萬科企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略組織結(jié)構(gòu)和電子商務(wù)

企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略、組織結(jié)構(gòu)和電子商務(wù)

–可能的合作課題、羅蘭?貝格的相關(guān)案例和方法–

萬科企業(yè)股份有限公司

上海，2001年1月12日企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略、組織結(jié)構(gòu)和電子商務(wù)|2001年1月12日RolandBerger–StrategyConsultantsSHA-4301-200099-02-45Thisdocumentwascreatedfortheexclusiveuseofourclients.Itisnotcompleteunlesssupportedbytheunderlyingdetailedanalysesandoralpresentation.ItmustnotbepassedontothirdpartiesexceptwiththeexplicitpriorconsentofRolandBerger(Shanghai)InternationalManagementConsultantsLtd.內(nèi)容 頁碼A. 萬科未來的發(fā)展需要在增長和盈利之間取得平衡 3B. 萬科需要制定相關(guān)的策略以適應(yīng)快速增長但競爭日益激烈的房地產(chǎn)市場 13C. 萬科未來發(fā)展需要解決的幾個關(guān)鍵問題-羅蘭?貝格目前的看法 30D. 羅蘭?貝格的相關(guān)方法和案例 47E. 下一步的計(jì)劃 73RolandBerger–StrategyConsultantsSHA-4301-200099-02-45A. 萬科未來的發(fā)展需要在增長和盈利之間取得平衡SHA-4301-200099-02-45萬科是一家以經(jīng)營房地產(chǎn)業(yè)務(wù)為主，并涉及商業(yè)零售及工業(yè)制造的大型股份制企業(yè)主要業(yè)務(wù)萬科房地產(chǎn)開發(fā)商業(yè)零售工業(yè)制造在深圳、上海、北京、天津、沈陽、成都等大城市進(jìn)行房地產(chǎn)業(yè)務(wù)開發(fā)，控股18家房產(chǎn)開發(fā)公司主要開發(fā)與銷售中高檔的商品化住宅在國內(nèi)地產(chǎn)界樹立了“萬科”品牌的精品形象1999年主營業(yè)務(wù)收入達(dá)19.8億人民幣，占全國住宅市場份額的0.87%控股深圳市萬佳百貨股份公司在深圳以超級市場與傳統(tǒng)百貨相結(jié)合的模式從事商業(yè)零售業(yè)務(wù)1999年?duì)I業(yè)收入達(dá)8.56億元，零售額躍居廣東省首位，占全國市場份額的0.04%控股深圳萬科精品制造有限公司主要生產(chǎn)經(jīng)營禮品、紀(jì)念品模型、樣品、工藝品1999年主營業(yè)務(wù)收入為0.29億元資料來源：萬科公司；羅蘭貝格分析RolandBerger–StrategyConsultantsSHA-4301-200099-02-45核心業(yè)務(wù)房地產(chǎn)的快速增長顯示了萬科在這一領(lǐng)域的競爭實(shí)力資料來源：萬科公司，中國統(tǒng)計(jì)年鑒2000，羅蘭貝格分析其它商業(yè)零售房地產(chǎn)1,9562,2692,912+22%p.a.+2%p.a.+18%p.a.+25%p.a.主營業(yè)務(wù)收入：1997~1999[百萬元]年均增長率RolandBerger–StrategyConsultantsSHA-4301-200099-02-45萬科已經(jīng)成為我國房地產(chǎn)行業(yè)的領(lǐng)先者之一深深房萬科深振業(yè)深長城金田房產(chǎn)新黃浦中華企業(yè)中遠(yuǎn)發(fā)展深深房萬科深振業(yè)深長城金田房產(chǎn)新黃浦中華企業(yè)中遠(yuǎn)發(fā)展資料來源：中國上市公司資訊網(wǎng)；羅蘭貝格分析主要房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資產(chǎn)總額(1999年中期)[百萬元]主要房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的主營收入(1999年中期)[百萬元]RolandBerger–StrategyConsultantsSHA-4301-200099-02-45零售業(yè)務(wù)在快速發(fā)展，但盈利能力一般萬佳百貨主營業(yè)務(wù)收入(1997-1999)[百萬元]萬佳百貨營業(yè)毛利(1997-1999)[百萬元]萬佳百貨營業(yè)毛利率(1997-1999)+17.6%p.a.+18.9%p.a.1999年凈利潤為2,108萬元，凈利潤率為2.46%，屬行業(yè)中等水平資料來源：萬科股份，羅蘭貝格分析RolandBerger–StrategyConsultantsSHA-4301-200099-02-45萬科未來將面臨著改善其主營業(yè)務(wù)盈利能力的重要課題深深房萬科中遠(yuǎn)發(fā)展深物業(yè)1)稅前利潤 資料來源：中國資訊網(wǎng)；羅蘭貝格分析主營業(yè)務(wù)利潤率1)：1997~1999[%]與競爭對手相比較，萬科的盈利能力偏低，且呈下滑的趨勢未來的擴(kuò)張需要考慮盈利水平，通過提高萬科股票的市場吸引力來增強(qiáng)未來的融資能力RolandBerger–StrategyConsultantsSHA-4301-200099-02-45在未來的發(fā)展中應(yīng)該處理好盈利和增長兩個發(fā)展目標(biāo)的關(guān)系盈利能力與增長：1997~1999利潤率1)銷售額增長率行業(yè)平均值行業(yè)平均值陸家嘴深物業(yè)深長城深深房中遠(yuǎn)發(fā)展浦東金橋萬科新黃浦深寶安資料來源：中國資訊網(wǎng)；羅蘭貝格分析1)毛利潤提高盈利水平維持或加快增長在增長的同時提高盈利水平RolandBerger–StrategyConsultantsSHA-4301-200099-02-45萬科還需要提高營運(yùn)費(fèi)用的利用效率，從而提高總體的盈利能力營業(yè)費(fèi)用：1999[萬元]銷售額：1999[萬元]單位營業(yè)費(fèi)用產(chǎn)生的銷售額[元]萬科深深房深物業(yè)中遠(yuǎn)發(fā)展291,23884,916194,24953,285151757123,806資料來源：中國上市公司資訊網(wǎng)；羅蘭貝格分析////營運(yùn)效率比較：1999RolandBerger–StrategyConsultantsSHA-4301-200099-02-45價值鏈的優(yōu)化不僅可以提高萬科房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的盈利能力，而且可以培育未來的競爭優(yōu)勢目前萬科房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的價值鏈定位評價資源設(shè)計(jì)建筑營銷裝潢物業(yè)管理土地儲備建材生產(chǎn)概念設(shè)計(jì)建筑設(shè)計(jì)環(huán)境設(shè)計(jì)原材料采購項(xiàng)目管理建筑施工項(xiàng)目驗(yàn)收廣告策劃營銷計(jì)劃銷售客戶管理裝潢設(shè)計(jì)材料采購裝潢施工物業(yè)管理房屋維修萬科涉足的領(lǐng)域資料來源：萬科公司，羅蘭貝格分析萬科目前在房地產(chǎn)價值鏈的各個環(huán)節(jié)上均有不同程度的滲透各個環(huán)節(jié)的盈利能力將最終決定整個房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的盈利水平，因此必須分析每一個環(huán)節(jié)的利潤貢獻(xiàn)，從而確定改善盈利能力的途徑“萬科房地產(chǎn)業(yè)務(wù)未來應(yīng)該在哪些環(huán)節(jié)上具備自己獨(dú)特的競爭優(yōu)勢？”將是未來房地產(chǎn)業(yè)務(wù)發(fā)展必須回答的主要問題之一價值鏈上的不同程度滲透在很大程度上決定了營業(yè)的風(fēng)險和對市場環(huán)境的反應(yīng)能力RolandBerger–StrategyConsultantsSHA-4301-200099-02-45萬科目前的主要業(yè)務(wù)處于增長率和回報率均較低的區(qū)域，進(jìn)入新的領(lǐng)域是業(yè)務(wù)組合優(yōu)化的可能途徑=1000億人民幣煙草加工證券公司醫(yī)藥制造非金屬礦制品商業(yè)銀行房地產(chǎn)金屬加工有色金屬加工環(huán)保軟件信息服務(wù)電子及通信設(shè)備制造電信廣告保險硬件旅游行業(yè)回報率10%15%行業(yè)增長率資料來源：中國統(tǒng)計(jì)年鑒，中國金融年鑒，中國經(jīng)濟(jì)年鑒，中國行業(yè)報告，中國上市公司基本分析，中國旅游統(tǒng)計(jì)年鑒，羅蘭?貝格公司分析飯店商業(yè)零售萬科目前所處行業(yè)RolandBerger–StrategyConsultantsSHA-4301-200099-02-45B. 萬科需要制定相關(guān)的策略以適應(yīng)快速增長但競爭日益激烈的房地產(chǎn)市場SHA-4301-200099-02-45中國房地產(chǎn)行業(yè)的主要特征和發(fā)展趨勢住宅市場將仍然作為未來中國房地產(chǎn)市場增長的主要推動力，城市中高檔住宅市場有較大的發(fā)展?jié)摿χ袊康禺a(chǎn)市場將保持以接近8%的速度增長住宅市場是房地產(chǎn)市場增長的主要來源，城市中高檔住宅有較大的發(fā)展?jié)摿ψ≌南M(fèi)正從“以集團(tuán)購買為主導(dǎo)”向“以個人購買為主導(dǎo)”轉(zhuǎn)變房地產(chǎn)業(yè)本身的特征和市場存在的制約因素是市場一體化的主要阻礙因素隨著更多房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)行“異地?cái)U(kuò)張”戰(zhàn)略，房地產(chǎn)市場的競爭日益激烈RolandBerger–StrategyConsultantsSHA-4301-200099-02-45在未來5年中，中國固定資產(chǎn)投資將以年均8%的速度增長，其中60%以上將投入于建設(shè)工程固定資產(chǎn)投資的增長：1995~2004[10億元]固定資產(chǎn)投資的結(jié)構(gòu)(1999)[10億元]資料來源:中國統(tǒng)計(jì)年鑒，專家訪談，羅蘭貝格分析14.8%8.8%13.9%5.1%8%p.a.1879.3400.6設(shè)備采購建設(shè)工程及安裝其它705.3合計(jì):2985.3RolandBerger–StrategyConsultantsSHA-4301-200099-02-45住宅市場是中國房地產(chǎn)市場的主導(dǎo)，其中城市住宅是房地產(chǎn)市場增長的主要驅(qū)動力房產(chǎn)供應(yīng)量：1995~2000[億平方米]城市住宅是過去房地產(chǎn)市場增長的主要來源，隨著中國的城市化進(jìn)程和經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，城市住宅將仍然是增長的主要驅(qū)動力農(nóng)村住宅的供應(yīng)量增長主要受農(nóng)民收入的限制而較為緩慢非住宅市場增長緩慢，市場基本處于供過于求的局面，新一輪的高增長的到來將仍然需要比較長的時間，中國加入WTO將加速這一進(jìn)程房產(chǎn)供應(yīng)量的趨勢+6.5%p.a.城市住宅農(nóng)村住宅非住宅14.616.216.617.118.720.31)資料來源:2000年中國統(tǒng)計(jì)年鑒，中國建筑工業(yè)年報1999，羅蘭貝格分析+8.5%1)專家預(yù)測+12.7%+6.0%+3.5%RolandBerger–StrategyConsultantsSHA-4301-200099-02-45中國紗的城悄市化拾進(jìn)程去將帶睜動住減宅市呀場的乳持續(xù)淚增長四..膛.資料來源氣：中府國社籌科院風(fēng)經(jīng)濟(jì)微研究咳所；脾中國母統(tǒng)計(jì)僅年鑒；羅蘭貝格分析中國悼未來現(xiàn)10褲年的移城市礦化率丸的變弦化[%倆]中國蜓未來刃10駝年的驗(yàn)新增仇住宅隆建設(shè)處面積[億斬平方尿米]Ro啊la按nd陪B時er伯ge界r剛–抹St會ra軌te唉gy獵C喇on玻su戶lt塊an暴tsSH仰A-皺43散01沃-2口00師09肌9-捐02答-4府5流動控人口液的增長流動塑人口蘭是指融在目策前中體國人既口管掌理體責(zé)制下飯長期惠“人釋房分加離”過的人燒口隨著們中國墨經(jīng)濟(jì)健結(jié)構(gòu)理的變憐化，兵我國合的人步口流圣動率憂將進(jìn)趴一步叉上升狂，對捏經(jīng)濟(jì)森的發(fā)忍展有糟著積董極的牲促進(jìn)干作用預(yù)計(jì)貝到2膛01秤0年固，我更國流請動人學(xué)口將忙從8互00浩0萬揀增長總到1蘭.5敢億，蹤蝶每年除需開娘發(fā)建引設(shè)3法00公0萬騰平方勞米以竹上的通相應(yīng)刺房屋功才能朵滿足濤需要消費(fèi)殺結(jié)構(gòu)裁的變化消費(fèi)裝支出由大幅涼度提爬高，字恩格孟爾系繪數(shù)明略顯下轟降，斥居住考占消鏈費(fèi)支倘出的絮比例攤由4梨.3層%上均升到哲9.巖4%消費(fèi)織重心汪開始圈轉(zhuǎn)移船，對劫“住腸和行滋”的芽需求習(xí)明顯惱上升劣，出共現(xiàn)大翁量的羅二次會購房波者來科改善女自身允的居濱住環(huán)膛境，分人均碧居住糕面積替逐步原上升謝，如育果從婚目前驕的9陷.3斯平方艱米增怒加到聚國家痰設(shè)定遵的目滾標(biāo)：耗20懷10訊年人襪均1燭3平登方米印，每堆年需師要新在建住承宅3掠.3捕億平嗎方米國家跳政策闖的引導(dǎo)住宅受產(chǎn)業(yè)尤對國臘民經(jīng)羨濟(jì)發(fā)義展有尊很強(qiáng)芒的誘憂發(fā)作少用，宣可以弄帶動忽建材扔、冶婆金、則紡織運(yùn)、化銹工、船森工瓶、機(jī)算械等寇50至多個堪行業(yè)放的發(fā)毛展，蘋對我朵國GD堆P的貢虛獻(xiàn)達(dá)汪到1播0%鴉，政鹽府對困待住免宅產(chǎn)邪業(yè)發(fā)帳展的鋤態(tài)度曠是積昏極和緣瑞樂觀塊的取消完福利奮分房介，實(shí)壞現(xiàn)貨窮幣化膨分房洽，開魔放住睛房二都級市趕場，裹多下役調(diào)存焦貸利禮率，忌以抵棟押信華貸擴(kuò)園大長謝期住狗房消介費(fèi)等咐政策思都有皇利于究住宅朵產(chǎn)業(yè)汁的進(jìn)侍一步堤發(fā)展..拔.同航時，圖流動料人口維增長熔，消曾費(fèi)結(jié)復(fù)構(gòu)的售變化這和國案家政唱策的疊引導(dǎo)很都將踐刺激賊住宅搞產(chǎn)業(yè)吳的發(fā)上展Ro算la痛nd順B拾er孝ge是r艷–印St急ra哀te戴gy百C仙on面su溪lt倉an念tsSH艱A-筑43癥01已-2氏00輔09匙9-置02漁-4淹5中國叉政府性“通律過全吸面啟標(biāo)動個承人消翻費(fèi)，薦將住扣宅建擠設(shè)培饞育成椒新的害經(jīng)濟(jì)歸增長翅點(diǎn)”屠的經(jīng)搖濟(jì)政裕策將芒促進(jìn)伯住宅濃市場城的發(fā)嘉展全面恭推進(jìn)泉住宅拋貨幣需化分害配，控通過闊住房售補(bǔ)貼該的發(fā)武放，舞提高劉個人肝買房些的支何付能晴力，嘆促進(jìn)轎個人哲買房針對佛企業(yè)喘，實(shí)易行企侄業(yè)住螞宅分饑配貨飯幣化勢，消市除福托利化塵分房跡現(xiàn)象對現(xiàn)項(xiàng)有公攤房采尾取加墳快出雷售，蓮逐步芝提租重，回發(fā)收資倉金的蛇政策蚊，促范進(jìn)住治房體層制的此轉(zhuǎn)換開放蔽住宅敏二級偉市場袋，簡巷化有塞關(guān)程逐序促潑進(jìn)二怒級市鄭場的埋發(fā)展陰，同批時規(guī)差范中芬介市晶場，賺促進(jìn)摘存量毫住房討的流章通鼓勵及社會撿開展趕多種渴住房露消費(fèi)哪服務(wù)猶，包懂括價迅格評茄估、酷信息儲咨詢窩、買判賣中亭介、碧租息歡介紹紅、置湊業(yè)擔(dān)腰保等岔多項(xiàng)隊(duì)服務(wù)完善馬住宅求金融櫻體系布建設(shè)壟，提舊高公訓(xùn)積金夠個人辨住房激貸款石的發(fā)爆放力隨度規(guī)范衡物業(yè)喬管理泊，實(shí)使行物處業(yè)管走理的冶招投涂標(biāo)制睜，同栗時規(guī)滾范收紅費(fèi)，馬提供晝質(zhì)價叉相符仁的服悄務(wù)起草銹《住輔宅法以》，荷規(guī)范華住宅恨的生亦產(chǎn)、貴流通汽、消遷費(fèi)環(huán)垃節(jié)，煌保障招購房鴨者的漆占有懷權(quán)、候處置牌權(quán)、遼經(jīng)營腰權(quán)、塘收益啦權(quán)轉(zhuǎn)換崇政府馬角色蘭，把矩直接楊管理仁和干徹預(yù)轉(zhuǎn)穿變?yōu)榭钔ㄟ^疼經(jīng)濟(jì)紋手段弱來間野接調(diào)蓋控的陡市場塌調(diào)控雜體系余，建得立適檔合我品國的妖住房鐘金融民制度陪和住擱房財(cái)黎稅制振度資料來源技：國醬家建胃設(shè)部樓房地秧產(chǎn)業(yè)狗司Ro消la研nd茂B葡er飯ge老r揉–廢St效ra懲te鼻gy祝C燃o(jì)n昂su徒lt殖an假tsSH糠A-促43逝01鵝-2遞00恭09員9-明02晚-4糕5高檔抹住宅宇市場擾在過詢?nèi)?糕年中弓顯示染出穩(wěn)受定增斥長的綱勢頭位，廣倉東、技北京餐和上嚷海是灰主要芝的市左場別墅斗，高禁檔公會寓的橡銷售休增長1)[百萬禾平方脾米]高檔槐住宅脊市場畝的組揉成或(1翅99京9)[百萬雀平方逢米]1)高檔喊住宅舍定義微為1貞99粱9年習(xí)的價晴格高膚于4販50馬0元丑/平印方米廣東其它上海北京+1錫5%p.漏a.2.歲520.菌890.助550.巨3942河%總計(jì)風(fēng):恐4.篩36Ro便la座nd櫻B宜er泰ge啦r污–蒙St昏ra舉te望gy焦C次on礙su腐lt睬an姥tsSH是A-價43徑01裙-2換00巨09勢9-同02要-4責(zé)5越來硬越多更的家焦庭進(jìn)畫入高切收入計(jì)階層嗽將帶貴動中撒高檔娘住宅酸需求蒸的增驕長居民叮家庭印月收達(dá)入結(jié)口構(gòu)分訂類1)[元憂]30路00相-5辜00叔0<3漠00布0概括在中偽國最喜大的渡三個路城市占，超諒過1喂30侄萬個穿的家士庭月鵲收入笨超過革80牙00墻元50倉00鏡-8丸00獄080憂00合-1趕00押00>1也00頓0011炒.3港94.猛914.事192.震291.尼31資料飽來源損：中幸國商涉業(yè)報慎告庫獻(xiàn)，羅音蘭貝尚格分蠅析上海北京廣州總計(jì)高收堆入家艇庭家庭兵總戶妙數(shù)[百甲萬]1)僅計(jì)穴算北彼京、牧上海腔和廣索州三吃個城找市Ro鎮(zhèn)la圾nd流B運(yùn)er憑ge摔r隸–牙St跪ra框te難gy互C感on授su肉lt朗an敲tsSH配A-番43哀01唯-2藍(lán)00者09么9-湊02巾-4咬5越來去越多際的開編發(fā)商喬進(jìn)入敢中高橫檔住幅宅開戴發(fā)市競場，貸將使湖這一些細(xì)分伴市場匠競爭攔更加剩激烈住宅斜開發(fā)往市場幻玉發(fā)展經(jīng)趨勢重慶戶市房灰地產(chǎn)喉開發(fā)登檔次籍逐步椒提升摘，居稼民住厲宅消叛費(fèi)觀盡念有嚇了根薄本轉(zhuǎn)間變。斑居民缸由為驗(yàn)了基劍本解項(xiàng)決人袖的居岸住條棒件向土追求割居住泳環(huán)境妥、戶恐型、亡生活穿配套帶等，薄對商職品房錢的需植求品李味提鎖高金融挨機(jī)構(gòu)運(yùn)對住雀房消尿費(fèi)支崇持力跨度的戚不斷付增加墨，促陷進(jìn)了賴住房辣市場顫的發(fā)脹展，男特別方是使徒普通室收入錢居民禁購買怠中高增檔住屬宅成衣為可粥能重慶村市較嫁有實(shí)縱力的間房地志產(chǎn)開薦發(fā)商膠紛紛敘進(jìn)入棍此市敢場的姻角逐松，例忌如：襲協(xié)信籃、南藝方、相中建鵲科、絕華宇念、廣螞廈、梅重慶狹利達(dá)絲式物業(yè)潮等重慶盲市住破宅開度發(fā)市殼場細(xì)恰分[萬平價方米率]豪宅45雷450誦0中高親檔住罰宅普通茫商品柄房安居資料來源：羅蘭魔?貝椒格訪談以重慶市場為例Ro迅la碑nd棵B遷er胸ge上r宵–算St夾ra戶te狼gy火C減on輪su架lt紋an部tsSH索A-割43刺01寒-2印00盈09測9-惕02判-4佳5中國倘房地結(jié)產(chǎn)市數(shù)場的第消費(fèi)鍬形態(tài)咐正從水以“烘集團(tuán)字購買字”為貢導(dǎo)向暢向以下“個擠人購薄買”里為導(dǎo)嗽向轉(zhuǎn)距換金融政策取消了長期以來的對房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)貸款規(guī)模的嚴(yán)格限制，增加了經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)貸款，擴(kuò)大住宅消費(fèi)信貸的范圍房地產(chǎn)業(yè)過去對金融服務(wù)的要求以投資信貸為主，轉(zhuǎn)向更多地依靠住房信貸供需關(guān)系房地產(chǎn)市場逐步由過去的賣方市場向買方市場過渡，房地產(chǎn)商主要面臨價格和質(zhì)量的競爭商品房的價值由于集團(tuán)購買力的退出和經(jīng)濟(jì)適用房的上市，其上揚(yáng)的動力明顯不足競爭方式集團(tuán)購買為主體的時代，房地產(chǎn)商之間的競爭主要取決于個人的關(guān)系和特殊的政策支持面對以個人為主體的市場，房地產(chǎn)商之間的競爭完全以消費(fèi)者為導(dǎo)向購買主體隨著住房改革制度的展開，集團(tuán)購買力逐步減弱和退出市場個人購買逐步成為住宅市場的主要購買對象Ro捷la徑nd罩B揀er虎ge弓r績–猜St暗ra吉te未gy嘆C曾on技su技lt鳥an罰tsSH焰A-晃43鴿01鐘-2嫩00貝09面9-肥02秘-4揚(yáng)5房地膽產(chǎn)行盲業(yè)具票有高異風(fēng)險指和高均收益決并存珍的特掛點(diǎn)，猾吸引始了大妹量資大本的誦流入井因而薄市場姻競爭穴具有山更大冷的不舊確定毅性進(jìn)入壁壘低房地產(chǎn)行業(yè)普遍采取預(yù)售樓花的形式，啟動資金的要求并不是很高，基本上3000萬人民幣即可以啟動一個房地產(chǎn)項(xiàng)目，因此也吸引了大量資本的投入，造成產(chǎn)業(yè)集中度低和許多不規(guī)范、不合法的現(xiàn)象發(fā)生融資要求高由于房地產(chǎn)項(xiàng)目投資較大，而且收益率較高，運(yùn)用銀行的貸款是非常重要的，尤其運(yùn)作多個項(xiàng)目時，資金壓力更大，建立完善的融資渠道和體系是許多房地產(chǎn)公司努力的目標(biāo)高收益目前住宅可以分為安居房、經(jīng)濟(jì)適用房、精品住宅、豪宅等等，很多企業(yè)重點(diǎn)在經(jīng)濟(jì)適應(yīng)房和精品住宅等細(xì)分市場發(fā)展，稅后利潤可以超過20%，甚至更高，自有資金投資回報率可以超過100%。風(fēng)險高由于周期長，當(dāng)樓盤開始銷售時，市場環(huán)境已經(jīng)發(fā)生了變化，風(fēng)險很大，因此速度對于房地產(chǎn)企業(yè)非常重要由于房地產(chǎn)項(xiàng)目投資巨大，而且很多企業(yè)采用滾動開發(fā)的方式，一個項(xiàng)目失敗有可能導(dǎo)致整個公司的危機(jī)周期長房地產(chǎn)開發(fā)商買進(jìn)地塊后，往往是分期開發(fā)，時間跨度很長一個樓盤從前期企化到后期銷售，往往也要跨越年度綜合要求高房地產(chǎn)行業(yè)與建筑、建材、裝潢、機(jī)電等許多行業(yè)具有緊密聯(lián)系，要運(yùn)用到美學(xué)、建筑學(xué)、工程管理、項(xiàng)目管理、經(jīng)濟(jì)分析預(yù)測、營銷等等多門類的學(xué)科，同時還面臨著非常復(fù)雜的政府環(huán)境和眾多主管部門，對房地產(chǎn)企業(yè)的綜合要求很高地域性強(qiáng)住宅產(chǎn)品具有很強(qiáng)的地域性，和每個地方的風(fēng)土人情、經(jīng)濟(jì)水平、宏觀環(huán)境、消費(fèi)結(jié)構(gòu)、文化傳統(tǒng)等密切相關(guān)，每個地區(qū)市場都有很大的差異，對于房地產(chǎn)企業(yè)的異地?cái)U(kuò)張，很難找到標(biāo)準(zhǔn)化的模式。Ro城la爭nd舉B謎er百ge兔r沸–礦St侮ra攜te京gy含C含on域su碰lt撓an初tsSH概A-柴43年01哨-2館00租09潛9-喚02是-4醒5中國統(tǒng)住宅襪市場僵的發(fā)機(jī)展仍熄然存選在許舍多制術(shù)約因令素土地典市場價不健途全、昌供給野不足各個濟(jì)城市狠的建丑設(shè)缺殺乏規(guī)浮劃和網(wǎng)土地繩法制碑不健像全造蒙成了寶土地題市場兩不健材全、滅不規(guī)元范商品克住宅昏價格乏居高騰不下洗，大鉆幅超撇出一財(cái)般家任庭的嬌支付歇能力政府倆部分市不合牢理攤危派，狠各種糕稅收糕過高喝，“霧灰色創(chuàng)成本艷”是宰造成襯房價炭居高遣不下泳的重恒要原濃因住房斧投資皇結(jié)構(gòu)叉不合徒理大量百資金避沉淀押在高咽檔物花業(yè)、散非大穴眾化凳的別叉墅上湊，同怪時所遭有政截策都百在鼓鐘勵修束建“笑只售幅不租劈燕”的送商品款住宅赤，而常不愿其意開槍發(fā)供善出租籌的普難通住顏宅住宅張供給豆的制伙約因浩素收入該預(yù)期漿不確門定和竹消費(fèi)惠傾向糖下降城鎮(zhèn)僵居民染人均御可支遲配的族收入列的增犬長為揭6.高5%伯，低途于人毅均GD洞P的增農(nóng)長，搏醫(yī)療氏、教裙育等衛(wèi)方面懲的制執(zhí)度改俘革都巡壽降低庭了居囑民的及消費(fèi)估預(yù)期住房謝產(chǎn)權(quán)鴉制度泥的不半健全現(xiàn)有邁的制革度，胡使消棚費(fèi)者球辦理梢房產(chǎn)贈證十眼分繁種鎖，習(xí)而且避住房欄交易蹤蝶體系侄也過僻于復(fù)且雜和苗缺乏織規(guī)范澤化與住為宅消災(zāi)費(fèi)相金關(guān)的浩金融臘服務(wù)南不健太全住宅尚金融糟風(fēng)險希防范離機(jī)制泛不健春全、歷服務(wù)明落后魂，個拾人信榜用制睬度不拍健全盼、規(guī)萌范化元、社收會化薄的抵墊押擔(dān)叼保保拆險不炸健全住宅富需求從的制禽約因連素住宅牽產(chǎn)業(yè)乳的發(fā)極展目前幅中國些空置沃的商罪品房纖已經(jīng)孟達(dá)到奮87慶00美平方表米Ro湯la豬nd泛B抓er富ge非r確–欄St蝕ra盯te恩gy考C弄on距su裳lt窗an盡tsSH梯A-裝43統(tǒng)01祝-2說00谷09吹9-甚02井-4犬5中國廉目前箭的房津地產(chǎn)含企業(yè)噸還沒首有形鍵成規(guī)聽模優(yōu)病勢，于全國痰超過凳2萬確家的冠房地續(xù)產(chǎn)開珍發(fā)企帥業(yè)，澆存在甲“小反而散核”的扔局面中國次目前傾的房蠻地產(chǎn)刑開發(fā)煌企業(yè)竄分類朋(1食99零9)中國使的房催地產(chǎn)黎開發(fā)痕投資胞結(jié)構(gòu)喪(1陵99隔9)[億懸元]資料疊來源兄:尖中國罰統(tǒng)計(jì)牢年鑒本；羅歌蘭貝考格分驚析合計(jì)封:瘡24督,2圾00鴿個合計(jì)首:層29句85鳥.3二級置資質(zhì)一級泄資質(zhì)三級希資質(zhì)萄和無損等級Back-upRo玻la寇nd掀B兵er羞ge封r陽–窄St充ra想te遲gy軌C貌on借su棋lt撥an畢tsSH誘A-紋43牲01踢-2蒸00需09踏9-炎02短-4晨5各種油類型較房地謙產(chǎn)企感業(yè)的談發(fā)展箏加劇菌了市偶場的特競爭為滿宏足國勾家需槳要，形大部迫分產(chǎn)課品為非安居炊房有部梅分產(chǎn)豪品為子定位唱高檔獎的產(chǎn)已品（性中海較外）主要艘覆蓋徒某一小主要折城市同時友對其逗它主悄要城香市有仙部分誦滲透開發(fā)越量非架常大桿，每箱年開辭發(fā)量邀達(dá)到欲數(shù)百散萬平掉方米價格眾主要尤為集批中在斤中低俯檔（坊精品夠房除低外）北京抹城建脅總公墻司北京勿開發(fā)霞總公混司中國命海外絕大療部分鼓產(chǎn)品晨定位扭在中熟高檔冷市場碗，以臺精品昆住宅江為主少數(shù)杜產(chǎn)品灣定位炎于中賭低檔索市場主要科集中戲在某炊一主伸要城瀉市部分聰企業(yè)租對全價國主恥要大塵城市癥有大標(biāo)規(guī)模靈的擴(kuò)董張開發(fā)悅量較崇大，睛一般占每年娃超過聾40擇萬平懶方米價格援主要畜集中傍在中盡高檔機(jī)，高族價位為產(chǎn)品動居多深圳梁萬科碧桂廚園金地娃集團(tuán)奧林奧匹克抗花園北京掛萬通北京格華遠(yuǎn)主要非定位傾于中攏高檔尿市場部分廊產(chǎn)品漫為經(jīng)猶濟(jì)適勵用房主要?dú)灳窒掬佊诒灸恋厥泄饒雒磕陿?biāo)開發(fā)國量在薄15恒萬泥-寄40撒萬之干間價格協(xié)主要竹定位補(bǔ)于當(dāng)夜地市聯(lián)場的佳中高姿檔成都起西南彩交大河南酒建業(yè)重慶誤渝海一般誰定位丈于中仇低檔飯市場定位婦較為不靈活深，主銀要標(biāo)憶準(zhǔn)為朋能否棒獲取喊利潤笛和得岡到機(jī)纖會主要宗局限芬與本框地市庫場許多細(xì)企業(yè)革處于割虧損長邊緣猜，無潔力開歌拓外稀地市京場一般廈而言載，開忠發(fā)量劣較小朵。每年駛的發(fā)畏展規(guī)弱模有驗(yàn)很大奧的不指確定究性價格何隨意炒性大產(chǎn)品臺定位市場韻覆蓋競爭狀特點(diǎn)代表懶企業(yè)大型叨國有形或中叫資控歉股企段業(yè)具有站全國性影趟響的企業(yè)地方怪性的家領(lǐng)導(dǎo)字企業(yè)地方矛性的牢其它舞企業(yè)Ro而la奔nd測B箱er謝ge泛r薄–分St許ra篇te憲gy憶C態(tài)on雀su味lt擠an輸tsSH裕A-繼43騙01乖-2央00跪09元9-饑02課-4厘5可以以充分汁利用墊其它散城市卡的土扮地資床源塑造臣自身用全國右性的嗎品牌積形象收，充束分發(fā)齡揮企侵業(yè)自揪身在亭品牌鐵、營呼銷、柄項(xiàng)目沾管理困、工撲程建靈設(shè)、割企化鋒等方倍面的竭優(yōu)勢充分摧吸收疤和利那用不答同地渴域的勾各種驕人才仍，實(shí)權(quán)現(xiàn)管痛理團(tuán)循隊(duì)畢本地淹化獲得擋更加執(zhí)廣泛碎的市企場空女間和它消費(fèi)底群體實(shí)現(xiàn)病企業(yè)勉資產(chǎn)趣和規(guī)華模的鮮高速部擴(kuò)張面對折差異件化的乳市場劣和完戒全不哥同的拴競爭衫環(huán)境艦，項(xiàng)楊目能扭否成息功存沃在較克大的悔不確丙定性面臨果著地紅方保蛇護(hù)主倍義和茄地方湊性的途競爭房誠壁壘疊，企格業(yè)需憲要建泳立有嚴(yán)效的倚公共史關(guān)系辣資源敘網(wǎng)絡(luò)以前損的成鄉(xiāng)豐功經(jīng)戶驗(yàn)不磨一定笑適用畫或者學(xué)無法孔有效亦的移鄭植。管理愚團(tuán)隊(duì)朵的本臣地化浴有可叉能不腹成功酒，最輔終導(dǎo)掛致項(xiàng)掛目的背失敗異地忙項(xiàng)目攀公司毯存在阿失控蘇的可斧能性如何囑保持蜜在不攜同地循區(qū)市票場品濁牌形換象、能企業(yè)磨形象駝、產(chǎn)葵品品匪質(zhì)和鋒定為辛等方源面的癥協(xié)調(diào)挑統(tǒng)一出，并斧且能鍬夠適覽應(yīng)當(dāng)輪地市斥場順杠利實(shí)都現(xiàn)銷桿售。挑戰(zhàn)機(jī)會土地案資源晶稀缺色狀況除日益龍加重爛，許泳多具險有實(shí)糊力和買全國借影響媽的企若業(yè)除求了籌刊集資統(tǒng)金進(jìn)咬行土鉆地儲毀備以應(yīng)外，吐還選跑擇了妨進(jìn)行習(xí)異地耐擴(kuò)張Ro政la無nd效B他er找ge即r鑰–看St姨ra燭te狗gy荒C垃on享su掛lt尸an要tsSH目A-芒43跡01賺-2捉00伍09屢9-郵02進(jìn)-4奶5隨著悉房地寇產(chǎn)市衰場的涌發(fā)展咽，競襲爭日芝益激嘴烈，惡許多圖地方欣性的丈、處番于領(lǐng)蝕導(dǎo)地世位的爸房地跑產(chǎn)企秤業(yè)需燈要制否定新蹦的競花爭戰(zhàn)余略地方俗領(lǐng)導(dǎo)鋼企業(yè)離的發(fā)邪展戰(zhàn)行略異地籃擴(kuò)張知戰(zhàn)略許多阻地方很性的激房地督產(chǎn)領(lǐng)君導(dǎo)企畏業(yè)經(jīng)獎過多鐮年的氏發(fā)展陵，已貢經(jīng)具桂有一妻定的失積累孝，面貪對本駐地市懇場競希爭日歸益激燈烈和沖強(qiáng)大脈的外廢來競扮爭者抖，進(jìn)告行異怨地?cái)U(kuò)筒張，撓選擇兇合適基的市削場，障可以園有效滴地避欠免本慌地市同場的唯殘酷宗競爭烘和提僚高企菊業(yè)資毀源探的利龍用效喇率。進(jìn)行混異地患擴(kuò)張凈，有買可能哨實(shí)現(xiàn)罩企業(yè)產(chǎn)資產(chǎn)東和場規(guī)模鼻在較斑短時舞期內(nèi)銀的高膽速增傲長，雁從盆而增調(diào)強(qiáng)企脖業(yè)抗林拒市霧場風(fēng)瀉險的棟能力扒，嗚成為打具有穩(wěn)全國悼性影嶼響的震企業(yè)急，進(jìn)俊入酷房地?fù)]產(chǎn)行國業(yè)的主全國枕領(lǐng)先炊集團(tuán)固守誤戰(zhàn)略充分砌利用像企業(yè)斜在當(dāng)研地市思場多怎年經(jīng)宴營的濁優(yōu)勢考，投躺入較耍多的麻資金亂進(jìn)行袖土地瞧儲備漂，確贏保企守業(yè)在蘇未來寒3-算5年肯內(nèi)可弟以在雷本地霞市場撇保持摩足夠存的開督發(fā)量墊，鞏浴固企齡業(yè)的找市場更地位飛，也咸增強(qiáng)礎(chǔ)與外罪來競沙爭者傅進(jìn)行荒對抗額的籌柄碼。整合嗽企業(yè)納的所蔥有資租源，拜集中夫投入街在本鞠地市逃場和結(jié)房地嫁產(chǎn)行咐業(yè)，穗放棄勻異地繭投資投和大吳規(guī)模世多元切化發(fā)貸展目許標(biāo)，駕進(jìn)一梯步增串強(qiáng)企暮業(yè)在執(zhí)當(dāng)?shù)亓菏袌鲅傅母偭軤幍貏兾?，乘主動常適應(yīng)燈更加動激烈殃的競烘爭環(huán)發(fā)境，慚爭取君競爭居的主吹動權(quán)聯(lián)盟真戰(zhàn)略利用邪企業(yè)捐熟悉晉本地執(zhí)市場煎和公維關(guān)、贈政府作等方宵面的拍優(yōu)勢喉，與策先進(jìn)脫的企困業(yè)或鋤者強(qiáng)關(guān)大的惹外來丈競爭盟者結(jié)批成戰(zhàn)攝略聯(lián)秧盟，替或者閥選擇持并購愧、交研互持息股、盜整體軋出售濕等方宗式，無發(fā)揮藝各自鼠的優(yōu)噸勢，界力求辣”雙兇贏“頑的結(jié)蹈果Ro誕la崗nd穗B役er高ge求r盤–杠St狗ra揮te促gy穿C告on抓su邁lt復(fù)an壓tsSH驚A-邁43也01姻-2桌00霉09毀9-謙02橡-4黨5C.焰萬喝科未站來發(fā)漆展需箱要解麻決的忘幾個盒關(guān)鍵辮問題加-惱羅扮蘭素?耍貝格窗目前鼓的看挑法SH澤A-蘿43縫01憐-2珠00壩09菌9-掠02淋-4盒5萬科態(tài)未來兇的發(fā)昌展需雀要有斤明確裂的戰(zhàn)動略目您標(biāo)作京為指算導(dǎo)并悟圍繞椅相應(yīng)蝴的目乒標(biāo)解碰決幾董個關(guān)望鍵的蜘問題如何磚調(diào)整腦優(yōu)勢攜和管直理業(yè)昨務(wù)組腔合(Po冰rt塌fo鎮(zhèn)li饑o脫ma旺na竭ge爽me拾nt謎)把?1各項(xiàng)釀業(yè)務(wù)留應(yīng)該互采取節(jié)怎樣社的競晨爭戰(zhàn)版略(co汪mp物et凍it呆iv每e辨st己ra桂te免gy談)以獲造得競哭爭優(yōu)準(zhǔn)勢？2企業(yè)典組織傷結(jié)構(gòu)節(jié)和管段理體呼系如夏何適抄應(yīng)戰(zhàn)寬略的杯調(diào)整輔？3應(yīng)該瞇采取蕉什么束措施嗚以把駁握網(wǎng)據(jù)絡(luò)科再技的圈發(fā)展滔所帶市來的疫機(jī)遇盾(供喬應(yīng)鏈洽優(yōu)化仆，su誤pp借ly咱c災(zāi)ha斤in存o裕pt薯im決iz草at斃io釋n)表?4戰(zhàn)略膛目標(biāo)增長或盈利Ro揚(yáng)la擊nd截B獅er薄ge霉r強(qiáng)–索St葛ra蜘te揚(yáng)gy衣C處on拔su裁lt杏an銳tsSH酬A-墓43洗01模-2饑00貌09冷9-股02樹-4嘉5可持活續(xù)的封企業(yè)蔑發(fā)展鳳需要圣有企胖業(yè)愿類景(蛇Vi糟si擇on哨)和矛具體爪戰(zhàn)略犧目標(biāo)口作為嘉指導(dǎo)時間規(guī)?，F(xiàn)在漫的萬保科高科晶技企鑄業(yè)多元翠化企彩業(yè)房地縱產(chǎn)的熊領(lǐng)先鞭者..缺..世.愿景暮(Vi寶si蘿on勇)5年敗以后醋萬科銅應(yīng)該匪是一串個什敗么樣溜的企回業(yè)？應(yīng)該極從事爽哪些傾業(yè)務(wù)腐領(lǐng)域笑？市場布競爭甚地位儉？發(fā)展已方向朗？戰(zhàn)略沒目標(biāo)萬科岡未來議應(yīng)該還追求潑什么危樣的銀戰(zhàn)略嗎目標(biāo)著：以增吉長為款導(dǎo)向煩的目亦標(biāo)？以盈樓利為單導(dǎo)向細(xì)的目窗標(biāo)？20勾05播年的俗萬科Ro凈la題nd資B奪er數(shù)ge御r殖–籠St絲式ra托te釘gy英C宜on娛su騎lt酒an瞞tsSH趙A-深43怠01伐-2荒00勇09重9-諷02居-4余5業(yè)務(wù)榜組合略優(yōu)化殊和管族理：阻萬科肝應(yīng)該矛從為題股東救創(chuàng)造近價值胡的角泳度重諷新考冶慮其永業(yè)務(wù)庫組合現(xiàn)有袖的業(yè)碼務(wù)組寒合如招何優(yōu)炎化.憲....遍.是毛否應(yīng)描該進(jìn)戰(zhàn)入新堵的業(yè)瘡務(wù)領(lǐng)散域高低低高萬科錢的競既爭能拋力行業(yè)逆增長鑼潛力優(yōu)化侍措施鄰：擴(kuò)張收縮維持退出工藝羊品房地齒產(chǎn)高低低高行業(yè)闖利潤博水平行業(yè)勺增長版潛力應(yīng)該霜如何擁選擇砍新的國業(yè)務(wù)緒領(lǐng)域蚊：高盈鳴利高摸增長高盈夠利低噴增長零售低盈點(diǎn)利高緒增長代表質(zhì)銷售廈額1Ro紐奉la滅nd掙B友er凳ge川r單–恰St柿ra圓te鐵gy上C宇on脈su廉lt袖an賊tsSH稼A-搬43櫻01麻-2吐00學(xué)09皇9-潛02惑-4倆5戰(zhàn)略謊規(guī)劃甚流程月度伙/瞎季己度包蠅括業(yè)務(wù)B業(yè)務(wù)C業(yè)務(wù)A目標(biāo)+%0100銷售搬額稅前辭利潤資產(chǎn)資本擋回報蘭率投資凈現(xiàn)虜金流示，等市場棋數(shù)據(jù)競爭餅信息內(nèi)部格數(shù)據(jù)客戶經(jīng)的信劍息，凝等戰(zhàn)略項(xiàng)目包括A例如基：異采購B2積B平臺投資時間膚安排實(shí)現(xiàn)耽程度戰(zhàn)略棵業(yè)務(wù)環(huán)包括B目標(biāo)月累計(jì)銷售奮額稅前甘利潤資產(chǎn)資本似回報焰率投資凈現(xiàn)曾金流包，等同時兩引入芳戰(zhàn)略禾規(guī)劃咸的流茅程和日系統(tǒng)購，確外保各乎項(xiàng)戰(zhàn)幼略目盈標(biāo)的潑實(shí)現(xiàn)Ro續(xù)la欣nd嘩B崖er網(wǎng)ge警r遞–巴St潤ra著te激gy辨C嶼on律su其lt乖an災(zāi)tsSH伶A-魄43觸01著-2厘00鍛09務(wù)9-猛02似-4崇5競爭糟戰(zhàn)略靠：萬今科未義來各槐項(xiàng)業(yè)器務(wù)的肥發(fā)展頂需要裹有創(chuàng)塞新性填的競踐爭戰(zhàn)廁略競爭驚戰(zhàn)略嘗選擇價值婚鏈戰(zhàn)創(chuàng)略產(chǎn)品啞/市渠場組遷合和互發(fā)展小路徑競爭腐優(yōu)勢目標(biāo)優(yōu)勢123差異錘化集中籃優(yōu)勢成本炭領(lǐng)先服務(wù)成本整個統(tǒng)市場細(xì)分棗市場從事拋的領(lǐng)莖域資源設(shè)計(jì)建筑營銷裝潢物業(yè)管理現(xiàn)在解的萬并科戰(zhàn)略I戰(zhàn)略2戰(zhàn)略3..揮..爆.產(chǎn)品史1產(chǎn)品研2產(chǎn)品甩3市場1市場2市場3產(chǎn)品姿1產(chǎn)品井2產(chǎn)品耐3市場1市場2市場3發(fā)展曲線2Ro崗la睜nd悅B段er篇ge鏡r忽–吧St唱ra眠te貢gy供C鏈on潮su褲lt僵an鍋tsSH償A-明43獻(xiàn)01互-2圣00辯09臥9-隙02手-4混5價值汗鏈分宴析以罪及與們?nèi)f科欠核心爪競爭慢力的氣匹配嬸是制促定價筐值鏈尖戰(zhàn)略間的主董要方犯法客戶管理裝潢設(shè)計(jì)材料采購裝潢施工物業(yè)管理房屋維修項(xiàng)目管理施工項(xiàng)目驗(yàn)收廣告策劃營銷計(jì)劃銷售資源設(shè)計(jì)建筑裝潢物業(yè)管理土地儲備建材生產(chǎn)概念設(shè)計(jì)建筑設(shè)計(jì)環(huán)境設(shè)計(jì)原材料采購營銷由于土地交易不規(guī)范黨，短期內(nèi)，土地的獲取縱能力是影響企業(yè)競爭力的重要因素從長遠(yuǎn)來看，土地交易將日趨規(guī)范伏、公平稀、合理大部分房產(chǎn)企業(yè)都將建筑設(shè)計(jì)與環(huán)境設(shè)計(jì)外包給專業(yè)公司來做設(shè)計(jì)環(huán)節(jié)是整個房產(chǎn)開發(fā)過程中的核心部分之一，將越來越被關(guān)注極、重視我國的建筑工業(yè)已較為成熟，國家已有一系列的規(guī)瘦定來管理建筑工程的施工、質(zhì)量悼等由于建筑工業(yè)的較低利潤及勞綢動密集等特點(diǎn)火，許多房地產(chǎn)公司均將建筑排施工外包給建筑承包商大部分房產(chǎn)商不涉及裝潢業(yè)務(wù)可將其作為一種附加的增值服務(wù)可成為一種差異化產(chǎn)品的方法較多房產(chǎn)公司的營銷還只是停留在產(chǎn)品鴨推銷階段由工程完工后的產(chǎn)品推銷轉(zhuǎn)向工程建設(shè)前的企劃定位從產(chǎn)糠品推套銷轉(zhuǎn)乳向整思合營演銷沿海尾經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)炮，物業(yè)管理已逐漸成為一個單獨(dú)的產(chǎn)業(yè)形態(tài)在內(nèi)陸地區(qū)爽，物業(yè)管理還欠完善在物業(yè)管理作為一個獨(dú)立的產(chǎn)業(yè)形態(tài)職，與房產(chǎn)開發(fā)的關(guān)聯(lián)性將越來越少通過混識別冶萬科株的核姿心競桑爭力給，確帳定萬隙科在殼價值訊鏈的改定位強(qiáng)，并動找出非在相兩應(yīng)領(lǐng)愿域的至進(jìn)入斧/退英出的償策略資料來源油：萬科公司講，羅蘭貝格分析現(xiàn)狀與趨勢以房地產(chǎn)業(yè)務(wù)為例房地宜產(chǎn)業(yè)蜂務(wù)的段價值肚鏈戰(zhàn)被略Ro月la疼nd已B濱er楊ge報r藍(lán)–去St妄ra減te宅gy犯C湖on著su失lt疲an睬tsSH悄A-燃43征01草-2墳00君09傳9-劑02挪-4掛5組織銳結(jié)構(gòu)談?wù){(diào)整從:久組織克結(jié)構(gòu)漢應(yīng)該陡與戰(zhàn)謠略相研匹配業(yè)務(wù)受類型污和戰(zhàn)譽(yù)略主要幕的成咽功因陵素組織鼓結(jié)構(gòu)沫設(shè)計(jì)該原則ABC單一產(chǎn)品球，如：鋼鐵成本領(lǐng)先戰(zhàn)略規(guī)模經(jīng)濟(jì)和經(jīng)驗(yàn)高的能力利用劇率運(yùn)營的高效率成本管理流程優(yōu)化職能型組織結(jié)構(gòu)指導(dǎo)型、集中決策高科技肢，多產(chǎn)品較，如：醫(yī)藥技術(shù)領(lǐng)先戰(zhàn)略產(chǎn)品開發(fā)刊，不賄斷推陳出新應(yīng)用導(dǎo)向、縮短產(chǎn)品上市誤時間以新疊品上市流程為中心產(chǎn)品壓/區(qū)域劃分的組織結(jié)構(gòu)產(chǎn)品開發(fā)和市場營銷的項(xiàng)目制運(yùn)作品牌產(chǎn)品損，如：消費(fèi)墨品/房地產(chǎn)市場份額最大頌化戰(zhàn)略品牌領(lǐng)先顧客導(dǎo)向和服務(wù)導(dǎo)向以銷熟售和服務(wù)流程為中心客戶合/市場劃分的組織結(jié)構(gòu)關(guān)鍵客戶管理3Ro刷la唯nd環(huán)B捆er辛ge臭r壘–散St升ra漆t(yī)e碰gy朗C舌on忘su鬼lt透an氣tsSH岔A-居43虜01梢-2網(wǎng)00王09顫9-辦02候-4繪5組織學(xué)結(jié)構(gòu)系設(shè)計(jì)恰應(yīng)該客結(jié)合曾房地翠產(chǎn)業(yè)谷務(wù)的胖運(yùn)作頂方式單項(xiàng)目騙運(yùn)作一段繳時間嶄內(nèi)公星司主族要精杰力集睜中在讀一個惡項(xiàng)目備上一般亡取得鹿大面惕積土滋地，怎連片盲、分狐期開掉發(fā)在前上一項(xiàng)腥目開策發(fā)完貓成或麥者開雜發(fā)到枯一定險階段宅時，涉開始謠滾動離開發(fā)受新的鏈項(xiàng)目多項(xiàng)目無運(yùn)作描述公司腿同時肯開發(fā)至和運(yùn)制作多柄個房冊地產(chǎn)頂項(xiàng)目各個早項(xiàng)目夕處于駕不同頁的區(qū)候域市盲場各個錯項(xiàng)目煩的運(yùn)皺作并黑行獨(dú)淘立，歡自成突體系組織然結(jié)構(gòu)宅相對挖簡單企，整味個公菊司一喂般以捐項(xiàng)目忘公司灘的形勁式存住在更多依強(qiáng)調(diào)銷自主筍開發(fā)各項(xiàng)槳職能裝的工俱作方冊向明半確簡巖單（歲單一味項(xiàng)目票）特點(diǎn)除了登常規(guī)魚的公申司組椒織結(jié)芬構(gòu)，茫同時榜各個住項(xiàng)目鉗都成遣為獨(dú)盼立的疫項(xiàng)目工公司猜或者轉(zhuǎn)項(xiàng)目焰部更多驢強(qiáng)調(diào)怒與其懇它企濕業(yè)合冷作開條發(fā)，好成立爬獨(dú)立倒的項(xiàng)周目董公事會各個足項(xiàng)目距組織機(jī)的職賽能設(shè)溪置相暗對重稼合，悶同時晌總部劫的職轎能設(shè)遵置需比要同扶時支冒撐多謎個項(xiàng)阻目的起發(fā)展重慶野龍湖例子北京濟(jì)萬通中宏浮天Ro跑la鍬nd箱B原er植ge盲r影–師St梯ra呢te佳gy久C策on匪su芬lt丈an廁tsSH毯A-弟43梯01教-2嶺00鞠09逢9-遵02維-4拆5萬科拒應(yīng)該撒建立蹦適應(yīng)慌多項(xiàng)魂目運(yùn)導(dǎo)作的滿組織暑結(jié)構(gòu)單項(xiàng)固目運(yùn)塵作的魯優(yōu)缺時點(diǎn)多項(xiàng)墻目運(yùn)亡作的君優(yōu)缺店點(diǎn)管理成本相對較高資金壓力大風(fēng)險以累計(jì)的概率呈現(xiàn)品牌延續(xù)性較弱對開發(fā)商組織結(jié)構(gòu)的要求高(混合型或矩陣型組織結(jié)構(gòu))對土地獲得的要求高(在逐步成熟的市場中,獲得大片地理位置相對優(yōu)越的土地將越來越困難)

發(fā)展速度相對較慢一次性風(fēng)險集中

滾動開發(fā)新的項(xiàng)目后，容易造成原有項(xiàng)目的工作前后協(xié)調(diào)脫節(jié)對一次性大面積土地獲得的要求相對較低在資金有保障的前提下容易實(shí)現(xiàn)迅速擴(kuò)張更符合住宅消費(fèi)區(qū)域觀念很強(qiáng)為特征的市場(重慶)在細(xì)分市場競爭過度時,更容易通過實(shí)施針對不同細(xì)分市場的多品牌戰(zhàn)略來分散風(fēng)險品牌延續(xù)效應(yīng)高小區(qū)容易形成規(guī)模效應(yīng)資金壓力相對較小開發(fā)商的組織結(jié)構(gòu)設(shè)置可以相對簡單(功能型組織)管理成本低物業(yè)管理便于集中管理Ro重la為nd滅B姨er租ge照r撿–咳St膠ra質(zhì)te抄gy陳C駛on聯(lián)su忠lt確an掏tsSH敗A-潤43償01雜-2抽00朝09閃9-壺02純-4蚊5萬通桶集團(tuán)友采用臨多項(xiàng)儲目運(yùn)暮作的午方式尾：由儉集團(tuán)晚的兩偷個執(zhí)寒委會田進(jìn)行暖項(xiàng)目漫決策口與策環(huán)劃，胃項(xiàng)目基公司飛的核培心人寶員由珠集團(tuán)遲統(tǒng)一堤派遣敵，同蒼時操束作多風(fēng)個項(xiàng)仇目萬通極的組苦織結(jié)紹構(gòu)和省特點(diǎn)董事襲會領(lǐng)慶導(dǎo)下承的項(xiàng)焦目經(jīng)鞏理負(fù)蝦責(zé)制公司關(guān)成立敞兩個鄰委員細(xì)會：賽投資顧指導(dǎo)祖委員幣會和筑業(yè)務(wù)款指導(dǎo)隨委員蛛會投資葵委員亭會由乳總裁傳，副服總裁決部門鋸經(jīng)理即和可半行性至研究蛛人員認(rèn)組成塔，主慮要負(fù)晚責(zé)項(xiàng)害目決化策、必資金稿和人久事安壺排業(yè)務(wù)瓦委員微會由負(fù)總裁瞇、副批總裁菠、部枯門經(jīng)映理組兵成，項(xiàng)主要紡負(fù)責(zé)成項(xiàng)目旺策劃殘、營簽銷設(shè)嘩計(jì)、員價格監(jiān)定位怪、市濱場定睡位公司與對項(xiàng)源目實(shí)街行預(yù)彼算管排理內(nèi)部旦實(shí)行奏分級鵝審批篩制度實(shí)行值財(cái)務(wù)刑審計(jì)囑，事行后監(jiān)刪督、廟項(xiàng)目磁經(jīng)理胖有事略前處佳置權(quán)集體嫁決策志制度廁，內(nèi)似部管檢理人號員經(jīng)商過充概分交檢流與鋪討論仁后，愈共同勁做出腿決策業(yè)務(wù)區(qū)發(fā)展福部不憑斷地狀培養(yǎng)撲新的俯房地行產(chǎn)開智發(fā)項(xiàng)阻目管葛理招人員備，裝向萬顛通的影每一鉛個項(xiàng)貌目輸擇出關(guān)室鍵的瓜項(xiàng)目跪開發(fā)卻管理弦人員確定喉專門哈人員蘿進(jìn)行相市場坡研究優(yōu)勢對市線場風(fēng)頸險和寫政策焰把握罷準(zhǔn)確內(nèi)部抖擁有順一批異高素?cái)[質(zhì)的樹項(xiàng)目牽管理算人材集體菊決策衛(wèi)降低醋公司堡的決斗策風(fēng)擠險合作澆開發(fā)珠，優(yōu)疲勢互閉補(bǔ)，簽共擔(dān)招風(fēng)險劣勢決策革時間踏長管理童成本僚相對誼較高案例分析：北京萬通Ro劣la滾nd民B束er吐ge泄r坑–荷St嗚ra避te刺gy股C設(shè)on久su眼lt滑an旗tsSH炎A-備43理01播-2唯00務(wù)09黃9-父02共-4足5萬通型集團(tuán)勿提倡蒼尊重光個人撞差異尋和民斥主化爛管理新的企晌業(yè)文祖化創(chuàng)造悟萬通想的社體會形掘象，給員距工高輪工資康和高賞福利響(員指工宰培訓(xùn)滋、高貢工資盡、高翠福利蠅待遇卷、良蘭好的掏辦公分環(huán)境泄等)充分剖創(chuàng)造部機(jī)會源，讓崇每個紹人智表現(xiàn)呼自己失的才當(dāng)能灑(研午討會鍋、內(nèi)擾部網(wǎng)桶、論蝴壇)民主傍化的渴管理告和決鵲策方作式鼓勵章個人秩職業(yè)俯生涯姑的只發(fā)展駐和管平理活甲動閃(寬梳容的職態(tài)度臘對待濾辭職追人員關(guān))多種姑交流污形式者正式度和非僑正式民的并苗存積恩極的氣信息疾溝通轟渠道萬通已的企刻業(yè)文巷化：殿尊躍重個搭人差愧異和憑民主這化管按理萬通集團(tuán)的企業(yè)文化案例分析：北京萬通Ro層la診nd乘B好er粗ge悠r句–錯St杏ra任te襲gy昨C指on女su怠lt粱an內(nèi)tsSH顛A-固43透01下-2牙00田09踏9-啦02海-4過5萬通鉗集團(tuán)四建立魔了合芬理的溉運(yùn)作從多項(xiàng)零目的蘆管理賠模式財(cái)是其序最重墳要的續(xù)成功島要素尿之一對市場風(fēng)險和政策的準(zhǔn)確把握良好的企業(yè)文化吸引并留住大量的高素質(zhì)管理人才強(qiáng)大的市場研究和企劃能力合理的法人治理結(jié)構(gòu)、運(yùn)作模式和清晰的部門職能分配相對合理的薪酬體系和激勵體系案例分析：北京萬通Ro更la蝕nd過B權(quán)er米ge故r賤–土St蝴ra顛te隆gy筆C偶o(jì)n五su至lt測an割tsSH邊A-嚼43曲01騾-2法00螺09世9-巡壽02幫-4孫5中鴻紡天房包地產(chǎn)蟲有限柏公司差建立諒的公星司最滿高層剖的專掙家管寧理型瓜團(tuán)隊(duì)天，各艇位副腫總經(jīng)迫理率枯領(lǐng)下砍屬部拼門承惑擔(dān)不姥同的戚職責(zé)倡，保塞證開疏發(fā)的丹項(xiàng)目放按部儲就班智地完雀成參與完人員值及部遙門房地產(chǎn)開發(fā)價值鏈項(xiàng)目暮選擇喚與定膽位投入/資方案產(chǎn)品設(shè)計(jì)報建建筑施工銷售售后服務(wù)物業(yè)管理總經(jīng)檢理業(yè)務(wù)本管理捆副總幫經(jīng)理財(cái)務(wù)厘副總遞經(jīng)理產(chǎn)品拾設(shè)計(jì)跑副總藝經(jīng)理物業(yè)洲公司售后下服務(wù)恐部銷售旋部工程凱部采購憤部開發(fā)烈部產(chǎn)品呼設(shè)計(jì)們部財(cái)務(wù)英部案例分析：中鴻天Ro匯la田nd杠B賄er咸ge建r鬧–冤St反ra超te葉gy燙C譽(yù)on宜su步lt度an和tsSH題A-崗43搖01沈-2線00瞇09距9-扭02奸-4碧5中鴻立天房爸地產(chǎn)們有限械公司蜜在公喊司內(nèi)樓部引衫進(jìn)市的場競愚爭機(jī)驚制，煉充分再調(diào)動元各部逝門的驢積極醬性中鴻助天房農(nóng)地產(chǎn)塞有限絞公司姜房地叉產(chǎn)開亦發(fā)的震運(yùn)作糟模式項(xiàng)目神的選姑擇和器定位都完全膀由總呀經(jīng)理茅潘石扭屹決慨定公司哪設(shè)立抵三個喪副總蓄經(jīng)理葛，分眠別負(fù)融責(zé)財(cái)貍務(wù)、首產(chǎn)品弓設(shè)計(jì)權(quán)、和加業(yè)務(wù)眨管理尸，三械個副搶總經(jīng)醫(yī)理各畏負(fù)其盆責(zé)內(nèi)部廊充分榴引入牲市場做競爭訊機(jī)制留，公映司內(nèi)與部設(shè)止立兩制個工域程部但，分臭別承弦擔(dān)一恰個項(xiàng)賞目的訂兩個息不同械部分報，根斥據(jù)完似成的賞質(zhì)量笨來衡懲定獎蜓勵；扭在銷滾售部忌設(shè)立秒“末口位淘辱汰制迎”，露即將赴銷售亮部分頃成若窯干組間，銷蛛售業(yè)學(xué)績好依的多傅拿獎洽金，街銷售休業(yè)績勾最差蓬的組朽將被綢解散項(xiàng)目輪在開塊發(fā)過槐程中嗓，公楊司內(nèi)勇部密氏切注量意市似場變櫻化，繼隨時鄙改變筒產(chǎn)品接的定奶位項(xiàng)目詢的策碼劃由乏高層胞領(lǐng)導(dǎo)攔共同倆決定攜，然明后外剪包銷售達(dá)部除漏核心務(wù)人員面為公鳥司職并員，懲其它撒都傷為外酸聘，濟(jì)項(xiàng)目漁結(jié)束逗后即縱解散售后阿服務(wù)爬部處何理鑒構(gòu)定合陵同后筋其它泊事宜提，包沾括收論款、爐保管圓合同漲、房疏屋改豪造等優(yōu)勢內(nèi)部蹈競爭卷機(jī)制護(hù)的引賊入，轟使項(xiàng)元目開裝發(fā)既杯快且車質(zhì)量方較高職能雁清晰腦、市窄場反勵應(yīng)快對市獄場和猛政策籠把握術(shù)準(zhǔn)確劣勢總經(jīng)捎理一字人決租定項(xiàng)昆目的杯選擇旨，風(fēng)姥險大需要框一批息高素扁質(zhì)管公理人明材案例分析：中鴻天Ro干la足nd寨B拳er觸ge費(fèi)r耍–助St不ra吼te該gy位C冷on噸su低lt牙an猛tsSH另A-甘43霉01度-2譜00演09偽9-泥02淋-4磚5中鴻劃天房脆地產(chǎn)妖有限秘公司愁采取蘭專家牙管理病型的止運(yùn)作率模式協(xié)是它東成功沫的重礙要因頸素潘石屹個人的創(chuàng)造能力和企劃能力高素質(zhì)和團(tuán)結(jié)的專家型高層管理團(tuán)隊(duì)公司內(nèi)部的市場競爭機(jī)制充分把握市場的趨勢，不斷調(diào)整產(chǎn)品定位產(chǎn)品的創(chuàng)新案例分析：中鴻天Ro踏la稅nd宗B紙er權(quán)ge佛r魄–鍋St擱ra玻te趣gy艙C違on霉su破lt闊an普tsSH春A-表43躲01等-2泊00闖09然9-攪02港-4嶄5利用俘電子捐商務(wù)廢優(yōu)化加供應(yīng)霜鏈：船萬科予應(yīng)該脆利用粱電子呢商務(wù)扛來提愿高運(yùn)鐘作效甩率和將降低編成本4研發(fā)/設(shè)計(jì)利用電子商務(wù)實(shí)現(xiàn)客戶導(dǎo)向的設(shè)計(jì)一對一一對多針對具體的需要使得設(shè)計(jì)更具可行性，降低風(fēng)險采購電子采購平臺降低采購成本簡化流程提高效率提高采購質(zhì)量戰(zhàn)略聯(lián)盟項(xiàng)目管理集成的項(xiàng)目管理多地區(qū)、多項(xiàng)目的管理提高管理效率營銷/銷售創(chuàng)新的溝通渠道新的營銷手段新的銷售渠道快速反應(yīng)客戶管理創(chuàng)新的客戶關(guān)系管理系統(tǒng)信息/需求的搜集快速顧客反應(yīng)(ECR)長期的客戶關(guān)系Ro委la裳nd凍B魂er脂ge波r渴–爸St勒ra然te遇gy耍C免on環(huán)su吳lt冠an宗tsSH鑰A-有43餃01腿-2盡00解09艘9-船02雖-4浩5D.更羅憤蘭平?突貝格待的相艷關(guān)方岔法和鏡案例SH蜻A-掌43強(qiáng)01赴-2遲00蘭09絮9-偷02稼-4呀5企業(yè)翅發(fā)展瀉戰(zhàn)略敏規(guī)劃循：制省定企狡業(yè)發(fā)渠展戰(zhàn)才略應(yīng)瞞根據(jù)莫不同博的戰(zhàn)居略層濟(jì)次和疏戰(zhàn)略汪內(nèi)容蓬加以懲分別監(jiān)考慮瀉和規(guī)反劃公司賓戰(zhàn)略“公芳司應(yīng)令進(jìn)入南哪些虛業(yè)務(wù)俊領(lǐng)域之？”業(yè)務(wù)萌組合重管理“公膽司應(yīng)籃該如詞何發(fā)昨展和管理統(tǒng)某項(xiàng)擾業(yè)務(wù)版？”產(chǎn)品友/服亦務(wù)競合爭戰(zhàn)躁略“針烈對某顏個目佳標(biāo)市塊場分區(qū)，絞公司膛應(yīng)如逼何進(jìn)怖行操作？散”1Ro折la籠nd份B方er默ge緊r您–調(diào)St晚ra臺te械gy沃C榴on鋸su務(wù)lt而an值tsSH榜A-門43排01性-2轟00港09暫9-河02宿-4爛5制定背企業(yè)蟲發(fā)展旨戰(zhàn)略書首先置必須鍛明確叨企業(yè)袍未來很的業(yè)轉(zhuǎn)務(wù)組膏合，核即回盯答“突公司雀應(yīng)該續(xù)進(jìn)入舉哪些檢領(lǐng)域守？”震這一濁問題高中低低中高企業(yè)競爭優(yōu)勢增長尋求瓣壟斷最大亦限度溜投資確定索增長誦分區(qū)大量胡投資在其賤它分濤區(qū)保意持市礦場地升位保持完總體寺地位獲取抄利潤投資納以保柏持市畜場地簽位通過腎市場扯細(xì)