天津工業(yè)地產(chǎn)介紹

工業(yè)地產(chǎn)簡(jiǎn)介與分析天津工業(yè)現(xiàn)狀天津工業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)情況市場(chǎng)供給天津市目前擁有4個(gè)國(guó)家級(jí)工業(yè)區(qū)和27個(gè)省級(jí)及省級(jí)以下工業(yè)園區(qū)?？偣I(yè)園區(qū)規(guī)劃面積近400平方公里。國(guó)家級(jí)園區(qū)天津新技術(shù)產(chǎn)業(yè)園區(qū)天津經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)及西區(qū)天津港保稅區(qū)天津出口加工區(qū)省級(jí)及省級(jí)以下園區(qū)天津空港加工區(qū)天津市大港經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)天津市東麗經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)天津市海洋石化科技園區(qū)天津市軍糧城產(chǎn)業(yè)園區(qū)天津市武清經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)天津市津南經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)天津市大王古經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)天津市八里臺(tái)工業(yè)園區(qū)天津市福源經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)天津市鑫達(dá)電子工業(yè)園區(qū)天津市天寶經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)天津市西青經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)天津市京津新城經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)天津微電子工業(yè)區(qū)天津市寧河經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)天津市中北工業(yè)園區(qū)天津市潘莊工業(yè)園區(qū)天津市北辰經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)天津市靜海經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)天津市雙口工業(yè)園區(qū)天津市子牙環(huán)保產(chǎn)業(yè)園區(qū)天津市海洋石油工業(yè)園區(qū)天津市薊縣經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)天津化學(xué)工業(yè)區(qū)天津逸仙科學(xué)工業(yè)區(qū)天津市茶淀工業(yè)園區(qū)如上圖所示，天津的工業(yè)有這樣幾個(gè)特點(diǎn)：從地域分布上看，各區(qū)縣都至少有一個(gè)省級(jí)開(kāi)發(fā)區(qū)，而東麗、西青、津南和武清都有3個(gè)省級(jí)及省級(jí)以下開(kāi)發(fā)區(qū)，是工業(yè)及工業(yè)園區(qū)相對(duì)繁榮的區(qū)域。從工業(yè)園區(qū)的級(jí)別上看，90%國(guó)家級(jí)開(kāi)發(fā)區(qū)主要集中在濱海新區(qū)〔華苑新技術(shù)產(chǎn)業(yè)園區(qū)除外〕，而90%的省級(jí)開(kāi)發(fā)區(qū)集中在市區(qū)周邊。從成立時(shí)間上看，有幾個(gè)頂峰期，91-92年為一個(gè)頂峰期〔一個(gè)國(guó)家級(jí)，4個(gè)省級(jí)，成立地點(diǎn)為市區(qū)周邊〕，96年為一個(gè)頂峰期，泰達(dá)經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)開(kāi)辟了3個(gè)子區(qū)，分別坐落于武清、漢沽、西青三個(gè)開(kāi)發(fā)區(qū)內(nèi)。03年為一個(gè)頂峰區(qū)，共開(kāi)辟了4個(gè)省級(jí)以上的開(kāi)發(fā)區(qū)。在加工制造工業(yè)逐漸興起的同時(shí)，為工業(yè)企業(yè)及第三方物流提供配套效勞的各類(lèi)物流園區(qū)相繼興起。在目前建設(shè)完成開(kāi)發(fā)區(qū)工業(yè)物流園區(qū)、保稅區(qū)國(guó)際物流運(yùn)作區(qū)、天津港散貨物流中心、天津港集裝箱物流中心、天津空港國(guó)際物流園區(qū)、天津空港物流加工區(qū)、天津郵政物流中心和天津市物流貨運(yùn)中心等九大園區(qū)，總供給倉(cāng)儲(chǔ)面積在100萬(wàn)平米左右。市場(chǎng)需求隨著城市工業(yè)的聚集效應(yīng)逐漸形成，天津工業(yè)地產(chǎn)客戶(hù)主要集中在電子、機(jī)械制造、汽車(chē)配件、化工等行業(yè)。目前，電子產(chǎn)業(yè)、汽車(chē)及配件、化工、機(jī)械制造業(yè)還有近期崛起的航空業(yè)與物流業(yè)，已經(jīng)成為天津工業(yè)支柱產(chǎn)業(yè)。與工業(yè)開(kāi)展相適應(yīng)，各類(lèi)專(zhuān)業(yè)開(kāi)發(fā)區(qū)域相繼建成，如泰達(dá)微電子工業(yè)園、化學(xué)工業(yè)區(qū)，空港的航空城等。高科技產(chǎn)業(yè)園區(qū)相繼興起，依托市區(qū)內(nèi)教育科技優(yōu)勢(shì)形成新技術(shù)成果轉(zhuǎn)化基地，也促進(jìn)了研發(fā)廠房地產(chǎn)的開(kāi)展。天津工業(yè)物業(yè)的開(kāi)展模式目前天津的工業(yè)物業(yè)有多種開(kāi)展模式，包括自上而下的政府引導(dǎo)型模式〔早期的MOTO，近期的空客工程〕，自下而上的企業(yè)自主開(kāi)發(fā)模式〔港強(qiáng)集團(tuán)〕，上述兩者相結(jié)合的開(kāi)發(fā)模式，使用者購(gòu)地自建模式〔萬(wàn)事隆集團(tuán)〕，內(nèi)外資合資開(kāi)發(fā)模式(美國(guó)普洛斯，豐樹(shù)等有實(shí)力自主經(jīng)營(yíng)的公司)以及帶租約收購(gòu)模式(AMB這種基金投資收購(gòu)一些帶有租約的工業(yè)物業(yè)產(chǎn)品，以期獲得穩(wěn)定的長(zhǎng)期收益的模式)。其中，政府引導(dǎo)還是工業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的最主要模式。由于政府在招商引資中的強(qiáng)勢(shì)作用，天津工業(yè)地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)帶有濃重的政府引導(dǎo)模式，工業(yè)廠房建設(shè)多是用于企業(yè)生產(chǎn)自用?？倧S房設(shè)施供給面積1200萬(wàn)平米左右。全市出租型工業(yè)地產(chǎn)面積僅為25萬(wàn)平米左右，政府希望以吸引企業(yè)投資建廠為首段，推動(dòng)經(jīng)濟(jì)開(kāi)展，增加地方稅收，因此在土地條件方面都比擬優(yōu)惠。據(jù)了解，2005年本市主要工業(yè)園區(qū)用于工業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的土地價(jià)格在平均250元/平方米左右，根據(jù)投資者投資規(guī)模、年產(chǎn)值、帶動(dòng)效應(yīng)的不同，土地優(yōu)惠政策還各有不同。這個(gè)價(jià)格僅為住宅用地的1/7到1/8，而從租金水平來(lái)看，本市的平均水平在0.7元—0.8元/天/平方米之間，且由于工業(yè)地產(chǎn)很多為定制或定向開(kāi)發(fā)，因此回報(bào)周期長(zhǎng)，風(fēng)險(xiǎn)較小，回報(bào)穩(wěn)定。此外，一方面高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)和輕工業(yè)用房具有較為寬廣的適用性，用作寫(xiě)字樓租售未嘗不可；另一方面，工業(yè)用地轉(zhuǎn)為商業(yè)用地相對(duì)不難，在成規(guī)模的工業(yè)基地中，建立相關(guān)配套設(shè)施成為開(kāi)展商轉(zhuǎn)變土地開(kāi)發(fā)性質(zhì)的正當(dāng)理由。這也是吸引工業(yè)地產(chǎn)投資商的亮點(diǎn)之一。天津工業(yè)產(chǎn)品情況在產(chǎn)品方面，天津的工業(yè)地產(chǎn)也存在著一些的缺陷：標(biāo)準(zhǔn)廠房的設(shè)計(jì)單一，設(shè)計(jì)水平低，土地使用率低。天津的工業(yè)廠房根本上是"千房一面"，產(chǎn)品設(shè)計(jì)單調(diào)，很難找到能夠滿(mǎn)足特殊產(chǎn)業(yè)的廠房，小面積、可分割的廠房十分缺乏；由于產(chǎn)品設(shè)計(jì)的缺陷，往往可以設(shè)計(jì)成雙層的標(biāo)準(zhǔn)廠房，建成單層，無(wú)形中就多浪費(fèi)了一倍的土地，而在上海等地的開(kāi)發(fā)區(qū)，多層的廠房比比皆是，就連物流用庫(kù)也有多層的，通過(guò)合理的設(shè)計(jì)，既節(jié)約了土地資源，又為投資商創(chuàng)造了更大的利潤(rùn)空間。天津工業(yè)地產(chǎn)尚處于起步階段，但其開(kāi)展優(yōu)勢(shì)及后勁明顯。這主要因?yàn)樘旖蛴行酆竦墓I(yè)根底、便捷的自然交通區(qū)位、高水平的職業(yè)教育和人才素質(zhì)以及國(guó)家的政策支持〔濱海新區(qū)歸入國(guó)家開(kāi)展方案〕，就上述條件而言，天津的土地與租金水平是比擬低，這些因素都是企業(yè)選址決策的重點(diǎn)考慮因素，天津工業(yè)2006~2007年走勢(shì)分析投資密度投資密度＝固定資產(chǎn)投資額/占地面積名稱(chēng)06年一季度06年二季度06年三季度06年四季度至今天津港保稅區(qū)2500400040004000空港物流加工區(qū)及空港國(guó)際物流區(qū)3000400042004200天津經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)及西區(qū)3500420042004200西青經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)1500170020002000津南經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)2000200022002200如上表所示，從一季度到第二季度，天津港保稅區(qū)投資密度漲幅達(dá)60%，空港物流加工區(qū)漲幅達(dá)33%，天津經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)漲幅20%，投資密度反映的是土地利用率的上下，投資密度越大，土地的含金量就越大，而投資密度的提高也對(duì)入住企業(yè)的資質(zhì)提出了更高的要求。這將促使天津的工業(yè)地產(chǎn)單位產(chǎn)值更高，土地收益更大。土地價(jià)格名稱(chēng)最低出讓地價(jià)新增建設(shè)用地土地有償使用費(fèi)和平區(qū)、河?xùn)|區(qū)、河西區(qū)、河北區(qū)、紅橋區(qū)、南開(kāi)區(qū)480元/平方米80元/平方米塘沽區(qū)384元/平方米64元/平方米津南區(qū)、西青區(qū)336元/平方米56元/平方米東麗區(qū)、大港區(qū)、北辰區(qū)、漢沽區(qū)288元/平方米48元/平方米武清區(qū)252元/平方米42元/平方米寶坻區(qū)、薊縣、靜海204元/平方米34元/平方米寧河縣168元/平方米28元/平方米國(guó)務(wù)院發(fā)布了?國(guó)務(wù)院關(guān)于加強(qiáng)土地調(diào)控有關(guān)問(wèn)題的通知?〔國(guó)發(fā)[2006]31號(hào)，以下簡(jiǎn)稱(chēng)?通知?〕，根據(jù)?通知?中要求，建立工業(yè)用地出讓最低價(jià)標(biāo)準(zhǔn)統(tǒng)一公布制度和提高新增建設(shè)用地土地有償使用費(fèi)繳納標(biāo)準(zhǔn)，全國(guó)的工業(yè)用地標(biāo)準(zhǔn)已于12月27日出臺(tái)，新增建設(shè)用地土地有償使用費(fèi)于2007年1月1日提升一倍，這兩條規(guī)定，都會(huì)使工業(yè)用地的實(shí)際出讓價(jià)格受到比擬大的沖擊。租金價(jià)格名稱(chēng)06年一季度06年二季度06年三季度06年四季度至今天津港保稅區(qū)空港物流加工區(qū)及空港國(guó)際物流區(qū)天津經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)及西區(qū)西青經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)津南經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)回憶2006年，國(guó)家政策的公布，遏制了招商引資中競(jìng)相壓低地價(jià)的惡性競(jìng)爭(zhēng)行為，抑制了工業(yè)用地低本錢(qián)過(guò)度擴(kuò)張；投資密度的增加，表達(dá)了工業(yè)用地的稀缺，鋼材價(jià)格的提升〔工業(yè)廠房主要建筑材料〕，直接造成了建筑本錢(qián)的提升，這些都導(dǎo)致了天津工業(yè)用地價(jià)格和廠房建筑本錢(qián)的攀升，但，這里強(qiáng)調(diào)的是天津工業(yè)物業(yè)近一年時(shí)間時(shí)間里，租金水平并沒(méi)有想象中隨土地和建筑本錢(qián)的提升而提升，只有局部新出臺(tái)物業(yè)〔技術(shù)含量高，設(shè)施齊全，建筑材料過(guò)硬〕的對(duì)整體租金有所拉升〔如普洛斯在開(kāi)發(fā)區(qū)所建的物流庫(kù)租金為0.91/平方米/天，西青開(kāi)發(fā)區(qū)新建標(biāo)準(zhǔn)廠房租金為0.65/平方米/天〕，這就是目前天津工業(yè)的問(wèn)題所在，天津目前的工業(yè)現(xiàn)狀無(wú)論是質(zhì)量還是租金都略顯缺乏，根據(jù)數(shù)據(jù)顯示上海、北京的工業(yè)物業(yè)的租金水平甚至高出天津的30%。例：2006年年底天津經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)欲出售工業(yè)物業(yè)價(jià)格平均同比漲幅度在7%-10%之間，目前該區(qū)域買(mǎi)家欲承受工業(yè)物業(yè)的價(jià)格為RMB2600-3300/㎡之間〔因該區(qū)域租金為0.7-0.91RMB/天/平方米，回報(bào)率在10%左右〕，而目前該區(qū)域所出售工業(yè)物業(yè)的價(jià)格為3500-5000/㎡之間，差度有25%之多。天津工業(yè)地產(chǎn)的未來(lái)走勢(shì)〔個(gè)人分析〕行業(yè)需求增大，稀缺性凸現(xiàn)在中國(guó)進(jìn)入重工業(yè)時(shí)代、世界制造中心加快向中國(guó)轉(zhuǎn)移、國(guó)家推動(dòng)重點(diǎn)工業(yè)園區(qū)建設(shè)等重要因素的作用下，國(guó)內(nèi)工業(yè)地產(chǎn)的長(zhǎng)期需求呈上升趨勢(shì)，目前許多地區(qū)已出現(xiàn)工業(yè)地產(chǎn)供需倒掛，工業(yè)地產(chǎn)的投資價(jià)值正逐步顯現(xiàn)，工業(yè)物業(yè)的租售價(jià)格趨于穩(wěn)步上揚(yáng)。國(guó)土資源部在06年8月發(fā)布?國(guó)務(wù)院關(guān)于加強(qiáng)土地調(diào)控有關(guān)問(wèn)題的通知?〔國(guó)發(fā)[2006]31號(hào)，以下簡(jiǎn)稱(chēng)?通知?〕，根據(jù)?通知?中要求，建立工業(yè)用地出讓最低價(jià)標(biāo)準(zhǔn)統(tǒng)一公布制度和提高新增建設(shè)用地土地有償使用費(fèi)繳納標(biāo)準(zhǔn)，全國(guó)的工業(yè)用地標(biāo)準(zhǔn)已于12月27日出臺(tái)，新增建設(shè)用地土地有償使用費(fèi)于2007年1月1日提升一倍，對(duì)于新的工業(yè)用地出讓最低價(jià)將按照“不低于土地取得本錢(qián)、土地前期開(kāi)發(fā)本錢(qián)和按規(guī)定收取的相關(guān)費(fèi)用之和〞的標(biāo)準(zhǔn)制定，并將工業(yè)用地最低價(jià)標(biāo)準(zhǔn)制定權(quán)將從地方政府收歸中央。按照規(guī)定，今后工業(yè)用地將逐漸實(shí)現(xiàn)“招、拍、掛〞的出讓方式，出讓價(jià)格一律不低于最低價(jià)標(biāo)準(zhǔn)。我們認(rèn)為，?通知?遏制了招商引資中競(jìng)相壓低地價(jià)的惡性競(jìng)爭(zhēng)行為，抑制了工業(yè)用地低本錢(qián)過(guò)度擴(kuò)張，也有利于招商引資質(zhì)量的提高，工業(yè)用地的批租環(huán)節(jié)將日益市場(chǎng)化、標(biāo)準(zhǔn)化，工業(yè)用地的資源稀缺性將日趨明顯，工業(yè)用地價(jià)格上漲不可防止。持有大量工業(yè)土地的公司，資產(chǎn)增值效應(yīng)將非常明顯。工業(yè)地產(chǎn)將保持高景氣度個(gè)人認(rèn)為，2007年房地產(chǎn)行業(yè)中住宅地產(chǎn)、工業(yè)地產(chǎn)等子行業(yè)表現(xiàn)將會(huì)有所差異。在2007年，政府依然會(huì)加大對(duì)以住宅地產(chǎn)為主的政策調(diào)控，房地產(chǎn)價(jià)格漲幅將會(huì)被控制在一定幅度內(nèi)，而房?jī)r(jià)漲幅過(guò)大城市的住宅市場(chǎng)也將會(huì)在地方政府的政策打壓下受到一定程度的抑制。國(guó)家稅務(wù)總局1月16日發(fā)布?關(guān)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問(wèn)題的通知?，并將從今年2月1日起開(kāi)展對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地增值稅的清算。土地增值稅主要針對(duì)以住宅開(kāi)發(fā)為主的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，對(duì)企業(yè)自用或用于出租等商業(yè)用途的不征收土地增值稅。因此，征收土地增值稅對(duì)住宅開(kāi)發(fā)類(lèi)公司普遍產(chǎn)生影響，但對(duì)持有物業(yè)型的工業(yè)地產(chǎn)根本沒(méi)有影響。對(duì)2007年工業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)的判斷是：未來(lái)幾年，在工業(yè)用地地價(jià)上漲、工業(yè)地產(chǎn)需求長(zhǎng)期持續(xù)升溫，工業(yè)物業(yè)銷(xiāo)售及租賃價(jià)格持續(xù)攀升的帶動(dòng)下，工業(yè)地產(chǎn)行業(yè)將保持高景氣度。工業(yè)地產(chǎn)開(kāi)展的主要載體在國(guó)家出臺(tái)?關(guān)于加強(qiáng)土地調(diào)控的有關(guān)通知?后，工業(yè)用地審批的政策導(dǎo)向性將更加明顯，各級(jí)政府將會(huì)限制一般工業(yè)廠房等用地的審批，加大對(duì)科研創(chuàng)新型、高新技術(shù)型企業(yè)的工業(yè)用地審批力度，工業(yè)用地向集群化、高端化、園區(qū)化的開(kāi)展趨勢(shì)將非常明顯。以高新技術(shù)企業(yè)〔例如：新醫(yī)藥，新能源，新技術(shù)，新材料〕聚集為特征的高新技術(shù)開(kāi)發(fā)園區(qū)將成為未來(lái)工業(yè)地產(chǎn)的主要載體?？偟膩?lái)說(shuō)，2006年是濱海新區(qū)納入國(guó)家總體開(kāi)展戰(zhàn)略的第一年，在管理、金融、土地、財(cái)稅等方面憑借強(qiáng)大的政策優(yōu)勢(shì)，為未來(lái)的工業(yè)、研發(fā)產(chǎn)業(yè)的