產(chǎn)商一體化至商業(yè)地產(chǎn)如何匹配產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)附歐洲荷蘭埃因霍溫高科技園案例分析

過(guò)去我們一直在說(shuō)產(chǎn)城融合，以城市、區(qū)域整體發(fā)展為導(dǎo)向，一般是指在開發(fā)行為下承載的產(chǎn)業(yè)空間、產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)和產(chǎn)業(yè)載體的關(guān)系。實(shí)際上最終落到產(chǎn)業(yè)載體這個(gè)層面，就是大家關(guān)心的市場(chǎng)化下如何更好更針對(duì)性的實(shí)現(xiàn)前端產(chǎn)業(yè)訴求。而產(chǎn)業(yè)驅(qū)動(dòng)、商業(yè)賦能從來(lái)都不是開發(fā)行為中的割裂動(dòng)作，基于的理解，構(gòu)建平臺(tái)產(chǎn)業(yè)生態(tài)、推動(dòng)生產(chǎn)、流通及配套服務(wù)高效融合、創(chuàng)新發(fā)展的新型經(jīng)濟(jì)形態(tài)以實(shí)體化”是我們共同探討和打造的終極目標(biāo)。中國(guó)已進(jìn)入“產(chǎn)商一體化”縱深發(fā)展階段產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目，作為由政府或企業(yè)為實(shí)現(xiàn)產(chǎn)業(yè)發(fā)展目標(biāo)而劃定，用以集中發(fā)展某些產(chǎn)業(yè)的特定區(qū)域，是產(chǎn)商融合的主要載體。伴隨著中國(guó)改革開放40年的進(jìn)程，產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目成為全國(guó)各城市拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展最為普遍的發(fā)展模式，也是城市的核心競(jìng)爭(zhēng)力之一。產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目在聚集產(chǎn)業(yè)要素的同時(shí)，還聚集人口要素。近年來(lái)，隨著經(jīng)濟(jì)社會(huì)的發(fā)展、產(chǎn)業(yè)需求的變化，產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目逐漸發(fā)生變化。產(chǎn)業(yè)要素從勞動(dòng)密集型向技術(shù)密集型轉(zhuǎn)變，人口要素由勞動(dòng)工人向研發(fā)高素質(zhì)人群轉(zhuǎn)變。▲表1我國(guó)產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目發(fā)展階段基于過(guò)往對(duì)于產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目的研究發(fā)現(xiàn)，面對(duì)產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目產(chǎn)業(yè)要素、人才要素的轉(zhuǎn)變，產(chǎn)商功能也在發(fā)生轉(zhuǎn)變。而這對(duì)于產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目、產(chǎn)商綜合體的打造，如何圍繞產(chǎn)、商、居三者進(jìn)行融合與生態(tài)發(fā)展，提出了更高的要求?；诖耍覀冋J(rèn)為，荷蘭埃因霍溫高科技園的打造或許埃因霍溫位于荷蘭東南部，是荷蘭第五大城市，也是歐洲歷史悠久的制造業(yè)重鎮(zhèn)。城市人口約24萬(wàn)，卻占據(jù)荷2013年，福布斯雜志稱埃因霍溫為“全世界最具創(chuàng)新精神的城市，世界級(jí)的創(chuàng)意硅谷”。這一切得益于埃因霍溫高科技園。埃因霍溫高科技園前身是飛利浦高科技園，被譽(yù)為“歐洲最智慧的1平方公里”，主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)是健康、能源、智至2021年底，有超過(guò)150家跨國(guó)企業(yè)入駐，過(guò)對(duì)于科技園的研究發(fā)現(xiàn)，其成為“產(chǎn)商融合”典范的關(guān)鍵亮點(diǎn)在于，圍繞生態(tài)環(huán)境、產(chǎn)業(yè)辦公及生活服務(wù)打造了更愉悅的產(chǎn)業(yè)環(huán)境、更開放與共享的平臺(tái)及更豐富▲▲埃因霍溫高科技園▲表2埃因霍溫高科技園發(fā)展歷程生態(tài)環(huán)境——更愉悅的產(chǎn)業(yè)環(huán)境通過(guò)建筑、公共空間以及道路交通的設(shè)計(jì)與打造營(yíng)造更同時(shí)與外界環(huán)境實(shí)現(xiàn)良好的交互性。(2)公共空間?；谧匀簧鷳B(tài)資源，打造濱水空間、開放中庭以及大量休憩空間，促進(jìn)員工更好地開展社交活(3)道路系統(tǒng)。內(nèi)部采用大量步行交通系統(tǒng)，將建筑與建筑、建筑與公共空間相連，促進(jìn)產(chǎn)業(yè)員工之間的創(chuàng)新▲埃因霍溫高科技園內(nèi)建筑▲埃因霍溫高科技園內(nèi)濱水公共空間產(chǎn)業(yè)辦公——更開放與共享的平臺(tái)以開放、共享為特色營(yíng)造產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目的辦公氛圍，通過(guò)共享設(shè)施、深化合作及開放交流等措施促進(jìn)產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目?jī)?nèi)部資源共享、互助互聯(lián)以及持續(xù)創(chuàng)新。(1)共享設(shè)施。園區(qū)內(nèi)打造包括O2O場(chǎng)地共享平臺(tái)、共時(shí)，提供兼容(EMC)中心，射頻/直流測(cè)量實(shí)驗(yàn)室，約3500㎡實(shí)驗(yàn)工廠，電子儀高科技基礎(chǔ)設(shè)施等。園區(qū)內(nèi)企業(yè)可實(shí)現(xiàn)共享，尤其是初創(chuàng)企業(yè)可不必購(gòu)買基礎(chǔ)設(shè)施，EITICT實(shí)驗(yàn)室、可持續(xù)能源社區(qū)、轉(zhuǎn)分子醫(yī)學(xué)研究中心等各類技術(shù)機(jī)構(gòu)。企業(yè)可與技術(shù)機(jī)構(gòu)合作，結(jié)合自身的獨(dú)特優(yōu)勢(shì)將最新的研究成果應(yīng)用到產(chǎn)品領(lǐng)域。(3)開放交流。以周為單位定期組織科技研討會(huì)、在線工程師網(wǎng)絡(luò)交流，每年組織約600場(chǎng)皇家工程師學(xué)院活動(dòng)等促進(jìn)最新前沿產(chǎn)業(yè)信息的交流、共享與合作?！鴤€(gè)性辦公▲▲共享孵化辦公▲科技研討會(huì)生活服務(wù)——更豐富的生活方式圍繞人的需求，更加豐富、多元、特色個(gè)性化的配套功(1)Hospitality多元美食餐飲區(qū)類型具備多元特征，涵蓋cookingstudio、即享市集、精釀酒吧、咖啡、雪糕等，許多餐廳同時(shí)兼?zhèn)湔箁kshop進(jìn)人們之間的社交與互動(dòng)為主，尤其關(guān)注室內(nèi)及室外聚集、社交的座位設(shè)置及氛圍營(yíng)造?！厣蛷d及室內(nèi)外氛圍營(yíng)造▲特色餐廳及室內(nèi)外氛圍營(yíng)造(2)Shop特色購(gòu)物除了常規(guī)的日常生活購(gòu)物消費(fèi)需求外，更加引入彰顯個(gè)性，培育獨(dú)立的小眾設(shè)計(jì)師品牌，從生活方式出發(fā)，實(shí)現(xiàn)消費(fèi)、體驗(yàn)感的升級(jí)。GusjMarket家居生活館(3)Culture文化藝術(shù)展覽及活動(dòng)園區(qū)將文化藝術(shù)融入生活，且與創(chuàng)新創(chuàng)意相結(jié)合。除大走廊、夾層等不經(jīng)意的角落。在園區(qū)內(nèi)實(shí)現(xiàn)時(shí)尚、藝術(shù)、科技、娛樂(lè)多維文化有機(jī)融合。▲荷蘭設(shè)計(jì)周(4)UrbanSports都市運(yùn)動(dòng)娛樂(lè)考慮不同年齡段的生活需求，打造青年、兒童青睞的街頭運(yùn)動(dòng)館、兒童創(chuàng)意手作工廠等配套設(shè)施，滿足青年群體的休閑運(yùn)動(dòng)需求及家庭群體的親子需求?！诸^運(yùn)動(dòng)館▲兒童創(chuàng)意手作工廠(5)Live居住打造多元、多層次、高品質(zhì)的居住配套設(shè)施，包括LOFT風(fēng)公寓，藍(lán)領(lǐng)主題酒店+酒吧等。▲主題酒店通過(guò)對(duì)荷蘭埃因霍溫高科技園的研究，結(jié)合所服務(wù)過(guò)的產(chǎn)商綜合類項(xiàng)目，我們認(rèn)為，未來(lái)產(chǎn)商的打造，需立足“人”的重要性，更加關(guān)注“人”的需求，“人”將作為最重要的資源和立足點(diǎn)。項(xiàng)目的功能策劃、業(yè)態(tài)布局將圍繞如何更好地吸引人才、服務(wù)人才、留住人才為出發(fā)點(diǎn)，以“更好營(yíng)造理想的工作方式和生活方式”為原則，思考如何讓人的工作、生活更加便捷、更有樂(lè)趣、創(chuàng)造更多元價(jià)值。圍繞馬斯洛需求模型層次理論，實(shí)現(xiàn)對(duì)于產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目產(chǎn)商一體化，生活、歸屬、創(chuàng)造的趨勢(shì)解▲圖：基于馬斯洛需求模型層次理論的全新生活方式構(gòu)建生活方式的全系列社會(huì)活動(dòng)覆蓋食、住、行以及閑暇時(shí)間的利用等全系列的社會(huì)活動(dòng)。圍繞著辦公、居住、出行、教育、醫(yī)療等覆蓋人們生活方方面面的社會(huì)活動(dòng)，實(shí)現(xiàn)體系化生活方式的閉環(huán)。消費(fèi)方式的層級(jí)遞增及再循環(huán)在滿足消費(fèi)需求、交易需求的同時(shí)，更加強(qiáng)調(diào)體驗(yàn)感與參與感，挖掘產(chǎn)品以外更多消費(fèi)的樂(lè)趣。同時(shí)，增加消費(fèi)的互動(dòng)性，在過(guò)程中進(jìn)行學(xué)習(xí)、科普、技能提升的互動(dòng)，實(shí)現(xiàn)滿足感的延伸。此外，增加興趣消費(fèi)功能，滿足更多元群體的個(gè)性化消費(fèi)需求與偏好。創(chuàng)造方式的全產(chǎn)業(yè)鏈服務(wù)及個(gè)人價(jià)值實(shí)現(xiàn)鼓勵(lì)個(gè)人基于產(chǎn)城社區(qū)的創(chuàng)作與服務(wù)，實(shí)現(xiàn)更多個(gè)人技能、閑置資源、財(cái)富的活化與共享，通過(guò)個(gè)人的創(chuàng)作、展示、交易甚至融資等服務(wù)，促進(jìn)個(gè)人與社區(qū)群體的連接性與互動(dòng)，實(shí)現(xiàn)個(gè)人自我價(jià)值追尋的多元化、最大化，并最終促進(jìn)幸福感的提升。產(chǎn)城項(xiàng)