大型房地產工程精細化管理體系

房地產工程精細化管理體系建設交流房地產工程精細化管理目錄1.0合肥中國鐵建國際城項目介紹2.0房地產工程項目管理存在的主要問題2.1房地產工程項目管理的主要問題分析2.2房地產工程精細化管理的發(fā)展趨勢3.0房地產工程管理體系的建設3.1標桿房地產企業(yè)工程管理體系建設的特點3.2房地產企業(yè)工程進度管理的關鍵點及方法3.3房地產企業(yè)工程品質管理的關鍵點及方法01合肥中國鐵建·國際城項目總占地802畝，一期取得土地662畝。二期土地140畝，其中15畝用在公交首末站，剩余125畝土地正在獲取。一期662畝土地指標：總建筑面積約164.7萬平方米，可售面積134.6萬平方米。地上136.7萬平方米，地下28萬平方米，住宅126.3萬平方米、商業(yè)（含公寓）7.4萬平方米，公共配套3萬平方米?？倯魯?shù)1.3萬戶，車位8000個，項目綜合建筑密度22%，綜合容積率3.12，綠化率38.16%。

項目概況

項目概況>整體鳥瞰圖

項目概況>分期及建設時序一期一期二期二期三期公交國際城一期662畝土地分三期開發(fā)建設，一期旭園、廣園、瑞園（2009年-2011年），二期和園、德園、桂園（2011年-2013年），三期品園（2013年-2017年）。廣園：開工時間2010.1竣工時間:2011.12總戶數(shù)：3291戶銷售情況：已售3156戶銷售金額：18.13億元入住情況：截至目前共交房3103戶，入住1500戶德園：開工時間：2010.2竣工時間：2012.11總戶數(shù)：1876戶銷售情況：已售1874戶銷售金額：10.11億元入住情況：截至目前共交房1774戶，入住227戶六安路小學、合肥42中。用地面積4.8萬㎡，總建筑面積3.6萬㎡，中學1.6萬㎡，36個班,小學1.5萬㎡,48個班。已開學品園：用地面積10.6萬㎡，建筑面積49.74萬㎡，住宅面積37.86萬㎡，商業(yè)面積1.13萬㎡，4240戶，樁基施工旭園：開工時間：2009.2竣工時間：2010.11總戶數(shù)：1438銷售金額5.25億元銷售情況：售罄入住情況：截至目前共交房1437戶，入住1120戶瑞園：開工時間：2010.2

竣工時間：2011.8

總戶數(shù)：117戶

銷售情況：已售11套

銷售金額：6386萬元和暢園：開工時間2011.5目前工程進展情況：聯(lián)合驗收總戶數(shù)：1924銷售情況：已銷售1177戶銷售金額：6.53億元交房計劃：2013年10月

項目概況>建設現(xiàn)狀項目2009年2月開工建設，現(xiàn)已銷售7200多戶、交付6100戶。項目全部開發(fā)完畢交付后，預計將入住5萬人以上。桂園：開工時間2011.5目前工程進展情況：聯(lián)合驗收總戶數(shù)：924銷售情況：1.87億元交房計劃：2013年10月

組團介紹>旭園>建設情況

組團介紹>廣園>建設情況

組團介紹>瑞園>建設情況

組團介紹>德園>建設情況

組團介紹>品園>設計概況房地產工程管理存在的主要問題

項目設計完成滯后，導致工程施工周期被嚴重壓縮；邊設計、邊施工，導致變更簽證多，影響效率；工程總包單位職責履行不到位，分包單位多，導致工程不交圈施工單位素質不高，工程現(xiàn)場管理不到位；監(jiān)理單位形同虛設，項目部忙于協(xié)調，沒有精力抓質量；02房地產開發(fā)內外部接口多為工程管理的推進也帶來了很多困難

03房地產VAC思想：三全

思想1：全專業(yè)-房地產開發(fā)商的兩個8-橫向8階段縱向8專業(yè)思想2：全配合-房地產開發(fā)與內外部協(xié)同，接口的重要性思想3：全過程-房地產開發(fā)與專業(yè)的全過程管理工程管理重點？進度控制-內外協(xié)同-質量監(jiān)控-保證交付？04目錄

05萬科工程管理的特點及方法

06龍湖工程管理的特點及方法

07綠城工沾程管理婦的特點窯及方法08標桿毅企業(yè)秧工程張管理您特點硬的對稈比分伸析09國外房紫地產企屑業(yè)工程宰精細化鉆管理方艘法10目錄11房地產利工程管芽理體系豆：146識412房地產些企業(yè)工客程管理羨提升的發(fā)幾個階深段劃分13目錄14影響舍房地舟產工忌程進熱度最漁關鍵護的五鄰大因陸素151、目標坡：目標顆合理2、資源家：資源絲式保障3、人員渾：施工眾單位人映員充足4、材料崖：供應樸及時5、激勵侍：建設逃單位獎地懲機制標桿叢企業(yè)麥工程注項目日計劃冷管理航五個竄特點16目標炸清晰嘩，分喜析細帝化準備每工作茅到位過程溝聲通協(xié)調棟機制明敏確過程暈預警慣與監(jiān)滿控基于目拆標的考龍核激勵設定工揮程管理狗目標17一圖：棒項目運瘦營圖18項目蕩運營廊圖：管理渣定位痛：項目場開發(fā)括的作男戰(zhàn)地購圖目的德作用雜：明確拴各項扛目的評開發(fā)論節(jié)奏寒，直響觀反竿映現(xiàn)刮場工特程進戰(zhàn)度與吩銷售槽開放追之間賴的關舊系，繞提高炒項目蠻開發(fā)少的管點理效竊率包含芬內容帖：應該明汁確的信張息包括妙：①工謎程節(jié)奏申（主體郊結構達陷到預售義條件的歌節(jié)奏，職產品套休數(shù)、面秀積）；扁②開放連區(qū)范圍鋒；③樣俯板房位鼻置；④葡開放、度開盤流敬線；⑤粱里面展平示范圍偵；⑥圍喚板、圍藏墻位置份。一單：己項目前唉期工作割清單—形—項目瘡相關基堆礎信息盜收集和說前期準繭備工作寸的精細片安排19中海源：工雪程會態(tài)議管亦理20會議至種類分為工晃程例會吉和專題拐會議兩獸類，其將中工程偶例會包鐮括項目創(chuàng)部每日燃碰頭會農、周工裕程例會石；專題悟會議包扎括圖紙拼會審與著技術交述底會議稈、技術衡方案討距論會、肉質量與距安全事盆故分析買處理會委等。會議胸時間項目部掃每日碰辦頭會：遇工程施握工期間距每日早8:3巨0召開，福時間控寨制在10分鐘之苦內，由罰各專業(yè)還工程師趁溝通當陶日需要送配合的技事項，男言簡意晃賅。周工繁程例謎會為懼每周渣五下景午2:刺00召開滲，會錦議時變間應銜控制妖在兩滴小時哄以內因。各種工幫程專題重會議根獎?chuàng)F(xiàn)場壓實際需當要隨時累召開，槳所有的垃會議時助間應控山制在兩碎小時以政內，力卡求高效固。標桿子經驗忌：HD的計見劃管喉理及點考核20201填1年一立月開昌始實匹行新荒的計寺劃考疑核辦梢法—-工程命建設唐重大亭獎勵項目事計劃獻的編鍛制—由集翠團運藏營管武理中丙心派思專職寶計劃蘆專員沖，基柄于項巨目開才發(fā)計敘劃基鵲本節(jié)傳點，目與項蚊目總束及相毀關?？硺I(yè)部棟門編竄制各止自相菜應計爪劃，質該計都劃的太主要飄特點昌是：計劃特持點1、項目蠅部僅乞編工燃程開量發(fā)類角節(jié)點（分主膠題工程陶、配套兆工程、方質量及異開發(fā)報御建三類泄），其祝他相關吩部門編韻制本專筒業(yè)的計恢劃，并檢通過計隨劃專員陵的協(xié)調立，與工信程開發(fā)高計劃銜良接2、強調和雜控制節(jié)乓點的完迅成過程易，而不圍僅僅是裂節(jié)點的港完成—每個工榆程節(jié)點濱分別設聽置1-3個完煌成的窄子目包標，末每個著節(jié)點象賦予引一定階的分令值，素考核喊時平伶均分主配到做子目印標中3、節(jié)洪點顆電粒度拿很細—每月竭項目廟部基勝于每刮棟樓雕、每滅項配恨套工寸程，首分別榜根據(jù)農基準毒開發(fā)積節(jié)點典，編倆制落矩入本尚月的燒計劃促節(jié)點瘡計劃標桿企疲業(yè)計劃露管理的賢幾個原捉則20項目計龍劃管理怖總結20目錄20各個碌公司乏在“污品質濟管理柄提升纏”方膊面的濃共性20萬科碎采取罰了哪棒些措鎮(zhèn)施20工程管從理體系凝建設思澇路：13+燃3個關注踩點20工程劫質量乎管理弊體系階建設秩思路鏡：5大標準眼，7大重答點20工程練管理逝關鍵股點1：“策劃指先行”—質量結不是血管出呈來的虹，是露策劃鉤和生則產出陣來的20工程策瞎劃書的吵作用：項目躍團隊算統(tǒng)一嗚思想片，達群成共齊識對項目既進行統(tǒng)橡籌安排項目工蚊程施工婦的沙盤悔演練預估傷可能腫存在構的風錢險，修提前粉制定應對塊措施合肥公鑼司品園請工程策肯劃書項目丟管理腐大綱管要點20策劃先地行：規(guī)壘劃三級諒質量保奮障體系些：3+120質量控花制的系醬統(tǒng)過程20工程管禍理關鍵洽點2：過程谷控制6把刀—交底密培訓20交底培擠訓：統(tǒng)妹一規(guī)定蠻工程交能底項目領及交底莖方法，噴保證交底工企作的全叮面和效曬果20質量控鞠制20方案審若查階段采審查重螞點：地下頃部分議：A、地下碰室建筑心面積與恩塔樓面付積的比葵例關系推在滿足蠢規(guī)劃指嬌標的前持提下是待否合理林；B、建筑帽基礎形但式；C、地下孔室在滿伙足規(guī)劃飯指標的轎前提下腿，采用嘆多層還嚼是單層爸地下室懼；（應驢考慮安違裝的影泡響）地面以膽上：A、地面資架空層禮、風洞殺、空中羅花園等牧從施工吸角度是柴否具有毅優(yōu)化的渾可能；B、小州開間范戶型恐與大蒙開間餅戶型乳的比戴例關呼系；C、外立慰面窗面餓積于建宋筑面積鐘的比例虧關系；D、外立塊面線條附的變化同或多樣程對施工飲工藝的但要求和糊對成本子的影響瞇；E、根據(jù)寧產品定爛位，重佛點關注梯建筑物米外立面揉裝飾的粉新材料塘新工藝遼。圖紙航會審擇與技拼術交尾底的摔管理艇指引201、總爛包單扇位進屠場后擱，項眉目部俱組織擾設計錯部門脅、施咬工單蛛位、除監(jiān)理順單位貪進行方圖紙筑會審結，形牢成《圖紙益會審產記錄》；2、《圖紙會箱審記錄》需要細廊化會審勿內容；3、對竄于圖饞紙會費審中腎提出忍的問康題，哄由設墊計部否門聯(lián)仿系設酸計單齊位進稼行修爹改圖紙審乳核指引獸說明－安全畢性，如非結構體綠系的安么全性能悠；避免宋工程質爸量事故疊。－功用能性納，如液各專忘業(yè)設怒備或尾系統(tǒng)繪的有犯關參出數(shù)，催對于紅功能獄的影痕響程咐度，綿防止譯功能角缺陷族的性樣能；假避免依設計乞導致少的質代量問笨題。－經濟溫性，結林構體系拜或專業(yè)味設備體納系的經過濟性能知；性價古比分析牛。－可碧操作遍性，隆是否惱有利野于組邀織施勸工，亂保證閥施工罵質量氏，規(guī)巧避施諷工質什量問擊題。?《結構蠟圖設捕計審親查指競引》；?《給排水糟圖設計換審查指幣引》；?《電氣圖冶設計審縣查指引》；?《燃氣圖冬設計審常查指引》；?《采暖通珍風圖設紡計審查照指引》。工程管量理關鍵療點3：明晰建妹造標準壁做法20工程樣管理乎關鍵侄點3：明晰膠建造往標準郊做法20明確白做法工程管梨理關鍵鏡點4：技術及管理妹的4化20工程汽管理宵關鍵諒點5：規(guī)范透采購怒過程卡驗收柴監(jiān)控晶確保迫采購材料設引備質量20材料樣