房地產(chǎn)策劃分類透析

房地產(chǎn)策劃分類透析房產(chǎn)教研室項海勇老師目錄大綱

第一階段

項目市場調(diào)研

步驟1：房地產(chǎn)項目所在地市場情況初步調(diào)查

階段A：房地產(chǎn)宏觀環(huán)境分析階段B：房地產(chǎn)項目所在地房地產(chǎn)市場狀況分析階段C：房地產(chǎn)項目所在地板塊市場分析

階段D：房地產(chǎn)項目地塊環(huán)境研究分析

步驟2：對房地產(chǎn)項目所在地市場情況再次進行調(diào)查

階段A：對該區(qū)域房地產(chǎn)市場環(huán)境作深入的調(diào)查與分析階段B：對可類比項目進行全面分析

目錄大綱

第二階段項目定位步驟1：房地產(chǎn)項目SWOT分析及總體思路擬定

步驟2：房地產(chǎn)項目潛在價值的挖掘

步驟3：房地產(chǎn)項目的目標客戶群鎖定

步驟4：房地產(chǎn)項目開發(fā)主題定位及房地產(chǎn)形象定位

第一階段

項目市場調(diào)研前言：在考察一個地區(qū)、一個項目值不值得去投資時，必須有針對性地權(quán)衡：這樣的項目是否迎合了企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略的需求？本公司適不適合在那個地區(qū)投資？適不適合投資這樣的項目？步驟1：房地產(chǎn)項目所在地市場情況初步調(diào)查階段A：房地產(chǎn)宏觀環(huán)境分析

1、地域范圍：此部分不但了解國家范圍，更是側(cè)重于區(qū)域性和地方性的宏觀環(huán)境。2、方法：收集二手資料或官方網(wǎng)站。如規(guī)劃部門統(tǒng)計部門3、目的：主要分析了區(qū)域宏觀環(huán)境對區(qū)域房地產(chǎn)業(yè)以及本項目所帶來的利弊影響

4、內(nèi)容：

第一、區(qū)域環(huán)境。研究區(qū)域環(huán)境要注重這幾個方面：區(qū)域概況、面積、人口、交通、通信、旅游等。

第二、經(jīng)濟環(huán)境。經(jīng)濟環(huán)境研究通常包含國民經(jīng)濟情況、財政收支、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)和主導產(chǎn)業(yè)、家庭收入和支出、消費結(jié)構(gòu)和消費水平、對外貿(mào)易，以及經(jīng)濟發(fā)展規(guī)模、趨勢、速度和效益等等。

決策資源集團房地產(chǎn)研究中心：《地產(chǎn)調(diào)研實戰(zhàn)教練》p94經(jīng)濟環(huán)境：主要經(jīng)濟發(fā)展指標、國內(nèi)生產(chǎn)總值、三大產(chǎn)業(yè)比重及發(fā)展情況、財政收支及各項社會經(jīng)濟因素。第三、政策環(huán)境。即與地產(chǎn)市場相關的房改政策、房地產(chǎn)價格政策、房地產(chǎn)金融政策、土地制度和土地政策、稅收政策等。

決策資源集團房地產(chǎn)研究中心：《地產(chǎn)調(diào)研實戰(zhàn)教練》p95政策環(huán)境：金融政策（貨幣政策利率按揭政策）、土地政策、住房政策、稅收政策、招商引資政策及其他。

第四、行業(yè)環(huán)境。有關國民經(jīng)濟社會發(fā)展計劃、發(fā)展規(guī)劃、土地利用總體規(guī)劃、城市建設規(guī)劃和區(qū)域規(guī)劃、城市發(fā)展戰(zhàn)略等。

與此同時，在地產(chǎn)開發(fā)過程中，資本流動量、項目的分析和評估手段、投資價值與決策、交易規(guī)模和交易過程、貨幣信貸情況等方面也應該做出系統(tǒng)的研究。策資源集團房地產(chǎn)研究中心：《地產(chǎn)調(diào)研實戰(zhàn)教練》p95市政規(guī)劃分析：城市總體規(guī)劃、相關市政規(guī)劃（市政節(jié)點：重點發(fā)展區(qū)域、重點整改項目、重點工程）第五、人文環(huán)境策資源集團房地產(chǎn)研究中心：《地產(chǎn)調(diào)研實戰(zhàn)教練》p95人文環(huán)境分析：城市人口規(guī)模及變遷，人口結(jié)構(gòu)、居民就業(yè)（失業(yè)率低是個積極的指標）居住文化。提醒要作小結(jié)或簡析階段B：房地產(chǎn)項目所在地房地產(chǎn)市場狀況分析1、地域范圍：要與本項目將覆蓋的目標市場范圍相同，可能是某個區(qū)域或城市，也可能是整個省，依照具體項目的目標市場范圍而定。2、調(diào)研方法：案頭調(diào)查（文案調(diào)查）、實地調(diào)查、深度訪談3、目的：把握好整個區(qū)域市場的特征及趨向，認清在項目開發(fā)期內(nèi)將會面臨的區(qū)域市場機會及威脅，有利于我們對項目開發(fā)作出正確的市場判斷。4、內(nèi)容

第一、城市房地產(chǎn)市場發(fā)展描述。主要通過數(shù)據(jù)的統(tǒng)計，進而對供應量與需求量、價格走勢進行客觀、到位的描述。

第二、市場現(xiàn)狀剖析。通常通過對比近3-5年的成交量、供應量及成交價格，結(jié)合當?shù)鼐用竦木幼∮^念及開發(fā)商的開發(fā)模式，對當?shù)厥袌霈F(xiàn)狀進行深層次的剖析。

第三、未來走勢預測。在現(xiàn)狀剖析的基礎上，就與項目相關的方面，如郊區(qū)住宅發(fā)展趨勢等，做出預測（約3-5年）。策資源集團房地產(chǎn)研究中心：《地產(chǎn)調(diào)研實戰(zhàn)教練》p95目標區(qū)域市場總體發(fā)展現(xiàn)狀及趨勢

1、房地產(chǎn)開發(fā)投資分析

目的：反映開發(fā)商對市場的投資前景預期；同時反映市場近期的潛在供應量。2、商品房開發(fā)狀況分析目的：反映出區(qū)域市場的供應情況及競爭程度。3、商品房銷售價格演變及趨勢真正能夠清晰反映樓市價格情況的不是整體市場年度均價的走勢，而是某個具體樓盤或區(qū)位樓盤的價格走勢。時間：具體樓盤取前6個月；畫了房價走勢圖之后，需要結(jié)合實際情況加以描述和原因分析4、商率品房片銷售苗面積見和成塑交額目的：籠反映各焰類商品覽房實際儲銷售情誰況和實曾際需求姻吸納量才。特別荒是反映任該區(qū)鈴域的助需求移情況注意：奔銷售面遙積的增協(xié)長速度瓦小于成枝交額的滴增長速閉度，表必明價格胡攀升。對圖表粉描述對圖生表描購述5、商品峽房的空竊置狀況階段C：房送地產(chǎn)組項目像所在營地板輩塊市繩場分妖析1、板析塊的散含義同一區(qū)積域的樓倒盤在戶涂型組合柄、銷售板價格、目標孫客戶等計特性上師都較為職接近，車形成板儉塊2、板趟塊分身析的蓄目的通過比沒較，把么握各板塊的叨市場特班征和各板仇塊間給的競昨爭態(tài)肝勢3、板塊淺分析的瘡作用通過椅樓盤扇聯(lián)合份，炒禍作板呈塊，提升樓培盤的區(qū)屑位優(yōu)越來性，增繭強區(qū)盜位市場影榜響力和居市場美粒譽度，使臣板塊剩在同類軌板塊糊的競嫁爭中獲得核優(yōu)勢售，形柴成強嘴勢板徹塊4、影鞋響板饒塊劃易分的邁主要衫因素A城市帳路網(wǎng)樂結(jié)構(gòu)B市民失認知究心理---傳統(tǒng)按的心光理認毀知C區(qū)位特救征---同一地鋼域范圍墓內(nèi)，具妙有類似織的區(qū)位狗特征、撫客戶群伐體以及塑樓盤價宅位。5、板塊右的命名A按主兼干道拐名稱乒命名江濱扣路板海塊拘機場鍋路板光塊博甌遮海大倘道板錦塊B按景觀醋名稱命六名三垟濕猜地板塊圖天茅河公園壟板塊許東湖板助塊C按板廊塊所殖處區(qū)惠位地唇名來介命名市中板煎塊抬黃龍板煩塊進城西板串塊培永強薄板塊6、把索握板塊違分析嘆指標推導本板鄉(xiāng)豐塊樓市規(guī)廳律（重叼點）A銷售率戀指標分桌析---反映嫌供求故關系排，又協(xié)稱項纏目所脖處板巡壽塊供墨求分稿析B產(chǎn)品類佛別指標該分析C價格指奔標分析D戶型指枝標分析E客戶破類別以及推述廣分摧析項目烈所處方板塊該板蘋塊銷喚售情雹況一柳般A銷售率賴指標分半析B產(chǎn)品蟻類別盾指標賓分析C價格痛指標抗分析D戶型指雞標分析客戶類沈別及推臥廣分析板塊脾項目錘調(diào)查愛表階段D：房評地產(chǎn)項目汁地塊鑄環(huán)境研究分濾析第一元、生狗活配寬套。第二、結(jié)交通狀紛況。第三清、周把邊景撤觀。第四捐、污黃染狀璃況。第五曾、社拆會治砌安。第六、絲式未來發(fā)稻展狀況柄。階段E：項目壯地塊特饑性分析1、地廢域范腔圍：柏本地醋塊2、調(diào)多研方掌法：腿案頭凈調(diào)查杠（文匯案調(diào)教查）誤、實旦地調(diào)漆查3、目的濤：深入容分析該地塊也的優(yōu)焰劣勢，為下業(yè)一步行叛業(yè)市場址分析明路確方向享。4、項用目地乳塊的退基本天情況禮。主爐要有勇地理參位置靈、占妄地面仙積、拒規(guī)劃拆用途裁、規(guī)鄰劃指退標（撒容積魯率、氧建筑娛密度巡壽、綠頂化率志、建窄筑限括高）眠及其獻它一始些基膀本情堆況。步驟2：對房庭地產(chǎn)項暴目所在咽地市場情緞況再次北進行調(diào)孫查階段A：對屈該區(qū)刊域房韻地產(chǎn)撒市場辨環(huán)境泊作深獄入的默調(diào)查姐與分柴析（設計器調(diào)研表詞格，外揭出調(diào)查夸）第一、懸市場需憑求和消星費者行叢為調(diào)查余。第二粗、房寒地產(chǎn)少市場裳狀況攝針對烈性調(diào)虧查。主要稠包括找對該裳區(qū)域泛的明媽星樓泊盤、竭暢銷攪樓盤棄、滯弱銷樓荒盤、健最受俘歡迎徹物業(yè)司類型說、住奏宅市斤場空君置率裹等調(diào)皮查分職析。廁第三計、房疾地產(chǎn)炕市場憲的營蔽銷手陣段調(diào)節(jié)查階段B：對可燭類比項酸目進行俱全面分貞析1、目的治：A研究分中析項目輩競爭區(qū)醫(yī)域市場總體競墊爭的格趣局及變化眼趨勢。--翁--哪些樓圣盤是主錫要競爭蝴的對手顏，形成欄怎樣的挎格局？象變化趨得勢？b了解競爭點市場在開調(diào)發(fā)期果間的實際供騎應量及銷售情尸況。（銷腔售率）c研究分符析競爭融項目的順各方面美特征，吧明確項都目將面貫臨的實魂際競爭詠階段及響有關的借鑒之嫁處。2、方容法：飛實地粱調(diào)查蠶、電算話調(diào)礦查3具體內(nèi)狡容：對可比莫項目分依析的重斧點主要索有項目概右況、市謝場定位繳、價格衫、銷售歇對策、割主要媒招體運用皇及投放尺頻率、饑公關促糞銷活動算、其它疊特殊賣鹿點和營寫銷手段。設計可費比樓盤害的表格可比樓跨盤的分擇析1、樓罷盤具粘有可透比性樓面裁地價惰的可嘆比性感、戶米型的是可比霉性、摔規(guī)模的可比兄性。。脾。如何偉界定艦可比遞樓盤A目標市梅場的重主疊程度--系--越重缸疊，吳競爭彎越強直接法：摸查嶼該樓盤裝成交客練戶的構(gòu)匯成。（認資料難煙以獲取訊）間接耽法：對比海調(diào)查準樓盤座位置片、樓拼盤檔蒼次、培產(chǎn)品哨類型冒、戶以型面禾積、室樓盤蘭形象崖、宣亂傳渠姓道等財，判造斷是野否屬查于競家爭樓蒙盤B、開發(fā)聚周期的羽時間范懼圍--優(yōu)-上市銷厘售時間兆是否重閑疊？C、樓盤羊類別檔趕次的相損似性---限-越相濃似，共競爭膜性越陸強D、客戶經(jīng)購房的羞意向選油擇在客戶劃購房的或意向范強圍里的繁樓盤構(gòu)成貍競爭勻關系菌。汪甲乙韻樓盤錯均在英客戶再的購租房意叉向范灣圍里叮，則貧二者特形成滔競爭置關系錘。2、共溝性在規(guī)哪里攻？（個借鑒塘之處腐）3、差異切在哪里此？（威膏脅？機裝會點？挽可提升梁的價值拼？）與項跳目休聲戚相沈關的在問題笨探討虹？（燦三角令洲的風寫法側(cè)）步驟3：制恨訂房置地產(chǎn)鴉項目香投資團分析釀報告木（另違有專李題）階段A：對房侮地產(chǎn)項叛目開發(fā)付基本情旅況介紹碌階段B：房地覽產(chǎn)項目階開發(fā)的僻成本分某析項目棵開發(fā)芹的成冶本主宇要包朝括土頭地購杏置成突本、牙前期那開發(fā)饑費用辟、建攪安工侍程造辯價、尖公建次配套漢設施蝦費、雄管理黨費用嘗、財張務費繪用及離稅費幕等。階段C：房地語產(chǎn)項目身開發(fā)的戲投資收艘益分析第二階嶺段項豈目概念已設計及絞項目定烈位步驟1：房地甚產(chǎn)項目SW摟OT分析及砌總體思憐路擬定階段A：房地局產(chǎn)項目艙的SW楚OT分析從區(qū)位扛、時機業(yè)、政策江及經(jīng)濟負環(huán)境、喉自身條幻玉件和外個部可利乒用資源于等（如者地理環(huán)弱境、周齡邊配套孫、交通先、競爭兄對手、雞拆遷問澤題、品除牌實力佛、城市孔規(guī)劃、床項目定彎位、地友形地塊切、地段賄檔次、傲項目規(guī)靈模、污朽染問題蔬、政策警環(huán)境、頭設計風逝格）對弱項目進鋸行優(yōu)勢暈、劣勢割、機會燙和威脅德分析階段B：針對舍房地產(chǎn)秩項目劣勢替所采咽取的蜓應對策略階段C：項場目總船體思陣路的蘿擬定第一嫁、戰(zhàn)丟略部匙署。制訂項債目的戰(zhàn)裕略目標關及劃分念實施步固驟。“引領香市場”還是“迎合市肌場？”第二、緊軟件平辯臺構(gòu)筑園。達成正項目職戰(zhàn)略梳目標飯所需摩的軟稅件平酬臺——“營銷大配環(huán)境”顛的構(gòu)筑績，應從輛項目的航規(guī)劃階乓段就開責始著手賀。第三、惰硬件功膀能的配肌置。包括業(yè)項目駝自身須應實釀現(xiàn)的勇功能奏定位萍及項蜻目結(jié)桌合周磨邊配草套等鐮所應雙實現(xiàn)徐的功銅能定智位。第一熔、戰(zhàn)記略部里署。例1：結(jié)合守對本糖案的SWO魚T分析拿，本娃案的潮戰(zhàn)略倡目標夏要把項目浙塑造進成xx房地粗產(chǎn)市糊場的待引領民者和昌城市縫標志愧性的統(tǒng)物業(yè)。這端是本俱案最躬為重拳要的咬一個某靈魂激性戰(zhàn)掀略目魔標。右而此唉目標簽概念惑的立維足必興須立喜足于xx城區(qū)，慮包括xx周邊縣山市。1、項編目發(fā)耽展總蹤蝶目標惰：xx新城市伐生活樣不板區(qū)、校高尚人統(tǒng)文社區(qū)羽的領導雖者例2：結(jié)合差敝公男司對料本案弓進行粗的SW淚OT分析帥，本永案的黎戰(zhàn)略乞目標顧要使本案成蕉為區(qū)域誓經(jīng)濟推萬進器，成輕為蒼典南靈冊溪的經(jīng)濟業(yè)毫態(tài)標志農(nóng)性物業(yè)。這是灰本案最刻為重要張的一個出靈魂性飛戰(zhàn)略目趁標。本案=區(qū)域經(jīng)邀濟推進鍛器成為氧區(qū)域椅經(jīng)濟壯推進琴器分兩步麻的戰(zhàn)抄略部溉署，第一績步進悄入并畫引領浩靈溪誕同類蹤蝶物業(yè)加市場，進揪而影元響及悲主導擇蒼南咸縣房塞地產(chǎn)道市場悅，第二步翼是輻射搬整個溫尾州南部，成潛為南英部的蛾樗性梁重要樣經(jīng)濟層產(chǎn)業(yè)陵實體--談--選自糟郎兆《中馳讀蒼南貴項目》第二、戶軟件平沸臺構(gòu)筑爽和硬件斗措施例如左：▼產(chǎn)個品創(chuàng)壤新：校通過免對區(qū)寺域市辭場同勞類產(chǎn)蜻品的嚴評估造分析殺，找追出競棕爭樓護盤的翅特點唐，分核析其炭優(yōu)勢熊，結(jié)塞合項階目地頑塊特虜征，姥進行細產(chǎn)品傭創(chuàng)新錄，做池到“酒人無閘我有平，人部有我灣優(yōu)”鏈，包瓣括景懲觀環(huán)峽境、腿配套撞、服竿務特閥色、居物業(yè)齡管理霧、戶慎型設望計、饒建筑挎風格這及外幼觀等銀，打貸造綿假陽第汗一生饑活環(huán)括境。▼服務已創(chuàng)新：島對外，陶包括銷原售服務匙、物業(yè)效管理服擠務、保視安服務溜等內(nèi)容艦的創(chuàng)新浙，堅持嶼以人為肝本的精倘神；對抄內(nèi)，包趨括信息府的無障損礙溝通讀、制度笑更新、烘管理創(chuàng)疏新等，爸打造一黑流企業(yè)之的品牌本形象和塞實力。▼技壘術創(chuàng)壞新：惜包括揉住宅秒新技駱術、霉新材勞料的貴適當拔運用燦。給包業(yè)主紫提供趟高舒捷適度躍生活露，如影低耗的能材叮料、灣新的唉建筑別設計陜方法尤等。舒▼像營銷物創(chuàng)新剝：在雨營銷射手法粉上進勿行創(chuàng)蹈新，碼包括缸媒體轉(zhuǎn)策略連、廣倦告策摩略、蜜行銷罰手法佛等全屢面創(chuàng)設新，呀爭取仰項目坊入市扶時一傷鳴驚恥人，絹創(chuàng)造忠綿陽朋房市切的銷醉售奇鎮(zhèn)跡。▼管赤理創(chuàng)朗新：或包括肝人才貪管理對、銷棒售管孤理、拒物業(yè)針管理繡等，配通過妙科學文的管光理和嶄人性撕化的哨管理或創(chuàng)造憐企業(yè)飯活力揉，構(gòu)蹄架企鮮業(yè)的炸核心譜競爭完力。算▼遣品牌逮創(chuàng)新炊：全紀面突鑄出東敘辰集鄭團的虎品牌要形象誦，為墨企業(yè)湖塑造輕高資秀產(chǎn)的單品牌忌價值怕。憑▼理匙念創(chuàng)櫻新：沃開發(fā)松理念限決定因了項及目未器來的熱市場撓價值勒。本泊案必粘須摒撓棄常魯規(guī)物擺業(yè)的祝開發(fā)標模式緞，以啞高起椅點、跑高眼澇光來暫定位崗市場盲，如競打造劍綿陽趟第一習園、側(cè)先賣屑環(huán)境庭，再遷賣配連套和述建筑唐的推穿廣策苗略。秀因此迅項目羨必須鼻是市靠場的宵領舞六者。鋤在理瘋念上川全面造創(chuàng)新累。步驟3：房互地產(chǎn)驚項目拳潛在貝價值奏的挖店掘1、目的---氣--應該鄰打造怎樣酒的產(chǎn)喇品，使其書價值豎最大化地呈塑現(xiàn)出來挽？體現(xiàn)在舅四個方礙面2、兩大以原則：第一紡、挖誼掘項熔目先惑天的嚴最大鳴價值爐。從品牌荷價值、鼻時機價謊值、文頌化背景搭價值、份環(huán)境價紗值、交徒通價值淚、地形頭、規(guī)模糾、產(chǎn)品材特色等稈方面入兇手。第二、僅賦予其雜適當且途最大化釀的后天鹿價值。3、內(nèi)由容第一含大類棕型賣徐點：碧樓盤偽硬件景價值赴第放二大笨類型存賣點蒙：產(chǎn)透品可繼感受騾價值怕第建三大批類型紙賣點諸：功油能提素升型鋪價值稈第晃四大孩類型迷賣點姜：居勤住文翼化與返生活頃方式旅第心五大娛類型怕賣點偶：情菜感愚第六旦大類神型賣糖點：香身份黃第蝕七大抖類型襖賣點科：規(guī)盾范與匆指標課榮挖譽與約規(guī)范朋第僻八大崗類型磚賣點視：直云接促忠銷功座能例：項友目最大繁價值的歇挖掘1、品鄉(xiāng)豐牌價恥值：---高水脈準的安規(guī)劃是設計幫、建谷筑設茄計、書可靠觀的實咸施質(zhì)盛量、酸優(yōu)美顯的社薯區(qū)生撇活環(huán)柜境、默完善酒的配內(nèi)套服悔務設醋施和猴優(yōu)質(zhì)繭物業(yè)蹈管理余來構(gòu)斤筑本林案的俗品牌皺價值害。2、時機床價值：充分利終用xx城市西鼻進的戰(zhàn)撇略，順禽勢推出魔本案3、教育靠價值--梢-借鑒周胡邊各名童校如南普山東方館雙語學招校和xx外國槽語學先校等心教育邀資源磨為社愁區(qū)文耗化教俘育服淺務，兩創(chuàng)造樓高資零產(chǎn)的悅教育哲品牌皮價值懂。4、環(huán)亡境價淺值：--訴-本案具賠有自然飼生態(tài)的興優(yōu)美外員部環(huán)境5、交親通價瘡值6、地現(xiàn)形價行值：湖利耳用地姑塊臺粱地的種特征蘿，發(fā)覺揮建鳴筑規(guī)懼劃師悔和園剪林設口計師拳的想貞象空鑒間，冤體現(xiàn)復人與冬自然鉤共生濫的生速態(tài)系培統(tǒng)，鍵最終常以實位現(xiàn)“川健康沙生態(tài)員家園扁”的胃價值曬提煉羞。7、規(guī)惜模價軟值：秧本幣案規(guī)辣模較株大，全可以億很好領的聚堆集人舌氣，刮可以扶提煉懸一個研小鎮(zhèn)暢的概丹念，賤如一綢個來結(jié)自異禮域風模情的愛小鎮(zhèn)8、產(chǎn)貴品價純值：隙打造睛精品厘樓盤薪，如菜建筑畢布局劈燕、外爐觀、絹泛運況動會曲所、沉超市脆、中澆心廣陸場、虧網(wǎng)球滑場、笛游泳磚池等步驟4：房地俊產(chǎn)項目染的目標古客戶群功鎖定階段A：對鳳以下咱問題希進行尸研究第一、額哪些人錦是買家夸（包括媽隱性、泥顯性兩糧類）？第二、動買家要蓄買什么鐮樣的房窄？第三單、買癢家為削什么計要買表這些澆房子轟？唉第四團、誰閑參與雙了買窩家的糧購買牽行動連？慕第五沸、買枝家以塘什么墓樣的輕方式研買房逆？暮第六已、買大家什念么時性候買何房？韻第企七、爪買家營在哪頂里買初房？笨在爬研究綱了上喉述問苦題之粉后，我們占要為圍買家味畫一勉幅“臘素描肚”，適這幅妄“素鏟描”崇要對發(fā)買家鎮(zhèn)的文邁化特導征、遮社會跳特征適、個饞人特侮征和舟心理期特征淺進行課最全窗面、慣最準晴確的垂描繪。階段B：目標鵲客戶群何定位多階段C：目鼻標客購戶群衡描述抵階毒段D：項目擺與目標義客戶群襯的對接第一、謎項目產(chǎn)抗品的總組體特征旋描述。騎第二荒、項目框產(chǎn)品與濟目標客水戶群的田對接。階段E：目壇標客施戶群備的消房誠費心由理研米判及術需求借分析第一、咸消費蚊心理。釋第二筑、需牲求分析智。

第顛三、搶對項目毀主題的陰認知步驟5：房地憑產(chǎn)項目外開發(fā)主育題定位炮及房地呆產(chǎn)形象熱定位階段A：房糕地產(chǎn)高項目筑開發(fā)吐主題藍定位a.該體地系不濟僅是一個丙主題逆概念可的提革出；b.該體系蔥緊扣項全目與當腐地房地允產(chǎn)市場貢的大勢轟與機會玻點；c.立