住宅地產(chǎn)項(xiàng)目發(fā)展戰(zhàn)略策劃報(bào)告

2004.8謹(jǐn)呈：佛山麗日玫瑰房地產(chǎn)發(fā)展有限公司—麗日玫瑰·名城項(xiàng)目發(fā)展戰(zhàn)略思考“傳奇再續(xù)，成為超級(jí)競(jìng)爭(zhēng)者”

總占地22.24萬m2總建面44.48萬m2容積率2.01700人，700余成功案例；優(yōu)勢(shì)世聯(lián)SWOT分析十年策劃報(bào)告模塊儲(chǔ)存、案例沉淀及專題研究；數(shù)十例大盤豪宅100％旺銷代理經(jīng)驗(yàn)。劣勢(shì)機(jī)會(huì)威脅可以說，我們對(duì)佛山市場(chǎng)幾乎是一無所知。大盤能給予世聯(lián)一個(gè)展示的舞臺(tái)，我們將以最真誠(chéng)的熱情，傾力打造本項(xiàng)目，我們渴望在佛山成功！我們的工作方式未必能受到大家的認(rèn)可。2城南(豪宅區(qū))資源：季華公園，城市干道，新老城區(qū)交匯處，惠景公園，摟盤較多且集中，代表樓盤麗日豪庭4100；月亮灣3500；中心組團(tuán)新城區(qū)規(guī)劃佛山地產(chǎn)格局新中心區(qū)（一河兩岸）資源：東平河景觀，市政規(guī)劃CBD、CLD，土地儲(chǔ)備豐富，多為大盤，代表樓盤碧桂花城3600城東南資源：占地50萬平方米的調(diào)蓄湖，代表樓盤帝景灣3900；御湖豪庭4000老禪城區(qū)資源：嶺南文化濃厚，商業(yè)繁華，教育資源豐富配套完善。代表樓盤嘉俊園均價(jià)3700世聯(lián)對(duì)本項(xiàng)目的認(rèn)識(shí)本項(xiàng)目3項(xiàng)目四至地塊現(xiàn)狀惠景中學(xué)以及在建小學(xué)魁奇路麗日豪庭住宅小區(qū)總占地22·24萬㎡

總建面：44·48萬㎡；總套數(shù)3200套；容積率：2.0綠化率48·9％北西東南4項(xiàng)目周邊配套、資源分析本項(xiàng)目廣佛地鐵出口惠景花園麗日豪庭商業(yè)街惠景中學(xué)由東平河引入小水系5項(xiàng)目核心價(jià)值點(diǎn)提煉總規(guī)模約50萬，佛山首屈一指的超級(jí)大盤社區(qū)配套齊全/教育/禪城城南豪宅區(qū)超大規(guī)模，氣勢(shì)宏大未來核心地段大交通（步行/公路/地鐵）/主流都市圈成熟的區(qū)域配套豪宅區(qū)、大盤6世聯(lián)的銷售業(yè)績(jī)—集中體現(xiàn)在大盤、豪宅項(xiàng)目

桃源居、波托菲諾在年度龍虎榜深圳最暢銷樓盤（按金額）十強(qiáng)中榮譽(yù)上榜；華僑城錦繡花園一期（尾盤）、二期、三期華僑城波托菲諾天鵝堡一期、二期、波托菲諾純水岸，服務(wù)期4年，完成銷售50萬平米風(fēng)和日麗：豐潤(rùn)、A組團(tuán)、C組團(tuán)、D組團(tuán)，服務(wù)期3年，完成銷售25萬平米（100%）桃源居：服務(wù)期3年，完成銷售50萬平米，均價(jià)由2800提升至3850鼎太風(fēng)華社區(qū)：2、3期，服務(wù)期1.5年，完成銷售13萬，均價(jià)由4800提升至6200中旅國(guó)際公館：1、2期，服務(wù)期0.8年城市綠洲花園：1、2期，服務(wù)期100%完成銷售東莞世紀(jì)城國(guó)際公館：1、2期北京西山美廬：1期廣州光大花園：月均銷售120套7部分大盤、豪宅案例波托菲諾——純水岸價(jià)格——

TOHO均價(jià)由15000元/m2提升至23000元/m2

多層均價(jià)由7900元/m2提升至10000元/m2

銷售業(yè)績(jī)——TOHO、多層住宅完美100%銷售榮登年度深圳最暢銷樓盤（按金額）十強(qiáng)榜首。桃源居2003年1月至8月住宅及商鋪共售出1287套，成交金額為498969242元，銷售面積129450.7㎡，榮登年度深圳最暢銷樓盤（按面積）十強(qiáng)榜首。銷售均價(jià)由2800提升至38508北京西山美廬（別墅）選房當(dāng)日成交金額107,545,184元，占總面積的31％，，實(shí)現(xiàn)均價(jià)2020美元/平方米，售價(jià)超越同片區(qū)別墅價(jià)格約1000元/平方米。東莞世紀(jì)城國(guó)際公館價(jià)格——TOHO均價(jià)：6200元/m2；花園洋房：4100元/m2銷售率——

TOHO實(shí)現(xiàn)100％銷售，花園洋房達(dá)到95％銷售部分大盤、豪宅案例9建立常識(shí)案例營(yíng)銷推廣的差異性冠城世家：寶安的冠城世家地方電視臺(tái)少量報(bào)紙廣告地方電臺(tái)盡量少參展/區(qū)域營(yíng)銷活動(dòng)區(qū)域性車體廣告桃源居：深圳的桃源居市內(nèi)電視臺(tái)/地方電視臺(tái)特報(bào)/商報(bào)/晚報(bào)/區(qū)域性報(bào)紙市內(nèi)電臺(tái)/地方電臺(tái)春/秋交會(huì)/論壇/新聞發(fā)布會(huì)市內(nèi)車體廣告/區(qū)域性車體廣告世貿(mào)濱江花園：中國(guó)的世貿(mào)濱江全球全亞洲發(fā)行/國(guó)際巨星代言中港主流媒體投放“人有多大膽，地有多大產(chǎn)”（推廣）“與成功人士為伍”（形象）10報(bào)告基礎(chǔ)思路實(shí)現(xiàn)面臨的問題項(xiàng)目的目標(biāo)目標(biāo)下的戰(zhàn)略——現(xiàn)狀與目標(biāo)之間的差距11目標(biāo)。12目標(biāo)溝通我們的開發(fā)目標(biāo)是什么？利潤(rùn)最大化提升企業(yè)品牌知名度迅速回籠資金銷售持續(xù)增長(zhǎng)13世聯(lián)地產(chǎn)對(duì)于麗日玫瑰·名城項(xiàng)目目標(biāo)的理解全市范圍的高銷售率/入市轟動(dòng)效應(yīng)片區(qū)高價(jià)，一期均價(jià)4500元（價(jià)格標(biāo)桿/絕版豪宅）叫座叫好持續(xù)旺銷，（3200套單位6年內(nèi)消化完畢）并在佛山地產(chǎn)市場(chǎng)中造就持續(xù)非凡的影響力珠三角名盤（媲美碧桂園、雅居樂）14問題。15項(xiàng)目位置規(guī)模均價(jià)銷售情況碧桂花城佛山順德區(qū)占地約120萬m2，總建面約96萬m2

3600月均銷售30套佛山奧園佛山從樂鎮(zhèn)占地63萬m2，總建面80萬m2

3500月均銷售35套怡翠花園佛山南海桂城區(qū)占地約25萬m2，總建面約53萬m2

3700月均銷售35套問題1：在佛山，50萬m2建面,均價(jià)4500以上意味著什么？佛山50萬m2以上旺銷大盤簡(jiǎn)析價(jià)格不到4000銷售情況良好在佛山，50萬m2以上建面的大盤銷售速度相對(duì)較快，但銷售均價(jià)在4000以下。按此市場(chǎng)消化規(guī)律，我們要賣7.6年！16項(xiàng)目規(guī)模均價(jià)銷售情況價(jià)格支撐點(diǎn)鴻業(yè)豪庭總建面6萬m2

，可售面積41123.76平方米5400月均銷售15套帶精裝修,折約600－800元/m2天安宏基花園總占地60萬m2

一期總建面約12萬平方米別墅7000洋房4300以上月均銷售15套別墅物業(yè)/稀缺景觀資源在佛山，銷售均價(jià)在4500元/平米以上的項(xiàng)目，銷售情況差。按此市場(chǎng)消化速度，我們要賣17.8年！

佛山均價(jià)在4500元/m2樓盤簡(jiǎn)析價(jià)格高于4500銷售情況差問題1：在佛山，50萬m2建面,均價(jià)4500以上意味著什么？17本項(xiàng)目量惱化的目乳標(biāo)：50萬m2建面慮，32膠00套，均油價(jià)450伙0元以上，6年銷辟售期騙，月采均銷駁售45套。問題1：在佛蓬山，50萬m2建面,均價(jià)450董0以上乓意味汪著什退么？賣高價(jià)的項(xiàng)目銷售速度不快銷售速度快的項(xiàng)目?jī)r(jià)不高高價(jià)位、高速銷售？18佛山毫產(chǎn)業(yè)沫聚集慕，主璃要構(gòu)岔成體快系為登中小災(zāi)型民盡營(yíng)企查業(yè)。禪城以廢陶瓷產(chǎn)啄業(yè)為主南海妻以紡統(tǒng)織、賺服裝黨、電串子、策陶瓷鍵、機(jī)勇械等船多種鋤類型突的輕拒工業(yè)紡為主順德以妖家電、謝機(jī)械、室家具、粗五金為內(nèi)主三水慨以飲退料、等服裝付為主高明杜具有恨一定淺的旅釀?dòng)钨Y埋源家電制造全球家電市場(chǎng)重要的出口基地，電冰箱產(chǎn)量占廣東省80%，空調(diào)占50%紡織服裝全國(guó)12個(gè)紡織出口基地之一，紡織企業(yè)3000多家，從業(yè)人員8萬余人陶瓷及建材生產(chǎn)規(guī)模位居世界第一，總產(chǎn)量約占全國(guó)60%，占全球總產(chǎn)量的30%金屬材料加工及制品

南海大瀝鋁型材加工基地，加工企業(yè)170多家，占全國(guó)總產(chǎn)量的約50%；禪城瀾石不銹鋼加工基地，加工企業(yè)103家，約占全國(guó)總產(chǎn)量的20%。家具用品全國(guó)家具生產(chǎn)和銷售基地，燈飾產(chǎn)品80%出口。機(jī)械裝備全國(guó)最大的陶瓷機(jī)械生產(chǎn)基地，產(chǎn)量占全國(guó)的85%以上；木工機(jī)械產(chǎn)量占全國(guó)的50%左右。問題2：高慮端客吉戶的軟市場(chǎng)資容量？19佛山政豪宅鹿客戶大分析禪城周怠邊鎮(zhèn)區(qū)慌佛山人主（洗腳敲上田者粉）移民戴新貴蘆（來異佛山聾五年氣以上宅外地口人士襲）知富階內(nèi)層（企狂業(yè)高管/流動(dòng)淹性）禪城原閉住民（朵土著）地道佛山人（私營(yíng)企業(yè)主）區(qū)域情結(jié)/自我優(yōu)越新佛山人（企業(yè)高管/公務(wù)員）彰顯自我/品味20王女士38歲本遞科穴四川人口內(nèi)眾科副主治任醫(yī)生駱?biāo)陌纯谥覑酆茫貉┛磿⒁荷暇W(wǎng)、熄購(gòu)物家庭月沾收入：150圖00元左替右目前居臥住情況摔：玫瑰兇園，3房約120平米對(duì)目前高居住環(huán)漲境滿意獄度：較棵滿意再次勵(lì)置業(yè)滑關(guān)注閣點(diǎn)：掌居住榨舒適甲度、哭景觀夸、升箏值潛秩力、喇價(jià)格是否增考慮晉在本北片區(qū)逆置業(yè)享：不吩一定“之膛前買朵玫瑰扎園就堪是因細(xì)為生略活便疏利，洪上下社班方沿便。瓶如果巷再買猶房的隙話還姻是考說慮到窮新中卵心區(qū)踢那邊克賣套貢別墅綢，老稿城區(qū)羊的環(huán)蟻境總穿是比箭不上峽新區(qū)炊，新屈中心鋪區(qū)規(guī)森劃好岸，升搬值潛避力大沸，目文前人績(jī)氣稍僵微差覺些，菌但發(fā)湯展大閑環(huán)境皇很好與，2、3年之偷后應(yīng)梁該比宰城南賢要發(fā)竭展得棕好。逼”與本水項(xiàng)目嘩契合散度：潘太33歲循自營(yíng)浸潔具嘩店鹽禪城蛇人車三口島之家愛好精：聊樂天、透看電冤視、龍逛街家庭坐月收磁入：吹保密目前語居住畏情況用：禪詠城某她小區(qū)3房110平左右對(duì)目前騾居住環(huán)潤(rùn)境滿意尸度：較縫滿意再次呢置業(yè)閥關(guān)注利點(diǎn)：辭周邊顯環(huán)境嚼、小貨區(qū)環(huán)鴨境、歲價(jià)格樹、戶蘋型、勢(shì)生活框便利睛度是否壁考慮哄在本悟片區(qū)疼置業(yè)納：看討情況“現(xiàn)在賀住的小證區(qū)環(huán)境皺也不錯(cuò)灘，再買鋒房的話億，城南早這邊也辜可以考衡慮，但煙比較起享來，還填是新中湯心區(qū)的捕環(huán)境好訪些，有纏打算在偽那邊買豎套兩百窯來平的柜別墅。弟”與本項(xiàng)缺目契合淡度：二次以噴上置業(yè)房誠(chéng)者改變言目前居壞住環(huán)境尖的需求義并不迫辭切，選駕擇范圍懂逐步拓燙寬，對(duì)別墅濃類產(chǎn)焰品存在一棚定需求頑。新中爽心區(qū)成案為較被各看好的屋置業(yè)選漁擇區(qū)，略將會(huì)分流本項(xiàng)目充部分客劍戶。新佛挖山人地道佛好山人佛山豪旱宅客戶窯置業(yè)選斥擇并非對(duì)撐城南情今有獨(dú)鐘21高端凱市場(chǎng)掌容量有限，潛孕在競(jìng)勞爭(zhēng)壓唇力不什可小是覷。問題2：高限端客尾戶的監(jiān)市場(chǎng)孔容量？佛山豪宅客戶分類主要替代產(chǎn)品主要競(jìng)爭(zhēng)區(qū)域禪城原住民（土著）城南、老禪城區(qū)中等規(guī)模高檔花園小區(qū)——花園洋房東平河北岸新中心區(qū)規(guī)?；▓@小區(qū)——?jiǎng)e墅類高端物業(yè)城南老禪城區(qū)東平河北岸新中心區(qū)禪城周邊鎮(zhèn)區(qū)佛山人（洗腳上田者）新佛山山（來佛山五年以上的移民新貴）東平河北岸新中心區(qū)規(guī)?；▓@小區(qū)——花園洋房東平河北岸新中心區(qū)知富階層（企業(yè)高管/流動(dòng)性）22以高填端產(chǎn)匪品入唱市，仿利于國(guó)制造核市場(chǎng)露轟動(dòng)姐，帶罩動(dòng)后隔期中豆端產(chǎn)區(qū)品的巷銷售稱，并袍實(shí)現(xiàn)攏價(jià)值屆提升以高端侮產(chǎn)品To未ho入市/制造績(jī)市場(chǎng)盛稀缺,火爆銷朵售/提升社收區(qū)形象多層通、小掏高層農(nóng)在Toh述o后推革出/均價(jià)80叮00元/平米并很逐漸攀杯升至85之00元/平米大盤臟啟示——“一期=整體”深圳皮中旅·國(guó)際環(huán)公館問題3：項(xiàng)目卸的產(chǎn)品沒力？23Tow穩(wěn)nho歌use、多層住員宅、會(huì)栗所高層中高閥層住佛宅、妥學(xué)校以香密距湖為中交心圓點(diǎn)菠，由內(nèi)現(xiàn)向外擴(kuò)挨環(huán)，開堵發(fā)順序肉依次為二期產(chǎn)督品規(guī)劃川小學(xué)、銀幼兒園日等配套鎮(zhèn)，營(yíng)造名一個(gè)完傻整的、培健康的柳社區(qū)氛持圍。香蜜湖用最佳農(nóng)產(chǎn)品（TH、多層）講做為啟叛動(dòng)產(chǎn)品退，樹立高遭檔的社獄區(qū)形象產(chǎn)，實(shí)現(xiàn)壟整體價(jià)線值最大媽化。深圳表水菠榭花都大盤株啟示——肆“一期=整體”24短期盾目標(biāo)湯：建叉立轟討動(dòng)效擦應(yīng)建立答充分歐的競(jìng)欣爭(zhēng)優(yōu)結(jié)勢(shì)項(xiàng)目啟掘動(dòng)模式實(shí)現(xiàn)原則一戴：高端宅入市。森樹立形助象，制久造價(jià)格厚標(biāo)桿。[水榭疊花都]原則練二：禾進(jìn)入并性優(yōu)征先。原則三蹄：多產(chǎn)序品組合披，用適肅量創(chuàng)新賄產(chǎn)品引齡領(lǐng)市場(chǎng)手，擴(kuò)大潛客戶層益面[中旅押國(guó)際敞公館]原則四竹：控制疏規(guī)模，搭制造稀直缺。作為填領(lǐng)導(dǎo)姓者的待大盤樸啟動(dòng)陶的原耕則：“一傾期=整體”項(xiàng)目1—4期可搖持續(xù)匠發(fā)展棗的前基提：25柏濤狠苑占地54洪79平方米22套戶養(yǎng)均526平方米塞納灣占地72覽58平方隱米33套肚戶均47振6平方毛米海德苑占地18培00斬1平方米11午2套件戶均379梢.5平方談米人工湖別墅花園洋扎房一期二期商業(yè)街一期現(xiàn)骨已全部愈售罄，激花園洋幕房均價(jià)35葡00，別漲墅面揮積：33船3.仰5-惱37博4.相5m2售價(jià):2漫00萬以典上/套，月則均銷售35套暢銷貍大盤積啟示多產(chǎn)品悄組合，塌高端入液市采用攻多產(chǎn)奪品組婆合策協(xié)略（授別墅夠＋花生園洋柜房）弱，用挨自然疫資源勝較佳踩的產(chǎn)教品（睜親水敏別墅土）做遲為啟弊動(dòng)產(chǎn)省品，非樹立匠高檔橫的社況區(qū)形暈象，憲將洋棕房?jī)r(jià)挑格提限升至350談0，從而鐘實(shí)現(xiàn)整盼體價(jià)值僅最大化按。佛山奧艦園26花園洋房一期息別墅鑒均價(jià)620益0元/平米包括會(huì)所1棟，商隱住樓4棟，4聯(lián)體別禁墅38棟，劉六聯(lián)押體別往墅11棟，雙駁聯(lián)體別西墅8棟，叼單體僵別墅2棟8層帶鉗電梯覺花園蟲洋房沈均價(jià)410校0元/平米二期規(guī)奔劃為TH怒,雙拼臟別墅雄、小科高層靠的組敬合體二韻期一祖期暢銷秩大盤世啟示發(fā)掘市現(xiàn)場(chǎng)空白曲點(diǎn)發(fā)掘市渾場(chǎng)空白鵲點(diǎn)，采耀用多產(chǎn)諸品組合嘆策略（裹ＴＨ＋顆單體別屬墅＋花此園洋房深），填比補(bǔ)市場(chǎng)閉空缺，畝實(shí)現(xiàn)整制體價(jià)值絲式最大化類。東莞世章紀(jì)城27一期二期三期四期惠景公園麗日豪庭分期用地用地面積建筑面積容積率建筑類型主力戶型一期589711242312·119棟小高層（11-18層）3棟高層（22層）110—130左右3房二期644011414632·2小高層、高層待定三期33287633511·920棟小高層（9-18層）待定四期657381249541·926棟小高層（9-17層）待定問題3：項(xiàng)廈目的育產(chǎn)品處力？整體規(guī)結(jié)劃一般見，主體多建筑由月小高層辰、高層昆組成，盲產(chǎn)品組合過匹于單一賊，無高棟端稀缺附產(chǎn)品，瓜資源利很用不合隱理，客戶是挽否愿意爭(zhēng)為這樣購(gòu)的產(chǎn)品任買單？28問題3：項(xiàng)目臉的產(chǎn)品態(tài)力？一期1-4棟戶型餐廳實(shí)濾用性低愿，次臥挨室與廚康房過于束緊挨，釀功能分夫區(qū)欠佳回，戶型煤設(shè)計(jì)平銳凡無亮紫點(diǎn)。啟動(dòng)傅產(chǎn)品一期啟養(yǎng)動(dòng)產(chǎn)品遲（88套）設(shè)濾計(jì)平凡潔，無局襖部創(chuàng)新點(diǎn)厭、亮點(diǎn)蘇，這樣虜?shù)漠a(chǎn)品滾在9月底書面市盾時(shí)能否香觸動(dòng)陳市場(chǎng)甚引起腹入市擔(dān)轟動(dòng)變？29本項(xiàng)扮目所困面臨末的問秋題——現(xiàn)狀與替目標(biāo)的筍差距自身困境客戶困境賣的好賣不高價(jià)，賣高價(jià)的賣不快。市場(chǎng)困境高端客戶市場(chǎng)容量有限，存在被新中心區(qū)分流的威脅規(guī)劃設(shè)計(jì)一般，產(chǎn)品無特色如果不尋求突破則無法實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目目標(biāo)。本項(xiàng)目量武化的目唉標(biāo)：50萬m2建面嘩，320霜0套，稱均價(jià)45籌00元以上腦，6年銷解售期抄，月冠均銷轎售45套。30戰(zhàn)略寧。31我們的蓮總體發(fā)暖展戰(zhàn)略價(jià)格突破；銷售速度突破突破創(chuàng)新產(chǎn)品創(chuàng)新；營(yíng)銷創(chuàng)新﹢32豪宅客樸戶需求—集中幸在心桂理層對(duì)面品味/自我捎優(yōu)越/安享/人文（豪范宅物互業(yè)）價(jià)格/性價(jià)比（低端革物業(yè)）布局/功能分艦區(qū)（中高忍端物業(yè)例）生理需求安全需求情感需求尊重需求自我實(shí)現(xiàn)馬斯步洛需求卡理論生理心理心理需汁求經(jīng)濟(jì)需臘求功能需忽求33價(jià)值習(xí)慣身份規(guī)范情感他們相皂信我們狹給他們出帶來的必價(jià)值高棒于其他往同類產(chǎn)挨品。我們能勤使其避故免和消遙除某種侮（與其掏規(guī)范和從價(jià)值相廣左的）竿內(nèi)心沖型突。這里延藝?yán)m(xù)了他帳們的浴某種消費(fèi)乃晌至生活習(xí)慣并貞且有所仙提升這里弓提供蛛的產(chǎn)仔品或閣服務(wù)伐使他捉們?cè)谒妥约嘿?gòu)和他統(tǒng)人面耐前顯既露理梳想中遠(yuǎn)的身被份，屈另一芹方面瘦，尊產(chǎn)貴身競(jìng)份者編享受胖私密遼尊貴他們喜侍歡這種換休閑方灘式，這里能啟讓他們丹感覺到念親近，匪同時(shí)放色松身心豪宅客栗戶決策宵的五個(gè)健動(dòng)機(jī)圈事分析34價(jià)值習(xí)慣身份規(guī)范情感核心客猛戶：禪城輩及周控邊鎮(zhèn)箭區(qū)原叉住民習(xí)慣炸禪場(chǎng)闊的生盟活方出式區(qū)域妹情結(jié)顯示諒禪城從人的滅品味自我優(yōu)孩越注重侄安全悼、舒枯適、峰放松更超羨值有助于園工作之摘余放松夕身心、有健康休鋸閑希望這斬種休閑委方式是奧被社會(huì)鉗普遍認(rèn)纖同的希望和能體陪驗(yàn)到墳一種傳舒適較、放真松身例心的門價(jià)值搖感地道市佛山夾人：濫區(qū)域谷情結(jié)/自我執(zhí)優(yōu)越舊感35價(jià)值習(xí)慣身份規(guī)范情感重要客城戶：移民新啞貴/企業(yè)高妖管習(xí)慣工杜作之余輸進(jìn)行享已受型的美休閑放宰松具有品牌欲影響孔力，符合時(shí)壟尚潮流盈，彰顯逼身份希望能轟有不同速于區(qū)域胖生活的爪額外體喬驗(yàn)希望能強(qiáng)體驗(yàn)到描一種舒役適、放算松身心雜的價(jià)值朽感希望能察達(dá)到對(duì)樓自己提者出的較強(qiáng)高要求拆（呼喚回自豪感豆、自尊鋼心和虛泄榮心）新佛儲(chǔ)山人任：注艘重品穿味/彰顯蘿自我36本項(xiàng)督目的遞主力卡客戶廉群特醬點(diǎn)正直/誠(chéng)懇自信/沉穩(wěn)富有/聰明品味自我優(yōu)越人文社會(huì)責(zé)任感安享區(qū)域情結(jié)設(shè)計(jì)新穎的產(chǎn)品物超所值的感受至高無比的形象彰顯自我的優(yōu)越感置業(yè)瘡驅(qū)動(dòng)啟點(diǎn)客戶刪置業(yè)努驅(qū)動(dòng)杜因素產(chǎn)品創(chuàng)新營(yíng)銷創(chuàng)新實(shí)現(xiàn)價(jià)值桐提升銷售速烘度提升37被動(dòng)性因素地段因素配套因素景觀因素主動(dòng)性因素定位因素產(chǎn)品因素客戶面因素展示因素推廣因素客觀存在專業(yè)代理發(fā)展商多種因板素影響傷價(jià)格的鄰實(shí)現(xiàn)和靠銷售速衡度的提聚升影響價(jià)格和銷售速度的因素38項(xiàng)目岔價(jià)格充、銷室售速疼度全扭面提卸升計(jì)窗劃產(chǎn)品提顏升攻略概念恥提升桂攻略展示瞎提升廊攻略推廣提拜升攻略拓寬納客戶堂面銷售實(shí)圓施策略391、拓寬再客戶面價(jià)格、商銷售速窗度全面提緣瑞升計(jì)劃40大盤啟持示：客輩戶的廣燒度與項(xiàng)杯目開發(fā)鄙度/成熟嘆度成狂正比攝，同袍時(shí)與研價(jià)格箏成正少比（參照榆案例：郊深圳桃賽源居）時(shí)間軸2750目標(biāo)客戶周邊90%新安10%周邊70％新安20%南頭10%周邊50％新安30%南山20%周邊30％新安40%關(guān)內(nèi)30%寶安50％關(guān)內(nèi)30％港臺(tái)/澳門20％主力戶型全復(fù)式2-3房3-4房1-4房、復(fù)式2-4房、復(fù)式、別墅項(xiàng)目展示園林會(huì)所清華學(xué)校大社區(qū)20萬平米社區(qū)公園集商業(yè)/居住/教育于一體的超大型綜合社區(qū)3300360038003700歷史均價(jià)拓寬客睬戶面41客戶肚定位疫基礎(chǔ)高（可占借鑒鋼新區(qū)馬大盤沉的客若戶演很變歸蛋納）蔚藍(lán)冬海岸風(fēng)和日僵麗桃源居被動(dòng)式區(qū)外置業(yè)本地市場(chǎng)主動(dòng)式區(qū)外置業(yè)經(jīng)濟(jì)實(shí)販力分期推清出時(shí)間周邊鞏村民形、私模營(yíng)企斷主當(dāng)?shù)赝ü珓?wù)笑員當(dāng)?shù)?市區(qū)續(xù)白領(lǐng)珠三件角客抱戶二次禍置業(yè)蜻群體當(dāng)?shù)匕诪轭I(lǐng)市區(qū)油白領(lǐng)市內(nèi)言白領(lǐng)大盤啟恐示：高評(píng)端樓盤步客戶軌閱跡——由區(qū)內(nèi)光到主動(dòng)棄式區(qū)外42佛山佛山暗位于狠珠三停角發(fā)死展格殊局中暢部核襪心都憂市圈凍，200蘭2年底員大佛桂山的傅形成膏與廣繪州構(gòu)裕成廣般佛都錯(cuò)市圈馬，與拳廣州丟處于則競(jìng)爭(zhēng)復(fù)、互銜補(bǔ)的芒戰(zhàn)略燃地位夾。都蜻市融仁合，底城界仆淡化古，應(yīng)勝以發(fā)踩展的紙目光殿看待盼問題倡而不礙是只私停留也在眼停前。A拓寬旅客戶恭覆蓋戶面43廣佛都市圈“泛珠萍三角”包括衫一個(gè)奸核心吉區(qū)和鋸三個(gè)碎圈層真，核脫心區(qū)良包括繭廣佛汁都市襖圈、肯珠澳復(fù)都市件圈、凍深港搭都市航圈在仿內(nèi)的洞大珠犯三角乒區(qū)域葛。廣控佛都裳市圈唇被定晨位為裙珠三固角的鐮中心應(yīng)都市貞圈。前景哈：廣佛都榮市圈面等積將超震過上海漲，GD狐P和人口頌將超過廈北京。休它將是毫珠三角醒、廣東沃地區(qū)的潑地理中砍心及鏈店條中心商、行政憐管理中享心、泛攤珠三角學(xué)的中心渠，經(jīng)濟(jì)品上成為運(yùn)龍頭。區(qū)域區(qū)域面積（平方公里）廣佛佛山3848.4911282.89廣州7434.4上海5800區(qū)域GDP（億元）人口（萬人）廣佛佛山138.163604.79338.981333.28廣州3466.63994.3北京3611.91300定位：廣佛拳都市侍圈的依發(fā)展早方向泥是以提廣州螺為中嚼心，請(qǐng)佛山愚為副犧中心巧的雙嘴城式息都市尊圈，珠是珠狗三角產(chǎn)都市輸圈中溜的樞撕紐型甲都市番圈，穗是開廢放、辱多元謹(jǐn)?shù)耐缓鰩X菠南風(fēng)勁格的鳴文化射型都要市圈干。44拓寬客翻戶覆蓋境面——客戶來源殲地域的擴(kuò)凡大大佛山珠三角禪城45拓寬客柴戶覆蓋傲面——客戶來源陣階層的擴(kuò)大企業(yè)職工工薪階層教師醫(yī)生公務(wù)員白領(lǐng)私營(yíng)企自業(yè)主企業(yè)隆高層政界闖高員金融械證券462、產(chǎn)品妙提升攻到略價(jià)格、猾銷售速鎮(zhèn)度全面純提升是計(jì)劃47一期二期三期四期惠景公園麗日豪庭價(jià)值分區(qū)原則權(quán)重一期二期三期四期進(jìn)入性15%12101112昭示性15%108910自然景觀資源40%32403026容積率限制30%27252929價(jià)值實(shí)現(xiàn)81837977地塊價(jià)肝值分析地塊價(jià)嫩值實(shí)現(xiàn)染：二期>一期>三期>四期48片區(qū)項(xiàng)目名稱均價(jià)產(chǎn)品組成城南麗日豪庭4100多層/小高層/高層城南世紀(jì)嘉園4000高層城東南御湖豪庭4000多層/小高層/高層城東南帝景灣3900多層/小高層/高層城南新都會(huì)華庭3800高層城南玫瑰園山水居3800多層/小高層/高層城南季華新景園3700小高層/高層城南月亮灣3500高層主城區(qū)您產(chǎn)品供標(biāo)給以小陳高層、木高層為互主，TH及疊善拼供給存紅在一定獎(jiǎng)市場(chǎng)空劈燕白。主產(chǎn)鞠品攻醫(yī)略——市場(chǎng)空杠白點(diǎn)挖筆掘49一期二期三期四期惠景伴公園麗日豪庭親水TH或疊敲拼、貍雙拼削別墅厚（價(jià)鐵格標(biāo)查竿）親水TH、雙拼泊別墅/價(jià)格涂標(biāo)桿花園貓洋房主產(chǎn)究品攻止略花園洋房注：妖以上概為初敘步構(gòu)剪想，坡項(xiàng)目恨具體嘴規(guī)劃共建議頂有待鍬與開醉發(fā)商瘦溝通臭，對(duì)添本項(xiàng)法目做照進(jìn)一乓步了冠解后寒出具花園化洋房—容積率脂分解（齒地塊價(jià)罷值重新溝評(píng)估）—局部仁產(chǎn)品鋒創(chuàng)新鉛（高流附加混值產(chǎn)圓品）—制造冬稀缺衰產(chǎn)品握（親役水TH堪/雙拼別劫墅）—多產(chǎn)品笑組合（TH＋疊拼煎＋雙默拼＋送花園洋作房＋已小高以層）50制造稀斬缺產(chǎn)品臨水座、親來水別脹墅臨水別列墅示意親水芒設(shè)施——私家小補(bǔ)碼頭調(diào)動(dòng)親子水氛圍——天鵝51多產(chǎn)品組螺合——花園洋即房3+1或4+1花園抓洋房——?dú)W式舉現(xiàn)代籍建筑呆風(fēng)格如果土可能篩的話穴，我們期附望，把家奸，輕軋輕的馳放在罵大自帳然中··評(píng)··哥··52建筑壯外觀遞體現(xiàn)獵出物亂超所狗值的蜓居住汪形象總體風(fēng)敲格現(xiàn)代否、輕快度、簡(jiǎn)潔該，流暢歐式背現(xiàn)代毛建筑雕風(fēng)格設(shè)計(jì)元娛素關(guān)鍵丸詞：歐遇式建筑/明快/現(xiàn)代啄感多產(chǎn)品亂組合——疊加號(hào)、聯(lián)圣排別劍墅53高附哥加值伏產(chǎn)品（送實(shí)員惠/送面積）自建閣鏡樓后的先空間買房出送空舞間54梁凸窗龍窗臺(tái)凸窗窗技臺(tái)客戶滅可根據(jù)凝需要拆別卸，贈(zèng)電送面積凸窗埋剖面入戶縣花園陵可變墓房倒凸飲窗高附朗加值撇產(chǎn)品（送李實(shí)惠/送面邪積）55嵌套式云陽臺(tái)——復(fù)式卻戶型嚼的陽色臺(tái)形國(guó)式，物站在盆小陽魚臺(tái)可欠看到序自家厲樓下幫的大致陽臺(tái)茅，提晌供戶循外立忙體化請(qǐng)交流棒，增鄉(xiāng)豐加建摩筑趣秘味性霉和空鏈間感送結(jié)龜構(gòu)面論積高附油加值漫產(chǎn)品（送搏實(shí)惠/送面積）56配套先薯行——規(guī)定極動(dòng)作——以確定寫性承諾楊為前提局部共創(chuàng)新非點(diǎn)——以可體殊驗(yàn)為原思則流行儀元素——以可穩(wěn)展示學(xué)為原電則中長(zhǎng)罵期規(guī)爐劃/教育體賓系/交通網(wǎng)如絡(luò)/日常商效業(yè)配套/休閑尼設(shè)施會(huì)所員主題較功能/園林環(huán)眼境創(chuàng)新盛的教揮育概夏念/商業(yè)漏街營(yíng)艘造配套攻管略57創(chuàng)新教旬育概念幼兒忙園空夏間展毅示：兒童滑視窗（chi未ldr憂en-杜win監(jiān)dow飯s）會(huì)所主悶題功能除了必尚須的休鏈閑設(shè)施談外，以給超五星飾級(jí)SP集A（溫泉）心作為會(huì)感所主題晶功能（樹可以考凳慮和園吧林相結(jié)眨合）58服務(wù)挑攻略——頂級(jí)薦生活驅(qū)品質(zhì)刮的保坐證書物業(yè)陪智能與化車輛出喚入管理小區(qū)萬背景贏廣播鋒信息報(bào)系統(tǒng)小區(qū)安蠢防監(jiān)控喚系統(tǒng)中譽(yù)心業(yè)主騰論壇物業(yè)省管理栽公告在線甲服務(wù)萬能IC卡安全防擇范智能教化周界防極范系統(tǒng)電子巡塔更系統(tǒng)訪客對(duì)叮講系統(tǒng)室內(nèi)安禿全系統(tǒng)防災(zāi)茄害自虜動(dòng)報(bào)袍警系哈統(tǒng)居民生鎖活智能戶化寬帶網(wǎng)聾絡(luò)通信已線路視頻命接收遵端子高品碰質(zhì)產(chǎn)呢品體洞驗(yàn)——小區(qū)口智能孔化體廉系建壞議59增加業(yè)廢主的區(qū)遍認(rèn)同度攔和社區(qū)朗參與度士的和諧強(qiáng)公約服務(wù)攻臺(tái)略——社區(qū)營(yíng)遲造60產(chǎn)品糊提升寺攻略（主產(chǎn)品攻略）（配套攻略）（服務(wù)攻略）容積率分解（地塊價(jià)值重新評(píng)價(jià)）多產(chǎn)品組合（TH＋雙拼別墅＋疊拼別墅＋花園洋房＋小高層）制造稀缺產(chǎn)品（親水TH）高附加值產(chǎn)品打造（送面積/送實(shí)惠）教育新概念會(huì)所主題功能打造智能化體系打造——高品質(zhì)生活保證社區(qū)營(yíng)造——社區(qū)公約613、概運(yùn)念提俘升攻陳略價(jià)格紅、銷昨售速冷度全面提轎升計(jì)劃62四季認(rèn)花城——精細(xì)化丸，可復(fù)逐制水榭花燈都/金域礙藍(lán)灣——唯美，狐極至景蹤蝶觀紅樹舅灣/紅樹預(yù)西岸/紅樹東屠方/東海落岸——片區(qū)（狹價(jià)值）+方位深圳主正流大盤種命名本項(xiàng)目碗核心價(jià)估值：豪籠宅區(qū)、需超級(jí)大赴盤（區(qū)就位＋規(guī)再模優(yōu)勢(shì)庸）在物業(yè)雷命名上腫體現(xiàn)高強(qiáng)度和視杯野概念提罰升攻略——形象建職立高度63帝景灣穗：生活敵無限盜風(fēng)光鴻業(yè)豪庭：王者校地位岔、豪克宅至泳尊東建世紀(jì)嘉外園：在城市燭中心，乎成就貴餐族生活豪驕傲新都會(huì)華夫庭：都市里葬的香格昆里拉碧桂花涂城：五星級(jí)罰的房子佛山獎(jiǎng)奧園示：水邊的烤奧林匹竟克湖景港灣：水的方親向就是騰人心所棒向麗日示豪庭：頂級(jí)州生活懂境界項(xiàng)目形仿象統(tǒng)領(lǐng)芝思考：佛山厭樓盤翠的主瓶要推松廣語64『物質(zhì)琴性』張揚(yáng)肌式內(nèi)斂式『精神棗性』3券14砌2帝景灣默：生活無辱限風(fēng)光鴻業(yè)質(zhì)豪庭：王者珍地位織、豪脂宅至坑尊佛山筐奧園年：水邊驢的奧垂林匹秒克麗日舉豪庭：頂級(jí)嗎生活暗境界東建世紀(jì)嘉碑園：在城市夕中心，席成就貴去族生活拐驕傲新都會(huì)辟華庭撕：都市里陳的香格旨里拉碧桂花承城：五星瘦級(jí)的錄房子湖景傾灣：水的懂方向央就是哲人心烏所向佛山騰樓盤托的訴記求絕騾大多灰數(shù)集翻中“2”象限針對(duì)本亦項(xiàng)目目曾標(biāo)客戶扯群，本言項(xiàng)目的來形象選仰擇：（鞭“精神濕”+“張揚(yáng)怒”）——瑯瑯誰上口榨的名宜稱——響亮正的口食號(hào)——具有詠強(qiáng)視幟覺沖停擊的策圖式豆記憶佛山般地產(chǎn)寒項(xiàng)目介的“憤主訴賤求矩矩陣”65本項(xiàng)目形象統(tǒng)胞領(lǐng)：佛山地姜王概念巧提升薄攻略——形象建唉立高度物業(yè)名稱：麗日玫瑰·

664、展某示提板升攻委略價(jià)格焰、銷寺售速牙度全面提辣升計(jì)劃67“扼守撤要道”——大型戶貸外廣告踢牌本項(xiàng)洞目廣州禪城老偷城區(qū)西樵順德68本項(xiàng)目“城界堅(jiān)界定”——四根耀大型敘廣告舒光柱蕉，體膊現(xiàn)項(xiàng)渾目大聞氣魄前期房誠(chéng)賣場(chǎng)聯(lián)展示——城界界憲定69前期賣河場(chǎng)展示——標(biāo)志物疤展示小區(qū)殺和街滑區(qū)入下口是澡項(xiàng)目腫的象鋒征，弊是匯哈聚人氣流的者招牌否，應(yīng)退極具刮昭示疲性。70導(dǎo)視尿牌配合鞏現(xiàn)場(chǎng)層形象磨墻，昌大型右現(xiàn)場(chǎng)技導(dǎo)示勤牌（建議議以巨大域箭頭為倦主題）讓展示澡成為一漂種文化本項(xiàng)目讓導(dǎo)示妥成為一嘩種文化戶外導(dǎo)謎視牌71形象墻形象墻——項(xiàng)目首惑度亮相（可參猶考廣選告公傍司具舞體建壤議）讓展夢(mèng)示成逮為一每種文株化72北入轎口星閱光大何道入口雕處展城示沿街設(shè)沉置個(gè)性坊化雕塑挖、街道恒家具，狀提升項(xiàng)隱目品質(zhì)報(bào)：強(qiáng)調(diào)些實(shí)用性寬和參與洽性73主銷售臟區(qū)包括依泛會(huì)所鍵子區(qū)間燭和銷售坦中心，塞可利用虛架空層幟的開敞滴格局，竿結(jié)合時(shí)傻尚的元塞素堆砌槳為一個(gè)總?cè)の缎猿鹗愕目抠u場(chǎng)空臺(tái)間。主銷售久區(qū)展示本項(xiàng)目售樓處74人際的巧疏離是附整個(gè)工擇業(yè)社會(huì)光的通病城，用一男種融合告的空間謀關(guān)系來丟詮釋一羞種新的版人際關(guān)跪系。主銷售春區(qū)功能殖展示：笨洽談區(qū)(C攔on尊su籍lt污at尾io餡n曬sp純ac督e）75景觀棉小品賣場(chǎng)的瓣標(biāo)準(zhǔn)化扔展示戶外樂導(dǎo)視法牌形象墻停車第場(chǎng)售樓處鉛前廣場(chǎng)售樓大陽廳共享交廳流區(qū)強(qiáng)勢(shì)視覺識(shí)別系統(tǒng)人流匯集焦點(diǎn)會(huì)所爬功能盒展示渾區(qū)休閑懂洽談播區(qū)主體核心體驗(yàn)系統(tǒng)看樓通腥道樣板房核心魚洽談娛區(qū)過渡性體驗(yàn)系統(tǒng)核心售賣系統(tǒng)賣場(chǎng)全弓線展示765、推廣萬提升攻辯略價(jià)格脹、銷廉售速眠度全面提宣升計(jì)劃77品牌推可廣攻略本項(xiàng)目作姐為禪城絕城南唯杯一的超析級(jí)大盤報(bào)，致力芳于打造恩佛山首呈席富人戚區(qū)，需笑要開發(fā)偉商品牌愿的強(qiáng)勢(shì)為注入——品牌爐的價(jià)沿值只糟有一遍個(gè)：罪客戶折的忠亂誠(chéng)度師，體鳥現(xiàn)在維重復(fù)丙購(gòu)買軍和推重薦購(gòu)閘買。建立冠城會(huì)常規(guī)借購(gòu)房處折扣購(gòu)房積溝分開發(fā)商宮其他行病業(yè)消費(fèi)琴的優(yōu)惠冠城泉會(huì)員惹制運(yùn)砌作78客戶攻菠略——客戶必?fù)軞⒓?、禪城睛客戶必纏殺必殺技稱：直接霜對(duì)比，惕突顯優(yōu)把勢(shì)，牽劣引客戶2、南海竿、桂城牽等廣東叫籍客戶聲必殺必殺蛙技：椒麗日勞品牌甩價(jià)值好挖掘肅，老惕客戶課營(yíng)銷幣，實(shí)疊現(xiàn)重流復(fù)、務(wù)推薦丟購(gòu)買3、業(yè)林內(nèi)人架士必跌殺必殺技紐奉：得業(yè)罩內(nèi)人士經(jīng)者得天越下（地產(chǎn)經(jīng)文理人沙支龍/地產(chǎn)基論壇/網(wǎng)絡(luò)營(yíng)勤銷）4、城際徒高端客告戶必殺必殺技偉：廣深很一塊牌這，全國(guó)丙同步接眨待站796、銷售多實(shí)施策丙略價(jià)格鑼、銷侮售速悄度全面提遭升計(jì)劃80銷售實(shí)壓施策略本項(xiàng)目促整體規(guī)亡劃設(shè)計(jì)增一般，一期啟雁動(dòng)產(chǎn)品修