秦皇島藍(lán)色海岸二期提案

——策劃方案南戴河藍(lán)色海岸二期——國(guó)際海景公寓城第一部分策劃方案——找到方向，我們揚(yáng)帆起航對(duì)項(xiàng)目而言，產(chǎn)品的價(jià)值是什麼？對(duì)客戶而言，購(gòu)買的支點(diǎn)在哪里？對(duì)偉業(yè)而言，營(yíng)銷的手段有哪些？市場(chǎng)分析產(chǎn)品定位營(yíng)銷策略我們?cè)谀睦?？我們賣什么？我們賣給誰(shuí)？我們?cè)趺促u？客戶定位項(xiàng)目市場(chǎng)定位及產(chǎn)品定位原規(guī)劃簡(jiǎn)評(píng)規(guī)劃建議方案設(shè)計(jì)方案建議項(xiàng)目初步經(jīng)濟(jì)預(yù)算配套設(shè)施建議建筑、景觀設(shè)計(jì)師推薦及物業(yè)管理服務(wù)建議

項(xiàng)目營(yíng)銷定位本項(xiàng)目案名及SLOGAN方向建議營(yíng)銷策略總體原則推廣策略建議銷售策略建議階段性工作進(jìn)度、推廣階段及主題確定推廣目標(biāo)及推廣手段事件營(yíng)銷及體驗(yàn)營(yíng)銷建議例舉目標(biāo)客戶群定位及需求特征宏觀市場(chǎng)分析區(qū)域市場(chǎng)分析需求市場(chǎng)分析秦皇島房地產(chǎn)市場(chǎng)分析市場(chǎng)分析總結(jié)項(xiàng)目基本情況區(qū)位：本項(xiàng)目位于秦皇島市南戴河海岸，屬于城投公司地塊、西至廣州白云機(jī)場(chǎng)培訓(xùn)中心、南至防護(hù)林帶、北至海濱地界。土地用途：旅游房地產(chǎn)開發(fā)。

規(guī)模：總占地面積23.4公頃，二期開發(fā)占地面積15.49公頃，二期總建筑面積63萬(wàn)平方米，其中公建建筑面積10萬(wàn)平方米，公寓建筑面積53萬(wàn)平方米；容積率4.07，建筑平均高度50米，建筑密度38%。環(huán)境：本項(xiàng)目地處秦皇島市南戴河旅游度假區(qū)的東北角，緊臨戴河入?？?。南臨渤海海濱，距離海岸50米，與著名的北戴河旅游區(qū)僅一橋之隔，是秦皇島渤海灣一處即臨海又臨河的高檔項(xiàng)目用地。市場(chǎng)分析宏觀市場(chǎng)分析區(qū)域市場(chǎng)分析需求市場(chǎng)分析秦皇島房地產(chǎn)市場(chǎng)分析市場(chǎng)分析總結(jié)宏觀市場(chǎng)分析市場(chǎng)分析機(jī)遇與挑戰(zhàn)并存，把握機(jī)遇，迎接挑戰(zhàn)，抓住“會(huì)議經(jīng)濟(jì)”，協(xié)辦“第二屆環(huán)渤海商務(wù)節(jié)”或“環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)論壇”等會(huì)議，在為秦皇島經(jīng)濟(jì)發(fā)展做出貢獻(xiàn)的基礎(chǔ)上也為項(xiàng)目的推廣造勢(shì)。“奧運(yùn)經(jīng)濟(jì)”猶如一針“強(qiáng)心劑”，為首都及秦皇島地區(qū)經(jīng)濟(jì)注入強(qiáng)大發(fā)展動(dòng)力，對(duì)本項(xiàng)目極為有利。以“城市運(yùn)營(yíng)”的理念來(lái)運(yùn)作本項(xiàng)目——充分整合各類資源，將本項(xiàng)目塑造成一個(gè)“永不停歇的現(xiàn)代城中城，改寫秦皇島的旅游構(gòu)架”，進(jìn)而實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益的雙贏。怎樣由一般的建設(shè)開發(fā)轉(zhuǎn)向城市運(yùn)營(yíng)，在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中建立自己的核心競(jìng)爭(zhēng)力是營(yíng)銷，是營(yíng)銷定位及推廣應(yīng)主要思考的問題。環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)圈——中國(guó)的第三個(gè)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)極

推進(jìn)環(huán)渤海灣區(qū)域經(jīng)濟(jì)一體化，加強(qiáng)城市間合作迫在眉睫“奧運(yùn)經(jīng)濟(jì)”這一超級(jí)“引擎”正在為首都及相關(guān)城市注入強(qiáng)大發(fā)展動(dòng)力總結(jié)區(qū)域市場(chǎng)分析市場(chǎng)分析總結(jié)北京市：

宏觀經(jīng)濟(jì)持續(xù)迅速發(fā)展，城鄉(xiāng)居民收入穩(wěn)定增長(zhǎng)城市建設(shè)加速發(fā)展，房地產(chǎn)投資增長(zhǎng)趨于穩(wěn)定假日經(jīng)濟(jì)飛速發(fā)展，旅游業(yè)及旅游地產(chǎn)發(fā)展迅速第二居所、產(chǎn)權(quán)式公寓等產(chǎn)品發(fā)展迅速，投資需求增長(zhǎng)明顯隨著2008年奧運(yùn)的臨近等利好因素給北京及周邊地區(qū)帶來(lái)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的良好契機(jī)，政府的政策傾斜和自身產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，都將使國(guó)民經(jīng)濟(jì)持續(xù)高速發(fā)展；城市化進(jìn)程、消費(fèi)結(jié)構(gòu)升級(jí)和生活質(zhì)量提升，必將給市場(chǎng)注入巨大的活力與需求，對(duì)房地產(chǎn)的預(yù)期和實(shí)際需求仍將是放量的；假日經(jīng)濟(jì)呈現(xiàn)旺盛發(fā)展勢(shì)頭，旅游地產(chǎn)發(fā)展迅速；在國(guó)內(nèi)投資渠道相對(duì)狹小的情況下，地產(chǎn)投資仍然是資產(chǎn)保值、增值的首選，更多的人考慮購(gòu)買第二、三居所或投資型物業(yè)。區(qū)域市場(chǎng)分析秦皇島市：具備得天獨(dú)厚的區(qū)位優(yōu)勢(shì)和自然資源旅游是秦皇島國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，在國(guó)民經(jīng)濟(jì)中具有重要地位和作用城市基礎(chǔ)設(shè)施薄弱，尚不足以滿足中、高檔旅游者的需求市場(chǎng)分析秦皇島作為一個(gè)首批對(duì)外開放的港口城市，由于歷史原因，造成經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度比其他沿海開放城市緩慢，單一的港口、旅游對(duì)該地區(qū)經(jīng)濟(jì)的帶動(dòng)有限，城市吸引力下降。秦皇島將在環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)圈、奧運(yùn)會(huì)、京津冀經(jīng)濟(jì)帶、亞歐大陸橋東起點(diǎn)、東北經(jīng)濟(jì)振興等諸多利好的影響下，將會(huì)有所發(fā)展，從而增加其對(duì)北京人與天津人的消費(fèi)吸引力。隨著宏觀經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，本地或異地置業(yè)第一居所、第二居所或第三居所將呈現(xiàn)增長(zhǎng)勢(shì)頭。假日經(jīng)濟(jì)成為新的熱點(diǎn)，“走馬觀花”式的觀光旅游將逐漸被休閑度假旅游所取代，帶動(dòng)旅游地產(chǎn)的的發(fā)展，前景廣大。總結(jié)需求市場(chǎng)分析南戴河旅游消費(fèi)背景分析：居民閑暇時(shí)間越來(lái)越充足城鄉(xiāng)居民收入水平大幅度提高，積余購(gòu)買力連年猛增居民消費(fèi)結(jié)構(gòu)正轉(zhuǎn)變?yōu)橄硎苄褪袌?chǎng)分析我國(guó)的旅游消費(fèi)已處于初級(jí)階段向中級(jí)轉(zhuǎn)化階段，從觀光旅游為主向休閑旅游過渡；南戴河的旅游度假地產(chǎn)品迫切需要獲得質(zhì)的提高，需要更多與來(lái)自于北京、天津等相對(duì)高層次消費(fèi)者消費(fèi)需求相匹配的度假公寓、娛樂項(xiàng)目、休閑場(chǎng)所；在南戴河地區(qū)開發(fā)以旅游、休閑、會(huì)議、娛樂、度假多重功能為一體的大型海景休閑度假中心，將吸引來(lái)更多的旅游者、消費(fèi)者和投資客，也可以迎合秦皇島當(dāng)?shù)卣某鞘屑敖?jīng)濟(jì)發(fā)展戰(zhàn)略，成為秦皇島提升城市吸引力的良好契機(jī)。

總結(jié)南戴河旅客消費(fèi)行為特點(diǎn)：以觀光游覽為主逗留時(shí)間相對(duì)較短重游率不夠高出游時(shí)間具有集中性對(duì)海景和海洋類休閑活動(dòng)的渴求秦皇島房地產(chǎn)市場(chǎng)分析秦皇島房地產(chǎn)市場(chǎng)總體發(fā)展?fàn)顩r：整體市場(chǎng)發(fā)展?fàn)顩r良好宏觀政策調(diào)控起作用，避免地產(chǎn)投資過熱使本地市場(chǎng)有所降溫，2004年后新開發(fā)規(guī)模明顯小于往年。消費(fèi)市場(chǎng)可分為跟隨型市場(chǎng)、引導(dǎo)性市場(chǎng)和創(chuàng)造市場(chǎng)，秦皇島市房地產(chǎn)市場(chǎng)目前仍處于跟隨型市場(chǎng)，小部分項(xiàng)目已經(jīng)在引導(dǎo)市場(chǎng)市場(chǎng)在摸索中前進(jìn)，很多開發(fā)者也在覺醒市場(chǎng)需求當(dāng)中，京、津、翼地區(qū)客戶所占比重大市場(chǎng)分析秦皇島房地產(chǎn)市場(chǎng)分析秦皇島商鋪市場(chǎng)整體狀況及分析：商業(yè)布局集中于市中心商鋪的購(gòu)買者主要是本地中小投資者，以小面積為主市場(chǎng)分析秦皇島重點(diǎn)項(xiàng)目分析：重點(diǎn)調(diào)查項(xiàng)目：碧海藍(lán)天、南洋度假村、海韻假日、天濤園、德億海濱花園、北戴河天鵝堡項(xiàng)目多為本地發(fā)展商開發(fā)，實(shí)力較弱，普遍為中小規(guī)模產(chǎn)品形式趨于多樣化，反映出秦皇島房地產(chǎn)市場(chǎng)的升級(jí)變化從價(jià)格上看，項(xiàng)目的價(jià)格差距較大，主要起決于項(xiàng)目的定位本地發(fā)展商為了更好的創(chuàng)出自己的地產(chǎn)品牌，在前期策劃中開始注重選擇專業(yè)能力比較強(qiáng)的合作公司，在做好產(chǎn)品營(yíng)銷的同時(shí)，更多的介入文化營(yíng)銷、品牌形象營(yíng)銷。產(chǎn)權(quán)酒店的回報(bào)方式及分時(shí)度假的操作手法在旅游地產(chǎn)銷售中所起的作用是很重要的，也是秦皇島旅游地產(chǎn)項(xiàng)目普遍使用的營(yíng)銷策略。

市場(chǎng)分析總結(jié)

“會(huì)議經(jīng)濟(jì)”將給秦皇島及本項(xiàng)目帶來(lái)巨大的影響；“奧運(yùn)經(jīng)濟(jì)”給秦皇島的經(jīng)濟(jì)發(fā)展注入新的動(dòng)力，并且極大提升秦皇島的城市吸引力，對(duì)于地產(chǎn)的投資潛力也將極大的提升；以“城市運(yùn)營(yíng)”的理念來(lái)運(yùn)作本項(xiàng)目；目標(biāo)客戶群的居住觀念發(fā)生明顯變化——不再認(rèn)為買房?jī)H是滿足于單純居住的需要，通過房子、社區(qū)提升身價(jià)地位、滿足自身生活方式的需求，以及自身生活品質(zhì)、心理預(yù)期的滿足；在南戴河地區(qū)開發(fā)以旅游、休閑、會(huì)議、娛樂、度假等多業(yè)態(tài)的“城市綜合體”，而開發(fā)商則需要通過項(xiàng)目的運(yùn)做，利用品牌樹立起自身企業(yè)形象——“不僅限于房地產(chǎn)開發(fā)，而是涉及酒店、娛樂、餐飲、旅游等多種經(jīng)營(yíng)的實(shí)業(yè)集團(tuán)”，形成企業(yè)良好的可持續(xù)性和長(zhǎng)期效益。也可以迎合秦皇島當(dāng)?shù)卣某鞘屑敖?jīng)濟(jì)發(fā)展戰(zhàn)略，成為秦皇島提升城市吸引力的良好契機(jī)。市場(chǎng)分析客戶定位目標(biāo)客戶群定位及需求特征目標(biāo)客戶群定位目標(biāo)客群定位：

客戶來(lái)源：n

外地客戶：外地客戶是本項(xiàng)目的主要購(gòu)買群體，以京、津、河北和東北等區(qū)域的富裕階層客戶為主，北京、天津等地區(qū)的客戶喜歡臨海的位置進(jìn)行休閑度假，兼顧投資。東北地區(qū)客戶一般會(huì)選擇商業(yè)用來(lái)經(jīng)營(yíng)。

n

本地客戶：本地客戶主要對(duì)開發(fā)區(qū)附近、價(jià)格適中的住宅有大量需求，部分有購(gòu)買力的本地客戶會(huì)進(jìn)行投資。

客戶分類：n

散客購(gòu)買：中產(chǎn)階層：外企、機(jī)關(guān)、企事業(yè)單位的中高層管理者、藝術(shù)人士、媒體精英、自由職業(yè)者等。

高端階層：商界、金融、IT等行業(yè)的精英人群，私營(yíng)企業(yè)老總，大公司與外企CEO，社會(huì)要員及其他高收入階層。n

單位購(gòu)買：企事業(yè)單位整購(gòu)，作為公司培訓(xùn)中心、接待中心、會(huì)議中心、俱樂部等，或者投資機(jī)構(gòu)投資購(gòu)買?？蛻舳ㄎ粋I(yè)近期對(duì)在北京代理的低密度項(xiàng)目當(dāng)中的100位客戶進(jìn)行了《南戴河海景酒店公寓客戶購(gòu)買意向征詢》的問卷調(diào)查，共回收有效問卷64份，并根據(jù)客戶的具體情況，得出本部分結(jié)論。目標(biāo)忘客戶蔽需求加特征中產(chǎn)陜階層疑：家庭歪資產(chǎn)詢背景元充裕肝。他們折的生留活方手式單術(shù)調(diào)，鏡渴望棒放松注重灶個(gè)性請(qǐng)的滿寺足注重露生活淹品質(zhì)賤與品座位客戶匙定位高端屆客戶墨：家庭店資產(chǎn)峰背景撇是最梨富有昨的。他們橡的生公活方粥式是嬌別人壇的理勇想。國(guó)際姐生活鴉背景臟決定皇了他松們居酒住品勸質(zhì)與銳品位街的追影求。具備提一定拾的區(qū)喝域情殲結(jié)或伴地緣送性。高品住質(zhì)生秋活水披準(zhǔn)，辣相對(duì)擋“保流守”該的審儉美。單位謹(jǐn)購(gòu)買有客戶在北亡戴河城海濱耐的主鐮要路界段上襲遍布魚著中吳央國(guó)檢家機(jī)返關(guān)的扇療養(yǎng)平院、識(shí)培訓(xùn)株中心僑，在非北戴輝河，限幾乎喝每個(gè)盈部委友都有暈培訓(xùn)冠中心統(tǒng)或者踩療養(yǎng)炭院，惜大約泡有20燃0多家旋休療活中心淋，是申中國(guó)嚼最大委的休杏療旅棟游區(qū)晚。規(guī)劃廁出整苗售區(qū)程供企嗚事業(yè)膽單位趣整購(gòu)勁，作侮為公箱司培甘訓(xùn)中裙心、尾接待趁中心屬、會(huì)絨議中晨心、顧俱樂射部等螞，或哀者投項(xiàng)資機(jī)古構(gòu)投火資購(gòu)飼買。產(chǎn)品湯定位項(xiàng)目騙市場(chǎng)零定位轟及產(chǎn)孤品定刑位原規(guī)胃劃簡(jiǎn)傅評(píng)規(guī)劃酸建議銳方案設(shè)計(jì)傾建議死方案項(xiàng)目峰初步宮經(jīng)濟(jì)慨預(yù)算配套俊設(shè)施唉建議建筑士、景索觀設(shè)叫計(jì)師誼推薦午及物壇業(yè)管亡理服透務(wù)建須議鉆石炎的價(jià)立值，堡在于辯它帶院給人督們的嘆感受——自珍榴自賞蒜的情辛結(jié)，顏需要?jiǎng)Τ两逶诰跎竦奈g國(guó)度國(guó)際半海景帆公寓后城正和如舞邁臺(tái)是在虹宣揚(yáng)斷至極閉的品別位，奔是在知闡釋享精神含的圣悔地精神異鉆石如，并兇非所避有富唯豪懂握得擁假有市場(chǎng)閣定位產(chǎn)品奸定位中國(guó)劣北方禾國(guó)際栽濱海梨休閑響度假此中心以公猴寓為恢主要反產(chǎn)品稿，配摔以完托備的病酒店漏會(huì)議書、商冰業(yè)、嗽休閑殘娛樂晶配套儀及服輸務(wù)，更以度今假休亞閑、具旅游延娛樂丙、會(huì)撿議為樹主要羽功能秀的、賠多業(yè)掉態(tài)的緣瑞“城塊市綜久合體絕”。規(guī)劃眠簡(jiǎn)評(píng)產(chǎn)品伏定位方案目一：產(chǎn)品遲均質(zhì)峰，60邊00余套處物業(yè)絲式均為兵高層桑小戶臥型產(chǎn)距品，宿缺少職形象藍(lán)上的慶以及排產(chǎn)品堵類型唯的變黨化，辯難以稅在產(chǎn)敬品外囑觀形吃象上歲與周純邊項(xiàng)爛目進(jìn)卵行明椒顯區(qū)艷分，會(huì)影栽響銷謝售進(jìn)顯度及皮售價(jià)武。規(guī)劃君缺乏診明確扁的分浸區(qū)與茅景觀豬規(guī)劃廈，建秘筑擺遼放隨肌意。宅公建持與住津宅的極關(guān)系太不明漏確，梳將造蛛成使統(tǒng)用者豎的實(shí)閑際行碼動(dòng)路莖線的弟混亂諒，為座其休由閑、宿生活萍帶來(lái)械不便改。建筑脈單體賓作為產(chǎn)小戶凳型產(chǎn)樣品，縮慧可以脾實(shí)現(xiàn)裁戶戶價(jià)觀海詠，比絕較可訴取。方案鐘二：規(guī)劃忽方面羊較之先方案純一有投比較指明確南的規(guī)稍劃意艘圖。池景觀桐軸線冒、廣遍場(chǎng)的跳布置稿、建紐奉筑與做景觀鑰的關(guān)膝系都帆比較焦清晰貫。公蛛建與況住宅僑的相讓互關(guān)煙系也驚較易凈分清將。住茄宅建盡筑的握排布住充分初體現(xiàn)年了戶葉戶有舞景觀搞的想蔑法。不足述之處喜同樣級(jí)為產(chǎn)鐮品均淹質(zhì)化鞏，50多萬(wàn)測(cè)的住泉宅全撇部為俘小戶賢型公脖寓，難以舞提升醫(yī)項(xiàng)目炭的整暑體形情象，在柜外觀喜上也還沒有堂差別號(hào)。且曠建筑堤過于跪獨(dú)立舍，樓誓座與婚樓座快之間顏沒有休關(guān)系采，因僚而不喂能為傳使用張者圍訂合出掏日常山休閑揪所需森的小資型公冠共空跌間。方案趴三：此方寧案在資規(guī)劃遣與產(chǎn)撫品方穗面有境與方尋案一乎類似星的問轉(zhuǎn)題，近但是東端帥伸向孟海面司的碼寬頭比翼較有店特色安，在權(quán)此基哀礎(chǔ)上嗽，可渡以衍蛋生出枝富于莊休閑旅、度貫假生敬活需擾求和體情趣厘的建嘴筑與共設(shè)施晌，建火議在陡實(shí)施婆中采奴納。方案乎四：可以燦看出缸一定度的規(guī)涼劃意歷圖，悠建筑始布局血體現(xiàn)謠了景納觀通恥道的牙概念盾。但余是規(guī)劃五太過柏形式允主義駁，可爹實(shí)施焦性不衫強(qiáng)。此外袋，建屆筑形面式也匆比較鴉呆板持。規(guī)劃膊建議對(duì)方案產(chǎn)品拉定位總體簽規(guī)劃南建議舒適氣性海巡壽景公愚寓——骨Bl模oc挪k街區(qū)【產(chǎn)品誰(shuí)描述】服務(wù)丈式海末景公慕寓的礙升級(jí)放產(chǎn)品懷，相原對(duì)舒辮適的夸海景蛙公寓魯，總微規(guī)模屑約30萬(wàn)平且米，柄采用贏圍合躍組團(tuán)本式規(guī)島劃布露局，碰營(yíng)造梳更加縣舒適熱愜意乎的濱光海街浙區(qū)生鍋活。翠可包娛括自拴用型悉海景味公寓卸和投棚資性蠻海景慨公寓眨，以害及老洽年公安寓幾誘類產(chǎn)燦品，材滿足浮不同早層面仆客戶謠的需冤求。設(shè)計(jì)餡建議方方案產(chǎn)品欺定位服務(wù)向式海耍景公由寓【產(chǎn)品概描述】小戶辛型服秋務(wù)式定海景稱公寓掙，總聯(lián)規(guī)模10萬(wàn)平鉆米左歷右，鉗主力非戶型適為50疼-6涉0平米欄的一即居室關(guān)和高隆層高翼的lo麻ft戶型志（如5米層微高，尋可自苗己設(shè)黨置夾忘層，誦成為梅小復(fù)掏式so幼ho，更好懸的體弄現(xiàn)投瓜資價(jià)炊值）棉，爭(zhēng)抄取做糞到戶充戶有曉海景草。建逝筑樓梅體為30層的舞高層些塔樓很，建框筑風(fēng)壘格為震典雅捉的濱止海住錄宅風(fēng)被格，鬼如澳忙洲濱古海建憐筑或貢地中吵海式由建筑購(gòu)風(fēng)格闊。引資入知悉名酒陜店管紹理公默司進(jìn)瞞行高佳品質(zhì)集的酒安店式莊式服選務(wù)及粥管理都，提朱供全寧面高祝品質(zhì)刺的配漫套及嘉服務(wù)購(gòu)。高檔波低密汪度產(chǎn)慶品（低發(fā)層地險(xiǎn)中海甚式BL敲OC自K圍合蟲海景舒公寓繭）【產(chǎn)品縣描述】海景蘭獨(dú)棟眉別墅劈燕和to親wn撿ho瀉us耍e產(chǎn)品，分懂布在脈地塊廳的近河海處駛，是永本項(xiàng)建目中病最高瞞檔次楊的銷巖售產(chǎn)瘡品，短總規(guī)懷模相液對(duì)較毀小，種突出填其稀玻缺性膏和尊鈴貴性極，總溉規(guī)模跑約1-碎2萬(wàn)平息米。差別墅媽和to征wn累ho列us傻e均為完兩層如，毛吹坯房爸，別素墅的慌戶型抹面積扯在30漆0-男40璃0平米洽，to愚wn挑ho豆us千e的戶客型面寒積在25兔0-劍30桿0平米訊之間粘。設(shè)計(jì)欲建議需方案產(chǎn)品妖定位商住脂公寓【產(chǎn)品煙描述】商住刑功能賀混合宇的產(chǎn)溝品，喘總規(guī)栗模約8-膚10萬(wàn)平坐米，晌自身推設(shè)有絕較為盈齊備秤的配原套，緊既可順以做萬(wàn)為企危事業(yè)竟單位哨的培哪訓(xùn)基淚地，槍也可盒以作兵為度懼假型殖居住賊公寓閑，或圓者可噸以作當(dāng)為小雙型公菊司或扮工作首室的靜辦公陜和接翁待場(chǎng)節(jié)所。紫建筑井結(jié)構(gòu)觀考慮譽(yù)為框再架結(jié)捆構(gòu)，蕉可以鄰靈活車分割憑和組摧合，棕可以叔分成例單元占出售膨，也?？梢該д麠澮u出售望。設(shè)計(jì)攜建議海方案產(chǎn)品呢定位公建殖部分【產(chǎn)品誘描述】整個(gè)堂項(xiàng)目饑的中子心部殃分，甩也是蟻?lái)?xiàng)目跑提升茅檔次什和形督象的遍主要棍產(chǎn)品鋸，公愛健部彩分分侍為集箏中部萌分和持分散容部分靈，總落規(guī)模燒約10萬(wàn)平草米。御集中咸部分在約6萬(wàn)平兆米，護(hù)主要遞為一餐個(gè)五擋星級(jí)滑酒店塞會(huì)議翅中心棒，填溝補(bǔ)整撞個(gè)南禮戴河弄地區(qū)及缺乏罵高檔躺次的溫會(huì)議遭酒店傭的市退場(chǎng)空及白，役也成喪為本帝項(xiàng)目腰的代妄表形芬象物待業(yè)，享提升轉(zhuǎn)整個(gè)預(yù)項(xiàng)目脹的形潮象，狗以及宰一個(gè)愛綜合角海洋界娛樂徑城或艦海洋芬博物血館，挪設(shè)有茶多種家海洋絹娛樂制設(shè)施裹和綜平藝項(xiàng)散目，賊如游嶄艇俱溫樂部磚等，案作為濱本項(xiàng)錦目的臣突出由亮點(diǎn)低。分鉛散部單分為孫商業(yè)幫、餐犧飲面絕積，軌總規(guī)篩模2-腎3萬(wàn)平屑米，雪分布摸在項(xiàng)周目的坦區(qū)域?qū)O內(nèi)，禾形式纏為裙面房和嚷底商奴，以渾及商燦業(yè)街悼。項(xiàng)目矩初步鋼經(jīng)濟(jì)緩預(yù)算產(chǎn)品跌定位根據(jù)沒上述叨產(chǎn)品慣定位獻(xiàn)，偉屢業(yè)同士時(shí)對(duì)寬各類露物業(yè)某進(jìn)行紫初步務(wù)的經(jīng)尊濟(jì)測(cè)駐算，爸雖然痰測(cè)算扇的結(jié)憶果顯覆示容銹積率愁調(diào)整舉后為3.記84，略讓有下叼降，匪但項(xiàng)設(shè)目的盈整體竟品質(zhì)獸得到游提高按，售靈價(jià)與刷總銷逐售額校也隨表之上雷升，岔同時(shí)頂，也顆降低脂了同堪類物援業(yè)過答多帶繡來(lái)的暮風(fēng)險(xiǎn)墓。配套逼設(shè)施送建議產(chǎn)品轉(zhuǎn)定位必備勒的生木活和信休閑梁商業(yè)她配套中/西式聚餐廳荷、酒額吧、痰茶吧掉、咖姜啡館啟、健腐身房練、超刷市、橫商場(chǎng)桃、購(gòu)該物中帽心；商務(wù)馳中心元、花渾店、扇精品蒜服飾鹽品店雙、美幼容美菜發(fā)、徑足療榴、sp姜a、旅游后服務(wù)麥中心狼、自賓助洗餡衣房鳳；醫(yī)療太中心圓、藥界店、犁保健舅中心喂；中心岡公建沈配套遭包括榮一個(gè)飼五星越級(jí)旅諒游會(huì)鎖議酒根店，睜總規(guī)拼模約2-稈3萬(wàn)平攝米。配套娘設(shè)施遼建議產(chǎn)品萍定位配套片娛樂榆設(shè)施用游嫌艇標(biāo)膏榜項(xiàng)貫?zāi)科妨T質(zhì)——游艇襖俱樂著部和知馬球西俱樂鮮部并喇稱世驅(qū)界高攔級(jí)會(huì)纖所的沉祖先值。隨映著富捷豪階吩層的漠出現(xiàn)洲，他鴨們需階要有此私密待性良舍好的闖空間片來(lái)提潑供娛辮樂、佛休閑踏，而叛普通編的俱逢樂部既等休很閑載伐體已懇經(jīng)難唇以滿癥足他原們對(duì)清身份懷、地吃位認(rèn)雙同的戰(zhàn)需要季，而玻游艇漆則隨調(diào)著這稼種需腳求的個(gè)出現(xiàn)搶發(fā)展喚起來(lái)童。目點(diǎn)前已止經(jīng)在者上海嶺和北燭京等題一級(jí)尖城市被的富愉豪階棋層逐冒漸流捎行。率在“皮有房表、有及車”悄之后位還要熊有游塘艇，疊已經(jīng)警成為擋富裕摧階層稀的共啊識(shí)。偉業(yè)濃建議邪充分灣利用塌規(guī)劃弓中的某游艇保碼頭咽，購(gòu)伸置2-慈3艘游全艇，援供業(yè)寫主免茫費(fèi)使此用，賠讓其揀提前賺感受呈到“吹游艇彎度假陶時(shí)代嚷的生柿活享極受”胞，在捆客戶鋸積累劣到一稍定程之度后暈，成跌立游庫(kù)艇俱彩樂部敬，不疊但會(huì)熔引起烏眾多瞞富豪蠅階層觀的興嘆趣與輕好感方，同獸時(shí)也屋可以余此拔秩升項(xiàng)類目的渡形象眉和品雄質(zhì)。配套柏設(shè)施預(yù)建議產(chǎn)品鉗定位配套化娛樂役設(shè)施強(qiáng)調(diào)拳專屬拍概念而的碼悲頭、搜私家冊(cè)浴場(chǎng)衫、沙沒灘——私人含、專概屬的踢概念說是本瞧項(xiàng)目凡的部輛分目洪標(biāo)高共端客密戶的宇顯著嘗心理關(guān)特點(diǎn)賴，強(qiáng)雪調(diào)“拔私家頭、專對(duì)屬”合的概蘆念也俱是與條本項(xiàng)身目的犁檔次泊、以垃及緊涼鄰中拔央領(lǐng)愚導(dǎo)度絞假區(qū)鎮(zhèn)的優(yōu)銷異地遍理位汽置所哥匹配剝的。種在貴制公司矮提供事的資搬料當(dāng)乒中，吵我們陸也可杠以看摘到開徹發(fā)商翅領(lǐng)導(dǎo)閘對(duì)專匆屬碼吩頭、幫私人弊浴場(chǎng)張和沙痛灘所顫做的哨規(guī)劃吳，“與四中央撓領(lǐng)導(dǎo)教一樣稿享有捆專屬狠的沙勺灘、搬海景濫”，將是躬項(xiàng)目姐一個(gè)復(fù)突出恭的亮倚點(diǎn)。浴建議寸在營(yíng)候銷推春廣當(dāng)否中，尚將其她進(jìn)行算大力拿的宣泡傳。海底觀餐廳慈與海奇洋博群物館——包括兼在室彩內(nèi)南恭亞海泰洋風(fēng)愚情廣倍場(chǎng)規(guī)去劃設(shè)喘計(jì)當(dāng)午中，再在近引海的假海底蹄建造憤海底紹餐廳吃和?？逞蟛┕嘉镳^頑，豐料富娛魯樂設(shè)先施的傻種類燙，同扔時(shí)也診是新睜的旅敞游熱掠點(diǎn)，考慮嘉到本青項(xiàng)目黎的投喉資較分大，紅建議先應(yīng)吸稻引政蔽府及亭旅游斧部門截的資俊源，準(zhǔn)聯(lián)合貫建造藝。配套姓設(shè)施蝴建議產(chǎn)品報(bào)定位配套良娛樂腎設(shè)施室內(nèi)長(zhǎng)南亞垂海洋斬風(fēng)情光廣場(chǎng)——為解浙決冬磚季氣辱候的節(jié)干擾始，建布議在左沿?？兜膭儕蕵啡魣?chǎng)位亮置建培設(shè)大辱型室產(chǎn)內(nèi)海申洋風(fēng)羨情游橫樂場(chǎng)卻，形申式可齊參考捕大型菜溫室航，注膨重室握內(nèi)綠膀化與亦室外謙的海枯岸綠僚化的御銜接額。建議幸總建均筑面繼積約2萬(wàn)平皇米，屑可開槐發(fā)為條大型宰娛樂歌項(xiàng)目露，設(shè)置免稅但店商挎業(yè)街植、海蔬底餐廚廳、偽海洋怨博物箱館入礙口、游艇辮會(huì)、腥潛水狹、水銀上飛吃機(jī)、巾汽艇捷等較沉為高眼級(jí)的間海洋鍬娛樂尸項(xiàng)目聲。水上辦活動(dòng)庫(kù)場(chǎng)所薦及服制務(wù)項(xiàng)題目——作為楊海洋美度假但休閑預(yù)生活愚的必雨備娛糠樂設(shè)嘉施，辱建議放添置刷一定記數(shù)量喜與規(guī)密模的陸垂釣討、潛芳水、剝沖浪壺、滑兔翔等肚設(shè)備宇與專腥業(yè)服摟務(wù)人累員，移相關(guān)獻(xiàn)內(nèi)容幻玉已在明標(biāo)書酒中注絡(luò)明，遇此處書不再慶贅述古。配套宣設(shè)施史建議產(chǎn)品斤定位配套豪娛樂聞設(shè)施紅酒油坊及敏制酒浪工藝賓坊——秦皇繞島具含備干范紅葡悟萄酒萄生產(chǎn)歷基地濫，可殼以在封項(xiàng)目窯建造積紅酒闊酒窖宵及紅掌酒坊羊，供扎游客旋或客耕戶參漂觀、等品嘗房誠(chéng)、或偏舉辦丑調(diào)酒盤賽，曉既成浙為當(dāng)泳地旅亞游的時(shí)一個(gè)擴(kuò)新亮墻點(diǎn)，沙又能安貼合捏目標(biāo)惡客戶濱的喜慎好，濃贏得希其好晃感。水上GO執(zhí)LF場(chǎng)及奮服務(wù)撕設(shè)施——水上GO薪LF球作楊為新假興的婚休閑絮項(xiàng)目晶，可賄以吸撿引更趙多的GO俯LF球愛淹好者紋的好狐感。水上GO睡LF示例配套面設(shè)施重建議產(chǎn)品臺(tái)定位配套交娛樂挺設(shè)施環(huán)球突嘉年刑華游鐵樂場(chǎng)摩（臨方時(shí)性辦）——環(huán)球勉嘉年院華是辱世界表知名鑒的娛擺樂品津牌，序與迪稠斯尼焰主題吃公園尸、環(huán)答球影饒城并鳳駕齊卵驅(qū)的雄世界紫三大雙娛樂燒主題勢(shì)之一菌，是世界程最大廁型的牛巡回僅移動(dòng)男式游枝樂場(chǎng)。環(huán)李球嘉尼年華令的場(chǎng)私地一嬌般是拒向當(dāng)廊地政菜府租肥借使榆用，值活動(dòng)帳時(shí)間煌大致鏡在一上個(gè)月歌到兩鼻個(gè)月本之間挽。已設(shè)經(jīng)游紋歷了洽法國(guó)使巴黎哨、英楊國(guó)倫博敦、繁中國(guó)孩香港期、上背海、允北京議等諸達(dá)多城聰市。將如能吧在開吩盤初壘期在估項(xiàng)目厭引進(jìn)際環(huán)球些嘉年藍(lán)華游豎樂場(chǎng)她，不縱但引風(fēng)起新透聞轟泉?jiǎng)?，娛且能賴迅速苦聚集兔人氣波。充滿備海濱咱度假旅情趣里的細(xì)撇節(jié)塑滑造——為了俱體現(xiàn)倦項(xiàng)目原休閑源度假喂的主倘題，狡同時(shí)盾也為用了迎悄合目劉標(biāo)客沿戶的悼休閑瓣與心沒理需鴨求，徑應(yīng)在季細(xì)節(jié)指上體腦現(xiàn)出然一定償?shù)那榧既づc墓情境飛?；蛴羁筛?jù)原緞設(shè)計(jì)匪進(jìn)行園填海育造島鮮，豐雖富娛植樂設(shè)殿施，孕營(yíng)造閱私人毯尊貴籮空間虧。配套環(huán)設(shè)施蔑建議產(chǎn)品艦定位獨(dú)特拴的水醬上售舞樓處在招捏標(biāo)文貝件當(dāng)赤中有員入海偶棧橋及的設(shè)侄計(jì)，辰偉業(yè)距建議挖將原屋設(shè)計(jì)鋼進(jìn)行脾更充為分的與利用桶，將紹其建寶設(shè)成猛為豪弦華的估水上皂售樓獨(dú)處，給設(shè)計(jì)尖風(fēng)格朝可與想社區(qū)舊建筑歸統(tǒng)一倆，或蹲按照翁南亞邀海濱筆風(fēng)格歸建設(shè)睬，不弓但在貍秦皇棒島市努屬于術(shù)破天涌荒的均舉措焰，同坡時(shí)兼塘備了估接待定與展毛示功熊能的梢售樓奶處在吐項(xiàng)目廊交付綱后，紗也能姜作為浴休閑禮場(chǎng)地漆之一因。建筑長(zhǎng)、景訴觀設(shè)善計(jì)師精及物貴業(yè)管乞理服百務(wù)建督議產(chǎn)品吐定位建筑翅、景愁觀設(shè)熔計(jì)師菌推薦物業(yè)示管理爹服務(wù)挑建議建議閑采用蕉國(guó)際虜著名傅建筑牲設(shè)計(jì)越和景飾觀設(shè)拐計(jì)公仔司設(shè)煩計(jì)——建筑視設(shè)計(jì)范推薦友公司謎：WS呈P景觀廈設(shè)計(jì)愁推薦緩公司畝：泛匆亞易跨道酒店屬引入永國(guó)際能知名趣的酒魂店管懂理公扒司代掏為管五理或現(xiàn)者提暮供顧薦問，泄同時(shí)毅也作避為服講務(wù)式享公寓拒的物胃業(yè)管席理公倡司或擺物業(yè)糖管理耳顧問悄。六星么級(jí)酒廣店與嚇頂級(jí)倘商務(wù)揪配套避，絕窩對(duì)有遺高度撞的享五受追求墻極致槽舒適兼的價(jià)射值取仇向，極生活痰更顯穗尊貴建筑萌、景譯觀設(shè)的計(jì)師襲及物膛業(yè)管農(nóng)理服發(fā)務(wù)建偷議產(chǎn)品禿定位營(yíng)銷瘡策略項(xiàng)目根營(yíng)銷婚定位本項(xiàng)抖目案率名及SL跑OG乓AN方向絲式建議營(yíng)銷躁策略沖總體咳原則推廣眉策略到建議銷售播策略泳建議階段卵性工寧作進(jìn)頑度、藥推廣義階段競(jìng)及主臨題確流定推廣爽目標(biāo)則及手旱段事件刮營(yíng)銷覽及體鴉驗(yàn)營(yíng)征銷建交議例匆舉大、蘆全、拍唯一喚：中國(guó)匠華北劍環(huán)渤中海地姜區(qū)唯提一集司居住貓、休矮閑、貨度假宋、會(huì)貍展于叉一身壇的濱盜海度攔假城此；l秦皇俯島渤所海灣啄12膨6公進(jìn)里海帝岸線傲上唯齡一的湊、距離燈中央街級(jí)避核暑度內(nèi)假勝夫地（惜夏都紫）最邊近的高丑品質(zhì)懶地產(chǎn)遺項(xiàng)目懷。國(guó)際友化，倦高水談準(zhǔn)：擁有搜現(xiàn)代奸酒店翅、會(huì)頌展中尤心設(shè)抽施，負(fù)聚集側(cè)環(huán)渤戲海區(qū)擴(kuò)域、錄國(guó)際完化都蘿市北簽京、輕東南誰(shuí)乃至刃世界映的商懸客、柄游客搏，是約東亞鏡避暑變度假劑勝地拐的國(guó)滑際化蓋城中是城；地中蔽海建淹筑風(fēng)窩格設(shè)克計(jì)，五為居曾住者滔締造舒暢棕、浪保漫、孕與國(guó)都際同卷階層縣人士續(xù)對(duì)接的生功活方碼式，絹的是上等融收入丘階層岔高檔笛次的肝時(shí)尚舅生活的最僑貼切記的體慢現(xiàn)，辜也是無(wú)居住肥者經(jīng)填濟(jì)實(shí)裁力與記生活御質(zhì)量狠的一硬個(gè)標(biāo)螺志。營(yíng)銷絞策略項(xiàng)目故營(yíng)銷叼定位集休木閑、趣娛樂丹、度蘋假、及商務(wù)桃、居卡住功險(xiǎn)能為公一體旗的渤海叨灣首幅席濱飛海度另假城營(yíng)銷決策略案名霸及SL拴OG虜AN方向運(yùn)建議夏都欺·加掙納利SL宿OG紗AN譽(yù)：國(guó)際駛海濱則度假墳成案名覽解釋丈：加納尺利群摔島聞緒名世惑界的咳西班寨牙避庫(kù)暑勝呼地，汁采用朝這一將文化右符號(hào)扯，貼靜合本中項(xiàng)目疲西班服牙風(fēng)損格的殊產(chǎn)品霞形象缸，同紛時(shí)在笛案名笑上使應(yīng)用秦蓋皇島支的別鴿稱，捕體現(xiàn)烘出高興端的恐品質(zhì)數(shù)感和昨尊貴分感。華城SL墳OG尾AN去：華夏森·海破濱·瘡城中杜城案名胞解釋細(xì)：華隱麻含華固夏與鄭年華驢等多冬重含覽義，醒作為段渤海尼灣第磁一海艘濱度盛假休而閑地徹產(chǎn)的喬本項(xiàng)絕目，丹可以爹堪稱說秦皇糊島的交地標(biāo)機(jī)，用琴這一暴概括票性強(qiáng)害的詞堆，易茂于進(jìn)惑行宣份傳推從廣。露同時(shí)袍，在壞案名帖及SL棵OG霜AN當(dāng)中栗，均芒出現(xiàn)友“城可”的掘名詞謎，是醫(yī)本項(xiàng)延目規(guī)事模優(yōu)殃勢(shì)的房誠(chéng)一種移體現(xiàn)掠。海岸情銀沙SL務(wù)OG悲AN缸：渤海炊灣首只席度蕉假區(qū)案名拋解釋矛：用優(yōu)饞美的宗意象繭詞匯止作為拍項(xiàng)目弓案名總，貼盞近目吵標(biāo)客傍戶的活審美罪心理判，同及時(shí)通彈過SL蔑OG蜘AN對(duì)產(chǎn)勤品進(jìn)法行補(bǔ)辣充說討明。國(guó)際擇化、柄尊貴規(guī)模生活善情境營(yíng)銷禿策略營(yíng)銷鴨策略僅總體肝原則“抓大慢放小惠”—競(jìng)—主要醋針對(duì)庭北方克城市菠（北趟京、栽天津藏、唐療山、作沈陽(yáng)波等地驗(yàn)）的涉高收向入人額群進(jìn)穗行體摩驗(yàn)式研營(yíng)銷當(dāng)，避離免在梳針對(duì)勾普通迫大眾跳的推多廣上糠浪費(fèi)騙精力垂。“站高偵看低減”—紐奉—站在伴城市寧發(fā)展搶的角測(cè)度審牲視項(xiàng)距目的柱運(yùn)做惑，聯(lián)夫合政隊(duì)府的那影響客力共眠同策妻劃事晃件營(yíng)潤(rùn)銷，籮在提謀升城填市吸錢引力液的同吐時(shí)，隔爭(zhēng)取得最有點(diǎn)效地詞樹立愉品牌腹知名耐度。推廣疾與銷我售策烏略結(jié)竊合—冷—推廣證策略刑主要紗指事嘉件營(yíng)巡壽銷、撕體驗(yàn)棍營(yíng)銷敘、媒哥體推太廣等經(jīng)三部梳分的宜營(yíng)銷淺工作互，與老此同御時(shí)，犧也應(yīng)暈重視貸銷售概策略巡壽的制槽定與棍完善特，只沫有兩協(xié)者配裹合，承才能普保證待項(xiàng)目請(qǐng)的順捕利銷菠售。在推耐廣當(dāng)負(fù)中應(yīng)值著重窮于新談聞事隨件營(yíng)銜銷、幫體驗(yàn)援營(yíng)銷莖，開盤壟階段餡更要株注重蓮事件掙?duì)I銷敏，達(dá)療到迅貸速引哪爆項(xiàng)隊(duì)目知桌名度獅的目細(xì)的；籃銷售軟期間朱著重燭體驗(yàn)身營(yíng)銷吉，采剖用多革種類見、多擋層次槐的活箭動(dòng)方比式全銀面向抵目標(biāo)俯客戶蛙闡述歪海濱奪生活綱意趣口，讓攔目標(biāo)太客戶邁第一攜時(shí)間抬感受透海濱假生活雜吸引扭力；戶外怕攔截淘和引結(jié)導(dǎo)進(jìn)便行配棒合，在北亂京東座三環(huán)桃路、顧京沈姨高速夫公路痰兩端丟，以激及京島沈高朵速在物秦皇朗島各襪出口費(fèi)（北滋戴河凡口、播秦西慕口、幅秦東糧口、犧山海疤關(guān)口瞞）設(shè)兄置戶松外廣席告牌嘉、發(fā)勞放項(xiàng)嚴(yán)目資溫料，要讓剛搜上路選的目折標(biāo)客動(dòng)戶提躁前了約解本趴項(xiàng)目椅，關(guān)瘡注本逐項(xiàng)目恐；采取笛體驗(yàn)?zāi)範(fàn)I銷嗚，應(yīng)注托重銷岸售現(xiàn)拋場(chǎng)及府海濱桂娛樂巖設(shè)施扯、會(huì)返所等礦休閑路區(qū)域練的作啞用；客戶尾獎(jiǎng)勵(lì)死機(jī)制毛及業(yè)擔(dān)務(wù)人刪員主堅(jiān)動(dòng)營(yíng)居銷，探實(shí)現(xiàn)客戶燭營(yíng)銷儀總動(dòng)侮員；利用緒房地間產(chǎn)銷椅售同得行間捏的合款作、驚旅行駱社等遣企業(yè)殲的客遞戶資兇源，惱偉業(yè)吃自有神數(shù)以恥萬(wàn)計(jì)摸的客光戶數(shù)弓據(jù)庫(kù)攜，進(jìn)行瓦多渠乓道營(yíng)燦銷。營(yíng)銷雁策略推廣山策略傘建議3、劈燕營(yíng)銷畏篇—服基本林策略崇—推接廣策乒略3、腐營(yíng)銷崇篇—導(dǎo)實(shí)效火手段揮—體識(shí)驗(yàn)營(yíng)搜銷營(yíng)銷輝策略營(yíng)銷故策略健建議銷控猶原則遍：先“五小”密后“囑大”——拜先開銀放小尖戶型誼住宅篇，后胞開放刮低層歐公寓龍和別燭墅等戶大戶敲型住廢宅，瞎這樣劇控制蠅可以臺(tái)使海誦岸邊鳥景觀皆好的隆戶型悄有更鑰大的隔漲價(jià)刮空間兇，便培于后冒期利津潤(rùn)的曠增加旦。l先“怨住”江后“遣商”——繪銷售露前期謎開放富酒店住公寓參、LO亡FT公寓片等住宗宅，禍只有駝在項(xiàng)御目銷誘售到涉一定搞程度幟，業(yè)耳主積扣累到鉆一定積程度維，社禮區(qū)才暴能具抗備“移人氣棕”，儀進(jìn)而異吸引枯及促細(xì)進(jìn)商泄業(yè)的剃意向掉客戶猾購(gòu)買光，屆央時(shí)，綢也可禿以為勿商業(yè)猜贏得持更高蛛的漲強(qiáng)價(jià)空陵間。l“散”者、“耳整”鄰結(jié)合——煙對(duì)于散本項(xiàng)傘目近棉60礙萬(wàn)平股方米促的建照筑規(guī)膛模來(lái)償講，任在銷海售當(dāng)條中，射不但隊(duì)要贏片得個(gè)梁人購(gòu)擇房的藍(lán)“散混客”凈，更墨要關(guān)壺注集竭團(tuán)購(gòu)篩買的反大客欠戶，揀大客浮戶的幫購(gòu)買梨，對(duì)巷制造龜熱銷唇效應(yīng)泉，為續(xù)“散害客”恒制造堆緊迫管感的做效果霜是非易常大剛的。3、猴營(yíng)銷同篇—草基本付策略環(huán)—推賽廣策怕略3、膀營(yíng)銷血篇—事實(shí)效紋手段康—體題驗(yàn)營(yíng)旁銷營(yíng)銷逃策略營(yíng)銷疤策略蠅建議定價(jià)奪原則版：不同贏區(qū)域匙、樓梳座、寧不同類單元蒸、不郵同戶盞型的賠區(qū)別蘋對(duì)待續(xù)，定怕價(jià)拉將開差存距；“低開冰高走寨和高謠開低博走”扶相結(jié)色合的佩價(jià)格射策略使；“小步哈快跑識(shí)”的籠調(diào)價(jià)偉策略被；嚴(yán)格胖的折輔扣管圣理制液度3、牙營(yíng)銷帽篇—條基本廉策略鋼—推顛廣策謠略3、驢營(yíng)銷宿篇—越實(shí)效準(zhǔn)手段框—體陪驗(yàn)營(yíng)日銷營(yíng)銷樹策略營(yíng)銷黎策略師建議銷售戀優(yōu)惠妙政策講促進(jìn)府成交抱：贈(zèng)送材旅游笛景點(diǎn)罩門票唯、提趁供休算閑服螞務(wù)包租針對(duì)房誠(chéng)少數(shù)存買家致要求論，提襖供首掩付款集分期伶支付互的優(yōu)軍惠入住顏供樓綿，入傳住前罵的月怠供由扯開發(fā)雜商支筒付的于優(yōu)惠在銷姐售后死期針只對(duì)部筒分滯長(zhǎng)銷戶醫(yī)型，室推出鹿購(gòu)房光贈(zèng)送禁家私匠的促風(fēng)銷策驚略3、賤營(yíng)銷寬篇—壺基本厚策略蔬—推姜廣策躁略3、徒營(yíng)銷鍬篇—障實(shí)效差手段這—體序驗(yàn)營(yíng)坦銷營(yíng)銷院策略階段醉性工津作進(jìn)斤度、虧推廣符階段錦及主僅題確擇定策劃方案審核執(zhí)行廣告及銷售物料制作2月3月4月5月6月7月8月9月10月2005年預(yù)計(jì)8月開盤項(xiàng)目設(shè)計(jì)報(bào)批準(zhǔn)碼頭及娛樂設(shè)施建設(shè)銷售人員招聘及進(jìn)場(chǎng)客戶積累售樓處確定及建設(shè)準(zhǔn)階段耐性工范作進(jìn)討度3、炮營(yíng)銷俯篇—目基本課策略月—推省廣策詢略3、勢(shì)營(yíng)銷跡篇—?jiǎng)駥?shí)效亭手段征—體棵驗(yàn)營(yíng)撕銷營(yíng)銷證策略階段禍性工剛作進(jìn)蹈度、醉推廣化階段牢及主數(shù)題確冠定推廣句階段滾及主慈題確肢定整合軟性資源——體驗(yàn)海濱度假生活目標(biāo)：從客群、生活形態(tài)等著手，采用體驗(yàn)式營(yíng)銷方式，通過對(duì)客戶的維系，保持銷售淡季的銷售態(tài)勢(shì)。整合形象——渤海灣首席濱海度假城目標(biāo)：以項(xiàng)目的整體形象為出發(fā)點(diǎn)，開拓市場(chǎng)認(rèn)知度第一階段預(yù)熱整合營(yíng)銷手段——引領(lǐng)海濱度假房產(chǎn)最高品質(zhì)目標(biāo)：全力沖擊市場(chǎng)，以公共設(shè)施及休閑設(shè)施的真實(shí)感觀及多種營(yíng)銷手段促進(jìn)達(dá)成銷售指標(biāo)。第二階段強(qiáng)銷第三階段延續(xù)3、庭營(yíng)銷侮篇—油基本搶策略怕—推壟廣策偽略3、嘩營(yíng)銷岡篇—湯實(shí)效躬手段突—體末驗(yàn)營(yíng)跡銷營(yíng)銷研策略推廣鍛手段推廣輝手段倘：造勢(shì)劫營(yíng)銷——通過顆舉辦“環(huán)盯渤海憤經(jīng)濟(jì)最論壇淹”等事號(hào)件營(yíng)她銷的嶄活動(dòng)畏，引課爆新暮聞點(diǎn)糧，制炒造轟孟動(dòng)效紛應(yīng)，鎖樹立壤項(xiàng)目嶼知名濤度。在北夸京的規(guī)高端帖俱樂躍部或污知名箏場(chǎng)所逆舉行辮開盤梁活動(dòng)暴。在北悟京知抽名或侵高檔疊活動(dòng)肢場(chǎng)所痰舉辦產(chǎn)品嘆說明愈會(huì)，其推出濾投資咸置業(yè)窮卡（暫房地聾產(chǎn)銷筒售的懇同行罰可以猾免費(fèi)型獲取先），利用溝北京趣數(shù)以肢萬(wàn)計(jì)委的地橡產(chǎn)銷防售人犬員對(duì)唯本項(xiàng)扶目進(jìn)起行口聲碑傳漲播。秦皇貫島海豈景豪弄宅拍遷賣會(huì)在正除式認(rèn)葛購(gòu)開不始前晨，通壁過SO慣HU老、S魯IN拉A等門周戶網(wǎng)盛站刊把登征集矛項(xiàng)目揮案名的啟載示，朋以達(dá)敗到宣錦傳產(chǎn)合品的凱效果睡。體驗(yàn)?zāi)[營(yíng)銷采——刊登歉廣告恒，標(biāo)測(cè)明：“凡蒸到售濤樓處莖填寫碑客戶批調(diào)查鉆問卷皆者，吊均可柄獲得礙秦皇撿島三毫個(gè)以差上著參名景鉗區(qū)的煉參觀帝門票夜”。即擴(kuò)個(gè)大了襯宣傳眨覆蓋祖面，螺同時(shí)泰也以閘此收霧集有稍效的尚客戶介反饋派，便陵于后浮期項(xiàng)仿目的語(yǔ)調(diào)整鍵。通過電大型萬(wàn)活動(dòng)廉進(jìn)行紐奉事件縮慧營(yíng)銷董：利筋用周繩邊資沉源，脂組織素開盤倆慶典德、客居戶海濱征度假境游覽險(xiǎn)、游約艇展塊覽、嫂沖浪鉤比賽等游郵藝活怖動(dòng)。注重帆體驗(yàn)獸營(yíng)銷根，可胖以適羅量購(gòu)吳置2克-3磁艘游艇，作淚為到盡訪客久戶觀窗光休興閑使沉用，跑或?qū)⒆?shù)天偏的游剛艇使躁用權(quán)鳥作為爭(zhēng)客戶匹購(gòu)房自的獎(jiǎng)候勵(lì)。晌在客充戶積塊累到遣一定男程度鹽的時(shí)脊候，攏可以組織唱游艇固俱樂滑部。作為村體驗(yàn)村式營(yíng)題銷的正另一郊重要暫內(nèi)容著，根棚據(jù)實(shí)渡際的煤工程憂進(jìn)度泡，可時(shí)以逐辦漸開撫放紅酒思坊、炕特色揭店、傷私家溜海灘等度盡假休浙閑項(xiàng)適目，偶提供皮給旅然行團(tuán)位或到佛訪客阻戶休塞閑娛陡樂使城用。3、縮慧營(yíng)銷界篇—挑基本抽策略勾—推靜廣策顧略3、林營(yíng)銷冰篇—通實(shí)效攔手段雜—體石驗(yàn)營(yíng)鍵銷營(yíng)銷巷策略推廣尼手段介質(zhì)召營(yíng)銷糕——如有歲需要報(bào)，可永利用矛偉業(yè)飄顧問冰下屬嗚的5I5緊J（我愛駁我家慌）二膊手市豈場(chǎng)，準(zhǔn)遍及擁京城沙70釀?dòng)嗉页情T市出進(jìn)行眼連鎖抽宣傳株。利用澤偉業(yè)失內(nèi)部辦20四個(gè)在遲售樓嘆盤當(dāng)域中的痕30債0余挑銷售夢(mèng)人員利，對(duì)榮各自極項(xiàng)目抗的到崇訪客查戶進(jìn)膝行推遵介。攔截幼營(yíng)銷抗——在北床京東浙三環(huán)碰路及沙京沈妻各出雀入口驢樹立穗戶外制廣告串牌。大眾慮營(yíng)銷驚——在《若北京政青年陸報(bào)》曲、旅陪游休貍閑類修雜志酒定期閥刊登蕩廣告礎(chǔ)。為吸榜引眾碑多擁饒有汽祝車的綱目標(biāo)沒客戶銹，建乎議在棄北京頌交通午臺(tái)（東10層3.金9兆息赫）違（是漏針對(duì)筋北京的“有租車族授”的艱最有嫌效的聯(lián)宣傳涌手段昌之一賺，而鞏本項(xiàng)橡目的濱目標(biāo)昌多為耀有車蛛族）小播放陶廣告撫，或兆冠名促播出熔節(jié)目刺。網(wǎng)絡(luò)汗及直吧投等織媒體特進(jìn)行戴配合雕宣傳席。向幸射運(yùn)購(gòu)饞房客貧戶贈(zèng)送施適當(dāng)血價(jià)位缺的汽曾車、解游艇，相摩對(duì)于超采用真報(bào)刊映硬廣睡的推貴廣形冊(cè)式，何購(gòu)房鋒贈(zèng)汽棋車或曉游艇襖則在屑客戶隙心目服當(dāng)中限具有局更大粒的誘括惑力趁，且循一般想中、蝕低檔姻轎車湯、游后艇的者價(jià)格事并不營(yíng)昂貴百。業(yè)務(wù)耐策略傭配合娛：包租賣政策——皆針對(duì)禮酒店族式公僻寓推綠出分炸期度露假等什包租雄服務(wù)搭政策租。明確移折扣約權(quán)限——撤嚴(yán)格貴明確壁折扣騰權(quán)限曉，保兔證銷禍?zhǔn)鄣牟身樌噙M(jìn)行刻。優(yōu)惠役措施——腎配合跪置業(yè)辯優(yōu)惠嗚卡、連贈(zèng)送爽門票蓋等政暢策的孫實(shí)施慮，調(diào)恨整售稠價(jià)。分期艙支付瞎首付——炕對(duì)部封分客謹(jǐn)戶采蘿取的醋降低掩置業(yè)年門檻券的政職策。分時(shí)繞度假——孟產(chǎn)權(quán)傷酒店裳的回勻報(bào)方楚式及位分時(shí)孟度假連的操撞作手釋法所昨起的私作用盤是很柱重要昂的，參廣為盆本地耍同類工項(xiàng)目壯所采任用，籃建議緞適時(shí)禾推出發(fā)。3、蒙營(yíng)銷戲篇—葛基本知策略塞—推享廣策勇略3、拾營(yíng)銷夢(mèng)篇—模實(shí)效軍手段深—體柴驗(yàn)營(yíng)衣銷營(yíng)銷下策略推廣析手段推廣色手段攜：體驗(yàn)舟營(yíng)銷知——注重?fù)?dān)體驗(yàn)剝營(yíng)銷窄，可鏈以適叮量購(gòu)棵置2捏-3網(wǎng)艘游艇，作權(quán)為到躬訪客墓戶觀瞧光休以閑使說用，傍或?qū)㈩~數(shù)天隔的游梢艇使尿用權(quán)雞作為吵客戶微購(gòu)房摔的獎(jiǎng)徹勵(lì)。給在客激戶積孟累到翁一定針程度概的時(shí)霸候，快可以組織鑒游艇捆俱樂身部。作為喬體驗(yàn)巡壽式營(yíng)懸銷的攏另一少重要誤內(nèi)容壤，根先據(jù)實(shí)錄際的螞工程馬進(jìn)度兔，可寧以逐熄漸開經(jīng)放紅酒袍坊、碑特色趣店、唇私家扎海灘等度寒假休涼閑項(xiàng)帳目，肌提供憂給旅醫(yī)行團(tuán)幼或到醉訪客僅戶休酬閑娛弓樂使己用。攔截肉營(yíng)銷朱——京沈答高速切公路英沿途蛛出口倆的戶店外廣辟告牌姻攔截牲，內(nèi)畜容需串結(jié)合籌當(dāng)期默推廣消主題變進(jìn)行逮更新哭。旅游吼高峰英期，帳可在京京沈濕高速睬公路憑沿途瓦的白煤鹿、施香河嶼、北株戴河轎、秦緣瑞西、煎山海酬關(guān)、鋤沈陽(yáng)鐵等收費(fèi)山站發(fā)娘放宣歌傳資葛料。業(yè)務(wù)篇策略啟配合宜：優(yōu)惠盲措施——配合越各類奇優(yōu)惠使客戶撓的措附施，核上調(diào)禁售價(jià)罰。適時(shí)古銷控——根據(jù)習(xí)不同掌銷售磨時(shí)段識(shí)的需膊要進(jìn)部行銷柄售控相制。入住甘供樓——根據(jù)故項(xiàng)目中工程喪進(jìn)度巧適時(shí)權(quán)推出條，爭(zhēng)釣取更模多的淘投資勿型客縣戶。3、叉營(yíng)銷濃篇—西基本銅策略密—推抄廣策逆略3、達(dá)營(yíng)銷陰篇—緩實(shí)效剃手段覆—體波驗(yàn)營(yíng)苦銷營(yíng)銷帝策略推廣蹲手段業(yè)務(wù)其策略帆配合柏：優(yōu)惠園措施——蠶配合商各類奔優(yōu)惠竭客戶慢的措詠施，強(qiáng)上調(diào)扇售價(jià)益。適時(shí)撞銷控——拐根據(jù)圾不同伯銷售吃時(shí)段悄的需繭要進(jìn)尸行銷樓售控察制。贈(zèng)送防家具——擱保證箏投資樂型客做戶的扶來(lái)訪郊與購(gòu)梯買。渤海零灣首提席濱朗海度估假城之旅環(huán)繞帆渤海傷經(jīng)濟(jì)雀圈經(jīng)至濟(jì)發(fā)叛展海濱脊休閑章度假和設(shè)施強(qiáng)大候的會(huì)很展功姻能關(guān)聯(lián)感官思考情感行動(dòng)集休較閑、傻娛樂太、度品假、授商務(wù)啊、居同住功宋能為固一體爆的渤海鑰灣首饅席濱印海度屠假城環(huán)渤淡海經(jīng)誤濟(jì)圈藥發(fā)展紋論壇3、醉營(yíng)銷濱篇—趨基本粘策略簡(jiǎn)—推治廣策乘略3、辦營(yíng)銷笑篇—喊實(shí)效切手段炭—體像驗(yàn)營(yíng)邀銷營(yíng)銷奶策略事件略營(yíng)銷場(chǎng)及體仗驗(yàn)營(yíng)舍銷建朽議例椅舉奧運(yùn)掀經(jīng)濟(jì)醋促進(jìn)多渠黨道整叨合傳揪播原密則各渠道自身的延續(xù)性原則窄道為主、大眾為輔的媒體調(diào)度原則一個(gè)虎核心頃，兩揮個(gè)基打本點(diǎn)3、顧營(yíng)銷附篇—訊傳播倆原則媒體與活動(dòng)渠道的運(yùn)用偉業(yè)專有渠道的運(yùn)用媒體與活動(dòng)間的延續(xù)性活動(dòng)自身的延續(xù)性3、雹專有屑渠道傳統(tǒng)營(yíng)銷被動(dòng)衡：傳統(tǒng)援銷售幻玉采用透廣撒椒網(wǎng)被動(dòng)賭等客塔上門襪的營(yíng)祥銷方撓式。廣告糖大范絞圍轟負(fù)炸法房展赤作秀躬法……主動(dòng)芬：偉業(yè)限認(rèn)為銀泰艦中心凡的銷壇售渠蛇道應(yīng)洪選擇修主動(dòng)直向奏銷售憶。充渾分利冊(cè)用偉巴業(yè)固助有資繞源。針對(duì)少銀泰掌目標(biāo)犯客戶勸群，毫無(wú)胳虛言乘，直喚接命端中鏢表靶。數(shù)據(jù)黎庫(kù)營(yíng)閉銷介質(zhì)搜營(yíng)銷人脈遲營(yíng)銷鏢靶平式營(yíng)選銷3、姐營(yíng)銷滴篇—異專有常渠道柜—鏢棉靶式獄營(yíng)銷你渠道介質(zhì)浸營(yíng)銷畜：偉業(yè)侄多年煮來(lái)注協(xié)重加墳強(qiáng)與痰各類貧人群跌中間嗚介質(zhì)恢體的從聯(lián)系列與溝洽通。彎并與狼之建拾立良扎好關(guān)覺系。偶通過渡該類所渠道鄉(xiāng)豐可以遙與頂森級(jí)目燃標(biāo)客胸戶群繡進(jìn)行師有效禾溝通氧。中國(guó)蹲古董統(tǒng)收藏窮界頂級(jí)訓(xùn)汽車澡銷售傅代理霸商奢侈旅品類斯媒體私人呀理財(cái)俗顧問各類膚經(jīng)紀(jì)笑人介質(zhì)峽營(yíng)銷渠道3、楚營(yíng)銷膨篇—鐮專有啞渠道壘—介皮質(zhì)營(yíng)軍銷人脈霜營(yíng)銷邀：推行底“非客車戶帶灰客戶玻方案”，孟利用若與偉管業(yè)一巾直保便持良條好關(guān)克系的縣高檔隙項(xiàng)目搬或頂菠級(jí)別訓(xùn)墅的禾客戶莫為本配項(xiàng)目隔最初廉渠道芳，達(dá)攔到良喉好銷咬售以漲及口蠢碑的開高層編次推室廣傳獎(jiǎng)播。人脈蓄營(yíng)銷渠道3、痛營(yíng)銷揚(yáng)篇—辛專有維渠道消—人威脈營(yíng)阻銷少?gòu)V悟告村·平多活蓄動(dòng)差異嬸性非塞常規(guī)徑推廣討傳播曾策略反：3、攀營(yíng)銷育篇—酬基本嫂策略者—推乒廣策爭(zhēng)略差異依性推揀廣手懂段：現(xiàn)場(chǎng)狠活動(dòng)鼠及事死件營(yíng)猶銷為值主，兆媒體孟廣告僑為輔晉。差異怒性銷鴨售手維段：專業(yè)周建筑擱銷售厚團(tuán)隊(duì)蚊與客踢戶互墾動(dòng)機(jī)張制，懷注重窮銷售羨現(xiàn)場(chǎng)解的展元示作鴿用推廣鋸策略4、擱基本弦策略與酒敵店管魂理公倡司合萍作，隆使客杯戶提濫前享哪受超成級(jí)服防務(wù)的頃營(yíng)銷桃手段B、體驗(yàn)崇營(yíng)銷六星背級(jí)酒啦店體把驗(yàn)之躲旅與CB裙D互動(dòng)直互補(bǔ)腥共享焰發(fā)展品質(zhì)南領(lǐng)地叉/投習(xí)資增烘值中酷心領(lǐng)航藥北京虎城市孤升級(jí)關(guān)聯(lián)感官思考情感行動(dòng)北京濟(jì)城市喬典范以/形檔象代加表高峰聽論壇患會(huì)3、蟲營(yíng)銷吊篇—占實(shí)效隱手段偶—體拾驗(yàn)營(yíng)怠銷只與肥頂級(jí)副人士傻鋒芒頓相會(huì)我們銜并不杰打算滅平易舊近人①設(shè)立靠審查候制度限制溪購(gòu)買鋸人群證,保擺證本軍項(xiàng)目蹄業(yè)主截的資貌金實(shí)饑力與允品位撒水平挑。②執(zhí)行督拍賣搖策略項(xiàng)目釣入市射之前版，挑很選若姜干最練好樓悠層戶秧型設(shè)剩置天斤價(jià)進(jìn)腳行拍繡賣;引起拒市場(chǎng)睛震驚綠與新抗聞效以應(yīng);吸引搶若干里高端查神秘寶買家略入住;帶動(dòng)婚后期戰(zhàn)人氣傻與持前續(xù)關(guān)威注度就以及們跟跟纖風(fēng)購(gòu)槍買效刊應(yīng)。3、燥營(yíng)銷怠篇—恐基