包干制與酬金制的區(qū)別

#/4包干制與酬金制的區(qū)別配合《物業(yè)管理條例》的實施，2003年11月國家發(fā)改委和建設部聯(lián)合下發(fā)了新的《物業(yè)服務收費管理辦法》（以下簡稱《辦法》），《辦法》第九條提到：“業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)可以采取包干制或者酬金制等形式約定物業(yè)服務費用”，首次在政府法規(guī)中明確提出物業(yè)服務收費形式。那包干制與酬金制有何區(qū)別？一、包干制1、包干制的定義：是指由業(yè)主向物業(yè)管理企業(yè)支付固定物業(yè)服務費用，盈余或者虧損均由物業(yè)管理企業(yè)享有或者承擔。實行包干制的，物業(yè)服務費用的構成包括物業(yè)服務成本、額定稅費和物業(yè)管理企業(yè)的利潤2、包干制的特點（1）企業(yè)在服務與利潤夾縫中生存由于才用包干制，企業(yè)的收入是固定的，要想獲得更多的利潤，只有降低成本。降低成本的直接后果可能是減低服務質量，使服務質量達不到約定標準。致使業(yè)主滿意度降低，影響自身聲譽。要想獲得高的業(yè)主滿意度，則會增加成本，減少企業(yè)利潤，增加企業(yè)經營風險，使企業(yè)面臨生存危機。（2）節(jié)省監(jiān)管成本，提高決策和服務效率監(jiān)管是保證生產優(yōu)質或質價相符商品（包含有形及無形商品）的最有力手段，我們熟知的質量管理標準ISO9000標準2000版的最大改進之一就是強調了過程控制，目的就是確保在每個環(huán)節(jié)不出現(xiàn)質量問題，使得最終產品達到預期的質量要求。但監(jiān)管是要花費成本的，尤其是消費者直接對商品生產過程的監(jiān)管費用極高。因為任何一種商品的生產一定是有專業(yè)性的，必須由專業(yè)人士或機構監(jiān)管才有效，物業(yè)管理亦不例外。消費者監(jiān)管的直接成本包括業(yè)委會在業(yè)主中或者從外聘請專業(yè)人士進行日常服務工作的監(jiān)管，聘請專業(yè)機構進行財務審計等支付的費用，上述成本是有形的，可以衡量的，此外還存在間接成本，如物業(yè)管理企業(yè)必須有專人協(xié)調處理業(yè)主方的監(jiān)管和審計，這個過程中所耗費的人力和物力及時間，并沒有花費在為業(yè)主提供物業(yè)服務上，這是物業(yè)服務的邊際成本，不能帶來直接價值。中國物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展時間不長，人們對行業(yè)本身認知不多，更談不上對物業(yè)管理企業(yè)和其運作有什么深入的了解和研究，無論業(yè)主或外聘人員能具備相應的專業(yè)知識和能力，對物業(yè)管理進行有效監(jiān)管的，在目前很難實現(xiàn)。另外，在絕大多數(shù)物業(yè)管理區(qū)域中，業(yè)主的數(shù)量是較大的，如果有重大事項需要業(yè)主表決時，很難在短期內召集齊所有業(yè)主并得出統(tǒng)一的結果，如果耗費了成本又達不到應有的效果，從經濟學角度考慮，是沒有意義的二、酬金制1、酬金制定義酬金制是指在預收的物業(yè)服務資金中，按約定比例或者約定數(shù)額，提取酬金支付給物業(yè)管理企業(yè)，其余全部用于物業(yè)服務合同約定的支出，結余或者不足均由業(yè)主享有或者承擔。實行酬金制的，預收的物業(yè)服務資金包括物業(yè)服務支出和物業(yè)管理企業(yè)的酬金。2、酬金制的特點：（1）“酬金制”更加有利地保護了業(yè)主和物業(yè)公司雙方的利益酬金制模式克服了“包干制”模式的弊病，即是在同等收費標準下，提供的服務項目越多、服務質量越高，所支付的成本相應也越高。在“包干制”模式下，物業(yè)管理企業(yè)干得越好，掙得就越少。這樣一來，許多物業(yè)公司往往以降低服務水平、減少服務項目來獲取更多的利潤，損害了業(yè)主的利益。長期如此，必然導致服務質量不到位，物業(yè)管理企業(yè)也就有可能會被廣大業(yè)主炒掉。而“酬金制”下的“酬金”是物業(yè)管理企業(yè)獲得的收入?！俺杲鹬啤辈粫煜龢I(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)的收入，從而避免業(yè)主的收入被侵占。(2)酬金制加大了物業(yè)服務運作過程中的財務透明度，大力推動了物業(yè)行業(yè)的市場化進程采用酬金制的物業(yè)管理企業(yè)在接管某小區(qū)時，要向業(yè)主委員會和業(yè)主大會提交詳細的服務期間物業(yè)服務費用的財務預算。在預算中明確服務區(qū)域內的組織架構，人員編制、服務等級標準、維護保養(yǎng)的等級標準等指標和所需的資金，進而預算出每平方米的物業(yè)服務費用，經過業(yè)主大會同意后，形成書面合同加以實施。這樣的財務預算即要求科學嚴謹，又要有一定的靈活性，特別是為后期的服務監(jiān)督提供了依據。(3)酬金制是實現(xiàn)xx財務的有效途徑物業(yè)服務收費采用酬金制，是物業(yè)服務收費實現(xiàn)陽光財務的有效途徑。“酬金制”下物業(yè)管理的財務從理財?shù)慕嵌瓤?，分兩個部分，一個是物業(yè)管理企業(yè)的公司財務理財。一個是以物業(yè)管理服務費用為核心的物業(yè)管理處財務理財。前者是一種企業(yè)自主經營活動，物業(yè)管理企業(yè)的公司財務是為物業(yè)管理企業(yè)自己的經營行為理財；后者物業(yè)管理處財務理財則是在替業(yè)主理財。在酬金制下，物業(yè)管理企業(yè)只能從中按照合同約定的比例提取物業(yè)管理費的酬金，剩下的錢全部是業(yè)主的，所有權也是業(yè)主的。酬金制將物業(yè)公司的權益與業(yè)主的權益嚴格分離開，更具透明性。物業(yè)管理酬金制的內容與特征酬金制方式下，物業(yè)管理企業(yè)以代理人的身份管理業(yè)主的物業(yè)和交來的資金。同時，為充分利用社會資源，代業(yè)主選擇最適合的專業(yè)服務提供商，并負責對其進行有效的監(jiān)督，這些管理活動、監(jiān)督活動和物業(yè)管理資金的使用情況是否合理，都需要得到業(yè)主的認可。業(yè)主也有權參與物業(yè)管理活動中重大事項的決策。但是多業(yè)主狀態(tài)下的個體業(yè)主是實現(xiàn)不了這種認可和決策的，這就要求必須通過一些形式和合理的程序來體現(xiàn)全體業(yè)主的權利。使以物業(yè)管理費的使用為主要內容的物業(yè)管理活動，實現(xiàn)業(yè)主的可監(jiān)控性和共同參與管理的可能性。三、包干制與酬金制的比較包干制：物業(yè)公司依據收費價格標準確定服務內容及標準；酬金制：物業(yè)公司根據服務要求測算收費標準；四、包干制與酬金制的實施條件1、酬金制要有比較完善的市場環(huán)境，要有誠實守信的企業(yè)行為，要有正確的消費習慣和理念，要有比較寬裕的經濟條件等等。2、商業(yè)化機制是一個更加市場化的機制，只有在商業(yè)化相對發(fā)達的階段，才有可能推選物業(yè)管理的酬金制。但是在目前我們國家的現(xiàn)狀下，并不完全適合。3、從消費群體對服務和收費的敏感性來判斷，消費群體對服務敏感性強的，也就是說他們主要在乎的是服務的好壞，而不是費用的多少，這種情況下，一般適用于酬