房地產行業(yè)政策分析專題報告

房地產行業(yè)政策分析專題報告一、民生維度：房價由上漲壓力轉為下跌壓力，2022年民生角度難以對政策持續(xù)回暖形成制約房價的過快上漲會使得居民住房問題越發(fā)突顯，不利于民生，因此政府會從民生角度出發(fā)關注房價上漲是否合理。我們從絕對房價漲幅、相對房價漲幅及房價預期三個角度闡述當前房價上漲壓力已轉小，反而變?yōu)橄碌鴫毫εc預期，與過去五年（17-21年）相比，民生角度難以“制約”政策的持續(xù)回暖。1.絕對房價角度：2021年下半年以前，房價仍是上漲壓力，而后轉為下跌壓力2018年8月份，有關部門官網第一次出現“穩(wěn)地價，穩(wěn)房價，穩(wěn)預期”的表述后，或意味著房價的區(qū)間管理進入常態(tài)，從我們的角度理解，一方面，市場普遍認為的絕對房價上漲5%或是一個上限指引，另外一方面，從房價與GDP的關系來講，如果房價大幅超漲名義GDP，則意味著居民財富增長趕不上房價上漲，也是一個相對指標；雖然數據充滿了失真，即官方統計局70城房價來看，到2021年下半年，房價同比回落趨勢才開始出現，房價上漲的壓力才開始逐步減小，而在這之前的五年，房價一直存在上漲壓力。這期間經歷了2016年930開始的“限價”，以及2018年開始的“穩(wěn)價”（2018年8月份后到2019年統計局口徑房價上漲的背后或是限價政策的“放開”變?yōu)閰^(qū)間管理的“穩(wěn)”價）；2.相對房價角度：房價增速開始遠離GDP中樞向下，預計2022年上半年或出現低于CPI的實際貶值特點如果把失真房價還原，從更真實的反應趨勢的百城住宅價格指數觀察，上輪周期中的16-17年，房價大幅超漲名義GDP，這意味著新市民購房壓力加速轉大，其背后是扭曲的土地供應制度已難以支持“住宅補貼工業(yè)”。同樣，從統計局官方70城數據看，房價超漲名義GDP的壓力也是從2021年下半年開始明顯轉弱。將房價同比與CPI同比增速及GDP同比增速相比較，房價增長低于CPI增長代表房價增速慢于通脹，可謂實際貶值，房價同比高于名義GDP同比說明房價增速快于經濟或財富增長，我們定義其為泡沫，通常情況下，房價同比增速介于兩項同比增速之間。預計22年初房價同比將向下穿越CPI同比，廣義資產貶值現象出現。21年Q4名義GDP同比為-1.6%，剔除疫情基數影響的更真實同比（較19年復合增速）為2.5%，21年12月CPI同比增速為1.5%，而21年12月房價同比增速為2.0%（較GDP真實同比低0.5PCT，較CPI同比高0.5PCT）。也即，房價同比較名義GDP同比中樞剪刀差有明顯拉大，開始遠離GDP此前中樞，而較CPI逐步靠近，同比差值進一步縮小，在當前銷售負增長繼續(xù)擴大背景下，房價同比增速或仍將面臨持續(xù)的下行壓力，預計22年初房價同比將不及CPI同比增速，廣義資產貶值現象出現。3.預期角度：預計2022年2季度房價同比轉負，房價下行壓力加大通常情況下銷售變化領先于房價變化（先量后價），將季調后的銷售額環(huán)比與滯后約5個月的房價環(huán)比進行比較，具有較好的擬合性，即銷售領先房價5個月左右。在2022年年度策略報告里，我們基于歷史環(huán)比等特征預測銷售同比增速于4月份左右見底后反彈，但這個底部預測是基于歷史數據規(guī)律的，因此，部分研究認為政策維持現狀就能自然見底v形反轉是有問題的，因為預測已包含了歷史政策寬松的貢獻，也即，沒有政策持續(xù)改善，后續(xù)復蘇的曲率可能很平。因此，如果希望銷售和房價能按照預測節(jié)奏反彈，那么政策也必須有相應或高于歷史的力度，否則房價回升節(jié)奏也將慢于預期?；谖磥碚叱雠_節(jié)奏，若需求端政策出臺力度大于或快于歷史，銷售及房價環(huán)比回升速度將快于預期，就此將房價環(huán)比僅滯后銷售環(huán)比4個月作為積極假設；若需求端政策出臺力度與歷史類似，回升速度合理，就此將房價環(huán)比滯后銷售環(huán)比5個月作為中性假設；若需求端