房地產(chǎn)龍湖香醍漫步營銷報告

Part1Part2Part3第一部分紅海掃描

市場、客群、產(chǎn)品Market,ConsumerandProducts第二部分開創(chuàng)藍海整合營銷策略TheStrategyoftheConformityMarketing第三部分藍海戰(zhàn)略

營銷戰(zhàn)術(shù)TheMarketingStrategy傳播計劃ThePromotionPlan銷售執(zhí)行TheMarketingPlan市場、客群、產(chǎn)品ConsumerandProductsNO.1紅海掃描宏觀市場Macro-market2003年國土資源部對別墅用地叫停政策層面(Policies)2005年政府出臺一系列政策限制別墅開發(fā)2006年別墅用地全面叫停止,限外令北京別墅產(chǎn)品未來放量呈減少趨勢。政策面沒有起到抑制低密度住宅價格的作用，反而刺激拉動市場需求。明抑暗揚\推波助瀾

200420052006合計地塊數(shù)面積（公頃）地塊數(shù)面積(公頃)地塊數(shù)面積(公頃)昌平27666.03

666.03朝陽7157.87250.24

208.11海淀12184.51317.72

202.23順義10167.53

252.64220.17房山358.53

58.53懷柔422.19

211.4233.61通州3122.1298.34

220.44豐臺12.61

2.61延慶15.51

5.51門頭溝233.62

33.62大興125.50

25.50密云

133.4933.49合計711470.527166.29597.55

1734.36數(shù)據(jù)來源城市地圖土地層面(LAND)令行禁止\收效顯著別墅市場的土地供應(yīng)緊缺，客觀上為別墅產(chǎn)品的溢價提供了機會與可能。

土地供應(yīng)趨勢圖表由于市場早期低密度集中土地供應(yīng)+低密度產(chǎn)品銷售速度普遍較慢，短期內(nèi)低密度產(chǎn)品競爭仍然非常激烈。04-06年獨棟別墅銷售趨勢數(shù)據(jù)27.6%59.5%24.2%23.1%市場供給與銷售層面(SupplyandSales)銷售面積呈快速高幅遞增04-06年獨棟別墅銷售趨勢數(shù)據(jù)39.1%93.8%8.2%57.4%成交金額在05年后增幅提速呈現(xiàn)質(zhì)變04-06年獨棟別墅銷售趨勢數(shù)據(jù)9.1%21.5%成交單價突破萬元關(guān)口1.63倍銷售套數(shù)批準(zhǔn)套數(shù)1.35倍銷售面積批準(zhǔn)面積別墅銷售持續(xù)增長，價格持續(xù)走高，新增需求已經(jīng)超過新增供應(yīng)，市場正在消化存量。別墅產(chǎn)品正面臨最佳的市場機會。新增需求強力消化市場存量06年別墅銷售套數(shù)與批準(zhǔn)銷售套數(shù)未來別墅類低密度產(chǎn)品供應(yīng)趨緊，產(chǎn)品溢價隨著入市的時間推移而增長，短期內(nèi)由于前期大規(guī)模的市場放量，低密度產(chǎn)品競爭仍然非常激烈。供應(yīng)面：長期供應(yīng)趨緊，短期集中放量TIMEPRRVIDING供應(yīng)需求供應(yīng)TIMEDEMAND需求面：部分需求由于政策原因提前釋放，別墅剛性需求隨著時間的推移而呈遞增趨勢宏觀市場競爭格局CompetitionsintheMacro-marketCOMPETITIONSITUATION

1前松后緊土地集中供應(yīng)未來競爭的主戰(zhàn)場宏觀市場競爭格局CompetitionsintheMacro-market別墅土地供應(yīng)區(qū)域主要集中于北城將導(dǎo)致未來市場競爭主要集中于此區(qū)域。COMPETITIONSITUATION

2宏觀市場競爭格局CompetitionsintheMacro-market北京別墅價格將保持上漲趨勢，06年漲幅已超過15%，07年由于受政策、產(chǎn)品品質(zhì)變化等影響，漲幅受控，預(yù)計總體10%-15%。COMPETITIONSITUATION

4容積率低于0.5土地供給更為稀缺,中高密度別墅項目將逐漸成為低密度住宅市場主流；2007年類獨棟,洋房等中高密度產(chǎn)品將受到廣泛關(guān)注。COMPETITIONSITUATION

3

漸入佳境A類客戶B類客戶豪宅1000萬獨棟500萬小獨棟\聯(lián)排300萬頂層富豪級—均速不受影響實力派—提速加快購買剛進入狀態(tài)的中產(chǎn)階層—高速全力以赴購買有點積蓄的中下階層—極速籌錢購買D類客戶C類客戶價格上漲市場畫現(xiàn)狀仿對客素戶的遭影響—激活C/術(shù)D類客越戶聚焦C/嘴D類客抹戶需治求產(chǎn)擴品小獨且棟\聯(lián)排30暢0萬D類客狠戶C類客趙戶價格上漲？聚焦C/坡D類客嫌戶需販求產(chǎn)斥品小獨膝棟30爆0萬灣流鳴匯、悄水色造時光載、易剝郡、MY蒸vi網(wǎng)ll滅a、別離墅山除去粗北京偽市外懸、已捉基本鴉銷售槍完畢叨及無鹽產(chǎn)權(quán)貿(mào)別墅捉項目想，現(xiàn)榆市場眠供應(yīng)練別墅控項目斃數(shù)量折為20鍬0個，20役0-屆30譽0萬主裙流項引目占軍總供煙應(yīng)不愿到2.令5%我們發(fā)現(xiàn)并判斷獨棟建筑形態(tài)與總價關(guān)系，是本項目贏市的最主要產(chǎn)品利基。在別墅市場供給趨緊、價格上升的現(xiàn)狀下200-300萬總價是目前市場上稀缺品種、存在總價優(yōu)勢的競爭機會究竟惜是什驗么人褲在選賊擇20適0-緣瑞30港0萬的燈別墅頂產(chǎn)品寫真披主力感客群香醍攻漫步見客戶增素描Cu旋st妥om部er鳴.狡Sk濫et箱ch跟in游gPA塞RT場2消費針模式&產(chǎn)品輕需求PA納RT之3精神廣屬性PA文RT棒4核心僵特質(zhì)賀提煉PA士RT深1物理灶特征&生活斷方式PA傾RT以1背景階特征&生活腰方式Ba處ck壁gr片ou紗nd挖&遮L輝if擠e易St域yl辣ePA暑RT貧1背景瞎特征&生活班方式Ba耍ck梳gr舅ou按nd解&心L貌if旨e丙St敲yl欲e物理井特征1、社蹈會篇階導(dǎo)層：使城市羅精英-中產(chǎn)廉階級-中流確砥柱2、年紹齡煤特研征：F4宵0(智32追-4凈5歲)3、分隸布泄區(qū)躁域：曲以東通北部貓區(qū)域便為主靜（望德京、帥亞運英村、CB喜D），寺部分復(fù)為海淀效（中系關(guān)村襲）及扔順義剪周邊險（機團場周罩邊）充區(qū)域4、職詢業(yè)狼特嬸征：大型重企業(yè)豪的中泰層管視理人瞇員、寬技術(shù)茫骨干險；小樓私營摧企業(yè)鍬主；高收旅入自梳由職尿業(yè)者捆；高遙校教走授5、家察庭結(jié)各構(gòu)特奪征：細家庭副成員側(cè)相對殿簡單紅（基冶本上敞為一半個小高孩，鞠父母東有可懇能會一起把住，躬最多濾一個找傭人輪）物理鉤特征5、現(xiàn)榮居陳住蔑特密征題：以究公寓岡客群奴為主--咬--做-在城乖區(qū)優(yōu)接越地敵段（含朝陽呼公園絲式、望京日、亞炮運村客）擁吧有1到2套面要積舒淡適的候公寓刪（10香0平米撈以上巨），拼暫無采別墅暖物業(yè)6、置熄業(yè)獨階羊段垃：第致二次為以上地置業(yè)勸，但濫別墅期首次翅置業(yè)7、購敬買什目去的歌：自牲住為丸主，攪定位梳為第協(xié)一居克所與尺第二絲式居所渾之間腔，基吊本無投則資目媽的，屯在合訂適的離時機牽擁有攔一套話自己吩的獨足棟別墅，做避免引今后好用更廣高的缺代價私去購騎買。8、交是通工附具及巴收入?yún)R：現(xiàn)超擁有1部以土上的見私家搬車（10萬左逮右+2屆5萬左某右）腫，家庭分綜合感年收吳入50申--籮-7舞0萬背景敲特征&生活鋸方式Ba策ck芝gr粉ou鎮(zhèn)nd輩&蠢L晨if丸e乖St事yl況e1、生纏活工牙作狀夾態(tài)：覽事業(yè)愛剛剛角進入虜狀態(tài)勞，處錢于事猾業(yè)上梁升期庭，工粉作壓力械較大心，較亦多地著時間尚用于梁工作執(zhí)，生夠活相起對比較株規(guī)律依。2、日繡常喇休覺閑：曬工作符時間墓長，腐沒有蔬太多斑的時季間用嚴(yán)于個產(chǎn)人興傍趣空間疾，閱菊讀鉆鞠研是悄主要裙的日旁常休瞇閑，暴除了景必要的上商務(wù)但應(yīng)酬腎，一謀般不敬外出觀。3、度唇假睛習(xí)圈慣：宿以前愧經(jīng)常立出去作玩，萍隨著爽事業(yè)桶逐漸挖進入攀狀態(tài)皺，度假贊的時班間及古次數(shù)銀在減轎少。4、家癢庭殺成飽員：飾工作守外主童要的辭時間格與家澡庭成偏員在餡一起選，關(guān)絨注小孩姓的成佳長，界希望考與父鐘母一粒起居卵住。生活堆方式背景狡特征&生活擊方式Ba輝ck挽gr戚ou價nd塘&預(yù)L簡if頃e拔St肉yl禮ePA鍛RT錢2消費踩模式&產(chǎn)品物需求Co惑ns涼um皂pt蛇io傍n膚mo后de伯l欲&棉Pr扎od款uc肅ts喊'益Qu唉al童if惹ic鏟at添io則ns消費糞模式&產(chǎn)品嘉需求Co悉ns題um永pt弊io改n勺mo借de削l布&牙Pr卻od緩uc懶ts畫'弊Qu瓦al弓if馬ic濾at方io匆ns消費趣模式1、消暢費習(xí)愛慣：品牌棋消費頂、定孩時定損點消湊費D（業(yè)栽余生柳活時天間相聾對固礎(chǔ)定）2、消寨費傾甘向：消費漂比較上保守飯（處既于事削業(yè)上遣升期桂：事俱業(yè)、家庭蛋、父閣母，妙正在讓承受周著來撇自各鞏方面盲的壓裁力）3、消甘費導(dǎo)附向：標(biāo)志側(cè)性消抗費（登階段章性成紫果展喉示）矩、經(jīng)濟礎(chǔ)性消譜費（捧性價圖比）消費羨模式&產(chǎn)品醒需求Co鄭ns遙um頂pt滔io瓦n賄mo田de械l雅&雀Pr繼od嬸uc來ts正'輪Qu霞al坑if敏ic尿at襪io詳ns產(chǎn)品夜需求1、建遞筑風(fēng)姐格傾由向：建筑顧立面秩需體浩現(xiàn)別件墅的閱厚重樹感、價值膠感，春北美撓、歐欺式均沙可。2、建奏筑類矩型：只考射慮獨僵棟別交墅；3、別敲墅使莫用傾窗向：期望責(zé)能成莫為第搞一居列所，具備滑父母嚇一起塵居住種的空提間，磁有接淚待朋僅友的考功能譜。4、花矮園：關(guān)注叢院子窯的面役積，達期望家能有10歌0-壘20刊0左右陜的院弟子。5、戶吩型結(jié)檢構(gòu)：每個留家庭拳成員鉛都需役要有晃自己朋的個垃人空占間，需要宗能有4到5個居斷室。消費模式&產(chǎn)品需求Consumptionmodel&Products'Qualifications產(chǎn)品包需求6、配隔套：超市紋、學(xué)洲校；7、環(huán)自境：追求膨?qū)庫o眠、優(yōu)衡美的蒼自然綿環(huán)境拔，期未望能調(diào)有山例、水元。8、房略屋配濱置：要求晨較高嚼的舒挪適度彼、相罩對經(jīng)演濟的恨生活勾成本憲。9、其傅他：真?zhèn)€船社區(qū)劣要經(jīng)研過精腳心思素考設(shè)寄計，做工候要細過致完膠美，思注重傅細節(jié)糠。PA萍RT異3精神頭屬性Sp廊ir畢it德ua姿l誤Ch蠅ar酬ac勁te揉ri植st算ic豪s精神孔屬性物理莊屬性他們軟，在詞路上他們載是這蓄個時喘代的抹中堅芝力量曠；他們來有著敵成熟投的人縣生價豈值體緊系；他們鎖在各知自的耀領(lǐng)域熄實現(xiàn)卻著他咸們的欺價值最。他們?nèi)行韵蛴谧跃号c日家人先的夢茫想，他們微正行許進在碌自己僵的路捧上。物質(zhì)柏與精酒神的衡雙重滿性格他們世在馬術(shù)斯洛哄的金套字塔境上是屬于怖需要斬尊重方群落覽；他們展示陰著自冠己人部生的勾階段董性成都果，也許掩含蓄紅，也背許外給向；他們回是品牌撤化消幟費的榴擁躉食者，哪怕盾是OU西TL取ET棕S淘到居一件性即將觀下市取的AR盜MA訴NI。他們潤擁有物質(zhì)狡與精楚神的洲雙重勾性格從，可以理性蹄到每一便次的伏消費關(guān)決策佩與自蛾己與胳家人怠的成負(fù)長相須互關(guān)賣聯(lián)，也可蒜以感性輛到把未炭來的腸生活篇放到之烏托礦邦式暫的想扔象之護中，但同渡樣有擾著對使未來床的良盡好預(yù)胡期與瓶美好逮的假元想。他們荷，在梢傳統(tǒng)嫩與國嬸際文岔化的賄交織她中他們鳥成長產(chǎn)于中待國社捧會、蹲文化洞經(jīng)歷掘又一緊次新債的變股革之蕉時，所以腥他們仔經(jīng)歷恭了中謠國文獲化架替構(gòu)重新懸建立烈的過割程，膛使這填一人管群在纏保留請傳統(tǒng)六的同幻玉時，也能血接受夜新生鼻事物賺的接賭受能江力也促較強族，有蜂比較腳敏銳滋的觀衛(wèi)察力突，也有祥較為優(yōu)多樣堤的文做化視睡角和矛自由臘、開遵放、鹽平等旨的思級想境總界。也正割因如泡此，達他們熟是最勸容易種受傳隆媒影濱響的信一部帖分人鬧。PA召RT答4核心瞎特質(zhì)逝提煉Th林e態(tài)Co乒re芬s知性屢、理分性+追求潤閑適+展示珠成果核心肺特質(zhì)幟提煉Su準(zhǔn)m束up詠t槽he營c亦or勞es在路禿上的疑成功葉者，社會炎進步縱的推節(jié)動者墾，社會影消費秀的核它心支王撐力透量?！拔矣恤斠粋€字夢想碰?！薄R丁·路德·金他們因夢妻想在那路上，他派們因剛夢想擱而充滿繞人生飄的勞雀績。他們棋純粹統(tǒng)而執(zhí)居著于蛋自己巨的夢童想，并尋連找機腐會聽疏一聽巡壽春天啞的聲傍音，“閑看漿兒童黑捉柳柄花”的詩溝化了手的情解趣，嘴也許爬永在風(fēng)夢想欣的前蒸方，但對祥于他欲們而刮言，生活押充滿駕自然孟生趣，才和是人曉生最漂大的慚寬慰毀，并由啞此激柜發(fā)自郊己不價斷地攏前行僑。核心別特質(zhì)志提煉他們疲將在或哪些顛區(qū)域挎實現(xiàn)臭夢想依？北京晚別墅辛市場洞區(qū)域述分布即及特醬點亦莊齡別墅襯區(qū)京沈須別墅酸區(qū)通州膜別墅蹲區(qū)遠郊嘩別墅創(chuàng)區(qū)潮白驢河流系域別墅尤區(qū)亞北別墅填區(qū)八達脂嶺別墅阿區(qū)西山別墅獲區(qū)中央別墅飾區(qū)城市主干寇線別城區(qū)城南膜別墅榮區(qū)平均單價8000-10000元/平米面積區(qū)間300-500平米06年上漲幅度10-15%左右代表樓盤保利壟上麥卡倫地溫哥華森林灣流匯06批準(zhǔn)套數(shù)1637套06銷售套數(shù)2343套06銷售面積49萬方06批準(zhǔn)面積40萬方亞北屬別墅橡區(qū)平均單價12000-19000元/平米面積區(qū)間350-800平米06年上漲幅度25%左右代表樓盤優(yōu)山美地龍灣觀唐06批準(zhǔn)套數(shù)1300套06銷售套數(shù)900套06銷售面積28萬方06批準(zhǔn)面積36萬方中央短別墅腦區(qū)06平均單價7000-8000元/平米面積區(qū)間250-400平米06年上漲幅度7-10%左右代表樓盤易郡納帕爾灣富力灣東方太陽城06批準(zhǔn)套數(shù)400套06銷售套數(shù)450套06銷售面積11萬方06批準(zhǔn)面積14萬方潮白塞河流日域別墅午區(qū)06平均單價6000-9000元/平米面積區(qū)間250-400平米06年上漲幅度10%左右代表樓盤親愛的VILLA原生墅龍熙順景06批準(zhǔn)套數(shù)865套06銷售套數(shù)1500套06銷售面積29萬方06批準(zhǔn)面積21萬方城南洲別墅懇區(qū)06平均單價4000-9000元/平米面積區(qū)間300-500平米06年上漲幅度8%左右代表樓盤一世情園親親我家卡爾生活館06批準(zhǔn)套數(shù)150套06銷售套數(shù)300套06銷售面積9萬方06批準(zhǔn)面積5萬方亦莊捕別墅供區(qū)06平均單價4000-13000元/平米面積區(qū)間300-600平米06年上漲幅度10以上代表樓盤東山墅水郡長安康城土博士城06批準(zhǔn)套數(shù)300套06銷售套數(shù)700套06銷售面積26萬方06批準(zhǔn)面積10萬方通州茅別墅諸區(qū)06平均單價6000-10000元/平米面積區(qū)間300-600平米06年上漲幅度10%以上代表樓盤北一街8號順弛林溪中海瓦爾登湖06批準(zhǔn)套數(shù)500套06銷售套數(shù)1350套06銷售面積34萬方06批準(zhǔn)面積23萬方八達毅嶺別墅花區(qū)06平均單價4000-6000元/平米面積區(qū)間300-500平米06年上漲幅度7-10%左右代表樓盤京城雅居世爵源墅揚州水鄉(xiāng)京沈杏別墅驢區(qū)06平均單價6000元/平米面積區(qū)間300-500平米06年上漲幅度8%左右代表樓盤紅螺湖別墅山MyVilla06批準(zhǔn)套數(shù)150套06銷售套數(shù)300套06銷售面積6萬方06批準(zhǔn)面積3萬方遠郊晴別墅夏區(qū)中央間別墅娛區(qū)高總澆價高投貫資回悉報率區(qū)域薄供應(yīng)芝集中城市順主干屬線別墅分區(qū)高總第價供應(yīng)之稀缺配套曬成熟西山溫別墅腐區(qū)高總責(zé)價昌平訂八達貼嶺別墅冊區(qū)總價40矩0萬左團右容積姻率低0.充4供應(yīng)安量大亞北并別墅區(qū)總價40谷0萬左肥右容積漲率低0.離4區(qū)域雷供應(yīng)頭集中供應(yīng)四量大遠郊剝別墅償區(qū)低總告價環(huán)境堂好距離拋遠區(qū)域急供應(yīng)勿分散通州棗別墅閉區(qū)低總算價現(xiàn)嚷房銷碎售區(qū)域慶供應(yīng)桐分散京沈阿別墅錄區(qū)低總品價區(qū)域柱供應(yīng)日分散城南椅別墅憲區(qū)低總銳價現(xiàn)朋房銷奶售區(qū)域曬供應(yīng)寒分散亦莊纏別墅寧區(qū)低總況價現(xiàn)暈房銷洪售潮白灰河別雜墅區(qū)我們膏正在書面臨餃主流彎別墅隸區(qū)之零外的嘉區(qū)域冠競爭在掛區(qū)摔域棗競篇爭摔層鈔面城南態(tài)別墅盡區(qū)亦莊井別墅富區(qū)通州瓜別墅偷區(qū)京沈衣別墅土區(qū)遠郊聞別墅鉗區(qū)昌平鍋八達否嶺別墅燦區(qū)別墅區(qū)名稱市場形象區(qū)域熱度經(jīng)濟狀況

高檔住宅集中度自然環(huán)境區(qū)域發(fā)展生活成本交通到達感受總分遠郊別墅區(qū)7656955548通州別墅區(qū)6666678853城南別墅區(qū)5565646643京沈別墅區(qū)6565666848亞北別墅區(qū)9988787763亦莊別墅區(qū)6777677747潮白河別墅區(qū)7677896762區(qū)域泳現(xiàn)狀館各項醫(yī)要素繞評比57區(qū)域瞞現(xiàn)狀輝各項油要素蜻評比63潮白翻河別沙墅區(qū)綁的現(xiàn)栽有綜襲合優(yōu)計勢遠宰遠超凍過競區(qū)爭區(qū)聽域除傳業(yè)統(tǒng)別乏墅區(qū)針外，堤我們朋面臨執(zhí)的別米墅競恥爭板移塊，丙尚未滿形成淚區(qū)域刻的集魚群效沿應(yīng)，吳而呈博散點邀分布餃狀態(tài)男。塑造姥并傳糧遞區(qū)奶域價育值，殺建立獲與其無他別仁墅區(qū)夕的形戲象區(qū)役隔，帶將成訪為我篩們?nèi)】鸬庙椧康耐纼?yōu)勢伍競爭薦地位項的重弄要手潔段。結(jié)論秋一(C掛on鳳cl患us丘io賊n鋤On靠e)市場郵上30伶0萬左閑右都攝是些時什么濕產(chǎn)品在產(chǎn)倍品競頂爭層識面區(qū)域內(nèi)納帕.爾灣易郡東方太陽城富力灣水色時光二期水青庭莫奈花園其他區(qū)域MYVilla別墅山灣流匯競方品變分比析Th參e似An注al說ys咐is痛o微fth廚e約Co聾mp期et遭it媽or暗s調(diào)研內(nèi)容開發(fā)商北京喬波冰雪家園置業(yè)有限公司規(guī)模占地面積290畝，約15萬平米建筑面積13.7萬平米，共370戶容積率0.4物業(yè)公司北京山水合和物業(yè)管理有限公司物業(yè)管理費5.60元平方米/月價格均價11800元/平方米總價區(qū)間:381萬-470萬銷售情況2006年9月23日、2007年1月13日兩次開盤，至今僅售出不到50套產(chǎn)品數(shù)據(jù)裝修狀況精裝修花園面積100-200平米建筑面積330-400平米主臥、客廳朝向南向車位比1:2納帕.爾灣調(diào)研內(nèi)容開發(fā)商泰盈地產(chǎn)規(guī)模占地面積418畝建筑面積86621平方米共330戶容積率0.3物業(yè)公司北京泰盈物業(yè)管理公司物業(yè)管理費不超過4.50元平方米/月價格均價800元/平方米總價區(qū)間:200萬-600萬銷售情況一期、二期售出90%，三期未推出，現(xiàn)每月3套產(chǎn)品數(shù)據(jù)裝修狀況精裝修/毛坯花園面積140-670平米建筑面積183-368平米主臥、客廳朝向南向車位比1:2易質(zhì)郡調(diào)研內(nèi)容開發(fā)商北京東方太陽城房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司規(guī)模占地面積：2340000平方米建筑面積：700000平方米公161套容積率0.29物業(yè)公司北京順欣陽光物業(yè)管理有限公司物業(yè)管理費3.95元/平方米·月價格初期均價8000,后期均價12000總價集中于300萬左右銷售情況銷售期近兩年,月均4-5套現(xiàn)已基本售磬產(chǎn)品數(shù)據(jù)裝修狀況毛坯花園面積500-2000平米建筑面積266-504平米主臥、客廳朝向南向車位比1:1.5暫彩無進照澤片東方受太陽況城二道期注:二期零已基墻本售忙磬,三期骨用地20叫06年9月購壞買,現(xiàn)正瞧報批,難度夕很大,暫無彈別墅調(diào)研內(nèi)容開發(fā)商富力地產(chǎn)集團規(guī)模占地面積22萬平米建筑面積11萬平米共300余戶容積率0.48物業(yè)公司待定物業(yè)管理費待定價格均價預(yù)計10000元/平方米聯(lián)排200萬起，獨棟300萬起銷售情況2007年下半年開盤產(chǎn)品數(shù)據(jù)裝修狀況精裝修花園面積待定建筑面積聯(lián)排200平米左右獨棟300-500平米主臥、客廳朝向南向車位比1:2富委力憤灣調(diào)研內(nèi)容開發(fā)商北京甄氏集團規(guī)模占地面積:9萬平方米總建筑面積:17萬平方米共1045戶（其中A/B組團獨棟263戶）容積率0.67物業(yè)公司北京溫馨園物業(yè)管理有限公司物業(yè)管理費獨棟2.6元/平方米·月聯(lián)排2.0元/平方米·月價格起價:6000元/平方米均價:9800元/平方米最高價:12000元/平方米總價200萬-總價350萬銷售情況2007年5月中旬開盤產(chǎn)品數(shù)據(jù)裝修狀況精裝花園面積200-400平米建筑面積235-350平米主臥、客廳朝向南向車位比1:1水色秋時光舊二期調(diào)研內(nèi)容開發(fā)商北京奧竺房地產(chǎn)開發(fā)有限公司規(guī)模占地面積50341.44平方米建筑面積52514.69平方米共180套容積率1.04物業(yè)公司德宏物業(yè)物業(yè)管理費5平方米/月價格均價9000元/平方米總價區(qū)間:187萬-239萬銷售情況已簽約20套左右，認(rèn)購20套左右產(chǎn)品數(shù)據(jù)裝修狀況毛坯花園面積100平方米左右建筑面積234平方米和299平方米（僅2種戶型）主臥、客廳朝向南向車位比1:1水世青倡庭調(diào)研內(nèi)容開發(fā)商北京福環(huán)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司規(guī)模占地面積42萬平方米建筑面積40萬平方米一期411戶容積率0.8物業(yè)公司福環(huán)物業(yè)管理有限公司物業(yè)管理費2.5平方米/月價格均價8800元/平方米總價區(qū)間:150萬-400萬銷售情況已銷售176套，未售232套產(chǎn)品數(shù)據(jù)裝修情況毛坯花園面積40-200建筑面積183-368主臥、客廳朝向南向車位比1:1.08莫奈替花園調(diào)研內(nèi)容開發(fā)商北京鳳桐祥瑞房地產(chǎn)開發(fā)公司規(guī)?？偨ㄖ娣e20萬平米;分三期開發(fā)一期占地面積90000平方米建筑面積50000平方米112棟小獨棟容積率0.5物業(yè)公司北京金羅馬物業(yè)物業(yè)管理費2.6平方米/月價格均價6900元/平方米總價區(qū)間:210萬元-320萬銷售情況僅售出20余套產(chǎn)品數(shù)據(jù)裝修情況毛坯花園面積100-700建筑面積320平米—430平米主臥、客廳朝向南向車位比1:2My仁V謀il拉la調(diào)研內(nèi)容開發(fā)商北京天恒房地產(chǎn)股份有限公司規(guī)模占地面積550000平方米總建筑面積132000平方米共178套，84套雙拼，94套獨棟一期198套容積率0.36物業(yè)公司北京天恒物業(yè)有限公司物業(yè)管理費4元/平方米/月價格總價區(qū)間:雙拼160萬/套獨棟230萬/套銷售情況2007年5月開盤產(chǎn)品數(shù)據(jù)裝修情況毛坯花園面積300平米左右建筑面積350-390平米主臥、客廳朝向南向車位比1:1.5別邁墅補山調(diào)研內(nèi)容開發(fā)商復(fù)地（集團）股份有限公司規(guī)模占地面積230000平方米總建筑面積110000平方米分兩期開發(fā);共340棟一期147棟；二期193棟容積率0.44物業(yè)公司世邦加富物業(yè)管理有限公司物業(yè)管理費4.95平方米/月價格均價12500元/平方米總價區(qū)間:268萬-460萬銷售情況已售70余套,每月20套左右產(chǎn)品數(shù)據(jù)裝修情況毛坯花園面積100-200平米建筑面積200-320平米(地上部分)主臥、客廳朝向南向車位比1:1灣跡流起匯產(chǎn)品容積率花園面積

建筑風(fēng)格品質(zhì)感建筑細節(jié)品質(zhì)配置標(biāo)準(zhǔn)

景觀戶型總分納帕爾灣669998855易郡988768854東方太陽城10105467648富力灣776797952水色時光1095567750水青庭565565638MYVilla10105545543別墅山986656646灣流匯886667950香醍漫步459997851產(chǎn)品勁各項賽要素麻評比PK最后裂我們惱發(fā)現(xiàn)也許旬競爭響對手毅的花餅園面辨積比帳我們些大，著容積吩率比禁我們?nèi)嫉?，污小區(qū)癥景觀事面積腿比我蛇們多圍，甚重至價穴格都掩比我失們低稀，島但是蔥我們及在建私筑風(fēng)衛(wèi)格的幣價值輕感、弊工藝?yán)寮毠?jié)劃的品餡質(zhì)感衛(wèi)、交征房配粒置的剪舒適積度上萍都超鞋過競纏爭對辟手。就建筑本身，我們將是競品中最具品質(zhì)感、價值感的產(chǎn)品結(jié)論潮二：(C秀on培cl趣us頁io敲n攔Tw殊o)傳遞熊產(chǎn)品倚獨特怖價值閥，將尊成為撓我們危區(qū)隔誤競爭引產(chǎn)品抵取得勞項目今的優(yōu)位勢競價爭地躬位的餓重要唐途徑映。結(jié)論休二(C夢on厘cl筍us癥io搏n掃On倡e)分析惜和比堵較不傾是我寺們的摸目的尋找疊競爭震的藍旁海才襯是我短們的御動機靠所在我買們叼的傘藍泛海訂在涉哪速里膛？Wh貌er喂e惕Is積O卷ur赴B莖lu效e染Se謹(jǐn)a?“知己知彼，百戰(zhàn)不貽﹔不知彼而知己，一勝一負(fù)﹔不知彼不知己，每戰(zhàn)必貽?！薄秾O子兵法謀略篇》

知彼之后，我們需要知己結(jié)合市場現(xiàn)狀、客群、競爭產(chǎn)品對香醍漫步進行價值點梳理TheEvaluationoftheChiantiProject地段區(qū)域血統(tǒng)奧運賽事新城規(guī)劃自然環(huán)境區(qū)域產(chǎn)品傳統(tǒng)別墅區(qū)原有高端配套老別墅項目集中地高端居住人群別墅區(qū)域印象區(qū)域交通環(huán)境改善區(qū)域市政形象改善奧運配套京承高速+奧運大道通車順安路改造+李天高速通車半小煮時主悶城交通環(huán)樂境的綿實現(xiàn)奧運水上休閑度假中心奧運水上醫(yī)療中心新城商業(yè)中心新城行政中心軌道交通的規(guī)劃潮白河萬畝森林公園數(shù)公里果園綠化帶高端跳的市放場形墓象便利顯的購療物環(huán)介境通達歡的交矛通條紹件完善配的教潔育及疤醫(yī)療深配套最早的高爾夫球場怡生園國際會議中心老牌別墅項目的會所馬術(shù)俱樂部牛欄山一中長期仁的投丘資價共值城市攝屬性岡的增揪強香醍漫步項目價值體系TheValueSystem香醍漫步項目價值體系

TheValueSystem產(chǎn)品區(qū)域建筑品質(zhì)戶型設(shè)計交房配置獨棟南加州風(fēng)格帶來的建筑價值感/美感完美的施工工藝五居設(shè)計完善的功能空間四居朝南地上兩層舒適的空間布局/分區(qū)庭院精裝中央空調(diào)VRV系統(tǒng)地板采暖高品質(zhì)門窗高端分獨棟蘇的交風(fēng)房配粉置高價刃值感飛的建班筑外續(xù)形合理顛舒適萄的戶續(xù)型設(shè)附計高居賀住舒洽適度初的產(chǎn)逼品地段

高端的市場形象

便利的購物環(huán)境

通達的交通條件

完善的教育及醫(yī)療配套長期的投資價值產(chǎn)品區(qū)域高居籠住舒搖適度避的產(chǎn)咸品第一居所的產(chǎn)品屬性公共資源的私人化占有香醍漫步項目價值體系TheValueSystem…………………………………………城市屬性的增強………………………………………………………………………………………………地段結(jié)合掠客群由、競賭爭對犯手、趁本項歇目的奸價值鉆點--魚--匠-我們丘能從永哪個雁幾個竊緯度巷尋找尖藍海艱？具備南第一懲居所診屬性撞的別解墅區(qū)灣流聯(lián)匯納帕泡爾灣水青素庭….擋..不同助區(qū)域紡的樓跑盤對彩于不尋同區(qū)駐域的揪客戶惰都可能氣具備保第一炒居所宏的屬啞性。我們桶發(fā)現(xiàn)北一旦街8號香江姑別墅瀛海算名居?結(jié)合坊客群齡、競型爭對笑手、歲本項班目的災(zāi)價值澇點--鑒--蔽-我們旺能從帶哪個阿幾個祥緯度城尋找懶藍?？?？對國唇家資引源的到私人瞎占有灣流從匯….配..亞奧妻別墅釣板塊調(diào)、項愧目周蕉邊別敲墅項珠目同伍樣分角享著然國家霞資源我們弄發(fā)現(xiàn)納帕兼爾灣富力嬌灣?結(jié)合氏客群澇、競弄爭對顛手、席本項除目的示價值訪點--下--裹-我們艇能從茫哪個狼幾個全緯度薄尋找板藍海歷？高品切質(zhì)產(chǎn)俊品易視郡….碌..容積案率、算花園債面積年、綠繳化率等別蝴墅硬聚性指攏標(biāo)上姐我們馳是落頃后的休、甚透至是緩最差冷的。我們炭發(fā)現(xiàn)納帕盆爾灣富力繭灣?我們律的藍霸海在析究竟權(quán)哪里蓋？就一洲個點菌而言限，我善們無組法找塌到競脾爭的搞藍海怎。Th比e舍Bl狐ue家S自ea刪c鑰ou視ldne并ve勻rbe絞f滿ou敏nd壤i輝f貴we饑j逗us燒t朽fo脖cu副s逆on窄o仍ne示p質(zhì)oi癢nt我們嗓需要潤建立服的是動藍海蠶通道藍海通道香醍漫步納帕爾灣灣流匯水色時光易郡東方太陽城水青庭。。。香醍漫步市場、客戶我們尾的通棟道模踏型藍海通道競爭項目競爭項目競爭項目競爭項目競爭項目香醍漫步主城自然資源最為豐厚的別墅第一居所的城市屬性公共資源的最大化私人占有

營銷力香醍鄭漫步阻隔捕密云湊、懷絡(luò)柔等第2居所約的產(chǎn)蛋品競斥爭阻隔抽通洲縮慧等主流柳區(qū)域皮的產(chǎn)歪品競集爭創(chuàng)造懇產(chǎn)品宰的品透牌附和加值，棗消減頃項目獸抗性客射戶我們重如何納通過虜“藍蠢海通徹道”暴與消崇費者螞進行杠無縫奏對接鬧？Ho立w同co鑼ul庭d尸we亡c大on憑ne壞ct乳o州ur開c貼on扭su乞me疊rs常t鏟hr凈ou化ghth裙e議Bl情ue洋S除ea釣G召at狡ew拳ay整合祝營銷冒策略NO螺.2Th紹e津St玩ra臣te走gy賤o頑f手th凈e襖Co賓nf如or傭mi異ty巨Ma皺rk胸et靈in瞇g開創(chuàng)怠藍海營銷排的戰(zhàn)鈔略課昂題Th壁e刑St窩ra它te利gi掃ca培l(xiāng)Pr辣ob暴le報msof劣t蓋he壤M訊ar惑ke鹽ti覺ng如何獎建立喚區(qū)域器價值及的強蘭區(qū)隔壇？如何常解決寫現(xiàn)實攀產(chǎn)品肢與形裝象訴誕求之膽間的蛾心理映落差友？龍湖·香醍暫漫步肆，三格位一序體的蜜整合薪之道Th古e剪Tr慌in杏it亮y強力倦構(gòu)筑預(yù)形象強化蛇區(qū)域鞠區(qū)隔產(chǎn)品伍溢價輩能力拒的最津大化謝實現(xiàn)強塑酷感性渣價值營銷蘇的路賣徑設(shè)覆置Se膝tt牽in望g塊of暖t戒he裙M包ar鮮ke秧ti借ng訓(xùn)P受at名h感頭夢圓讓夢造崇夢形象力提升戰(zhàn)術(shù)產(chǎn)品力滲透戰(zhàn)術(shù)品牌力導(dǎo)入戰(zhàn)術(shù)區(qū)域差異力戰(zhàn)術(shù)現(xiàn)場力殺傷戰(zhàn)術(shù)產(chǎn)品力強化戰(zhàn)術(shù)形象力拉動戰(zhàn)術(shù)產(chǎn)品力深化戰(zhàn)術(shù)形象力豐滿戰(zhàn)術(shù)促銷力打擊戰(zhàn)術(shù)活動力渲染戰(zhàn)術(shù)5月7月8月9月10月11月12月6月樣板利區(qū)開占放開盤4月1月2月品牌薪導(dǎo)入勝期強銷畜期品牌巨豐滿驚期提示魄購買腦期接待珠處開再放（持腐續(xù)元加結(jié)推）銷售銹節(jié)點慶與傳齊播階餐段策叔略造夢感夢圓夢品昌牌搬導(dǎo)口入箭期Th塘e良In雷tr謝od建uc繞e撓of刪t嶄he羨B侮ra犁nd北京慰的別旋墅生痛活夢載想造夢“人生鄉(xiāng)豐充滿怎勞績嗓，理場應(yīng)詩陷意地團棲居夾于這躺片土鋒地之委上?！薄蔂柺淼铝?月7月8月9月10月11月12月6月樣板裹區(qū)開妨放開盤4月1月2月品牌橋?qū)胧砥趶婁N腳期品牌迷豐滿塘期提示蘆購買召期接待迷處開隆放（持帳續(xù)糧加殘推）銷售映節(jié)點略與傳諷播階芬段策乎略造夢感夢圓夢三大予動作淹，造訓(xùn)一個嶼北京貧的別拿墅夢動作控一：項目倦品牌父氣質(zhì)牛構(gòu)建動作懲二：項目倡區(qū)域轟價值韻運營動作凡三：龍湖陽品牌弦北京篩“奠見基”造夢形象鞏力提惜升策裙略：項目朽形象肉氣質(zhì)回構(gòu)建Th壤e蓄pr齒om預(yù)ot鄙io敢n捧of遺t涂he躍i絕ma祖ge繼:th莖e河bu泉il隙di蔥ng揮u虎p便of綢t尾he吉b竄ra照nd鴨i添ma禮ge造夢1香醍從漫步截品牌延形象狀金字隱塔Th仁e浴Im飲ag授e猶Py燈ra市mi居d稿ofCh解ia壟nt故i延伸認(rèn)同基本認(rèn)同產(chǎn)品定位產(chǎn)品舅是什瓜么？悔（項壁目定唯義）產(chǎn)品斧能提畫供是堡什么懲？（柜物理煙價值是）我得蒜到什駐么？普（情俗感共積鳴）產(chǎn)品府定位潮白序河上亡游違森林旨獨棟區(qū)域期價值唐：隨奧惑運會祥的臨碎近以葛及順妄義新績城的香整體遲規(guī)劃搜實施歉帶來決的城笛市化永進程錘，香奧醍漫問步具斧有的補增值達潛力際。資源都價值炕：潮白鳥河森馬林公處園、稀水上嘉運動狀公園艙、市滲政公者園、籠果園冶，以繳及周煤邊高張爾夫舟球場準(zhǔn)，一晚種個督被自槽然簇棟擁的納別墅助的第復(fù)一居謹(jǐn)所。產(chǎn)品諷價值竄：獨棟映類別半與總者價關(guān)尺系的兩高性蠅價比聲?；径J(rèn)同這是崗一場捐人生朝夢想關(guān)與生博活理遍想的化際遇流。好比廳漫步避水岸陷森林塔的生漲活智躬者，從中挖，心奇情的配舒緩鍋與步骨履的宅閑適是，感化廟了人激生的埋勞績?nèi)?，并得精以詩木意地游棲居恐于這畏片土艦地之揪上。這樣古的人誘生，瓦是值椒得的慨，并血值得坑尊重間的。延伸陰認(rèn)同龍湖·香醍越漫步煮決不銀代表飯“終背點”皮，它至只是風(fēng)這個株階段蒼他們爹對自焰己生憶活在競物質(zhì)飲和精頂神層飽面的暑一次速提升夠，是避他們變對自剛己人躁生努界力的度一種碌肯定棒與嘉禿獎，爹是一獅個里箏程標(biāo)胃志，反是下練一段母路程汗的起笑點。襪換句吐話說返，只賢有到僚達了宣這個炊起點特，才棚能開憂始下尊一段縫征程纏。龍湖·香醍歇漫步絕不棕是終才點他們咳的夢轟想？和城凡市保討持一壯個適蹦當(dāng)?shù)木嚯x棄，哪蠅怕不凈是每及天。一個希讓身皆體和泡心靈撿停泊輔的港默灣找一羨個地棵方，討讓時東鐘停扮擺。輕輕耳的漫冶步，顆靜靜用的暇保思。享受峽陽光計，享還受森滅林，商享受犬水岸香。我們努的Sl姓og悉an凳--饑--句--觸-別墅焦寫給饅森林漢的詩香醍肅漫步得品牌息主張Th減e嗚Ma燥in辱I軋de題a香醍稈漫步瓜的核橋心精卵神氣隆質(zhì)五、拔六十架年代盾生人紫他們買可以右就業(yè)箭、接蚊班，塵不為竭工作怖犯愁叔；惟獨70年代塘生人齒，上童無父黎母恩拜蔭，嘆又不大再享貴受國短家福墳利待護遇，責(zé)他們紅將要問付出同的是前尊輩們線想象蒸不到近的困己惑與纏迷茫喝。八、俱九十棍年代寧生人虛，他筑們的熄父母扇恐怕劃早已鳴為他似們準(zhǔn)黃備好址了出旋國留寨學(xué)的監(jiān)資金仿。生于70馬S初處于附人生眾價值窩的探妖詢過息程中筑努力戚權(quán)衡扛“生吼活的閃壓力暴與生漲命的側(cè)尊嚴(yán)陰”事業(yè)振與家摘庭的巡壽中堅法，是應(yīng)一個婚不能她停止攏的陀在前甲輩面腿前說就自由什與民遠主是臺重要需的，范在后延輩面訓(xùn)前則規(guī)大講跡道德唯和責(zé)裙任也擊必不著可少理性愛與理帶想主博義并昏存承上顯啟下岸的一蜂代在少戶年時末代經(jīng)禍歷了辨理想患主義衣的啟鹿蒙，影青年隊時代所理想粒主義循經(jīng)歷臘物欲撐的洗畜禮，東在成退年后南被市奴場壓賭得喘獄不過犯氣來成長涉于一污個意囑識形惡態(tài)化過的童銹年，奪立命蘿安身焰于一脫個不前斷物份質(zhì)化省的年坑代即將局界于仗“不獻惑”盞之年毛澤多東塑格造了目一個掉革命謠氣質(zhì)續(xù)的國令家，魄在那傳一代址青年禾人眼白中，掏地球爐上充免滿了芬生活央在水厘深火趨熱之衛(wèi)中的污人民剖，世自界地細圖上澡的大朱部分壺地區(qū)虹都在鄰等待刑插上鳥我們碧的紅均旗。確切誦而言泡，這顯一代窗人將葛面臨告重新農(nóng)塑造獄這個柔國家棍性格什的挑撞戰(zhàn)?！耙越?jīng)顆濟建挎設(shè)為蹦中心”將中冊國由鹽崩潰批的邊糧緣拯駛救出挪來，架也帶坦來一荒個過撒分實替用主螺義的姐中國末，甚隸至將醫(yī)整整警一代陶人變同成了“經(jīng)濟主動物”。香醍廊漫步拌核心賽精神尾氣質(zhì)Th陷e毀Ma北in鎖I贏de競a用最參初的嘩心走懇未來浪的路讓心混回到排人性汪原點香醍外漫步育視覺呀形象Th莊e筍Vi覽su池al倡E疊xp添re盼ss伯io祖n猶of繪C牽hi登an貴ti項目附形象果設(shè)計管的思考森原點對位乒客群洞的精呆神特未質(zhì)區(qū)隔澤競爭深產(chǎn)品寨的形亞象特波質(zhì)契合局項目榴價值敵的人閘文內(nèi)貓涵對位漸客群挎的精黑神特爸質(zhì)客群DN精A思考釣：多村元的傾文化段視角濟；理米性與階感性衫的雙筑重性券格。閑適斯：人糊生階孔段性病成果史展示特的生爸活夢懶想。區(qū)隔旨競爭襲產(chǎn)品點的形臺象特算質(zhì)市場妙區(qū)隔亞北引別墅尖區(qū)：咽區(qū)域前板塊+環(huán)境遠郊汽別墅橡區(qū)：晃環(huán)境+度假非主站流別約墅區(qū)快：產(chǎn)粘品+性價著比項目撒形象別設(shè)計速的密延碼破匹譯鮮有責(zé)項目娃以客訊群精劉神氣艦質(zhì)以脹及生抖活夢足想去族進行蛛對位明傳播棗。這正蔽是香蠟醍漫溪步形憤象特平質(zhì)區(qū)僵隔于煮市場鍋機會占所在退。香醍狐漫步愈形象芳設(shè)計水的歷苗程與榴選擇我們氣的選賊擇閑適鑰已經(jīng)汁夠了如何鴨展現(xiàn)雹思考召？造夢2區(qū)域恩差異航力戰(zhàn)昂術(shù)：項目辛區(qū)域準(zhǔn)價值建運營Th容e售St克ra丘te筐gy吃o熔f決Pr慈od遙uc遠ts寫S嫂tr懂en足gt借he響ni瘡ngTh吩e版Ar通ra禾ng屠em因en傭t艘of盛t得he晃R號eg饒io努na駛lVa仰lu旬e皺of陸t鴉he匆P陳ro蜘du知ct努s區(qū)域遺差異設(shè)化競莊爭的思考溜原點地段烈是我矮們的勒優(yōu)勢帶，也賤是我須們的端抗性她所在轟。我們殊必須陣在北咽京幾娃大別貞墅區(qū)的的競嘉爭中緩擁有礎(chǔ)區(qū)域霧的優(yōu)慨勢。我們閉需要忠表明滔自己碼的別丈墅價感值，顏抗衡嘆來自啟亞北怖或者爪更遠性郊別弦墅項魂目的愧競爭非。區(qū)域求差異壇化競爭總的構(gòu)銅想奧運營主題咳別墅樂區(qū)打棍造的胳關(guān)鍵粉詞“國家葛資源框的私繩人占生有”：抗攝衡亞秧北等伏別墅烈區(qū)的鑰競爭巾；“第一晉居所”：消印減懷謎柔、誓密云鏡等第仍二居冤所的陪市場老分流馬，同時義消除握項目蛋的心明理距居離較盲遠的排市場刻抗性聯(lián)?！皡^(qū)域齊發(fā)展”：奧粗運題曬材與目順義銜新城愧規(guī)劃岡的發(fā)灘展?jié)撃懔??？纯闯硦W運給我勤們帶異來了磚什么此？Wh叼at喚W(wǎng)掠il紋l燦th裁e座Ol聲ym蟻pi擱cBr點in繩g野to拍U獵s?奧運宣場館筐：五鍵環(huán)外釋僅4個唯一煌對別權(quán)墅區(qū)冬產(chǎn)生市巨大忌提升俗的奧運旦場館——奧運交水上凱場館奧運析水上奧場館北京辮最大稀森林懇公園總面著積為即五點游五萬住畝，南北晌全長枝三十頃八公千里，公園由規(guī)劃凝景點巷重點稀以森坑林景蜘觀建虜設(shè)為件主，總投劉資五窯點五厘億元“五顫景”隙是水震景、陜堤景們、橋刊景、搬燈景襖、樹輛景；“四搏園”朝指濕蜂地園殘、生縫態(tài)園共、野耍生動侵物園控、體育連休閑寫園；“三蛛?yún)^(qū)”漂指休喪憩療爬養(yǎng)區(qū)借、郊愚野觀蹄光區(qū)您、遠景拌發(fā)展麻區(qū)。今年腰年底秤實施辣引溫值濟潮床工程籃，引溫究榆河貞的水乖進入鄭潮白哀河。區(qū)域?qū)硬町惙只偁帉懙臉?gòu)乞想潮白寄河別虧墅區(qū)北京砍主城鴿最具罪發(fā)展韻潛力修、自然耕資源錄占有身最為畝豐富票的別載墅的應(yīng)第一在居所協(xié)。區(qū)域媽差異媽化競甚爭的有利竿支撐潮白崖河別憤墅區(qū)血統(tǒng)支：北提京最膚早的翠別墅腰區(qū)之輛一；奧運膽：區(qū)壁域形杜象的澇整體補提升什與市洗場的饑聚焦擠；交通阿：奧抬運大役道的稍即將地開通候與30余分百鐘的泛車程廚；生態(tài)隊：擁蹈有河意流與固公園跡的自合然環(huán)橋境；造夢3品牌蠢力導(dǎo)桌入策成略：龍湖絞品牌躬北京墾“奠顧基”Th水e脊St煎ra緒te命gy代o粉f模Pr篇od劈燕uc彎ts硬I歷nt聰ro啊du舉ct槐io逗n龍湖鼻品牌牌的移植掃導(dǎo)入懸念隸導(dǎo)入把：四大摘巨頭盜，齊漂聚潮研白論據(jù)搭解密干：區(qū)域拐價值刊，深伴度剖昂析聚焦荒品牌踐：香醍以領(lǐng)軍奪，龍厘湖導(dǎo)政入產(chǎn)最品綿強饅銷北期Th煩e飾Sa守le衫s湖of律t裝he諒P配ro厚du框ct模s感夢Fe李el積t孝he黨d略re銅am把夢故想照逃進現(xiàn)灶實感夢吸引指我住坡在森加林中帽來的湯，是我葡要生禮活得膏有閑頂暇，并有漠機會關(guān)看到設(shè)春天寄的來泄臨?！h《瓦爾減登湖》三種奶武器肝，把志夢想役照進仿現(xiàn)實形象敞力拉躍動戰(zhàn)岔術(shù)現(xiàn)場厭力殺棄傷戰(zhàn)炎術(shù)產(chǎn)品悄力強仔化戰(zhàn)泳術(shù)

感夢現(xiàn)場憐殺傷宴力戰(zhàn)氣略1：活動沉體驗鄰營銷Th妄e輪st勵ra寶te肅gy瞞o刃f敲th滋e掌‘r盼ea迷l痛sh萌oc壩k’沖:Pa妨rt茶ic冒ip錢at油io猾n感夢1漫步月節(jié)主題個：用純最初遞的心牢走未銷來的鹿路——僅獻賊給在怪路上只的我靈們懷舊掌主題爹，時貧光漫巾步漫步西節(jié)人生睡應(yīng)該什有一甲條路湯，在這合里，幅可以葛無數(shù)抱次回屑頭樣板欲區(qū)開撒放活屑動——漫步拿節(jié)“開幕獄式”樣板畫區(qū)開劃放活設(shè)動構(gòu)陶想（多一）Th慕e監(jiān)Pl動an捎o魂f啊th馳e傷Op溜en排in替g-嶺up慨o僚f搞th雪e鉛Mo仍de壩l仍Ar揪ea奪(坦On賭e)素材張的碎申片07年8月8日~1徑3日，20激07年世么界賽味艇青麗年錦底標(biāo)賽乘，于奧神林匹腦克水休上公唐園莫舉辦07年8月16日~1端9日，好運詳北京僻20起07念年皮貫劃艇昨激流情回旋鉤中國紗公開與賽，于奧糕林匹猜克水究上公貿(mào)園威舉辦現(xiàn)在效，奧錯運水歇上運喚動場杜館已用經(jīng)完牢成蓄烤水北京娃，一償起漫趣步——奧運更水上樓場館妄的首類次公技開亮召相體驗門營銷樣板兵區(qū)開應(yīng)放活團動主璃題參加綿香醍櫻漫步焰樣板處區(qū)開捆放活冠動。跟政白府配詢合，細展現(xiàn)療潮白積河綠四色走五廊未魂來規(guī)疤劃。體驗癢營銷疊：樣殘板區(qū)蘭開放猶活動承構(gòu)想網(wǎng)絡(luò)羨征集編志愿喝者清晨憶，騎態(tài)二八可自行繩車，烏漫步披于奧晨運大韻道、附奧運販水上卸場館辨、潮里白河江畔樣板肥區(qū)開籌放活狐動構(gòu)豪想（冰二）Th與e蜜Pl散an半o全f另th上e確Op恐en乖in校g-刪up半o搖f跨th壞e沉Mo抄de賣l叉Ar臨ea鼻(顆Tw侄o)把夢淺想寫河在天幕空，做讓全拍世界裕都看圍得見體驗扮營銷樣板巡壽區(qū)開欣放活敗動構(gòu)協(xié)想（二杰）香醍惹漫步·漫問步情節(jié)Ch脾ia箏nt小i嘉年毫華幻玉樣撕板區(qū)蕉開放多活動通過馬與網(wǎng)歲站配魚合，拼在網(wǎng)福絡(luò)上據(jù)開展民“夢海想征息集”稠活動派；邀請蜓客戶棵、媒輛體以裙及“斗夢想勞征集困”的憤參與蹲者，殘參加香醍末漫步ch姐ia此nt磁i嘉年松華；將“易夢想鮮征集蹄”的錫各種解夢想編，利棗用激株光打在際香醍英漫步主的天屬空上到，以拉強化攤活動檔的參攀與性企；以活牙動引礎(chǔ)動“疤北京盯的別商墅生狠活夢顧想”零。體驗沒營銷樣板愚區(qū)開窯放活膀動構(gòu)咳想（二色）香醍拔漫步·漫站步蘋節(jié)ch瓜ia見nt祝i嘉年羊華菠樣膊板區(qū)印開放響活動生命忽的空江位，總有脊一個販你要恢回去紋的地梁方，那個領(lǐng)地方甘叫做——童年——羅大熄佑體驗都營銷勵：開謎盤前播系列欠活動漫步改節(jié)漫步——博客親圈70傍S懷舊拳主題——時光叮漫步天文——流星晚雨，蠅天文飼望遠喜鏡，音尋找祝兒時摟的夢佛想28自行側(cè)車跳房鼓子與孩燙子一慨起重箱溫自棟己的間童年懷舊權(quán)電影黎海報感夢2現(xiàn)場妖殺傷儉力戰(zhàn)或略2：情景億氛圍鑰營銷St摔ra萬te睡gy嘩T準(zhǔn)wo醬:肉Th祖e槍On愛-檢Li絡(luò)ve鉤M腳ar辮ke基ti傳ng情景嘩營銷以托洋斯卡泡小鎮(zhèn)鹿的生躺活氛宗圍感耳受，舊形成冒樣板艇區(qū)的園六覺肝營造珠，坡傳遞虜項目擺的生手活價漿值。馬同時頁，局趨部布數(shù)局奧決運氛店圍體沸驗區(qū)對，充羽分釋婦放項皂目所泊在區(qū)核域的題價值貍。樣板釋區(qū)內(nèi)辦的詩暈意提旨示性穴標(biāo)牌香醍蟲漫步照戶外貧包裝新的一蘇點思插考道路及圍欄包裝一道路及圍欄包裝二道路及圍欄包裝三現(xiàn)場墊氛圍Th蛙e哭sc救en摸e廣場鴿雙人自行車懸掛捧式區(qū)弊域模翻型展客示Th扭e紙di索sp院la姑y紙of眾t縱he茂r勒eg災(zāi)io枯na蛛l邊mo滑de穿l表現(xiàn)嘩機場蕩高速慘、京萌承高朽速、程京密摸路等扛交通打干線喬，奧慰運場窯館、么水上栽公園板、潮臣白河執(zhí)綠色狹走廊點、一頑公里途寬的距果園辟綠化蓮帶（憂桃樹寨、梨裕樹）浪、項卻目地死塊。感夢3形象滔力“爽拉動輪”策烈略：樣板牙區(qū)開榨放引堆爆Th質(zhì)e礙Ad坊ve棋rt端is舅in拴g忠St干ra哭te群gy廣告歌傳播索主題Th畫e御St統(tǒng)ra端te借gy遠o事f稻Ad五ve層rt質(zhì)is擇in幣g祥Sp傭re超ad用最暴初的解心走沈未來羊的路你還齊記得牛兒時交的夢肅嗎？感夢4產(chǎn)品級力提聽升策岔略：項目肥價值暫解構(gòu)Th海e盾st漸ra椅te垮gy透o肌f撞En爆ha冊nc揉in叨g耐th綢e島pr捎od且uc優(yōu)ts項目絮價值砌解構(gòu)在形綿象導(dǎo)擴入期助成功鍛實現(xiàn)挖“潮孫白河唱別墅梅區(qū)”深的炒詞作之嬸后，斗將這粘一市托場效取應(yīng)，細轉(zhuǎn)接跟到香玩醍漫闊步項釘目之春上，旬并就攝項目熄未來綁的價撥值，瀉以及硬產(chǎn)品堵價值叨、品控牌價捎值進諸行全菠方位那詮釋野。形別成新勇一輪雞的市陣場炒擦作。感夢5病毒趣移植安戰(zhàn)術(shù)光碟確、旅火行冊華、詩潛集、少海報休息幸一下感夢6品牌掀力聯(lián)須動策量略：借勢緒滟瀾窄山龍湖淹品牌蠻的逐步坑加溫借龍光湖滟請瀾山狡項目點的開旬放獲葛得市憐場評垂價之鹿后，之以“禿龍湖侵地產(chǎn)攀兩大許別墅閘項目離同推覆”為步新聞靜出發(fā)灰點，辜詮釋孫龍湖癢從產(chǎn)今品研疫發(fā)、閣品質(zhì)援打造樸、居克住文惱化等鋼方面冶，傳汪遞龍榨湖地淡產(chǎn)“雁善待窯你一沉生”晝的企布業(yè)理邊念，廣并提勇起市做場對艘香醍導(dǎo)漫步筒項目為的期敲待?！皩糇?，撐頓一支欠長篙漲，丈噸量回或家的累旅程旅?！薄旯麍A紅夢

圓夢促銷朱力加幅強策械略（詳恢見銷軌售策賭略）Th儲e饒st輩ra濱te等gy堤o胖f陪en納fo霉rc康in凍gth郵e是pr羨om聚ot內(nèi)io苦n營銷角戰(zhàn)術(shù)NO托.3.1Pa懲rt態(tài)T舊hr嘴ee絡(luò),咱Th剝e素