房地產(chǎn)項目營銷策劃方案二

2023/5/261勁華項目營銷策劃方案2023/5/262一、項目要點分析二、項目整體定位三、招商策略構(gòu)想四、營銷策略構(gòu)想五、推廣策略建議六、項目小組結(jié)構(gòu)2023/5/263

前言

目前的地產(chǎn)行業(yè)市場是一個越來越規(guī)范的市場，而項目營銷也是一個越來越專業(yè)，越來越細(xì)化的過程。工業(yè)地產(chǎn)與傳統(tǒng)消費型地產(chǎn)有著本質(zhì)的區(qū)別

只有打破常規(guī)！才能改變項目現(xiàn)狀！

這個道理大家都知道，但是如何打破？無疑是擺在勁華企業(yè)及我們面前的重要課題，值得花時間和精力研究！2023/5/264一、項目要點分析

1、簡析項目總用地面積：約64.57畝用地性質(zhì)為：工業(yè)用地項目位置：南臨昆石高速，北、西北邊臨普小公路，地形西高東低?？偨ㄖ娣e：60127.6㎡10棟為自持1-9棟可租、售面積49971.84㎡露臺可改造使用用面積：1840.32㎡項目物業(yè)：二手房

②③④⑤⑥⑦⑧⑨⑩①2023/5/2652、項目重要問題，主要為營銷推廣中需要注意的

問題內(nèi)容項目主要設(shè)計排水為生活廢水項目主要設(shè)計固體廢棄物為生活垃圾項目辦公、商業(yè)最大用水量為69.5m3/h，371m3/d項目排污總水量為約388m3/d項目設(shè)計總用電負(fù)荷為5977KW備注：消防設(shè)備、安?？刂剖摇⑼ㄐ艡C房、應(yīng)急照明、電梯、生活水泵等用電為一級負(fù)荷，其余為三級負(fù)荷。一級負(fù)荷用戶應(yīng)由兩個電源組成，能承擔(dān)本用戶的全部一級負(fù)荷設(shè)備的供電。如（1）發(fā)生任何一種故障時，兩個電源的任何部分應(yīng)不致同時受到損壞；（2）發(fā)生任何一種故障且保護裝置正常時，有一個電源不中斷供電。）2023/5/2663、開發(fā)商收益簡析抵押融資物業(yè)銷售招商出租開發(fā)商銀行、金融公司誠意金終端商戶產(chǎn)權(quán)人物業(yè)管理蓄客商戶入駐商戶2023/5/2671、我們共同的課題：思考1：做生意，就是做局。如何布這個局，是幫助項目成功盈利的關(guān)鍵！最有潛力的核心業(yè)態(tài)是什么？哪些是我們要花大力氣打造的？從哪里入手挖掘拉動項目快速營銷的獨特賣點（USB）？二、項目整體定位2023/5/268

思考2：兵馬未動，策略先行，贏在起跑線上！

品牌、產(chǎn)品、市場這三大策略?！奥肪€對了，市場就有，產(chǎn)品對了，消費就有”路線就是我們說的策略。策略清晰、定位正確，后面的系列營銷進程才可能順暢。2023/5/269

凡戰(zhàn)者，以正合，以奇勝。

善戰(zhàn)者，先勝而后戰(zhàn)！

2023/5/2610

核心問題：

1、項目如何定位，適合的經(jīng)營業(yè)態(tài)是什么？

2、項目整體如何規(guī)劃、布局？2023/5/2611成果項目定位導(dǎo)向2023/5/2612

項目的定位說明；

根據(jù)6月16日至6月30日的走訪調(diào)查資料匯總分析，以及雙方7月4日的工作溝通、提報。

建議項目整體定位：加工/展示/銷售三位一體的產(chǎn)業(yè)集群。

2023/5/2613表現(xiàn)形式；物業(yè)；經(jīng)營；1、住宿公寓1、專業(yè)化2、辦公2、集中化3、主題市場3、地區(qū)化4、加工生產(chǎn)及配送4、網(wǎng)絡(luò)化

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通過業(yè)態(tài)選擇—業(yè)態(tài)落位的過程，兼顧推廣、招商、銷售、運營、成本等多方面因素建議項目定位為：食品生產(chǎn)、加工、配送這個業(yè)種是當(dāng)前區(qū)域市場的空白點。我們就對食品相關(guān)業(yè)種進行梳理：

業(yè)態(tài)定位目前勁華董事會決定以食品為主定位來招商，2023/5/2615目前云南注冊的食品相關(guān)企業(yè)；31家食品添加劑生產(chǎn)企業(yè)4766家食品生產(chǎn)加工企業(yè)285家食品相關(guān)產(chǎn)品生產(chǎn)企業(yè)13295家食品生產(chǎn)加工小作坊2023/5/2616

業(yè)態(tài)可分為；

原料加工、半成品加工、食品制造、食品檢測、設(shè)計包裝、食品倉儲、運輸、食品批發(fā)等八個產(chǎn)業(yè)鏈條。2023/5/2617業(yè)態(tài)類型又約分為三十七小類；食品飲料加工設(shè)備、儲運設(shè)備、食品包裝、粗加工水產(chǎn)品、飲料加工、水果加工、淀粉、堅果類、調(diào)味品、添加劑、咖啡豆、可可、方便食品、休閑食品、保健食品、罐頭食品、蜜制品、軟飲料食品、蔬菜制品、乳制品、沖飲品、糖類、豆制品、焙烤制品、生鮮禽蛋、米面類、糧油肉類、肉制品、生鮮蔬菜、生鮮水果、鮮活水產(chǎn)品、茶葉、酒類、蛋制品、食用菌、禽類、食品飲料代理加盟等2023/5/2618

食品種類分為四大品類；

普通食品、無公害食品、綠色食品、有機食品。2023/5/2619其中原料、產(chǎn)品加工制造、包裝等統(tǒng)稱為上游產(chǎn)業(yè)鏈：運輸、物流、分配、批發(fā)稱為下游產(chǎn)業(yè)鏈。2023/5/2620人潮（經(jīng)營人群和消費客流量）是項目營銷、發(fā)展的基礎(chǔ)，怎樣吸引人潮，是總體定位必須優(yōu)先考慮的問題是項目最高決策層必須要認(rèn)真面對的課題，否則容易出現(xiàn)經(jīng)營商家不穩(wěn)定，面臨2次招商帶來的麻煩。202棍3/5謀/521業(yè)態(tài)規(guī)和劃構(gòu)想炊：我們第暫時鳥劃分4個區(qū)域回分別為構(gòu)：A區(qū)域：1-萌4棟B區(qū)域禁：8-9棟C區(qū)域扣：5-7棟D區(qū)域：10棟（業(yè)態(tài)分位區(qū)方案苗另行提觸交）C區(qū)域D區(qū)域B區(qū)域A區(qū)域20板23掃/5奇/52268夏.7克5%14俗.3驅(qū)6%10棟16.傻89%2-減6層1層分析本你案的指賄標(biāo)數(shù)據(jù)泰我們發(fā)獵現(xiàn)2樓以嶺上的句物業(yè)顯然是濱整個項擠目營銷垮非常重粒要的部印分，決定執(zhí)著項章目50%以上的甘營銷和武收益成恢果營銷和收益50%20垮23票/5根/523操作時1層暫時起壓倉持既有，進袍行意向麻性、定答制式營各銷注意鞭考慮2層的中眾性物業(yè)辜形態(tài)，6層的耽特殊相情況?。锻_改魂造）握，要在價窩格和營流銷手段嫁方面有霉所區(qū)別種。從而保坐證利潤棉最大化挖。整體盜物業(yè)蛛劃分顧貨包逃，分期、斷分批推禮廣招商姑。20備23怕/5殃/524

名稱

物業(yè)形態(tài)

業(yè)態(tài)屬性

功能目的

1F“風(fēng)味餐飲”、“品牌食品”，服務(wù)機構(gòu)批發(fā)、零售、服務(wù)下游產(chǎn)業(yè)鏈社區(qū)型街區(qū)商業(yè)，吸引消費人群，形成商業(yè)氛圍

2-6F食品加工生產(chǎn)企業(yè)、相關(guān)配套及其它輕加工企業(yè)集生產(chǎn)、加工、展示、銷售、配送為一體上游產(chǎn)業(yè)鏈產(chǎn)業(yè)聚集經(jīng)營、相融共贏，形成總店經(jīng)濟效應(yīng)

備注其他補充業(yè)種，如；大眾食堂等6層以上考慮做為宿舍

項目配套服務(wù)體現(xiàn)增值服務(wù)綜合功能提升項目物業(yè)價值。以分區(qū)構(gòu)經(jīng)營的難思路規(guī)務(wù)劃圖表20束23赴/5白/525三、招日商策略輕構(gòu)想20臭23趙/5梨/526客層辟定位綜合來五看，項匹目的經(jīng)顛營人群薄可分為爆兩大類膀：一種葉是生產(chǎn)處加工企業(yè)陜或廠家直柜營店，大型綜處合品牌縮慧代理商，對物汗業(yè)的太需求驅(qū)量大虎，要渠求不盜高，除了籃滿足注生產(chǎn)郵經(jīng)營移用房盡外，聽還要辣滿足展示、鴿銷售、擺倉儲、綢辦公、撇員工住作宿等，屬長暮期性號高價逼值人化群，內(nèi)有帶漆動作染用。可作為稿項目主忍力業(yè)態(tài)涌，需求面象積500啄-20侍00平方呆米及爭以上遍。20鄭23桐/5今/527第二虎種是惑普通迷代理直商和酒經(jīng)銷智商。對物儀業(yè)的租需求秘量一擾般，棕要求芽高，蠻以小肺面積騾為主畢，一房守多用澇，對某物業(yè)睡去化翠貢獻低小，屬單灣體經(jīng)催營，紙對價喪格敏漲感，殺是項殼目次膚主力柏業(yè)態(tài)并。物業(yè)岔需求滋面積公：50橡—3首00平方米旱左右。20容23暖/5臉/528其它生采活、服叢務(wù)配套術(shù)業(yè)態(tài)?？瘜ξ飿I(yè)棚要求不紹高，屬低比循例業(yè)態(tài)勺，對聚糕集商業(yè)旺及消費課人氣有扇幫助，對物蠻業(yè)去鳴化貢泰獻一侄般，興屬服董務(wù)型駝業(yè)種府。物業(yè)需鑰求面積誰：50攀0—燭10宜00平方米執(zhí)及以上滴。20質(zhì)23襲/5民/529投資史型客營層，獵對物幣業(yè)去恨化貢厚獻大喚，對項關(guān)目綜袋合形艇態(tài)要熱求高待，是朱高現(xiàn)探金流終人群昨。20勢23第/5籌/530企業(yè)類戲型：社傷區(qū)生活罷服務(wù)企業(yè)規(guī)虧模：1-脆8人形式：驅(qū)餐飲、接快遞、槽診所、賓洗衣店襲等企業(yè)類理型：省楚級名優(yōu)捉食品、豈及其它領(lǐng)企業(yè)。企業(yè)群規(guī)模昂：30-花200人形式：蕉直營店修、總部怖基地、核心節(jié)客戶重要噴客戶次要聯(lián)客戶企業(yè)類覆型：一斬般食品妻企業(yè)企業(yè)規(guī)餅?zāi)＃?-刻10人形式：圓加工、鳴批發(fā)、折零售門海店企業(yè)類姓型：地撞方名優(yōu)驢特色食草品企業(yè)規(guī)瘦模：10-界100人形式：憐總店、流分公司秘、辦事扒處、配解送、隨倉儲一般診客戶目標(biāo)題客戶慮類型眼簡介202讀3/5前/531綜合恭來看刷，根夏據(jù)目營標(biāo)客裙層的截性質(zhì)許，建議先腳產(chǎn)加工夢企業(yè)、技后招銷企售代理誘商，形成仙經(jīng)營裝的人叨氣和潛商業(yè)臘氛圍丹，吸捷引消攏費人悼群，20似23絡(luò)/5痕/532招商刪方式吵：在實各際市火場操數(shù)作中絮，建追議采剖取三喪權(quán)分桑離的稍模式書為主導(dǎo)，所有邊權(quán)屬于動投資者房誠、經(jīng)營屋權(quán)由管秩理公司涼掌控、還入場經(jīng)偵營商家博擁有使峰用權(quán)，溝將物業(yè)閃劃分為紗多個產(chǎn)原權(quán)進行掩招商、塌銷售。最大敲程度續(xù)實現(xiàn)貢物業(yè)熄的整蝦體價不值，監(jiān)使單抵個物形業(yè)獲女得較牌高的都市場配租金勁與銷桿售價仆值的側(cè)增長隨空間揉。202筐3/5叨/533招商久模式富定位冶；懂以產(chǎn)機業(yè)為遣導(dǎo)向驢，工濫業(yè)帶塔動商污業(yè)①定向招德商：依芹據(jù)項目規(guī)的業(yè)態(tài)魂規(guī)劃，安排傭具體送人員孤重點肯落實門適合女項目奔主力慕業(yè)態(tài)姿定位渠的客森戶源亭，量身定衡做招商衡規(guī)劃。②以商招素商：利鴿用主力薄業(yè)態(tài)在績其行業(yè)概的影響鉗力，擴大宣耳傳，以誤吸引更廊多目標(biāo)互商家。③廣告招砍商：通揚過各種竟媒體宣開傳和推劉廣活動膏，制造扶題材，擴大故項目存的影與響，咽吸引秀目標(biāo)斃客戶昏注意床力，卡促進亮招商俘。20催23負(fù)/5胡/534④招商陽會：尖邀請拌政府厚相關(guān)靠職能革局的抄領(lǐng)導(dǎo)萌，有影響拒的媒體抄記者參戒加，企述業(yè)領(lǐng)導(dǎo)⑤關(guān)系招標(biāo)商：行筆業(yè)協(xié)會聯(lián)公關(guān)，千客戶介攤紹⑥示范招找商：從超行業(yè)領(lǐng)小袖企業(yè)惜入手，駝帶動上訂下游的研商家。⑦特定社閣會群體旺：投資己階層營割銷。⑧補位招佛商：在實舉際工作項中，發(fā)京現(xiàn)某個獸業(yè)態(tài)對判項目有公共性，對規(guī)劃劈燕進行靈逝活調(diào)整拐。20書23濤/5嚇/535其它需方式雕：新聞事勾件、挪地產(chǎn)交為流、博勿覽會、發(fā)布會趙、節(jié)日抱促銷招浴商、趟派發(fā)DM單等招商蔽與銷頸售同究時進層行，旨以招停商帶昨動銷妹售、貢以銷令售促儲進招紋商20副23驚/5住/536招商渠撥道圖；政府部撤門的政淋策支持禮，行業(yè)褲協(xié)會的逝資源優(yōu)編勢是項吹目傳怪播與批招商既的重豬要前午提,行業(yè)協(xié)職會項目網(wǎng)絡(luò)代理稍公司廣告乘媒體行業(yè)普展會地州產(chǎn)品產(chǎn)杏地政府行業(yè)精萍英PR活動不同類型、區(qū)域的客群對應(yīng)需求不同，本案招商范圍要上升到全省范疇。20續(xù)23老/5險/537要點田：形成“以商軍養(yǎng)園，萬以園促穩(wěn)商”攝的可持領(lǐng)續(xù)發(fā)展覺模式。（放水養(yǎng)蛛魚、先聲做人氣階，再做優(yōu)生意、快速利去化、立回籠資富金。）不管膏處在表項目望營銷橋推廣盆的哪皆個階迫段，可都要活考慮章業(yè)態(tài)的延伸絨的問般題，目的孔；為霉進一彼步提喬升物險業(yè)價遣值預(yù)屯留下純擴展刻的空喘間。20脊23陣/5鵝/538基本君原則盤：保持斧和政回府部滔門、捕行業(yè)另協(xié)會牌、行嫁業(yè)龍者頭企述業(yè)、以及金網(wǎng)融機構(gòu)怖等組織憲的良好銀溝通。以便襯及時愛掌握灣政府竄政策載變動澡、行閱業(yè)發(fā)貧展動輩態(tài)、企業(yè)的膏需求，襯金融和壟資本市忘場的波學(xué)動，以保障蹤蝶項目營盆銷工作秩能夠順時利完成珍，快速調(diào)有效妄的吸睜引企截業(yè)等傍經(jīng)營豬人群哀進駐貿(mào)。202伸3/5騾/539結(jié)論；營銷抖要從朱產(chǎn)品嚷開始謹(jǐn)，招此商要燦從定細(xì)位做碌起定位不枝明晰會敗出現(xiàn)招陶商方向政混亂招商鐮人員烘執(zhí)行媽力分歇散、咽市場訴需求女不明桶了無法皮形成華產(chǎn)業(yè)乖聚集畏經(jīng)營哈效應(yīng)搏，最甘重要浸的是清會增加姻招商奧難度紋，嚴(yán)重珍制約儲銷售朱速度別和質(zhì)愉量。20客23緊/5硬/540四、營歇銷策略誦構(gòu)想營銷方葵式解析價格策捧略預(yù)期賞收益營銷武節(jié)奏客戶檔枯案建立202叛3/5盈/541開發(fā)企慢業(yè)經(jīng)紀(jì)公電司產(chǎn)品院滯銷挺、如戲何成腐功招義商銷俘售20坐23這/5薄/542營銷柱戰(zhàn)略鹽綱要補強政項目經(jīng)軟件服環(huán)境嗓，支嘗撐總店經(jīng)內(nèi)濟定位確定營版銷戰(zhàn)略階原則：“拋吸磚引朽玉，范強勢談出擊嶼，品匪牌導(dǎo)料向”前期充串分鋪墊拍、造勢典、蓄積群客戶害展示營葉銷引導(dǎo)掀目標(biāo)烘人群僵不斷權(quán)制造撓“興佛奮點埋”，假持續(xù)豆?fàn)I銷20瓶23餐/5既/543四個侍重點挖戰(zhàn)略：一：整合區(qū)竄域資源，形米成項途目在宣區(qū)域佳的形它象美扒譽度件，建蒜立區(qū)螺域形攀象總項概念諸和企章業(yè)對區(qū)域的認(rèn)同役感，借區(qū)域李驅(qū)動項目艇。二：優(yōu)軋先引進知名兼品牌蒙企業(yè)妄和上濁游龍自頭企喂業(yè)，提升列項目向生心力鏡，由企柏業(yè)品牌抓增值演緞變?yōu)轫棽啬慨a(chǎn)品楚增值。三：借苗助發(fā)展志商實力旨，為項瞇目提高膨認(rèn)可度沿，在區(qū)紐奉域營銷甲階段，賣塑造瞎在區(qū)域筒經(jīng)濟的領(lǐng)跑者改地位四：項席目形象燈定位切袖合目標(biāo)暫客戶群退體心理燈需求與型區(qū)域資尼源20坑23刷/5迫/544消費需求業(yè)態(tài)清晰定位精準(zhǔn)項目名稱經(jīng)營差異化個性鮮明廣告口號業(yè)態(tài)壁壘業(yè)態(tài)延伸發(fā)展目標(biāo)識別系統(tǒng)競爭態(tài)勢利益點清晰成功營銷項目益成功池營銷超具備緩的前便提和敵基礎(chǔ)晉條件：各階段之間的關(guān)系定位規(guī)劃方案實施與保障提供內(nèi)容整合營銷推廣方案反饋修正提供指導(dǎo)提供依據(jù)20桶23價/5襪/5451、營擔(dān)銷方茅式解桌析返租策脂略：投資的者在孟買下若物業(yè)晃后回廚租給召發(fā)展退商，欄返租好期限完有5年—15年、或超更長。抗我們建林議5—感10年。以租舒代售漆策略：先租賃時，待租欲金總額傲達到總器價、某講一比例鉗時、X年時，棉產(chǎn)權(quán)歸旗商戶，罩若中途丘租賃中零止，產(chǎn)得權(quán)歸發(fā)葉展商。保租策努略：首期漏款無罪需全令額支半付，商只需坦支付邀首期棵款的籮一部癢分女，然嘗后委奸托給嫩發(fā)展叛商經(jīng)恰營3-5年，將碰租金用核于抵扣沉買家余胸下未付騙的購房味首期款及，到期膜后返給穴買家自招行經(jīng)營權(quán)。20柔23闖/5雷/546以上紡策略逝根據(jù)鮮實際乎情況汁調(diào)整姿使用帶租約完銷售策秩略：先招商柄并經(jīng)營昌一段時返間后，賴連租約屋一起對缸外銷售暈。升值、興回購策頑略：承諾若叫干年后飯物業(yè)將治升值多槳少，如山未達到導(dǎo)則補償槐差價?；蛘呒m“返箏租”較到期啄后，火可以拋選擇材要求紛開發(fā)灶商回論購。分期付悶款、減途免租期怖策略：在一樹定期限見內(nèi)允許撥投資者行分期分畜次付清斥，或者先秒行租賃叮，一定虧期限內(nèi)泰購買，合則減免但租期內(nèi)蘆的租金液沖抵房姐款20岸23滴/5艱/5472、價格艦策略假設(shè)均宴價租金秘推演銷售價封格推演返祖金等額與市牽場租價額、銷售寸價之間亂的關(guān)系客戶槐預(yù)期多心理嚴(yán)定價巾策略譽：實際開盤價懼格低于蓬客戶心炎理預(yù)期拼價格就會柱造成正客戶搶購現(xiàn)象。20忍23等/5步/548假設(shè)銷澇售均價800煌0元/㎡假設(shè)濫銷售根均價600秀0元/㎡假設(shè)銷盞售均價450旺0元/㎡假設(shè)銷獲售均價550褲0元/㎡我們采停用假設(shè)腥定價法噴來推演泥價格模銅型假定銷腦售均價20修23罩/5矮/549銷售價元∕㎡回收成本年限每年回收成本月租價8000元∕㎡5年1600元133.33元∕㎡8000元∕㎡10年800元66.66元∕㎡8000元∕㎡15年533.33元44.44元∕㎡8000元∕㎡20年400元33.33元∕㎡8000元∕㎡50年160元13.33元∕㎡計算方爸式：銷絹售價÷年數(shù)÷1渣2月=月租金以銷售家均價800呆0元∕傷㎡推演場出月描租金促價格租價推紅演20鬼23澡/5典/550計算代方式戒：銷隨售價÷年數(shù)÷12月=月租金以銷售阻均價600他0元∕躁㎡推演吹月租稱金價堆格銷售價元∕㎡回收成本年限每年回收成本月租價6000元∕㎡5年1200元100元∕㎡6000元∕㎡10年600元50元∕㎡6000元∕㎡15年400元33.33元∕㎡6000元∕㎡20年300元25元∕㎡6000元∕㎡50年120元10元∕㎡20幣23殲/5洞/551銷售價元∕㎡回收成本年限每年回收月租價4500元∕㎡5年900元75元∕㎡4500元∕㎡10年450元37.5元∕㎡4500元∕㎡15年300元25元∕㎡4500元∕㎡20年225元18.75元∕㎡4500元∕㎡50年90元7.5元∕㎡計算方辦式：銷擴售價÷年數(shù)÷1溜2月=月租金以銷乞售均戒價450勇0元∕㎡推演出另月租金進價格202王3/5咱/552銷售價元∕㎡回收成本年限每年回收月租價5500元∕㎡5年1100元91.66元∕㎡5500元∕㎡10年550元45.83元∕㎡5500元∕㎡15年366.66元30.55元∕㎡5500元∕㎡20年275元22.91元∕㎡5500元∕㎡50年110元9.16元∕㎡計算方干式：銷肆售價÷年數(shù)÷12月=月租嘩金以銷售截均價550澆0元∕㎡推演隨出月智租金鳥價格√20傍23幣/5扭/553假設(shè)銷售均價5年回收成本10年回收成本15年回收成本20年回收成本4500元∕㎡75元∕㎡∕月37.5元∕㎡∕月25元∕㎡∕月18.75元∕㎡∕月5500元∕㎡91.66元∕㎡∕月45.83元∕㎡∕月30.55元∕㎡∕月22.91元∕㎡∕月6000元∕㎡100元∕㎡∕月50元∕㎡∕月33.33元∕㎡∕月25元∕㎡∕月8000元∕㎡133.33元∕㎡∕月66.66元∕㎡∕月44.44元∕㎡∕月33.33元∕㎡∕月備注：從表中可以看出返租、月租金、市場價格、銷售價格的密切關(guān)系綜合以襖上推演讀結(jié)果202疊3/5拘/554銷售籠均價神推演舉例說棵明樓層銷欺售價格膊推演表20油23肌/5厭/555假設(shè)開發(fā)輕商心絮里預(yù)齊期價絲式格為60腥00元/㎡舉例誕租金更價格棍（33.碌33元/月/㎡、44岔.4常5元/月/㎡）A如果塊返租濃策略5年開發(fā)商予預(yù)期心鄭理價+（返但租年搶份×每年×租金虜元/月/㎡）=市場孫銷售坡單價60讀00元/澤㎡繭+（5年×12月×3牢3.3犁3元/月/㎡）=80融00元/㎡B如果有返租10年開發(fā)君商預(yù)阿期心鄉(xiāng)豐理價+（返好租年柏份×每年×租金元/月/㎡）=市場銷椒售單價60御00元/競㎡+（10年×12月×4歉4.4鬼5元/月/㎡）=11班33赤4元/㎡舉例匙說明202稻3/5放/556樓層 參考均價（元/㎡

）參考售價1（元/㎡

）參考售價2（元/㎡

）參考售價3（元/㎡

）6層

60006500648055805層

60004500418040804層

60004500398041803層

60004500486043802層60009500680056801層6000100001180012800b、樓層悉銷售價拆格推演輕表銷售委價格刃和市跨場租睜金的譽高低茄有關(guān)待，并燙不是潔憑空喝定價60趟00元/朗㎡的價兇格不傷符合厚市場股價值摧體系得，讓危物業(yè)淹沒有塘溢價賄空間表一：以60突00元/㎡推演20們23監(jiān)/5藍(lán)/557樓層 參考均價（元/㎡

）參考售價1（元/㎡

）參考售價2（元/㎡

）參考售價3（元/㎡

）6層

80007800718067805層

80007000728066804層

80007500748068803層

80007500768069802層80009500786078801層8000100001180012800表二租：以80扶00元/㎡推演80蹲00元/柿㎡的價鴉格不賞符合縫市場板價格腔體系栗，營惜銷難帳度大20博23逢/5軌/558樓層 參考均價（元/㎡

）參考售價1（元/㎡

）參考售價2（元/㎡

）參考售價3（元/㎡

）6層

45004238408041805層

45004080368040804層45004180378041803層45004280388041802層45005500398039801層45009000118009800表三：以450計0元/㎡推演45欄00元/㎡的價陳格低功不符努合市痰場價變格體談系，廚達不割到預(yù)嘆期收姐益202忽3/5鳥/559樓層 參考均價（元/㎡

）參考售價1（元/㎡

）參考售價2（元/㎡

）參考售價3（元/㎡

）6層

55005380468041805層

55005080478043804層55005180480045803層55005800528046802層55006800518048001層55008800980010800表四禿：以55夢00元/㎡推演55鵲00元/㎡的價濕格符扯合市淘場價鳥值體健系，秘建議霸采用蓄價202雹3/5棋/560返租重中點：在返租啟過程中碼要考慮睡收租額醫(yī)與返租儲金額成驚正比因為本臭項目很聰多情況梁未定，飄我們?yōu)閾芰吮阌诠S計算和飾具有代撿表性，皇就先設(shè)針定以下袖條件：銷售均熔價80車00元∕曠㎡化，銷蝴售面纖積:499懲71.述84㎡，假嫩設(shè)返婆租5-1樣0年的策捉略執(zhí)行期，10數(shù)0%銷售。從表腿中可遍以看尖出返溉租與現(xiàn)租金擠的密叛切關(guān)步系，挎如果明租金勤與返被租不羽成正腦比就遭會造襪成虧扁損返祖木金額辜與市欺場租慈價、差銷售勝價之陶間的陡關(guān)系202檢3/5被/561開發(fā)商每年返款金額表（備注:項目總價=銷售均價8000元∕㎡×銷售面積49971.84㎡

）1至10年返租比率返款金額（萬元）（備注）每月每㎡租金第1年6%2398.6440元∕㎡第2年7%2798.4246.66元∕㎡第3年8%3198.1953.33元∕㎡第4年9%3597.9760元∕㎡第5年10%3997.7466.66元∕㎡第6年10%3997.7466.66元∕㎡第7年10%3997.7466.66元∕㎡第8年10%3997.7466.66元∕㎡第9年10%3997.7466.66元∕㎡第10年10%3997.7466.66元∕㎡返租金熟額=項目裝總價×返租醬比率202滔3/5撇/5623、預(yù)探期收具益銷售收益（滿售）面積49971.84㎡（數(shù)計均是假設(shè)）假設(shè)銷售總價（按8000元∕㎡）3.997億元假設(shè)銷售總價（按6000元∕㎡）2.998億元銷售覆預(yù)期瀉收益總面積×單價=總收益202遵3/5行/563招商收益（滿租）面積49971.84㎡均價44.45元/月/㎡

每年租金0.2666億元5年合計：1.33億元備注：較接近市場的租金價44.45元/月/㎡

5年租金=月租×12月×5年×總面誘積招商杰預(yù)期別收益5年預(yù)期餡招商收汽益A、44.飲45元/月/㎡202蘇3/5斧/564B、33潮.3賞3元/月/㎡5年預(yù)期碎招商收架益招商收益（滿租）面積49971.84㎡均價33.33元/月/㎡

每年租金0.1998億元5年合計0.999億元備注：較接近市場的租金價33.33元/月/㎡

5年租金=月租×1今2月×5年×總面積202患3/5錢/5651、客戶預(yù)期收益計算按8000∕㎡物業(yè)情況單個廠房面積493.52㎡單價8000元∕㎡一年6%返租236889.6元二年7%返租276371.2元三年8%返租315852.8元四年9%返租355334.4元五年10%返租394816元6-10年10%返租金額1974080元總價3948160元前五年返租金總額1579264元第1年—第10年返租金額3553344元前10年已經(jīng)回收90%3553344元未收回10%即394816元即第11年10%即可收回成本，即3948160元（注：第六年到第十年沒有租金遞增，實際10年可收回投資成本）客戶預(yù)況期收益按98型7.徑04倍㎡單層分和隔2個產(chǎn)帥權(quán)則咐單個特廠房軋面積玻是493具.52尤㎡20長23倡/5際/5662、客戶預(yù)期收益計算按6000∕㎡物業(yè)情況單個廠房面積493.52㎡單價6000元∕㎡第一年6%返租177667.2元第二年7%返租207278.4元第三年8%返租236889.6元第四年9%返租266500.8元第五年10%返租296112元第6-10年10%返租金額1480560元總價2961120元前五年返租金總額1184448元第1年—第10年返租金總額2665008元前10年已經(jīng)收回90%2665008元未收回10%即296112元即第11年10%即可收回成本，即296112元（注：第六年到第十年沒有租金遞增，實際10年可收回投資成本）20棕23唱/5葛/567預(yù)期收裂益=招商跪收益+銷售收潤益按銷盡價80俊00元/㎡4.99副70規(guī)億元=0.99潑93古億元+3.997董7億元（租件價均紙按33途.3柔3元/月/㎡）按銷價600垃0元/㎡3.997橫6億元=0.99洲93瀉億元+棍2.99陡83炭億元（租價借均按33.脂33元/月/㎡）代理魔商預(yù)半期收績益（10章0%滿銷售100捏%滿足廳）招商10溜6萬銷售代左理600萬元開發(fā)商椒預(yù)期收份益202釋3/5鬼/568（從簽臥訂合同桌之日）整個營吧銷周期疏劃分；貓根據(jù)具圓體情況握再做調(diào)暮整?；I備期仰：蹤蝶兩個雨月形象下導(dǎo)入埋：童大約證為兩表個月喪。認(rèn)籌昏蓄水薦期：那大彼約為銜六個跡月。開盤強沉銷期：屯大約上為六個股月。持續(xù)熱套銷/尾盤期押：總大約為家四個月挪及以上孕。4、營銷羊節(jié)奏：202棉3/5瞧/569A、工勝作要內(nèi)點：預(yù)熱城期―項目預(yù)踩熱期招投商簽約北，內(nèi)部過認(rèn)購工常作流程括及執(zhí)行唉要點止；強銷期―營銷殃工作順流程柄及執(zhí)誓行要寶點衰；持續(xù)期―營銷占工作怠流程省及執(zhí)迅行要董點。執(zhí)行械修正往來文劃件：《項目招故商銷售勉情況總鄙結(jié)》《項目群策劃潑執(zhí)行錄修正執(zhí)方案》內(nèi)容：謙根據(jù)招如商銷售曠狀況和我市場動選向的反廳饋，適闖時調(diào)整泥營銷計青劃。置業(yè)壤手冊中心內(nèi)就容：根云據(jù)項目貧優(yōu)勢編扎選的租數(shù)賃購房控須知、理各階段爺項目業(yè)舉態(tài)賣點宅的序列晚。202國3/5容/570項目盒運作寬組的斑確定人員的乳到位項目入鹽市效益分循析盈利模門式營銷構(gòu)改架、物略料定位入市確認(rèn)獨執(zhí)行B、工物作計創(chuàng)劃作福業(yè)表招商方熄案確認(rèn)推廣步關(guān)奏制定招商短費用臥投入租、株售節(jié)瘡點控患制招商、特營銷執(zhí)豎行方案嫌動態(tài)榮調(diào)整營銷強猜力執(zhí)行后期服票務(wù)工作綜合資證源分析兼提煉項目累發(fā)展陜模式市場定刻位及業(yè)蘋態(tài)方案行業(yè)陰環(huán)境恨分析市場競嶺爭環(huán)境倉分析目標(biāo)芽消費部群環(huán)寒境分漫析20曾23詳/5吳/571定位階段（籌備期）招商人員進駐，招商策略制定、招商方案確定、招商資源配置、銷售方案制定入市階段（形象導(dǎo)入）客戶資源搜集整理、團購方案制定，策劃推廣計劃、項目VI設(shè)計、項目包裝、宣傳品設(shè)計、成交流程設(shè)計執(zhí)行開盤階段（蓄水期）全程和階段性策劃案制定和項目開盤執(zhí)行、案場招商、銷售執(zhí)行、客戶資源搜集整理持續(xù)旺銷階段（強銷期）后續(xù)方案調(diào)整、政府機構(gòu)對接、金融服務(wù)引進、配套服務(wù)規(guī)劃、企業(yè)注冊輔助等等。收盤階段（尾盤期）后期客戶服務(wù)、解決滯銷、尾盤、入伙、開業(yè)C、工作典計劃作千業(yè)成果嫂表現(xiàn)202間3/5姑/572D、午市場悔測試根據(jù)房統(tǒng)地產(chǎn)市咱場交易梁的一般擺規(guī)律，逃房地產(chǎn)丑通常有仙三個黃金銷鐘售周期：4-以5月、9-1助0月，12月-次年1月中下看旬。其他時落間通常郵為房產(chǎn)追銷售的泰淡季。粱因此，耳在整個艷房地產(chǎn)咽開發(fā)的窗營銷部以署方面準(zhǔn)通常在腦淡季進賊行營銷舅籌備、線推廣和墊客戶積請累工作厘，在旺劃季進行丈房地產(chǎn)威的集中蜻銷售，附解決房板源去化副問題。20悼23偶/5鈴/573項目現(xiàn)唉場體驗、妥推介說救明會等各種市千場、各躁工業(yè)園銷區(qū)、各憲種展示推會、等想派發(fā)DM單上面度直接細(xì)與商家擠溝通，形嗽成點世對點啊的營繼銷20四23胡/5葡/574預(yù)計：初步加將招月商期查間定掛位2年，招桃商過漂程有戰(zhàn)購買延的客判戶就橫直接節(jié)銷售話，第凝一年弦完成脆整體愉招商傷的30%，第二煤年上著半年母完成躲整體縣招商僑的20%，下半妙年完成20攝%，兩年共計使完成悅招商嬌的70%，另外30%自持可（和材投資童客）鴉。202少3/5得/575我們會警建立一劣套完善帳的客戶索檔案對每個昂客戶實拴行動態(tài)耕管理。保障招商工作的愉順利推儲進為銷售工作晉提供古支撐為后期辯服務(wù)打臣好基礎(chǔ)卷。5、客戶檔板案建立痕歸類：20跟23鈔/5北/576項目遇的定價策援略是整案扶的靈拒魂，我鳥們根酸據(jù)不伐同的昂時間炎節(jié)點膜制定槽相應(yīng)鴿的營銷肺策略在項目野入市前兵，根據(jù)陷項目特端點，對忍項目進嚴(yán)行合理的徑有計劃的銷控，控龍制項滿目招齡商、吹銷售哄走勢宣。對1層（包括掌價格、殲面積等殿）進行速合理銷控，讓產(chǎn)品價觀值最大獲化，提升攤項目實祥收均價冒。2-6層物歉業(yè)，瞇在招千商過搭程中沸采用類擠壓柔、劃覺分區(qū)簡域發(fā)即售，餐保證化價格釘基礎(chǔ)悲上，格保證爺其租糠售率河。營銷期迎望值過蛾高會影抱響銷飲售周斧期甚救至讓售整個芹物業(yè)盯滯銷畏，增恒加項案目風(fēng)范險。而我們窮所采用合理的糧價格入該市會帶來努項目旺繪銷局面?？偨Y(jié)：20播23筍/5給/577整合營佛銷推廣茫（IMC廁)模型整合贊和實敢施營賢銷推狡廣策庭略，夠監(jiān)督棒、評倒估和體控制角整合往營銷蝴推廣蔬方案營銷珍推廣確對目希標(biāo)受還眾的影響力；從了解峰到行動營銷目標(biāo)營銷營銷策略制定整合營銷推廣方案推廣方案分析銷售形勢分析營銷規(guī)劃研究預(yù)算決策銷售促進銷售促進目標(biāo)銷售促進策略公共宣傳公共關(guān)系公共宣傳公共目標(biāo)公共宣傳公共策略人員銷售人員銷售策略人員沉銷售盼目標(biāo)廣告媒體策略訊息策略廣告目標(biāo)五、推搭廣策略勾建議20有23僵/5概/5781、宣閘傳推尤廣模掃式首先插必須退明確生到底賣本項咱目的岔營銷屬推廣損主線單索是旱什么咸。針對拘本項雁目我們主還張采用進；區(qū)域稻推廣+產(chǎn)品夾推廣周的模忙式進邀行宣企傳。20易23立/5斧/5792、推繞廣理計念賣項火目，潮先賣鐵區(qū)域經(jīng)開區(qū)刑的產(chǎn)業(yè)話特性和踩優(yōu)惠政蹤蝶策是企帶業(yè)的孵托化器，但潛力無梨限。賣項吼目，率先賣幣產(chǎn)業(yè)項目整勻體定位厭為總店做經(jīng)濟，紋起點高晴，集群利化，提鋪供濃厚浮產(chǎn)業(yè)氛棕圍。賣產(chǎn)悲品，設(shè)更賣白生活在總店竊經(jīng)濟園艇區(qū)工作嫂，不僅粉是工作誕那么簡虹單，配革套完善姻，生活期便利。賣產(chǎn)品煎，更賣歇服務(wù)提供秩的不削僅是林最具減經(jīng)營悼成本饞優(yōu)勢撓，管手理方序面全步部按料照現(xiàn)嬌代園踐區(qū)理不念進嘆行。20蘭23邪/5眾/5803、宣賄傳推勺廣渠猴道招商與需銷售不潑是要有遙多高的塔知名度旺，而是廁要有針振對性和醉有效焦性，直負(fù)接決定了項目原的客掛戶能不飯能找黑到你媽。工業(yè)赴地產(chǎn)房誠的客賢戶具艇有一席定的隱秘家性和稀缺性，通常推藍(lán)廣的有僚四大傳釘播渠道爐：網(wǎng)絡(luò)奔、行規(guī)業(yè)、杏戶外械、展況會論漲壇。因此朗我司丸建議牛本項酷目廣叨告推刮廣渠躬道策債略盡嫁量做勝到有建的放苗矢。才會執(zhí)形成鐮一個溝相對明完整售的項螞目營特銷推雨廣體旦系，會形扁成非秤常實窮效的恐工作周流程寺。20體23杰/5京/581推廣規(guī)謠劃流程選定星廣告皂公司偉（推滿薦選喝擇合鏈作廣撕告公稍司，曉最終季由甲闊方選狗定）202草3/5限/582中心循內(nèi)容聚：廣告戰(zhàn)伴略目標(biāo)項目胡分析培及廣峰告定遇位主題逼及廣你告語蛇提煉廣告輔創(chuàng)意緊表現(xiàn)工作主頁題：分階段芒廣告策乏略及計凡劃分階段盤媒體策犬略及發(fā)扣布計劃投放頻次率及規(guī)陽模、預(yù)掩算202吧3/5縣/583工作內(nèi)叼容VI、推廣內(nèi)主題。騎方式、鈴渠道、塔策略、丑步驟，臘項目形貫象包裝校的類型笛、風(fēng)格佛，業(yè)態(tài)過招商和侄銷售的繡入市時輩機、節(jié)辨奏、付映款策略雹、附加棟促銷手伐段。項目形爪象界定稀和推廣劑目標(biāo)徑，媒介讓選擇與束組合，漏宣傳推掃廣方案占的擬定韻，宣雨傳推廣票費用的買估算，轉(zhuǎn)產(chǎn)品共推廣所迎需的資氧料的設(shè)峽計與要湖求（CI、