物業(yè)服務行業(yè)研究枕戈待旦格局重塑

物業(yè)服務行業(yè)研究：枕戈待旦，格局重塑1研究方法：按營收分組拆解各梯隊物管公司2021年報表現(xiàn)截至2022年4月25日，A股和港股共有57家上市物管公司，總市值達到4019億元（1人民幣=0.8366港幣，全文涉及匯率換算處均以此計算）。我們照例對物管上市公司2021年規(guī)模拓展、財報表現(xiàn)、增值服務、戰(zhàn)略展望等內(nèi)容進行全面梳理。我們延續(xù)此前的框架，綜合考慮公司規(guī)模和數(shù)據(jù)披露情況，選取29家已披露2021年報的上市物管公司（下稱“物管公司整體”）進行年報綜述。29家公司占到板塊總市值的87%，我們認為具有較強的代表性。同時，為了順應行業(yè)的分化趨勢、對比不同規(guī)模公司的經(jīng)營成果，我們按照2021年營收進行分組：營收大于100億元的5家為“大型物管公司”，30-100億元的10家為“中型物管公司”，10-30億元的14家為“小型物管公司”。由于新上市物管公司歷史數(shù)據(jù)披露范圍通常從2018年開始，我們將本次綜述的時間范圍定為2018-2021年，盡可能在時間維度確保統(tǒng)計口徑的連貫性。由于不同物管公司披露口徑不盡相同，各個圖表覆蓋的樣本公司數(shù)量有所差異。2規(guī)模拓展：擴張再提速，收并購貢獻最大增量在管規(guī)模：在管面積同比增速創(chuàng)歷史新高2021年物管公司整體在管面積達到47.93億平，同比增長52%，較2020年+11pct。其中，大型、中型、小型物管公司在管面積分別同比增長46%、63%、44%，較2020年+11、+8、+11pct。2021年披露了在管面積的27家樣本公司均取得同比增長，大型、中型、小型物管公司在管面積門檻分別為2.81、1.36、0.28億平（中型物管公司卓越商企服務在管面積只有0.41億平，但因業(yè)態(tài)特殊，主要為物業(yè)費較高的商務物業(yè)，此處不納入在管面積門檻的分析）。碧桂園服務在管面積達到7.7億平排名第一，此外雅生活服務、保利物業(yè)在管面積均超過4億平。合景悠活憑借對于雪松智聯(lián)和上海申勤的收購，在管面積同比增長396%，增速最快，此外金茂服務、碧桂園服務在管面積同比均實現(xiàn)翻倍以上增長。2021年物管公司整體在管面積擴張再次提速，同比增速創(chuàng)下有數(shù)據(jù)統(tǒng)計以來的新高，主要得益于迅猛的收并購和市場化拓展進展，以及存量合約面積的轉(zhuǎn)化。其中，中型物管公司在管面積同比增速連續(xù)第二年領跑。拓展?jié)摿Γ捍笮凸緝滟Y源相對充沛2021年物管公司整體合約面積達到68.28億平，同比增長42%，較2020年+10pct。其中，大型、中型、小型物管公司合約面積分別同比增長39%、50%、35%，較2020年+16、+5、+1pct。物管公司整體合約面積/在管面積為158%，同比-11pct。其中，大型、中型、小型物管公司合約面積/在管面積分別為168%、151%、141%，同比-9、-18、-6pct。2021年披露了合約面積的27家樣本公司均實現(xiàn)同比增長。大型、中型、小型物管公司門檻分別為6.52、2.09、0.36億平（同樣不考慮卓越商企服務）。碧桂園服務合約面積達到14.4億平排名第一，此外雅生活服務、保利物業(yè)、綠城服務合約面積均超過6億平。合景悠活憑借收購，合約面積同比增長420%排名第一；其次是碧桂園服務，合約面積同比增速達到75%。2021年同時披露了合約面積和在管面積數(shù)據(jù)的25家樣本公司中，6家公司合約面積/在管面積同比增長，19家公司同比下降。建發(fā)物業(yè)合約面積/在管面積達到224%，排名第一，此外綠城服務該指標亦超過200%。與在管面積類似，物管公司合約面積同比增速也出現(xiàn)回升，但依然低于在管面積同比增速，導致合約面積/在管面積繼續(xù)下行。從合約面積/在管面積來看，大型物管公司儲備資源更加充足，即便在管面積基數(shù)已經(jīng)比較龐大，但仍擁有更高的增長能見度。增長動力：收并購帶來規(guī)模躍升，市拓亦是重要增長極在收并購、市場化拓展（包括招投標、合資合作等）、承接關聯(lián)房企項目三大擴張渠道中，物管公司主要憑借收并購和市場化拓展進行規(guī)模擴張，對關聯(lián)房企的依賴度繼續(xù)降低。隨著部分擬上市甚至已上市的物管公司成為收并購標的，收并購對于頭部物管公司規(guī)模的推動力超越了市場化拓展。我們統(tǒng)計了17家2021年按照三大渠道拆分了新增合約面積數(shù)據(jù)的公司，整體法下收并購、市場化拓展、承接關聯(lián)房企分別占45%、37%、18%。綠城服務、濱江服務、華潤萬象生活、旭輝永升服務、遠洋服務、金茂服務均以市場化拓展為最主要的擴張渠道，占比超過60%（此外，招商積余

2021年新簽年度合同額中市場化拓展占比達到79%，亦是以市場化拓展為主）。碧桂園服務、雅生活服務則通過收并購貢獻了主要的新增合約面積，收并購占比超過70%。僅越秀服務、建發(fā)物業(yè)關聯(lián)房企占新增合約面積的比例超過50%，兩者上市時間均不長，市場化拓展能力仍在培養(yǎng)中。從市場化拓展絕對規(guī)模來看，綠城服務（10903萬平）、碧桂園服務（8396萬平）、世茂服務（6332萬平）排名前三；從收并購絕對規(guī)模來看，碧桂園服務（44464萬平）、雅生活服務（16010萬平）、世茂服務（4020萬平）排名前三；從關聯(lián)房企支持規(guī)模來看，碧桂園服務（8880萬平）、保利物業(yè)（3885萬平）、融創(chuàng)服務（3592萬平）排名前三。業(yè)態(tài)結(jié)構：第三方、非住宅在管面積占比繼續(xù)提升2021年物管公司整體第三方在管面積占比為64%，同比+8pct。其中，大型、中型、小型物管公司第三方在管面積占比分別為67%、56%、71%，同比+6、+14、+3pct。物管公司整體第三方在管面積占比加速提升，獨立性進一步增強。一方面，收并購在快速擴張規(guī)模的同時，也大幅提高了第三方面積占比；另一方面，隨著市拓能力的提升，大多數(shù)公司通過市拓獲取的第三方面積都取得了同比增長。2021年物管公司整體非住宅在管面積占比為35%，同比+2pct。其中，大型、中型、小型物管公司非住宅在管面積占比分別為36%、31%、41%，同比-3、+7、+3pct。盡管部分公司未將一些合同中沒有明確面積的公建項目計入在管面積，物管公司整體非住宅在管面積占比仍然取得提升，多元業(yè)態(tài)的發(fā)展思路仍是行業(yè)共識。管理密度：多數(shù)物管公司已經(jīng)完成區(qū)域布局，管理密度開始提升2021年物管公司整體單城市管理面積為197萬平，同比+15%。其中，大型、中型、小型物管公司單城市管理面積分別為268、166、163萬平，同比+23%、+16%、+6%。2021年披露了在管城市數(shù)量的10家樣本公司中，8家單城市在管面積同比上升，2家同比下降，其中銀城生活服務憑借在大本營南京的深耕布局