房地產(chǎn)開發(fā)基礎(chǔ)知識與成本控制

房地產(chǎn)開發(fā)

基礎(chǔ)知識與成本控制房地產(chǎn)發(fā)展史第一節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)流程第二節(jié)房地產(chǎn)項(xiàng)目成本控制第三節(jié)

第一節(jié)房地產(chǎn)發(fā)展史

1、房地產(chǎn)開發(fā)基本概念2、房地產(chǎn)的起源3、房地產(chǎn)經(jīng)歷的4個(gè)階段4、房地產(chǎn)經(jīng)歷的3個(gè)時(shí)代

1）、房地產(chǎn)開發(fā)是指在依法取得國有土地使用權(quán)的土地上，按照城市規(guī)劃要求進(jìn)行建設(shè)的基礎(chǔ)設(shè)施。

2、房地產(chǎn)起源1980年4月，鄧小平同志提出“出售公房，調(diào)整租金，提倡個(gè)人建房買房”的設(shè)想，從此拉開了住房制度改革的序幕，中國的房地產(chǎn)才開始進(jìn)入起步階段。

3、房地產(chǎn)經(jīng)歷4個(gè)階段1）、1979-1991年，房地產(chǎn)市場萌芽階2）、1991-1999年，房地產(chǎn)炒作與調(diào)整階段3）、1999-2007年，房地產(chǎn)快速發(fā)展階段4）、2007-2012年，房地產(chǎn)調(diào)整階段；4、房地產(chǎn)經(jīng)歷的3個(gè)時(shí)代第二節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)流程房地產(chǎn)開發(fā)流程有四個(gè)階段1、項(xiàng)目立項(xiàng)階段2、項(xiàng)目前期準(zhǔn)備階段3、項(xiàng)目建設(shè)階段4、項(xiàng)目銷售及售后服務(wù)階段1、項(xiàng)目立項(xiàng)階段1.1、地塊可行性研究報(bào)告1.2、土地競拍、辦理土地使用證1.3、申領(lǐng)項(xiàng)目《選址意見書》和《項(xiàng)目立項(xiàng)批文》1.4、申領(lǐng)規(guī)劃紅線圖、規(guī)劃設(shè)計(jì)條件通知書等文件1.5、申領(lǐng)《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》2、項(xiàng)目前期準(zhǔn)備階段2.1、選擇地勘單位和設(shè)計(jì)單位2.2、申領(lǐng)《工程規(guī)劃許可證》和《施工許可證》2.3、做好“三通一平”工作2.4、選擇總承包單位和監(jiān)理單位3、項(xiàng)目建設(shè)階段3.1、總承包單位進(jìn)場3.2、施工過程中加強(qiáng)項(xiàng)目工程管理與監(jiān)控3.3、項(xiàng)目竣工驗(yàn)收項(xiàng)目部進(jìn)場前工作準(zhǔn)備計(jì)劃4、項(xiàng)目銷售及售后服務(wù)階段4.1、與物業(yè)公司簽訂物業(yè)委托管理合同4.2、申領(lǐng)《商品房預(yù)售許可證》4.3、辦理竣工后的產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)4.4、做好物業(yè)管理2、房地產(chǎn)的五證書

一

建設(shè)用地規(guī)劃許可證二、國有土地使用證三、建設(shè)工程規(guī)劃許可證四、建設(shè)工程施工許可證五、銷售許可證第三節(jié)、房地產(chǎn)項(xiàng)目成本控制成本控制管理：1、成本控制的概念2、房地產(chǎn)項(xiàng)目成本組成3、成本控制的方法4、成本控制的組織措施5、成本的全過程控制6、建筑安裝工程成本1、成本控制的概念1.1、成本的概念：是指企業(yè)為完成項(xiàng)目任務(wù)所耗費(fèi)的各項(xiàng)生產(chǎn)費(fèi)用的總和。1.2、控制的概念：通俗地說，控就是掌握，制就是限制。從科學(xué)的定義來說，控制是指按照一定的條件和預(yù)定的目標(biāo)，對一個(gè)過程或一系列事件施加影響，使其達(dá)到預(yù)定目標(biāo)的一種有組織的行動。1.3、成本控制的概念：而成本控制就是根據(jù)預(yù)定的成本目標(biāo)，對實(shí)際生產(chǎn)經(jīng)營活動中的一切生產(chǎn)資料消耗進(jìn)行指導(dǎo)、限制和監(jiān)督，發(fā)現(xiàn)偏差，及時(shí)糾正，以保證更好地實(shí)現(xiàn)預(yù)定的成本目標(biāo)，促使成本不斷降低。2、房地產(chǎn)項(xiàng)目成本組成

（1）、土地成本（2）、前期工程成本（3）、建筑安裝工程成本（4）、市政公共設(shè)施費(fèi)（5）、企業(yè)管理費(fèi)（6）、貸款利息（7）、稅費(fèi)（8）、其它管理費(fèi)2.寬1、房地固產(chǎn)項(xiàng)目招各成本添具體內(nèi)虧容2.1哥1）土地成獎本（房地呢產(chǎn)開發(fā)車多以拍泡賣而取放得土地暴。因此煤土地費(fèi)偏用約占突整個(gè)成毅本構(gòu)成鞋的20蠶-3翻0%，并有乘進(jìn)一步凍上升的次趨勢））前期吳工程打成本（包括責(zé)：可行晝性研究否費(fèi)、前未期規(guī)劃龜設(shè)計(jì)、顏施工圖昏設(shè)計(jì)費(fèi)嚇、地質(zhì)勝勘查費(fèi)營以及現(xiàn)糠場“三鞠通一平歡”等。答它在整旅個(gè)成本旅構(gòu)成中艘所占比屆例為6%））建筑安肅裝工程暑成本（是怎指房作屋建悼造過退程中脖所直冤接或露間接已發(fā)生躍的建荒筑工嗽程、訴設(shè)備君及安賀裝工恒程費(fèi)康等。異在整膨個(gè)成醒本構(gòu)勤成中疑所占毯比例友較大株，約漆占40-捧50%））市政公沖共設(shè)施場費(fèi)（包括趙基礎(chǔ)設(shè)掩施和公薯共配套嗓設(shè)施費(fèi)碑兩部分億，基礎(chǔ)設(shè)杠施費(fèi)是指上道路很、自討來水完、污紙水、飼電力挽、電挎信、煤綠化出等的耕建設(shè)有費(fèi)用滲。公共皮配套沙設(shè)施奮費(fèi)是指惠在用棋地內(nèi)板建設(shè)續(xù)的為創(chuàng)居民啊提供仗配套燃服務(wù)爛的各配種非醉盈利妙性的顧公共衡設(shè)施護(hù)：如置學(xué)校驅(qū)、幼貌兒園技、醫(yī)所院等赤）和筒各種長盈利帶性的強(qiáng)配套沫設(shè)施縮慧如菜葛市場脹、超長市等顯所發(fā)牽生的夠費(fèi)用迷。在呈房地信產(chǎn)開躲發(fā)成坑本構(gòu)擾成中耽約占10福-2款0%））管理費(fèi)（開丹發(fā)公奶司管缺理人陵員工村資、樸辦公技費(fèi)、得差旅善費(fèi)、尊養(yǎng)老皆保險(xiǎn)德費(fèi)等瞧。在棒房地卵產(chǎn)開嶄發(fā)成映本構(gòu)幸成中婦約占2%））貸款藝?yán)ⅲǚ康仄a(chǎn)因開券發(fā)周期叔長，投纏資數(shù)額佛大，必日須借助談銀行。辭因融資寺額度大階小不確緒定，在弟房地產(chǎn)遵開發(fā)成響本構(gòu)成碼中比例噴不穩(wěn)定鍛））稅費(fèi)（包括同兩部分蒸：稅收漁和行政短性費(fèi)用掩。行政性謙費(fèi)用是指由靠地方政危府和各節(jié)級行政醒主管部漠門向房奸地產(chǎn)開茄發(fā)企業(yè)縣收取的朝費(fèi)用，蕉項(xiàng)目繁鼻多且不殲規(guī)范。擁包括征衫地管理愈費(fèi)、商曲品房交弄易管理職費(fèi)、人泰防費(fèi)、豪煤氣增給容費(fèi)?；卧诜康赜洚a(chǎn)開發(fā)尼成本構(gòu)警成中約踐占10墨-1凝5%））其它管阻理費(fèi)（銷售濃廣告費(fèi)柄，各種憲不可預(yù)吳見費(fèi)用朝等。在夠房地產(chǎn)變開發(fā)成凝本構(gòu)成許中約占5-史10盤%）3、成本鄉(xiāng)豐控制的乎方法1）、全浮過程成若本控制2）、接全方宜位成淺本控培制3）、全鑒員成本曬控制4、成川本控仆制的蔬組織飄措施4.銳1、成訴立成得本控刺制小罩組，必由公悼司總臥經(jīng)理根牽頭紙。定秩期（害季或瞎半年雅）對酷各個(gè)深項(xiàng)目噴的開量發(fā)成糧本進(jìn)么行全尾面的崇分析鞠、評播估、怕檢查應(yīng)，對然成本纏異常撥變動感情況待及時(shí)揉預(yù)警細(xì)并提才出解服決措浸施。4.2、在項(xiàng)濃目開始?xì)W階段建果立成本席控制目誰標(biāo)，并庸將目標(biāo)僑分解（峽即按土謹(jǐn)建、裝鏈飾、水電電、消隔防、弱蔥電、綠燈化等）館責(zé)任落拴實(shí)到部賓門和人爹頭。5、成父本全秤過程菠控制5.1、土淋地成蜘本5.前2、前期工車程成本5.餃3、建筑辛安裝訪工程散成本5.駕4、市政竄公共設(shè)匙施費(fèi)5.妥5、企業(yè)純管理費(fèi)5.6、貸如款利吩息5.香7、稅列費(fèi)5.8、其它斷管理費(fèi)5.2、前期忌工程成漢本、可折行性桑研究說報(bào)告芒階段、前義期規(guī)倡劃階縮慧段、施工序圖設(shè)計(jì)牢階段、地質(zhì)圣勘察階熄段、可行汁性研究丙報(bào)告階鄙段對投朱資區(qū)舌域和猴投資去環(huán)境摔進(jìn)行雕研究嫁、分鋸析，際根據(jù)雞自然童資源恭的了巾解和吸市場最情況鄭的調(diào)括查以醉及對慌國家遮的經(jīng)號濟(jì)政顧策等釋進(jìn)行水綜合酒分析珠預(yù)測更，找躬到最預(yù)有利輔的投遇資機(jī)況會，省為投禾資機(jī)廉會的苗選擇擊提供君依據(jù)鞭；、前期扒規(guī)劃階驅(qū)段規(guī)劃拾設(shè)計(jì)知階段捐的控杜制做養(yǎng)到“傳事前纏控制捐”，朗其直愁接對洋工程兆造價(jià)尖的影規(guī)響可本達(dá)75-境80%，所單以該屆階段蛙控制曾要點(diǎn)在和控頑制內(nèi)捆容相局當(dāng)重費(fèi)要。夏基本喜原則捕是：灑周密鄭規(guī)劃謀設(shè)計(jì)浸，科堪學(xué)研研討和腿審核翅，嚴(yán)窯格控港制預(yù)薪算。咳并采伏取以取下措悔施：、推鼠行設(shè)科計(jì)招傲標(biāo)，才擇優(yōu)濫選擇婚設(shè)計(jì)素單位、開展晌限額設(shè)畢計(jì)、采耍用合垮同措命施控倆制造逐價(jià)、成偉本跟蘆蹤審赤核、推盜行設(shè)床計(jì)招襪標(biāo)，辟擇優(yōu)爐選擇掠設(shè)計(jì)熄單位1）、將煎建筑方淡案和經(jīng)厲濟(jì)方案眾相結(jié)合鼓的設(shè)計(jì)避進(jìn)行招彼標(biāo)，這堵樣既可們選出高桌水平、善溝通的設(shè)計(jì)務(wù)單位，病又可促確進(jìn)設(shè)計(jì)拍單位在去項(xiàng)目整副體的空哪間布局塘、建筑觀造型、飄使用功阻能和景擔(dān)觀環(huán)境忘設(shè)計(jì)上控開拓創(chuàng)醬新，在柳降低工叉程造價(jià)構(gòu)上下功思夫。2）、在億招標(biāo)過經(jīng)程中，薦還應(yīng)注需重對設(shè)綢計(jì)師的鞋能力、錫敬業(yè)、羽團(tuán)隊(duì)意東識和成義本意識蹤蝶上考量免。、開辭展限錘額設(shè)祖計(jì)1）、植合同粘中明哨確每糟平米猜鋼筋負(fù)、混就凝土榆含量附，以嘆及投催資估帳算，輸并和圍設(shè)計(jì)陸費(fèi)掛爛鉤。2）、蝦設(shè)計(jì)誓標(biāo)準(zhǔn)革一定稍要與象項(xiàng)目晉的市衰場定懷位相嫩適應(yīng)難，不較要一訪味追暢求質(zhì)忠量高真、新畜穎、吉華而聽不實(shí)六等多聰余的捷功能死和標(biāo)虧準(zhǔn)，伐積極吩推行否合理正成本遠(yuǎn)、利幼潤下報(bào)的設(shè)夜計(jì)價(jià)辰值進(jìn)局行前卡期控觸制。3）、件開發(fā)敲公司舍應(yīng)積尖極與如設(shè)計(jì)除人員琴積極擠配合佳并進(jìn)溫行有旗效的暗溝通尼，提厲供規(guī)汪劃設(shè)許計(jì)任孫務(wù)書遭。如租產(chǎn)品榴的定極位要跟求、覺主力秀客戶急群和畏戶型壤配比蟻、建堵筑風(fēng)卷格及南套型逆面積仍配比導(dǎo)等。4）、苦材料位檔次玻符合析項(xiàng)目網(wǎng)定位都，如繭外墻應(yīng)門窗影，樓搏梯、老底層固入戶易大堂摸、電戚梯前疏室等野裝修、采忠用合拉同措思施控碼制造蠅價(jià)1）、辦按合同也對設(shè)計(jì)頂?shù)馁|(zhì)量豆與進(jìn)度集進(jìn)行跟閣蹤。2）、萬對設(shè)計(jì)訪變更進(jìn)收行約束3）毛、成代本估害算與儲設(shè)計(jì)尤精密睬結(jié)合、成揚(yáng)本跟舌蹤審失核成本控早制應(yīng)該蝕是一項(xiàng)商全員參互與的工穴作，如禮工程部鵲、設(shè)計(jì)醋部、成渴本部、政營銷策影劃部等麗管理部糧門要充斷分協(xié)調(diào)離溝通。何如各部視門密切扛配合制邁定詳細(xì)境的設(shè)計(jì)竭任務(wù)書捉，并對傘設(shè)計(jì)單融位的設(shè)鞏計(jì)方案紅和施工衫圖、工執(zhí)程項(xiàng)目猾的結(jié)構(gòu)薄形式、帥裝修標(biāo)秘準(zhǔn)、材鬧料設(shè)備稱選型、禮設(shè)計(jì)的翁合理性所和安全恰等進(jìn)行鞋全面的第評估和役審核。、施工透圖設(shè)計(jì)脆階段、土似石方拿設(shè)計(jì)扔及施蛇工、基坑苗支護(hù)設(shè)愧計(jì)、地舞基處辭理、結(jié)構(gòu)招、建筑晝安裝工善程設(shè)計(jì)、土抹石方朽設(shè)計(jì)援及施押工減少動然土次數(shù)，重點(diǎn)演控制挖暫運(yùn)方數(shù)均量，即壺土方盡麥量采取山場內(nèi)挖曲填平衡、基筒坑支系護(hù)設(shè)粥計(jì)（1）泊、基坑覆支護(hù)的未類型（2）浮、支護(hù)膏設(shè)計(jì)的逃優(yōu)化、地基哥處理（1）范、地基吼處理的逆類型混凝巖土換魄填、潤C(jī)F由G樁嘗、高磁壓旋伏噴、好預(yù)制你樁（仆方樁訪、管猾樁等討）（2奪）、柜地基但處理并優(yōu)化肚設(shè)計(jì)、結(jié)構(gòu)漏、建筑何工程設(shè)缺計(jì)1）結(jié)棟構(gòu)工程鈴設(shè)計(jì)：群是成本彼控制的嫩重點(diǎn)，噴在滿足尺設(shè)計(jì)規(guī)游范的要扁求下，干盡可能稠的降低右成本，怠如從控蠢制鋼筋灑、混凝山土含量諷著手采陳取限額揚(yáng)設(shè)計(jì)；2）、書建筑安沖裝工程恨：主要瞎從建筑粉材料著風(fēng)手，重生點(diǎn)對住陰宅外墻膊磚、外軟墻門窗盡、室內(nèi)蹤蝶裝修、碧公共部堆分裝修銅、設(shè)備幼（電梯歌、配電季箱）等注制定經(jīng)雙濟(jì)指標(biāo)粥值。、地睜質(zhì)勘釘察1）伙、招蟲標(biāo)選蒼取有架經(jīng)驗(yàn)逢和有扁實(shí)力歉的單員位進(jìn)肺行地激勘施夾工，柜地勘羞工作色要加曬強(qiáng)監(jiān)胞管2）地塑基承載拖力的取免值在規(guī)選范允許貸的情況以下盡量艇高3）、找抗浮設(shè)閱計(jì)水位志的標(biāo)高炒盡量低茅，減少死抗浮錨例桿的設(shè)菜計(jì)和施膊工6、建束筑安晉裝工隊(duì)程成強(qiáng)本6.1上、招投于標(biāo)與合藝同訂立磨階段成流本的控?fù)嶂?.慣2、翁施工幕階段饒工程幅成本穴的控目制6.規(guī)3、熱竣工遍結(jié)算杜階段蓮工程哈成本鍬控制6.1、招投灶標(biāo)與扁合同精訂立靠階段愚成本俘的控鏡制、工程穴招投標(biāo)、工程慕合同玩價(jià)款盒的確照定、標(biāo)潮底或淋預(yù)算么控制嘩價(jià)的誰編制、工城程招靜投標(biāo)經(jīng)過招砍投標(biāo)，材多家單繡位投標(biāo)筑報(bào)價(jià)，屯同時(shí)再擴(kuò)次與多畝家單位暈進(jìn)行議甲標(biāo)，使卸工程發(fā)握包價(jià)能妄盡量接北近標(biāo)底污。從而穿使開發(fā)咽成本降逗低。、工程合封同價(jià)款塔的確定（1）、券固化定價(jià)羨格合燭同（2）、可訓(xùn)調(diào)價(jià)格贈合同（3）、老成本葡加酬乳金(1)、固定暗總價(jià)合蜂同1）、臘固定驢總價(jià)經(jīng)合同銹：承包人助對工程恰造價(jià)造杰價(jià)包干享。施工監(jiān)期間不賠作調(diào)整讓。在總挖價(jià)合宮同中包，業(yè)槽主對勉總投醫(yī)資有礙數(shù)，掀在施別工中飽可以泄控制編好投毅資。承包人攝在總價(jià)促合同中攝承擔(dān)主桌要風(fēng)險(xiǎn)課。僅適巷用于但工程寸量不聚大且獅能精纖確計(jì)滑算、臣工期抽較短陪、技償術(shù)不航復(fù)雜爆、風(fēng)潛險(xiǎn)不伶大的產(chǎn)項(xiàng)目脫。2）、愿綜合單舞價(jià)固定巨，不作汽調(diào)整。材而工程株量按實(shí)女際發(fā)生水量計(jì)算娃（按實(shí)畏計(jì)量）準(zhǔn)。是工程姓量清單胞計(jì)價(jià)模濫式的主市要作法黃。承包人含對價(jià)格年要有充痕分把握詢，但工婦程量確橋定要雙聞方確認(rèn)適用擊各類蓮工程大項(xiàng)目順，風(fēng)公險(xiǎn)由抬雙方迅分?jǐn)偝椤?2)、可調(diào)莖價(jià)格合畫同1)異合同帽價(jià)格廉在施輕工期哀可隨燭價(jià)格家變化申而調(diào)則整，渡調(diào)整臭的方將法和羅范圍賞在合桿同中困約定桃。適用盾范圍矩廣，泥風(fēng)險(xiǎn)驅(qū)可以今合理膝分?jǐn)偢睢巿?zhí)壯和變?nèi)夯嗉s，不伶易控腹制投栗資。一般適姐用工期刷較長的粉工程項(xiàng)賀目。(3)、成屢本加鄙酬金1)、業(yè)主錦向承包支人支付批實(shí)際成筐本，并壟按事先殃約定的嚴(yán)通過競蒜爭的費(fèi)武率支付帖酬金的濕合同。適用需工立即開務(wù)展的項(xiàng)漸目，如敢震后救賣災(zāi)，風(fēng)括險(xiǎn)很大止的項(xiàng)目煉等。業(yè)主遞不易朝控制追造價(jià)狀，承遠(yuǎn)包人踢不注供意減底低成歸本，焰風(fēng)險(xiǎn)宣全部謎由業(yè)帝主承拘擔(dān)，若但承竊包人曠報(bào)酬潮也較尊低。、標(biāo)錢底及粉預(yù)算販控制宣價(jià)的瞇編制（1）標(biāo)底葵的概念標(biāo)底是討招標(biāo)人達(dá)為了實(shí)獲現(xiàn)工程洞施工發(fā)蔑包而提微出的招飛標(biāo)價(jià)格詢，它是朝招標(biāo)人捷對招標(biāo)交工程的趙期望價(jià)學(xué)格，所蹦以標(biāo)底財(cái)也是工默程成本雕的表現(xiàn)腎形式之誦一。（2）、崗預(yù)算議控制驅(qū)價(jià)的今概念預(yù)算看控制鄉(xiāng)豐價(jià)是個(gè)招標(biāo)撤人在欲招標(biāo)份過程飛中為者了保古證招鞏標(biāo)順訊利、按有序壇的進(jìn)隙行，司防止鮮投標(biāo)民人串踐標(biāo)，犬圍標(biāo)硬而提尺出的殿招標(biāo)愉價(jià)格寨。它舍是招父標(biāo)人瞇對招堪標(biāo)工尊程的咽最高港限價(jià)斤。投毛標(biāo)人艘只能襖在預(yù)威算控鳴制價(jià)蔑以內(nèi)送投標(biāo)趣報(bào)價(jià)快。它鴿也是掃工程宜成本絹的表復(fù)現(xiàn)形輪式之唱一。（3）標(biāo)底歪和預(yù)算好控制價(jià)話的區(qū)別標(biāo)底一句般都作員為評標(biāo)訴的基準(zhǔn)浙價(jià)，以遺投標(biāo)人殊的投標(biāo)逗報(bào)價(jià)最藏接近標(biāo)罪底為最賣優(yōu)報(bào)價(jià)填；而預(yù)選算控制哨價(jià)是投姿標(biāo)報(bào)價(jià)伙的最高養(yǎng)限價(jià)，鑰投標(biāo)報(bào)讀價(jià)超出藍(lán)預(yù)算控巨制價(jià)為憤廢標(biāo)。標(biāo)底必妄須保密趕，而預(yù)結(jié)算控制躬價(jià)必須床在招標(biāo)穗文件中惕公布。6.2、施工階動段工程凳成本的填控制（1）、加強(qiáng)施擾工前的跳圖紙審氏核，嚴(yán)味格控制工程變更祝，盡驚量使汗變更矮發(fā)生掏在開溜工前（2）、加拔強(qiáng)合同羅管理，軍控制工程索剝賠的產(chǎn)次生（3）、加強(qiáng)人冬員、材沒料消耗簽的管理（4）、加強(qiáng)包價(jià)格苦信息痰管理他，做哪好材邊料、德設(shè)備鹿采購槽工作（5）、嚴(yán)格炭按合如同規(guī)據(jù)定撥牌付工寬程進(jìn)睬度款裙。（1）、工葵程變更1）、在工程啊項(xiàng)目的幣實(shí)施過亞程中，遼由于項(xiàng)邀目施工雞屬于動樂態(tài)化管昌理的原因蝴，常歡常會愧出現(xiàn)驕設(shè)計(jì)寄、工餅程量丹、進(jìn)社度計(jì)存劃、梳使用苗材料勸等方胃面的變化觸，這些亭變化統(tǒng)嶺稱為工蟻程變更載。2）、工程拔變更挽的控抗制2.1）、不提楚高建也設(shè)標(biāo)停準(zhǔn)2.霸2）、不影挎響建氣設(shè)工桃期2.賺3）、建立桶工程勾變更戶制度（2）、斯加強(qiáng)丹合同較管理卸和控和制工旨程索他賠的答產(chǎn)生1）、加釋強(qiáng)施工刺過程中沿的合同降管理：碌在施工扯過程中欄，有些沉特殊的棵部位或澤專業(yè)，雀需要隨柳著工程長的進(jìn)展知而簽署談有關(guān)分指包合同這，這就扯需要對轟分包合火同要規(guī)翅范、細(xì)璃致、嚴(yán)僚密的簽悲訂，如丟果合同拐中的條糾款及相茄關(guān)附件貫描述模備糊，就岸很容易劃在施工杯過程中哪被“偷會梁換柱蓬”，影燥響工程畢質(zhì)量和約成本。披相反，偶嚴(yán)密的猾合同條申款，對唱可能發(fā)包生的各跪種情況及具有前著瞻性。2）工田程索尋賠2.果1）、工程索之賠通常榮是指霧在工憐程履繪行過患程中秧，合舞同當(dāng)揪事人宏一方導(dǎo)非自暗身原冠因或遭對方沫不履態(tài)行或滑未能凡正確檢履行蔬合同熔而受餓到經(jīng)琴濟(jì)損昨失、服權(quán)利湊損害歌時(shí)，歐通過液一定聚的合鴿法程織序向轟對方摟提出它經(jīng)濟(jì)途、工爐期補(bǔ)演償?shù)膭谝缶蕖?.2摔)、索賠象包括工期索裂賠和費(fèi)用蘋索賠3）、處理索晚賠的原吸則由業(yè)主濫或監(jiān)理燥工程師晶的責(zé)任你，承包壟人可得述到工期烘和費(fèi)用善的索賠是由豎客觀永原因咬（不深可抗末力）閱原因森，承磨包人拘只能著得到慕工期孩補(bǔ)償迎。是由承蘆包人原舟因引起史，不能喇得到工既期和費(fèi)置用的索陪賠。4）、索賠的妥控制具有前險(xiǎn)瞻意識穿，預(yù)防祖索賠事傷件的發(fā)毒生。完善合競同內(nèi)容班及合同培管理。合理隙運(yùn)用觀反索和賠。（3）、加強(qiáng)材靠料的管良理制度1）、娛進(jìn)場材傍料質(zhì)量誓驗(yàn)收制姥度2）士、工方具管尾理制基度3）梁、限群額領(lǐng)憲退料淚制度4）、濤材料節(jié)夸約制度5）狀、周貪轉(zhuǎn)材笨料使捕用與快維修詞制度（4）、加強(qiáng)價(jià)匯格信息施管理，魄做好材混料、設(shè)牢備采購淡工作1）公、對抬于大哭宗材晉料、致大型捎設(shè)備肺的采哨購，拿必須錄進(jìn)行悲招標(biāo)旺采購州。通瓜過考駕察綜蔑合評硬選，幣采用