房地產(chǎn)估價師之開發(fā)經(jīng)營與管理題庫和答案A4可打印

房地產(chǎn)估價師之開發(fā)經(jīng)營與管理題庫和答案A4可打印

單選題（共100題）1、某房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的購買投資為4500萬元，流動資金為500萬元。如果投資者投入的權(quán)益資本為1500萬元，經(jīng)營期內(nèi)年平均利潤總額為650萬元，年平均稅后利潤為500萬元，則該項(xiàng)目的資本金凈利潤率為（）。A.22.2%B.33.3%C.44.4%D.55.5%【答案】B2、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)稅后利潤首先用于（）。A.彌補(bǔ)企業(yè)以前年度的虧損B.提取法定盈余公積金C.提取法定盈余公益金D.向投資者分紅【答案】A3、某投資者于2013年1月以1000萬元購買一寫字樓用于出租經(jīng)營，購買資金中的500萬元為年利率7%，期限10年，按年等額還本付息的抵押貸款，2014年該寫字樓稅后現(xiàn)金流量為60萬元，且市場價值增加5萬元，在考慮增值收益的情況下，2014年該項(xiàng)投資的投資回報率為（）。A.10.37%B.12.00%C.20.24%D.20.74%【答案】D4、已知某房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的開發(fā)成本為2000元/m2，開發(fā)商的目標(biāo)利潤率為15%，當(dāng)前的銷售稅率為6%，按成本加成定價法可定價為（）元/m2。A.2420B.2438C.2447D.2503【答案】C5、土地不會毀損，投資者在其上所擁有的權(quán)益通常在()年以上。A.20B.30C.70D.40【答案】D6、某投資商欲進(jìn)行寫字樓置業(yè)投資。其目標(biāo)收益率為12%，當(dāng)前整個市場的平均收益率為15%，國家債券的收益率為3.5%。此時，該地區(qū)寫字樓市場相對整個投資市場的風(fēng)險相關(guān)系數(shù)是（）。A.0.57B.0.74C.0.80D.1.04【答案】B7、如國家債券的收益率為9%，經(jīng)測算，工業(yè)物業(yè)市場相對于整個投資市場的風(fēng)險系數(shù)為0.14，整個投資市場的平均收益率為18%，則工業(yè)物業(yè)的預(yù)期收益率為（）。A.12.45%B.10.26%C.11.98%D.9.68%【答案】B8、反映一定時期內(nèi)城鄉(xiāng)商品零售價格變動趨勢和程度的相對數(shù)是（）。A.商品批發(fā)價格指數(shù)B.城市居民消費(fèi)指數(shù)C.城市居民消費(fèi)價格指數(shù)D.商品零售價格指數(shù)【答案】D9、購買者對其購買活動的滿意感（S）是其產(chǎn)品期望（E）和該產(chǎn)品可察覺性能（P）的函數(shù)，即S＝f（E，P）。若購買者非常滿意，則（）。A.P＝0B.E＞PC.E＝PD.E＜P【答案】D10、關(guān)于資金等效值的說法，正確的是（）。A.時值是資金運(yùn)動起點(diǎn)時的金額B.現(xiàn)值是資金運(yùn)動結(jié)束時的金額C.是指與某一時間點(diǎn)上一定金額的實(shí)際經(jīng)濟(jì)價值相等的另一時間點(diǎn)上的價值D.不同時點(diǎn)發(fā)生的等額資金具有相同的價值【答案】C11、某城市2010年商品住房施工面積為1000萬m2，其中從2009年跨入2010年繼續(xù)施工的面積為300萬m2，恢復(fù)施工的面積為200萬m2。該城市2010年商品住房新開工面積是（）萬m2。A.500B.700C.800D.1000【答案】A12、某房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的財務(wù)凈現(xiàn)值大于零，說明該項(xiàng)目的收益率高于（）。A.社會平均收益率B.項(xiàng)目基準(zhǔn)收益率C.通貨膨脹率D.國家經(jīng)濟(jì)增長率【答案】B13、在估算某教學(xué)樓的房屋開發(fā)費(fèi)用時，按照每間教室的綜合投資乘以教室數(shù)估算其總投資，這種估算方法屬于（）。A.單元估算法B.概算指標(biāo)法C.單位指標(biāo)估算法D.工程量近似匡算法【答案】A14、在機(jī)會研究的基礎(chǔ)上，進(jìn)一步對項(xiàng)目建設(shè)的可能性與潛在效益進(jìn)行論證分析的階段是（）。A.投資機(jī)會研究B.初步可行性研究C.詳細(xì)可行性研究D.項(xiàng)目的評估和決策【答案】B15、下列費(fèi)用中，不屬于企業(yè)財務(wù)費(fèi)用的是（）。A.審計費(fèi)B.利息C.外匯匯兌凈損失D.融資代理費(fèi)【答案】A16、某城市規(guī)劃將火車站由該城市的A區(qū)遷至B區(qū)，則B區(qū)的商業(yè)物業(yè)投資將會增加，這主要是由于房地產(chǎn)投資具有（）。A.區(qū)位選擇異常重要B.投資價值難以判斷因而易產(chǎn)生資本價值風(fēng)險C.需要適時的更新改造投資D.存在效益外溢和轉(zhuǎn)移【答案】D17、規(guī)范房地產(chǎn)市場行為的方法不包括()。A.產(chǎn)權(quán)登記B.規(guī)范交易行為C.建立房地產(chǎn)價格評估制度D.城市規(guī)劃指導(dǎo)【答案】D18、某房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的四個開發(fā)經(jīng)營方案F1、F2、F3、F4的開發(fā)經(jīng)營期相同，投資大小為F1＞F2＞F3＞F4。方案兩兩比較計算出的差額投資內(nèi)部收益率分別為ΔIRR1－2＝19%、ΔIRR2－3＝12%、ΔIRR3－4＝14%、ΔIRR1－4＝16%，當(dāng)最低可接受收益率MARR＝15%時，四個方案中最優(yōu)的方案是（）。A.F1B.F2C.F3D.F4【答案】A19、對于（）競爭者的企業(yè)，它們反應(yīng)模式難以捉摸，在特定場合可能采取也可能不采取行動，并且無法預(yù)料它們將會采取什么行動。A.從容不迫型B.選擇型C.兇猛型D.隨機(jī)型【答案】D20、零售商業(yè)物業(yè)的租金是以每一個獨(dú)立出租單元的()為基礎(chǔ)計算的。A.建筑面積B.總出租面積C.可出租面積D.營業(yè)面積【答案】B21、某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)董事會要求融資不得稀釋股東控制權(quán)，則可供選擇的融資方式是（）。A.發(fā)行可轉(zhuǎn)換債券B.發(fā)行普通股股票C.發(fā)行優(yōu)先股股票D.發(fā)行公司債券【答案】D22、下列各項(xiàng)中，不屬于私募股權(quán)投資特點(diǎn)的是（）。A.投資期限較長B.資金來源廣泛C.流動性好D.絕少涉及公開市場的操作【答案】C23、計算速動比率時，扣除存貨的主要原因不包括（）。A.在流動資產(chǎn)中，存貨的變現(xiàn)能力最強(qiáng)B.由于某種原因，部分存貨可能已經(jīng)損失報廢還沒處理C.部分存貨可能已經(jīng)抵押給債權(quán)人D.存貨估價還存在成本和合理市價相差懸殊的問題【答案】A24、一種產(chǎn)品價格上漲，就會引起另一種替代產(chǎn)品的需求（）。A.減少B.不變C.增加D.以上說法都不正確【答案】C25、不屬于開發(fā)商對房地產(chǎn)租售定價方法的是（）。A.成本導(dǎo)向定價B.銷售導(dǎo)向定價C.購買者導(dǎo)向定價D.競爭導(dǎo)向定價【答案】B26、某銷售型住房市場年初的住房存量為100萬套，其中空置待售住房5萬套，本年新竣工住房13萬套，銷售住房8萬套，則吸納周期為（）。A.0.63B.1.63C.2.25D.12.50【答案】C27、下列征收補(bǔ)償費(fèi)中，不屬于國有土地上房屋征收補(bǔ)償費(fèi)用的是（）。A.房屋價值補(bǔ)償費(fèi)B.搬遷補(bǔ)償費(fèi)C.停產(chǎn)停業(yè)損失補(bǔ)償費(fèi)D.土地補(bǔ)償費(fèi)【答案】D28、房地產(chǎn)開發(fā)投資項(xiàng)目用于出租或自營時，計算期為（）之和。A.開發(fā)期與建造期B.建造期和經(jīng)營期C.開發(fā)期和經(jīng)營期D.經(jīng)營準(zhǔn)備期和經(jīng)營期【答案】C29、某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)通過調(diào)查，了解寫字樓租金變動10%、20%時市場承租面積的變化，該項(xiàng)調(diào)查屬于（）。A.試探性調(diào)查B.描述性調(diào)查C.創(chuàng)新性調(diào)查D.因果性調(diào)查【答案】D30、在物業(yè)管理中經(jīng)常用到的預(yù)算形式中，最常用的是（）。A.年度運(yùn)營預(yù)算B.資本支出預(yù)算C.長期預(yù)算D.短期預(yù)算【答案】A31、下列有關(guān)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的初步可行性研究及相關(guān)知識，表述不當(dāng)?shù)氖?)。A.所謂輔助研究，是對投資項(xiàng)目的一個或幾個重要方面進(jìn)行單獨(dú)研究，用作初步可行性研究和詳細(xì)可行性研究的先決條件，或用以支持這兩項(xiàng)研究B.初步可行性研究階段投資估算的精度可達(dá)到±5%，所需費(fèi)用約占總投資的1.0%～2.0%C.初步可行性研究亦稱預(yù)測可行性研究，在此階段，主要是在機(jī)會研究的基礎(chǔ)上，進(jìn)一步對項(xiàng)目建設(shè)的可能性與潛在效益進(jìn)行論證分析D.在此階段需對以下內(nèi)容進(jìn)行粗略的審查：市場需求與供應(yīng)、建筑材料供應(yīng)狀況、項(xiàng)目所在地區(qū)的社會經(jīng)濟(jì)情況、項(xiàng)目地址及其周圍環(huán)境、項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計方案、項(xiàng)目進(jìn)度、項(xiàng)目銷售收入與投資估算、項(xiàng)目財務(wù)分析等【答案】B32、對于收益性房地產(chǎn)來說，從建筑物竣工之日算起，在正常市場和正常運(yùn)營狀態(tài)下，凈收益大于零的持續(xù)時間稱為（）。A.設(shè)計壽命B.經(jīng)濟(jì)壽命C.法定壽命D.自然壽命【答案】B33、某物業(yè)的購買價格為60萬元，其中20萬元為金融機(jī)構(gòu)提供的抵押貸款，在正常經(jīng)營期內(nèi)，年租金收入為10萬元，年運(yùn)營費(fèi)用為5萬元，年還本付息額為2萬元，所得稅為25%，則該項(xiàng)投資的稅前現(xiàn)金回報率為（）。A.7.5%B.8.3%C.12.5%D.16.7%【答案】A34、當(dāng)可供比較的房地產(chǎn)投資方案的開發(fā)經(jīng)營期不同時，宜采用的方案經(jīng)濟(jì)比選方法是（）。A.凈現(xiàn)值法B.等額年值法C.差額投資內(nèi)部收益率法D.內(nèi)部收益率法【答案】B35、以出讓方式取得熟地土地使用權(quán)時，土地出讓地價款由國有土地使用權(quán)出讓金、土地開發(fā)成本和（）構(gòu)成。A.基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)B.土地增值收益或溢價C.公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)D.不可預(yù)見費(fèi)【答案】B36、某公司開發(fā)的酒店項(xiàng)目在建成經(jīng)營一段時間后，根據(jù)市場的變化將其用途調(diào)整為寫字樓，該公司采用的市場定位方式是（）。A.避強(qiáng)定位方式B.產(chǎn)品差別化方式C.對抗性定位方式D.重新定位方式【答案】D37、工程建設(shè)定額計價法的基本特征是（）。A.價格＝定額＋利潤＋文件規(guī)定B.價格＝定額＋費(fèi)用＋文件規(guī)定C.價格＝定額＋費(fèi)用＋稅金D.價格＝定額＋稅金＋文件規(guī)定【答案】B38、若登記賬簿出現(xiàn)借貸方向、科目正確，但是入賬金額少記的，應(yīng)采用（）。A.劃線更正法B.紅字更正法C.補(bǔ)充登記法D.劃線注銷，注明“此行空白”【答案】C39、房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的實(shí)際收益現(xiàn)金流未達(dá)到預(yù)期目標(biāo)要求的風(fēng)險是（）。A.比較風(fēng)險B.收益現(xiàn)金流風(fēng)險C.持有期風(fēng)險D.時間風(fēng)險【答案】B40、對經(jīng)營期不同的房地產(chǎn)投資方案進(jìn)行比選時，應(yīng)采用的方法是（）。A.等額年值法B.差額投資內(nèi)部收益率法C.凈現(xiàn)值法D.等額年費(fèi)用法【答案】A41、根據(jù)房地產(chǎn)市場自然周期的理論，商品房空置率上升是處于自然周期的（）。A.第一階段B.第二階段初期C.第二階段后期D.第三階段【答案】D42、若登記賬簿出現(xiàn)借貸方向、科目正確，但是入賬金額少記的，應(yīng)采用（）。A.劃線更正法B.紅字更正法C.補(bǔ)充登記法D.劃線注銷，注明“此行空白”【答案】C43、下列房地產(chǎn)市場預(yù)警指標(biāo)中，屬于考察房地產(chǎn)價格是否過度偏離其價值的是（）。A.住房可支付性指數(shù)B.房地產(chǎn)價格指數(shù)C.房價租金比D.量價彈性【答案】C44、為降低房地產(chǎn)開發(fā)貸款風(fēng)險，商業(yè)銀行對申請貸款的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，應(yīng)要求其權(quán)益投資不低于開發(fā)項(xiàng)目總投資的（）。A.25%B.30%C.35%D.50%【答案】C45、關(guān)于工程建設(shè)項(xiàng)目招標(biāo)投標(biāo)中開標(biāo)的說法，錯誤的是（）。A.應(yīng)在招標(biāo)文件規(guī)定的地點(diǎn)開標(biāo)B.應(yīng)在提交投標(biāo)文件的截止時間后盡快開標(biāo)C.開標(biāo)前應(yīng)檢查投標(biāo)文件的密封情況D.應(yīng)當(dāng)眾開標(biāo)【答案】B46、某城市規(guī)劃將火車站由該城市的A區(qū)遷至B區(qū)，則B區(qū)的商業(yè)物業(yè)投資將會增加，這主要是由于房地產(chǎn)投資具有（）的特性。A.區(qū)位選擇異常重要B.易產(chǎn)生資本價值風(fēng)險C.需要適時的更新改造投資D.存在效益外溢和轉(zhuǎn)移【答案】D47、甲乙物業(yè)2008年10月的價值均為1100萬元。預(yù)計2009年10月甲物業(yè)的價值為1200萬元和1000萬元的可能性均為50%，乙物業(yè)的價值為1300萬元和900萬元的可能性也均為50%。甲、乙物業(yè)投資風(fēng)險比較的結(jié)果是（）。A.甲物業(yè)投資風(fēng)險大B.乙物業(yè)投資風(fēng)險大C.甲、乙物業(yè)的投資風(fēng)險相同D.難以判斷甲、乙物業(yè)的投資風(fēng)險大小【答案】B48、工業(yè)建筑設(shè)計的評價指標(biāo)不包括（）。A.土地利用系數(shù)B.廠房展開面積C.廠房有效面積與建筑面積比D.單位面積造價【答案】A49、（）是指由于一些隨機(jī)因素使得建筑物承受的荷載。A.永久荷載B.必然荷載C.可變荷載D.偶然荷載【答案】D50、下列房地產(chǎn)市場指標(biāo)中，屬于供給指標(biāo)的是（）。A.房屋施工面積B.城市家庭人口規(guī)模C.銷售量D.房地產(chǎn)價格【答案】A51、有一房地產(chǎn)，土地面積2500m2，為7年前通過有償出讓取得，當(dāng)時地價為700元/m2，土地使用權(quán)年限60年的地價為1200元/m2。地上建筑物總建筑面積3000m2，于3年前交付使用，當(dāng)時的建筑物建造價為600元/m2，現(xiàn)在建造同類建筑物需800元/m2，估計該建筑物上可使用45年，殘值為2%。若土地的資本化率為8%。該房地產(chǎn)土地部分的現(xiàn)時總價為（）萬元。A.80B.97C.100D.300【答案】D52、由城市規(guī)劃管理部門核發(fā)的（），主要規(guī)定了用地性質(zhì)、位置和界限。A.《規(guī)劃意見書（選址）》B.《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》C.《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》D.《國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓成交確認(rèn)書》【答案】C53、納入儲備的土地前期開發(fā)、保護(hù)、管理和臨時利用，以及為儲備土地、實(shí)施前期開發(fā)進(jìn)行融資等活動由（）負(fù)責(zé)實(shí)施。A.開發(fā)商B.土地儲備機(jī)構(gòu)C.建筑商D.土地一級開發(fā)企業(yè)【答案】B54、對出租物業(yè)來說，最主要的收入記錄是()。A.空置率水平B.租金清單C.押金收入D.欠租清單【答案】B55、投資組合理論認(rèn)為，把不同投資項(xiàng)目組合起來，可以（）。A.提高投資收益B.降低系統(tǒng)風(fēng)險C.降低個別風(fēng)險D.使投資毫無風(fēng)險【答案】C56、甲乙物業(yè)2008年10月的價值均為1100萬元。預(yù)計2009年10月甲物業(yè)的價值為1200萬元和1000萬元的可能性均為50%，乙物業(yè)的價值為1300萬元和900萬元的可能性也均為50%。甲、乙物業(yè)投資風(fēng)險比較的結(jié)果是（）。A.甲物業(yè)投資風(fēng)險大B.乙物業(yè)投資風(fēng)險大C.甲、乙物業(yè)的投資風(fēng)險相同D.難以判斷甲、乙物業(yè)的投資風(fēng)險大小【答案】B57、以下指標(biāo)不能反映房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)償債能力()。A.資產(chǎn)負(fù)債率B.內(nèi)部收益率C.流動比率D.速動比率【答案】B58、下列選項(xiàng)中，反映一定時期內(nèi)城市居民家庭所購買的生活消費(fèi)品價格和服務(wù)項(xiàng)目價格變動趨勢和程度的相對數(shù)是（）。A.城市家庭可支配收入B.城市家庭總支出C.房地產(chǎn)價格指數(shù)D.城市居民消費(fèi)價格指數(shù)【答案】D59、房地產(chǎn)開發(fā)投資形成的供給是房地產(chǎn)市場上的（）。A.增量供給B.存量供給C.潛在供給D.總量供給【答案】A60、方案經(jīng)濟(jì)比選中決策準(zhǔn)則包括三個原則，不應(yīng)包括的原則是（）。A.最低可接受收益率原則B.不行動原則C.備選方案差異原則D.最高可接受收益率原則【答案】D61、下列不屬于房地產(chǎn)投資項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評價靜態(tài)指標(biāo)的是()。A.投資利潤率B.資本金利潤率C.財務(wù)內(nèi)部收益率D.成本利潤率【答案】C62、在房地產(chǎn)市場指標(biāo)中，反映房地產(chǎn)開發(fā)投資與宏觀經(jīng)濟(jì)協(xié)調(diào)發(fā)展的總體狀況的是（）。A.土地轉(zhuǎn)化率B.開發(fā)強(qiáng)度系數(shù)C.開發(fā)投資杠桿率D.房價租金比【答案】B63、對置業(yè)投資者來說，未來租金水平和房屋空置率的變化、物業(yè)毀損造成的損失、物業(yè)轉(zhuǎn)售收入等，會對投資者的收益產(chǎn)生巨大影響，這種風(fēng)險是（）。A.收益現(xiàn)金流風(fēng)險B.未來經(jīng)營費(fèi)用風(fēng)險C.資本價值風(fēng)險D.比較風(fēng)險【答案】A64、下列關(guān)于收益率的表述中，錯誤的是（）。A.基準(zhǔn)收益率是投資者所要求的最低投資報酬率B.財務(wù)內(nèi)部收益率表明了項(xiàng)目投資所能支付的最高貸款利率C.常規(guī)項(xiàng)目的財務(wù)內(nèi)部收益率是唯一的D.差額投資內(nèi)部收益率是兩個方案內(nèi)部收益率之差【答案】D65、在實(shí)際操作過程中，通常按照開發(fā)項(xiàng)目是否分期與開發(fā)經(jīng)營方式，有時還會考慮物業(yè)類型的匹配結(jié)構(gòu)，構(gòu)造（）個基本評價方案。A.1～2B.1～3C.2～3D.2～4【答案】D66、關(guān)于房地產(chǎn)面積測算的說法，錯誤的是（）。A.房屋面積測算包括房屋建筑面積、共有建筑面積等的測算B.房地產(chǎn)面積測算包括房屋面積測算和土地面積測算C.房屋的建筑面積系指房屋外墻（柱）勒腳以上各層的外圍水平投影面積D.房屋面積測算包括房屋占地面積和其他用途的土地面積【答案】D67、王某的住房公積金貸款采用“等額還本利息照付”的方式還款，如不考慮利率變化，則各期的還款額（）。A.逐漸減少B.逐漸增加C.數(shù)額相等D.先增后減【答案】A68、在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目投資估算中，房屋開發(fā)費(fèi)中不包括（）。A.建筑安裝工程費(fèi)B.公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)C.土地費(fèi)用D.基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)【答案】C69、某開發(fā)商于2013年6月1日獲得開發(fā)項(xiàng)目用地的土地使用權(quán)，2014年4月1日完成規(guī)劃設(shè)計，2014年8月1日取得開工許可證，2016年2月1日項(xiàng)目建成并獲發(fā)竣工證書，2016年8月1日銷售完畢。在計算該項(xiàng)目的財務(wù)內(nèi)部收益率時，其計算期為（）。A.2013年6月1日至2016年2月1日B.2013年6月1日至2016年8月1日C.2014年8月1日至2016年2月1日D.2014年8月1日至2016年8月1日【答案】B70、下列建筑安裝工程費(fèi)用的構(gòu)成項(xiàng)目中，屬于企業(yè)管理費(fèi)的是（）。A.養(yǎng)老保險費(fèi)B.失業(yè)保險費(fèi)C.醫(yī)療保險費(fèi)D.勞動保險費(fèi)【答案】D71、某居住項(xiàng)目規(guī)劃建筑面積為30000m2，含土地費(fèi)用在內(nèi)的開發(fā)成本為7500萬元，開發(fā)費(fèi)用為1650萬元，銷售稅費(fèi)為銷售收入的5.5%，銷售均價為5500元/m2，適用的土地增值稅稅率為30%，則該項(xiàng)目應(yīng)繳納的土地增值稅為（）萬元。A.1482.75B.1755.00C.1932.75D.2205.00【答案】A72、銀行對個人發(fā)放住房抵押貸款時，如果對借款人資質(zhì)審查不嚴(yán)或放松貸款條件，則會給銀行帶來（）。A.操作風(fēng)險B.法律風(fēng)險C.信用風(fēng)險D.管理風(fēng)險【答案】D73、房地產(chǎn)投資的收益，包括投資回收和()兩個部分。A.投資風(fēng)險B.投資利率C.投資現(xiàn)值D.投資回報【答案】D74、與購買股票相比，部分投資者更愿意投資房地產(chǎn)的主要原因是（）。A.房地產(chǎn)投資更易變現(xiàn)B.房地產(chǎn)投資所需資金少C.房地產(chǎn)投資收益更高D.房地產(chǎn)能保值增值【答案】D75、當(dāng)貸款綜合風(fēng)險度超過（）時，為高風(fēng)險貸款。A.50%B.60%C.80%D.90%【答案】B76、下列關(guān)于房地產(chǎn)空間市場和資產(chǎn)市場之間關(guān)系的描述，正確的是（）。A.資產(chǎn)市場上的供給是由空間市場決定的B.資產(chǎn)市場上的供求關(guān)系決定房地產(chǎn)租金的水平C.房地產(chǎn)市場大部分時間處于一種均衡狀態(tài)D.在均衡狀態(tài)下，租金和價格不發(fā)生變化，價格與重置成本相同【答案】D77、在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目投資分析中，用于選擇資金籌措方案、制定適宜的借款及償還計劃的基本報表是（）。A.項(xiàng)目投資現(xiàn)金流量表B.資本金現(xiàn)金流量表C.投資者各方現(xiàn)金流量表D.財務(wù)計劃現(xiàn)金流量表【答案】D78、在房地產(chǎn)開發(fā)過程中，（）主要負(fù)責(zé)在工程建設(shè)前進(jìn)行開發(fā)成本估算、工程成本預(yù)算，在工程招標(biāo)階段編制工程標(biāo)底，在工程施工過程中負(fù)責(zé)成本控制、成本管理和合同管理，在工程竣工后進(jìn)行工程結(jié)算。A.建筑師B.工程師C.造價工程師D.估價師及物業(yè)代理【答案】C79、實(shí)物投資可分為（）。A.固定資產(chǎn)投資、流動資產(chǎn)投資等B.生產(chǎn)性投資和非生產(chǎn)性投資C.直接投資和間接投資D.短期投資和長期投資【答案】A80、某房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目擬有三個投資方案，若對這三個方案的經(jīng)濟(jì)合理性進(jìn)行比較，則比較的基礎(chǔ)是該項(xiàng)目的（）。A.損益表B.資本金現(xiàn)金流量表C.資金來源與運(yùn)用表D.項(xiàng)目投資現(xiàn)金流量表【答案】D81、編制房地產(chǎn)項(xiàng)目招標(biāo)工程標(biāo)底是由()來完成。A.開發(fā)商B.承包商C.設(shè)計部門D.建委【答案】A82、下列關(guān)于貸款擔(dān)保的說法，錯誤的是()。A.是為提高貸款償還的可能性，降低銀行資金損失的風(fēng)險，由借款人或第三人對貸款本息的償還提供的一種保證B.貸款的擔(dān)保人能取代借款人的信用狀況C.貸款的擔(dān)保并不一定能確保貸款得以足額償還D.貸款有保證、抵押、質(zhì)押三種形式【答案】B83、某企業(yè)上期預(yù)測銷售量為100萬臺，實(shí)際銷售量為110萬臺，企業(yè)選用平滑指數(shù)為0.8，則本期預(yù)測銷售量為（）萬臺。A.102B.120C.108D.88【答案】C84、關(guān)于個人住房抵押貸款，下列說法不正確的是（）。A.個人住房貸款包括商業(yè)性住房抵押貸款和政策性住房抵押貸款B.個人住房抵押貸款的利率，有固定利率和可調(diào)利率兩種類型C.我國目前采用的是可調(diào)利率方式，即在法定利率調(diào)整時，于下月初開始，按新的利率規(guī)定計算利息D.我國個人住房抵押貸款額度的上限為所購住房價值的80%【答案】C85、某市2016年商品住宅預(yù)測銷售量為12萬套，實(shí)際銷售量為9萬套，若平滑指數(shù)取0.9，則用指數(shù)平滑法預(yù)測的該市2017年的商品住宅銷售量為（）萬套。A.8.10B.9.30C.10.80D.11.70【答案】B86、從法律角度分析，認(rèn)股權(quán)證本質(zhì)上是一種（）契約。A.權(quán)利B.義務(wù)C.信用D.債務(wù)【答案】A87、資產(chǎn)負(fù)債率是反映項(xiàng)目各年所面臨的財務(wù)風(fēng)險程度及償債能力的指標(biāo)，屬長期償債能力指標(biāo)，反映債權(quán)人所提供的資金占()的比例。A.全部貸款B.全部資產(chǎn)C.銀行貸款D.部分資產(chǎn)【答案】B88、關(guān)于預(yù)算，下列說法錯誤的是()。A.可以幫助物業(yè)管理企業(yè)努力減少物業(yè)凈經(jīng)營收入的變動，估算在某一時間上物業(yè)現(xiàn)金流的狀況B.當(dāng)一項(xiàng)未預(yù)計到的費(fèi)用支出導(dǎo)致現(xiàn)金短缺時，預(yù)算可以幫助物業(yè)管理企業(yè)找到妥善的處理方法，以滿足這項(xiàng)費(fèi)用的支出C.預(yù)算有許多類型，主要有年度運(yùn)營預(yù)算，資本支出預(yù)算和長期預(yù)算D.年度運(yùn)營預(yù)算可以顯示在業(yè)主持有物業(yè)的時間內(nèi)，物業(yè)的現(xiàn)金流將會有哪些變化【答案】D89、盈虧平衡分析是在完全競爭或壟斷競爭的市場條件下研究投資項(xiàng)目產(chǎn)品成本、產(chǎn)銷量與()的平衡關(guān)系的方法。A.固定成本B.變動成本C.盈利D.機(jī)會成本【答案】C90、在房地產(chǎn)自然周期的復(fù)蘇階段，房地產(chǎn)市場中的空置率與合理空置率的關(guān)系是（）。A.空置率＞合理空置率B.空置率＜合理空置率C.空置率＝合理空置率D.不能判斷【答案】A91、（）是指完成一定數(shù)量的合格產(chǎn)品規(guī)定的活勞動消耗的數(shù)量標(biāo)準(zhǔn)。A.機(jī)械消耗定額B.勞動消耗定額C.材料消耗定額D.施工定額【答案】B92、物業(yè)甲為寫字樓項(xiàng)目，2017年末價值為1000萬元，預(yù)計2018年末價值為1100萬元的可能性為50%、為900萬元的可能性為50%；物業(yè)乙為保齡球場項(xiàng)目，2017年末價值為1000萬元，2018年末價值為1200萬元的可能性是50%、為800萬元的可能性為50%，甲乙兩個物業(yè)投資風(fēng)險比較的結(jié)果是（）。A.甲物業(yè)投資風(fēng)險較大B.乙物業(yè)投資風(fēng)險較大C.甲、乙兩個物業(yè)投資風(fēng)險一樣大D.無法判斷【答案】B93、如國家債券的收益率為9%，經(jīng)測算，工業(yè)物業(yè)市場相對于整個投資市場的風(fēng)險系數(shù)為0.14，整個投資市場的平均收益率為18%，則工業(yè)物業(yè)的預(yù)期收益率為（）。A.12.45%B.10.26%C.11.98%D.9.68%【答案】B94、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目所需的大部分資金是以()的方式籌集的。A.房地產(chǎn)開發(fā)貸款B.房地產(chǎn)抵押貸款C.債務(wù)融資D.權(quán)益融資【答案】C95、房地產(chǎn)產(chǎn)品出售、出租時，將開發(fā)產(chǎn)品成本按照國家有關(guān)財務(wù)和會計制度結(jié)轉(zhuǎn)的成本是（）。A.營業(yè)成本B.開發(fā)產(chǎn)品成本C.期間費(fèi)用D.開發(fā)項(xiàng)目總投資【答案】A96、采用工程量清單方式招標(biāo)的，不需要在招標(biāo)文件中公布的內(nèi)容是（）。A.工程量清單B.招標(biāo)標(biāo)底C.招標(biāo)控制價D.評標(biāo)辦法【答案】B97、當(dāng)可供比較的互斥方案壽命期相同，其效益也相同或基本相同時，宜采用的比選方法是（）。A.凈現(xiàn)值法B.差額投資內(nèi)部收益率法C.費(fèi)用現(xiàn)值法D.內(nèi)部收益率法【答案】C98、在房地產(chǎn)市場狀況分析的內(nèi)容中，對于需求分析中的（）是第一步。A.需求影響因素分析B.吸納率分析C.需求預(yù)測分析D.市場購買者的產(chǎn)品功能需求【答案】A99、在現(xiàn)金流量表的流入與流出項(xiàng)目中，不應(yīng)該出現(xiàn)（）。A.借貸利息B.折舊與攤銷C.所得稅D.自有資金【答案】B100、房地產(chǎn)的租金水平是由（）決定的。A.房地產(chǎn)資產(chǎn)市場的供求關(guān)系B.房地產(chǎn)資產(chǎn)價格C.房地產(chǎn)空間市場的供求關(guān)系D.家庭收入水平【答案】C多選題（共40題）1、房地產(chǎn)間接投資包括（）。A.置業(yè)投資B.購買房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的股票或債券C.開發(fā)投資D.投資房地產(chǎn)投資信托基金E.土地購置貸款【答案】BD2、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評價的目的，是考察項(xiàng)目的（）。A.競爭能力B.發(fā)展能力C.盈利能力D.清償能力E.抵御風(fēng)險能力【答案】CD3、下列不確定性因素中，屬于“開發(fā)—銷售”模式下房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目主要不確定性因素的有（）。A.土地費(fèi)用B.權(quán)益投資比率C.運(yùn)營費(fèi)用D.開發(fā)期E.貸款利率【答案】AD4、以出讓方式取得城市熟地的土地使用權(quán)時，土地使用權(quán)出讓的地價款包括（）。A.建筑安裝工程費(fèi)B.國有土地使用權(quán)出讓金C.土地開發(fā)成本D.公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)E.土地增值收益或溢價【答案】BC5、下列房地產(chǎn)定價方法中，屬于競爭導(dǎo)向定價的有（）。A.認(rèn)知價值定價法B.價值定價法C.領(lǐng)導(dǎo)定價法D.挑戰(zhàn)定價法E.隨行就市定價法【答案】CD6、房地產(chǎn)市場分析由于深度與內(nèi)容側(cè)重點(diǎn)上的不同要求，可分為（）分析。A.區(qū)域房地產(chǎn)市場B.全國性房地產(chǎn)市場C.專業(yè)房地產(chǎn)市場D.細(xì)分房地產(chǎn)市場E.項(xiàng)目房地產(chǎn)市場【答案】AC7、下列房地產(chǎn)開發(fā)工作中，屬于前期工作階段的有（）。A.進(jìn)行項(xiàng)目的財務(wù)評價B.獲取項(xiàng)目所需土地C.確定規(guī)劃設(shè)計方案并獲得批準(zhǔn)D.對項(xiàng)目的建設(shè)工程進(jìn)行招標(biāo)E.提交項(xiàng)目開工申請并獲得批準(zhǔn)【答案】BCD8、價值工程中，提高價值的方法包括（）等。A.功能提高，費(fèi)用不變B.功能不變，費(fèi)用降低C.功能提高，費(fèi)用下降D.功能提高小于費(fèi)用提高E.功能下降小于費(fèi)用下降【答案】ABC9、按投資計算基礎(chǔ)的不同，現(xiàn)金流量表分為（）。A.項(xiàng)目投資現(xiàn)金流量表B.部分投資現(xiàn)金流量表C.資本金現(xiàn)金流量表D.借貸現(xiàn)金流量表E.投資者各方現(xiàn)金流量表【答案】AC10、銀行對房地產(chǎn)開發(fā)貸款實(shí)行風(fēng)險管理采取的措施有（）。A.分期發(fā)放貸款，對其現(xiàn)金情況進(jìn)行監(jiān)控B.對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的銷售款進(jìn)行監(jiān)控，防止銷售款挪作他用C.要求申請貸款的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資本金不低于項(xiàng)目總投資的30％D.不向房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)放用于繳納土地出讓金的貸款__E.密切關(guān)注開發(fā)情況，以確保房屋能在合理期限內(nèi)交付使用【答案】ABD11、在工程項(xiàng)目施工階段，質(zhì)量管理的任務(wù)主要有（）。A.在施工過程中及時檢查施工工藝規(guī)程是否滿足設(shè)計要求和合同規(guī)定B.對所選用的材料和設(shè)備進(jìn)行質(zhì)量評價C.對整個施工過程中的工程質(zhì)量進(jìn)行評估D.將取得的質(zhì)量數(shù)據(jù)和承包商履行職責(zé)的程序，與國家有關(guān)規(guī)范、技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)定進(jìn)行比較，并作出評判E.確定質(zhì)量管理的對象【答案】ABCD12、宏觀經(jīng)濟(jì)周期循環(huán)的擴(kuò)張過程包括（）。A.繁榮B.衰退C.蕭條D.復(fù)蘇E.重生【答案】AD13、甲公司所有的廠房位于某城市中心，于1986年4月30日建成投入使用。建筑結(jié)構(gòu)為框架結(jié)構(gòu)，廠房的經(jīng)濟(jì)壽命為50年。甲公司于2006年4月將該廠房轉(zhuǎn)讓給乙公司，轉(zhuǎn)讓后乙公司將廠房改建為百貨超市，并補(bǔ)交了土地使用權(quán)出讓金，將土地變更為商業(yè)用途，土地使用期限為40年。自2006年4月30日起至2046年4月29日止，約定不可續(xù)期。2008年4月30日，乙公司以該商業(yè)房地產(chǎn)作價出資成立合資公司。A.該宗商業(yè)房地產(chǎn)的收益年限為28年B.該宗商業(yè)房地產(chǎn)的收益年限為28年，但須考慮剩余年限土地使用權(quán)價值的影響C.該宗商業(yè)房地產(chǎn)的收益年限為38年D.該宗商業(yè)房地產(chǎn)的收益年限為38年，但須考慮建筑物剩余經(jīng)濟(jì)壽命的影響【答案】AB14、資金時間價值的大小，從投資的角度來看，主要的取決因素包括（）。A.投資利潤率B.風(fēng)險因素C.經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)度D.通貨膨脹率E.投資結(jié)構(gòu)【答案】ABD15、關(guān)于現(xiàn)金回報率的說法，正確的有（）。A.現(xiàn)金回報率是年凈收益與初始權(quán)益資本的比率B.現(xiàn)金回報率有稅前現(xiàn)金回報率與稅后現(xiàn)金回報率C.現(xiàn)金回報率考慮了還本付息的影響D.現(xiàn)金回報率中的現(xiàn)金報酬包含了物業(yè)升值帶來的收益E.現(xiàn)金回報率能反映置業(yè)投資項(xiàng)目的盈利能力【答案】BC16、在各種市場方法調(diào)查中，網(wǎng)絡(luò)聯(lián)系方法的特點(diǎn)有（）。A.成本低B.反饋快C.能深入了解被訪者情況D.回收率高E.能深度訪談【答案】AB17、在構(gòu)造評價方案過程中，通常按照（）構(gòu)造2～4個基本評價方案。A.擬投入資本金的數(shù)量B.開發(fā)項(xiàng)目是否分期C.開發(fā)經(jīng)營方式D.物業(yè)類型的匹配結(jié)構(gòu)E.開發(fā)項(xiàng)目的復(fù)雜程度【答案】BCD18、從投資的角度看，影響資金時間價值大小的主要因素有（）。A.投資利潤率B.通貨膨脹率C.風(fēng)險因素D.存款利率E.投資規(guī)?！敬鸢浮緼BC19、根據(jù)消費(fèi)者購買行為的差異，市場營銷學(xué)將所購商品分為三類，即()。A.家電產(chǎn)品B.便利品C.選購品D.特殊品E日用品【答案】BCD20、會計錯弊的特點(diǎn)是（）。A.故意的B.過失的C.有目的的D.有預(yù)謀的E.有針對性【答案】ACD21、下列經(jīng)濟(jì)效果評價指標(biāo)中，屬于衡量房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目“開發(fā)—銷售”經(jīng)營模式的指標(biāo)有（）。A.投資收益率B.物業(yè)增值率C.開發(fā)利潤D.成本利潤率E.股權(quán)增加率【答案】ACD22、具體準(zhǔn)則是根據(jù)基本準(zhǔn)則制定的，有關(guān)企業(yè)會計核算的具體要求。會計具體準(zhǔn)則根據(jù)規(guī)范的對象不同，分為（）。A.關(guān)于共同業(yè)務(wù)的具體準(zhǔn)則B.關(guān)于特殊業(yè)務(wù)的具體準(zhǔn)則C.特殊行業(yè)基本業(yè)務(wù)的具體準(zhǔn)則D.有關(guān)對外披露的具體準(zhǔn)則E.有關(guān)資產(chǎn)處置的具體準(zhǔn)則【答案】ACD23、建筑安裝工程費(fèi)用中的財產(chǎn)保險費(fèi)，屬于（）。A.措施費(fèi)B.規(guī)費(fèi)C.間接費(fèi)D.直接工程費(fèi)E.企業(yè)管理費(fèi)【答案】C24、下列屬于可行性研究的依據(jù)有（）。A.國家批準(zhǔn)的城市總體規(guī)劃、詳細(xì)規(guī)劃、交通等市政基礎(chǔ)設(shè)施B.自然、地理、氣象、水文地質(zhì)、經(jīng)濟(jì)、社會等基礎(chǔ)資料C.開發(fā)項(xiàng)目備選方案的土地利用條件、規(guī)劃設(shè)計條件以及備選規(guī)劃設(shè)計方案等D.國家所規(guī)定的經(jīng)濟(jì)參數(shù)和指標(biāo)E.招標(biāo)文件【答案】ABCD25、下列社會經(jīng)濟(jì)活動表現(xiàn)中，體現(xiàn)房地產(chǎn)市場功能的有（）。A.商品住房限購政策導(dǎo)致住房租金上漲B.居民對高層住宅需求增加使得更多房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)愿意建高層住宅C.保障性住房供給增加抑制商品住房價格D.房價大幅下降導(dǎo)致美國次貸危機(jī)爆發(fā)E.通貨膨脹導(dǎo)致房地產(chǎn)重置成本增加【答案】ABC26、土地一級開發(fā)，是指城市政府委托當(dāng)?shù)赝恋厥召弮錂C(jī)構(gòu)，按照土地利用總體規(guī)劃，城市總體規(guī)劃及控制性詳細(xì)規(guī)劃和年度土地供應(yīng)計劃，對確定的()，統(tǒng)一組織進(jìn)行征地、農(nóng)轉(zhuǎn)用、拆遷和市政道路等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的行為。A.存量國有土地B.擬征用土地C.農(nóng)轉(zhuǎn)用土地D.開發(fā)商委托開發(fā)土地E合作開發(fā)土地【答案】ABC27、租售方案必須明確的問題包括（）。A.出租面積和出售面積的數(shù)量及其與建筑物的對應(yīng)關(guān)系B.租售收入C.在整個租售期內(nèi)每期擬銷售或出租的物業(yè)類型和數(shù)量D.租售價格E.收款方式【答案】AC28、房地產(chǎn)景氣循環(huán)的主要原因包括（）。A.生產(chǎn)者與消費(fèi)者心理因素的影響B(tài).生產(chǎn)時間落差.季節(jié)性調(diào)整.總體經(jīng)濟(jì)形勢C.市場信息充分D.政策因素E.制度因素【答案】ABD29、以下屬于房地產(chǎn)市場運(yùn)行的社會環(huán)境的有()。A.基礎(chǔ)設(shè)施狀況B.人口數(shù)量和結(jié)構(gòu)C.居民思想觀念D.宏觀金融政策E新產(chǎn)品開發(fā)能力【答案】BC30、物業(yè)資產(chǎn)管理的目標(biāo)是使房地產(chǎn)的價值最大化，具體管理模式包括（）。A.物業(yè)管理B.運(yùn)營管理C.設(shè)施管理D.房地產(chǎn)資產(chǎn)管理E.房地產(chǎn)組合投資管理【答案】ACD31、開發(fā)商對投標(biāo)人進(jìn)行資格審查時應(yīng)考慮()。A.企業(yè)注冊證明、資金和財務(wù)狀況B.主要施工經(jīng)歷、投標(biāo)人在施工的承建項(xiàng)目C.技術(shù)力量簡況D.投標(biāo)人的積極性E投標(biāo)人正在施工的承建項(xiàng)目【答案】ABC32、政府對房地產(chǎn)市場進(jìn)行宏觀調(diào)控時，可選擇的手段主要有()。A.加大城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)投入B.調(diào)整銀行貸款利率C.調(diào)整公共住房政策D.調(diào)整房地產(chǎn)稅收政策E加快城市化進(jìn)程【答案】BCD33、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目策劃的主要工作內(nèi)容有()。A.開發(fā)內(nèi)容和規(guī)模的分析與選擇B.評價方案構(gòu)造C.區(qū)位分析與選擇D.開發(fā)時機(jī)的分析與選擇E融資方式的分析與選擇【答案】ACD34、物業(yè)管理企業(yè)在確定寫字樓租金時，一般考慮的主要因素有()。A.可出租或可使用面積B.出租方的商業(yè)信譽(yù)C.基礎(chǔ)租金與市場租金D.出租單元的面積規(guī)劃和室內(nèi)裝修E物業(yè)管理企業(yè)的經(jīng)營業(yè)績【答案】ACD35、敏感性分析的三項(xiàng)預(yù)測值是指()預(yù)測值。A.最合理B.最樂觀C.最可能D.最悲觀E最公平【答案】BCD36、決策的有效性程度通常從決策的（）等方面來評價。A.合理性B.可接受性C.時效性D.參與性E.經(jīng)濟(jì)性【答案】ABC37、從投資的角度看，影響資金時間價值大小的主要因素有（）。A.投資利潤率B.通貨膨脹率C.風(fēng)險因素D.存款利率E.投資規(guī)?！敬鸢浮緼BC38、效益相同的房地產(chǎn)投資方案，宜采用的方案經(jīng)濟(jì)比選方法有（）。A.凈現(xiàn)值法B.費(fèi)用現(xiàn)值比較法C.等額年值法D.費(fèi)用年值比較法E.差額投資內(nèi)部收益率法【答案】BD39、上海市二手房轉(zhuǎn)讓市場，是按房地產(chǎn)市場細(xì)分的()標(biāo)準(zhǔn)劃分的。A.按地域細(xì)分B.按房地產(chǎn)用途細(xì)分C.按存量增量細(xì)分D.按交易形式細(xì)分E按目標(biāo)市場細(xì)分【答案】ACD40、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目可行性研究中，投資機(jī)會研究的主要內(nèi)容有（）。A.地理環(huán)境B.經(jīng)濟(jì)政策C.項(xiàng)目投資估算D.市場情況E.市場需求與供給情況【答案】ABD大題（共20題）一、本次估價背景如下：估價對象為一宗商業(yè)用途的在建工程；主體結(jié)構(gòu)封頂后至估價時點(diǎn)已停工3年，規(guī)劃總建筑面積為1.5萬m2，估價目的是為確定房地產(chǎn)抵押貸款額度提供依據(jù)而評估房地產(chǎn)的抵押價值。以下為該房地產(chǎn)抵押估價技術(shù)報告中“估價方法適用性分析”內(nèi)容片段：估價方法適用性分析1．根據(jù)《房地產(chǎn)估價規(guī)范》（GB/T50291—1999），主要的估價方法有市場法、收益法、成本法、假設(shè)開發(fā)法、基準(zhǔn)地價修正法等。因估價對象為在建工程，具有開發(fā)潛力，宜采用假設(shè)開發(fā)法估價；估價對象為商業(yè)房地產(chǎn)，故可以采用收益法測算開發(fā)完成的價值；估價對象成本造價等資料較為齊全，故可以采用成本法估價。因此，綜合確定本次估價采用假設(shè)開發(fā)法、收益法、成本法三種估價方法。2．假設(shè)開發(fā)法是預(yù)測估價對象開發(fā)完成后的價值和后續(xù)開發(fā)的必要支出及應(yīng)得利潤，然后將開發(fā)完成后的價值減去后續(xù)開發(fā)的必要支出及應(yīng)得利潤來求取估價對象價值的方法。由于本次估價目的是在建工程抵押，所以在采用假設(shè)開發(fā)法時按自愿轉(zhuǎn)讓前提進(jìn)行估價。3．收益法是預(yù)測估價對象的未來收益，利用合適的報酬率或資本化率、收益乘數(shù)，將未來收益轉(zhuǎn)換為價值來求取估價對象價值的方法。由于估價對象為商業(yè)房地產(chǎn)，且成本造價資料較為齊全，故可采用收益法、成本法估算估價對象開發(fā)完成后的價值。4．成本法是求取估價對象在估價時點(diǎn)的重新購建價格的折舊，然后將重新購建價格減去折舊來求取估價對象價值的方法。本次具體采用房地分估、綜合計價的方式進(jìn)行，用市場法評估土地使用權(quán)價格，用成本法評估在建工程建筑物價格，并估算在建工程于現(xiàn)狀條件下的房地合一價格。用成本法評估在建工程建筑物價格時，根據(jù)估價委托人提供的該在建工程項(xiàng)目造價資料等據(jù)實(shí)測算。由于估價對象已停工3年，故在成本法估價中應(yīng)考慮其折舊因素?！敬鸢浮慷?、××商務(wù)樓估價報告報告封面及目錄（略）致委托方函（略）估價師聲明（略）估價的假設(shè)和限制條件（略）估價結(jié)果報告一、委托方××××商貿(mào)有限公司，法定代表：×××，住所：××市××路××號。二、估價方××××房地產(chǎn)估價有限公司，法定代表：×××，住所：××市××路××號，房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)資質(zhì)等級：×級。三、估價對象××商貿(mào)樓位于××市××路××號，四至××××，屬××××商貿(mào)有限公司所有?！痢痢痢辽藤Q(mào)有限公司1999年4月1日以出讓方式獲得××商務(wù)樓用地的土地使用權(quán)（使用年限為40年，即1999年4月1日至2039年3月31日），土地用途為商業(yè)?！痢辽虅?wù)樓為八層鋼筋混凝土現(xiàn)澆框架結(jié)構(gòu)，建筑面積為6611m2，總用地面積為2560m2。自籌資金開發(fā)建設(shè)，于2001年4月全部竣工并進(jìn)行了精裝修后投入使用。估價對象其他內(nèi)容描述（略）四、估價目的評估××商務(wù)樓市場價值，為整體轉(zhuǎn)讓提供價格參考依據(jù)。五、估價時間2003年4月1日。六、價值定義本次估價采用公開市場價值標(biāo)準(zhǔn)?！敬鸢浮咳?、以下為某房地產(chǎn)抵押估價報告中變現(xiàn)能力分析內(nèi)容的片段：變現(xiàn)能力是指假定在估價時點(diǎn)實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)時，在沒有過多損失的條件下，將抵押房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為現(xiàn)金的可能性。影響房地產(chǎn)變現(xiàn)能力的因素主要有：1．通用性：通用性就是房地產(chǎn)能否普遍使用，適用多種用途。一般地說，通用性越差，用途越專業(yè)化的房地產(chǎn)，使用者的范圍越窄，越不容易找到買者，變現(xiàn)能力越弱。例如，標(biāo)準(zhǔn)廠房比特殊廠房的通用性差。估價對象中，大型商場部分通用性一般；辦公樓部分通用性較好。2．獨(dú)立使用性：獨(dú)立使用性是指抵押房地產(chǎn)能否單獨(dú)地使用而不受限制。一般地說，獨(dú)立使用性越差的房地產(chǎn)，越影響房地產(chǎn)的使用，變現(xiàn)能力越弱。估價對象為大型商場及辦公樓，設(shè)計功能齊全，獨(dú)立使用性均較好。3．可分割轉(zhuǎn)讓性：所謂可分割轉(zhuǎn)讓性，是指在物理上、經(jīng)濟(jì)上是否可以分離開來使用。容易分割轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)，變現(xiàn)能力相對較強(qiáng)；反之，變現(xiàn)能力就較弱。估價對象為在建的大型商場及辦公樓，適宜分割轉(zhuǎn)讓。4．房地產(chǎn)開發(fā)程度：估價對象為在建工程，至估價時點(diǎn)已完成打樁工程、基坑圍護(hù)和基礎(chǔ)工程等，上部結(jié)構(gòu)已建至裙樓四層，正進(jìn)行施工。由于在建工程不確定性因素較多，估價對象變現(xiàn)能力較強(qiáng)。5．價值、規(guī)模大?。阂话愕卣f，總價值越大、規(guī)模越大的房地產(chǎn)，所需的資金越多，越不容易找到買主，變現(xiàn)能力越弱。例如，大型商場比小店鋪的變現(xiàn)能力弱。估價對象建筑面積大，總價高，變現(xiàn)能力較弱。6．區(qū)位：一般地說，處于越偏僻、越不成熟區(qū)域的房地產(chǎn)，變現(xiàn)能力越弱。例如，郊區(qū)的房地產(chǎn)比市區(qū)的房地產(chǎn)變現(xiàn)能力弱，商圈外的商業(yè)用房比商圈內(nèi)的商業(yè)用房變現(xiàn)能力弱?！敬鸢浮克?、××商務(wù)樓估價報告報告封面及目錄（略）致委托方函（略）估價師聲明（略）估價的假設(shè)和限制條件（略）估價結(jié)果報告一、委托方××××商貿(mào)有限公司，法定代表：×××，住所：××市××路××號。二、估價方××××房地產(chǎn)估價有限公司，法定代表：×××，住所：××市××路××號，房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)資質(zhì)等級：×級。三、估價對象××商貿(mào)樓位于××市××路××號，四至××××，屬××××商貿(mào)有限公司所有?！痢痢痢辽藤Q(mào)有限公司1999年4月1日以出讓方式獲得××商務(wù)樓用地的土地使用權(quán)（使用年限為40年，即1999年4月1日至2039年3月31日），土地用途為商業(yè)?！痢辽虅?wù)樓為八層鋼筋混凝土現(xiàn)澆框架結(jié)構(gòu)，建筑面積為6611m2，總用地面積為2560m2。自籌資金開發(fā)建設(shè)，于2001年4月全部竣工并進(jìn)行了精裝修后投入使用。估價對象其他內(nèi)容描述（略）四、估價目的評估××商務(wù)樓市場價值，為整體轉(zhuǎn)讓提供價格參考依據(jù)。五、估價時間2003年4月1日。六、價值定義本次估價采用公開市場價值標(biāo)準(zhǔn)?！敬鸢浮课濉⒐纼r對象為A城市一臨街商業(yè)鋪面，當(dāng)?shù)仡愃品康禺a(chǎn)轉(zhuǎn)讓、租賃活動活躍；因城市道路擴(kuò)建需要拆遷，并于2008年8月30日獲得該房屋的拆遷許可證。因拆遷需要對其進(jìn)行估價，拆遷當(dāng)事人約定室內(nèi)自行裝飾裝修部分一并估價。某房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)于2008年9月5日接受委托并簽訂估價委托合同，對該商業(yè)鋪面進(jìn)行估價，估價作業(yè)日期為2008年9月5日至9月10日，房地產(chǎn)估價師張某于2008年9月5日到現(xiàn)場進(jìn)行了實(shí)地查看。以下為該估價機(jī)構(gòu)出具的估價結(jié)果報告的片段。一、估價委托人（略）二、估價機(jī)構(gòu)（略）三、估價對象（一）估價對象實(shí)物狀況（略）（二）估價對象權(quán)益狀況（略）（三）估價對象區(qū)位狀況（略）四、估價目的：為確定被拆遷房屋貨幣補(bǔ)償金額而評估其房地產(chǎn)市場價格。五、價值定義：估價對象于價值時點(diǎn)的公開市場價值。六、價值時點(diǎn)：2008年9月5日。七、估價依據(jù)1．《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》。2．《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》（國務(wù)院令第305號）。3．《房地產(chǎn)估價規(guī)范》（GB/T50291—1999）?！敬鸢浮苛?、本次估價背景情況如下：估價對象是李某擁有的位于某住宅小區(qū)一幢臨街住宅樓一層的一套住宅。為解決該住宅小區(qū)商業(yè)配套不足的問題，規(guī)劃部門原則同意該住宅樓一層改建為商鋪。該住宅樓一層大部分業(yè)主已將住宅改為商鋪。李某也已申請改建，但尚未辦理完變更手續(xù)，后因債務(wù)問題需轉(zhuǎn)讓該套住宅，委托房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)評估其市場價值。以下是該房地產(chǎn)估價報告中“最高最佳利用分析”內(nèi)容片段：最高最佳利用分析最高最佳利用是指法律上允許，技術(shù)上可能，經(jīng)濟(jì)上允許，經(jīng)過充分合理的論證，使估價對象的價值最大的一種利用。估價對象最高最佳利用分析具體如下：1．法律上的允許。估價對象相關(guān)權(quán)屬證書登記土地用途為綜合用地，房屋用途為住宅。鑒于土地法定用途為綜合用地，且規(guī)劃部門已原則同意該幢住宅樓一層改建為商鋪，故估價對象變更房屋用途具有可能性。因李某已申請改建，所以估價對象按照商業(yè)用途使用在法律上應(yīng)視為許可。2．技術(shù)上的可能性。雖然估價對象為已建成住宅，但經(jīng)估價人員實(shí)地查勘，為適應(yīng)改建為商鋪用途的需要，可以拆除承重墻以外的部分墻體。所以，估價對象改建為商鋪從建筑材料性能、施工手段等技術(shù)方面是可能的。3．經(jīng)濟(jì)上的可行性。結(jié)合估價對象所在區(qū)域房地產(chǎn)市場狀況，經(jīng)過分析測算，若估價對象改建為商鋪使用，未來作為商鋪使用帶來的收入現(xiàn)值，大于作為住宅使用帶來的收入現(xiàn)值。所以，估價對象改建為商鋪使用經(jīng)濟(jì)上可行。4．價值最大化分析。經(jīng)調(diào)查，于估價時點(diǎn)估價對象類似住宅市場均價為8000元/m2，類似商鋪市場均價為20000元/m2。若估價對象改建為商鋪使用，扣除需支付的改造裝修成本及應(yīng)得利潤后，其剩余價值大于作為住宅使用的價值。所以，估價對象作為商鋪利用的價值為最大。綜上所述，估價對象的最高最佳利用方式為商鋪，故本次估價以重新開發(fā)為前提。【答案】七、本次估價背景如下：估價對象為一宗商業(yè)用途的在建工程；主體結(jié)構(gòu)封頂后至估價時點(diǎn)已停工3年，規(guī)劃總建筑面積為1.5萬m2，估價目的是為確定房地產(chǎn)抵押貸款額度提供依據(jù)而評估房地產(chǎn)的抵押價值。以下為該房地產(chǎn)抵押估價技術(shù)報告中“估價方法適用性分析”內(nèi)容片段：估價方法適用性分析1．根據(jù)《房地產(chǎn)估價規(guī)范》（GB/T50291—1999），主要的估價方法有市場法、收益法、成本法、假設(shè)開發(fā)法、基準(zhǔn)地價修正法等。因估價對象為在建工程，具有開發(fā)潛力，宜采用假設(shè)開發(fā)法估價；估價對象為商業(yè)房地產(chǎn)，故可以采用收益法測算開發(fā)完成的價值；估價對象成本造價等資料較為齊全，故可以采用成本法估價。因此，綜合確定本次估價采用假設(shè)開發(fā)法、收益法、成本法三種估價方法。2．假設(shè)開發(fā)法是預(yù)測估價對象開發(fā)完成后的價值和后續(xù)開發(fā)的必要支出及應(yīng)得利潤，然后將開發(fā)完成后的價值減去后續(xù)開發(fā)的必要支出及應(yīng)得利潤來求取估價對象價值的方法。由于本次估價目的是在建工程抵押，所以在采用假設(shè)開發(fā)法時按自愿轉(zhuǎn)讓前提進(jìn)行估價。3．收益法是預(yù)測估價對象的未來收益，利用合適的報酬率或資本化率、收益乘數(shù)，將未來收益轉(zhuǎn)換為價值來求取估價對象價值的方法。由于估價對象為商業(yè)房地產(chǎn)，且成本造價資料較為齊全，故可采用收益法、成本法估算估價對象開發(fā)完成后的價值。4．成本法是求取估價對象在估價時點(diǎn)的重新購建價格的折舊，然后將重新購建價格減去折舊來求取估價對象價值的方法。本次具體采用房地分估、綜合計價的方式進(jìn)行，用市場法評估土地使用權(quán)價格，用成本法評估在建工程建筑物價格，并估算在建工程于現(xiàn)狀條件下的房地合一價格。用成本法評估在建工程建筑物價格時，根據(jù)估價委托人提供的該在建工程項(xiàng)目造價資料等據(jù)實(shí)測算。由于估價對象已停工3年，故在成本法估價中應(yīng)考慮其折舊因素?！敬鸢浮堪?、某家庭以抵押貸款的方式購買了一套價值為100萬元的住宅，首付款為房價的50%，其余房款用抵押貸款支付。如果抵押貸款的期限為20年，按月等額償還，年貸款利率為12%，問：（1）抵押貸款額、月貸款利率與月還款額各為多少（2）如果該家庭30%的收入可以用來支付抵押貸款月還款額，則該家庭須月收入多少，才能購買上述住宅（3）如果該家庭在按月等額還款5年后，于第6年年初一次提前償還剩余貸款本息，則還款額為多少【答案】（1）抵押貸款額P=100×50%=50萬元；月貸款利率i=12%/12=1%；月還款額為：A=P×i(1+i)n/[(1+i)n-1]=50×1%(1+1%)240/[(1+1%)240-1]=0.550543萬元=5505.43元；（2）該家庭欲購買上述住宅，其月收入須為：5505.43/30%=18351.43元（3）該家庭在第6年年初一次提前償還剩余貸款余額時，所需償還金額為Pn=A[（（1+i）n-m-1）/[i（1+i）n-m]，其中，n=12×20=240，m=12×5=60，代入數(shù)據(jù)，得到Pn=5505.43×[（（1+1%）240-60-1）/[1%（1+1%）240-60]=458721.59元=45.87萬元。九、某家庭以抵押貸款的方式購買了一套價值為100萬元的住宅，首付款為房價的50%，其余房款用抵押貸款支付。如果抵押貸款的期限為20年，按月等額償還，年貸款利率為12%，問：（1）抵押貸款額、月貸款利率與月還款額各為多少（2）如果該家庭30%的收入可以用來支付抵押貸款月還款額，則該家庭須月收入多少，才能購買上述住宅（3）如果該家庭在按月等額還款5年后，于第6年年初一次提前償還剩余貸款本息，則還款額為多少【答案】（1）抵押貸款額P=100×50%=50萬元；月貸款利率i=12%/12=1%；月還款額為：A=P×i(1+i)n/[(1+i)n-1]=50×1%(1+1%)240/[(1+1%)240-1]=0.550543萬元=5505.43元；（2）該家庭欲購買上述住宅，其月收入須為：5505.43/30%=18351.43元（3）該家庭在第6年年初一次提前償還剩余貸款余額時，所需償還金額為Pn=A[（（1+i）n-m-1）/[i（1+i）n-m]，其中，n=12×20=240，m=12×5=60，代入數(shù)據(jù)，得到Pn=5505.43×[（（1+1%）240-60-1）/[1%（1+1%）240-60]=458721.59元=45.87萬元。一十、H辦公用房建于2005年，為4層鋼筋混凝土框架結(jié)構(gòu)，建筑面積2310m2，建筑密度為60%，用地為2004年通過出讓國有土地使用權(quán)取得，使用期限40年。2010年因抵押貸款，對該房地產(chǎn)進(jìn)行評估。采用成本法，其計算過程如下。（1）土地價格估算根據(jù)有關(guān)資料，考慮估價對象用地性質(zhì)、土地等級、地段位置等，確定估價對象用地樓面地價為1200元/m2。則土地價格為：1200×2310×60%＝1663200（元）≈166.3（萬元）。（2）建筑物價格計算按照本市2010年同類鋼筋混凝土框架結(jié)構(gòu)建筑物重置價格為2175元/m2。該工程建設(shè)期為1年，假設(shè)資金分期均勻投入，年貸款利息率為5.85%，開發(fā)商利潤率為20%，則利息為：2175×0.5×5.85%≈63.6（元/m2）。開發(fā)商利潤為：2175×20%＝435（元/m2）。鋼筋混凝土框架結(jié)構(gòu)使用年限為60年，殘值率為2%，已使用5年，根據(jù)定率折舊法公式，其成新率為：[1－（1－2%）×5/60]×100%＝92%。建筑物現(xiàn)值為：（2175＋63.6＋435）×92%×2310＝5681934.72（元）≈568.2（萬元）。（3）估價結(jié)果確定166.3＋568.2＝734.5（萬元）【答案】一十一、（一）某家庭計劃5年后購買一套120m2的新建住房，該家庭目前及未來5年的財務(wù)狀況如下：（1）目前已準(zhǔn)備用于購房的積蓄共50萬元；（2）該家庭月工資收入為12000元，預(yù)計將以每月0.5%的比例遞增，該收入的50%儲蓄用于購房；（3）該家庭另有一套房產(chǎn)出租，每月凈租金收入為1000元，全部儲蓄用于購房。各項(xiàng)收入均為月末取得。若5年后該家庭購房時首付款比例為50%，則在不出售目前房產(chǎn)且假設(shè)未來收入能滿足還貸要求的情況下，該家庭可承受的最高住房單價是多少？（假設(shè)銀行存款年利率為3%，按月計息）【答案】已知：i=3%/12=0.25%，n=5錯誤12=60，s=0.5%，A1=12000錯誤50%=6000（元），A2=1000元。方法一：（1）F1=P1（1+i）n=500000錯誤（1+0.25%）60=580808.39（元）；（2）F2=P2（1+i）n=A/（i－s）{1－［（1+s）/（1+i）］n}（1+i）n=6000/（0.25%－0.5%）錯誤{1－［（1+0.5%）/（1+0.25%）］60}錯誤（1+0.25%）60=449360.09（元）；（3）F3=A2［（1+i）］n－1］/i或者F3=A2/i［1－1/（1+i）n］（1+i）n=1000錯誤［（1+0.25%）60－1］/0.25%=64646.71（元）；（4）F=F1+F2+F3=580808.39+449360.09+64646.71=1094815.19（元）；（5）可購住房總價為：1094815.19/50%=2189630.38（元）；（6）可購住房單價為：2189630.38/120=18246.92（元/m2）。方法二：（1）P1=50萬元；一十二、估價對象為A城市一臨街商業(yè)鋪面，當(dāng)?shù)仡愃品康禺a(chǎn)轉(zhuǎn)讓、租賃活動活躍；因城市道路擴(kuò)建需要拆遷，并于2008年8月30日獲得該房屋的拆遷許可證。因拆遷需要對其進(jìn)行估價，拆遷當(dāng)事人約定室內(nèi)自行裝飾裝修部分一并估價。某房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)于2008年9月5日接受委托并簽訂估價委托合同，對該商業(yè)鋪面進(jìn)行估價，估價作業(yè)日期為2008年9月5日至9月10日，房地產(chǎn)估價師張某于2008年9月5日到現(xiàn)場進(jìn)行了實(shí)地查看。以下為該估價機(jī)構(gòu)出具的估價結(jié)果報告的片段。一、估價委托人（略）二、估價機(jī)構(gòu)（略）三、估價對象（一）估價對象實(shí)物狀況（略）（二）估價對象權(quán)益狀況（略）（三）估價對象區(qū)位狀況（略）四、估價目的：為確定被拆遷房屋貨幣補(bǔ)償金額而評估其房地產(chǎn)市場價格。五、價值定義：估價對象于價值時點(diǎn)的公開市場價值。六、價值時點(diǎn)：2008年9月5日。七、估價依據(jù)1．《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》。2．《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》（國務(wù)院令第305號）。3．《房地產(chǎn)估價規(guī)范》（GB/T50291—1999）?！敬鸢浮恳皇?、H辦公用房建于2005年，為4層鋼筋混凝土框架結(jié)構(gòu)，建筑面積2310m2，建筑密度為60%，用地為2004年通過出讓國有土地使用權(quán)取得，使用期限40年。2010年因抵押貸款，對該房地產(chǎn)進(jìn)行評估。采用成本法，其計算過程如下。（1）土地價格估算根據(jù)有關(guān)資料，考慮估價對象用地性質(zhì)、土地等級、地段位置等，確定估價對象用地樓面地價為1200元/m2。則土地價格為：1200×2310×60%＝1663200（元）≈166.3（萬元）。（2）建筑物價格計算按照本市2010年同類鋼筋混凝土框架結(jié)構(gòu)建筑物重置價格為2175元/m2。該工程建設(shè)期為1年，假設(shè)資金分期均勻投入，年貸款利息率為5.85%，開發(fā)商利潤率為20%，則利息為：2175×0.5×5.85%≈63.6（元/m2）。開發(fā)商利潤為：2175×20%＝435