物業(yè)管理法規(guī)講稿

物業(yè)管理法規(guī)主講:王梅

物業(yè)管理法規(guī)的主要內(nèi)容:第一部分、物業(yè)管理法規(guī)概述第二部分、業(yè)主自治管理和物業(yè)服務企業(yè)第三部分、物業(yè)招投標、物業(yè)服務合同第四部分、物業(yè)管理服務費及物業(yè)糾紛第二章、物業(yè)權屬第一章、物業(yè)管理法規(guī)概論

第四章、物業(yè)管理法律責任第三章、物業(yè)管理法律關系物業(yè)管理法規(guī)概述第一部分：物業(yè)管理法規(guī)概述一、物業(yè)管理法規(guī)的定義及作用二、物業(yè)管理法規(guī)的性質及淵源三、物業(yè)管理法規(guī)的調(diào)整對象四、物業(yè)管理法規(guī)的基本原則第一章物業(yè)管理法規(guī)概論

主要講四個知識點一、物業(yè)管理法規(guī)的定義珍妮紡紗機極大提高了效率蒸汽機作動力

物業(yè)管理法規(guī)是指在調(diào)整物業(yè)管理關系中產(chǎn)生的一系列社會關系的所有法律規(guī)范的總稱。它是由國家權力機關或其授權的行政機關制定的，是國家調(diào)整物業(yè)管理市場，維護權利人的合法權益，促進物業(yè)管理發(fā)展的重要工具。

關于物業(yè)的理解物業(yè)指已建成并具有使用功能和經(jīng)濟效用的各類供居住和非居住的房屋及與之相配套的設備、市政、公用設施、房屋所在地及附屬地的場地、庭院等。二、作用2、保證了物業(yè)管理權利人的合法權利1、規(guī)范了物業(yè)管理行為3、推動了居住環(huán)境的建設和人民生活質量的提高。第二節(jié)物業(yè)管理法規(guī)的性質及淵源一、物業(yè)管理法規(guī)的性質它具有民事性質的規(guī)范和行政性質的規(guī)范物業(yè)管理法規(guī)體現(xiàn)民法的性質：物業(yè)服務公司與業(yè)主的地位平等。體現(xiàn)民事性質如物業(yè)買賣、租賃、抵押等。物業(yè)公司的產(chǎn)生通過招標方式來選擇合適的物業(yè)公司。物業(yè)管理法規(guī)體現(xiàn)行政法的性質：地位不平等。體現(xiàn)行政法的性質如物業(yè)合同的備案、物業(yè)公司資質的審批物業(yè)權屬的登記

（一）、憲法

2004年3月十屆全面人大二次會議通過的《中華人民共和國憲法》第13條規(guī)定：“公民的合法的私有財產(chǎn)不受侵犯”“國家依照法律規(guī)定保護公民的私有財產(chǎn)權和繼承權?！睉椃ň哂凶罡叩姆尚Я?。（二）、法律法律其效力僅次于憲法。（三）、行政法規(guī)行政法規(guī)是國家最高行政機關國務院根據(jù)憲法和法律頒布的規(guī)范性的文件，其效力次于憲法和法律。（四）、部門規(guī)章部門規(guī)章其地位和效力低于行政法規(guī)。

二、物業(yè)管理法規(guī)的淵源

二、物業(yè)管理法規(guī)的淵源（五）、地方性法規(guī)和地方性規(guī)章地方性法規(guī)是省、自治區(qū)、直轄市或全國人大常委特別授權的城市的人民代表及其常務委員制定和發(fā)布的，實施于本地區(qū)的法規(guī)。（六）、有權解釋國家司法機關頒布的司法解釋對下級司法機關有約定力。地方政府發(fā)布的實施意見對本地方有約束力。

第三節(jié)物業(yè)管理法規(guī)的調(diào)整對象

物業(yè)財產(chǎn)關系

物業(yè)建設和經(jīng)營關系

物業(yè)服務合同關系

物業(yè)管理中的行政管理關系

平等原則

保障物業(yè)合理使用原則

第四節(jié)物業(yè)管理法規(guī)的基本原則

保護當事人合法權益的原則

有利于物業(yè)管理行業(yè)健康發(fā)展原則一、物權與物業(yè)權屬第二章物業(yè)權屬二、物業(yè)權屬狀況三、物業(yè)權屬登記一、物權與物業(yè)權屬

物權的定義：指權利人依法對特定的物享有直接支配和排他的權利（一）物權

物權的分類：分為所有權與他物權（其中所有權分為四類；他物權分為兩類）（二）物業(yè)權屬

1、定義指物業(yè)權利人在主體上的歸屬狀態(tài)。2、分類分為土地權屬狀況、房屋權屬狀況、物業(yè)相鄰權二、物業(yè)權屬狀況

（一）、土地權屬狀況包括土地所有權和土地使用權。土地所有權指土地所有人依法可以對土地進行占有、使用、收益和處分的權利土地使用權指土地所有人或使用人依法對土地開發(fā)、滿足自己需要的權利。其獲得的方式：出讓和劃撥二、物業(yè)權屬狀況

（二）、房屋權屬狀況包括房屋所有權和房屋使用權。房屋所有權指房屋所有人依法對房屋進行占有、使用、收益和處分的權利。

房屋使用權指依法對房屋利用、滿足自己需要的權利。二、物業(yè)權屬狀況

（三）、物業(yè)相鄰權指兩個或兩個以上相鄰的物業(yè)所有人或使用人在行使其相應物業(yè)權利時，相互間依法要求對方提供方便或接受限制而發(fā)生的權利義務關系。有土地相鄰權和建筑物相鄰權兩種。三、物業(yè)權屬登記

1、定義指物業(yè)行政主管部門對物業(yè)權屬進行持續(xù)的記錄，反映物業(yè)所有權、使用權及其他物業(yè)權利的狀況，依法確認物業(yè)權屬關系，并向物業(yè)產(chǎn)權人頒發(fā)權利證書的行為。2、類型土地權屬登記房屋權屬登記三、物業(yè)權屬登記

3、程序：申請調(diào)查審核注冊登記頒發(fā)證書一、物業(yè)管理法律關系的主體第三章物業(yè)管理法律關系二、物業(yè)管理法律關系的客體三、物業(yè)管理法律關系的內(nèi)容

一、物業(yè)管理法律關系的主體1、業(yè)主2、非業(yè)主使用人3、業(yè)主大會和業(yè)主委員會4、開發(fā)商5、物業(yè)服務企業(yè)6、物業(yè)管理協(xié)會7、行政管理部門8、其他相關機構

二、物業(yè)管理法律關系的客體及內(nèi)容（一）、客體：1、物2、行為3、非物質財富（二）、內(nèi)容物業(yè)管理中的權利和義務一、物業(yè)管理法律責任的概述第四章物業(yè)管理法律責任二、物業(yè)管理法律責任的種類三、物業(yè)管理法律責任的免責一、物業(yè)管理法律責任的概述

指物業(yè)管理活動的主體對自己違反物業(yè)管理法規(guī)的行為所應承擔的法律后果。

（一）、定義（二）、構成要件主體過錯違法行為損害事實世界貨幣因果關系一、物業(yè)管理法律責任的概述經(jīng)濟體制實行單一的公有制排斥市場經(jīng)濟形成過度集中的計劃經(jīng)濟模式過錯責任類型無過錯責任類型公平責任類型（三）歸責類型一、物業(yè)管理法律責任的概述種類民事責任行政責任刑事責任二、物業(yè)管理法律責任的種類二、物業(yè)管理法律責任的種類

（一）、民事責任2、種類物業(yè)管理中常見的侵權行為（3）、物業(yè)服務企業(yè)常見的侵權行為第一、小區(qū)濫設廣告濫行張貼，影響觀瞻第二、損毀共用設施及設備第三、亂搭建、改變房屋用途和共用設施設備用途第四、管理的公共設備及設施造成他人損害第五、在修繕、拆毀、挪動建筑物及設施的管理行為中致人損害第六、其他二、物業(yè)管理法律責任的種類

（一）、民事責任

1、定義指物業(yè)管理民事主體因違反合同義務或法定民事義務所應承擔的法律后果。

2、種類分為違約責任和侵權責任違約責任是指違反合同的規(guī)定應承擔的法律后果。侵權責任指物業(yè)管理民事主體實施一定侵權行為所應當承擔的法律后果。二、物業(yè)管理法律責任的種類

（一）、民事責任2、種類物業(yè)管理中常見的侵權行為（1）、業(yè)主常見的侵權行為第一、改變房屋用途第二、搭建自用設施、侵占共用場地和設施第三、破壞環(huán)境衛(wèi)生第四、踐踏、破壞共用部分的綠地第五、隨意開放和停放車輛第六、排放和存放易燃、易爆、劇毒或含有放射性物質的物品第七、損毀小區(qū)的共用二、物業(yè)管理法律責任的種類

第八、安裝影響周圍環(huán)境和房屋結構的動力設備第九、飼養(yǎng)動物危及人員安全第十、發(fā)出超出規(guī)定標準的噪音第十一、挪動共用場地中的設施第十二、行人通行處放障礙物或移動指示標志，影響通行安全第十三、違反禁令和違反消防安全規(guī)定第十四、發(fā)生消防事故時，影響滅火救災第十五、室外吊掛物品，砸傷人員第十六、私拉電線，私設管道，亂挖土壤及地下管線光纜安全第十七、從事法律、法規(guī)所禁止的活動。（1）、業(yè)主常見的侵權行為二、物業(yè)管理法律責任的種類

（一）、民事責任2、種類物業(yè)管理中常見的侵權行為（2）、業(yè)主自治機構的侵權行為業(yè)主自治機構在代表業(yè)主管理的過程中，對業(yè)主或其他人員造成損害的行為二、物業(yè)管理法律責任的種類

（一）、民事責任2、種類物業(yè)管理中常見的侵權行為（3）、物業(yè)服務企業(yè)常見的侵權行為第一、小區(qū)濫設廣告濫行張貼，影響觀瞻第二、損毀共用設施及設備第三、亂搭建、改變房屋用途和共用設施設備用途第四、管理的公共設備及設施造成他人損害第五、在修繕、拆毀、挪動建筑物及設施的管理行為中致人損害第六、其他二、物業(yè)管理法律責任的種類

（一）、民事責任3、民事責任的承擔方式（1）、停止侵害（2）、排除妨礙（3）、消除危害（4）、返還原物（5）、恢復原狀（6）、修理、重作、更換（7）、賠償損失（8）、支付違約金（9）、消除影響、恢復名譽（10）、賠禮道歉二、物業(yè)管理法律責任的種類

（二）、行政責任

1、定義指物業(yè)管理行政主體或相對人的行為違反行政法律法規(guī)規(guī)定應承擔的法律后果。

2、承擔行政責任方式：行政處罰和行政處分。其中行政處罰有：（1）、警告（2）、罰款（3）、沒收違法所得和非法財物（4）、責令停產(chǎn)停業(yè)（5）、暫扣或吊銷許可證、執(zhí)照（6）、行政拘留（7）、法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他行政處罰二、物業(yè)管理法律責任的種類

（三）、刑事責任

1、定義指物業(yè)管理法律關系主體違反刑事法律的規(guī)定應承擔的法律后果。

2、承擔刑事責任方式：分為主刑和附加刑兩種主刑：管制、拘役、有期徒刑、無期徒刑和死刑附加刑：罰金、沒收財產(chǎn)和剝奪政治權利三、物業(yè)管理法律責任的免責

1、定義指行為人實施了違法行為，應當承擔法律責任，但由于法律特別規(guī)定，可以免除部分或全部的法律責任。

2、免責的條件：第一、時效免責第二、不訴免責第三、自首、立功免責第四、有效補救免責第五、協(xié)議免責或意定免責第六、自助免責任第七、人道主義免責一、業(yè)主第五章業(yè)主自治管理二、業(yè)主大會三、業(yè)主委員會一、業(yè)主的權利和義務

（一）、權利

1、接受服務的權利

2、對物業(yè)管理行使建議權、投票權

3、對物業(yè)管理實施監(jiān)督的權利

4、對物業(yè)管理享有知情權。

5、法律、法規(guī)規(guī)定的其權利。

一、業(yè)主的權利和義務（二）、義務1、遵守業(yè)主公約、業(yè)主大會議事規(guī)則。2、遵守物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位和共用設施設備的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護等方面的規(guī)章制度。3、執(zhí)行業(yè)主大會的決定和業(yè)主大會授權業(yè)主委員會作出的決定。4、按照國家有關規(guī)定交納專項維修基金。5、按時交納物業(yè)服務費用。6、法律、法規(guī)規(guī)定的其他義務。

二、業(yè)主大會

1、業(yè)主大會的概念全體業(yè)主組成的大會

2、首次召開業(yè)主大會的條件一個物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)房屋出售并交付使用的建筑面積達50%以上和房屋交付已滿兩年二、業(yè)主大會

3、業(yè)主大會的職權（１）、

選舉、罷免業(yè)主委員會委員（２）、

審議通過業(yè)主委員會章程和業(yè)主公約；（３）、

聽取和審議物業(yè)管理服務工作報告；（４）、

決定物業(yè)管理的其他重大事項。二、業(yè)主大會

4、業(yè)主大會的職責（１）、

召開業(yè)主大會或者業(yè)主代表大會，報告物業(yè)管理的實施情況（２）、

選聘或者解聘物業(yè)管理企業(yè)，與物業(yè)管理企業(yè)訂立、變更或者解除物業(yè)管理服務合同；（３）

、設立物業(yè)維修基金的，負責該基金的籌集、使用和管理；（４）、

審定物業(yè)管理企業(yè)提出的物業(yè)管理服務年度計劃、財務預算和決算；

（５）、

聽取業(yè)主、使用人的意見和建議，監(jiān)督物業(yè)管理企業(yè)的管理服務活動；

（６）、

監(jiān)督公共建筑、公共設施的合理使用；

（７）、

業(yè)主大會或者業(yè)主代表大會賦予的其他職責三、業(yè)主委員會

1、業(yè)主委員會的權利（１）、

召集和主持業(yè)主大會（２）、

修訂業(yè)主公約、業(yè)主委員會章程、業(yè)主大會議事規(guī)則（３）

、決定聘用物業(yè)服企業(yè)（４）、

審議物業(yè)管理服務費收取標準和使用辦法（５）、

審議年度管理計劃，年度費用概預算（６）、

檢查、監(jiān)督物業(yè)服務企業(yè)的物業(yè)管理工作

（7）、

監(jiān)督公共建筑、公共設施的合理使用，負責物業(yè)維修資金的籌集、使用和管理。（8）、

業(yè)主大會或者業(yè)主代表大會賦予的其他職責二、業(yè)主委員會

2、業(yè)主委員的義務（１）、

遵紀守法（２）、

支持配合物業(yè)服務企業(yè)工作（３）、

做業(yè)主的宣傳、教育、說明及督促工作一、職能部門第六章物業(yè)服務企業(yè)二、設立與資質三、權利和義務一、物業(yè)服務企業(yè)的職能部門

1、辦公室2、財務部3、工程部4、綜合管理部5、保安部6、保潔綠化部7、經(jīng)營發(fā)展部二、設立與資質

（一）、設立1、企業(yè)名稱2、公司地址3、注冊資本（屬于服務性公司，最低10萬元）4、股東人數(shù)（有限為2人以上50人以下，股份公司發(fā)起人為5人以上）5、公司人員6、公司章程二、物業(yè)服務企業(yè)的設立與資質

（二）、資質1、一級資質（1）、注冊資本500萬以上（2）、物業(yè)管理專業(yè)人員不少于30人，其中中級職稱不少于20人（3）、專業(yè)人員按規(guī)定取得職業(yè)資格證書（4）、多層住宅200萬平方米；高層住宅100萬平方米；獨立（住宅）別墅15萬平方米；辦公樓、工業(yè)廠房及其他物業(yè)50萬平方米（5）、建立并嚴格執(zhí)行企業(yè)管理制度和標準二、設立與資質

（二）、資質2、二級資質（1）、注冊資本300萬以上（2）、物業(yè)管理專業(yè)人員不少于20人，其中中級職稱不少于10人（3）、專業(yè)人員按規(guī)定取得職業(yè)資格證（4）、多層住宅100萬平方米；高層住宅50萬平方米；獨立（住宅）別墅8萬平方米；辦公樓、工業(yè)廠房及其他物業(yè)20萬平方米（5）、建立并嚴格執(zhí)行企業(yè)管理制度和標準二、設立與資質

（二）、資質3、三級資質（1）、注冊資本50萬以上（2）、物業(yè)管理專業(yè)人員不少于10人，其中中級職稱不少于5人（3）、專業(yè)人員按規(guī)定取得職業(yè)資格證書（4）、有委托的物業(yè)管理項目（5）、建立并嚴格執(zhí)行企業(yè)管理制度和標準三、權利和義務

（一）、權利1、制定物業(yè)管理辦法2、對物業(yè)實施管理3、收取管理費、維修基金及相關費用等4、有權制止違反規(guī)章制度的行為5、有權要求業(yè)主委員會協(xié)助管理6、有權選聘專營公司承擔專項管理業(yè)務7、多種經(jīng)營，補充管理收費8、提請召開業(yè)主大會9、其他權利三、權利和義務

（二）、義務1、履行物業(yè)服務合同、依法經(jīng)營2、接受業(yè)主委員會和業(yè)主及使用人的監(jiān)督3、重大管理措施提交業(yè)主委會審議批準4、接受行政主管單門監(jiān)督指導5、至少每六個月向全體業(yè)主公布一次管理費用收支項目6、發(fā)現(xiàn)違法行為及時向有關行政管理機關報告7、提供優(yōu)良的生活環(huán)境，搞好社區(qū)文化8、合同終止時，提交全部資料及物業(yè)的公共財產(chǎn)，同時若有需要接受審計一、定義及原則第七章物業(yè)管理招標和投標二、招標的范圍及方式三、招投標的程序一、招投標的含義與原則

（一）、定義1、招標指開發(fā)商或業(yè)主管理委員會，為即將竣工使用或正在使用的物業(yè)尋求物業(yè)服務企業(yè)而制定出符合其管理服務要求和標準的招標文件，向社會公開招聘，并采取科學的方法進行分析和判斷，最終確定物業(yè)管理公司的過程。

2、投標指投標人在接到招標通知后，根據(jù)招標通知的要求編制投標文件，并將其遞交給招標人的行為。一、招投標的含義與原則

（二）、原則1、招標的原則第一、公平原則第二、公正原則第三、合理原則2、投標的原則第一、真實性原則第二、合理競爭原則二、招標的范圍與方式

（一）、范圍

1、招標的范圍必須實行招標的項目：第一、政府投資融資建設的項目，尤其公用物業(yè)項目第二、具有強烈的政府政策導向規(guī)定的項目第三、超大型或大型物業(yè)項目第四、大型基礎設施和一些公用物業(yè)不適宜招標的項目：第一、國家興建的用作軍事和行政用途的物業(yè)；涉及國家機密的物業(yè)項目第二、物業(yè)規(guī)模過小的項目第三、物業(yè)開發(fā)建設單位自用的項目可以實行也可不實行招標的項目除這兩款之外的其他項目二、招標的范圍與方式

（二）、方式1、公開招標2、邀請招標3、議標三、招投標的程序

（一）、招標的程序1、發(fā)布招標公告2、組織資格審查3、召開標前會議4、開標、評標和定標5、發(fā)出中標通知書與簽訂合同三、招投標的程序

（二）、投標的程序1、投標可行性分析2、遞送投標申請書并申請資格預審3、購買、閱讀招標文件并考察物業(yè)現(xiàn)場4、列出管理服務方法和工作量5、確定單價并進行投標決策6、編制和投送標書7、參加開標會議及招標答辯8、中標后簽訂合同，未中標的總結投標9、資料整理與歸檔一、概述第八章物業(yè)服務合同二、效力、履行、變更和終止三、違約責任一、物業(yè)服務合同的概述

（一）、定義指物業(yè)管理企業(yè)接受小區(qū)業(yè)主或業(yè)主委員會的聘任和委托提供物業(yè)服務，業(yè)主支付服務費的書面協(xié)議。

（二）、種類1、前期物業(yè)服務合同2、物業(yè)服務合同一、物業(yè)服務合同的概述

（三）、物業(yè)服務合同的主體及內(nèi)容

1、主體第一、選聘簽約者第二、提供服務者第三、接受服務者

2、內(nèi)容第一、物業(yè)管理事項第二、物業(yè)服務質量第三、物業(yè)服務費用第四、雙方的權利義務第五、專項維修基金的管理與使用第六、物業(yè)管理用房第七、合同期限第八、違約責任二、效力、履行、變更或終止

（一）、物業(yè)服務合同的效力

1、物業(yè)服務合同合法有效的要件第一、主體合格第二、雙方意思表示真實第三、內(nèi)容合法第四、形式合乎要求

2、物業(yè)服務合同無效（要件）第一、損害國家利益的欺詐、脅迫第二、惡意串通、損害國家、集體或第三人利益第三、以合法形式掩蓋非法目的第四、損害社會公共利益第五、違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定二、效力、履行、變更或終止

（一）、物業(yè)服務合同的效力2、物業(yè)服務合同無效（處理）第一、返還財產(chǎn)第二、賠償損失第三、追繳財產(chǎn)3、可撤銷的物業(yè)服務合同第一、重大誤解訂立的合同第二、顯示公平訂立的合同第三、乘人之危訂立的合同第四、不損害國家利益的一般欺詐和脅迫二、效力、履行、變更或終止

（一）、物業(yè)服務合同的效力4、效力待定的物業(yè)服務合同第一、限制行為能力人訂立的合同第二、代理權有瑕疵的人訂立的合同第三、法定代表人、負責人越權訂立的合同第四、無權處分人訂立的合同二、效力、履行、變更或終止

（二）、物業(yè)服務合同的履行

1、物業(yè)服務合同履行的定義指債務人全面地、適當?shù)赝瓿杉s定的義務，以使債權人的債權得到完全實現(xiàn)。

2、物業(yè)服務合同履行的原則第一、實際履行原則第二、全面履行原則

3、履行中當事人的附隨義務第一、通知義務第二、協(xié)助義務第三、保密義務二、效力、履行、變更或終止

（三）、物業(yè)服務合同的變更

1、物業(yè)服務合同變更的定義指物業(yè)合同當事人不變，合同內(nèi)容予以改變。

2、物業(yè)服務合同變更的程序及后果程序分為協(xié)議變更和裁決變更。協(xié)議變更中，未達成一致意見或對變更內(nèi)容約定不明確，不發(fā)生變更的效力裁決變理更中，只有存在重大誤解、顯示公平及當事人意思表示不真實的情況下，才可以向法院或仲裁機構申請裁決變更二、效力、履行、變更或終止

（四）、物業(yè)服務合同的終止

1、債務已按照約定履行

2、物業(yè)服務合同解除解除分為約定解除和法定解除。其中法定解除的情形有：第一、不可抗力使合同不能實現(xiàn)第二、履行期限界滿