2022年城市規(guī)劃師考試實(shí)務(wù)規(guī)劃實(shí)施管理部分評(píng)析題2

2022年城市規(guī)劃師考試實(shí)務(wù)規(guī)劃實(shí)施管理部分評(píng)析題2

1、建立工程選址是一項(xiàng)特別嚴(yán)厲的事情，需要進(jìn)展多方案比擬，不但要考慮拆遷量大小，還要考慮工程地質(zhì)條件，周邊建立狀況以及城市總體規(guī)劃等多種因素。很明顯上述問(wèn)題出在當(dāng)時(shí)廣場(chǎng)選址過(guò)于輕率，決策過(guò)于武斷。

2、建立城市廣場(chǎng)應(yīng)首先確定廣場(chǎng)性質(zhì)，廣場(chǎng)一般分為城市中心廣場(chǎng)，休閑購(gòu)物廣場(chǎng)，綠化景觀廣場(chǎng)，*集會(huì)廣場(chǎng)，交通集散廣場(chǎng)等多種類(lèi)型。每一種廣場(chǎng)對(duì)位置的選擇，用地規(guī)模，周邊建立條件等都有不同的要求。

3、象該市的廣場(chǎng)屬于城市中心廣場(chǎng)，應(yīng)在城市中心，交通條件比擬便利的，靠近城市主要的公共設(shè)施的位置上進(jìn)展選址，而不應(yīng)當(dāng)只是考慮節(jié)約投資。在城市邊緣選址建立，即使工程地質(zhì)條件允許，廣場(chǎng)建成后其使用效果也會(huì)很不抱負(fù)。

實(shí)例四、

1993年，某市糧食局以建糧食批發(fā)市場(chǎng)為由，通過(guò)當(dāng)?shù)卣悦慨€2.2萬(wàn)元的價(jià)格，從小北村征走耕地109.58畝。糧食局當(dāng)年征地申請(qǐng)的打算是：每年批發(fā)、零售糧油2500萬(wàn)噸，成交額可達(dá)2022萬(wàn)元實(shí)現(xiàn)利稅100萬(wàn)元，據(jù)說(shuō)其規(guī)模要到達(dá)全省第一，使該市的經(jīng)濟(jì)得到富強(qiáng)，但是其后發(fā)生的事情卻讓小北村村民多年來(lái)始終生氣不平。糧食批發(fā)市場(chǎng)沒(méi)有建起來(lái)，對(duì)國(guó)家和當(dāng)?shù)乩习傩盏臎](méi)有兌現(xiàn)，一百多畝耕地卻落到糧食局手里。隨后這些耕地即被分割成若干份，每份約為420平方米，以股金的形式把土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移到個(gè)人和一些單位手里，每份3.5萬(wàn)元，得到土地使用權(quán)的人，便各自建起了民宅、商店、酒店、公司等。糧食局自己所建的糧油交易大廳僅有200平方米，而且從未開(kāi)張，征用了100多畝地，只蓋了這么小的交易廳。就連交易大廳現(xiàn)在也租給了私人，做了存放便利面的庫(kù)房。二十多名村民代表表示，假如被征走的土地真是國(guó)家需要，他們能理解支持。但是現(xiàn)在看到的這種狀況，真讓人不服氣。無(wú)論如何弄個(gè)明白，討個(gè)說(shuō)法。

實(shí)例四評(píng)析

1、這是一起典型的擅自轉(zhuǎn)變建立用地性質(zhì)和私自轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的案例，情節(jié)嚴(yán)峻造成了惡劣的影響。當(dāng)時(shí)糧食局是以建立糧油批發(fā)市場(chǎng)為由征用農(nóng)夫的土地，其建立工程必需要與批發(fā)市場(chǎng)相關(guān)。否則，就是違法使用土地。但是糧食局卻沒(méi)有按規(guī)劃，按原來(lái)的打算規(guī)模設(shè)批發(fā)市場(chǎng)，卻將大局部土地轉(zhuǎn)向了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，征來(lái)得耕地被轉(zhuǎn)變了用途，其所作所為已與糧油批發(fā)交易毫無(wú)關(guān)系，實(shí)際上是轉(zhuǎn)變了建立用地的性質(zhì)。

2、假如糧食局在征地之后，由于狀況發(fā)生變化，需要轉(zhuǎn)變建立工程，也應(yīng)當(dāng)根據(jù)法定程序，重新向打算行政主觀部門(mén)和規(guī)劃行政主觀部門(mén)提出申請(qǐng)。

3、首先糧食局應(yīng)當(dāng)持打算行政主管部門(mén)同意轉(zhuǎn)變開(kāi)發(fā)新的建立工程的批準(zhǔn)文件，向

城市規(guī)劃行政主管部門(mén)提出轉(zhuǎn)變用地性質(zhì)的申請(qǐng)。

4、其次，規(guī)劃行政主管部門(mén)依據(jù)有關(guān)已經(jīng)批準(zhǔn)的規(guī)劃，對(duì)糧食局的申請(qǐng)進(jìn)展審核，假如同意，將提出被轉(zhuǎn)變性質(zhì)的用地規(guī)劃設(shè)計(jì)條件，這包括有關(guān)技術(shù)條件，技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)和與周邊建立的相關(guān)關(guān)系。糧食局需要重新領(lǐng)取轉(zhuǎn)變性質(zhì)的用地的建立用地規(guī)劃許可證。所以說(shuō)。轉(zhuǎn)變用地性質(zhì)必需辦理審批手續(xù)，否則，規(guī)劃行政主管部門(mén)可以依據(jù)城市規(guī)劃法的有關(guān)條款對(duì)其進(jìn)展行政懲罰。

實(shí)例五、

某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司與市區(qū)某鄉(xiāng)政府協(xié)商，預(yù)備利用該鄉(xiāng)的土地搞開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)，經(jīng)過(guò)協(xié)商，鄉(xiāng)政府與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司簽定了一份聯(lián)合興辦公司的協(xié)議書(shū)。協(xié)議書(shū)中規(guī)定：雙方興辦聯(lián)合公司，鄉(xiāng)里供應(yīng)50畝土地，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司出資，在這塊土地上修建了60幢別墅，作為度假村以吸引城市客源，估計(jì)利潤(rùn)客觀，聯(lián)合公司開(kāi)頭運(yùn)作后，由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司全權(quán)治理，鄉(xiāng)里不參加治理過(guò)程。雙方聯(lián)營(yíng)年限為50年，不管虧盈公司每年都要定期向鄉(xiāng)里付給固定的利潤(rùn)和治理費(fèi)。

實(shí)例五評(píng)析

1、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司與鄉(xiāng)政府的這種合作是極不合法的，外表上是合辦聯(lián)合公司，實(shí)質(zhì)上是變相出租土地。

2、首先，簽約主體資格不對(duì)。鄉(xiāng)政府作為一級(jí)政府，行使行政治理職能，不能以自己的名義參加經(jīng)濟(jì)交易，更不能作為出資人成為公司股東，我國(guó)新修定的《土地治理法》第十條明確規(guī)定：農(nóng)村集體全部的土地依法屬于村農(nóng)夫集體全部，由村集體經(jīng)濟(jì)組織或或者村民委員會(huì)經(jīng)營(yíng)治理，因此，鄉(xiāng)政府不能單方面代表農(nóng)夫?qū)ν恋剡M(jìn)展處分并從中受益，不能與該房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司簽定合辦公司的契約。

3、另外該聯(lián)辦公司的協(xié)議內(nèi)容也屬于違法無(wú)效。合同中商定的所謂鄉(xiāng)里不參加公司任何治理過(guò)程，只定期收取利潤(rùn)費(fèi)用而不擔(dān)當(dāng)風(fēng)險(xiǎn)等等。完全不符和一般合營(yíng)行為所必需遵循的共同出資，共同經(jīng)營(yíng)，風(fēng)險(xiǎn)共擔(dān)原則，說(shuō)明鄉(xiāng)里根本不是為了聯(lián)合辦公司，而是單純想靠出讓土地使用權(quán)賺取利益。

4、由于我國(guó)《土地治理法》第73條規(guī)定：農(nóng)夫集體的土地的使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建立。要想將農(nóng)業(yè)用地變?yōu)榉寝r(nóng)業(yè)建立用地，必需先經(jīng)國(guó)家征用，土地使用人也要向國(guó)家交納土地使用金。鄉(xiāng)政府明明是轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)，或是出租土地，卻聲稱(chēng)是合辦公司，而不交國(guó)家有關(guān)稅費(fèi)，這分合辦公司的協(xié)議其實(shí)是一種躲避法律、逃脫稅費(fèi)、變相出租轉(zhuǎn)讓土地的行為，其違法性顯而易見(jiàn)的。

5、其次，對(duì)于上述大事的懲罰，可以依據(jù)《土地治理法》第73條規(guī)定買(mǎi)賣(mài)或者以其他形式非法轉(zhuǎn)讓土地的，由縣級(jí)以上人民政府土地行政主管部門(mén)沒(méi)收違法所得，對(duì)違反土地利用總體規(guī)劃或者擅自將農(nóng)用地改為建立用地的，限期撤除