萬物云研究報(bào)告物業(yè)科技先鋒30年厚積薄發(fā)

萬物云研究報(bào)告-物業(yè)科技先鋒30年厚積薄發(fā)1、“三駕馬車”，30年來持續(xù)引領(lǐng)行業(yè)發(fā)展萬物云致力于服務(wù)城市居民基于“住”的消費(fèi)，承接政府與企業(yè)基于營(yíng)造宜人環(huán)境的服務(wù)管理外包，以及建設(shè)基于空間效率改善的云平臺(tái)。公司前身為萬科物業(yè)發(fā)展股份有限公司，業(yè)務(wù)開始于1990年。2022年9月29日，萬物云在港交所掛牌上市。1.1、公司近30年發(fā)展歷程（1990-2022年）嶄露頭角，開創(chuàng)業(yè)委會(huì)、第三方物業(yè)管理先河1990年，萬科地產(chǎn)受到SONY售后服務(wù)啟示，決定從第一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目開始即引入物業(yè)管理業(yè)務(wù)。8月，物業(yè)服務(wù)業(yè)務(wù)部門率先在中國(guó)深圳天景花園提供住宅物業(yè)服務(wù)，標(biāo)志著萬科物業(yè)管理業(yè)務(wù)的開端。1991年3月22日，萬科物業(yè)在深圳天景花園組織成立中國(guó)第一個(gè)“業(yè)主委員會(huì)”，開創(chuàng)了“業(yè)主自治與專業(yè)服務(wù)相結(jié)合”的物業(yè)管理新模式。該模式于1994年被納入《深圳市經(jīng)濟(jì)特區(qū)住宅區(qū)物業(yè)管理?xiàng)l例》，在同行業(yè)中廣泛應(yīng)用。1992年，萬科物業(yè)正式注冊(cè)成立。1996年，深圳萬科物業(yè)管理公司順利通過ISO9002第三方國(guó)際認(rèn)證，成為國(guó)內(nèi)首家被國(guó)際機(jī)構(gòu)承認(rèn)符合國(guó)際質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)的物業(yè)管理公司。同年，公司在全國(guó)首次物業(yè)管理公開招標(biāo)中一舉奪魁，獲得了深圳“鹿丹村”小區(qū)的物業(yè)管理權(quán)，從而打破了“誰開發(fā)，誰管理”的局面。注重服務(wù)品質(zhì)，持續(xù)引領(lǐng)行業(yè)發(fā)展2000年，萬科物業(yè)簽約國(guó)家建設(shè)部大院辦公樓、住宅樓的物業(yè)管理服務(wù)，并于2001年獲得建設(shè)部首批頒發(fā)的物業(yè)管理一級(jí)資質(zhì)證書。2002年，在物業(yè)管理行業(yè)首創(chuàng)與國(guó)際知名調(diào)查公司蓋洛普合作，對(duì)下屬各服務(wù)小區(qū)業(yè)主滿意度進(jìn)行第三方的獨(dú)立調(diào)查評(píng)價(jià)。2005年，萬科物業(yè)率先于同行將“物業(yè)管理處”更名為“物業(yè)服務(wù)中心”，2007年，萬科物業(yè)通過將旗下“物業(yè)管理有限公司”統(tǒng)一更名為“物業(yè)服務(wù)有限公司”，管理精進(jìn)的同時(shí)提升服務(wù)品質(zhì)。2009年，萬科集團(tuán)正式成立物業(yè)事業(yè)部。2010年，公司榮獲由中國(guó)指數(shù)研究院評(píng)選的“中國(guó)物業(yè)服務(wù)百?gòu)?qiáng)企業(yè)”第一名。2011年，公司被中國(guó)物業(yè)管理協(xié)會(huì)評(píng)為全國(guó)物業(yè)服務(wù)企業(yè)綜合實(shí)力百?gòu)?qiáng)第一名。開展增值服務(wù)，引入戰(zhàn)略投資者2012年“幸福驛站”在廣州萬科藍(lán)山花園首次亮相，引入增值服務(wù)業(yè)務(wù)。2013年，專門供住戶和其他互聯(lián)網(wǎng)用戶（如業(yè)主、商戶及服務(wù)供應(yīng)商）連接的社區(qū)手機(jī)應(yīng)用程序“住這兒”上線，公司推出專有客戶關(guān)系管理系統(tǒng)和呼叫中心。2014年，公司發(fā)布睿服務(wù)體系。2017年，成功引入博裕資本與58集團(tuán)兩家戰(zhàn)略投資者成為公司新股東。公司于2017年及2018年連續(xù)被中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)和中國(guó)房地產(chǎn)測(cè)評(píng)中心評(píng)為中國(guó)物業(yè)管理企業(yè)品牌價(jià)值第一名，被國(guó)務(wù)院發(fā)展研究中心、中指研究院評(píng)為中國(guó)物業(yè)服務(wù)質(zhì)量領(lǐng)先品牌第一名。住宅、商企、公服“三駕馬車”驅(qū)動(dòng)2018年，公司推出“樸鄰”，提供房屋銷售及租賃經(jīng)紀(jì)服務(wù)，增值服務(wù)體系進(jìn)一步完善；2018年萬科物業(yè)成為中國(guó)第一家年收入超過人民幣100億元的物業(yè)服務(wù)公司，同年轉(zhuǎn)為股份有限公司。2019年12月12日，萬物云公布與戴德梁行形成戰(zhàn)略伙伴關(guān)系的計(jì)劃，合并及鞏固雙方在品牌、人才管理和提供物業(yè)及設(shè)施管理服務(wù)方面的優(yōu)勢(shì)，著重于商業(yè)物業(yè)及設(shè)施管理方面的強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合。2020年，萬科物業(yè)發(fā)展股份有限公司正式更名為萬物云空間科技服務(wù)股份有限公司，并發(fā)布全國(guó)首個(gè)城市服務(wù)品牌“萬物云城”；同年推出了萬物梁行品牌，以及城市空間運(yùn)營(yíng)品牌“CityUp”。公司正式公布了社區(qū)、商企及城市空間（“三駕馬車”）。2021年，為實(shí)現(xiàn)業(yè)務(wù)擴(kuò)張，提高重點(diǎn)布局城市的項(xiàng)目布局密度，公司收購(gòu)了伯恩物業(yè)、陽光智博，新增在管面積超1億平方米，二者分別于2021年9月、2021年10月并表。1.2、股東實(shí)力雄厚，員工激勵(lì)到位2022年9月29日公司IPO全球發(fā)售完成后，母公司萬科企業(yè)持股51.41%，萬科企業(yè)附屬公司持股5.19%，RadiantSunbeamLimited（博裕資本間接全資擁有的公司）持股15.42%，DreamLandingHoldingsLimited（58同城間接全資附屬公司）持股2.57%，員工持股平臺(tái)持股7.71%，公眾股東持股10%，其他股東持股7.69%。萬物云發(fā)售的基石投資人為中國(guó)誠(chéng)通以及旗下的混合所有制改革基金、瑞銀資管、高瓴旗下HHLR基金及YHC投資、潤(rùn)暉投資、淡馬錫及Athos資本。根據(jù)公司公告，萬物云以49.35港元/股發(fā)售，基石投資者合計(jì)投資約2.76億美元。公司的高層管理人員從事相關(guān)行業(yè)多年，對(duì)物業(yè)管理及開發(fā)，公司治理與運(yùn)營(yíng)，業(yè)務(wù)發(fā)展投資等方面有著豐厚的實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)，對(duì)行業(yè)發(fā)展有著深刻理解。公司的執(zhí)行董事和高級(jí)管理團(tuán)隊(duì)在各自領(lǐng)域擁有超過10年的專業(yè)經(jīng)驗(yàn)。公司董事長(zhǎng)兼總經(jīng)理朱保全先生于萬科集團(tuán)任職超過22年，于萬科物業(yè)任職超過12年，在房地產(chǎn)和物業(yè)服務(wù)行業(yè)擁有豐富經(jīng)驗(yàn)和旗幟性的業(yè)界地位。作為萬物云的掌舵人，朱保全先生提出并引領(lǐng)了多次萬物云的業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)、流程的調(diào)整和戰(zhàn)略的創(chuàng)新升級(jí)。在員工激勵(lì)方面，萬科企業(yè)于2015年6月為其物業(yè)服務(wù)業(yè)務(wù)的員工引入并采納一項(xiàng)內(nèi)部事業(yè)合伙人機(jī)制，以吸引和留住人才，增強(qiáng)公司的競(jìng)爭(zhēng)力，實(shí)現(xiàn)長(zhǎng)期發(fā)展。事業(yè)合伙人機(jī)制已經(jīng)進(jìn)一步修訂并合并為公司的員工持股計(jì)劃，員工持股平臺(tái)合計(jì)直接持有全球發(fā)售完成后已發(fā)行股份總數(shù)的7.7%（根據(jù)2022年中報(bào)披露，股份已經(jīng)授予394名核心骨干員工）。公司已設(shè)立睿達(dá)第一有限公司、睿達(dá)第二有限公司（前稱WkGrouthLimited）、睿達(dá)第三有限公司、睿達(dá)第四有限公司和睿達(dá)第五有限公司作為境外員工持股平臺(tái)。1.3、“三駕馬車”協(xié)同驅(qū)動(dòng)，造就多元化增長(zhǎng)動(dòng)力萬物云引領(lǐng)并推動(dòng)了中國(guó)物業(yè)服務(wù)行業(yè)的發(fā)展。32年來，公司始終堅(jiān)守為客戶做好服務(wù)的初心，依托于領(lǐng)先的品牌優(yōu)勢(shì)和服務(wù)質(zhì)量，成為了中國(guó)領(lǐng)先的全域空間服務(wù)提供商，也是稀有的由社區(qū)、商企和城市空間“三駕馬車”業(yè)務(wù)體系協(xié)同驅(qū)動(dòng)的服務(wù)供應(yīng)商。公司業(yè)務(wù)主要分為三大板塊：社區(qū)空間居住消費(fèi)服務(wù)、商企和城市空間綜合服務(wù)、AIoT及BPaaS解決方案服務(wù)。社區(qū)空間居住消費(fèi)服務(wù)：為滿足業(yè)主和居民多元化的住宅居住消費(fèi)需求，萬物云提供包括住宅物業(yè)服務(wù)、居住相關(guān)資產(chǎn)服務(wù)和其他社區(qū)增值服務(wù)。公司通過

“萬科物業(yè)”品牌，為所服務(wù)的社區(qū)空間的業(yè)主和居民提供住宅物業(yè)服務(wù)。作為住宅物業(yè)服務(wù)的延伸，萬物云還推出了包括“樸鄰”等在內(nèi)的一系列品牌，開展包括房屋經(jīng)紀(jì)及租賃管理服務(wù)以及房屋修繕和美居服務(wù)。商企和城市空間綜合服務(wù)：包括(i)物業(yè)及設(shè)施管理服務(wù)：為商業(yè)客戶提供基礎(chǔ)物管服務(wù)及綜合后勤服務(wù)，綜合后勤服務(wù)主要有：公用事業(yè)開支優(yōu)化服務(wù)，環(huán)境、健康及安全管理，綜合行政支持服務(wù)，活動(dòng)支持服務(wù)，禮賓服務(wù)。(ii)開發(fā)商增值服務(wù)。(iii)城市空間整合服務(wù)：包括城市空間治理（如城市環(huán)衛(wèi)服務(wù)及市政設(shè)施維護(hù)保養(yǎng)服務(wù)）及城市資源整合運(yùn)營(yíng)（如為國(guó)有物業(yè)提供招商租賃以及為事業(yè)單位提供組織者服務(wù)）。公司也與街道辦事處密切合作，以協(xié)助解決老舊小區(qū)的公共服務(wù)改進(jìn)需求，為城市營(yíng)造宜人環(huán)境，實(shí)現(xiàn)城市空間管理的專業(yè)化及數(shù)字化。解決方案服務(wù)：(i)AIoT解決方案：向開發(fā)商、業(yè)主及其他企業(yè)和機(jī)構(gòu)客戶提供的AIoT解決方案，覆蓋智能物業(yè)生命周期從初始工程設(shè)計(jì)、施工到交付后運(yùn)營(yíng)的各個(gè)階段。(ii)BPaaS解決方案：向企業(yè)客戶提供遠(yuǎn)程企業(yè)運(yùn)營(yíng)服務(wù)，以支持企業(yè)客戶的非核心業(yè)務(wù)流程；遠(yuǎn)程空間運(yùn)營(yíng)服務(wù)，如智能城市空間工作流程管理服務(wù)及運(yùn)營(yíng)數(shù)據(jù)分析服務(wù)，主要提供予從事城市空間整合服務(wù)的合營(yíng)企業(yè)及聯(lián)營(yíng)公司。1.4、智慧物業(yè)建設(shè)行業(yè)領(lǐng)先萬物云科技板塊主要包括第五空間和萬?？萍?。第五空間運(yùn)營(yíng)的“住這兒”APP與“鄰居”公眾號(hào)承載萬物云旗下社區(qū)到家服務(wù)，萬?？萍紡氖禄谥腔凵鐓^(qū)、智慧園區(qū)、智慧樓宇、智慧工地、智慧城市的設(shè)計(jì)、施工、運(yùn)營(yíng)一體化服務(wù)。萬物云具備行業(yè)領(lǐng)先的科技能力，構(gòu)建了從底層智能物聯(lián)系統(tǒng)集成和云邊協(xié)同能力，中層空間云服務(wù)、遠(yuǎn)程服務(wù)及BPaaS解決方案，至頂層人工智能解決方案的科技體系：底層（感知層）：智能物聯(lián)系統(tǒng)集成和云邊協(xié)同能力萬物云通過搭建智能物聯(lián)系統(tǒng)，實(shí)現(xiàn)了千萬數(shù)量級(jí)的傳感器和攝像頭等智能硬件產(chǎn)生的數(shù)據(jù)的連接，構(gòu)建云邊的AI體系，實(shí)時(shí)監(jiān)測(cè)和處理突發(fā)事件。智能物聯(lián)系統(tǒng)的標(biāo)志產(chǎn)品有智慧社區(qū)、智慧工地、智慧城市，分別代表消費(fèi)端、企業(yè)端和政府端的服務(wù)。智慧小區(qū)解決方案圍繞業(yè)主、物業(yè)、合作方三大客戶群體，為客戶提供安全、高效、便捷的智慧化服務(wù)和管理方式，全面提升客戶的生活與滿意度。智慧工地以智能監(jiān)控為前端主要設(shè)備，通過信號(hào)傳輸(5G/4G)至數(shù)據(jù)存儲(chǔ)和服務(wù)器，以指揮中心大屏、web端及手機(jī)APP方式呈現(xiàn)。智慧城市解決方案創(chuàng)新性地引入物業(yè)城市市場(chǎng)化和一體化機(jī)制，聯(lián)手解構(gòu)多元復(fù)雜的城市治理問題，實(shí)現(xiàn)多元主體協(xié)同治理的模式。旨在提升城市數(shù)字運(yùn)營(yíng)服務(wù)，樹立“建設(shè)與運(yùn)營(yíng)并重”的智慧城市全要素運(yùn)營(yíng)理念，將運(yùn)營(yíng)推向體系化、平臺(tái)化、敏捷化、智能化，助力客戶數(shù)字化成功轉(zhuǎn)型。中層（服務(wù)層）：覆蓋全域空間的BPaaS解決方案萬物云已建設(shè)了基于數(shù)據(jù)和算法，結(jié)合空間云服務(wù)和遠(yuǎn)程運(yùn)營(yíng)能力的各類BPaaS解決方案，對(duì)傳統(tǒng)的空間服務(wù)進(jìn)行標(biāo)準(zhǔn)化、數(shù)字化和智能化的運(yùn)營(yíng)。頂層（智能調(diào)度層）：空間服務(wù)的人工智能解決方案萬物云科技體系的頂層仍在內(nèi)部開發(fā)中?；诘讓雍椭虚g層的空間科技服務(wù)一體化解決方案，公司正積極努力地建設(shè)用于復(fù)雜場(chǎng)景的相關(guān)產(chǎn)品，并最終實(shí)現(xiàn)空間服務(wù)的人工智能解決方案。萬物云的科技技術(shù)解決方案擴(kuò)大并加快了在減少對(duì)人工勞動(dòng)的依賴和提高服務(wù)效率方面的規(guī)模和速度，實(shí)現(xiàn)遠(yuǎn)程操作現(xiàn)場(chǎng)空間服務(wù)。在AI應(yīng)用方面，萬物云圍繞物業(yè)行業(yè)特有應(yīng)用場(chǎng)景，面向內(nèi)部及外部合作伙伴，構(gòu)建多個(gè)領(lǐng)域的AI能力，幫助物業(yè)企業(yè)快速構(gòu)建智能化方案。如社區(qū)秩序管理、社區(qū)服務(wù)管理、工地安全監(jiān)控等多種AI應(yīng)用能力。公司已集成多個(gè)社區(qū)視頻監(jiān)控，通過萬物云人工智能服務(wù)中心（AISC）實(shí)現(xiàn)社區(qū)視頻安防智能化；交叉整合資源羅盤（人員、設(shè)備、耗材數(shù)據(jù)等）和資產(chǎn)羅盤

（設(shè)備狀態(tài)、屬性及位置等信息）兩個(gè)羅盤，形成時(shí)空羅盤，通過時(shí)空羅盤回溯員工軌跡、事件、設(shè)備狀態(tài)等信息分析計(jì)算出潛在風(fēng)險(xiǎn)，并根據(jù)操作建議自動(dòng)派發(fā)和跟進(jìn)工單處理，以時(shí)空羅盤、時(shí)空分析、工單管理、設(shè)備控制四大能力，形成萬物云空間OS（操作系統(tǒng)）。2、物管行業(yè)集中度低，業(yè)績(jī)中高速增長(zhǎng)2.1、市場(chǎng)持續(xù)擴(kuò)容，龍頭市占率仍不足5%中國(guó)物管行業(yè)市場(chǎng)規(guī)模持續(xù)擴(kuò)大，呈現(xiàn)出分散且競(jìng)爭(zhēng)激烈的特點(diǎn)。根據(jù)公司招股說明書，中國(guó)物管公司的在管總建筑面積由2016年的309億平方米增至2021年的372億平方米，整體年復(fù)合增長(zhǎng)率為3.8%。中國(guó)住宅物業(yè)在管總建筑面積在2021年達(dá)到319億平方米，2016年至2021年整體年復(fù)合增長(zhǎng)率為3.4%；非住宅物業(yè)在管總建筑面積達(dá)53億平方米，2016年至2021年的整體年復(fù)合增長(zhǎng)率為6.3%。弗若斯特沙利文預(yù)計(jì)2026年中國(guó)住宅物業(yè)和非住宅物業(yè)合計(jì)在管建筑面積將達(dá)447億平方米。整體市場(chǎng)規(guī)模穩(wěn)健增長(zhǎng)，在管總建筑面積不斷擴(kuò)大。根據(jù)弗若斯特沙利文，中國(guó)商企和城市空間綜合服務(wù)市場(chǎng)的總收入已由2016年的人民幣1.6萬億元增至2021年的人民幣4.1萬億元，整體年復(fù)合增長(zhǎng)率約21.2%，且預(yù)計(jì)2026年此值將達(dá)人民幣8.8萬億元，2021-2026年整體年復(fù)合增長(zhǎng)率為16.8%。截至2021年末，中國(guó)物管行業(yè)約有11萬名參與者，對(duì)于中國(guó)物管公司而言，大部分收入來自基礎(chǔ)物業(yè)管理服務(wù)，約占74.4%。2021年，按基礎(chǔ)物業(yè)管理服務(wù)收入計(jì)，行業(yè)排名第一公司（萬物云）的市場(chǎng)份額約為4.28%，整體市場(chǎng)呈現(xiàn)出分散狀態(tài)。由于市場(chǎng)高度分散，物管企業(yè)上市后資本實(shí)力增強(qiáng)，通常通過收并購(gòu)快速擴(kuò)大業(yè)務(wù)規(guī)模，提升區(qū)域布局密度，補(bǔ)充服務(wù)業(yè)態(tài)，根據(jù)我們重點(diǎn)關(guān)注的物管公司并購(gòu)情況，2020年至2022年8月底，重點(diǎn)公司共發(fā)生70余起收并購(gòu)事件，大部分收并購(gòu)集中發(fā)生在2020年與2021年。2.2、服務(wù)類型多樣化，近期政策指引智慧物業(yè)發(fā)展物管公司除提供基礎(chǔ)物業(yè)管理外，還積極擴(kuò)展各類增值服務(wù)（包括案場(chǎng)服務(wù)、銷售服務(wù)、美居服務(wù)、資產(chǎn)管理服務(wù)等），整個(gè)行業(yè)呈現(xiàn)出多樣化特點(diǎn)。在先進(jìn)技術(shù)發(fā)展的推動(dòng)下，龍頭公司開始探索物業(yè)管理服務(wù)市場(chǎng)的技術(shù)應(yīng)用，通過將基礎(chǔ)物業(yè)管理服務(wù)及增值服務(wù)與技術(shù)賦能解決方案（如智慧物業(yè)咨詢服務(wù)、綜合智慧空間解決方案、遠(yuǎn)程企業(yè)運(yùn)營(yíng)服務(wù)及遠(yuǎn)程空間運(yùn)營(yíng)服務(wù)）相結(jié)合，開始探索新的盈利方式。物管公司的定位也從“物業(yè)管理服務(wù)提供商”轉(zhuǎn)向“物業(yè)管理及商業(yè)運(yùn)營(yíng)服務(wù)提供商”、“綜合城市運(yùn)營(yíng)服務(wù)提供商”。利好政策的出臺(tái)是中國(guó)物管行業(yè)健康發(fā)展的重要基礎(chǔ)，早在2014年5月，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部辦公廳印發(fā)《智能社區(qū)建設(shè)指南（試行）》，鼓勵(lì)透過數(shù)字化及智能管理升級(jí)傳統(tǒng)物業(yè)管理服務(wù)，這為物業(yè)智慧化服務(wù)發(fā)展帶來廣闊前景。同年8月，國(guó)家發(fā)改委發(fā)布《關(guān)于促進(jìn)智慧城市健康發(fā)展的指導(dǎo)意見》，對(duì)中國(guó)智慧城市建設(shè)進(jìn)行全面部署。此后，其他相關(guān)政府部門陸續(xù)頒布與智慧城市建設(shè)和智慧小區(qū)建設(shè)各方面相關(guān)的具體政策。此等政策為物管公司的智慧小區(qū)和智慧城市建設(shè)提供了清晰指引。2022年5月20日，民政部等九部門聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于深入推進(jìn)智慧社區(qū)建設(shè)的意見》（以下簡(jiǎn)稱《意見》），明確了智慧社區(qū)建設(shè)的總體要求、重點(diǎn)任務(wù)和保障措施等。《意見》提出，到2025年，基本構(gòu)建起網(wǎng)格化管理、精細(xì)化服務(wù)、信息化支撐、開放共享的智慧社區(qū)服務(wù)平臺(tái)，初步打造成智慧共享、和睦共治的新型數(shù)字社區(qū)，社區(qū)治理和服務(wù)智能化水平顯著提高；健全完善政府指導(dǎo)、多方參與的智慧社區(qū)建設(shè)資金投入機(jī)制，鼓勵(lì)社會(huì)力量參與“互聯(lián)網(wǎng)+社區(qū)服務(wù)”，創(chuàng)新提供服務(wù)模式和產(chǎn)品。根據(jù)弗若斯特沙利文的資料，中國(guó)智慧城市云服務(wù)市場(chǎng)的總收入由2016年的人民幣256億元增至2021年的人民幣1278億元，整體年復(fù)合增長(zhǎng)率約38.0%，且預(yù)計(jì)2026年此值將達(dá)人民幣5132億元，2021-2026年整體年復(fù)合增長(zhǎng)率為32.1%。2.3、物管公司業(yè)績(jī)中高速增長(zhǎng)，毛利率保持穩(wěn)定2019年物管公司開始集中亮相資本市場(chǎng)，2019-2021年，行業(yè)營(yíng)業(yè)收入基本維持40%以上高速增長(zhǎng)，且增速逐年提高，民企物管營(yíng)收增速高于國(guó)企物管。22H1受房地產(chǎn)行業(yè)下行和疫情影響，行業(yè)營(yíng)收增速下滑至32%，其中國(guó)企物管增速為27.4%，民企物管增速為34.5%。22H1行業(yè)歸母凈利潤(rùn)同比增速呈現(xiàn)下降的趨勢(shì)，部分民企受到母公司影響導(dǎo)致其歸母凈利潤(rùn)同比增速大幅度下降。剔除受到母公司影響較大的部分民企（融創(chuàng)服務(wù)和世茂服務(wù)），22H1行業(yè)平均歸母凈利潤(rùn)同比增速為10.2%。其中，國(guó)企物管歸母凈利潤(rùn)增速為28.8%，民企物管為1.2%。22H1，物管公司毛利同比增長(zhǎng)19%，國(guó)企組與民企組增速收斂至相近水平，其中民企組毛利同比增長(zhǎng)17.3%，國(guó)企組同比增長(zhǎng)22.9%。2018-2021年行業(yè)毛利率由23%穩(wěn)步提升至26%，民企組毛利率顯著高于國(guó)企組；22H1整體毛利率回落至24.5%，其中民企組26.1%，國(guó)企組21.4%。截至2021年末，物管行業(yè)約有11萬名參與者。行業(yè)內(nèi)主要有兩類參與者：1）以碧桂園服務(wù)、雅生活服務(wù)、綠城服務(wù)為首的民企；2）以保利物業(yè)、招商積余

為首的國(guó)企。根據(jù)弗若斯特沙利文的數(shù)據(jù)，2021年中國(guó)基礎(chǔ)物業(yè)管理服務(wù)市場(chǎng)的總收入達(dá)3229億元，其中萬物云排名第一，市場(chǎng)份額為4.28%，緊隨其后的便是碧桂園服務(wù)、雅生活服務(wù)等。2021年中國(guó)商企和城市空間綜合服務(wù)市場(chǎng)的總收入達(dá)40629億元，其中萬物云排名第一，市場(chǎng)份額約為0.21%，緊隨其后的便是雅生活服務(wù)、招商積余、碧桂園服務(wù)等。在管規(guī)模來看，截至2022H1，重點(diǎn)物管企業(yè)中，碧桂園服務(wù)以在管面積8.43億平排名第一。其次為萬物云，萬物云在管面積約為8.4億平。緊隨其后是雅生活服務(wù)、保利物業(yè)、綠城服務(wù)。從合約儲(chǔ)備來看，截至2022H1，重點(diǎn)物管企業(yè)中，碧桂園服務(wù)以合約面積16.09億平排名第一。其次為萬物云，萬物云合約面積約為10.9億平。緊隨其后是保利物業(yè)、綠城服務(wù)、雅生活服務(wù)。由于增量和存量市場(chǎng)空間較大，公司業(yè)務(wù)鋪排能力和管理能力有限，物管公司可以通過從關(guān)聯(lián)方獲取大量項(xiàng)目，而第三方外拓市場(chǎng)主要考慮地區(qū)項(xiàng)目密度，以及投入成本，總體而言第三方外拓市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)持續(xù)存在，品牌力強(qiáng)的頭部物管公司擴(kuò)張速度將會(huì)快于行業(yè)。相比于競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手，萬物云具備規(guī)模優(yōu)勢(shì)和品牌優(yōu)勢(shì)，塑造的品牌名譽(yù)對(duì)于公司開展基礎(chǔ)物管業(yè)務(wù)和空間綜合服務(wù)起到重要作用，在長(zhǎng)期服務(wù)中逐漸積累的運(yùn)營(yíng)及管理能力幫助公司積累了豐富優(yōu)質(zhì)的客戶資源，30年來保持穩(wěn)定的規(guī)模擴(kuò)張速度。3、萬物云“三駕馬車”驅(qū)動(dòng)，利潤(rùn)增長(zhǎng)穩(wěn)定隨著在管規(guī)模擴(kuò)張，萬物云收入（早期作為萬科物業(yè)管理業(yè)務(wù)條線列示在萬科A年報(bào)里）由2004年的2億元增長(zhǎng)至2018年的98億元，培育了多業(yè)務(wù)條線并發(fā)展成熟，形成住宅物業(yè)為基本盤，增值服務(wù)、科技服務(wù)、商企服務(wù)和城市服務(wù)等多元板塊均衡發(fā)展的模式，業(yè)績(jī)保持中高速增長(zhǎng)。綜合來看，公司最近三個(gè)會(huì)計(jì)年度（2019-2021）經(jīng)營(yíng)和業(yè)績(jī)表現(xiàn)較好。2019-2021年，公司營(yíng)收從139.3億元增加至237億元，且年均增速維持在30%左右，營(yíng)業(yè)收入快速上升；歸母凈利潤(rùn)則從10.2億元增至16.7億元。2022H1，公司實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入142億元，同比增長(zhǎng)38.2%；歸母凈利潤(rùn)8.7億元，同比增長(zhǎng)16.6%。盈利能力方面，公司總體回報(bào)率較為穩(wěn)定。2019-2021年，萬物云

ROE（攤?。┓謩e為18%、22.3%和16.2%，保持較高水平；ROA則分別為6.3%、8.3%和7.0%。3.1、利潤(rùn)率較為穩(wěn)定，銷售管理費(fèi)用率較低從利潤(rùn)率來看，近年公司的毛利率、營(yíng)業(yè)利潤(rùn)率、歸母凈利潤(rùn)率一直保持穩(wěn)定水平：其中毛利率基本保持在17%左右，營(yíng)業(yè)利潤(rùn)率在10%左右，歸母凈利潤(rùn)率在7.5%左右。2022H1，公司毛利率降至14.9%，主要因?yàn)檫^往收并購(gòu)帶來無形資產(chǎn)攤銷的影響；剔除該影響的毛利率為16.9%，較2021H1小幅提升0.1pct。從期間費(fèi)用率來看，公司的銷售費(fèi)用率+管理費(fèi)用率基本維持穩(wěn)定，于同業(yè)而言相對(duì)較低，管理費(fèi)用率維持在7.6%附近，2022H1有所優(yōu)化，為6.8%；由于銷售及推廣力度加強(qiáng)，銷售費(fèi)用率近年逐年提升，2021年為1.1%，2022H1進(jìn)一步提升至1.4%。在流動(dòng)性方面，萬物云貨幣資金占總資產(chǎn)比例在2019-2021年間分別為32.2%、28.4%和22.4%，2021年因?yàn)槭召?gòu)伯恩物業(yè)使得公司定期存款減少約12.2億元；

2021年12月宣派股息約35.4億元，公司貨幣資金大幅減少；截至2022年6月30日，公司沒有長(zhǎng)期和短期借款/債券存續(xù)。現(xiàn)金流方面，公司2019-2021年間經(jīng)營(yíng)活動(dòng)現(xiàn)金凈額分別為20.9、25.6和28.3億元，凈現(xiàn)比在1.65水平以上，現(xiàn)金流狀況較好。22H1貿(mào)易應(yīng)收款、按金及預(yù)付款大幅增加，扣除營(yíng)運(yùn)資本變動(dòng)前的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)現(xiàn)金流為14.6億元，營(yíng)運(yùn)資本變動(dòng)影響下，經(jīng)營(yíng)活動(dòng)現(xiàn)金凈額為-18.5億元。3.2、商業(yè)與科技板塊收入兩年翻倍，科技業(yè)務(wù)商業(yè)化，毛利率逐年走高2021年，公司收入結(jié)構(gòu)優(yōu)化。其中社區(qū)空間居住消費(fèi)服務(wù)收入占比由2019年的63.4%降低至55.5%，商企和城市空間綜合服務(wù)與解決方案服務(wù)迎來較快發(fā)展，收入分別由2019年的42.9億元/8.1億元增長(zhǎng)至2021年的86.9億元/18.5億元，收入在兩年內(nèi)基本實(shí)現(xiàn)翻倍，營(yíng)收占比也由2019年的30.8%/5.8%提升至36.7%/7.8%。毛利和毛利率方面，拆分板塊來看：

1）小區(qū)空間居住消費(fèi)服務(wù)板塊的毛利從2019年的14.19億元，增加至2021年的20.84億元，板塊毛利率在2020年提升至18.7%，2021年回落至15.8%，主要因?yàn)?020年，公司享受了政府在社會(huì)保障方面的優(yōu)惠政策，以降低Covid-19的影響，這部分優(yōu)惠政策于2021年被取消。2）商企和城市空間綜合服務(wù)板塊的毛利從2019年的8.78億元增加至2021年的13.83億元，對(duì)應(yīng)毛利率從20.5%下降至15.9%。主要是由于板塊內(nèi)開發(fā)商增值服務(wù)的毛利率由2019年的28.1%降至2020年的22.4%，并進(jìn)一步降至2021年的19.5%。3）AIoT及BPaaS解決方案服務(wù)板塊的發(fā)展勢(shì)頭迅猛，毛利從2019年的1.71億元，增加至2021年5.53億元，對(duì)應(yīng)毛利率從2019年的21.2%上升至2021年的29.9%。3.3、萬科物業(yè)：在管規(guī)模第一梯隊(duì)，多年蟬聯(lián)百?gòu)?qiáng)榜首萬科物業(yè)成立于1990年，是萬物云空間科技服務(wù)股份有限公司旗下品牌，以住宅物業(yè)為主提供高品質(zhì)服務(wù)，連續(xù)十年蟬聯(lián)中國(guó)物業(yè)管理綜合實(shí)力第一

（2010-2019），是行業(yè)領(lǐng)跑者。公司社區(qū)空間居住消費(fèi)服務(wù)板塊下包括住宅物業(yè)服務(wù)、居住相關(guān)資產(chǎn)服務(wù)及其他社區(qū)增值服務(wù)。公司社區(qū)空間居住消費(fèi)服務(wù)板塊為支柱板塊，歷年?duì)I收占比均超過50%。板塊內(nèi)拆分來看，2022H1，住宅物業(yè)服務(wù)收入72.7億元，占板塊收入比重高達(dá)90.9%，居住相關(guān)資產(chǎn)服務(wù)及其他社區(qū)增值服務(wù)在該板塊收入占比則在10%左右。住宅物業(yè)服務(wù)第三方在管項(xiàng)目占比逐年上升，外拓能力增強(qiáng)。2019-2021年住宅物業(yè)管理服務(wù)業(yè)務(wù)總在管項(xiàng)目個(gè)數(shù)分別為1764、2054和2823個(gè)，其中第三方在管項(xiàng)目個(gè)數(shù)為886、1023和1605個(gè)，第三方在管面積占比約42.2%、43.1%及50.5%，第三方項(xiàng)目收入占比分別為33.5%、35.5%、39%。3.3.1、住宅基礎(chǔ)物業(yè)管理規(guī)模穩(wěn)健增長(zhǎng)，合管比穩(wěn)步提升公司住宅基礎(chǔ)物業(yè)管理規(guī)模保持了穩(wěn)健增長(zhǎng)，合管比穩(wěn)步提升。公司住宅合約面積從2019年5.57億平方米增至2021年8.78億平方米；在管面積從2019年4.31億平方米增加到2021年6.6億平方米，合管比由1.29上升至1.33。截至2022年6月30日，公司住宅在管面積7億平方米，合約面積9.3億平方米。聚焦于客戶消費(fèi)水平高的區(qū)域，華東華南收入貢獻(xiàn)最大萬物云致力于為位于中國(guó)經(jīng)濟(jì)最發(fā)達(dá)的高線級(jí)城市的核心空間以及客戶提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)，并將戰(zhàn)略聚焦于增加重點(diǎn)區(qū)域內(nèi)的業(yè)務(wù)濃度。截至2022年3月31日，公司空間服務(wù)覆蓋了中國(guó)32個(gè)省市自治區(qū)的159個(gè)城市。其中，一線及香港、新一線及二線城市社區(qū)項(xiàng)目在管面積占總社區(qū)項(xiàng)目在管面積的比例為89.0%，對(duì)應(yīng)區(qū)域商企項(xiàng)目合約面積占總商企項(xiàng)目在管面積的比例約為90.2%。萬物云在一線城市平均在管項(xiàng)目個(gè)數(shù)為228個(gè)。受益于聚焦高線級(jí)城市的戰(zhàn)略，萬物云為大量、優(yōu)質(zhì)的城市居民提供物業(yè)服務(wù)和社區(qū)空間增值服務(wù)。2021年，公司在管社區(qū)項(xiàng)目的平均物業(yè)管理費(fèi)為3.13元/平方米/月，客戶擁有較高的可支配收入水平和較強(qiáng)的消費(fèi)能力。隨著項(xiàng)目組合不斷擴(kuò)展，公司高密度布局策略取得了一定成果。2019、2020及2021年，萬物云在一線城市及香港、新一線城市及二線城市的社區(qū)空間居住消費(fèi)服務(wù)收入分別為人民幣83.5億元、100億元及122.5億元。按照區(qū)域劃分，住宅物業(yè)最大的收入貢獻(xiàn)者來自華東和華南地區(qū)，于2019年、2020年及2021年分別占總收入的53.4%、52.8%及53.1%；2021年，華東和華南住宅在管面積分別為2.28億平方米和1.3億平方米。3.3.2、依托物管優(yōu)勢(shì)開展社區(qū)增值服務(wù)與同業(yè)相比，萬物云尚未大力鋪排多條業(yè)務(wù)線，而是選擇聚焦核心業(yè)務(wù)：房屋經(jīng)紀(jì)和租賃、美居服務(wù)，同時(shí)協(xié)助開發(fā)商銷售車位。公司以“樸鄰”品牌開展房屋銷售及租賃經(jīng)紀(jì)服務(wù)?！皹汔彙逼放撇捎眯^(qū)中心戰(zhàn)略。資產(chǎn)管家與所管理的住宅物業(yè)業(yè)主有更緊密的聯(lián)系，并對(duì)其有更深入的了解，從而產(chǎn)生巨大的房屋銷售及租賃經(jīng)紀(jì)服務(wù)需求。截至2021年12月31日，“樸鄰”在50多個(gè)城市擁有超過600個(gè)小區(qū)實(shí)體店面。萬物云居住相關(guān)資產(chǎn)服務(wù)產(chǎn)生的收入由2020年的人民幣9.5億元增至2021年的12.6億元，其中房屋銷售及租賃經(jīng)紀(jì)服務(wù)2021年收入8.2億元，房屋再裝修及美居服務(wù)收入4.4億元。這主要是由于其在管物業(yè)數(shù)量增加，與公司業(yè)務(wù)擴(kuò)張相一致；公司自其他社區(qū)增值服務(wù)（主要為車位銷售服務(wù)）產(chǎn)生的收入由2019年的人民幣6.9億元減至2021年的人民幣5.4億元，主要因停車位出售量減少。毛利率方面，2021年居住相關(guān)資產(chǎn)服務(wù)毛利率為30.3%，與2020年31.7%的毛利率相比稍有下降；其他社區(qū)增值服務(wù)的毛利率則從2020年的59%上升至2021年的80.8%。3.4、萬物梁行：融合中外基因，打造國(guó)內(nèi)IFM龍頭商企空間服務(wù)主要通過萬物梁行開展。萬物梁行是國(guó)內(nèi)首家兼具中外基因的商企服務(wù)公司，于2019年12月12日由萬物云（萬科物業(yè)）與戴德梁行強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合成立，業(yè)務(wù)聚焦于商企空間全生命周期管理服務(wù)的解決方案，包含：物業(yè)管理（PM）、綜合設(shè)施管理（IFM）、泛行政定制化服務(wù)、營(yíng)銷中心管理服務(wù)，以及圍繞商企空間衍生的各類生態(tài)業(yè)務(wù)等。綜合設(shè)施管理（Integratedfacilitymanagement，IFM）是指不局限于管理對(duì)象（如住宅、商辦、公建物業(yè)）安保和維修等，更重要的是“進(jìn)入企業(yè)”，支持客戶核心業(yè)務(wù)發(fā)展，滿足客戶更高層次個(gè)性化需求。該概念起源于美國(guó)并在美國(guó)發(fā)展成熟，后傳入歐洲。亞太地區(qū)由于工業(yè)標(biāo)準(zhǔn)化程度相對(duì)較低，以及部分終端用戶對(duì)IFM等外包業(yè)務(wù)的接受度不如發(fā)達(dá)國(guó)家，因此IFM整體發(fā)展水平目前落后于歐美國(guó)家（澳大利亞、新加坡相對(duì)成熟）。但隨著未來亞太地區(qū)發(fā)展中國(guó)家經(jīng)濟(jì)實(shí)力的崛起和成熟，對(duì)外包業(yè)務(wù)的認(rèn)可度的提升，結(jié)合各國(guó)對(duì)經(jīng)濟(jì)、能源節(jié)省的高度需求，IFM在這些地區(qū)也會(huì)日趨成熟。一般物管企業(yè)主要提供傳統(tǒng)商管業(yè)務(wù)，如保安、保潔、維修等，部分公司為購(gòu)物中心和寫字樓提供商業(yè)運(yùn)營(yíng)服務(wù)，萬物云走出差異化路線，深挖企業(yè)綜合后勤板塊需求，以客戶為中心，進(jìn)一步拓寬物業(yè)管理服務(wù)范疇，向國(guó)際物管龍頭看齊，打造新的增長(zhǎng)曲線。近年來，中國(guó)在全球生產(chǎn)分工體系日漸占據(jù)重要位置，中國(guó)產(chǎn)業(yè)全球競(jìng)爭(zhēng)力不斷。在“雙循環(huán)”戰(zhàn)略大背景下，中國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展和企業(yè)全球化進(jìn)程持續(xù)加速。伴隨經(jīng)濟(jì)發(fā)展的良好勢(shì)頭，企業(yè)服務(wù)外包也為大勢(shì)所趨，這為IFM賽道帶來了巨大的發(fā)展空間，詳見我們2021年11月23日外發(fā)報(bào)告，《物業(yè)服務(wù)行業(yè)國(guó)際巨頭對(duì)標(biāo)系列專題研究報(bào)告（二）：借鑒索迪斯（SW.PA），五十年領(lǐng)跑全球IFM》。作為行業(yè)內(nèi)首家，也是唯一一家與房地產(chǎn)五大行成功合并業(yè)務(wù)的本土企業(yè)，萬物梁行兼具國(guó)際視野和本土資源。在企業(yè)客戶IFM服務(wù)端，具備在大中華區(qū)獨(dú)立自主且靈活地發(fā)展IFM業(yè)務(wù)的可能性。截至2021年12月31日，萬物梁行在管項(xiàng)目1565個(gè)，在管項(xiàng)目面積1.25億平方米。公司服務(wù)涵蓋寫字樓、購(gòu)物中心、商業(yè)綜合體、研發(fā)中心、產(chǎn)業(yè)園、物流園、學(xué)校、城市公共建筑、城市更新特色街區(qū)等各業(yè)態(tài)，客戶廣泛分布于互聯(lián)網(wǎng)、地產(chǎn)、金融、科技、通訊、醫(yī)療、高端制造業(yè)等眾多行業(yè)，包括騰訊、阿里巴巴、海康威視、字節(jié)跳動(dòng)、招商銀行、愛馬仕、拜耳等國(guó)內(nèi)頭部企業(yè)、獨(dú)角獸公司、國(guó)內(nèi)外知名金融企業(yè)及大型跨國(guó)公司等。收入水平來看，商業(yè)物業(yè)設(shè)施管理服務(wù)收入增長(zhǎng)明顯，2019-2021年收入分別為25.7億元、40.23億元和52.88億元，其中2021年yoy+31.4%；開發(fā)商增值服務(wù)保持上升態(tài)勢(shì)，2019-2021年收入從16.9億元增長(zhǎng)至30.65億元。在毛利方面，商業(yè)物業(yè)設(shè)施管理服務(wù)2019-2021年毛利率分別為15.5%、14.3%和13.7%，毛利率水平較為穩(wěn)定，2021年毛利7.26億元yoy+26.2%；開發(fā)商增值服務(wù)2019-2021年毛利率分別為28.1%、22.4%和19.2%，為提升運(yùn)營(yíng)效率，加大成本端開發(fā)力度，近兩年毛利率下降較為明顯。較高線級(jí)城市的覆蓋濃度仍是萬物云在商企和城市空間綜合服務(wù)方面的策略重點(diǎn)。2019年、2020年及2021年，公司在一線城市及香港、新一線城市及二線城市的商企和城市空間綜合服務(wù)收入分別為人民幣40.9億元、62.2億元及83億元，年復(fù)合增長(zhǎng)率42.4%。商業(yè)在管面積按照業(yè)態(tài)拆分，辦公樓仍然占據(jù)主要地位，其2019-2021年在管面積分別為3318、5908和7763萬平方米，項(xiàng)目個(gè)數(shù)也由445個(gè)增長(zhǎng)至933個(gè)。而包括商業(yè)綜合體和公建的其他項(xiàng)目在2021年上升速度迅猛，2020-2021年在管面積由2026萬平方米增至4693萬平方米，項(xiàng)目個(gè)數(shù)也從261個(gè)增長(zhǎng)至632個(gè)。商業(yè)物業(yè)合管比呈現(xiàn)下降趨勢(shì)。2021年商業(yè)物業(yè)合約面積1.36億平方米，在管面積1.24億平方米，相比之下在管面積上升速度更快，合管比由2020年的1.10下降到1.09。2022H1商業(yè)合約面積約1.6億平方米，合管比提升至1.14。商業(yè)物業(yè)第三方交付占據(jù)主導(dǎo)，住宅物業(yè)第三方拓展逐步發(fā)力從在管面積拆分來看，2021年住宅物業(yè)在管面積的第三方占比為51%，商業(yè)物業(yè)則達(dá)到85%。2019-2021年的商業(yè)物業(yè)管理服務(wù)業(yè)務(wù)中，來自母公司及關(guān)聯(lián)方的在管面積分別為1126萬、1469萬和1910萬平方米，第三方為3699萬、6465萬和1.05億平方米，第三方面積在萬物云商業(yè)在管面積中比重較大。住宅物業(yè)方面，第三方在管面積占比逐年上升。2019-2021年的住宅物業(yè)管理服務(wù)業(yè)務(wù)中，總在管項(xiàng)目個(gè)數(shù)分別為1764、2054和2823個(gè)；其中第三方在管項(xiàng)目個(gè)數(shù)為886、1023和1605個(gè)，在管面積占比約42.2%、43.1%及50.5%。商企板塊，地產(chǎn)開發(fā)商是公司服務(wù)的客戶類別之一。萬物云利用專業(yè)知識(shí)及品牌實(shí)力，幫助地產(chǎn)開發(fā)商提升運(yùn)營(yíng)效率及更好地滿足終端客戶不斷變化的需求。萬物云開發(fā)商增值服務(wù)主要包括案場(chǎng)管理、交付前支持服務(wù)樓宇修繕服務(wù)。此外，公司還和地產(chǎn)開發(fā)商合作探討不同用例的技術(shù)解決方案。開發(fā)商增值服務(wù)中，案場(chǎng)服務(wù)為主要收入來源，2019-2021年間，公司案場(chǎng)服務(wù)收入分別為12.65、14.3和18.12億元；交付前支持服務(wù)收入占比穩(wěn)定，2021年收入達(dá)到6.83億元；樓宇修繕服務(wù)收入上升明顯，從2019年的0.37億元已經(jīng)發(fā)展到2021年收入5.7億元。3.5、萬物云城：城市空間整合數(shù)字化先行者城市空間主要包括政府建筑、學(xué)校、醫(yī)院、道路、街道及其他城市空間提供管理服務(wù)萬物云城是萬物云推出的第一個(gè)城市服務(wù)獨(dú)立品牌。通過線上線下的精細(xì)化運(yùn)營(yíng)，萬物云城智慧化的服務(wù)覆蓋站城一體化、產(chǎn)城融合等多業(yè)態(tài)在內(nèi)的城市復(fù)合空間，并管理城市數(shù)字資產(chǎn)，最終實(shí)現(xiàn)政府主導(dǎo)、社會(huì)參與、源頭治理、執(zhí)法保障、萬物互聯(lián)的新型智慧城市治理的“新生態(tài)圈”。橫琴粵澳深度合作區(qū)：2018年5月24日，珠海大橫琴投資有限公司與萬科物業(yè)發(fā)展股份有限公司正式簽署戰(zhàn)略合作框架協(xié)議，雙方將攜手推動(dòng)“物業(yè)城市”

管理理念的落地。此項(xiàng)目是萬物云首個(gè)物業(yè)城市實(shí)踐，萬物云通過“專業(yè)服務(wù)+智慧平臺(tái)+行政力量”相融合的方式，以專業(yè)化的服務(wù)總包，開啟對(duì)城市公共空間與公共資源、公共項(xiàng)目進(jìn)行全流程“管理+服務(wù)+運(yùn)營(yíng)”的政府、市場(chǎng)、社會(huì)多元主體協(xié)同治理模式。在智能城市空間工作流程管理服務(wù)及運(yùn)營(yíng)數(shù)據(jù)分析服務(wù)中，主要應(yīng)用了BPaaS解決方案，因此城市空間整合服務(wù)的擴(kuò)張也帶動(dòng)了公司解決方案服務(wù)的快速增長(zhǎng)。從收入上看，城市空間整合服務(wù)雖然收入占比目前仍在1%左右，但2019-2021年實(shí)現(xiàn)了收入從3000萬到3.4億的飛躍，增長(zhǎng)近10倍。2019-2021年，公司城市空間整合業(yè)務(wù)與BPaaS解決方案收入維持較高增速，城市空間整合業(yè)務(wù)2021年收入3.4億元，yoy+233%（2020年1.02億元，yoy+233.7%）。3.6、萬?？萍迹篈IoT+BPaaS科技賦能萬物云科技板塊的萬?？萍?994年創(chuàng)立，為萬科地產(chǎn)智能化安防工程提供設(shè)計(jì)、施工和售后服務(wù)。2018年萬睿重新定位，聚焦建筑智能化和智能物聯(lián)兩大領(lǐng)域，輸出解決方案?？蛻羝刚?qǐng)萬物云提供AIoT解決方案，通常會(huì)購(gòu)買公司自主開發(fā)的創(chuàng)新型智能設(shè)備產(chǎn)品及軟件系統(tǒng)，如黑貓系列無人值守人行門禁系統(tǒng)及SmartGuest系列訪客登記和身份驗(yàn)證系統(tǒng)以及萬睿數(shù)字孿生PaaS平臺(tái)，平臺(tái)致力解決各種異構(gòu)問題下的數(shù)據(jù)融通和場(chǎng)景聯(lián)動(dòng)，提供數(shù)字運(yùn)營(yíng)基礎(chǔ)能力底座，助力業(yè)務(wù)系統(tǒng)開發(fā)者快速搭建鏈接客戶的數(shù)字孿生應(yīng)用。BPaaS解決方案主要包括（1）遠(yuǎn)程企業(yè)運(yùn)營(yíng)服務(wù)：通過祥盈企服旗下的業(yè)務(wù)流程外包中心，以BPaaS解決方案提供全套遠(yuǎn)程企業(yè)運(yùn)營(yíng)服務(wù)，其中包括財(cái)務(wù)流程運(yùn)營(yíng)、人力資源運(yùn)營(yíng)及信息技術(shù)咨詢臺(tái)服務(wù);（2）遠(yuǎn)程空間運(yùn)營(yíng)服務(wù)：向從事城市空間整合服務(wù)的公司提供遠(yuǎn)程空間運(yùn)營(yíng)服務(wù)，如智慧城市空間工作流程管理服務(wù)（包括但不限于監(jiān)控、檢修及資源調(diào)度服務(wù)）及運(yùn)營(yíng)數(shù)據(jù)分析服務(wù)。2019-2021年，科技板塊收入由8.1億元增長(zhǎng)至18.5億元，2022H1收入11.6億元（yoy+56.2%），占總收入比重8.1%。其中BPaaS解決方案2021年收入6.34億元，yoy+152.6%（2020年2.51億元，yoy+120.8%）；AIoT解決方案2021年收入12.16億元，yoy+55.4%（2020年7.83億元，yoy+13.0%）。毛利率方面，AIoT及BPaaS解決方案服務(wù)的毛利率呈上行趨勢(shì)。2019-2021年間，解決方案服務(wù)毛利率一路上升，2019-2021年分別為21.2%、24.6%和29.9%，其中AloT解決方案毛利率分別為26.7%、27.8%和24.7%。BPaaS解決方案在2019年虧損，2020年實(shí)現(xiàn)盈利，毛利率為14.6%，主要原因?yàn)椋築PaaS解決方案于2019年仍處于開發(fā)的早期階段，并于2020年才開始商業(yè)化。2021年實(shí)現(xiàn)毛利率39.8%，實(shí)現(xiàn)較大提升，主要原因?yàn)椋築PaaS解決方案服務(wù)逐漸成熟并商業(yè)化。4、核心競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)與未來增長(zhǎng)驅(qū)動(dòng)4.1、集團(tuán)品牌勢(shì)能強(qiáng)大，資源豐富，推動(dòng)可持續(xù)發(fā)展萬科集團(tuán)是中國(guó)地產(chǎn)行業(yè)極具聲譽(yù)的品牌地產(chǎn)商，擁有非常高的品牌美譽(yù)度，亦是中國(guó)深圳證券交易所和香港聯(lián)交所兩地上市的房地產(chǎn)龍頭企業(yè)。根據(jù)弗若斯特沙利文的資料，截至2021年年底，萬科集團(tuán)的品牌價(jià)值超過1,300億元人民幣。根據(jù)中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)、上海易居房地產(chǎn)研究院中國(guó)房地產(chǎn)測(cè)評(píng)中心共同發(fā)布的

“2021中國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中國(guó)綜合實(shí)力測(cè)評(píng)”中，萬科集團(tuán)排名第一位。在2021年《財(cái)富》500強(qiáng)榜單中，萬科集團(tuán)位列160位。與此同時(shí)，萬科集團(tuán)亦是少數(shù)始終保持三大國(guó)際評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)一致授予投資級(jí)評(píng)級(jí)的中國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)商。關(guān)聯(lián)方萬科集團(tuán)銷售保持強(qiáng)勁，收入名列前茅2021年全年，萬科集團(tuán)累計(jì)實(shí)現(xiàn)銷售面積3,807.8萬平方米，銷售金額人民幣6,277.8億元。根據(jù)弗若斯特沙利文的資料，2021年萬科集團(tuán)位列中國(guó)房企第二名。2022年上半年，萬科集團(tuán)實(shí)現(xiàn)銷售面積1,290.7萬平方米，銷售金額人民幣2,153.9億元。拆分收入結(jié)構(gòu)來看，萬科集團(tuán)的房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)為其主要收入來源，2022H1收入為2069億元，其中地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)收入為1917億元。毛利率方面，2022H1地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)毛利率為20.9%。截至2022H1，萬科凈負(fù)債率為35.5%，一年內(nèi)到期短債占比為22.4%，剔預(yù)后資產(chǎn)負(fù)債率為68.4%，“三道紅線”持續(xù)保持綠檔。萬物云與萬科集團(tuán)長(zhǎng)期持續(xù)的良好業(yè)務(wù)關(guān)系也為公司持續(xù)成長(zhǎng)提供源源不斷的動(dòng)力。萬科項(xiàng)目開發(fā)質(zhì)量高，且住宅項(xiàng)目主要為中高端住宅物業(yè)，萬物云來自于關(guān)聯(lián)方的住宅項(xiàng)目物業(yè)費(fèi)高于獨(dú)立第三方項(xiàng)目，擁有一定的品牌溢價(jià)。4.2、萬物云自身優(yōu)質(zhì)服務(wù)建立的品牌力是核心競(jìng)爭(zhēng)力隨著業(yè)務(wù)的持續(xù)擴(kuò)大和服務(wù)范圍的拓寬，公司客戶類型不斷豐富，涵蓋業(yè)主、企業(yè)及其他機(jī)構(gòu)客戶，并不依賴萬科集團(tuán)獲取項(xiàng)目或產(chǎn)生收入。品牌是公司的重要資產(chǎn)，公司主要通過萬科物業(yè)、萬物梁行、CityUp和萬?？萍歼@些品牌開展社區(qū)空間居住消費(fèi)服務(wù)、商企和城市空間綜合服務(wù)以及AI