我國(guó)房市將進(jìn)入持續(xù)而緩慢的下跌周期

我國(guó)房市將進(jìn)入持續(xù)而緩慢的下跌周期【摘要】根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局最新公布的數(shù)據(jù)顯示，到2008年11月底，全國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)，除了房?jī)r(jià)還有小幅上升之外，無(wú)論是房地產(chǎn)開發(fā)投資、開工面積、銷售面積還是銷售金額等都出現(xiàn)了較大幅度回落，其中最為明顯的是房地產(chǎn)銷售。就目前房地產(chǎn)市場(chǎng)政策及房地產(chǎn)市場(chǎng)轉(zhuǎn)變情況來(lái)看，房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)開始以投資為主導(dǎo)的市場(chǎng)向以居民消費(fèi)為主導(dǎo)的市場(chǎng)的轉(zhuǎn)變，這必然導(dǎo)致房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格調(diào)整,并將使我國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)歷一個(gè)持續(xù)而緩慢的下跌周期。

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)新增需求量房屋供給量下跌慣性

國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的2008年1—11月全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行情況統(tǒng)計(jì)顯示，1—11月全國(guó)完成房地產(chǎn)開發(fā)投資26546億元，同比增長(zhǎng)%，增幅比1—10月回落個(gè)百分點(diǎn)。其中，商品住宅完成投資19333億元，同比增長(zhǎng)%，增幅回落個(gè)百分點(diǎn)，占房地產(chǎn)開發(fā)投資的比重為%；而1—11月全國(guó)商品房銷售面積億平方米，同比下降%，其中，商品住宅銷售面積下降%。截至11月末，全國(guó)商品房空置面積億平方米，同比增長(zhǎng)%，增幅比1—10月提高個(gè)百分點(diǎn)。其中，空置商品住宅7084萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)%，增幅提高個(gè)百分點(diǎn)。這其中最受關(guān)注的是價(jià)格問(wèn)題。11月全國(guó)70個(gè)大中城市房屋銷售價(jià)格同比上漲%，漲幅比10月份低個(gè)百分點(diǎn)，環(huán)比下降%。這也是自8月以來(lái)，房?jī)r(jià)第四個(gè)月環(huán)比下降，且下降幅度有擴(kuò)大趨勢(shì)，此前8月、9月和10月的房?jī)r(jià)環(huán)比降幅分別為%、%和%。

從上述的數(shù)據(jù)來(lái)看，到11月底為止，全國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)，除了房?jī)r(jià)還有小幅上升之外，無(wú)論是房地產(chǎn)開發(fā)投資、開工面積、銷售面積及銷售金額等都出現(xiàn)了較大幅度回落。在國(guó)家房地產(chǎn)新政出臺(tái)之后，房地產(chǎn)銷售同樣是處于低迷。從1998年開始到現(xiàn)在，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)發(fā)展與繁榮了10年，10年來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)的繁榮使房?jī)r(jià)普遍上漲是基本事實(shí)，甚至于不少地方房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格上漲到離譜的地步。因此，這種房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展是不可持續(xù)的，房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)整也是自然。房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)整還僅是開始，如果房地產(chǎn)的價(jià)格不回歸理性，這種調(diào)整不是用什么恢復(fù)信心就可以解決的，而是一個(gè)漫長(zhǎng)的過(guò)程。調(diào)整過(guò)程的長(zhǎng)短就取決于房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格回歸理性的速度。

一、房地產(chǎn)市場(chǎng)已從以投資為主導(dǎo)的市場(chǎng)轉(zhuǎn)變?yōu)橐跃用裣M(fèi)為主導(dǎo)的市場(chǎng)

就目前房地產(chǎn)市場(chǎng)政策及房地產(chǎn)市場(chǎng)轉(zhuǎn)變情況來(lái)看，房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)從投資為主導(dǎo)的市場(chǎng)轉(zhuǎn)變?yōu)橐跃用裣M(fèi)為主導(dǎo)的市場(chǎng)，這點(diǎn)與早幾年房地產(chǎn)市場(chǎng)有根本性的不同。比如，擴(kuò)大內(nèi)需的十大政策第一條就是安居工程，即如何通過(guò)增加保障性住房來(lái)增加居民的消費(fèi)，而且后來(lái)推出的9000億保障性住房的資金，也是放在這樣一個(gè)基點(diǎn)上。既然未來(lái)中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展是為了改善居民的基本居住條件，那么它也就意味著中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)盡管是經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的動(dòng)力，但它將發(fā)生根本性轉(zhuǎn)變，即國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)將從以投資為主導(dǎo)的市場(chǎng)向以消費(fèi)為主導(dǎo)的市場(chǎng)轉(zhuǎn)變。

市場(chǎng)發(fā)生轉(zhuǎn)變，市場(chǎng)的價(jià)格自然也要調(diào)整。但是，由于對(duì)中央政府及地方政府持續(xù)性政策刺激的期待，使得房地產(chǎn)開發(fā)商以為保持以投資者為主導(dǎo)的價(jià)格也能夠讓這個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)消費(fèi)需求釋放出來(lái)。但實(shí)際上結(jié)果并非如此。當(dāng)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)變?yōu)橐韵M(fèi)者為主導(dǎo)的市場(chǎng)時(shí)，要讓消費(fèi)者進(jìn)入這個(gè)市場(chǎng)，一定要讓這些住房消費(fèi)者有支付能力購(gòu)買，如果住房消費(fèi)者沒有支付能力購(gòu)買，要想讓住房消費(fèi)者進(jìn)入以投資者為主導(dǎo)的市場(chǎng)或讓消費(fèi)者接受這種價(jià)格是不可能的。就如住房建設(shè)部的領(lǐng)導(dǎo)人所指出的那樣，目前房地產(chǎn)市場(chǎng)問(wèn)題仍然是房?jī)r(jià)過(guò)高，消費(fèi)者沒有這種支付能力。

同時(shí)，我們也應(yīng)該看到，不僅中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)由以投資為主導(dǎo)的市場(chǎng)轉(zhuǎn)向消費(fèi)為主導(dǎo)的市場(chǎng)，其價(jià)格會(huì)發(fā)生根本性轉(zhuǎn)變，而且由于全球經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)衰退，無(wú)論金融資產(chǎn)的價(jià)格，還是實(shí)際商品的價(jià)格都出現(xiàn)全面向下調(diào)整，比如原油、糧食、貴金屬、鋼鐵等的價(jià)格都全面下跌。2008年全球許多國(guó)家股市的價(jià)格下跌一半以上，中國(guó)股市的價(jià)格也下跌了65%，各國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的價(jià)格沒有不下跌的。在全球所有的金融資產(chǎn)及商品價(jià)格全面快速下跌的時(shí)候，中國(guó)的房地產(chǎn)價(jià)格則一枝獨(dú)秀。其實(shí)這是十分不正常的事情。正因?yàn)橹袊?guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格不調(diào)整，不以消費(fèi)者的支付能力來(lái)定價(jià)，從而使得中國(guó)居民巨大的房地產(chǎn)消費(fèi)需求完全被抑制，也就出現(xiàn)了一方面大量住房賣不出去，另一方面大量需要住房的居民又沒有能力來(lái)購(gòu)買的局面。

二、未來(lái)我國(guó)房地產(chǎn)新增需求數(shù)量將大大下降

2008年以來(lái)，盡管國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)價(jià)格先是漲速減慢，繼而下降，但是這種價(jià)格水平仍然與居民的實(shí)際支付能力差別很遠(yuǎn)。房地產(chǎn)價(jià)格的漲幅下降，只是投機(jī)需求和投資需求大幅萎縮或減少所致。也就是說(shuō)，就目前國(guó)內(nèi)各地房地產(chǎn)的價(jià)格水平來(lái)看，還沒有出現(xiàn)房地產(chǎn)市場(chǎng)從投資為主導(dǎo)向消費(fèi)為主導(dǎo)的市場(chǎng)的根本性逆轉(zhuǎn)。因此，在目前的情況下，即使大幅降息，但由于房?jī)r(jià)過(guò)高，投機(jī)者、投資者的信心遠(yuǎn)未恢復(fù)，全球經(jīng)濟(jì)前景暗淡，在國(guó)內(nèi)外經(jīng)濟(jì)形勢(shì)變好之前，投機(jī)性需求得以恢復(fù)暫不可能而消費(fèi)性需求又沒有能力進(jìn)入。

真正能夠形成需求的絕大部分是自住需求。而在自住需求中又可以分為換房需求和新增需求。其中，換房需求是針對(duì)此前已經(jīng)購(gòu)買過(guò)住房的居民而言。眾所周知，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)高漲行情從2003年開始，而房地產(chǎn)需求也正是從這一時(shí)期開始回暖，并且在2006年和2007年兩年宏觀經(jīng)濟(jì)和股市一片大好的背景下，這種需求熱情更是達(dá)到極致。一般來(lái)說(shuō)，房地產(chǎn)與汽車不同，前者的“換新潮”周期要遠(yuǎn)比后者長(zhǎng)。因此，從2003年開始新購(gòu)買自住房的居民很難在未來(lái)的幾年內(nèi)形成“換房潮”，而在此之前所購(gòu)買房地產(chǎn)所形成的“換房潮”，基本在2003年至2007年這一階段已經(jīng)“消耗殆盡”。而對(duì)于房地產(chǎn)新增需求來(lái)說(shuō)，形勢(shì)也不容樂觀，一般來(lái)說(shuō)，能夠形成未來(lái)幾年內(nèi)新增需求的人群是未來(lái)新增的中產(chǎn)階級(jí)人群，而事實(shí)卻是當(dāng)前我國(guó)的中產(chǎn)階級(jí)增長(zhǎng)率已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于商品房供給率。同時(shí)，未來(lái)的幾年內(nèi)，國(guó)內(nèi)很難再有宏觀經(jīng)濟(jì)高漲和股市暴漲行情同時(shí)存在的情況，也就是說(shuō)經(jīng)濟(jì)的“收入效應(yīng)”和股市的“財(cái)富效應(yīng)”在未來(lái)的幾年內(nèi)很難顯現(xiàn)。這些因素均表明未來(lái)房地產(chǎn)新增需求數(shù)量將大大下降。

但是如何讓居民的消費(fèi)需求釋放出來(lái)還有不少路可走，比如說(shuō)，增加居民收入水平，讓居民購(gòu)買支付能力迅速提高；或降低房?jī)r(jià)，讓居民有支付能力進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)。對(duì)于前者，在短期內(nèi)是不可能完成的事情。因此，要讓中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)需求釋放出來(lái)，也只有降低房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格，讓絕大多數(shù)居民有支付能力進(jìn)入市場(chǎng)購(gòu)買。只要國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格與居民實(shí)際支付能力相適應(yīng)，中國(guó)居民住房需求就能夠釋放出來(lái)。

三、住房供給量在未來(lái)數(shù)年將持續(xù)增長(zhǎng)

在任何一個(gè)經(jīng)濟(jì)體中，都存在著社會(huì)平均利潤(rùn)率。按照政治經(jīng)濟(jì)學(xué)中的利潤(rùn)，當(dāng)某一行業(yè)的利潤(rùn)率要高于社會(huì)平均利潤(rùn)率時(shí)，那么社會(huì)的其它資源就會(huì)流入該行業(yè)，最終導(dǎo)致該行業(yè)的供給超過(guò)需求，進(jìn)而使得該行業(yè)的平均利潤(rùn)率接近社會(huì)平均利潤(rùn)率。目前，我國(guó)社會(huì)平均利潤(rùn)率大約在8%左右，與此對(duì)應(yīng)的房地產(chǎn)行業(yè)的平均利潤(rùn)率則超過(guò)30%。同時(shí)，房地產(chǎn)市場(chǎng)又是一個(gè)進(jìn)入門檻相對(duì)較低的市場(chǎng)，因此，在高利潤(rùn)率的刺激下，社會(huì)上大部分資源都涌入這一市場(chǎng)，這也造就了我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)超過(guò)3萬(wàn)家、商品房空置面積達(dá)億平方米的市場(chǎng)現(xiàn)狀。

當(dāng)房?jī)r(jià)持續(xù)上漲時(shí)，市場(chǎng)有繼續(xù)上漲的預(yù)期。則即使暫時(shí)不需要住房，未來(lái)需要住房的人，也會(huì)提前購(gòu)買；已有住房的人，為取得投資收益，會(huì)買入多套房產(chǎn)；當(dāng)房?jī)r(jià)階段性急漲時(shí)，部分人恐慌性買房；開發(fā)商預(yù)期未來(lái)價(jià)格更高，捂盤或分批開盤銷售?？傊磥?lái)房?jī)r(jià)上漲的預(yù)期虛增了需求又隱藏了供給，加劇了供不應(yīng)求的狀況，反過(guò)來(lái)推動(dòng)房?jī)r(jià)進(jìn)一步上漲。目前對(duì)樓市的非理性上漲預(yù)期不存在，則原本提供給提前購(gòu)買、投資性購(gòu)買和恐慌性購(gòu)買的供給將乏人問(wèn)津。開發(fā)商捂盤或延緩銷售速度也不再是實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)最大化的做法。即使實(shí)際供應(yīng)零增長(zhǎng)，供給也會(huì)相對(duì)過(guò)剩。不僅如此，目前市場(chǎng)整體成交低迷，不時(shí)傳來(lái)新的降價(jià)消息，部分地區(qū)展開了價(jià)格戰(zhàn)，少數(shù)前期高價(jià)購(gòu)房的業(yè)主甚至采取砸售樓處等極端方式要求退房……市場(chǎng)不但沒有上漲的預(yù)期，而且繼續(xù)下跌的預(yù)期正在逐漸形成之中。部分有現(xiàn)時(shí)需求的人會(huì)延遲購(gòu)買，另一部分已在前些年提前消化；有多套房產(chǎn)的人，為兌現(xiàn)利潤(rùn)，或回避更大下跌的風(fēng)險(xiǎn)，會(huì)選擇拋售，增加供給；當(dāng)房?jī)r(jià)階段性急跌，部分業(yè)主會(huì)恐慌性拋售；開發(fā)商看淡后市，會(huì)加快建設(shè)和上市銷售速度。這將導(dǎo)致進(jìn)一步供大于求，推動(dòng)房?jī)r(jià)進(jìn)一步下跌。

房產(chǎn)作為一種商品，價(jià)格由其價(jià)值決定，并受供求關(guān)系的影響。商品的生產(chǎn)周期對(duì)供給的變化也是至關(guān)重要的。生產(chǎn)周期短的商品，如果發(fā)生價(jià)格上揚(yáng)，追逐利潤(rùn)的資本會(huì)盡快增加供給，則價(jià)格又會(huì)很快下跌。而房產(chǎn)從拿地、建設(shè)、預(yù)售、交房、結(jié)算工程款、歸還銀行貸款，普遍有兩到三年，甚至更長(zhǎng)的時(shí)間。所以當(dāng)房?jī)r(jià)開始一輪牛市的時(shí)候，即使開發(fā)商的投資一直在大幅增加，也不能在短期內(nèi)形成供應(yīng)量，從而使得房產(chǎn)長(zhǎng)期供不應(yīng)求，價(jià)格穩(wěn)步上揚(yáng)。而隨著拐點(diǎn)來(lái)臨，各地銷量同比普遍下降一半左右，供求關(guān)系發(fā)生了逆轉(zhuǎn)，由供不應(yīng)求變?yōu)楣┐笥谇?。但之前幾年投資的增長(zhǎng)將提供比往年更大的供給，并且這種供給的增長(zhǎng)在未來(lái)數(shù)年將持續(xù)，消化這些供應(yīng)量需要較長(zhǎng)的時(shí)間。

此外，2008年10月22日晚，財(cái)政部公布的一系列房地產(chǎn)調(diào)控政策和措施中，提出了“要加快保障性住房建設(shè)，加大廉租房、經(jīng)濟(jì)適用房等保障性住房建設(shè)規(guī)模。落實(shí)和完善促進(jìn)合理住房消費(fèi)的政策措施，促進(jìn)中小戶型、中低價(jià)位普通商品房開發(fā)建設(shè)，加快發(fā)展二手房市場(chǎng)和住房租賃市場(chǎng)“。隨著這些措施的逐步到位，房屋的供給也會(huì)增加。

四、市場(chǎng)規(guī)模決定金融領(lǐng)域的慣性

規(guī)模越大的市場(chǎng)，上漲或下跌的慣性越大，要改變它上漲或下跌的趨勢(shì)，需要的資金量就越大。而不管在任何一個(gè)國(guó)家或地區(qū)，單套住房單價(jià)均幾倍甚至十?dāng)?shù)倍于家庭年可支配收入，因此市場(chǎng)在短期之內(nèi)不可能積累巨額增量資金改變房?jī)r(jià)下跌的趨勢(shì)。這也是在不同時(shí)期的各國(guó)、地區(qū)樓市調(diào)整中反復(fù)驗(yàn)證的一個(gè)規(guī)律。2003年4月高盛基金會(huì)的《全球經(jīng)濟(jì)學(xué)周刊》對(duì)世界各國(guó)房?jī)r(jià)泡沫破滅實(shí)例統(tǒng)計(jì)表顯示：房地產(chǎn)泡沫破滅后，平均要下跌年，約58個(gè)月，下跌均幅是%，則每個(gè)月、每個(gè)季度、每年，平均只下跌%?%、%。并且調(diào)整時(shí)間與幅度同泡沫形成期漲幅成正比，日本是典型的例子。中國(guó)的情況同樣如此。中國(guó)的香港地區(qū)從1997年亞洲金融危機(jī)到2003年非典疫情，房?jī)r(jià)下跌6年，最大跌幅65%。就內(nèi)地而言，海南、北海、惠州的房地產(chǎn)泡沫破滅，同樣是長(zhǎng)期緩慢下跌，最終跌幅巨大。

當(dāng)國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格出現(xiàn)近10年的快速上漲之后，這種價(jià)格出現(xiàn)周期性的調(diào)整也是必然。它是房地產(chǎn)市場(chǎng)的內(nèi)在邏輯。特別是，當(dāng)政府的政策出現(xiàn)根本性轉(zhuǎn)變、金融市場(chǎng)的環(huán)境及人們對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)期發(fā)生根本性改變時(shí)，這種房地產(chǎn)市場(chǎng)的價(jià)格調(diào)整也就開始了。同時(shí)，我們也應(yīng)該看到，既然房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格出現(xiàn)近十年的上漲，它的調(diào)整也是一個(gè)自然周期性過(guò)程，不是一天幾天、一月幾月、一年幾年就能夠完成的事情，會(huì)經(jīng)過(guò)一個(gè)周期性的過(guò)程。至于這個(gè)過(guò)程的周期性有多長(zhǎng)，既取決于這個(gè)市場(chǎng)變化，也取決于整個(gè)國(guó)內(nèi)外經(jīng)濟(jì)環(huán)境。因此中國(guó)樓市一輪長(zhǎng)期大牛市之后，不大可能在短期內(nèi)重新步入牛市，又因房?jī)r(jià)遠(yuǎn)超正常居民收入水平，長(zhǎng)期高位盤整的可能性也基本不存在。中國(guó)房?jī)r(jià)只會(huì)在長(zhǎng)達(dá)數(shù)年的時(shí)間里，積小跌為大跌，才能走完熊市的過(guò)程。

總之，針對(duì)當(dāng)前我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的現(xiàn)狀，政策調(diào)控的出發(fā)點(diǎn)和落腳點(diǎn)是促使房?jī)r(jià)合理回歸。不論是利率、信貸、土地、環(huán)保、產(chǎn)業(yè)哪方面的政策，宏觀調(diào)控的目的并非打壓樓市，更不是希望樓市崩盤，不是“一棒子打死”，而是為了促進(jìn)樓市更加穩(wěn)定和健康地發(fā)展，更好地發(fā)揮房地產(chǎn)業(yè)在拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)、解決就業(yè)、改善民生等方面的重要作用，更好地防范和化解由房地產(chǎn)“過(guò)熱”對(duì)金融和經(jīng)濟(jì)安全所帶來(lái)的巨大風(fēng)險(xiǎn)。樓市調(diào)控應(yīng)當(dāng)把維護(hù)金融安全和普通消費(fèi)者利益放在首位，從以下三個(gè)方面著手。

1、嚴(yán)格執(zhí)行已出臺(tái)的政策

調(diào)控效果的關(guān)鍵在于對(duì)已出臺(tái)政策的落實(shí)，防止政策執(zhí)行過(guò)程中出現(xiàn)的“部門化”，使執(zhí)行效果大打折扣。針對(duì)近期深圳樓市出現(xiàn)的銀行和開發(fā)商聯(lián)手違規(guī)“救市”的現(xiàn)象，有關(guān)部門應(yīng)當(dāng)加大查處力度。

2、繼續(xù)加大保障性住房的供給規(guī)模

安居是民生之本，滿足全社會(huì)成員的多層次的住房需求，不僅是經(jīng)濟(jì)問(wèn)題，更是重大的社會(huì)問(wèn)題和政治問(wèn)題。增加包括經(jīng)濟(jì)適用房和“兩限”房以及廉租房在內(nèi)的保障性住房建設(shè)、開發(fā)和供應(yīng)，不僅能解決普通老百姓尤其是中低收入階層的住房問(wèn)題，而且對(duì)平抑整個(gè)房?jī)r(jià)也有顯著作用。

3、盡早征收物業(yè)稅

征收物業(yè)稅，是國(guó)際上許多國(guó)家的通行做法。由于住房具有公