大悅城調(diào)查報(bào)告

《房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)》社會(huì)調(diào)研報(bào)告天津市大悅城商業(yè)區(qū)調(diào)研報(bào)告天津理工大學(xué)中環(huán)信息學(xué)院二〇一三年十月天津市大悅城商業(yè)區(qū)調(diào)研報(bào)告一、項(xiàng)目介紹1、基本信息天津大悅城占地面積約8.9萬(wàn)平方米，建筑面積約53萬(wàn)平方米（含地下部分），是涵蓋了一站式體驗(yàn)型購(gòu)物中心、國(guó)際甲級(jí)寫(xiě)字樓、高端精品公寓、高檔住宅等多業(yè)態(tài)的"城市綜合體"。項(xiàng)目定位天津大悅城定位為"國(guó)際時(shí)尚青年城"，"年輕、時(shí)尚、潮流、品位"作為大悅城的精神名片，詮釋joycity的生活方式，以便捷、休閑、開(kāi)放與親和為基調(diào)，引導(dǎo)前沿生活理念。交通位置天津大悅城位于天津內(nèi)環(huán)核心區(qū)域，據(jù)守和平與南開(kāi)兩大中心城區(qū)交匯處，其便捷的立體交通脈絡(luò)使項(xiàng)目周邊具有極大的輻射力。項(xiàng)目地處城市交通干線"黃金交叉點(diǎn)"--緊鄰城市主干道南門(mén)外大街、南馬路。周邊不僅有49條公交線路匯集至此，同時(shí)還與2012年已開(kāi)通的地鐵2號(hào)線無(wú)縫對(duì)接。天津大悅城接連城市動(dòng)脈之上，占據(jù)繁華制高點(diǎn)。商業(yè)環(huán)境天津大悅城領(lǐng)跑天津最大的新興商圈，周邊3公里范圍擁有73萬(wàn)人口，5公里范圍擁有330萬(wàn)人口。區(qū)域內(nèi)新增成熟高端社區(qū)300萬(wàn)平方米，約14萬(wàn)中高端消費(fèi)群體。項(xiàng)目比鄰古文化街、食品街、鼓樓商業(yè)街等天津著名旅游景點(diǎn)，每年有近600萬(wàn)的旅游人群。日數(shù)十萬(wàn)人的腳步涌動(dòng)此間，開(kāi)啟大悅繁華。資源優(yōu)勢(shì)天津大悅城是世界500強(qiáng)企業(yè)中糧集團(tuán)斥資50億打造的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，與國(guó)際頂級(jí)公司結(jié)為合作伙伴，依托強(qiáng)大的資源優(yōu)勢(shì)，將品質(zhì)經(jīng)典融入天津大悅城的血脈之中：建筑設(shè)計(jì)：美國(guó)rtkl中國(guó)建筑科學(xué)研究院景觀設(shè)計(jì)及標(biāo)識(shí)顧問(wèn)：日本株式會(huì)社丹青社機(jī)電顧問(wèn)：香港灃信交通顧問(wèn)：香港弘達(dá)物業(yè)顧問(wèn)：中糧凱萊物業(yè)燈光顧問(wèn)：美國(guó)cd+m燈光設(shè)計(jì)：照奕恒2、開(kāi)發(fā)商介紹中糧集團(tuán)有限公司（cofco）是世界500強(qiáng)企業(yè)，是中國(guó)領(lǐng)先的農(nóng)產(chǎn)品、食品領(lǐng)域多元化產(chǎn)品和服務(wù)供應(yīng)商，致力于打造從田間到餐桌的全產(chǎn)業(yè)鏈糧油食品企業(yè)，建設(shè)全服務(wù)鏈的城市綜合體。利用不斷再生的自然資源為人類提供營(yíng)養(yǎng)健康的食品、高品質(zhì)的生活空間及生活服務(wù)，貢獻(xiàn)于民眾生活的富足和社會(huì)的繁榮穩(wěn)定。中糧下屬品牌有農(nóng)產(chǎn)品、食品及地產(chǎn)酒店等領(lǐng)域。大悅城是中糧集團(tuán)商業(yè)地產(chǎn)板塊戰(zhàn)略部署精心打造的"國(guó)際化青年城市綜合體"。3、購(gòu)物中心購(gòu)物中心以18歲至35歲的中青年人為主力消費(fèi)人群，引進(jìn)國(guó)際時(shí)尚主流品牌，集合新穎、時(shí)尚、前衛(wèi)于一體，傳播潮流最新資訊。購(gòu)物中心主體部分四層，局部五層。分為北端的時(shí)尚潮流館和南端的青春活力館，中間以獨(dú)有的十六米開(kāi)闊的藝術(shù)連廊創(chuàng)意連通。共有店鋪約500個(gè)，是融合了購(gòu)物、餐飲、休閑、娛樂(lè)于一體的綜合型一站式購(gòu)物中心。地上停車(chē)樓及地下三層大型停車(chē)場(chǎng)擁有共3000個(gè)停車(chē)位，統(tǒng)一的空間設(shè)計(jì)，多樣的行車(chē)體驗(yàn)，讓你的大悅城夢(mèng)幻之旅從路上便已悄然展開(kāi)。月季花廣場(chǎng)，與往來(lái)的人潮一起成就獨(dú)特的風(fēng)景，俯仰之間，穿梭眼花繚亂的銘牌印記，縱橫之中，體驗(yàn)百米跨度的體量視野。讓我們不覺(jué)在每一個(gè)角落流連忘返，紛至沓來(lái)，感受?chē)?guó)際時(shí)尚品牌薈萃的影像志，留戀每一個(gè)櫥窗精致的文化感。大悅城購(gòu)物中心，集合了休閑、購(gòu)物、餐飲、娛樂(lè)等多種業(yè)態(tài)，在天津首次引入大型綜合電影院金逸國(guó)際、全明星大型真冰場(chǎng)、歡樂(lè)主題ktv酷姿、兒童職業(yè)體驗(yàn)店寶貝當(dāng)家（babyboss）、高檔親子游樂(lè)館悠游堂（yuyuto）、高端精品超市華潤(rùn)堂以及國(guó)際快速時(shí)尚品牌，打造出一站式購(gòu)物的全新體驗(yàn)。國(guó)際頂級(jí)品牌主力店的進(jìn)駐，國(guó)際化商業(yè)街區(qū)規(guī)劃理念的融入，使之成為天津乃至華北地區(qū)的時(shí)尚潮流聚集地、流行資訊發(fā)布地、新銳達(dá)人體驗(yàn)地和生活理念引領(lǐng)地，是天津都市青年8小時(shí)以外的時(shí)尚生活中心、交流中心和娛樂(lè)中心。地位天津大悅城購(gòu)物中心是天津至今投資最大、體量最大、業(yè)態(tài)最全的一站式購(gòu)物中心。坐擁25萬(wàn)平米的超大商業(yè)建筑體量，500余米沿街展示面，500米長(zhǎng)室內(nèi)步行街，150米長(zhǎng)主題街區(qū)，承載最齊全的功能業(yè)態(tài)。天津大悅城涵蓋集休閑、購(gòu)物、娛樂(lè)、餐飲美食為一體的多元化時(shí)尚消費(fèi)模式，完美融合了消費(fèi)文化、人文文化、國(guó)際文化、企業(yè)文化的同時(shí)，顛覆傳統(tǒng)商業(yè)模式，獨(dú)創(chuàng)中糧式大悅文化，以其不一樣的視野，定義商業(yè)地產(chǎn)新格局。理念經(jīng)營(yíng)理念："引領(lǐng)時(shí)尚共享大悅"人無(wú)我有--我們有主力業(yè)態(tài)、主力店、國(guó)際品牌人有我精--我們有最好的品牌形象店、旗艦店創(chuàng)新業(yè)態(tài)--我們有獨(dú)具特色的主題街區(qū)差異化經(jīng)營(yíng)--我們的經(jīng)營(yíng)品類與眾不同大悅?cè)苏且赃@種不斷創(chuàng)新的經(jīng)營(yíng)理念，執(zhí)著于現(xiàn)代商業(yè)運(yùn)作精神的本質(zhì)，詮釋著生活方式哲理，締造國(guó)際前沿的品味生活。服務(wù)理念："享你所享悅你所悅"悅是一種心情、一種感受、也是一種體驗(yàn)讓每一位顧客感到悅讓每一位商戶感到悅讓每一名員工感到悅讓每一個(gè)來(lái)到大悅城的人感到悅天津大悅城秉承中糧文化的優(yōu)良傳統(tǒng)，結(jié)合天津百年文化積淀，解構(gòu)服務(wù)文化的深層內(nèi)涵，彰顯"悅你，悅我，悅精彩！"。悅是文化，悅是態(tài)度，悅是精神。天津大悅城用激情與實(shí)力，在2011年，即將點(diǎn)燃這座城市的大悅夢(mèng)想。4、公寓住宅大悅城購(gòu)物中心完美的商業(yè)配備，中心區(qū)域方便的交通優(yōu)勢(shì)，凝聚區(qū)域內(nèi)無(wú)限的升值潛力，造就了大悅城的獨(dú)特魅力，大悅城時(shí)尚住區(qū)將以全新的模式闡述繁華都市中的靜雅生活。大悅城北區(qū)住宅"悅府"地上總建筑面積約7萬(wàn)平方米，占據(jù)該"城市綜合體"西側(cè)的單獨(dú)地塊，是天津核心區(qū)域內(nèi)純正的高尚住宅群。典雅、簡(jiǎn)潔的現(xiàn)代主義設(shè)計(jì)風(fēng)格，滿足對(duì)質(zhì)感生活，高尚品位的追求。無(wú)論設(shè)計(jì)、用材還是配套，都是以國(guó)際最新標(biāo)準(zhǔn)規(guī)劃，完全體合創(chuàng)新的理念和風(fēng)格藝術(shù)；項(xiàng)目的營(yíng)銷渠道有待和本地其他項(xiàng)目區(qū)分開(kāi)來(lái)，實(shí)現(xiàn)創(chuàng)新的整合宣傳思路。結(jié)合項(xiàng)目本身情況和外部環(huán)境的壓力，借拜訪客戶之便特對(duì)北京商業(yè)地產(chǎn)翹楚之一的朝陽(yáng)大悅城進(jìn)行了簡(jiǎn)單的考察。考察時(shí)間：2015.5.25考察地點(diǎn)：北京朝陽(yáng)大悅城考察目的：學(xué)習(xí)和借鑒大悅城的整體商業(yè)布局，商業(yè)規(guī)劃，商業(yè)模式，營(yíng)銷模式等。結(jié)合本項(xiàng)目實(shí)際情況，制定天豪廣場(chǎng)整體定位包裝的合理化建議；項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)后期階段主題活動(dòng)的開(kāi)展等?？疾閮?nèi)容：大悅城的整體商業(yè)業(yè)態(tài)布局，包括各樓層的業(yè)態(tài)組合情況。大悅城的整體商業(yè)規(guī)劃，包括人流動(dòng)線，中庭規(guī)劃，內(nèi)外部結(jié)構(gòu)，配套設(shè)施等情況大悅城的整體發(fā)展模式，包括商場(chǎng)的消費(fèi)用戶體驗(yàn)式，互動(dòng)式，主題式的線下線上發(fā)展趨勢(shì)。5.其他基本情況（結(jié)合內(nèi)容）整體定位；朝陽(yáng)大悅城是北京知名的大型shoppingmall，購(gòu)物中心面積達(dá)23萬(wàn)平方米，購(gòu)物中心地上11層，地下3層，集購(gòu)物、餐飲、娛樂(lè)、文化、健身、休閑等六大主題于一體，各類商戶400余家，是北京市場(chǎng)極具地標(biāo)性與文化性的超級(jí)家庭生活?yuàn)蕵?lè)一站式休閑購(gòu)物中心。樓層大體業(yè)態(tài)情況；b1超市，配飾，雜貨等；1f悅.華賞：國(guó)際時(shí)裝，珠寶名表，化妝品，餐廳酒吧咖啡廳2f悅.純雅：時(shí)裝、時(shí)尚配飾，皮具，美發(fā)等3f悅.潮尚：家居，潮流配飾4f悅.型格：運(yùn)動(dòng)休閑系列，創(chuàng)意家居、設(shè)計(jì)時(shí)裝、護(hù)理5f悅.智趣：兒童、水吧、數(shù)碼、電信6f悅.共享：時(shí)尚餐廳、精品美食、簡(jiǎn)餐甜品7f悅.親近：溜冰場(chǎng)、茶餐廳、日式特色8f悅.閑暇：快餐、游戲電玩、金逸影城9f悅.尚宴：大型美食海鮮等10：悅。成長(zhǎng)：職業(yè)體驗(yàn)、教育等11f悅.歡歌：歌友匯ktv4.商業(yè)規(guī)劃；對(duì)于商業(yè)的動(dòng)線規(guī)劃平面形狀設(shè)計(jì)分為：矩形，類正方形，類三角形，類扇形等，基本的主動(dòng)線形式為一字、l、t、環(huán)形等，大悅城的平面形狀是類扇形的環(huán)形動(dòng)線結(jié)構(gòu)。優(yōu)勢(shì)：可見(jiàn)性較好，基本無(wú)視覺(jué)死角；可達(dá)性沿環(huán)形主動(dòng)線可達(dá)性較高，但主動(dòng)線分副動(dòng)線兩側(cè)的商鋪可達(dá)性較弱；體驗(yàn)性主入口中庭整體較小，但整體氛圍非常好，通過(guò)主題裝飾，極大增加了項(xiàng)目的體驗(yàn)性和趣味性；業(yè)態(tài)適應(yīng)性強(qiáng)，主力店百貨置于北側(cè)，動(dòng)線兩側(cè)設(shè)置輔助店鋪，科學(xué)，合理；商鋪展示面積較好，部分死角處和可見(jiàn)度低地方采用半封閉的裝修結(jié)構(gòu)；相關(guān)垂直動(dòng)線的結(jié)合較好，扶梯較多，擁有8處扶梯，且有跨越4層的扶梯，直梯共計(jì)11處，方便到達(dá)樓層的兩端；公共休閑區(qū)域較大，且規(guī)劃科學(xué)合理新穎，特別應(yīng)用全開(kāi)放式的商鋪店外休閑區(qū)，休閑區(qū)設(shè)計(jì)園林式風(fēng)格，綠色植被流水型景觀突出且主題性強(qiáng)，消費(fèi)體驗(yàn)極具享受性。5.營(yíng)銷體系：大悅城強(qiáng)大的營(yíng)銷體系可謂是國(guó)內(nèi)首屈一指的創(chuàng)新模式，其營(yíng)銷推廣模式值各大商場(chǎng)學(xué)習(xí)和借鑒，下面著重從幾點(diǎn)分析大悅城的營(yíng)銷整合模式。?美術(shù)陳列極具主題性，每個(gè)樓層都有不同風(fēng)格的美陳，且主題都不一樣，有清新粉紅的少女系列，有純情歐式的典雅風(fēng)范，有中國(guó)園林式的背景，有科技創(chuàng)新的技術(shù)機(jī)器，還有可愛(ài)喜人的北極熊等等，有結(jié)合羊年氣氛的柱狀羊群；公共區(qū)域藝術(shù)性較強(qiáng)，免費(fèi)圖書(shū)，免費(fèi)照片墻，藝術(shù)雕塑，風(fēng)情小街等處處體現(xiàn)藝術(shù)價(jià)值和用戶體驗(yàn)。?導(dǎo)視系統(tǒng)，商場(chǎng)導(dǎo)視系統(tǒng)的風(fēng)格一致性、全面性，指示牌無(wú)處不在，包括戶外導(dǎo)視，地下停車(chē)場(chǎng)，樓道公共，樓梯間，樓層水牌，商場(chǎng)要道吊牌、門(mén)窗，收銀臺(tái)，地貼，防撞貼等樣式統(tǒng)一，且風(fēng)格迥異。?內(nèi)部宣傳資料，商場(chǎng)中庭內(nèi)部led顯示屏，pop廣告,商場(chǎng)內(nèi)部資料，宣傳冊(cè)，肄業(yè)媒介資料，店內(nèi)展架，電子信息互動(dòng)平臺(tái)，觸屏版網(wǎng)站等形式多樣，傳達(dá)率較高。?線上平臺(tái)，大悅城o2o營(yíng)銷平臺(tái)運(yùn)行極為強(qiáng)大，基于商場(chǎng)內(nèi)無(wú)線?其他，商場(chǎng)可以直接通向地鐵口，（六號(hào)線上的北京時(shí)尚生活中心）；商場(chǎng)內(nèi)部租用設(shè)備，商場(chǎng)客流及氣氛極好，尤其是商場(chǎng)中庭裝飾和易視互動(dòng)屏幕，大悅公寓，周邊交通利好，人群流動(dòng)性強(qiáng)，滿足區(qū)域消費(fèi)百萬(wàn)消費(fèi)人群欲望等等不足之處（時(shí)間原因沒(méi)有了解徹底）外部地上非機(jī)動(dòng)車(chē)?？坎幻黠@甚至沒(méi)有。外部白天公共休閑區(qū)不符合商業(yè)整體定位，有些臟亂和簡(jiǎn)單。外部大屏顯示不到位，沒(méi)有播放（可能是階段性）內(nèi)部中央廣播系統(tǒng)提示不到位，沒(méi)有體現(xiàn)對(duì)用戶的切身關(guān)懷，甚至沒(méi)有優(yōu)惠信息發(fā)布的信息提示。衛(wèi)生間導(dǎo)視系統(tǒng)明顯，但衛(wèi)生間進(jìn)深太大，沒(méi)有體現(xiàn)便捷性（只是個(gè)別）商場(chǎng)照明，明暗程度銜接不恰當(dāng)，讓人產(chǎn)生一種眩暈感（僅本人感覺(jué)）針對(duì)本項(xiàng)目建議（僅從考察得出結(jié)論）項(xiàng)目整體定位，依據(jù)項(xiàng)目實(shí)際情況，大體定位區(qū)別于其他項(xiàng)目的中端近體驗(yàn)型消費(fèi)的主題餐飲娛樂(lè)，深度結(jié)合人人樂(lè)百貨，實(shí)現(xiàn)共同升級(jí)調(diào)整，基本實(shí)現(xiàn)以中端定位，中低消費(fèi)為主的集餐飲、娛樂(lè)、購(gòu)物、休閑、近體驗(yàn)為一體的"一站式"休閑購(gòu)物中心。項(xiàng)目規(guī)劃，項(xiàng)目整體建筑結(jié)構(gòu)大體呈矩形平面分布，大體規(guī)劃結(jié)構(gòu)不能改變，可以應(yīng)用一字型主動(dòng)線加副動(dòng)線類型的規(guī)劃，但要嚴(yán)格考慮主力店與特色店的劃分，針對(duì)實(shí)際情況，美食廣場(chǎng)可以放在北側(cè)，主力店考慮店鋪可見(jiàn)性、可達(dá)性和商鋪的展示性可以放在扶梯的西南內(nèi)環(huán)處，垂直動(dòng)線上要緊密結(jié)合平面動(dòng)線規(guī)劃，但要考慮直梯的有效作用，增加一部直梯或貨梯最佳；公共休息區(qū)，可以根據(jù)實(shí)際柱間距和業(yè)態(tài)情況，合理劃分公共休閑區(qū)域的面積（大概占總規(guī)劃面積的0.7%-0.8%左右）；中庭共享區(qū)域較大且集中，可以充分利用中庭資源，實(shí)現(xiàn)主題裝飾對(duì)消費(fèi)者的吸引性；停車(chē)場(chǎng)，項(xiàng)目運(yùn)行后，地下停車(chē)場(chǎng)要充分利用，一方面是解決地上停車(chē)問(wèn)題，二方面，地下停車(chē)場(chǎng)具備洗車(chē)及其他功能，一定程度提高了消費(fèi)者的便捷性；其他硬件設(shè)施，包括餐飲垃圾通道、排水兒童業(yè)態(tài)的消防安全原則問(wèn)題，娛樂(lè)業(yè)態(tài)的綠色、健康，安全問(wèn)題，需綜合考慮。4.整體營(yíng)銷思路，整合營(yíng)銷不僅僅包括戶外推廣和線上線下活動(dòng)，還包括項(xiàng)目整體的內(nèi)外在形象。項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)前的內(nèi)外部包裝，整體形式統(tǒng)一性，包括外部導(dǎo)視系統(tǒng)，內(nèi)部導(dǎo)視系統(tǒng)，內(nèi)部美術(shù)陳列非常完善的ci系統(tǒng)等。?根據(jù)項(xiàng)目本身考慮導(dǎo)視系統(tǒng)應(yīng)具備建筑外立面的案名及畫(huà)面的裝飾；外部柱狀導(dǎo)視牌（招商中心，樓層業(yè)態(tài)總分布，樓層主題語(yǔ)篇三：中糧大悅城政策研究報(bào)告2011年第4期政策研究報(bào)告總第24期2011年5月30日1政策研究報(bào)告中糧集團(tuán)是國(guó)務(wù)院國(guó)資委認(rèn)定的以房地產(chǎn)為主業(yè)的央企之一，涵蓋住宅地產(chǎn)、商業(yè)地產(chǎn)、旅游地產(chǎn)、工業(yè)地產(chǎn)、酒店業(yè)等房地產(chǎn)行業(yè)的各個(gè)領(lǐng)域，擁有中國(guó)食品、中糧控股、蒙牛乳業(yè)三家香港上市公司，中糧屯河、中糧地產(chǎn)和豐原生化3家內(nèi)地上市公司。然而與中糧集團(tuán)分散的多元化業(yè)務(wù)面臨著同樣的問(wèn)題，大而不強(qiáng)成為了房地產(chǎn)板塊的頭號(hào)難題。2005年，中糧提出了打造"新中糧"的五年計(jì)劃，開(kāi)始由多元化向?qū)I(yè)化戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型，對(duì)分散的業(yè)務(wù)進(jìn)行了整合。相應(yīng)的，在房地產(chǎn)板塊內(nèi)部，則選擇了商業(yè)地產(chǎn)作為突破口，并以發(fā)展城市綜合體為核心戰(zhàn)略，以大悅城為旗幟，不但在北京成功打響開(kāi)頭炮，而且還轟隆隆就把戰(zhàn)車(chē)開(kāi)進(jìn)天津，開(kāi)進(jìn)上海、杭州??短短4年，一個(gè)新的商業(yè)地產(chǎn)品牌橫空出世，并迅速成為本土城市綜合體的成功標(biāo)桿，創(chuàng)造了中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)的奇跡，并已經(jīng)成為影響和改變中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)格局的重要力量。大悅城成功的關(guān)鍵在于經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略、品牌策略以及客戶定位。不論是在生活中心區(qū)域打造"品質(zhì)生活中心"，還是在城市核心商圈打造"潮流中心"，都要基于明晰的消費(fèi)群體定位對(duì)餐飲、娛樂(lè)、購(gòu)物、休閑等功能進(jìn)行有機(jī)組合，并發(fā)展出一套完整的服務(wù)鏈條。大悅城這種城市綜合體的組合模式，勾畫(huà)了未來(lái)中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)的理想模型。一、中糧集團(tuán)以大悅城等城市綜合體為載體發(fā)展商業(yè)地產(chǎn)中糧集團(tuán)著力打造的城市綜合體，是城市功能的擴(kuò)展與延伸，以購(gòu)物為載體，加入生活、休閑、娛樂(lè)，從單一的功能向多功能轉(zhuǎn)移，城市需要一個(gè)載體來(lái)承載這些功能。從發(fā)展歷史來(lái)講，應(yīng)當(dāng)是此前的shoppingmall發(fā)展而來(lái)的。城市綜合體的誕生應(yīng)當(dāng)說(shuō)源自于大都市不斷的發(fā)展向外延伸，從單一中心衍生出多中心，而在這些區(qū)域中心逐漸發(fā)展成熟，城市綜合體浮出水面。國(guó)外來(lái)講，例如美國(guó)洛杉磯，這個(gè)城市沒(méi)有市中心，而是有很多衛(wèi)星城，通過(guò)高速連接起多中心，組成了城市群。目前有很多城市中心，都在逐漸向多中心轉(zhuǎn)移。隨著經(jīng)濟(jì)水平的不斷增長(zhǎng)、人民收入水平和消費(fèi)能力的不斷提高，社會(huì)生活的集約化趨勢(shì)越來(lái)越明顯，人們希望能將居住、消費(fèi)、辦公、娛樂(lè)等功能集中在一起，實(shí)現(xiàn)建筑功能在空間上的集約化。相應(yīng)的，政府在城市規(guī)劃中越來(lái)越注重在城市的各級(jí)功能中心區(qū)規(guī)劃綜合性用地，使得越來(lái)越多的綜合性地塊涌入市場(chǎng)，發(fā)展城市綜合體的時(shí)機(jī)越來(lái)越成熟。2圖表1：城市綜合體基本構(gòu)成城市綜合體具備的條件主要是站在都市化的角度來(lái)理解。都市化第一個(gè)元素是商業(yè)配套(如購(gòu)物中心)、生活配套(如酒店)、時(shí)尚休閑類配套甚至旅游類項(xiàng)目配套，將都市應(yīng)當(dāng)具備的功能融在里面，體現(xiàn)高端時(shí)尚、現(xiàn)代的生活氣息。圖表2：城市綜合體商業(yè)形態(tài)定位中糧集團(tuán)在房地產(chǎn)行業(yè)探索多年，在寫(xiě)字樓物業(yè)、酒店業(yè)、住宅業(yè)等組成城市綜合體的各種物業(yè)類型都積累了豐富的經(jīng)驗(yàn)，城市綜合體是將這些不同功能的建筑類型組合在一起形成一個(gè)有機(jī)的整體，發(fā)展城市綜合體是中糧集團(tuán)整合地產(chǎn)資源、做強(qiáng)地產(chǎn)板塊的內(nèi)在要求。3政策研究報(bào)告圖表3：中糧集團(tuán)業(yè)務(wù)板塊發(fā)展商業(yè)地產(chǎn)對(duì)于優(yōu)化中糧集團(tuán)資產(chǎn)結(jié)構(gòu)具有重要意義。商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)是個(gè)競(jìng)爭(zhēng)性強(qiáng)、風(fēng)險(xiǎn)適中的行業(yè)，其特點(diǎn)是：有穩(wěn)定的現(xiàn)金流，門(mén)檻比較高，資本市場(chǎng)認(rèn)可度高，能夠?qū)瘓F(tuán)起到穩(wěn)定資產(chǎn)結(jié)構(gòu)的作用。同時(shí)優(yōu)質(zhì)商業(yè)物業(yè)還具有良好的升值潛力。二、中糧大悅城的代表--西單大悅城西單大悅城由中糧集團(tuán)投資近40億元建成，是中糧集團(tuán)商業(yè)地產(chǎn)布局的重點(diǎn)項(xiàng)目，由中糧置業(yè)操刀運(yùn)作。作為都市生活方式和標(biāo)準(zhǔn)的重新定義者，快速時(shí)尚消費(fèi)的潮流勝地。官方數(shù)據(jù)顯示，西單大悅城自2008年2月正式開(kāi)業(yè)以來(lái)，日客流從幾千人到最高突破20萬(wàn)人，日銷售額從20萬(wàn)元到最高突破1000萬(wàn)元，2010年銷售額接近20個(gè)億，開(kāi)業(yè)以來(lái)，每年都保持5億元的增長(zhǎng)。作為中糧集團(tuán)的形象店，西單大悅城這種商業(yè)綜合體模式，將在全國(guó)進(jìn)行推廣復(fù)制。1、西單大悅城的組織部局百貨公司是目的性消費(fèi)，而來(lái)到購(gòu)物中心的消費(fèi)者可以是沒(méi)有目的的，更有4可能是沖動(dòng)消費(fèi)。百貨公司因?yàn)樾蓍e娛樂(lè)設(shè)施的缺乏，消費(fèi)者可以駕車(chē)而來(lái)，直奔目標(biāo)，買(mǎi)完就走，他們有明確的購(gòu)買(mǎi)意圖和行動(dòng)，可匯聚成龐大的人流，但停留時(shí)間卻十分短暫。購(gòu)物中心這一業(yè)態(tài)的精髓就是研究如何讓消費(fèi)者慢下來(lái)，讓目的型消費(fèi)者變?yōu)槟康募鏇_動(dòng)型消費(fèi)者，買(mǎi)衣服的同時(shí)吃喝玩樂(lè)，約會(huì)看電影，拉動(dòng)其他消費(fèi)，逗留更多時(shí)間，反復(fù)消費(fèi)，從而提升購(gòu)物中心的單人開(kāi)銷金額。在這方面，大悅城力圖在環(huán)境上力求新奇，甚至另類，以符合年輕人新潮的特點(diǎn)。通過(guò)燈光的變化、色彩的變化，地面的變化，天花板的變化，甚至包括動(dòng)線的變化，讓消費(fèi)者有一種移步換景的感受。圖表4：西單大悅城飛天電梯在整體格局上，西單大悅城利用1層直達(dá)6層的飛天梯，不僅把人流向6至8層的餐飲區(qū)引導(dǎo)，而且以6層為界，實(shí)際上將整個(gè)建筑物分為了兩大區(qū)域，以減少樓層過(guò)高帶來(lái)的疲憊感。西單大悅城是以國(guó)際化的大型shoppingmall作為核心的主題賣(mài)場(chǎng)。集購(gòu)物、餐飲、娛樂(lè)、辦公、酒店、公寓于一體。服務(wù)配套相當(dāng)齊備。擁有全世界跨度最長(zhǎng)的飛天扶梯；國(guó)內(nèi)最大的數(shù)碼影院，可以同時(shí)容納1800位觀眾觀影；超大餐飲區(qū)和全北京最大的化妝品超市，購(gòu)物環(huán)境寬敞舒適。該項(xiàng)目還有1000多個(gè)泊車(chē)位的超大停車(chē)場(chǎng)，以有效緩解因