物業(yè)工程部維修管理制度范本

年4月19日物業(yè)工程部維修管理制度范本文檔僅供參考物業(yè)工程部維修管理制度(含水電)維修班工具使用管理辦法、維修電工崗位職責、值班電工崗位職責維修班工具使用管理辦法

維修班工具使用管理辦法

為貫徹執(zhí)行公司物品妥善保管,合理使用,有效控制的方針,特制定本辦法。維修班工程維修使用工具分為:共用工具與私用工具。所謂共用工具是指較大件工具(如切割機、電焊機、臺鉗、電鉆之類)私用工具是指發(fā)放給個人的小件常見維修工具。共用工具使用管理:1.共用工具由值班人員保管,只允許公司內部使用,不得以個人名義轉借她人使用,如有特別情況須由主管以上人員同意,方能借出。2.當值班人員下班時,須在交接班記錄表上注明工具使用情況,并由接班人員清點檢查工具使用情況確認后簽收。3.所有使用工具的人必須愛惜工具,遵守誰損壞誰賠償?shù)脑瓌t,由值班人員監(jiān)督。私用工具使用管理1.

發(fā)放給個人的工具由個人妥善保管,并由個人在工具領用表上簽收,離職時交還給公司。2.

個人所領取的工具,自己必須愛惜,人為損壞由個人賠償。3.

個人所領工具屬常規(guī)性磨損折舊,日久不能使用的,可申請換取新的工具,但必須提供舊件。維修電工崗位職責

1.嚴格遵守公司各項規(guī)章制度,服從領導安排,除完成日常維修任務外,有計劃地承擔其它工作任務。2.努力學習技術,熟練掌握大廈強弱電設備,工作原理及實操作與維修保養(yǎng)。3.執(zhí)行所管轄設備檢修計劃,按時按量完成,并填好記錄表。4.積極配合值班電工工作,出現(xiàn)故障時無條件迅速返回機房配合工作。5.嚴格執(zhí)行設備管理制度,做好交接班工作。6.交班時發(fā)生故障,上班必須協(xié)同下班工作,排除故障后才能離去。7.維修人員外出巡查或維修,必須隨身攜帶對講機,隨時隨地與部門人員保持聯(lián)系。8.在巡查過程中,發(fā)現(xiàn)不正常現(xiàn)象,應及時進行處理,處理不了的應做好記錄,不得隱瞞故障現(xiàn)象。9.做好值班室清潔工作,填好工作記錄表。10.完成領導交辦的其它工作。值班電工崗位職責

1.

嚴格遵守公司各項規(guī)章制度。2.

努力學習技術,熟練掌握本大廈供電供水方式,線路管道走向反設備的原理,技術性能及實操作。3.

努力做好設備保養(yǎng)維修工作,做好防小動物工作,確保安全運行。4.

堅守崗位,定時巡視配電設備,密切監(jiān)視各儀表工作情況,準確抄錄各項數(shù)據(jù)并填好設備運行記錄表。5.

對來人來電報修應及時進行登記,并處理。6.

發(fā)生事故時,值班人員應保持頭腦清醒,按照操作規(guī)程及時排除故障。7.

事故未排除不許進行交接班,應上下兩班協(xié)同工作,直至排除故障。一般性的故障,應交待清楚并做好記錄。8.

按規(guī)定時間做好機房與走道清潔工作。9.

完成上級交辦的其它工作。配電房管理規(guī)定/配電房安全操作規(guī)程1.

配電房是大廈供電系統(tǒng)的關鍵部位,應設專職電工對其實行24小時運行值班,未經(jīng)主管人員以上許可,非工作人員不準入內。2.

值班是必須持證上崗,熟悉配電設備狀況,操作方法和安全注意事項。3.

值班員必須密切注意電壓表、電流表、功率因數(shù)表的指示情況,嚴禁變壓器、空氣開關超載運行。4.

配電房設備的倒閘操作由值班員單獨進行,其它在場人員只作監(jiān)護,不得插手,嚴禁兩人同時進行,以免發(fā)生錯誤。5.

因故停電,應提前一天向使用用戶發(fā)生停電通知,對突發(fā)性停電事故,應經(jīng)過電話、口頭通知或廣播向用戶作出解釋。6.

保持配電房消防設備完好齊備,保證應急燈在停電狀態(tài)下能正常啟用。7.

嚴禁在配電房內私拉亂接,隨意改變供電運行方式。8.

配電房內嚴禁堆放其它雜物。配電房安全操作規(guī)程1.

嚴格執(zhí)行”操作票制度”事故處理及單一刀閘拉合時,能夠用操作票。2.

操作人和監(jiān)護人應根據(jù)模擬圖板或主結線對所填操作票是否正確,并經(jīng)有關人員審核簽名。3.

操作時必須按操作順序進行操作,每操作一項做一個記號,全部操作完成后進行復查。4.

下列項目列操作票A.

應拉合的開關和刀閘位置B.

檢查接地線是否拆除C.

檢查負荷分配D.

裝拆接地線E.

安裝或拆除控制器路線或電壓反感器回路保險F.

一切換順路和檢查是否確無電壓等操作,應檢查操作電源是否正常供給5.

操作發(fā)生疑問,應立即停止,并向有關人員匯報弄清問題后再進行操作,不準擅自更改操作票,嚴禁酒后值班操作。6.

運行中電容開關跳閘時,應退出運行,經(jīng)檢查確認無異常后,方可試送。7.

重要回路跳閘時且伴隨較大沖擊時,允許不檢查再強送一次,不成功時,嚴禁再次合用,帶有重合閘且無伴隨較大沖擊時,允許不檢查再強送一次,不成功,嚴禁再次合閘,帶有重合閘保護的,應及時檢明原因,報告上級。8.

遙測電容或電纜時前后應充分放電。9.

變壓器預備信號動作時,應及時檢明原因報告上級。10.

操作電壓反感器前,應考慮相應的失壓保護和計置裝置等。11.

正常情況下發(fā)電機應處于自投狀態(tài),清潔發(fā)電機及附屬設備時,應將功能選擇開關切斷,工作完畢后,恢復正常。12.

有高壓接地現(xiàn)象或雷雨天檢修電氣設備時,必須穿絕緣鞋,雷雨天氣禁止倒閘操作,巡視電氣設備不得靠近避雷器。13.

變壓器應保護跳閘后(速斷、差動、油浸式變壓器,還有重瓦斯)應退出檢查。14.

倒閘操作順序:停電:負荷側斷漏器負荷側刀閘母線側刀閘。送電與之操作順序相反15.

電氣設備停電后,即使是停電,在未拉開有關刀閘和做好安全措施前,不得觸及設備與柵欄,以防突然來電。16.

變壓設備發(fā)生接地時,室內不得接近故障點4m,室外不得接近故障點8m,且應穿戴相應電壓等級的絕緣靴和絕緣手套。17.

巡視配電裝置,進出變壓室,應隨手將門鎖好,無關人員未經(jīng)批準不得進入設備房。工程部崗位職責和考核細則工程部是實施樓宇設備、設施正常運行的職能部門。工程部管理具有嚴密的科學性和較高的技術性,它是為業(yè)主(用戶)創(chuàng)造安全、文明、舒適、方便的工作環(huán)境和生活環(huán)境的基本保障和堅強后盾,是反映樓宇服務水準、良好形象和社會聲譽的重要標志。主要職責范圍是:負責樓宇供(配)電系統(tǒng)、電訊系統(tǒng)、電梯系統(tǒng)、給排水系統(tǒng)、空調系統(tǒng)的運行管理,維護保養(yǎng)和故障檢修。

2、負責樓宇公共設施、設備的維修保養(yǎng)。

3、負責用戶二次裝修的審批、監(jiān)管。

4、負責對用戶室內設施、設備提供有償維修服務。5、負責樓宇外判工程的監(jiān)管工作。

一、工程部各工作崗位職責

(一)工程部經(jīng)理崗位職責

1、在總經(jīng)理的領導下,全面負責工程部的各項工作。

2、負責組織開展樓宇工程設備的維修、養(yǎng)護、運行、管理。

3、負責制定工程部管理制度和設備操作程序。

4、負責制定培訓計劃,定期開展對本部門員工的業(yè)務培訓。

5、負責監(jiān)督、檢查、指導本部門員工工作,定期對本部門各崗位進行考核。

6、負責洽談、評估、監(jiān)督工程的外包項目,組織對外包工程的質量驗收。

7、負責審核用戶的室內裝修。

(二)系統(tǒng)工程師崗位職責

1、在部門經(jīng)理的領導下,管理本系統(tǒng)的員工和所轄設備。

2、制定并監(jiān)督執(zhí)行本系統(tǒng)的設備定期保養(yǎng)規(guī)定和技改項目方案。

3、制定本系統(tǒng)員工的安全教育和業(yè)務培訓計劃。

4、填寫本系統(tǒng)的操作要求和工作指令。

5、提出本系統(tǒng)的備倉計劃,協(xié)助采購專用性較強的工具和零件。

6、負責本系統(tǒng)的外判項目(含外判工程、代維工程以及儀器、儀表、工具送檢)的洽談審定,監(jiān)督并驗收施工。

7、負責與相關業(yè)務主管部門進行業(yè)務聯(lián)系。

8、負責本系統(tǒng)各類圖紙和資料的收集、分類。

9、負責室內二次裝修的初審。

(三)班組長崗位職責

1、在系統(tǒng)工程師的領導下,對所轄設備及員工進行管理。

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2、安排執(zhí)行所轄設備的定期保養(yǎng)規(guī)定及參與執(zhí)行有關的技改項目。

3、監(jiān)督執(zhí)行部門的工作指令。

4、負責跟進工程單的作業(yè)情況。

5、定期組織所轄員工進行技術和安全生產(chǎn)等業(yè)務知識交流。

6、做好本班組的技術檔案、維修保養(yǎng)記錄和交接班記錄等原始記錄。

7、負責監(jiān)督、跟進相關外判工程的進展情況。

8、及時反饋常見物料、維修零件、工具等材料的品質情況。

(四)技工崗位職責:

1、在領班的領導下,具體執(zhí)行工程設備設施的運行、保養(yǎng)和維修。2、按照工作指令和有關規(guī)程進行下列工作:

①對設備實施常規(guī)保養(yǎng)和維修。

②監(jiān)管設備的運行。

③為用戶提供維修、安裝服務。

④填寫好各種原始記錄。

3、參加公司內部組織的有關學習和培訓。

(五)文員崗位職責

1、在部門經(jīng)理的直接領導下,負責處理本部門的日常事務。

2、負責部門工作會議的記錄整理。

3、負責打印、收集、整理工程部的文件。

4、負責工程檔案、資料、圖紙的管理工作。

5、負責查核工程部員工每月的出勤情況,匯總上報。

6、負責每月統(tǒng)計發(fā)放工程部員工的各項勞保福利用品。

7、負責接待用戶、來訪人員的咨詢、投訴等。

二、設備管理班組工作范圍

(一)強電組:

1、負責高低壓配電房、高壓電房、發(fā)電機房、冷凍機房、電梯機房、樓層配電房及冷卻塔的日常運行、維修和保養(yǎng)。

2、負責非辦公時間樓宇所有設備的應急維修。

3、負責樓宇公共照明、室外照明燈具的啟、停。

(二)弱電組:

1、負責樓宇內工作電壓36V以下的弱電系統(tǒng)的日常運行、維修、保養(yǎng)。

2、負責樓宇電話、閉路電視、寬帶網(wǎng)等專線的開通與維修。

3、負責室外弱電設備的維修。

(三)維修組:

1、負責公共區(qū)域供水系統(tǒng)、供電系統(tǒng)、樓宇設備層設備的日常巡查、運行、維修和保養(yǎng)。

2、負責業(yè)主單元水電及自用設備的入室維修服務。

3、負責公共區(qū)域設施設備的巡查、維修。

4、負責消防設備的巡查、維修、保養(yǎng)。

三、工程部各班組工作細則

(一)強電組工作細則

1、每班每小時一次巡查高壓室;

2、每班每小時一次巡查低壓室;

3、每班每小時一次巡查發(fā)電機房;

4、每班每小時一次巡查變壓室;

5、每班每小時一次巡查冷凍機房和控制室;

6、每班一次巡查電梯機房;

7、每月一次巡查樓層配電房,并負責有關設備大的保養(yǎng);

8、每班一次巡查冷卻塔;

9、每班按時間表啟停室外、公共區(qū)域照明、電梯及空調;

10、負責非辦公時間的緊急維修;

11、負責供配電中心、冷凍機房、控制室各類設備的保養(yǎng)及所屬設備的檢修;

12、保持供配電中心、冷凍機房及控制室環(huán)境清潔,每天打掃一次;各配電箱、電柜表面每天清潔一次;

13、每班一次防火安全檢查;

14、每月一次發(fā)電機試運行。

(二)弱電組工作細則

1、負責樓宇客戶直線電話、專線的開通及維修;

2、每班巡查消防監(jiān)控中心設備一次;

3、負責樓宇公共區(qū)域工作電壓36V以下設備的維修和保養(yǎng);

4、負責為客戶室內工作電壓36V以下設備提供有償維修服務;

5、每班一次防火安全檢查;6、每周一次按責任范圍巡查責任設備;

7、每天清潔一次工作區(qū)域內環(huán)境衛(wèi)生。

(三)維修組工作細則

1、每天二次巡查水泵房,并負責室內設備的維修;泵體、地面每周清潔一次;控制室柜內每月一次清潔除塵。

2、每天二次巡查排污泵,并負責設備維修;每月一次清潔控制柜灰塵。

3、每天二次巡查泵房,并負責室內設備維修;每周一次清潔地面、設備表面。

4、每二周一次巡查消防水泵房,每周一次清潔地面、設備表面。

5、設備責任人每周一次巡查責任設備;每月一次清潔責任設備及周圍環(huán)境衛(wèi)生。

6、每周二次巡查公共區(qū)域供電、供水系統(tǒng),并負責維修。

7、負責樓宇公共設施的維修整改。

8、每天一次巡查轄區(qū)內是否有火災隱患。

9、每周一次巡查公共區(qū)域空調器,并負責維修。

10、為客戶室內設備提供有償服務。二次供水管理規(guī)程1．0

目的

保證大廈二次供水水質符合衛(wèi)生檢驗標準,保障用戶身體健康。

2．0

適用范圍

適用于各管理處二次供水的管理。

3．0

職責

3．1

管理處負責制訂年度水池(箱)清洗及消毒計劃,并監(jiān)督實施。

3．3

管理處給排水管理員負責水池(箱)的管理,水池(箱)的清洗、消毒及水樣抽取和送檢工作由水處理公司負責進行,工程部負責監(jiān)管。

3．4

管理處管理員負責出停水告示,并通知業(yè)主。

4．0

工作規(guī)程4．1

二次供水管理的要求

4．1．1

二次供水由指定的給排水管理員負責管理。

4．1．2

給排水管理員負責水池(箱)的管理工作,要求每個水池(箱)結構完整,加蓋、加鎖,水口干凈,并申辦二次供水衛(wèi)生合格證。

4．1．3

新建、擴建和改建二次供水設施,須經(jīng)供水管理機構和衛(wèi)生防疫站認可。4．2

年度水池(箱)清洗及消毒計劃實施前24小時出停水告示,通知大廈用戶。4．4

放水為確保用戶的正常供水,放水工作必須提前到清洗、消毒水池(箱)的前3小時進行,并記錄開始放水時間和結束放水時間。

4．5

二次供水清洗、消毒

4．5．1

工具、用具的準備:工作服、掃把、尼龍刷、鐵鏟、消毒藥物、安全照明燈具、水泵、鼓風機、口罩、眼鏡等。

4．5．2

安全須知

4．5．2．1電源:水池內作業(yè)電源要用隔離變壓器變?yōu)?6V以下安全電壓作為工作照明,最好用手電、應急燈,三相水泵要裝有漏電開頭。

4．5．2．2缺氧;有些水池長期封閉,空氣流通差,可在水箱口處連接鼓風機吹風,約3小時通風時間,然后選用如下試驗:把燃著的蠟燭放入水池,如不熄滅說明水池內不缺氧。否則須繼續(xù)通風直到?jīng)]問題為止。

4．5．2．3注意事項:在清洗水箱的過程中,消毒人員須帶護眼鏡、口罩,如在水箱內感到身體不適,產(chǎn)生頭暈、眼睛酸痛、心悶、氣緊,要馬上離開水池,用清水沖洗眼睛,呼吸新鮮空氣即可恢復。

4．5．3

除雜物和清池時,先用鐵鏟鏟出池內泥砂及各種沉積物,然后用掃把或尼龍刷從水池(箱)的頂部——四周墻壁——水池(箱)底順序,依次重復刷洗。刷洗完畢用水整體沖洗一遍,排出污水。

4．5．4

消毒

4．5．4．1用1100的滅菌凈(一般為漂白精粉)水溶液進行消毒,用掃把或尼龍刷依次重復刷洗消毒,并將水池(箱)蓋好,封閉半小時后排出消毒水。

4．5．4．2水池(內)注入適量自來水,用清水將上述位置重復清洗,沖洗出消毒藥水。

4．5．5

注水:在清洗工作徹底完成后,開閘向水池(箱)注水,達到標定的水位高度,并加蓋加鎖。

取樣送檢

4．6．1

水樣抽取及送檢工作由水處理公司完成。

4．6．2

水樣抽取地點應從底層水池和頂層水箱抽樣二支。

4．6．3

盛放水樣的容器為經(jīng)消毒處理的取樣瓶,盛容量為500毫升的水,并在瓶外貼上送樣單位及送樣日期。4．6．4

在取水樣的的當天應工程部安排將水樣送至衛(wèi)生防疫站受檢,并負責取回<衛(wèi)生檢測結果報告單>。

4．6．5

如<衛(wèi)生檢測結果報告單>結果為不合格時,應重新取樣化驗,如再不合格應安排重新清洗和消毒水池(箱),必要時請衛(wèi)生防疫部門派人監(jiān)督全過程,直至檢測合格為止。

4．7

記錄和報告

4．7．1

管理處給排水管理員負責記錄清洗、消毒水池(箱)的全過程,并經(jīng)機電主管審核,管理處經(jīng)理簽字后,交資料員存檔。

4．7．2

衛(wèi)生防疫站的<衛(wèi)生檢測結果報告單>由管理處資料室存檔。

5．0

相關文件和記錄a)<生活飲用水二次供水設施管理制度>(附后)b)<水池(箱)清洗消毒記錄表>工程值班管理規(guī)定為了保證工程部的人員調動、車輛安排及時,提高工作效率,確保各管理處房屋設施、設備的維修保養(yǎng)工作及時、有序地開展,能在緊急情況下及時組織人員迅速趕赴現(xiàn)場,排除故障,特制定本規(guī)定。

1、

工程部員工必須配備必要的通訊工具,任何時候必須保證通訊工具的暢通。

2、

總值班室設在公司工程部,由工程部管理組負責安排值班人員,實行24小時值班;

3、

值班人員應堅守崗位,做好設備故障情況的登記和各管理處的報修情況登記,以及本部門維修人員的跟蹤記錄。

4、

根據(jù)相關記錄,分清輕重緩急,合理安排人員、機具、材料、車輛,并組織實施。

5、

未能得到及時處理的報修項目,應及時反饋信息給主管、工程部經(jīng)理,以便依照相關批示安排人員搶修。

6、

遇突發(fā)性事故應及時跟總值班室人員取得聯(lián)系,總值班室人員應迅速向經(jīng)理和主管匯報,以便及時組織搶修,維修人員接到指令后,應以最快的速度趕赴現(xiàn)場處理事故,使損失減至最小。工程部運作程序1．0

目的:

為了工程部的工作開展有序、高效,確保房屋、機電設備、設施正常運行,維修保養(yǎng)及時。

2．0

范圍:

2．1

工程部的日常管理工作,房屋修繕及公共設施、設備的維修保養(yǎng)。2．2

管理處負責房屋、公共設施、設備日常巡查和住戶設施的維修

3．0

運作程序:3．1

管理組的運作程序:

3．1．1

根據(jù)總值班室的報告,合理調配維修人員、機具、材料、車輛,進行房屋修繕及公共設施、設備的維修保養(yǎng)。

3．1．2

根據(jù)房屋及公共設施、設備狀況編制維修保養(yǎng)計劃和相應的材料、機具計劃,報經(jīng)理及主管領導批準后,組織實施。

3．1．3

負責相關的法律、法規(guī)和文件、技術資料的收集、整理、歸檔、保存和發(fā)放工作。

3．1．4

發(fā)生緊急情況時,根據(jù)主管、經(jīng)理的指示,迅速組織人員、車輛和物資進行搶修工作,并及時跟蹤相關情況,并做好記錄

3．1．5

負責維修保養(yǎng)工作的質量檢查和員工的培訓考核。

3．2

總值班室的運作程序:

3．2．1

總值班室由管理組負責管理安排人員值班,保證24小時有人接聽電話。3．2．2

負責記錄各管理處的報修和維修組的維修保養(yǎng)情況,并向管理組轉報。3．2．3

負責記錄各部室、管理處的求援電話,并向管理組報告。

3．2．4

發(fā)生緊急情況時,根據(jù)經(jīng)理和管理組的指示下達通知,調動人員、車輛、物資,保證通信暢通。并及時跟蹤相關情況,并做好記錄。3．3

房屋修繕組、機電維修組的運作程序:

3．3．1

對于管理處不能完成的房屋修繕及公共設施、設備的維修保養(yǎng),經(jīng)管理處報修,由工程部房屋修繕組、維修組負責,各管理處運行組配合,共同完成。

3．3．2

工程部房屋修繕組、維修組負責按管理組編制的維修保養(yǎng)計劃對房屋、設施、設備進行維修保養(yǎng),發(fā)現(xiàn)問題及時處理。

3．3．3

維修組人員應長駐總部,保持通信24小時暢通,接到突發(fā)事故的報告后,應迅速集中,趕赴現(xiàn)場進行搶修。

3．3．4

維修組人員下班后離開駐地應向組長報告去向,以便緊急情況下能及時調度。

3．4

工程部經(jīng)理負責全面管理工作以及對外協(xié)調聯(lián)系,每月組織相關人員對房屋及機電設備、設施進行一次全面的巡視檢查。在房屋、公共設施、設備的維修保養(yǎng)時,應參見<機電設備管理工作手冊>、<房屋及公共場地管理工作手冊>等相關規(guī)定和相關程序的要求。工程部職責

1、

認真貫徹執(zhí)行國家和地方有關工程、設備管理的法規(guī)和政策及公司制定的<機電設備管理工作手冊>,執(zhí)行公司的有關規(guī)章制度,確保房屋、設施、設備處于安全、良好的運行狀態(tài)。

2、

負責對公司所轄房屋設施、設備進行維修保養(yǎng),

3、

制訂公司各管理處大型設備、設施的中修、大修計劃,并組織實施。4、

熟悉公司各管理處的通訊、自控、智能化、電梯、發(fā)電機、供配電、給排水、通風、空調、建筑結構(含房屋裝修)等方面的設備、設施安裝及運行情況,為各管理處設備管理工作提供有力的技術支持,并負責大型設備、設施的更新改造工作。5、

組織搶修公司各管理處重大設備、設施的突發(fā)故障,使之盡快恢復正常運行,并為事后分析故障原因、總結經(jīng)驗教訓提供技術意見。

6、

負責工程施工合同、預算編制、審核,為公司領導決策提供可靠依據(jù)。

7、

負責與水、電、燃氣、電話、電視等單位保持良好的協(xié)作關系,協(xié)助各管理處進行相關業(yè)務的聯(lián)系及經(jīng)濟運行方案的制訂,降低管理成本。

8、

參與各管理處房屋二次裝修工程的審核;參與公司分包工程的施工監(jiān)理及工程驗收。

9、

配合相關部門做好新接物業(yè)的接管驗收。

10、

負責組織對公司所轄物業(yè)各種工程技術資料、設備說明書、維修保養(yǎng)記錄的收集、整理、存檔、建立基礎設施與設備臺帳;

11、

負責公司設施、設備維修材料及備品備件的采購、貯存、發(fā)放的管理工作;

12、

協(xié)助公司辦公室進行工程人員的招聘及工程人員的崗位培訓工作,提高工程人員的業(yè)務素質。

13、

完成公司安排的其它各項任務。機電設備的維修保養(yǎng)與更新改造1、設備的維護保養(yǎng)

設備在使用過程中會產(chǎn)生污染、松動、泄漏、堵塞、磨損、振動、發(fā)熱、壓力異常等各種故障,影響設備正常使用,嚴重時會釀成事故。因此應經(jīng)常對使用的設備加以檢查、保養(yǎng)和調正,隨時改進設備的技術狀態(tài),防患于未然。

(1)維護保養(yǎng)的方式:



主要方式有:清潔、緊固、潤滑、調正、防腐、防凍及外觀表面檢查;對長期運行的設備要巡視檢查、定期切換、輪流使用,進行強制保養(yǎng)。

清潔:大氣中的灰塵進入設備內,會加快設備的磨損和局部的堵塞,還會造成潤滑劑的惡化和設備的銹蝕,促使設備的技術性能下降,噪聲增加,因此設備的清潔工作看似簡單,是維護保養(yǎng)的一種主要方式。

緊固:設備運轉達相當一段時間后,因多次啟停和運行時的振動,地腳螺栓和其它連接部分的緊固件可能會發(fā)生松動,導致更大的振動,使螺帽脫落,連接尺寸錯位和設備的位移以及密封接觸不嚴形成泄漏等故障,因此必須經(jīng)常檢查設備的緊固程度,熱脹冷縮也會使緊固件發(fā)生松動。

潤滑:潤滑是正確使用和維護設備的重要環(huán)節(jié)。潤滑油的型號、品種、質量、潤滑方法、油壓、油溫及加油量等都有嚴格的規(guī)定。要求做到”五定”即定人、定質、定時、定點、定量,并制定相應的管理制度。

調正:設備零部件之間的相對位置及間隙是有其科學規(guī)定的,因設備的振動、松動等因素,零部件之間的相對尺寸會發(fā)生變化,容易產(chǎn)生不正常的錯位和碰撞,造成設備的磨損、發(fā)熱、噪聲、振動甚至損壞,因此必須對有關的間隙、位置進行調正,再加以緊固。

外觀表面檢查:

設備的外表面有無損傷裂痕;

磨損是否在允許范圍內;

防護罩等安全裝置是否完整、齊全;

溫度壓力運行參數(shù)是否正常;

電機是否超載和過熱;

傳動皮帶是否過松、斷裂或脫落;

振動和噪聲是否異常;



設備密封面的泄漏狀況;

;設備油漆是否脫落,外表面是否銹蝕;

設備的防腐、保溫層是否損壞。

(2)維護保養(yǎng)工作的實施:分日常維護保養(yǎng)和定期維護保養(yǎng)。

①日常維護保養(yǎng):要求管理處運行人員對設備進行外觀檢查、加油,按操作規(guī)程進行操作,定時巡視記錄各運行參數(shù),隨時注意運行中是否有異聲、振動、異味、超載等現(xiàn)象,做好設備及環(huán)境清潔,特別是周未或節(jié)假日更應注意。②設備的定期維護保養(yǎng),以管理處操作人員為主、檢修人員協(xié)助。有計劃地將設備停止運行進行維護保養(yǎng),需要對設備進行部分解體,并做好以下幾項工作:

a、對內外徹底清掃、擦洗、疏通;

b、檢查運動部件運轉是否靈活及其磨損情況;

c、調正配合間隙;

d、檢查安全裝置;

e、檢查潤滑油系統(tǒng)油路和油過濾器是否堵塞;

f、清潔油箱、檢查油位指示器,換油;

g、檢查電氣線路和自動控制的元器件的動作是否正常;

.作用:清除事故隱患,減少磨損,延長設備壽命,發(fā)揮設備的技術功能和經(jīng)濟特性。(3)設備的點檢:對設備有針對性的檢查。

日常點檢由操作人員進行,內容是:

①運行狀況及參數(shù);

②安全保護裝置;

③易磨損的零部件;

④易污染堵塞,經(jīng)常清洗更換的部件;

⑤在運行中經(jīng)常要求調正的部位;

⑥在運行中經(jīng)常出現(xiàn)不正常的部位。計劃點檢,一般由工程部專業(yè)維修人員為主,管理處操作人員協(xié)助,主要內容:

①記錄設備的磨損情況,發(fā)現(xiàn)其它異常情況;

②更換零部件;

③確定修理的部位、部件及修理時間;

④安排檢修計劃。

2、設備的計劃檢修根據(jù)設備的運行規(guī)律及計劃點檢的結果能夠確定其檢修間隙期,由工程部編制檢修計劃,對設備進行預防性修理。

(1)計劃檢修的種類:小修、中修、大修和系統(tǒng)大修四種。

①小修:主要是清洗、更換和修復少量易損件,并作適當?shù)恼{正,緊固和潤滑工作,小修一般由維修人員負責,操作人員協(xié)助;

②中修:除小修內容外,對設備的主要零部件進行局部的修復和更換;

③大修:對設備進行局部或全部的解體,修復或更換磨損或腐蝕的零部件,力求使用設備恢復到原有的技術特性。在修理時,可結合技術進步,對設備進行技術改造;

④系統(tǒng)大修:檢修方式是一個系統(tǒng)或幾個系統(tǒng)直至整個企業(yè)性的停機大檢修,多個工種配合。

(2)計劃檢修和維護保養(yǎng)的關系:維護保養(yǎng)為主,計劃檢修為輔。

(3)檢修計劃的實施和驗收管理

根據(jù)檢修計劃,能夠預先安排停機檢修的日期和時間,確定修理的內容和進度,統(tǒng)一組織檢修的力量以及備品配件、修理材料和修理費用的準備。

根據(jù)檢修計劃的實施情況和各種數(shù)據(jù)資料,進行綜合分析統(tǒng)計,對檢修項目、內容、進度、費用和各類定額進行檢查。

在技術性能上由綜合管理部組織對檢修質量進行嚴格的檢查,要會同設備操作部門的人員一起進行試車驗收。驗收合格后才能交付使用。

同時要把檢修的記錄、零部件的更換情況以及試車驗收記錄都整理保管,歸入設備檔案內。

3、機電設備的更新改造

(1)、設備的更新:采用在技術上比較先進、使用操作規(guī)程上比較方便、經(jīng)濟上比較合理、管理上比較進步的新型設備替代原來使用的老設備。

(2)、設備的改造

主要途徑有:

1)對設備的結構作局部改進;

2)增加新的零件和各種裝置;

3)對設備的參數(shù)、容量、功率、轉速、形狀和外形尺寸作調正,對設備改造,首先要對原設備進行分析論證、編制改造方案,其內容有:

原設備在技術上、經(jīng)濟上、管理上存在的主要問題、設備發(fā)生的故障情況及原因;②設備技術改造中所應用的新技術及其合理性、可行性;

③設備技術改造的部位和內容;

④設備技術改造后能達到的技術性能、安全性能;

⑤預計設備技術改造后的經(jīng)濟效益;

⑥設備技術改造的費用預算以及資金來源計劃;

⑦設備技術改造的時間及停機的影響;

⑧設備技術改造后的竣工驗收和投入使用的組織工作。

4、機電設備管理目標

用好、修好、管好、改造好現(xiàn)有設備,提高設備的利用率及完好率,這是設備管理的根本目標。

(1)

設備的有效利用率:A=T/(T+T,)

A—設備有效利用率;

T—設備有效工作時間;

T/—設備停機或無效工作時間。

(2)設備的完好率:B=Sn/S

B—設備的完好率;

Sn—設備完好的臺數(shù);

S—設備總的臺數(shù)。

完好標準:

①

零部件完整齊全,符合質量要求及安全要求;

②

設備運轉正常、性能良好,

③

設備技術資料及運轉記錄齊全;

④

設備整潔,無跑冒、滴漏現(xiàn)象;

⑤

防凍、保溫、防腐等措施完整有效。評定為不完好的設備,應針對問題進行整改,經(jīng)過維護、修理,消除不完好因素,升級為完好設備。如果經(jīng)過維修,仍無法達到完好設備,應該加以改造或者報廢處理,不能長期處于不完好狀態(tài)。高壓室送電操作規(guī)程1.

關上柜門→抽出絕緣隔板→順時針轉90o→接地開關分閘→取出操作柄再次插入→順時針轉90o→隔離開關合閘到位

2.

操作柄插入孔(Ⅱ)→順時針轉動180o→負荷開關合閘到位.

高壓室停電操作規(guī)程。

1.

操作分閘手動按鈕→負荷開關分閘到位。

2.

操作柄插入孔(I)→逆時針轉90o→隔離開關分閘→取出操作柄驗電→無電時將操作柄插入孔(I)→逆時針轉90o→接地開關合閘到位;

3.

打開儀表門→插入絕緣隔板→將閉鎖桿撥向左邊→打開柜門。弱電系統(tǒng)維修保養(yǎng)規(guī)程1、弱電系統(tǒng)設備由弱電組負責維修保養(yǎng)。

2、主管工程師每年12月制訂下一年度的保養(yǎng)計劃并負責實施。

3、工作過程注意做好防靜電措施。

4、對要抽出的部件和拆除的端子做好記錄。

5、對于有一主一備的設備不可同時退出主、備設備保養(yǎng),一般是先主后備。

6、對紅外線、激光、微波等發(fā)射裝置不能用濕式清潔劑清洗,應用吸塵器或小氣泵進行清潔。

7、根據(jù)系統(tǒng)特點重點做好清潔和堅固接線端口的工作。

8、工作結束后要測試被保養(yǎng)設備并填寫有關表格。建筑物易漏水部份及其原因一、屋頂:

A、無設計防水層

B、材料選擇不正確、泛水、落水頭、或防水施工者施工不良

C、施工面清潔不足及含水率測試不正確

二、窗戶:

A、無塞水路設計B、窗框填不正確

C、窗戶氣密性不夠造成臺風滲

D、門檻漏水E、窗戶下端排水孔被水泥阻塞。

三、外墻:

A、水灰比過高造成吸附現(xiàn)象

B、地震應力造成裂

C、混凝土澆灌不確實造成蜂窩現(xiàn)象

D、磁磚溝疑進水

四、浴室:

A、防水材料選擇錯誤

B、防水施工高度不足造成墻壁產(chǎn)生壁癌

C、水管破裂或老舊漏水

D、門檻漏水

E、防水層遭外力破壞。

五、地下室:

A、防水施工技術不依基礎型式而變化

B工作縫未施做止水處理

C、結構體不良(蜂窩、包泥、水灰比過高、級配不良．．．等)

六、伸縮縫:

A、預留縫寬不足(未經(jīng)計算)

B、無排水設計(大部分是阻水設計)

C、非制式伸縮材料D、施工者專業(yè)程度不足高壓運行工崗位職責(1)嚴格遵守公司員工守則和各項規(guī)章制度。

(2)努力學習技術,熟練地掌握所轄小區(qū)內的供電方式狀態(tài)、線路走向及所管轄設備的原理、技術性能及實際操作。

(3)努力做好設備的維修保養(yǎng)工作,做好防范小動物工作,確保安全運行。

(4)堅守崗位,定期巡視電器設備及水泵房,密切監(jiān)視各儀表的工作情況。正確抄錄各項數(shù)據(jù)并填好報表。

(5)對來人來電報修及時登記。

(6)值班長負責安排電工日常維修工作。

(7)負責與供電局的業(yè)務聯(lián)系,并做好登記。

(8)發(fā)生事故時,值班人員應保持冷靜頭腦,按照操作規(guī)程及時排除故障。

(9)事故未排除不進行交接班,應上下兩班協(xié)同工作,一般性設備故障應交代清楚并做好記錄。

(10)請假、補休需在一天前報告主管(工程師),并由主管安排合適的替班人。

(11)按規(guī)定的時間做好值班室內外清潔工作。工程部長考核細則1

遵守勞動紀律,按公司的制度要求每日按時簽到。①遲到一次扣1分;②未簽到一次扣1分;③早退一次扣1分;④曠工一天扣3分。2

服從工作安排,按時、保質、保量地完成工作任務。

①不服從安排一次扣2分;②未按時完成任務扣1分;③完成任務質量不好一次扣2分;④未按作業(yè)程序工作一次扣1分。3

尊重領導、團結同志,杜絕一切不利于集體的行為及言論出現(xiàn)。①不尊重領導者一次扣3分;②同志間吵架者雙方一次扣2分;③有不利于公司的行為者一次扣2分;④有不利于公司言論者一次扣2分。4

按公司的要求著裝,保證良好儀表、儀容,體現(xiàn)零點物業(yè)的精神風貌。①未按要求著裝者一次扣1分;②留胡須、長發(fā)、帶耳環(huán)者一次扣1分;③化濃妝、留長指甲者一次扣1分;④工服不干凈、整潔者一次扣1分;⑤工作時有不雅行為舉止者一次扣1分。5

規(guī)范運用公司規(guī)定的”三種”語言,即形體語言、情緒語言和表示語言。①服務時行為不規(guī)范者一次扣1分;②服務表情冷淡者一次扣1分;③語言生硬、不禮貌者一次扣1分;④對顧客不尊重者一次扣2分;⑤未按規(guī)定程序服務者一次扣1分。6

積極參加公司各種培訓,努力加強服務意識培養(yǎng),自覺鉆研業(yè)務知識不斷提高服務質量。樹立”業(yè)主至上、服務第一”的工作理念。①不認真接受培訓者一次扣1分;②未參加培訓者一次扣2分;③受到顧客公證投拆者一次扣3分;④與顧客發(fā)生口角者一次扣5分;⑤就職期間取得學歷證書或技術證書者一次加5分。7

愛護公司榮譽,樹立整體觀念,反對本位思想處理好局部與全局的關系。①未制止有損公司行為者一次扣1分;②給她人工作造成障礙者一次扣1分;③影響公司整體工作步驟者一次扣2分。8

認真學習國家法規(guī)條例,嚴格遵守公司的各種規(guī)章制度、爭當愛崗敬業(yè)的優(yōu)秀職員。①不認真學習法規(guī)而有工作偏差者一次扣1分;②不熟悉公司制度而有工作偏差者一次扣1分;③違反制度、違反法規(guī)者一次扣3分;④崗位職責者不明確一次扣2分。9

堅守工作崗位,遵守勞動紀律,保持嚴肅有序的工作氛圍。發(fā)揚艱苦奮斗的工作精神,培養(yǎng)厲行節(jié)約的良好習慣。①上班打瞌睡、哼小曲者一次扣2分;②擅自離開崗位者一次扣1分;③工作場合不嚴肅者一次扣1分;④作風渙散、拈輕怕重者一次扣1分;⑤浪費財物、無節(jié)約意識者一次扣1分。10

積極交流工作經(jīng)驗,主動溝通工作疑難問題,及時匯報工作狀況。①由于缺少溝通而拖拉工作者一次扣2分;②未及時匯報工作疑難者一次扣1分;③未及時溝通而造成不良后果者扣3分。11

加強安全防范意識,及時排除一切不安全隱患,確保管理區(qū)域的人員及財物的安全。①未及時排除隱患者一次扣2分;②未排除隱患而產(chǎn)生不良后果者扣4分;③能及時排除隱患避免造成損失者一次加4分;④勇于和不法分子斗爭者一次加4分;⑤勇于補救險情者一次加4分。12

獻計獻策。建議被公司采納者一次加3分。13

配合部門經(jīng)理做好日常管理工作未配合部門經(jīng)理做好日常管理工作扣3分。14

檢查工程部衛(wèi)生、所轄區(qū)域物品,及值班工具,是否齊備。①未檢查扣2分;②檢查有遺漏扣1分。15

檢查出勤、記錄在考勤表上。①未按時記錄扣3分;②工作遺漏扣3分。16

對日常維修工作派工、記錄、協(xié)調安排各種工作。①未及時派工扣3分;②各種協(xié)調好扣3分。17

負責員工的日?？己?工作量工作時間)。①未及時考核扣4分;②考核有遺漏扣2分。18

按保養(yǎng)計劃安排員工對設備進行保養(yǎng)①未安排工作扣3分;②工作遺漏扣2分。19

監(jiān)督、檢查員工執(zhí)行保養(yǎng)計劃情況①未檢查監(jiān)督扣3分;②未及時發(fā)現(xiàn)問題扣3分。20

協(xié)助處理客戶服務中心下達的維修單①響應速度慢,延誤或不及時的維修扣3分;②工作質量差、效率低扣2分。21

及時了解設備運行狀況制定維修計劃,掌握工作進度①未按時制定計劃扣3分;②對工作進度未進行了解扣3分。22

完成上級臨時指派工作①未完成指派工作扣3分;②完成不及時扣3分。23

每月月底安排下月排班表①未按時完成扣3分;②排班不合理扣3分。24

記錄每天,當班維修記錄①沒有記錄扣3分;②遺漏記錄扣3分。25

維修材料備倉情況發(fā)現(xiàn)材料不足,及時申請補充。①未及時了解、導致不足扣3分;②數(shù)量不合理扣3分。26

本人工作受到領導表彰或工作特別突出。部門負責人酌情予以獎勵加分1至10分。臨時用水、用電管理規(guī)定臨時用水、用電管理規(guī)定

為了加強小區(qū)的水、電管理,防止出現(xiàn)浪費水、電的現(xiàn)象。確保小區(qū)水、電正常供應,特制定

此規(guī)定:

一、前來聯(lián)系臨時用水、用電者,必須是合格的水工、電工,向管理處提交書面用水、用電申

請,寫明用水、用電量的多少,時間長短,預付用水、用電押金。

二、臨時用水、用電,不得影響業(yè)主的正常見水、用電。

三、臨地用水、用電必須安裝由主管部門檢驗合格的水表、電表。若私自啟動改變水表、電表

封印或運行回程,影響準確計量的,參照供水、供電部門的有關規(guī)定給予處理。

四、臨時用水管道,不應給小區(qū)的車輛或行人帶來不便。臨時用電最長使用期七天,需要繼續(xù)

使用的,必須提前一天,續(xù)辦延長使用手續(xù),報管理處審核、批準,但延長時間最長不得超過一個

月,否則必須拆除。

五、臨時用電線路如發(fā)生危險,并證實是由裝置不良引起,由承裝部門負責。

六、未經(jīng)申請批準的臨時用水、用電管道或線路,管理處有權令其停止使用,限期拆除。逾期

不拆的,管理處強制拆除。

七、裝置臨時用電線路的技術要求:

1、裝置臨時用電線,需用絕緣線,采用懸空架設或沿墻敷設,架線時戶內離地面不低于2.5

米,戶外不低于3.5米,架設時需設專用電桿和專用瓷瓶固定,禁止在樹上或腳手架上掛線。

2、全部臨時線裝置必須有一總開關控制,每一分路需裝熔斷器。

3、所有電氣設備,金屬外殼必須良好接地或接零。

4、分路線不得在燈頭內并頭,須用丁字接法并用膠布包好。

5、臨時線必須放在地面上的部分,應加以可靠的保護。如用膠皮線橡套電纜,則應在過路處

設硬質的套管保護。管口要裝護圈,以防割破電纜。

6、安裝完畢的臨時線,使用單位不得擅自改動。

7、臨地線與設備、水管、熱水管、門窗架距離應在0.3米以外,與道路交叉處不低于6米。

八、移動照明、潮濕環(huán)境、地下通道線路必須使用安全電壓,不聽勸阻者停止供電。

九、電焊作業(yè)必須由合格焊工進行,作業(yè)前檢查周圍是否有可燃物,配備滅火器材。作業(yè)完成

后,仔細檢查是否遺留火種,確定無熱源后方可離開現(xiàn)場。☆水電維修崗位職責☆一、熟知水電行業(yè)管理法律法規(guī)和安全操作技術規(guī)程,遵守公司管理規(guī)章制度,牢記”服務”宗旨,樹立”節(jié)約”意識。

二、著裝整齊,配戴公司服務標志,上門服務熱情,使用文明禮貌用語,公用設施維修要有詳細記錄,實施收費服務時先告知并做好解釋工作,維修完畢請用戶簽名。

三、熟悉轄區(qū)內水電設施分布走向,負責對水、電、電梯設施的維護保養(yǎng)并定期巡視,及時排除安全隱患,保證正常供電供水。

四、進行低壓回路檢修時,應有足夠的自保能力,確認電源斷開后才能工作,因故需要帶電工作,必須確保人身安全。

五、負責水池、水塔、水箱的清洗消毒,保證供水質量。杜絕因各種原因引起的自來水流失現(xiàn)象力行節(jié)約。

六、保證監(jiān)控系統(tǒng)的正常工作,妥善保管好監(jiān)控錄相,及時排除通訊、寬帶、有線電視等出現(xiàn)的故障,接到報修電話隨叫隨到。

七、完成領導交辦的其它任務,意處和突發(fā)事件在最短時間內到達現(xiàn)場,盡早排除故障?！钏姵韱T崗位職責☆一、熟知水電行業(yè)管理法律法規(guī)和安全操作技術規(guī)程,遵守公司管理規(guī)章制度,牢記”服務”宗旨,樹立”節(jié)約”意識。

二、著裝整齊,配戴公司服務標志,上門服務熱情,自帶拖鞋,并使用文明禮貌用語。

三、按季度到住戶家抄水表,抄表完畢當即向業(yè)主或住戶報告用水量,取得業(yè)主或住戶認可,需要向業(yè)主或住戶解釋時,做好耐心細致的解釋工作。

四、按月到辦公和公用設施區(qū)域電表,將核算后的電量電費報各部門負責人簽字,送資產(chǎn)財務部核算。

五、每兩個月到租賃戶門面抄收水費,做到上門熱情,核算準確,收費及時,收入現(xiàn)金及時與資產(chǎn)財務部入帳核對。

六、抄表過程中,認真觀察發(fā)現(xiàn)計量裝置出現(xiàn)的問題及時上報,負責對業(yè)主經(jīng)營戶等反映的其它問題及偷電偷水現(xiàn)象向公司或部門負責人報告。

七、配合支持水電維修員的工作并完成領導交辦的其它工作。設施設備保養(yǎng)大全干式變壓器保養(yǎng)一、

目的確保變壓器處于最佳運行或備用狀態(tài)。

二、

職責

1、供電局負責大廈干式變壓器保養(yǎng),在未移交前由機電班每年組織保養(yǎng)一次。

2、操作人員必須具有高壓進網(wǎng)作業(yè)證。

三、

內容

1、先投入備用變壓器,再把待保養(yǎng)變壓器退出運行。

A、

用高壓操作手柄斷開備用變壓器高壓側接地開關,合上高壓側真空斷路器,觀察備用變壓器空載運行是否正常。

B、

逐負荷轉移到備用變壓器。

C、

斷開待保養(yǎng)變壓器高壓側真空斷路器,合上接地開關,并上鎖,掛標示牌

D、

用手柄搖出待保養(yǎng)低壓側總空氣開關,防止反送電。

2、檢查變壓器外罩有無破損,銘牌是否完好清晰,緊固外罩螺絲,以減少變壓器運行時外罩受振動產(chǎn)生的噪音。

3、檢查變壓器高低壓側與電纜或母線聯(lián)接處是否接觸良好,緊固聯(lián)接。螺絲生銹應予更換

4、緊固電壓調節(jié)聯(lián)接片的固定螺絲。

5、檢查冷卻風機是否有異常,緊固風機電控箱內電線接頭,并檢查里面的電器是否完好。

6、用吸塵器清潔變壓器內部灰塵。

7、檢查變壓器中性點接地狀況和變壓器外罩接地線是否牢固。

8、斷開高壓側接地開關,用2500V搖表搖測變壓器一次側、二次側的線圈。相與相,相對地之間的絕緣電阻,一次側絕緣電阻不低于300兆歐,二次側絕緣電阻不低于10兆歐。

9、檢查變壓器內有無遺留工具,鎖上變壓器外罩門。

10、合上高壓側真空斷路器、變壓器空載運行無誤后,用手柄把低壓側總空氣開關搖入,并轉移部分負荷至保養(yǎng)后的變壓器,觀察其帶負荷運行情況。

11、做好保養(yǎng)記錄。

四、

安全注意事項

1、操作高壓開關應穿好絕緣鞋,戴好絕緣手套。

2、搖測絕緣電阻必須由兩人進行。

五、

相關文件電力變壓器保養(yǎng)記錄

油浸式變壓器保養(yǎng)

一、目的確保變壓器處于最佳運行或備用狀態(tài)。

二、職責

1、供電局負責小區(qū)(大廈)油浸式變壓器保養(yǎng),在未移交前由機電班每年保養(yǎng)一次。2、操作人員必須具有高壓進網(wǎng)作業(yè)證。

三、內容保養(yǎng)前先投入備用變壓器,再把待保養(yǎng)變壓器退出運行(若無備用變壓器,一般應考慮在系統(tǒng)停電時進行保養(yǎng));

1、檢查和清潔變壓器:

A、檢查磁套管是否清潔,有無裂紋與放電痕跡,螺紋有無損壞以及其它異常現(xiàn)象,如發(fā)現(xiàn)應盡快停電處理;

B、檢查各密封處有無滲漏油現(xiàn)象,嚴重時應及時處理(用3－5毫米耐油橡膠制作密封墊,如密封繩、子老化應用專用件更換);

C、檢查貯油枕的油位、油色是否正常,硅膠是否吸潮變色,若發(fā)現(xiàn)油面過低應加油,

D、檢查箱頂油面溫度計的溫度與環(huán)境溫度之差是否低于55攝氏度。

E、檢查防爆管的玻璃膜是否完整;

F、檢查變壓器接地情況;

G、檢查高低壓引出接頭處有無發(fā)熱變色及異?，F(xiàn)象,如發(fā)現(xiàn)引出螺桿絲牙損壞,應現(xiàn)場測繪備料機加,并及時更換;觀看高低壓側電壓、電流是否正常;

H、運行三年應進行油樣化驗。

2、拆裝檢查保養(yǎng)

A、檢修時應謹防工具、螺釘、螺母等異物落入變壓器內;

B、檢修前預先放掉一部分變壓器油,盛油容器必須清潔干燥,并能防潮;

C、吊鐵芯前應檢查吊裝器具是否安全,如只是將鐵芯吊起一部分檢修時,必須在箱蓋與相殼間墊上支撐物后才能進行檢修;

D、對鐵芯進行如下檢查:

a、檢查鐵芯與夾件的接地連接銅皮是否有效接地;

b、用1000V兆歐表測量鐵軛夾件穿芯螺桿絕緣電阻是否合格,其數(shù)值不小于2兆歐;c、鐵芯底部平衡墊鐵絕緣襯墊是否完整、松動;d、鐵芯硅鋼片是否有過熱現(xiàn)象;

e、如發(fā)現(xiàn)各種螺帽松動應加以緊固。

f、對繞組進行絕緣老化程度的鑒定:如用手壓絕緣時,有脫落現(xiàn)象裂紋很深、絕緣物呈碳片下落,則繞組絕緣老化嚴重,需更換繞組。好的絕緣呈金黃色,手壓時有彈性。g、對分接開關進行如下檢查:檢查開關旋轉是否靈活,零部件是否完整或松動,注意動、靜觸點是否與指示位置一致,檢查觸點是否灼傷或因過熱而變色,引線和開關連接處的螺帽是否松動等。

h、變壓器的大修及各種高壓試驗暫外委專業(yè)公司進行,工程部負責跟蹤。

3、做好保養(yǎng)記錄和收集有關試驗報告存檔。

注:器身在相對濕度為75％以下的空氣中停留的時間應小于24小時,如器身的溫度比空氣溫度高出3－5攝氏度時,則其停留時間可適當延長。

四、安全注意事項

1、操作高壓跌落開關應穿好絕緣鞋,戴好絕緣手套按一定順序拉合。

2、搖測絕緣電阻必須由兩人進行。

五、相關文件電力變壓器保養(yǎng)記錄風機的保養(yǎng)

一、目的確保風機手動、自動能正常起動和運轉。

二、范圍:每半年對大廈所有風機進行一次全面保養(yǎng),同時,應對風機控制柜風閥電氣控制回路一同保養(yǎng)。

三、職責:管理處機電部負責日常保養(yǎng),工程部機電維修組負責按計劃維修保養(yǎng)。四、內容:

1、保養(yǎng)前應先斷開風機主電源,并掛上標示牌。

2、手搖轉動風輪,觀察轉動情況,調節(jié)好皮帶的松緊度,或聯(lián)軸器間隙和對中度。3、檢查各接合面的墊片和密封填料,必要時應予更換。

4、清潔風葉,機殼外部及電機外表面。

5、向各轉動部位加潤滑油,調節(jié)風閥傳動機構,動作靈活可靠。

6、檢測電機繞組的絕緣電阻,緊固電源線的接線端子,檢查電機接地是否良好。

7、檢查風機控制柜內各種電器是否完好,緊固各接線端子。8、檢查風閥傳動機構是否靈活可靠、電線有無破損、電線接頭緊固是否良好。9、合上風機主電源,檢查電源指示應正常。

10、開機試驗連續(xù)運轉半小時,觀察各儀表、指示燈指示應正常,運轉時應無異樣聲音。

11、每月由消防管理人員開機試驗、檢查一次。

四、相關文件及記錄:風機半年保養(yǎng)記錄。水泵定期保養(yǎng)

一、

目的確保水泵始終處于良好的運行或備用狀態(tài)。

二、

適用范圍所有小區(qū)(大廈)安裝的生活水泵,消防泵、噴灑泵、補壓泵、排污泵。三、

職責管理處機電部負責日常維護保養(yǎng),工程部機電維修組負責按計劃維修保養(yǎng)。四、

內容

1、生活水泵每周進行一次一般性檢查保養(yǎng)(由管理處負責),每半年進行一次全面保養(yǎng)(由工程部負責)。

2、消防水泵和噴淋泵、補壓泵每2周進行一次試運行(由管理處負責),運行時間10－15分鐘,消防泵起動時在管網(wǎng)頂部試消火栓出口噴水射程達6M以上,每半年進行一次全面保養(yǎng)。

3、排污泵每半年進行一次全面保養(yǎng)。

4、水泵保養(yǎng)時應把與泵體相連的5米范圍內的閥門、壓力表、管道等隨泵同時保養(yǎng)。5、泵體的保養(yǎng):

A、

檢查泵體應無破損、銘牌完好、水流方向指示明確清晰、外觀整潔、油漆完好。

B、

補充潤滑油,若油質變色,有雜質,應予更換

C、

檢查盤根密封情況,若有漏水應增加或更換石棉繩填料。

D、

聯(lián)軸器的聯(lián)接螺絲和橡膠圈若有損壞應予更換。

E、

緊固機座螺絲并防銹處理。

F、

生活水泵因運轉頻繁,每年應拆開聯(lián)軸器兩端軸承進行清洗或更換。6、電機的保養(yǎng)

A、外觀應整潔,銘牌完好,接地線連接良好。

B、拆開電機接線盒內的導線連接片,用500V兆歐表搖測電機繞組相與相,相對地間的絕緣電阻值應不低于0.5兆歐。

C、電機接線盒內三相導線及連接片應牢固緊密。

7、閥門、管道及附件的保養(yǎng)

A、各個閥門的開關應靈活可靠,內外無滲漏。

B、單向閥動作應靈活,閥體內外無漏水。C、壓力表指示準確,表盤清晰。

D、管道及各附件外表整潔美觀,無裂紋,油漆應完整無脫落。

E、點動判斷水泵轉向是否正確,若有誤應予更正。

8、控制柜的保養(yǎng):

A、

斷開控制柜總電源,檢查各轉換開關,啟動、停止按鈕動作應靈活可靠。

B、

檢查柜內空氣開關、接觸器、繼電器等電器是否完好,緊固各電器接觸線頭和接線端子的接線螺絲。

C、

清潔控制柜總電源,檢查各轉換開關,啟動、停止按鈕動作應靈活可靠。

D、

合上總電源,檢查電源指示應正常。

9、保養(yǎng)完畢起動水泵,觀察電流表、指示燈是否正常。

10、觀察水泵運轉應平穩(wěn),無明顯振動和異聲,壓力表指示正常,控制柜各電器無不良噪音。柴油發(fā)電機定期保養(yǎng)一、

目的確保發(fā)電機正常起動和運行。

二、

職責管理處機電部負責日常維護保養(yǎng),工程部機電維修組負責按計劃維修保養(yǎng)。

三、

內容

1、2周空載運行10分鐘,每半年帶負載運行半小時。

2、保養(yǎng)前應斷開發(fā)電機自動空氣開關,把發(fā)電機控制屏上的選擇開關置于”停止”位置,拆開蓄電池正負極電源線,確保發(fā)電機不能起動。

3、檢查蓄電池電解液液位,偏低時應根據(jù)電解液濃度加裝硫酸溶液或蒸餾水。

4、根據(jù)<機電設備管理工作手冊>中<柴油發(fā)電機組管理規(guī)程>柴油發(fā)電機組檢查保養(yǎng)內容及周期進行檢查保養(yǎng)

5、檢查機組有無漏水、漏油現(xiàn)象,清潔發(fā)電機機身。

6、緊固蓄電池電源線和控制屏內電線接頭,試驗故障顯示燈應全部亮。

7、檢查接地線是否良好。

8、檢查機房風機運行狀況。檢查柴油箱儲油量是否能滿足發(fā)電機帶負載運行8小時。9、檢查冷卻水水位、機油油位應處于正常位置。

10、手動試機運行正常后合上發(fā)電機自動空氣開關,把選擇開關置于”自動”位置,進行模擬停電試驗,觀察發(fā)電機自動起動狀況。

11、發(fā)電機帶負荷運行半小時,觀察各儀表指示和機組運行是否正常。

12、填寫相關記錄。

四、相關文件及記錄

1、<機電設備管理工作手冊>2、柴油發(fā)電機運行記錄

3、柴油發(fā)電機半年保養(yǎng)記錄公共天線系統(tǒng)的維修保養(yǎng)

一、

目的保證公共天線系統(tǒng)正常工作,住戶能接收到清晰、無干擾的良好信號。二、

適用范圍管理處機電部負責日常維護保養(yǎng),工程部機電維修組負責按計劃維修保養(yǎng)。三、

維修住戶電視天線發(fā)生故障的檢修步驟:檢查住戶終端板上有無信號;信號是否能達到65±4dBμV;檢查樓層分支器信號是否正常,若終端板無信號而分支器信號正常,則表明連接兩者之間的天線有問題,應對天線進行檢查維修或更換;大樓分支器信號不正常時應檢查分支放大器輸出信號和輸入信號是否正常,若輸出信號不正常而輸入信號正常則表明分支放大器損壞,應對其維修或更換;分支放大器輸入信號不正常時,應檢查主放大器輸出信號和輸入信號是否正常,若主放大器輸入信號正常而輸出信號不正常,表明主放大器損壞,應對其維修或更換;主放大器輸入信號不正常時,應檢查前置放大器的輸出信號,若正常,則表明前置放大器損壞,應對其維修或更換;若前置放大輸入信號不正常,則應檢查天線架的方向和天線架本身是否有問題。

四、

保養(yǎng)每月對公共天線系統(tǒng)做一次全面保養(yǎng)。檢查天線連接有無松動、生銹、斷裂和絕緣老化。檢查支撐桿、底座螺絲的固定情況,并加黃油防銹,檢查拉線的松緊、防雷接地是否良好。天線接收系統(tǒng)由于露天安裝,受風吹雨淋容易生銹,凡是鐵件應每季度在其表面刷銀粉漆一次。如遇臺風、大雨天氣過后,應上天臺檢查天線一次。主放大器系統(tǒng)每月除塵一次,檢查通風是否良好,連線有無松脫,并用場強儀檢查主信號是否正常每月檢查一次分支放大器,其終端信號應在65±4dBμV。防盜監(jiān)控系統(tǒng)的維修和保養(yǎng)

一、目的保證大廈防盜監(jiān)控系統(tǒng)的正常工作。

二、適用范圍本公司管理的小區(qū)(大廈)防盜監(jiān)控系統(tǒng)。

三、職責:管理處機電部負責日常維護保養(yǎng),工程部機電維修組負責按計劃維修保養(yǎng)。

四、內容

1、維修:

(1)監(jiān)視器圖像不清晰的檢修步驟:A、調節(jié)監(jiān)視器上的旋鈕;

B、檢查視頻線有無松動;

C、校正鏡頭焦距;

D、清理鏡頭和防塵罩上灰塵;

E、檢查攝像頭或鏡頭是否損壞。

(2)監(jiān)視器沒有圖像的檢修步驟:

A、檢查攝像頭是否通電;B、檢查視頻連線有無斷裂;

C、檢查攝像頭是否損壞。

(3)控制器不能控制的檢修步驟:

A、檢查控制器控制電壓有無輸出;

B、檢查控制電壓有無輸入;C、檢查輸入插件是否損壞;

D、檢查輸出插件是否損壞。

2、保養(yǎng):

(1)

規(guī)定每月對系統(tǒng)進行一次維護保養(yǎng)。

(2)

檢查防塵罩,并清潔干凈,擦洗鏡頭,清理降溫風扇,調校鏡頭焦距。

(3)

檢查攝像設備支撐桿的固定及防腐是否良好。

(4)

檢查監(jiān)視室的通風、照明,檢查各控制系統(tǒng)、監(jiān)視系統(tǒng)連線接觸是否良好。

(5)

對于室外攝像系統(tǒng),檢查其防風、防雨、防塵罩的密封,檢查避雷針接地是否良好。氣體自動滅火系統(tǒng)的保養(yǎng)

一、

目的保證系統(tǒng)在任何時候都處于正常的備用狀態(tài)。

二、

職責管理處機電部負責日常維護保養(yǎng),工程部機電維修組負責按計劃維修保養(yǎng)。

三、

內容

1、月保養(yǎng)根據(jù)貯存器壓力指標檢查貯存壓力,在規(guī)定值的±10％范圍之內。檢查系統(tǒng)是否機械損傷和失靈,所有的鉛封和保險帶都完好無損。檢查噴嘴在封閉空間中位置有無改動,確保沒有任何障礙阻止噴嘴噴射滅火劑。月保養(yǎng)以檢查為主,若發(fā)現(xiàn)有不合要求的應及時糾正,確保系統(tǒng)正常。

2、年保養(yǎng):完成月檢的全部項目。對系統(tǒng)中每個火災探測器進行清潔,檢查其連接的可靠性。觸發(fā)每路探測器,試驗控制器和警鈴的響應情況。檢查管道及其支架是否松動和損壞。檢查噴嘴開孔是否堵塞。檢查手動控制裝置動作情況。清掃管道及罐的灰塵,對文字標志脫落的要重新修復?；謴筒z查系統(tǒng)使之處理正常工作狀態(tài)。

對講、防盜報警系統(tǒng)的保養(yǎng)

一、

目的保證系統(tǒng)的良好運行,保障來訪客人與住戶間的聯(lián)系和住戶在緊急情況下報警求援的可靠性。二、

職責

A、大堂保安隨時解答住戶對使用方法的咨詢;

B、工程部管理組接受管理處的報修,故障處理由工程部機電維修組負責,住戶故障投訴由管理處登記。

三、

內容大堂保安一旦發(fā)現(xiàn)主機出現(xiàn)故障,應及時通知管理處機電部。工程部管理組應根據(jù)故障登記情況及時派專人維修。每半年對整個系統(tǒng)的主機、線路、層樓解碼器進行一次全面檢查維修。檢查機箱電源電壓是否合乎要求,緊固各電線接頭,清掃機箱內外灰塵。維修保養(yǎng)工作應指定專人進行,其它人員不得隨意拔動解碼器開關,不得對主機箱開蓋檢測箱內元件。清潔工清潔墻壁時,應避免對主機產(chǎn)生強大震動,并注意防止水流入主機箱內

疏散出口指示燈保養(yǎng)

一、

目的使疏散指示燈運行良好,當交流電斷電之后能保證每個出口指示燈亮以引導人員疏散。

二、

職責由工程部維修組負責保養(yǎng),管理處機電部負責日常檢查。三、

內容檢查出口指示燈玻璃面板有無劃傷破裂現(xiàn)象。檢查電源指示應常亮,當斷開交流電而采用備用電池供電時,也應能亮,否則應檢查修復。出口指示燈在交流電供電時應能常亮,若不亮,則檢查修復。檢查燈具安裝是否牢固可靠。清潔燈箱外殼及顯示屏表面。每月每盞燈備用電池亮燈半小時,使電池放電后再充電,延長電池使用壽命。發(fā)現(xiàn)故障及時修理,每月檢查一次。煙溫感系統(tǒng)的保養(yǎng)

一、

目的確保煙、溫感系統(tǒng)始終運行在良好狀態(tài)下,在火警情況下能及時準確地報警。

二、

職責由工程部維修組負責保養(yǎng),管理處機電部負責日常檢查。

三、

適用范圍大廈(小區(qū))所有煙、溫感自動報警系統(tǒng)

四、

內容日常情況下,主控屏自檢時若發(fā)出煙感報警信號,消防中心人員應迅速通知巡邏物管員趕赴現(xiàn)場檢查報警原因,若為誤報警,由消防專職人員對接收報警的煙感作出清潔和復位處理。每月抽取總煙數(shù)的5％,用燃著的香煙等煙源使煙感報警,試驗煙感的靈敏度,應該全部合格,若其中一個不合格,則應另外抽取總數(shù)的10％試驗,直至全部合格為止。對檢查出的不合格品進行及時修復或更換。對有因樓層跑水而危及煙感及其電路的地方,應及時作出特別檢查。溫感的保養(yǎng)方法參照煙感進行,試驗報警靈敏度時加溫使其報警。消火栓的保養(yǎng)

一、

目的保證消火栓箱內部配件齊全、完好,滅火時能迅速下水正常地輸出消防水。

二、

職責由工程部維修組負責保養(yǎng),管理處機電部負責日常檢查。

三、

內容

1、季保養(yǎng):栓外檢查:檢查栓門把手是否完好,栓門開關有無卡阻,鎖、玻璃有無損壞。指示燈、報警按鈕是否齊全,有無脫落。栓門是否完好。測試:隨機抽取消火栓總數(shù)的5％,按消火栓報警按鈕,消防中心應有正確的報警顯示。

2、年保養(yǎng):完成季保養(yǎng)中的所有內容。開栓門取出水帶,仔細檢查有無破損、發(fā)黑、發(fā)霉現(xiàn)象,如有,應立即進行修補、清洗或更換。將水帶交換展開交換摺邊后重新卷起。檢查水槍頭與水帶,水帶與水龍頭之間的聯(lián)接是否方便可靠,如有缺損應及時修復。將栓內閥門開閉一次,檢查是否靈活,并清除閥門口附近銹渣,將閥桿上油防銹。將栓內清掃干凈,部件存放整齊后,關上栓門。逐個測試報警按鈕靈敏性和檢查指示燈顯示的正確性。

防火卷簾門的保養(yǎng)

一、

目的保證防火卷簾門時刻處于良好的備用狀態(tài)。

二、

職責由工程部維修組負責保養(yǎng),管理處機電部負責日常檢查。

三、

內容:

1、季保養(yǎng):

(1)、手控檢查:
A、

外觀檢查門軌、門扇有無變形、卡阻現(xiàn)象,手動按鈕是否良好上鎖。B、

卷簾門的電控箱指示訊號是否正常,箱體是否完好。

C、

開啟按鈕箱門,按動向上(或向下)按鈕,卷簾門應上升(或下降)。D、

在按鈕操作上升(或下降)過程中,操作人員應密切注意卷簾門應上升(或下降)到端部位置時能否自動停車,若不能,應迅速手動停車,且必須待限位裝置修復(或調整)正常后方可重新操作。

(2)、自控檢查:

A、

用燃著的香煙等煙源使系統(tǒng)中任一煙感動作時,自動裝置將發(fā)出報警信號,同時自動啟動卷簾門電控系統(tǒng)兩次下滑關閉卷簾門。卷簾門一次下滑至離地面1.2米左右停車,延時90秒左右,再自動啟動卷簾門全部關閉。

B、

卷簾門關閉后,只有待煙感(或溫感)信號消失,或