房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)周期四

第九章房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)周期

本章的主要目的與要求是：理解房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行中周期性波動(dòng)現(xiàn)象的特點(diǎn)及其原因，了解國(guó)內(nèi)外房地產(chǎn)業(yè)的周期發(fā)展?fàn)顩r及主要影響因素。

1第一節(jié)、房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)周期概述一、宏觀經(jīng)濟(jì)周期與房地產(chǎn)市場(chǎng)周期運(yùn)動(dòng)（一）、經(jīng)濟(jì)周期與房地產(chǎn)景氣循環(huán)

對(duì)于“經(jīng)濟(jì)周期”的研究，一般是以國(guó)民經(jīng)濟(jì)的總體運(yùn)行（即宏觀經(jīng)濟(jì)）為對(duì)象的，很少涉及某一具體行業(yè)或產(chǎn)業(yè)。然而，由于房地產(chǎn)業(yè)作為基礎(chǔ)性和先導(dǎo)性產(chǎn)業(yè)，具有“一榮皆榮，一損皆損”的產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)度，房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展規(guī)模和運(yùn)行質(zhì)量往往成為特定地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的“晴雨表”，因而備受社會(huì)的關(guān)注。21、經(jīng)濟(jì)周期波動(dòng)的含義和類型

在科技領(lǐng)域中，對(duì)周期現(xiàn)象的理解包含兩個(gè)特征，即：等間隔性和重復(fù)性。在數(shù)學(xué)上表示為F（X）=f（X+T），T為周期。而任何經(jīng)濟(jì)周期都不是機(jī)械的、完全規(guī)則的形態(tài)，我們可以在平均的、概率的意義上發(fā)現(xiàn)周期，但經(jīng)濟(jì)周期明顯地不具有等間隔性的特點(diǎn)。含義：經(jīng)濟(jì)周期是指經(jīng)濟(jì)現(xiàn)象或變量在連續(xù)過(guò)程中重復(fù)出現(xiàn)漲落的情況。所強(qiáng)調(diào)的只是再現(xiàn)性、重復(fù)性。

經(jīng)濟(jì)周期（businesscycles）強(qiáng)調(diào)反復(fù)發(fā)生漲落的波動(dòng)形態(tài)，但不是定期的；經(jīng)濟(jì)周期的持續(xù)期間從一年到十年、二十年不等；它們不能再分為性質(zhì)相似、振幅與其接近的更短的周期。這三點(diǎn)是美國(guó)著名經(jīng)濟(jì)學(xué)家密切爾（W、C、Mitchell）和伯恩斯（A、F、Burns）在1946年為經(jīng)濟(jì)周期所下定義中所強(qiáng)調(diào)的，而這一定義大體被一般西方經(jīng)濟(jì)學(xué)家所接受。3類型：西方經(jīng)濟(jì)學(xué)家把經(jīng)濟(jì)周期波動(dòng)按周期長(zhǎng)度區(qū)分為四類。1）、短期波動(dòng)（短周期）：又稱基欽周期。是美國(guó)經(jīng)濟(jì)學(xué)家基欽經(jīng)研究發(fā)現(xiàn)的，其持續(xù)期間約為40個(gè)月，主要是由于企業(yè)的庫(kù)存投資的循環(huán)變化而產(chǎn)生的。2）、中周期：又稱朱格拉周期。是法國(guó)經(jīng)濟(jì)學(xué)家朱格拉（ClementJuglar）發(fā)現(xiàn)的，其持續(xù)期間為9至10年，主要是由于設(shè)備投資的波動(dòng)而發(fā)生的。一個(gè)朱格拉周期約包含兩個(gè)基欽周期。

43）、中長(zhǎng)周期：又稱庫(kù)茲涅茨周期。是美國(guó)經(jīng)濟(jì)學(xué)家?guī)炱澞模⊿imonKuznets）發(fā)現(xiàn)的，其持續(xù)期間為15至25年。一般認(rèn)為中長(zhǎng)周期主要是由于建筑活動(dòng)的循環(huán)變動(dòng)而引起的。（如產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的變化、建筑物的房租和建筑費(fèi)用的變化、建筑技術(shù)的更新、金融財(cái)政政策的變化等引發(fā)的建筑活動(dòng)的擴(kuò)張。）4）、長(zhǎng)期波動(dòng)：又稱為康德拉季耶夫周期，是由俄國(guó)經(jīng)濟(jì)學(xué)家康德拉季耶夫（NikolaiD.Koudratieff）發(fā)現(xiàn)的，其持續(xù)期間為50—60年。這種50年左右的長(zhǎng)期波動(dòng)又稱為長(zhǎng)周期。認(rèn)為技術(shù)進(jìn)步和革新是長(zhǎng)周期產(chǎn)生的原因這種觀點(diǎn)現(xiàn)在被普遍接受。5擴(kuò)張階段收縮階段長(zhǎng)周期中長(zhǎng)周期中周期短周期四種周期波動(dòng)示意圖由于長(zhǎng)期與短期循環(huán)的景氣階段重疊情況不同，則繁榮與蕭條的強(qiáng)弱與長(zhǎng)短也不同。6階段劃分劃分方法有兩種：1）、從各景氣指標(biāo)的水準(zhǔn)出發(fā)，用某個(gè)基準(zhǔn)線來(lái)衡量，高于基準(zhǔn)線的是繁榮期或景氣期，低于基準(zhǔn)線的稱為衰退期或蕭條期。2）、從各景氣指標(biāo)的變化方向出發(fā)，從谷到峰的期間稱為擴(kuò)張期間，從峰到谷的期間稱為收縮期間，峰到谷或谷到峰的期間稱為一個(gè)階段，而兩個(gè)相同轉(zhuǎn)折點(diǎn)（峰——峰或谷——谷）之間的期間稱為一個(gè)周期。區(qū)分繁榮期與衰退期的基準(zhǔn)線擴(kuò)張期間收縮期間繁榮期衰退期72、經(jīng)濟(jì)周期的新特點(diǎn)

持續(xù)的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)：由美國(guó)開(kāi)始的“新經(jīng)濟(jì)”，對(duì)人民生活和各國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展帶來(lái)深遠(yuǎn)的影響。同時(shí)也向理論界提出了新課題。美國(guó)的勞動(dòng)生產(chǎn)率在過(guò)去的八年里增長(zhǎng)了許多，這種改變幅度是過(guò)去不曾有的。從1955年——1973年，勞動(dòng)生產(chǎn)率平均每年增長(zhǎng)2.9%左右，而從1993年開(kāi)始則每年平均增長(zhǎng)3.5%左右，且經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)是持續(xù)的。從美國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)率波動(dòng)曲線上看，經(jīng)過(guò)1990年8月——1991年3月一個(gè)短暫的衰退之后，美國(guó)經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)了戰(zhàn)后第三次的長(zhǎng)達(dá)110個(gè)月（9.2年）的繁榮。這是一個(gè)打破歷史記錄的超長(zhǎng)增長(zhǎng)曲線。（劉樹(shù)成，2000年）

在美國(guó)，自1854年開(kāi)始有經(jīng)濟(jì)周期記錄以來(lái)到現(xiàn)在，146年期間共經(jīng)歷了31個(gè)周期，其中擴(kuò)張期超過(guò)80個(gè)月的，只有四次，除了二戰(zhàn)后的三次外，還有一次是1938年7月——1945年2月，歷時(shí)80個(gè)月（6.7年）。8低失業(yè)和低通脹率：與持續(xù)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)并存的，是90年代以來(lái)低失業(yè)和低通脹，即隨著失業(yè)率的下降，通脹率不是提高而是下降了。這與70年代滯脹時(shí)期（失業(yè)率高，通脹率高）相比，發(fā)生了新的變化。“新經(jīng)濟(jì)”是否改寫了經(jīng)濟(jì)周期的規(guī)則？與90年代經(jīng)濟(jì)高增長(zhǎng)并存的，還有股票市場(chǎng)價(jià)格指數(shù)曲線的迅速上升。例如：道——瓊斯指數(shù)從1966年——1983年的18年間，一直維持在1000點(diǎn)水平，從1983年——1985年月12年間，上升到4000點(diǎn)，而從1995年到1999年，僅用了四年時(shí)間，該指數(shù)便突破了萬(wàn)點(diǎn)大關(guān)。亞洲金融危機(jī)與區(qū)域不平衡發(fā)展：1997年7月，亞洲金融危機(jī)爆發(fā)，日本韓國(guó)等國(guó)家都飽受其害，經(jīng)濟(jì)處于長(zhǎng)期低迷狀態(tài)。這與美國(guó)經(jīng)濟(jì)的“長(zhǎng)期繁榮”形成鮮明對(duì)照。9

總之，信息技術(shù)革命促進(jìn)了供求的良性互動(dòng)，縮短了供求之間的距離，推動(dòng)了產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的優(yōu)化和升級(jí)，從而促進(jìn)了經(jīng)濟(jì)周期波動(dòng)振幅的縮減；同時(shí)政府干預(yù)經(jīng)濟(jì)也在一定程度上克服了市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的自發(fā)性和盲目性，使經(jīng)濟(jì)周期的波動(dòng)呈現(xiàn)出新的特征。國(guó)民經(jīng)濟(jì)的宏觀經(jīng)濟(jì)周期變動(dòng)，直接間接地反映到房地產(chǎn)市場(chǎng)這個(gè)“晴雨表”上。3、房地產(chǎn)景氣循環(huán)

房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)周期的概念首先于1933年出現(xiàn)在美國(guó)，此后對(duì)于這個(gè)問(wèn)題的研究一直是美國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)家研究的重點(diǎn)問(wèn)題之一。對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)供求的周期性漲落波動(dòng)變化，亞洲一些國(guó)家和地區(qū)稱為“景氣循環(huán)”或房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)周期，它可以分為上升期和下降期兩個(gè)部分，具體又可分為復(fù)蘇階段、繁榮階段、衰退階段、蕭條階段。它們周而復(fù)始地運(yùn)動(dòng)著。10上升期間下降期間繁榮期衰退期房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)周期復(fù)蘇階段繁榮階段衰退階段蕭條階段基準(zhǔn)線房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)周期示意圖11我國(guó)經(jīng)濟(jì)景氣循環(huán)和房地產(chǎn)景氣循環(huán)12（二）、經(jīng)濟(jì)周期與房地產(chǎn)周期的關(guān)系

二者究竟是什么關(guān)系？有人認(rèn)為兩者完全一致（吳兆華，1995），但大部分人認(rèn)為兩者既有聯(lián)系又有區(qū)別。1、兩者呈現(xiàn)出正相關(guān)關(guān)系：從整體上說(shuō)，一個(gè)國(guó)家房地產(chǎn)周期和宏觀經(jīng)濟(jì)周期是一種正相關(guān)關(guān)系，波長(zhǎng)大體一致。例如：在中國(guó)，兩者的周期大致都是四至五年。美國(guó)房地產(chǎn)周期約為20年，相當(dāng)于經(jīng)濟(jì)周期的中長(zhǎng)周期。日本大體為7至10年，也與其宏觀經(jīng)濟(jì)的中周期大致相當(dāng)。2、兩者的變化期間互不相同：經(jīng)濟(jì)周期與房地產(chǎn)景氣循環(huán)雖然有規(guī)律性波動(dòng)，但每個(gè)變化區(qū)間不會(huì)有絕對(duì)的等長(zhǎng)，正如：P.薩繆爾森所說(shuō)：“沒(méi)有兩個(gè)經(jīng)濟(jì)周期是完全一樣的，但它們會(huì)有許多相似之處，雖然不是一模一樣的孿生兄弟，但可以看出它們屬于同一家族”。13

所謂相似，是指在每個(gè)周期都包括了擴(kuò)張與收縮，波峰與波谷不斷交替的運(yùn)動(dòng)。所謂不同，是指每個(gè)周期變化的幅度、頻率、落差勢(shì)能的差異。一般來(lái)說(shuō)，房地產(chǎn)的復(fù)蘇、蕭條期滯后，而繁榮、衰退期提前。研究這種差別，不僅有理論意義，更重要的是在實(shí)踐中，投資者和國(guó)家宏觀調(diào)控可通過(guò)兩者波動(dòng)的時(shí)差進(jìn)行決策，即可根據(jù)房地產(chǎn)的波動(dòng)來(lái)分析預(yù)示宏觀經(jīng)濟(jì)的走勢(shì)，亦可根據(jù)宏觀經(jīng)濟(jì)的走勢(shì)，預(yù)測(cè)房地產(chǎn)的發(fā)展趨勢(shì)。14

從復(fù)蘇階段看，由于房地產(chǎn)產(chǎn)品價(jià)值大，耗用資金多，生產(chǎn)周期長(zhǎng)，個(gè)體差異大等特點(diǎn)，決定了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商在經(jīng)濟(jì)開(kāi)始復(fù)蘇時(shí)，需要經(jīng)過(guò)較長(zhǎng)時(shí)間的籌備、計(jì)劃才能投入生產(chǎn)，因此，房地產(chǎn)業(yè)的復(fù)蘇要略滯后于宏觀經(jīng)濟(jì)，但很短暫。從繁榮期看，房地產(chǎn)業(yè)的繁榮期要比宏觀經(jīng)濟(jì)高漲期來(lái)得迅速。因?yàn)榉康禺a(chǎn)業(yè)經(jīng)過(guò)復(fù)蘇期的準(zhǔn)備后，其先導(dǎo)性產(chǎn)業(yè)的作用充分顯現(xiàn)出來(lái)。在市場(chǎng)需求擴(kuò)張的拉動(dòng)下，房地產(chǎn)業(yè)迅速發(fā)展；同時(shí)，較充足的資金也會(huì)推動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)上升期間下降期間繁榮期衰退期房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)周期復(fù)蘇階段繁榮階段衰退階段蕭條階段基準(zhǔn)線15加速發(fā)展。如左上圖所示。從衰退期來(lái)看，房地產(chǎn)業(yè)要早于和快于宏觀經(jīng)濟(jì)。這是因?yàn)榉康禺a(chǎn)業(yè)的超前發(fā)展一方面可以滿足宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展的需要，提前進(jìn)入衰退期；另一方面，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展是以社會(huì)經(jīng)濟(jì)各部門發(fā)展為基礎(chǔ)的。當(dāng)宏觀經(jīng)濟(jì)衰退時(shí)，房地產(chǎn)的需求狀況發(fā)生變化，房地產(chǎn)價(jià)格急劇下挫，使得房地產(chǎn)業(yè)的衰退比宏觀經(jīng)濟(jì)來(lái)得迅速。如右上圖所示。SS’DD’0PP’P’’P0Q0Q’’Q’Q繁榮期SS’DD’0PP’P’’P0Q0Q衰退期16從蕭條階段來(lái)看，房地產(chǎn)業(yè)又滯后于宏觀經(jīng)濟(jì)。因?yàn)楫?dāng)宏觀經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)蕭條時(shí)，經(jīng)濟(jì)發(fā)展處于停滯狀態(tài)，失業(yè)率、通漲率較高。但是由于房地產(chǎn)本身的保值增值功能，投資轉(zhuǎn)向房地產(chǎn)業(yè)或購(gòu)置房地產(chǎn)增加，從而維持房地產(chǎn)市場(chǎng)上一定的供求，推遲了房地產(chǎn)市場(chǎng)的蕭條。國(guó)家地區(qū)年份房地產(chǎn)收益率通漲率股票收益率澳洲（墨爾本）1950-19588.5%4.8%5.5%日本（地價(jià)）1964-198711.0%7.0%10.5%新西蘭1963-198611.1%9.9%7.2%新加坡1972-198314.4%6.0%10.7%一些地區(qū)房地產(chǎn)、股票收益率及通漲率17二、國(guó)內(nèi)外房地產(chǎn)周期研究發(fā)展?fàn)顩r（一）、國(guó)外對(duì)于房地產(chǎn)周期的研究1、從研究?jī)?nèi)容上看根源研究（外力沖擊，內(nèi)生變動(dòng)）特征研究（波長(zhǎng)、指標(biāo)體系、分析模型等）2、從周期時(shí)間上看長(zhǎng)周期研究（1930-60年代）強(qiáng)調(diào)人口增長(zhǎng)與移動(dòng)、家庭結(jié)構(gòu)變動(dòng)等因素對(duì)于房地產(chǎn)周期波動(dòng)的影響。短周期研究（1960-90年代）從市場(chǎng)周期運(yùn)動(dòng)影響因素分析，到對(duì)房地產(chǎn)投資者行為的研究，以及對(duì)房地產(chǎn)金融體制及其變動(dòng)等綜合因素的研究。18（二）、國(guó)內(nèi)對(duì)于房地產(chǎn)周期的研究1、從研究?jī)?nèi)容上看理論研究：根源、周期波動(dòng)特征、規(guī)律、預(yù)警系統(tǒng)等研究。實(shí)證研究：波長(zhǎng)、波型、指標(biāo)體系影響因素等分析。2、從研究地區(qū)上看主要以東南沿海的城市房地產(chǎn)個(gè)案研究為主。逐步加強(qiáng)對(duì)于全國(guó)房地產(chǎn)周期波動(dòng)的研究。3、從類型上看房地產(chǎn)市場(chǎng)自然周期；房地產(chǎn)市場(chǎng)投資周期；等等

資料選摘資料選摘19第二節(jié)、中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展與周期波動(dòng)分析一、中國(guó)房地產(chǎn)周期波動(dòng)實(shí)證分析房地產(chǎn)業(yè)在我國(guó)成為一個(gè)產(chǎn)業(yè)來(lái)發(fā)展，主要是在改革開(kāi)放以后，始于八十年代初，短短的二十幾年已取得巨大成就，從總體上觀察，中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)入到以體制轉(zhuǎn)軌為主要運(yùn)行特征的發(fā)展階段以后，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)開(kāi)始形成較為明顯的復(fù)蘇——繁榮——衰退——蕭條的相互循環(huán)、產(chǎn)業(yè)擴(kuò)張與產(chǎn)業(yè)收縮兩個(gè)過(guò)程交替出現(xiàn)的周期波動(dòng)現(xiàn)象。主要觀點(diǎn)有四種：一個(gè)周期說(shuō)：根據(jù)GNP增長(zhǎng)率與商品房銷售額增長(zhǎng)率的良好對(duì)應(yīng)關(guān)系，把改革開(kāi)放以來(lái)的中國(guó)房地產(chǎn)周期波動(dòng)劃分為單個(gè)周期的四個(gè)階段：

201、19匯79年——枕19注85年為復(fù)展蘇期；2、19稠86年——方19駛93年為增怖長(zhǎng)期（92-須93年為具高速跑增長(zhǎng)弊期）研；3、199膊4年——1醉995年為惹宏觀聞?wù){(diào)控羨期；4、199問(wèn)5年以絕后衰悠退到燥復(fù)蘇杏。一個(gè)半由周期說(shuō)：用脫年商再品房尺銷售繳面積墾來(lái)表脖示中組國(guó)房?jī)r(jià)地產(chǎn)醒供給淋與需鴉求相嗚互作暢用而絹產(chǎn)生肅的波繡動(dòng)狀匹況，難據(jù)此氧把我唐國(guó)19怎86年以來(lái)攪的房地育產(chǎn)周期奸波動(dòng)劃究分出一勁個(gè)半周劣期，即突：1、198葬6年——1輛991年持勞續(xù)6年的伯周期企；2、199嘩2年——苗19枯95年的準(zhǔn)半個(gè)革周期母。三個(gè)周禿期說(shuō)：選尿取多看項(xiàng)指滴標(biāo)（8項(xiàng)）得貫出中國(guó)失房地產(chǎn)泉周期波甚動(dòng)形態(tài)幫，據(jù)此吃劃分三煎個(gè)周期劇。1、198溪1年——1絲式986年為積第一趁個(gè)周冊(cè)期；2、198片7年——1代989年為玻第二生個(gè)周跪期；3、199玩0年——以后閑為第幟三個(gè)乞周期21四個(gè)周手期說(shuō)：以術(shù)深圳脖為背堵景的鳥(niǎo)一項(xiàng)闊研究懶，把先我國(guó)納房地仁產(chǎn)周幼期波牌動(dòng)劃洪分為雹四個(gè)速周期單，即浸：1、19拐78年——1勉986年為第匠一個(gè)周構(gòu)期；2、19叼87年——1莖991年為第伍二個(gè)周跪期；3、199亭2年——薯19納94年為第賠三個(gè)周比期；4、199芹5年以后——為第四雹個(gè)周期擔(dān)。（何緣瑞時(shí)完成雞還有待揚(yáng)于觀察起）81828384858687888990919293941.00.80.50.30中國(guó)房地產(chǎn)周期示意圖DIt年份（擴(kuò)張指數(shù)）22二、房闊地產(chǎn)周龜期波動(dòng)挎的指標(biāo)襲體系與缺特點(diǎn)分茂析對(duì)周個(gè)期的各描述黨通常忘采用懷價(jià)格支指標(biāo)乏。但侵是，敞房地葵產(chǎn)業(yè)捧在我黑國(guó)發(fā)仇展很謎不成蝦熟，瓜還沒(méi)杠有建小立起搜規(guī)范課的產(chǎn)報(bào)值指勞標(biāo)體摸系。戒對(duì)房懇地產(chǎn)陸市場(chǎng)不供求紛的景勤氣循離環(huán)測(cè)憐定，蔬不能嘆僅限房誠(chéng)于房鴨地產(chǎn)乓的供直給量耍和需筐求量貪這一秩淺層綱的表惰面分狹析，釣應(yīng)涵既蓋房選地產(chǎn)騎投資開(kāi)、生柴產(chǎn)、朽交易泥、金說(shuō)融以掏及產(chǎn)辦業(yè)增蔥加值拍等多忽方面造，以霞便更霸好地盜反映旁房地丟產(chǎn)周乖期波猜動(dòng)趨悠勢(shì)。（一扯）、線房地幕產(chǎn)周飼期波釣動(dòng)的酒指標(biāo)燒體系1、選只取原晝則相關(guān)性塑原則：辜指標(biāo)要斬與周期服波動(dòng)有僑直接聯(lián)瀉系，能虛綜合反瘦映波動(dòng)仗的特征責(zé)；可靠性遺原則：晚選用的膜指標(biāo)要?dú)v能反映叔出房地挑產(chǎn)業(yè)發(fā)寶展的真鑼實(shí)情況基，且統(tǒng)哪計(jì)口徑祝一致，棚渠道可競(jìng)靠；23連續(xù)性棋原則：揪指標(biāo)的柔數(shù)據(jù)資村料要有欲較長(zhǎng)的黑連續(xù)時(shí)好間序列文來(lái)供分貢析使用首；獲得趨性原臭則：懼指標(biāo)滿的數(shù)生據(jù)資摸料還若必須被是較撓容易用獲得霸的資脾料館。2、具慮體指柳標(biāo)體范系的皇確立八項(xiàng)指沈標(biāo)：爆（何語(yǔ)國(guó)釗、龍曹振良響等，19悄96）1）、商摩品房?jī)r(jià)非格；2）、蠅城鎮(zhèn)乏新建籠住宅矮面積及；3）、城頓鎮(zhèn)住宅認(rèn)竣工面宇積；4）、實(shí)詠有房屋放建筑面給積；5）、實(shí)繁有住宅搏建筑面赴積；6）、省城鎮(zhèn)伶住宅耐投資逝；7）、房糊地產(chǎn)業(yè)料從業(yè)人類員；8）、房釋產(chǎn)買賣撒成交面掘積。24十六澆項(xiàng)指從標(biāo)：（胞譚剛，20楊00）（6類16項(xiàng)）A房地產(chǎn)候總量指精標(biāo)：α房地產(chǎn)晴業(yè)增加勿值；B房地萍產(chǎn)投字資類賣指標(biāo)鬼：b1房地產(chǎn)憲開(kāi)發(fā)投除資額；b2房地宏產(chǎn)企朋業(yè)實(shí)永現(xiàn)利胳潤(rùn)額。C房地駕產(chǎn)生摘產(chǎn)類桑指標(biāo)你：c1房地占產(chǎn)出繩讓用奸地面停積；c2商品房麗施工面抵積；c3土地盾開(kāi)發(fā)握面積包；c4商品事房竣席工面培積。25D房地產(chǎn)焰交易類揉指標(biāo)：d1商品房剖銷售面語(yǔ)積；d2商品夏房空揮置面尚積。E房地戴產(chǎn)金乘融類澡指標(biāo)叼：e1個(gè)人括住房璃存款宗與貸詢款總筍額；e2房地左產(chǎn)開(kāi)班發(fā)企瓣業(yè)商桑業(yè)用惹房開(kāi)發(fā)貸款殿；e3房地旬產(chǎn)開(kāi)漢發(fā)企散業(yè)自查有資慶金總額。F房地產(chǎn)征價(jià)格類上指標(biāo)：f1商品開(kāi)住宅逗價(jià)格蠢指數(shù)憤；f2商業(yè)用脾房?jī)r(jià)格牌指數(shù)；f3辦公用緊房?jī)r(jià)格李指數(shù)；f4住宅誤建安柏材料釘費(fèi)用眉指數(shù)抱。26（二）員、房掠地產(chǎn)士周期有波動(dòng)星的特升點(diǎn)1、與宏觀錄的國(guó)民范經(jīng)濟(jì)周續(xù)期波長(zhǎng)絹相似，陳但階段飯有差異。在我癢國(guó)，194爺9年以來(lái)權(quán)宏觀經(jīng)容濟(jì)的周匙期性波歐動(dòng)已出棋現(xiàn)了8次，覺(jué)第9次還沒(méi)烘有完成橋。周期慈長(zhǎng)度約聰為4—5年，這知與我國(guó)那的房地獄產(chǎn)經(jīng)濟(jì)提周期的動(dòng)長(zhǎng)度相跌似。但多是兩者步在周期脅的“四斜個(gè)階段扶”的時(shí)秒間上有識(shí)前有后客。從19潛81年以斯來(lái)兩口者都段出現(xiàn)富的三翅次周仆期來(lái)極看，抓四個(gè)苗階段楊的前晚后時(shí)鎮(zhèn)差比截較明鄭顯。笨以高吊漲期頃為例騙，宏貞觀經(jīng)禮濟(jì)的杠高漲兩期分堡別為19腎84、198留8、199跪3年，軋房地業(yè)產(chǎn)的閣高漲亂期分滴別為198贈(zèng)4、19臂88、19緣瑞92年，第儲(chǔ)三次比榮較明顯須地看出澇房地產(chǎn)古高漲期禍（199冒2年）賴先于宅國(guó)民碎經(jīng)濟(jì)蒙的高壞漲期輕（19柳93年）。勺從蕭批條階段秋來(lái)看，翼宏觀經(jīng)浸濟(jì)的谷警底分別鉆是19烈86、198掙9年，房樣地產(chǎn)經(jīng)穗濟(jì)的谷咬底則為19超87、19設(shè)89年，欄房地嬸產(chǎn)的副蕭條欲期要脈滯后偶于宏民觀經(jīng)掏濟(jì)。us宋er拍:（參閱《房地尾產(chǎn)經(jīng)終濟(jì)論》包亞鈞間、汪洪盼濤著，蓋同濟(jì)大話學(xué)出版者社98年6月。）2778798081828384858687888990919293942.55.07.510.012.515.000.30.50.81.0LMLS房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)周期與宏觀經(jīng)濟(jì)周期的異同（LM代表宏觀經(jīng)濟(jì)周期，LS代表房地產(chǎn)周期）02282、房地?cái)钞a(chǎn)市濾場(chǎng)從劑快速燙發(fā)展?fàn)I期向蒸調(diào)整駐期轉(zhuǎn)練變。我國(guó)房烈地產(chǎn)市柳場(chǎng)從19賠93年開(kāi)樂(lè)始，幕總體匆上呈重現(xiàn)出沫從快株速發(fā)奧展轉(zhuǎn)船入調(diào)綢整期桐的態(tài)改勢(shì)，懼表現(xiàn)獻(xiàn)為以脅下幾炎種市再場(chǎng)動(dòng)濾態(tài)：1）、市場(chǎng)描區(qū)位沙發(fā)生善轉(zhuǎn)移19列92年，房丘地產(chǎn)市怕場(chǎng)發(fā)展挑主要集散中在珠耕江三角善洲地區(qū)舍，例如宋全國(guó)推全出的9萬(wàn)多寄套外西銷樓筑盤中愉，該鐵地區(qū)鎮(zhèn)就多錫達(dá)7萬(wàn)多套匠，所占鞋比重超餓過(guò)80%，其承中僅路東莞眠、惠湊陽(yáng)兩顯市就眠高達(dá)3萬(wàn)多涌套，懷由于廣該邀地區(qū)告房地奶產(chǎn)市衡場(chǎng)供售給量瓣大增澤，市算場(chǎng)信吸息率魚(yú)先下研挫，跟投資亞回報(bào)矩率減染低，臺(tái)因而93年以來(lái)廢，房地曲產(chǎn)市場(chǎng)巖出現(xiàn)重朵心北移憲趨勢(shì)，擱形成沿齊海、沿送江、沿仗邊到內(nèi)仁陸占據(jù)醒交通要翠道的多蔥元化區(qū)笛位市場(chǎng)影格局。集外銷樓住盤在珠憑江三角霜洲地區(qū)俊所占比呈重已下?lián)平抵?0現(xiàn)%，其它旋地區(qū)如牧：上海澡、北京歲、天津垃、遼寧另、閩南迷地區(qū)、殘海南和哄北海地椅區(qū)、以慮及京九雨鐵路沿?cái)z線的重構(gòu)要城市才，都成悶為國(guó)內(nèi)嶺重要的監(jiān)房地產(chǎn)敞市場(chǎng)區(qū)祝位。292）、物業(yè)投棟資結(jié)構(gòu)姨出現(xiàn)調(diào)沙整在199伙2年前斥后，兇物業(yè)移投資哀的市隨場(chǎng)趨漁向由兆外銷梯市場(chǎng)修熱、臉內(nèi)銷腿市場(chǎng)復(fù)平靜仿轉(zhuǎn)向擾投資緩于內(nèi)館銷市拜場(chǎng)；省由大嗓型別丙墅轉(zhuǎn)究向于復(fù)商場(chǎng)暖、寫妥字樓哥以及干住宅咬商品枕房。獵近年疏來(lái)，鳳住宅臂商品困房投襯資仍腰是熱喘點(diǎn)。3）、房地制產(chǎn)市物場(chǎng)的搖非均妥衡發(fā)碌展主要表嗎現(xiàn)為：版第一，幅投資指雞向的非衰均衡性咬（指向臟沿海）好；第二旺，投資不環(huán)節(jié)的房誠(chéng)非均衡險(xiǎn)性（土魯?shù)嘏獍灾贫葘?shí)號(hào)施非均律衡性、狐土地出雀讓價(jià)格拳不規(guī)范攝、土地禾政策地躺區(qū)差異俱大）；續(xù)第三，食投資結(jié)憑構(gòu)的非尋均衡性濾。30三、領(lǐng)中國(guó)價(jià)房地懇產(chǎn)周側(cè)期波摘?jiǎng)拥母Ｔ蚪Y(jié)分析影響中競(jìng)國(guó)房地唯產(chǎn)周期匯波動(dòng)的稠原因很祖多，這塌里我們驚主要分伸析投資輕和政策饒這兩個(gè)徑最具代朽表性的廉因素。（一嘩）、胖投資及與房慎地產(chǎn)竿周期太波動(dòng)投資繩是造炎成房僚地產(chǎn)帳周期山波動(dòng)械的重不要內(nèi)艷生因棍素之借一。特特別布是對(duì)裁投資圈主導(dǎo)桿下的買中國(guó)核宏觀謎經(jīng)濟(jì)棄周期瘡波動(dòng)淚來(lái)說(shuō)傾，投寨資波六動(dòng)對(duì)虎房地習(xí)產(chǎn)經(jīng)買濟(jì)波語(yǔ)動(dòng)的旱影響詳作用津就更薦為明宣顯。從全食國(guó)房膜地產(chǎn)網(wǎng)周期膚波動(dòng)給來(lái)看附，如紹果用孝房地賢產(chǎn)業(yè)脈增加叔值的剝變動(dòng)栗來(lái)反稿映房哥地產(chǎn)華經(jīng)濟(jì)蝦波動(dòng)淚趨勢(shì)弓，則熱根據(jù)脅房地?zé)岙a(chǎn)投勢(shì)資與唱房地膽產(chǎn)業(yè)何增加肌值的確歷史偷數(shù)據(jù)長(zhǎng)，可留以建春立全素國(guó)房阿地產(chǎn)續(xù)業(yè)增壩加值縱（Yt）與房地道產(chǎn)投資鉆規(guī)模（It）之間蓬的回繁歸模祝型。31Yt=質(zhì)62.捧848判1+0瞎.53完22I程t相關(guān)告系數(shù)秤高達(dá)0.診99勞81，表嶺明兩松者存蓬在非君常緊撿密的倡聯(lián)系辨，投斯資波熔動(dòng)對(duì)策房地膏產(chǎn)市健場(chǎng)周盞期波隸動(dòng)產(chǎn)呈生了安明顯掃的帶世動(dòng)作猶用。產(chǎn)根據(jù)窄實(shí)景證分機(jī)析研臣究結(jié)筒果，我國(guó)樂(lè)住宅身的投召資波競(jìng)動(dòng)與策房地間產(chǎn)市慕場(chǎng)的數(shù)周期哲波動(dòng)仿是一貝致的兆，且互投資蜂波動(dòng)乳對(duì)房鵝地產(chǎn)銜周期向波動(dòng)教的影椒響很斧大，符兩者途幾乎獄是共說(shuō)振的類，然繪而在領(lǐng)有些淺年份悶（如19敵93年）弓投資差波動(dòng)冤與房既地產(chǎn)峽周期桶波動(dòng)店呈相遵反方只向?？线@說(shuō)西明投鞋資波擋動(dòng)盡饞管是質(zhì)影響攪房地看產(chǎn)周歌期波糧動(dòng)的成主要述因素蓬，但城不是舞唯一臥因素賽。32（二）漸、政策瞎與房地木產(chǎn)周期踏波動(dòng)政策因泛素作為垃經(jīng)濟(jì)周虎期的外嗓部沖擊擔(dān)力量，爪對(duì)我國(guó)寫房地產(chǎn)煙周期波陷動(dòng)產(chǎn)生蹄重要影蝴響。對(duì)扇處于轉(zhuǎn)金軌時(shí)期壯的中國(guó)之來(lái)說(shuō)，疲政府不壤但是經(jīng)小濟(jì)體制斷改革的儉推動(dòng)者子和經(jīng)濟(jì)歇制度變治遷的供草給者，籌同時(shí)還倘是產(chǎn)業(yè)寺政策的四制定者彈和宏觀礎(chǔ)經(jīng)濟(jì)的扣調(diào)控者良。這樣蜻一來(lái)，學(xué)政府行柿為的確狼立和變陵動(dòng)，就歸成為影敵響經(jīng)濟(jì)殺運(yùn)行的屋重要因視素。1、房地遵產(chǎn)業(yè)宏背觀管理搭政策的蜻影響厲；2、經(jīng)蹄濟(jì)管談理體宵制與尋房地溫產(chǎn)產(chǎn)咱權(quán)制范度的該影響石；3、與宏殲觀經(jīng)濟(jì)捆運(yùn)行調(diào)增控有關(guān)單的政策影的影響行。（爪例如：素經(jīng)濟(jì)擴(kuò)聰張政策山與經(jīng)濟(jì)慣收縮政伐策的相輔互交替痕變動(dòng)作上用下，自使得房柜地產(chǎn)經(jīng)厚濟(jì)具有肢明顯的使政策周客期特征滅。）33（三區(qū)）、妥房地江產(chǎn)周淘期波泳動(dòng)的鄙沖擊——傳導(dǎo)模物型我國(guó)轉(zhuǎn)祥軌時(shí)期情房地產(chǎn)釋周期波茂動(dòng)既有復(fù)外部沖啞擊的決游定性作池用，同纖時(shí)產(chǎn)業(yè)飄內(nèi)部傳搜導(dǎo)機(jī)制識(shí)也開(kāi)始竊發(fā)揮作淘用，由搬此形成樸房地產(chǎn)缺周期波揭動(dòng)的沖肚擊——傳導(dǎo)機(jī)槽制。也菜就是說(shuō)劃：可以姐把房地超產(chǎn)周期氣波動(dòng)看始成是房男地產(chǎn)經(jīng)脊?jié)到y(tǒng)總對(duì)外部浩沖擊的擊響應(yīng)曲錘線，即會(huì)：在來(lái)尺自房地映產(chǎn)經(jīng)濟(jì)酒系統(tǒng)以茄外的隨釣機(jī)性或餃周期性叉因素的怖沖擊下肺，通過(guò)服房地產(chǎn)呼經(jīng)濟(jì)系擦統(tǒng)內(nèi)部和傳導(dǎo)機(jī)工制的作層用，結(jié)越果相應(yīng)拜出現(xiàn)了送具有周珍期波動(dòng)俯特征的袋運(yùn)行軌掛跡。這夏一過(guò)程鄙大體經(jīng)剝歷了四腹個(gè)階段晌：341、第一摔步為外稀部沖擊紐奉階段來(lái)自爆房地舍產(chǎn)經(jīng)啟濟(jì)系擋統(tǒng)外仗部的族變量舅，如傷宏觀歡經(jīng)濟(jì)姓政策周變動(dòng)體、經(jīng)噸濟(jì)體顫制變靜遷，懼對(duì)房教地產(chǎn)壘經(jīng)濟(jì)縱系統(tǒng)否產(chǎn)生劣外部肉沖擊文。2、第二泄步為初會(huì)始響應(yīng)孝與內(nèi)部向傳導(dǎo)階釣段房地抄產(chǎn)經(jīng)徐濟(jì)系憤統(tǒng)對(duì)速外部售沖擊撤產(chǎn)生和初始卷響應(yīng)疾，并旋利用社內(nèi)部護(hù)傳導(dǎo)餃機(jī)制感把外夸部沖停擊轉(zhuǎn)時(shí)化為襯房地燙產(chǎn)經(jīng)較濟(jì)系盒統(tǒng)運(yùn)咳行的僅重要效動(dòng)力援因素極。主似要有患房地噸產(chǎn)投漂資規(guī)習(xí)模與將投資勵(lì)結(jié)構(gòu)骨、房理地產(chǎn)傅供求匪關(guān)系恭變動(dòng)貸、房赤地產(chǎn)耀市場(chǎng)伏結(jié)構(gòu)扯、房吳地產(chǎn)繞投機(jī)邁行為昨等傳孔導(dǎo)途隔徑。353、內(nèi)部圍傳導(dǎo)與蓮振蕩衰還減階段內(nèi)部束運(yùn)行英阻力虹對(duì)外陜部沖屠擊在秧房地富產(chǎn)經(jīng)磨濟(jì)系卸統(tǒng)各枯個(gè)領(lǐng)吧域進(jìn)框行全狀面?zhèn)骷膶?dǎo)時(shí)室給予胸作用向力，猜必然裕會(huì)導(dǎo)縫致初碎始響?zhàn)I應(yīng)曲巷線發(fā)帝生衰太減，何表現(xiàn)墳為房癥地產(chǎn)慎經(jīng)濟(jì)常波動(dòng)鬼在波堡動(dòng)強(qiáng)輔度、錄波動(dòng)挑振幅殘與波痰動(dòng)長(zhǎng)蠟度等貝指標(biāo)勢(shì)上逐炕漸趨鴨于正惜常或航穩(wěn)定染狀態(tài)攏。Y0TsT初始響應(yīng)曲線振蕩衰減振幅時(shí)間364、重新駛恢復(fù)正沙常運(yùn)行讓狀態(tài)階娛段房地產(chǎn)肉經(jīng)濟(jì)系鋸統(tǒng)在對(duì)迎外部沖富擊做出弓初始響飯應(yīng)，并趁經(jīng)過(guò)內(nèi)隨部傳導(dǎo)外機(jī)制作陜用而呈扒現(xiàn)振蕩幅衰減之芝后，會(huì)送重新進(jìn)懂入穩(wěn)定游狀態(tài)，悔或重新?；氐酵庹繘_擊詢前的正憂常運(yùn)行誼軌跡。切在這里掠，房地慎產(chǎn)經(jīng)濟(jì)咱系統(tǒng)達(dá)年到穩(wěn)定爐狀態(tài)所座需時(shí)間梢（Ts），是衡量侄房地產(chǎn)款經(jīng)濟(jì)系朋統(tǒng)特征才的重要普指標(biāo)。Ts越長(zhǎng)，器說(shuō)明房晴地產(chǎn)經(jīng)追濟(jì)系統(tǒng)班在受到佩外部沖雀擊后重億新恢復(fù)轉(zhuǎn)穩(wěn)定所察需要的棟時(shí)間越跨多，房么地產(chǎn)經(jīng)矩濟(jì)系統(tǒng)里對(duì)外部體沖擊的梨抵御能殘力越差校；反之讓，則房備地產(chǎn)經(jīng)精濟(jì)系統(tǒng)惠的內(nèi)部嶺特征就進(jìn)越好。37總之，筑當(dāng)房地趴產(chǎn)經(jīng)濟(jì)夾系統(tǒng)受捧到外部繭沖擊而閱改變系蹤蝶統(tǒng)的運(yùn)膨行軌跡但或出現(xiàn)鳥(niǎo)不穩(wěn)定年?duì)顟B(tài)之勸后，內(nèi)催部傳導(dǎo)哥機(jī)制對(duì)世沖擊進(jìn)享行滯后蒼的自伶我反擴(kuò)應(yīng)與閑調(diào)整，在沖擊機(jī)必制與傳憐導(dǎo)機(jī)制的交學(xué)互作鍋用下傾，歷酸經(jīng)上華述四冤個(gè)階讀段而比重新護(hù)回到績(jī)穩(wěn)定滅狀態(tài)施，這啞樣也運(yùn)就完罩成一揉次波駱動(dòng)。當(dāng)外部拳沖擊連參續(xù)不斷啟甚至重戀?gòu)?fù)疊加馳時(shí)，房或地產(chǎn)經(jīng)隆濟(jì)系統(tǒng)磁便在“胸沖擊——傳導(dǎo)機(jī)卡制”作譜用下進(jìn)畢入連續(xù)估不斷的網(wǎng)波動(dòng)循繪環(huán)之中牢，由此獄形成房地償產(chǎn)周吃期波凡動(dòng)。38不同猜的變戒量作癢用效社果有播區(qū)別暢：外部能沖擊微：外生鵝變量居自發(fā)齊性轉(zhuǎn)誓移，綠主要孝強(qiáng)調(diào)雪時(shí)間忽序列硬的變缸化。微（原寬始動(dòng)敗因，壯對(duì)波快峰、癢波谷洪、波突幅、煤波長(zhǎng)勇等有鬼疊加進(jìn)影響捐，使元基本伐波動(dòng)為形態(tài)擔(dān)產(chǎn)生宣變化度，對(duì)片波動(dòng)扁轉(zhuǎn)折鋤點(diǎn)的開(kāi)形成雁有主共導(dǎo)性厭的影被響）內(nèi)部傳冒導(dǎo)：內(nèi)生悶變量狠作用糊，主愈要是師系統(tǒng)峽的結(jié)坑構(gòu)效寬應(yīng)，蓮強(qiáng)調(diào)卵系統(tǒng)律對(duì)外商部變諸化的混滯后邀響應(yīng)振與自其我調(diào)李整。病（對(duì)英波動(dòng)黑形態(tài)景及周缸期性望、持懂續(xù)性譯有影差響。閘）39四、我當(dāng)國(guó)房地袍產(chǎn)市場(chǎng)抬周期性樂(lè)波動(dòng)分蒼析的啟熟示盡管房亦地產(chǎn)市殖場(chǎng)周期喝性波動(dòng)開(kāi)是一種軋超越制購(gòu)度的普調(diào)遍現(xiàn)象遵，但是臭我國(guó)所撿出現(xiàn)的風(fēng)房地產(chǎn)乓市場(chǎng)周籮期性波工動(dòng)，卻瞞與我們罰對(duì)房地抬產(chǎn)周期榴波動(dòng)缺橋乏深入宅研究，車以及國(guó)嚷家對(duì)宏泊觀調(diào)控?cái)r應(yīng)遵循雖房地產(chǎn)微市場(chǎng)發(fā)扛展的規(guī)帆律重視畜不夠有粒關(guān)。對(duì)斯我國(guó)房頭地產(chǎn)市趁場(chǎng)周期犧性波動(dòng)丹的分析冰，至少怠可以得敵出以下痛四點(diǎn)啟途示：（一雹）、賞房地申產(chǎn)市術(shù)場(chǎng)的畜發(fā)展金必須洞要保索持適湖度規(guī)細(xì)模1、這就田要求房擦地產(chǎn)投強(qiáng)資增長(zhǎng)粉速度要挑與國(guó)家恐整體固喚定資產(chǎn)灑投資的薦增速相淘適應(yīng)淡；2、房地秧產(chǎn)投資聯(lián)結(jié)構(gòu)必榨須合理指，就是腦使房地鑄產(chǎn)項(xiàng)目揮的投資欄規(guī)模、殺投資結(jié)韻構(gòu)與市濾場(chǎng)的有錫效需求顏量和需免求結(jié)構(gòu)立基本適狠應(yīng)。40（二）裹、房譽(yù)地產(chǎn)抗市場(chǎng)急的培尸育和敞發(fā)展除，需冤要有憐科學(xué)叔的國(guó)尤家宏喚觀政跑策調(diào)禾控1、國(guó)家坑宏觀經(jīng)華濟(jì)政策窯的科學(xué)邀性及正批確性，悉將直接榮影響政簽府干預(yù)慚房地產(chǎn)吧市場(chǎng)發(fā)墻展的效知果；2、通過(guò)谷科學(xué)的喇宏觀調(diào)座控，可賺以減緩卷周期性干衰退的校震蕩和柿損失蛛；3、宏弦觀經(jīng)瞎?jié)徊叩能囍贫?、頒礙布和男實(shí)施灣，應(yīng)值根據(jù)米房地圣產(chǎn)市掉場(chǎng)發(fā)裳展的剪實(shí)際誰(shuí)，防按止“維一刀件切”離，以賠避免狀大起列大落止。41（三）訂、國(guó)家煙必須調(diào)途控房地向產(chǎn)價(jià)格忌，保持鑰房地產(chǎn)砌市場(chǎng)的白平穩(wěn)、桐持續(xù)發(fā)邁展1、房?jī)?cè)地產(chǎn)灑價(jià)格戀由土禿地和麗房產(chǎn)確價(jià)格呆構(gòu)成套，土樣地價(jià)怠格是屠房地釣產(chǎn)市叼場(chǎng)的幣核心障；2、地刊價(jià)的連調(diào)控古就成赤為國(guó)徑家調(diào)境整房毒地產(chǎn)后市場(chǎng)蠟、調(diào)浙節(jié)各貫方面士利益煙關(guān)系蠻的關(guān)梢鍵失；3、政鐵府通在過(guò)有蠟效調(diào)棵控土糞地供闊應(yīng)量酬、貸喝款利餃率、吼稅收仰、建猛立土墨地收猜購(gòu)、牢儲(chǔ)備蜻和轉(zhuǎn)顆讓機(jī)匙制等盛，對(duì)言房產(chǎn)序價(jià)格辯實(shí)行叫宏觀憑調(diào)控千，從襖而促狂使房拔地產(chǎn)蹲市場(chǎng)寸合乎雄規(guī)律挎地持木續(xù)平哄穩(wěn)發(fā)幣展。42（四捧）、汁國(guó)家絕必須淋引導(dǎo)加房地閱產(chǎn)企止業(yè)提型高適站應(yīng)市栽場(chǎng)周彼期性翅變化拍的能忍力，才完善典企業(yè)為的自早我調(diào)幅節(jié)機(jī)藥制房地產(chǎn)糟市場(chǎng)發(fā)眼展的周駱期性波忍動(dòng)固然遠(yuǎn)與國(guó)家圾宏觀經(jīng)瓶濟(jì)形勢(shì)釣有關(guān)，分但房地?fù)尞a(chǎn)開(kāi)發(fā)嗽經(jīng)營(yíng)企丹業(yè)自身討的經(jīng)營(yíng)楊操作也不是很重音要的因殖素。開(kāi)刺發(fā)商能筑否充分韻認(rèn)識(shí)市徒場(chǎng)本身廉的經(jīng)濟(jì)盈背景、立運(yùn)行規(guī)暖律及諸炸多相關(guān)悶因素，揮利用周味期性波獎(jiǎng)動(dòng)規(guī)律東，抓住椒機(jī)遇，菊進(jìn)行正窄確的戰(zhàn)垂略定位逗是關(guān)鍵聲。企業(yè)福要根據(jù)鋒房地產(chǎn)母市場(chǎng)發(fā)哨展趨勢(shì)筑，做出饒正確分繪析，確用定企業(yè)齡發(fā)展目偷標(biāo)，并穴積極采攀取措施沫防范和堵控制風(fēng)賭險(xiǎn)。43第三趁節(jié)、轎房地蠢產(chǎn)經(jīng)染濟(jì)運(yùn)沸行的炊預(yù)警詳系統(tǒng)為了笑有效悄地監(jiān)獸控房沈地產(chǎn)誤經(jīng)濟(jì)罵運(yùn)行愿狀況勉，防部止房勇地產(chǎn)埋經(jīng)濟(jì)腫過(guò)度霧蕭條下或過(guò)液度高雜漲，青把握挽不同單的景寨氣調(diào)畫整政售策開(kāi)隙始的扮時(shí)機(jī)浪，及鄙時(shí)發(fā)楊出指殃示信龜號(hào)，內(nèi)有必銅要研花究制制定房吐地產(chǎn)帽經(jīng)濟(jì)杜運(yùn)行佛的預(yù)出警系牙統(tǒng)。一、伴預(yù)警卻信號(hào)縫系統(tǒng)在預(yù)警氣信號(hào)系概統(tǒng)中，該首先要仍設(shè)計(jì)選血擇一組占反映房象地產(chǎn)經(jīng)哭濟(jì)發(fā)展嘗狀況的際敏感性獲指標(biāo)；翁然后，僚運(yùn)用有崗關(guān)的數(shù)委據(jù)處理初方法，堡將多個(gè)割指標(biāo)合犬并為一屠個(gè)綜合鬼性的指宋標(biāo)，給樂(lè)出一組爺標(biāo)志44對(duì)這體些綜核合性評(píng)指標(biāo)豈所反揭映出丙的經(jīng)虧濟(jì)運(yùn)棵行狀聲況發(fā)蜂出不魂同的籃信號(hào)丸；最睬后，隱通過(guò)春觀察姿分析介信號(hào)槐的變昂動(dòng)情老況，段來(lái)判赴斷未撫來(lái)房草地產(chǎn)飯經(jīng)濟(jì)艱發(fā)展槐趨勢(shì)陶，并去明確除提示虛經(jīng)濟(jì)痛政策柴制定逐部門裕應(yīng)針惹對(duì)當(dāng)原前經(jīng)做濟(jì)運(yùn)跑行的涂動(dòng)態(tài)邊采取澇何種天調(diào)控韻措施悲。（一）舒、預(yù)警向信號(hào)系局統(tǒng)的設(shè)貴計(jì)1、預(yù)草警指扮標(biāo)的僵選取建立預(yù)袍警信號(hào)斜系統(tǒng)最璃首要的餐工作就嗽是選擇編房地產(chǎn)維經(jīng)濟(jì)預(yù)信警指標(biāo)犬。預(yù)警終指標(biāo)應(yīng)歪能在不醬同的方姐面反映備房地產(chǎn)耗經(jīng)濟(jì)總銀體的發(fā)央展規(guī)模饒、發(fā)展懶水平和斃發(fā)展速滔度。入斤選的指姓標(biāo)應(yīng)具捎備如下干條件：1）所選蜘指標(biāo)必爛須在房需地產(chǎn)經(jīng)壓濟(jì)上有鑄重要性匹，能代多表房地愉產(chǎn)經(jīng)濟(jì)哄活動(dòng)的喊主要方利面，并竿且所選矮指標(biāo)在鼓一段時(shí)授期內(nèi)是創(chuàng)相對(duì)穩(wěn)幻玉定的。452）、先充行性或瞎一致性遍。即與雅房地產(chǎn)嘴經(jīng)濟(jì)景振氣循環(huán)年變動(dòng)大型體一致駛或略有懼超前（氧或滯后形），能撥敏感地低反映景方氣動(dòng)向配。3）、抬統(tǒng)計(jì)憲上的峰迅速就性和趣準(zhǔn)確有性。2、預(yù)警割界限的晃確定我國(guó)域的預(yù)做警界烈限是泳四個(gè)紡數(shù)值拳，稱具為“港檢查爛值”寇。以玻這四飼個(gè)檢衛(wèi)查值熄為界硬限，唱確定效“紅億燈”圓、“批黃燈蜓”、牢“綠鞋燈”頁(yè)、“途淺藍(lán)防燈”康、“類藍(lán)燈毒”等找五種壯信號(hào)織。當(dāng)質(zhì)指標(biāo)損的數(shù)每值超射過(guò)某裹一檢療查值抖時(shí)，具就亮住出相驢應(yīng)的紋信號(hào)疏，同跡時(shí)，技每一觀種信廊號(hào)給妙定不緞同的恐分值榴。設(shè)茫選擇濱了m個(gè)預(yù)警捷指標(biāo)，拐每月將m個(gè)指標(biāo)道所示的半信號(hào)分護(hù)數(shù)合計(jì)勵(lì)得到綜趟合指數(shù)只。當(dāng)全餃部指標(biāo)詢?yōu)榧t燈臣時(shí)，綜敬合指數(shù)施最高；密全部為相藍(lán)燈時(shí)興，綜合脂指數(shù)最臣低。然糠后，用測(cè)綜合指蠻數(shù)的檢穴查值判紡斷當(dāng)月蔬應(yīng)亮何缸種燈。46國(guó)民經(jīng)濟(jì)預(yù)警指標(biāo)信號(hào)圖

SignalsofNationalEconomicMonitoringIndicators指標(biāo)名稱Indicators'199920006789101112123456工業(yè)總產(chǎn)值IndustrialGrossOutputValue☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆預(yù)算內(nèi)工業(yè)企業(yè)銷售收入SalesIncomeofIndustrialEnterpriseswithinbudgetary☆☆☆☆☆☆☆☆○☆☆☆☆基礎(chǔ)產(chǎn)品產(chǎn)量指數(shù)IndexofBasicProductsOutput☆☆☆☆○○○○○○☆☆☆社會(huì)消費(fèi)品零售總額TotalRetailSalesofConsumerGoods○○○○○○○☆☆☆☆☆☆固定資產(chǎn)投資InvestmentinFixedAssets○○△△△△△△○○○○○狹義貨幣M1○○○○☆☆☆☆☆☆☆☆☆企業(yè)存款DepositsofEnterprises☆○○○○○○○○○☆☆☆銀行現(xiàn)金總支出CashExpenditureofBanking○○○☆☆○○○☆☆☆☆☆海關(guān)進(jìn)口額ImportsofCustoms☆☆☆◎☆●◎●●●●

●●居民消費(fèi)價(jià)格指數(shù)ConsumerPriceIndex△△△△△△△△△△△△△綜合經(jīng)濟(jì)景氣IntegratedEconomy○○○○○○○○☆☆☆☆☆注：●紅燈(熱,40分以上)◎黃燈(偏熱,35-40分)☆綠燈(穩(wěn)定,25-35分)○淺藍(lán)燈（偏冷，20-25分）△藍(lán)燈（冷，20分以下）Note:Redlight(heatingover40)Yellowlight(likelyheating35-40)Greenlight(stable25-35)Lightbluelight(likelycool20-25)Bluelight(coolbelow20)3、輸鼠出信繳號(hào)圖系統(tǒng)以叢景氣信稱號(hào)圖為彈輸出結(jié)發(fā)果。我婆們以國(guó)俯民經(jīng)濟(jì)情預(yù)警指醋標(biāo)信號(hào)機(jī)圖為例恐來(lái)看：47若信號(hào)杰亮出綠燈，則表脅示當(dāng)時(shí)票的經(jīng)濟(jì)蒙發(fā)展很穩(wěn)定，政府妹可采取唯促進(jìn)經(jīng)塑濟(jì)穩(wěn)定蓋增長(zhǎng)的哥調(diào)控措荷施；若信迎號(hào)亮航出紅燈，就擇表明詠景氣皮出現(xiàn)宰“過(guò)熱”，此沫時(shí)經(jīng)濟(jì)創(chuàng)政策應(yīng)年采用緊叫縮措施眉，使得因經(jīng)濟(jì)逐竄漸恢復(fù)崇正常狀徐況；黃燈則表盜示景縣氣尚銳穩(wěn)，膛經(jīng)濟(jì)御增長(zhǎng)匆“稍虹熱”舒，在膠短期宿內(nèi)有我轉(zhuǎn)熱竭和趨想穩(wěn)的狡可能土。由獄紅燈著轉(zhuǎn)變謊為黃唉燈時(shí)肝，不識(shí)宜繼兔續(xù)緊衛(wèi)縮；炭由綠可燈轉(zhuǎn)屈為黃勤燈時(shí)展，原撐有政本策可如以持蛙續(xù)，投但不足宜進(jìn)越一步握采取豆促進(jìn)營(yíng)經(jīng)濟(jì)腫增長(zhǎng)舊的措悟施，鳳以免厭出現(xiàn)責(zé)經(jīng)濟(jì)筐過(guò)熱師。若信熔號(hào)出曬現(xiàn)淺藍(lán)禾燈，則表撒示經(jīng)濟(jì)秩短期內(nèi)麥有轉(zhuǎn)穩(wěn)條和趨于唇衰退的良可能。拘此時(shí)宜驗(yàn)密切注牧意今后階的景氣爸動(dòng)向，據(jù)適當(dāng)采隨取調(diào)控世措施，職以使經(jīng)譜濟(jì)趨穩(wěn)紛。若信鼻號(hào)從淺藍(lán)態(tài)燈轉(zhuǎn)變?yōu)樗{(lán)燈，則表糠示經(jīng)濟(jì)慌出現(xiàn)衰退，政府什應(yīng)采取瘦強(qiáng)有力墊的措施靜來(lái)刺激委經(jīng)濟(jì)增鼓長(zhǎng)。48（二）斗、預(yù)違警界買限的壤具體可確定預(yù)警界講限確定腸得是否肝合適，告對(duì)于準(zhǔn)硬確地監(jiān)莫測(cè)房地恒產(chǎn)各項(xiàng)剛經(jīng)濟(jì)指晝標(biāo)的變差動(dòng)情況皂，從而羞對(duì)整個(gè)鄭房地產(chǎn)碑經(jīng)濟(jì)運(yùn)廟行狀況求作出正并確的判以斷影響頑很大。在確定慕我國(guó)預(yù)鼠警指標(biāo)寺的預(yù)警彼界限值看（即檢維查值）適時(shí)，就肝要根據(jù)琴過(guò)去經(jīng)碗濟(jì)變動(dòng)旨或房地還產(chǎn)經(jīng)濟(jì)繁周期循埋環(huán)的情律況，各事變量在辨房地產(chǎn)芒經(jīng)濟(jì)活菊動(dòng)中的誼作用和淡性質(zhì)，內(nèi)以及各允個(gè)時(shí)期薦所采取蘆的宏觀拳調(diào)控政豈策，并鹽參考未映來(lái)經(jīng)濟(jì)課發(fā)展的勇戰(zhàn)略規(guī)暫劃目標(biāo)骨來(lái)綜合嗓考慮。需要烈指出游的是狠，確坊定預(yù)妨警界突限都略是根愈據(jù)各憤指標(biāo)交與前航年同啦月比拒的增擔(dān)長(zhǎng)率王序列片，再擊經(jīng)過(guò)導(dǎo)季節(jié)駱調(diào)整栗后的劈燕值來(lái)傳計(jì)算杜的。德設(shè)預(yù)揀警指販標(biāo)用Xi（i=1，2，3，…，m）來(lái)表賓示，m為指標(biāo)個(gè)個(gè)數(shù)。491、首身先考畜慮指校標(biāo)Xi（i=忍1，2，3，…，m）紅燈和歌黃燈的累界限，報(bào)一般可是以考慮頓景氣循雄環(huán)高峰沿前3個(gè)月的螞時(shí)點(diǎn)，蓬取Xi在歷史后上各申時(shí)點(diǎn)疼的增斬長(zhǎng)率乞的平羽均值唇，作講為此殊指標(biāo)姿的紅工燈和討黃燈米的界撲限。2、各婆指標(biāo)穴淺藍(lán)老燈和盒藍(lán)燈堤之間也的界脹限則秋是在搶上述伸方法唐中把墳波峰朗換成懇波谷逃，用從類似矮的方弓法確預(yù)定。3、確定吸各指標(biāo)疾綠燈的沒(méi)上下界肅限，要帆先考慮袍政府對(duì)賠每個(gè)指森標(biāo)的宏線觀調(diào)控織目標(biāo)和雨經(jīng)濟(jì)學(xué)爆界認(rèn)為偵合適的只增長(zhǎng)速倦度；然雞后，參賺照各指見(jiàn)標(biāo)歷史捆上平均同增長(zhǎng)率雅與宏觀爺目標(biāo)的訴偏差值頸，取得應(yīng)綠燈的浙上下界退限。（醉注意應(yīng)榮將異常蔥值去除感后，再明取平均逐）4、確定偶了各指悉標(biāo)的檢缺查值后芬，還要煤確定綜筑合指數(shù)匠的檢查民值。取短滿分5×m的85慕%為紅燈編與黃燈災(zāi)的界限敵；取滿吳分的73%和50%為綠燈今的上下社界；取富滿分的36%為淺說(shuō)藍(lán)燈劫