河源房地產(chǎn)市場調(diào)查研究報告

年4月19日河源房地產(chǎn)市場調(diào)查研究報告文檔僅供參考HYPERLINK""河源房地產(chǎn)市場調(diào)研簡報城市基本情況地理情況:河源市位于廣東省東北部,地處東江中上游,東靠梅州市,南接惠州市,西連韶關(guān)市,北鄰江西省贛州市,東江自北向南流經(jīng)市區(qū),新豐江從西向東繞城而過,兩江在市區(qū)東面交匯,使得整個城市三面環(huán)水,是粵東北重要的交通樞紐。全市面積1.58萬平方公里。河源河源行政區(qū)劃及人口情況河源市是國務(wù)院1988年1月7日批準(zhǔn)設(shè)立的地級市,管轄源城區(qū)、東源縣、龍川縣、紫金縣、連平縣、和平縣共五縣一區(qū)。全市現(xiàn)設(shè)有98個鄉(xiāng)鎮(zhèn),4個街道辦事處,1251個村委會和154個社區(qū)居委會。年末全市戶籍總?cè)丝?58.39萬人,比末增加9.4萬人。其中:非農(nóng)業(yè)人口83.99萬人,農(nóng)業(yè)人口274.4萬人。常住人口方面,年末河源全市常住人口295.35萬人,比末增加8.44萬人,城鎮(zhèn)人口占40.5%,鄉(xiāng)村人口占59.5%。(常住人口情況暫未公布)產(chǎn)業(yè)情況經(jīng)過多年發(fā)展,河源形成了礦產(chǎn)冶金、食品飲料、輕紡服裝、醫(yī)藥制造、建材陶瓷、機械制造、電子電器等七大主導(dǎo)產(chǎn)業(yè),而且形成了廣東省手機產(chǎn)業(yè)集群,鐘表產(chǎn)業(yè)集群和模具產(chǎn)業(yè)集群等。園區(qū)經(jīng)濟成為河源產(chǎn)業(yè)的中流砥柱,”一區(qū)六園”(市高新技術(shù)開發(fā)區(qū)和6個縣區(qū)的工業(yè)園)已經(jīng)名副其實地成為了河源市工業(yè)發(fā)展和經(jīng)濟建設(shè)的主戰(zhàn)場,成為推動河源經(jīng)濟社會發(fā)展的主要支撐和強力引擎。同時,現(xiàn)代生態(tài)農(nóng)業(yè)具備了一定的產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ),形成了”六大產(chǎn)業(yè)”、”六大基地”,產(chǎn)業(yè)配套不斷完善,產(chǎn)業(yè)帶動作用不斷加強。宏觀經(jīng)濟運行情況GDP全市生產(chǎn)總值(GDP)477.19億元,比增長13.5%,增幅比提升3.4個百分點。分產(chǎn)業(yè)看,第一產(chǎn)業(yè)增加值61.89億元,比增長6.1%,對經(jīng)濟增長的貢獻率為5.7%,拉動GDP增長0.8個百分點;第二產(chǎn)業(yè)增加值263.59億元,增長19.7%,對經(jīng)濟增長的貢獻率達77.8%,拉動GDP增長10.5個百分點;第三產(chǎn)業(yè)增加值151.71億元,增長6.5%,對經(jīng)濟增長的貢獻率為16.5%,拉動GDP增長2.2個百分點。其中現(xiàn)代服務(wù)業(yè)增加值88.11億元,占第三產(chǎn)業(yè)增加值的比重達58.1%。工業(yè)增加值河源工業(yè)增加值232.50億元,比增長23.0%,其中規(guī)模以上工業(yè)增加值215.79億元,增長23.9%,”十一五”期間年均增長31.5%。在規(guī)模以上工業(yè)中,國有及國有控股企業(yè)增加值21.62億元,比增長27.7%。固定資產(chǎn)投資河源固定資產(chǎn)投資242.74億元,比增長22.5%,”十一五”期間年均增長15.9%。分三次產(chǎn)業(yè)看,第一產(chǎn)業(yè)投資6.72億元,比下降19.4%;第二產(chǎn)業(yè)投資72.59億元,增長15.8%;第三產(chǎn)業(yè)投資163.42億元,增長28.6%。房地產(chǎn)開發(fā)投資從開始,受全國房地產(chǎn)政策的影響,河源的房地產(chǎn)開發(fā)投資增長率開始下滑,更是出現(xiàn)了負(fù)增長。以后開始逐漸回升。至完成房地產(chǎn)開發(fā)投資23.19億元,比增長14.9%。房地產(chǎn)市場情況房地產(chǎn)市場運行情況(數(shù)據(jù)來源與房管局3月發(fā)布簡報)房地產(chǎn)市場開發(fā)供應(yīng)情況,市區(qū)實際完成房地產(chǎn)開發(fā)投資額約16.04億元,同比增長18.9%;商品房在建項目42個,施工面積約210萬平方米,主要有雅居樂二期、大地廣場、金蓬美域、萬隆一品、麗日廣場、翠澤?新園、沁園春曉等項目。新批準(zhǔn)商品房預(yù)售面積為102.71萬平方米,同比增長102％,批準(zhǔn)預(yù)售商品住房套數(shù)8216套,同比增長101%。市場供給大幅增長的主要原因是,金融危機發(fā)生后市區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)投資出現(xiàn)短暫”零增長”,在建項目開發(fā)進度放緩或不敢上馬新項目,但市場的好轉(zhuǎn)加快了部分項目開工建設(shè)步伐,部分產(chǎn)品集中在投放市場。市場成交情況,市區(qū)新建商品房預(yù)(銷)售面積80.28萬平方米,同比下降7.72％;銷(預(yù))售商品房6651套,同比下降1.61％。商品房預(yù)(銷)售金額約28.35億元,同比下降3.18%。從數(shù)據(jù)分析可見,年初承接升勢成交量較大,5、6月份市場需求明顯受到4月份房地產(chǎn)調(diào)控政策影響,成交量有所下降,購買者持幣觀望態(tài)度較為強烈,但到了年底,購房者看房價沒有明顯下降,在”搶購”意識的影響下成交量又有所回升。市區(qū)商品房銷售價格情況根據(jù)市區(qū)商品房合同備案系統(tǒng)統(tǒng)計數(shù)據(jù),市區(qū)新建商品房住房平均房價約為3300元/㎡;房價基本平穩(wěn)。能夠看出,房價從年初3000元/㎡左右逐步上漲,到4月份達到高位,之后受調(diào)控政策影響,房價出現(xiàn)了下降趨勢,到7月份平均房價下降到2914元/平方米,8月份后房價又出現(xiàn)平穩(wěn)上漲態(tài)勢,房價未出現(xiàn)快速上漲或大幅下跌的情況,主要原因是河源市區(qū)房價不存在太多泡沫成分,企業(yè)預(yù)期利潤率比較合理,雖然市場需求受政策影響略有萎縮,但企業(yè)降價的空間有限,從當(dāng)前市場情況來看,沒有企業(yè)明確表態(tài)降價銷售。商品房住房供應(yīng)及成交結(jié)構(gòu)情況批準(zhǔn)預(yù)售商品住房8216套,其中建筑面積在120平方米以下的占54%,建筑面積在120～144平方米之間的占28%,建筑面積在144平方米以上的大戶型占18%。從批準(zhǔn)預(yù)售的住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)來看,主要以中小戶型為主,其中三房以下的占70%。供應(yīng)結(jié)構(gòu)日趨合理,基本吻合本地市場實際情況。重點項目情況項目名稱區(qū)域建筑類型銷售均價雅居樂花園新市區(qū)小高層,多層,別墅4500元/平方米比華利山莊源城區(qū)小高層3700元/平方米香堤雅灣高新區(qū)小高層,別墅(聯(lián)排)4200元/平方米華達凱旋城新市區(qū)小高層4300元/平方米雅居樂花園區(qū)域新市區(qū)容積率2.0建筑面積2729500㎡占地面積1364700㎡當(dāng)期規(guī)劃戶數(shù)3515戶建筑類型普通住宅(小高層,多層)、別墅主力戶型一房52-73平方米、三93-107平方米、四房122平方米(當(dāng)前在售戶型)銷售均價4500元/平方米樓盤地址河源市黃沙大道中段雅居樂花園開發(fā)商河源市雅居樂房地產(chǎn)開發(fā)有限公司配套豪華會所、商業(yè)風(fēng)情街、幼兒園、河源雅居樂花園小學(xué)、規(guī)劃有五星級酒店、室內(nèi)恒溫游泳池描述該項目由雅居樂地產(chǎn)4月以7.3億地王價拍得,占地面積達2047畝。項目于8月開盤,至今開發(fā)已有5年時間,項目整體規(guī)劃采用西班牙式園林設(shè)計風(fēng)格,由商業(yè)中心、洋房和別墅三個區(qū)域組成,擁有國際化生活配套,配備大型豪華會所,西班牙商業(yè)風(fēng)情街,以及從幼兒園到初中教學(xué)設(shè)施。比華利山莊區(qū)域源城區(qū)容積率2.3建筑面積163325.8㎡占地面積72034.1㎡當(dāng)期規(guī)劃戶數(shù)2500建筑類型小高層主力戶型二房55-60平方米,三房108-110平方米銷售均價3700元/平方米樓盤地址河源市中心老城區(qū)的西側(cè)開發(fā)商河源東方房地產(chǎn)開發(fā)有限公司配套桂花園園林、會所、游泳池、配套商業(yè)描述東方·比華利山莊位于河源市中心老城區(qū),項目由河源東方房地產(chǎn)開發(fā)有限公司開發(fā)。最早開盤時間為,截止當(dāng)前共推出4棟單位,最新一次推盤為3號樓,項目采用了4.7米層高小復(fù)式,而且贈送全裝修。香堤雅灣區(qū)域高新區(qū)容積率2.5建筑面積124000㎡占地面積44000㎡當(dāng)期規(guī)劃戶數(shù)917戶建筑類型小高層,別墅(6棟聯(lián)排)主力戶型二房80平方米,三房115-130平方米銷售均價毛坯均價4700元/平方米(江景),精裝均價4200元/平方米樓盤地址河源市高新區(qū)濱江大道與科技四路交匯處開發(fā)商河源市長源置業(yè)有限公司配套萬綠商業(yè)廣場、綜合性超市、同濟醫(yī)院描述項目位于河源高新區(qū),屬于是省級開發(fā)區(qū),正在申請國家級開發(fā)區(qū),是河源發(fā)展重點區(qū)域。項目最早于9月開盤,已經(jīng)推出490套單位。未來還有將近500套單位推售。華達凱旋城區(qū)域新市區(qū)容積率2.46建筑面積330000㎡占地面積140000㎡當(dāng)期規(guī)劃戶數(shù)800戶建筑