柳州某高檔住宅樓盤項目營銷報告

營銷報告（討論稿）柳州樓市主流感官?整體樓市處于起步階段，“板塊”略有雛形?樓盤競爭以地段為主，出現產品競爭先兆?購房目的以居住為主，首次置業(yè)是主流?基本求大于供，消費者見識及選擇缺失?購房因素以便利繁華為主，注重城市中心感柳州樓市發(fā)展趨勢?將出現“板塊”效應?產品競爭逐漸成為主流?收入分配差距大，二次置業(yè)群體增加?供需趨向平衡?從綠化到園林將成為熱點，居住趨向舒適需求柳州樓市發(fā)展機會?缺失大盤，缺失領導樓盤?消費群逐步細分，缺失豪宅?整體價位等待突破?缺失形象和品牌塑造柳州城市區(qū)域定位河北——偏僻河西——雜亂河南——吵鬧河中——繁華河東——舒適河北——重工業(yè)河西——物流中心河南——商貿河中——商業(yè)中心河東——新城市中心城市發(fā)展角度購房角度項目簡介開發(fā)理念超前，“作品”心態(tài)注重項目內涵，以人為本注重細節(jié)和品質，產品均好性強地塊自然條件好，低容積率配套尚不成熟市場對可能實施的價格有抗拒心理區(qū)域土地儲備減少，地價高企區(qū)域居住形象漸好區(qū)域市政配套逐步落實同質或同檔次樓盤推盤量加大競爭樓盤也注意了項目的包裝和品質的提高。優(yōu)勢威脅機會劣勢項目定位位于河東區(qū)柳州最好品質的居住社區(qū)目標消費群定位富有、尊貴、傳統(tǒng)、追求物質享受、不喜歡成為公眾人物、更在意自身的擁有、接受傳統(tǒng)別墅、喜歡更大、更豪華財富、時尚、現代、強調自己的性格和氣質、張揚、年輕、更易接受時尚標簽、愿意成為社會公眾人物、積極駕馭人生、喜歡成為領先者、有沖動、更愿冒險、不斷追求更高的層次和境界富足、舒適、安全、穩(wěn)定、有氣質、強調家庭、注重和諧、更愿意接受文化標簽、注重保持完美形象、注重對事物的把握和控制目標末消費鵲群企業(yè)柳高層中大紡型公扭私營騙主行業(yè)漸成功飲人群追求雀更豐忌富生詢活一切勉盡在絕掌握城市觀建設調和社豈發(fā)展餡的主授導力類量城市狠生活候和社炎會時亂尚的擁領導軌者新興膽城市串領導務階層營銷淘定位源液于增非扁凡原品梳質恭的代尊密貴產品蒜競爭潛的核帳心，生消費秘者購搞買基膛礎高人芒一等篩，領揭導性運定位與別或不同翼，再券上層犬樓，奇提升饑至生臉活形劃態(tài)和受符號源認于馳非酒凡片品位質社的仰尊匯貴推廣府內容祝，并礙體現蒙差異洞化和正高度調性盈，視蜓覺，恥感官例，表屋現，乏符號推廣啦定位內容羊解構非凡采的居敲住品煌質：巧地擦段之絨尊/金地塊估之爭偏/風六水非凡冰的生望活品誕質：早會微所/繁配套非凡撞的空沸間品穴質：智規(guī)五劃/雕產品撥/6吹米高閃入戶踏花園非凡射的自氣然品黃質：傷自傭然坡芳地/取相思青林非凡慰的環(huán)販境品利質：綠貝壁爾高的林園率林非凡悅的管縫理品賓質：夕*俯*物豆業(yè)管蘆理非凡槽的價變值品遲質：介發(fā)劈燕展商璃品牌遮/作項品心員態(tài)非凡賄的細偽節(jié)品說質：打用知料/由做工非凡掃的服肉務品戴質：六個牽一工圈程六個狹一工刊程售后暈服務＊＊＊＊客戶服務中心置業(yè)診服務家居溉服務健康高服務物業(yè)換服務生活狀服務項目密客戶輛服務若部代理拍公司**向公司會所肢經營**窮物業(yè)超市被/管脾家服溉務服務位是品搏質的狠重要缸元素情，是言最重深要的吧軟件緞，是金提升普競爭摩力和粒品牌連形象碌的核奏心，唯是尊奶貴的稀基礎形象泉解構尊貴疏：?可尊需敬，罪高貴尊：?地位太或輩層分高餓；?敬重慨，尊矩崇；?敬辭孤；貴：?價格棗高價唐值大榆；?評價臭高；?值得叔診視僵和重亡視；?地位聞優(yōu)越刊；?敬辭蹦；《現炸代漢砌語詞自典》熔修訂喚本傳播光渠道座策略柳州當傳播姻渠道泊狀況?媒體肆影響渡力也霧處于蠢發(fā)展轟階段猴，非秧強勢?電視臘為弱言勢媒巖體，念有唯蓮一地拜產節(jié)匯目《勁**掀**泡》?報紙展為主縫流媒趴體，辰主要俘是《載柳州招日報猴》和胳《南躲國今點報》?戶外舞零亂釋，電聽臺弱已小?DM造尚未脹起步?樓盤亮平面抖以平局鋪直蹲敘為件主傳播葛渠道渾策略?由于債無目芬標消鉗費者璃主流貿渠道寫，依丸靠銷科售渠界道的貨一對論一更紅顯重前要?項目紫區(qū)域責范圍耳內的融現場蠢包裝柳對消苗費群兄更為喊有效?《柳勺州日請報》徒和《劉南國谷今報憤》為羊主要介大眾慣傳播悉渠道?除平予面外慮，軟裙文的嫁形式踢較新壺，對助消費購者的能影響捎更大?新聞攀的可球信度友較高畏，可宗充分剖利用續(xù)創(chuàng)造用傳播酸價值?電視究、電世臺、媽戶外桶無須墨考慮推廣膨策略ST劉EP銜1：驚艷炒持續(xù)五一恢房博北會*坦**探*驚培艷面什世，妹備受填矚目友，將孔影響先力持禮續(xù)圍墻VI新聞軟文5.護1-圖--付5.霜30儲客內容拍：V等I系醉統(tǒng)，課包括逃現場蘭指引豆等應另用要求素：通益過色負彩、配組合寸等形蜓式突冊出大飄氣、者尊貴什氣質時間辯：5燈月2躺5日銀完成蔬設計演，隨標即制書作指便引應報用部折分VI內容途：以罵尊貴沉的符潮號來熱傳播騾項目余定位成，非牌詳實瓣賣點付及實翅景目的奶：傳腸播形廣象，繼被羨融慕，罵保持屢神秘要點盜：與鳥項目鵝相關批的，差與大蘆眾生值活有賭一定光的距壺離，芹甚至是睡不熟輔悉的軌效果凍更佳舉例翻：古奔巴哈娘瓦那掏的手講卷雪是茄/蔥牙買青加的芝極品臣藍山旁咖啡時間袋：6喪月1途日前如完成尺設計業(yè)及制擊作圍添墻內容賺：*象**已*的花別具頃一格現，驚綿艷面懇世目的街：制綁造小有話題童，讓錦人開唇始記微住*悟**板*要點倚：多狀角度仰多側等面多遇報道時間載：5看.7辯--豎-5縱.1度4新聞慈報道內容砌：*臣**反*的好別具脊一格鎖，驚魂艷面診世目的伴：從文消費穩(wěn)者角方度挖晉掘出妥**盒**醫(yī)的真居正意豆義要點馳：突抖出生逐活形版態(tài)的援演繹佩，與謊目標鍬群體呆產生礦共鳴盼，同時求與別著不同彼，有抓自己義鮮明肝的個攝性時間秧：5.興20軟杜文“賣登家具罵？賣暖咖啡潤？賣棗雪茄替？賣刮紅酒克？還葛是賣儉生活股？——暗**梢**法另萬掩眾矚武目和拖期待ST尚EP偏2：一呼澆百應與《程柳州猴日報憶》合閱作，矮聯合濱政府奸規(guī)劃景及河足東大棋樓盤質，以議論壇膏的形鍵式，閥提出餐“河銜東板燙塊”馬，將鑰其炒紗做為胳柳州鋼最適畜宜居毛住的怨區(qū)域參考酬“華而南板勵塊”銷售衛(wèi)物料樓書究A論壇6.辱1-鈴--于6.舟15單張銳&D風M非凡虎品質兄之旅探系列返報道憐之居堆住篇內容關：規(guī)速劃平絕面圖你等目的商：配彼合銷握售儲外客及蘿甄別要點耳：精丈致，嶄尊貴價的視饅覺效慈果，叼與主譽傳播墊形象里統(tǒng)一時間勞：6犧月中蜘完成寸設計道，開酷始印項刷銷售成物料內容赤：簡留明扼殖要寫右實主揭義，描注重畜整體叼，尚診無實工景可孝用目的道：配今合銷營售儲爪客及相甄別要點結：精鐮致，材尊貴牽的視搬覺效肯果時間芹：6喘月中刷完成環(huán)設計稅，開踐始印齊刷單張教&D侵M內容銹：階年段性爪重要眉工作絡，以而《柳弄州日嫌報》斤為主丟體，糾與政府鎖規(guī)劃隔及各能大樓悲盤共駕同舉晴辦論光壇，傳將社憶會注意力位集中暴與河喊東區(qū)倚，確括立“爺柳州跟最適駁宜居首住區(qū)曉域”定位輝，影宴響持售續(xù)至禾少兩置周目的娛：以逐領導瘋者姿結態(tài)出默現，路后期具推出記軟文粉，將拒華林您君邸順手勢推腿出，甩吸引學最大廳關注要點蛋：形罰成非糾商業(yè)予性社黃會事販件，釘提高必可信金度，旺項目辭以前呼紡后擁鹿之勢懇出現時間遠：5疫月中容開始偷籌備謹，6蝦月5雞日在溜柳州怪飯店裳舉辦蝴論壇論夸壇內容兵：強疑調地股段，述再深汁入項棋目地拴塊之篩爭的扔歷史歇回顧減，告知括消費捕者*罵**漿*“聽河東煩之心陜”的賭地位皂，以罩及“風開水寶龍地”拜之象形式饅：軟痰文要點浪：詳侮細描場述，叨與“磚河東挽板塊縣”呼鍋應時間介：6倉月1帽1日哨投放傘，半摟版彩術色非凡旺品質容之旅災系列掉報道剛之居幣住篇內容域：樓遍書之奪一，脖主要焦體現勒項目航所彰退顯的抽尊貴起，通痛過各種港尊貴個生活產的元劇素，傍以介伍紹生題活形英態(tài)和虜場所的形東式，獵成為紅一本濃城中徐尊貴套人士冊或追爆求尊昏貴生活的錯行動縮慧指南目的溪：由考**胳**鞋出品壇，領曲導地艇位無懂人匹丈敵；烤幫助倦銷售從憲儲客柄到甄競別的順過程唯，拉下住準看消費懷群體要點可：除臭了將堂會所輪部分凈配套石納入甜其中女，最怠終更葉將華芽林君邸禮作為肝最重智要的唐尊貴命元素棕“居漏住”序的示卸范，精使華林君歉邸成慈為城事中尊墻貴的沉標志動性符搖號時間企：6債月2占0日項完成抓設計研，6勢月2巾5日綁印刷忍完成妙，可陡派發(fā)樓書叼A之危柳州補尊貴找生活捧指南離版尊貴碗生活娛指南那種震鮮活輪圓潤洽，精決妙人深化的迷煙草窯味，間早已意超越牛了雪股茄本脈身的濕含義垃。它摧的至托善至貍美，喇實在詢難以鏟表述捕，無折物可順與倫楊比。Ci張ga另rCo眨ff席eeRe替d棄wi癢ne耶穌遇在最瓜后的捐晚餐遷中道宏：“面塌包是斑我的讓肉葡萄勸酒是鴉我的誓血”Go紐奉lfSp尊aST萬EP蹈3：非凡老品質平面后軟文啊為主盞，新喉聞采升訪為劣輔助壩，開劇始訴指求*鄙**壁*非溫凡品若質，愛提高庫項目亡價值頂，讓膀消費淋者期漠待，蹦并為停價位較突破躲打基憶礎銷售兵物料樓書逐B(yǎng)6.千15勁--潮-7幣.2工地景立柱非凡傅品質妙之旅聯系列穩(wěn)報道現場渡包裝內容妹：認偶購須悼知等傍與購寬買手凳續(xù)有伴關資揪料目的閘：為別接受命預定雨金或碼開盤非銷售孫做準孕備要點獻：準綠確，橡注意挨提及掉服務牙的要者點和識程序時間腫：7迷月2購日前隙制作曉完畢銷售突物料內容副：有浙點創(chuàng)戚意有沸點意譯境的律形象瞎，突挪出非歉凡品街質目的典：配文合推雅廣節(jié)壞奏要點翅：尊賭貴的培視覺朝效果時間莫：6趨月底僵完成趁設計山，7久月2撐日上男畫工地偉立柱內容釋：會慶所、桂指引賞、路旋徑、洽示范駱單位鮮等目的覆：全黃面改集變現裳場環(huán)速境，忍形成妨打動乞人的纖品質主及尊老貴氛圍要點塔：精內致，售尊貴躺的視深覺效備果，幼與主能傳播移形象寧統(tǒng)一時間母：6銀月2糊5日古完成杯設計規(guī)，7尿月3紛日前煉布置礦完畢現場因包裝內容蠢：突遞出項談目自朋身各灶項非霜凡品鈴質目的命：配緣瑞合促貧進消掌費者稻購買唯沖動要點太：一類流攝倉影師剖的圖壇片有朽點創(chuàng)蘿意有既點意圓境時間右：7氏月5淋日前牧完成拔設計安，7閘月1果0日招前印構刷完年成樓書羽B(yǎng)之敘現場狼實景俱版非凡免品質例之旅穿系列尾報道內容蕉：非噸凡價槽值品瞧質/尖非凡累生活仍品質非凡臘自然效品質雹/非冊凡細卸節(jié)品時質形式計：軟句文要點樸：詳頃細深猶入，秧掌握姨節(jié)奏時間車：每勝周兩超篇ST黨EP災4：熱血銀沸騰報紙浙平面忠和軟喘文互慶相配奔合，余相關核活動抽為輔柿，逐擦步揭餃開面株紗，唉開始選調動吩消費泉者情村緒邀請燃函主流仍平面錄廣告7.旨2-燭--個7.及16非凡樓品質央之旅斧參觀律團非凡媽品質卡之旅腫系列飽報道河東暢規(guī)劃雞展覽邀請稅函內容誤：*決**波*驚增艷上劉市發(fā)傳布會目的息：為逐忠誠收及搖很擺客馳戶提餡供身治份名都片時間稼：7蛇月5張日完限成設近計，漠7月問8完宏成制鋸作非凡為品質威之旅導參觀窩團內容己：由唉合作膊伙伴礦及銷受售帶與隊，逮邀請屑準買凝家到剖廣州看樓執(zhí)，看最設計梢?guī)熛喑嗤哪慨a品遺和品弦質，謀增加縣消費者衛(wèi)信心僅，同秧時邀糕請報下紙記慌者，添做全塘程報強道樓盤其：貝峰爾高暫林—的—匯物景新讀城、崇星河淚灣建筑監(jiān)設計盾——窩匯美性景臺**奴物業(yè)括——塔**需名都用材博品質仰——霧珠江攀別墅蘭、廣唯州雅把居樂魯別墅要點卻：合徹作單棒位陪字同很床有殺想傷力斥，務剩必做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