第十一章不動產(chǎn)估價報告

第十一章不動產(chǎn)估價報告理解估價報告的規(guī)范格式，掌握不動產(chǎn)估價報告的寫作和估價報告的規(guī)范格式本章內(nèi)容第一節(jié)

撰寫估價報告的目的與要求第二節(jié)

估價報告的內(nèi)容和格式第三節(jié)

估價報告常見錯誤分析第一節(jié)

撰寫估價報告的目的與要求一、估價報告的概念估價報告是估價機構(gòu)履行估價委托合同、記述估價過程、反映估價成果的文件,是估價機構(gòu)提供給委托人的產(chǎn)品,是給予委托人關(guān)于估價對象價值的正式答復,是關(guān)于估價對象的專業(yè)意見,也應是關(guān)于估價對象價值的研究報告。二、撰寫估價報告的目的撰寫估價報告的目的是給予委托人關(guān)于估價對象價值的正式答復及估價對象的專業(yè)意見。第一節(jié)

撰寫估價報告的目的與要求三、撰寫估價報告的要求估價報告的質(zhì)量除了取決于估價結(jié)果的準確性的等技術(shù)性要素外,還取決于估價報告的表述水平、文本格式、印刷質(zhì)量.因此撰寫估價報告的要求主要有以下幾點:(1)全面性：即估價報告應包含足夠的信息,完整的反應估價所涉及的事實、推理過程和結(jié)論,正文內(nèi)容和附件資料應齊全、配套,能使估價報告使用者正確的理解估價報告第一節(jié)

撰寫估價報告的目的與要求(2)客觀性：即估價報告應站在客觀的立場上對影響估價對象價值的因素進行客觀的介紹、分析和評論,作出結(jié)論應有充分的依據(jù)。(3)準確性：即估價報告的用語應力求準確、清晰,避免使用模棱兩可或易生誤解的文字,對未經(jīng)查實的事項不得輕率寫入,對難以確定的事項應予以說明,并描述其對估價結(jié)果可能產(chǎn)生的影響。(4)概括性：即估價報告應使用簡潔的文字對估價所涉及的內(nèi)容進行高度概括,對獲得的大量資料應在科學鑒別和分析的基礎(chǔ)上進行篩選,選擇典型、有代表性、能夠反應事情本質(zhì)特征的資料來說明情況和表達觀點。

第二節(jié)

估價報告的內(nèi)容和格式估價報告通常由如下7個部分組成:一、封面標題：不動產(chǎn)估價報告估價項目名稱：說明本估價項目的全稱委托方：說明本估價項目的委托單位的全稱，個人委托的為個人的姓名估價方：說明本估價項目的估價機構(gòu)的全稱估價人員：說明參加本估項目的估價人員的姓名估價作業(yè)日期：說明本次估價的起止年月日，即正式接受估價委托的年月日至完成估價報告的年月日估價報告編號：說明本估價報告在本估價機構(gòu)內(nèi)的編號第二節(jié)

估價報告的內(nèi)容和格式二、目錄（標題：）目錄（1）致委托方面（2）估價師聲明（3）估價的假設(shè)和限制條件（4）估價結(jié)果報告（5）估價技術(shù)報告（可不提供給委托方，供估價機構(gòu)存檔和有關(guān)管理部門）（6）附件第二節(jié)

估價報告的內(nèi)容和格式三、致委托方函：（標題：）致委托方函致函對象（為委托方的全稱）致函正文（說明估價對象、估價目的、估價時點、估價結(jié)果）致函落款（為估價機構(gòu)的全稱，并加蓋估價機構(gòu)公章，法定代表人簽名、蓋章）致函日期（為致函的年月日）第二節(jié)

估價報告的內(nèi)容和格式四、估價師聲明（標題：）估價師聲明我們鄭重聲明：1、我們在本估價報告中陳述的事實是真實的和準確的。2、本估價報告中的分析、意見和結(jié)論是我們自己公正的專業(yè)分析、意見和結(jié)論，但受到本估價報告中已說明的假設(shè)和限制條件的限制。第二節(jié)

估價報告的內(nèi)容和格式3、我們與本估價報告中的估價對象沒有（或有已載明的）利害關(guān)系，也與有關(guān)當事人沒有（或有已載明的）個人利害關(guān)系或偏見。4、我們依照中華人民共和國標準《不動產(chǎn)估價規(guī)范》進行分析，形成意見和結(jié)論，撰寫本估價報告。5、我們已（或沒有）對本估價報告中的估價對象進行了實地查勘（在本聲明中應清楚地說明哪些估價人員對估價對象進行了實地查勘，哪些估價人員沒有對估價對象進行實地查勘）。第二節(jié)

估價報告的內(nèi)容和格式6、沒有人對本估價報告提供了重要專業(yè)幫助（若有例外，應說明提供重要專業(yè)幫助者的姓名）。7、（其他需要聲明的事項）。參加本次估價的注冊不動產(chǎn)估價師簽名、蓋章。第二節(jié)

估價報告的內(nèi)容和格式五、估價的假設(shè)和限制條件（標題：）估價的假設(shè)和限制條件（說明本次估價的假設(shè)前提，未經(jīng)調(diào)查確認或無法調(diào)查確認的資料數(shù)據(jù)，估價中未考慮的因素和一些特殊處理及其可能的影響，本估價報告使用的限制條件）第二節(jié)

估價報告的內(nèi)容和格式六、估價結(jié)果報告（標題：）不動產(chǎn)估價結(jié)果報告（一）委托方（說明本估價項目的委托單位的全稱、法定代表人和住所，個人委托的為個人的姓名和住所）（二）估價方（說明本估價項目的估價機構(gòu)的全稱、法定代表人、住所、估價資格等級）第二節(jié)

估價報告的內(nèi)容和格式（三）估價對象（概要說明估價對象的狀況，包括物質(zhì)實體狀況和權(quán)益狀況。其中，對土地的說明應包括：名稱、坐落、面積、形狀、四至、周圍環(huán)境、景觀、甚至設(shè)施完備程度，土地平整程度，地勢、地質(zhì)、水文狀況，規(guī)劃限制條件，利用現(xiàn)狀，權(quán)屬狀況，對建筑物的說明應包括：名稱、坐落、面積、層數(shù)、建筑結(jié)構(gòu)、裝修、設(shè)施設(shè)備、平面布置、工程質(zhì)量、建成年月、維護、保養(yǎng)、使用情況，公共配套設(shè)施完備程度，利用現(xiàn)狀，權(quán)屬狀況）第二節(jié)

估價報告的內(nèi)容和格式（四）估價目的（說明本次估價的目的和應用方向）（五）估價時點（說明所評估的客觀合理價格或價值對應的年月日）（六）價值定義（說明本次估價采用的價值標準或價值內(nèi)涵）（七）估價依據(jù)（說明本次估價依據(jù)的本不動產(chǎn)估價規(guī)范，國家和地方的法律、法規(guī)，委托方提供有關(guān)資料，估價機構(gòu)和估價人員掌握和搜集的有關(guān)資料）第二茄節(jié)估價值報告液的內(nèi)權(quán)容和北格式（八嚇）估怨價原濱則（鑒說明陜本次罵估價耗遵循趴的不尖動產(chǎn)呈估價返原則扣）（九塔）估慈價方懸法（誤說明挑本次設(shè)估價余的思泰路和曉采用元的方醫(yī)法以應及這夸些估敘價方融法的恭定義鍛）（十招）估塌價結(jié)價果（鋼說明葛本次節(jié)估價界的最羞終結(jié)講果，曬應分掛別說對明總辛人權(quán)半和單燦價，只并附尋大寫鳳金額裝。若尺用外夢幣表朽示，黎應說軍明估說價時臟點中站國人側(cè)民銀村行公端布的箱人民翅幣市處場匯拆率中省間價盞，并阿注明維所折幟合的季人民牙幣價伯格）第二壩節(jié)估價南報告漿的內(nèi)桌容和約格式（十紫一）圍估價犬人員荷（列關(guān)出所訊有參呢加本反次估揮價的錢人員映的姓獎名、包估價栗資格薯或職園稱，庸并由倦本人券簽名筋、蓋串章）（十縣二）崖估價防作業(yè)炎日期寸（說館明本央次估劉價的樣起止災年月概日）（十勒三）副估價進報告笛應用忽的有豬效期鑒（說烏明本映估價貌報告今應用掀的有更效期供，可決表達慌為到吳某個傍年月績?nèi)罩刮洌矇杀砥_為夸多長闖年限腹，如游一年傾）第二釣節(jié)估價皇報告紙的內(nèi)憤容和粱格式七、糖估價面技術(shù)送報告（標亡題：億）不扒動產(chǎn)可估價句技術(shù)昏報告（一誼）個充別因忙素分約析（沸詳細伍說明德、分底析估臘價對西象的爺個別絲式因素碰）（二蠻）區(qū)蛾域因感素分教析（杏詳細儲說明漿、分卡析估晌價對此象的罵區(qū)域拜因素妨）（三叫）市裂場背笑景分技析（的詳細喇說明晝、分肢析類槐似不歷動產(chǎn)晉的市族場狀追況，帆包括妨過去緊、現(xiàn)鋒在和剛可預巧見的君未來戀）第二珍節(jié)估價斥報告猶的內(nèi)蔬容和么格式（四魯）最的高最追佳使格用分清析（腰詳細進分析努、說熄明估聞價對柿象最董高最重佳使否用）（五掠）估到價方舍法選添用（懸詳細蝦說明摔估價娛的思襲路和鐮采用仙的方雁法及冠其理診由）（六蠟）估欺價測蔽算過糊程（墓詳細莫說明韻測算量過程卡，參捐數(shù)確孟定等盆）（七辦）估搬價結(jié)語果確度定（叛詳細議說明鴿估價囑結(jié)果運及其坐確定笑的理紫由）第二界節(jié)估價潤報告濟的內(nèi)全容和夸格式八、汪附件（標是題：栽）附堡件估價慈對象紋的位騰置圖械，四持至和撤周圍章環(huán)境群圖，賭土地尾形狀怨圖，溝建筑銀平面鄉(xiāng)豐圖，硬外觀共和內(nèi)趁部照百片，持項目漸有關(guān)肅批準腳文件殲，產(chǎn)嫁權(quán)證前明，悉估價絡中引腸用的騾其他算專用預文件鍵資料倚，估嗎價人值員和扒估價矛機構(gòu)項的資塑格證心明等痕。第二在節(jié)估價咐報告規(guī)的內(nèi)附容和之格式九、援制作墳要求估價圈報告清應做丑到圖熱文并塑茂，兼所用員紙張百、封本面、趣裝訂線應有帥較好賠的質(zhì)譜量。裙紙張件大小贏應采慶用A4紙規(guī)異格第三高節(jié)凝估價恰報告殲常見服錯誤纏分析估價損報告灰常見血錯誤擠有以傭下幾礎(chǔ)項：一、賞報告樣書不任完整禾：包京括估匹價結(jié)塘果報證告書牙漏項對、困估價息技術(shù)酸報告書漏項裙等二、絕內(nèi)容替描述腳不清壺：包掉括評白估報拿告中專估價藍對象引描述小不清碼等三、伶選用謎估價他方法途錯誤第三盜節(jié)壩估價對報告驢常見嶼錯誤跪分析選用遙估價類方法信應遵客循的創(chuàng)原則（1）有怕大量霉可比穩(wěn)實例據(jù)（選經(jīng)用市謙場比掘較法透，并趨以該膨法為炮主）(2響)具有它預期繡收益填（收岸益法祝作為清其中辮一個癢方法主）(3公)具有近開發(fā)兔或待訂開發(fā)端潛力引（選義用假鉗設(shè)開也發(fā)法構(gòu)）(4寨)無上敏述條沿件的片選用冬成本慘法第三問節(jié)背估價傳報告算常見鐵錯誤帥分析四、卵估價閑路線革方面矮常見幅錯誤（一蔥）損窯害賠巴償房放地產(chǎn)壩評估1、蘇損害旦前和未損害叛后房勺地產(chǎn)濕狀況柔掌握最不清2、洪沒有青考慮根間接薯損失眾（殘達值清粱理費片用、餡造成倍收益旅下降牢）（二辣）拍少賣底部價的負評估第三榨節(jié)喘估價采報告紡常見雙錯誤毀分析1、炸強制藏處分黃對房府地產(chǎn)啦價格峰的影否響；2、膚快速臨變現(xiàn)折使交乞易價如格相萍對正忠常價誓格較確低；3、濾市場典需求達面、及推廣崖力度紐奉小，粥造成充成效逼價格羨低于灘正常傻價格貨；4、片消費流者心泥理因盞素；5、穴購買亦者需敗額外若支出氣（支見付拍騎賣機璃構(gòu)的少傭金央）6、費技術(shù)極路線纖：首頸先確浴定正哪常市估場價睛格；婚分析商拍賣墾市場程成交澤價格謠水平診與正黎常市掙場價籮格水逗平的焰調(diào)減偏幅度循；按服照這超個偏孕低的熄幅度朝對估衣價結(jié)章果調(diào)螺減。嶺調(diào)減威幅度陸來源蘿：源據(jù)自拍樓賣市嶄場價恨格水室平與坦正常融房地景產(chǎn)價閣格水勾平的乏比較第三墨節(jié)醬估價潛報告針常見鼓錯誤躺分析（三濫）舊倒房地瞞產(chǎn)評防估估價氣對象繞的狀菜況，向應對闖重置枕價標繩準進炮行必貿(mào)要修耕正（四隙）比蔬較法絲式、收守益法走評估吃時不六應該萍扣除效折舊1、交井易實兼例選案取時積成新慨率與兆估價丙對象耗不一籍致不劇能用2、同危等來夫源、醫(yī)同等量規(guī)模抄收益氣與估層價對勒象創(chuàng)拒造收獨益應姻等同第三誓節(jié)蕩估價耐報告煙常見敗錯誤勁分析（五座）房內(nèi)地產(chǎn)圣保險掉評估1、肌不能揪考慮企土地婚的價匆值；2、袖保險賴事故額后損趟失評堆估時乓，應宿考慮譯估價杰范圍姨是否概包括廁間接餅損失環(huán)，并恒在估騾價時犁說明五是否鼻包括后間接堵?lián)p失滋；3、壩投保搬時的百估價域可按故房產(chǎn)渡的投庫保的嚷實際津價值潛確定抗，也驅(qū)可按細保險姐事故漏發(fā)生高時的河實際稿價值怎；4、喪可修鵲復，洞宜采缸用修咱復的叨費用淹為損王失價嘆值；棵不可敘修復測的，圖特別霉注意恥扣減狗房地具產(chǎn)受圈損后畏的殘其余價夢值；第三臣節(jié)身估價功報告沙常見咐錯誤宵分析（六膝）劃券撥國顫有土革地房姻地產(chǎn)恰抵押或評估拖應注搜重預鈔期風墓險（想預期柱風險閣會降選低估穿價對杰象的匪價值扶的因幟素應腎考慮傳，預庫期不戚確定驗的收搭益或逆升值即較少義或不迫考慮握）；宮分析眼市場好變現(xiàn)自能力獻；應右考慮游抵押賭期間圾的耗鑄損；摧應考集慮扣縱除上握繳國晨家土她地使缺用權(quán)伯出讓舍金部淺分（七竹）司例法訴量訟評護估應乎當注工意委弱托人孟要求廢評估系的評餐估時趴點時上的房像地產(chǎn)夢狀況貫和市液場狀蹄況（八殃）運園用各斷種方貢法評省估的蔬結(jié)果持應當雜進行曲綜合綁處理棵，如塞有調(diào)乖整，柴應闡承述理顧由（增多種易估價蔥方法瓶結(jié)果寄綜合展取平揚均值阻；數(shù)宋學方自法求槽取綜暴合結(jié)車果的漠基礎(chǔ)蔽上，企應考沙慮一擺些不伐可量陜化的襪價格脈影響慮因素襪；結(jié)農(nóng)果的欠取整悅；拘確認蛛結(jié)果俗）第三兔節(jié)嬸估價柴報告呈常見客錯誤錘分析（九貴）房滅地產(chǎn)萍合并聾估價1、真合并蹈前后證價格荒的計呀算要建客觀索、準航確2、辯增值駕額的羽分配賀要準香確、野合理淚，應爐遵循聲估價區(qū)中的伍貢獻朵原則餅來確稅定；才（按濫各自踏的單忍價為蓄基礎(chǔ)旦分配推；各鏡自的惡面積苗為基蚊礎(chǔ)分凈配；雄各自能的總杠價為可基礎(chǔ)會分配克）（十朗）各熊參數(shù)閘選擇棉應說慚明理則由第三棄節(jié)爐估價民報告毛常見劈燕錯誤崗分析五、脈估價調(diào)方法皂運用遲錯誤（一葡）比滿較法難點翠：交投易修粱正1、削選擇揀的可奧比實蹈例描磁述不工清（1）交革易日畜期描飼述不準清（2）交翅易情投況描辰述不遵清（衡買賣崗、抵夢押、嫂租賃項、利舟害關(guān)寶系人很交易濟等）（3）交雁易的錢價格慘描述布不清蠢（單糾價、躺總價圾、交缸易規(guī)舅模、劫幣種堂、單華位）（4）交躲易房侄地產(chǎn)渾狀況揪不清填（現(xiàn)虛房、誰期房膽、結(jié)寧構(gòu)、手裝修父等）（5）付皂款方飾式（續(xù)一次勺性、巖分期桿）（6）交光易時守可比異實例許的規(guī)篩模（晃建筑予規(guī)模譯、占淺地規(guī)贈模）上述趴，一室點描伐述不及清為佛一錯眼點。第三胡節(jié)殿估價游報告民常見翠錯誤即分析2、巨選擇勢可比師實例旨可比攝性差（1）相缺同地盼區(qū)或垃同一大供求慘圈內(nèi)（2）用翠途應漫相同（3）建宰筑結(jié)學構(gòu)相絮同（4）建穿筑規(guī)質(zhì)模應桌相當（5）權(quán)哪利性樸質(zhì)應拐相同狹（主艇要是挨土地醫(yī)）（6）交渡易類掀型與槐估價秒目的餃應相止同（7）可盜比實廢例交膏易成曾交日猶期與魄估價榜時點鼻應接均近（8）交神換價廚格可描修正葬為正航常交斬易價贊格3、幼四項兔修正以錯誤蠻：單首項修睛正不宏超過20海%，綜錘合修潔正不封超過30少%；綜合邁修正=各項細修正體幅度術(shù)絕對串值和只有辟這樣拉交易租實例席才可樸能修定正為販正常錫價格第三江節(jié)膛估價菊報告守常見不錯誤救分析4、汁系數(shù)出修正冶方面兵的錯涼誤（1）修避正項急目錯防誤：（2）修姜正方順向錯挖誤：蒜分子奏、分蠢母修刃正顛棄倒（例日期蹤蝶為分旗子，冒其它綢為分料母）射；修什正上饅下方陡向調(diào)浮整錯狗誤；5、廚可比勵實例告房地爭產(chǎn)狀臨況的弟修正角應采菌取交稿易當拴時的畫狀況6、謝交易外日期煌修正撈時，慢修正籮基數(shù)電沒有杰采取擊交易拼當時集的價批格水伐平（苗主要朵是匯酸率選矛取）7、壇加權(quán)姜綜合據(jù)處理敘確定國估價閥結(jié)果起時，細前后望矛盾伶：交易螺日期頌、交弓易情急況接電近估侍價時啞點，疏權(quán)數(shù)狹應大脫；區(qū)解域因堅素、吩個別饅因素淺較差圓，權(quán)版數(shù)應軌?。坏谌嵐?jié)單估價撈報告緩常見命錯誤借分析（二克）收柏益法難點裕：各失扣除尖項目詢的界者定；煌資本恐化率詠的確忘定1、史確定茫純收敏益常劍見錯瘋誤：出租友型房白地產(chǎn)令：（1）收饅入應籌包括靜有效核毛租慕金收傳入和其租賃閉保證磚金、跑押金漂等的贏利息屬收入（2）出運租房艱地產(chǎn)真，扣后除項米目應經(jīng)符合弊規(guī)定聯(lián)（根型據(jù)租定約，俊可扣放除維討修費究、管御理費廈、保迫險費畝、房午地產(chǎn)哈稅、堵租賃傅代理嗎費等得）（3）應內(nèi)考慮形租賃乓合同土的約辱定（賀合同父有效四期內(nèi)婦采用由合同賴約定尋的租員金，閉之外劫要采和用客業(yè)觀租凝金）（4）不叉采用饒實際援收益北，蒙而采包取客景觀收熊益；（5）考添慮出委租率女；（6）收盒益中石應包控括有鏡形、稍無形藝收益第三博節(jié)多估價眠報告喘常見王錯誤扶分析自營剩型房撥地產(chǎn)蜓：（1）扣扭除項盼目一主定全劑面經(jīng)營喚型凈尿收益=銷售笛收入-銷售壤成本-經(jīng)營抹費用-銷售瀉稅金-管理那費用-財務陣費用-商業(yè)阿利潤生產(chǎn)近型凈嘉收益=銷售暗收-生產(chǎn)莫成本-銷售姻費用-銷售惹稅金-管理居費用-財務毛費用-廠商躲利潤（2）注呼意收豎益的材客觀挎性（3）扣屬除設(shè)嶺備帶殊來的薄收益（4）考認慮扣壯掉不什屬房沸地產(chǎn)庸帶來掌的收雪益（5）注瞞意重秧復計昆算（項企業(yè)禁自營癥房屋晌；酒嫩店配溫電房指、大巧堂等遙易重煤復計拿算）大堂駐為整漸個酒鞭店服理務，裳不能鑰單獨勺計算療，床期位、欄餐飲看已包尖含大型堂；頌配電闊室為勸整個示酒店炎服務屋，不凡能單閣獨計正算價毯格第三垂節(jié)瘦估價餐報告幫常見給錯誤榆分析2、長資本程化率曉選用箭常見伍錯誤后：（1）資叨本化河率選壟用的腔方法炭要正跳確（2）注鋪意資贊本化艷率的鄭客觀良性（3）注跟意說墨明資吧本化羅率的男來源（4）不寨要采醉用非濃本類噸房地緣瑞產(chǎn)的頂資本愧化率（5）要伙側(cè)重援投資避收益枝率第三誓節(jié)既估價品報告棉常見詳錯誤藥分析3、區(qū)有效息收益妹年限若的確布定的罰錯誤幻玉：（1）沒暈有特姐殊說茄明將病房屋耽的耐攜用年置限、拒土地質(zhì)使用棒期為攪壽命肯年限（2）帶架租約潛的，嚇應考國慮租快約期裳與非沸租約灑期的粗區(qū)別（3）不捐能將受房地既產(chǎn)的答建設(shè)贊期作足為收懼益年蘿限（4）確蛛定有藍效收傘益年觸限理屋由要然充分第三昨節(jié)踐估價帆報告挎常見查錯誤楊分析（三輛）成呼本法難點軋：折區(qū)舊的弊求?。?）注貌意各寸項費可用的飯客觀飄性（2）房趨地產(chǎn)張價格速構(gòu)成均內(nèi)容亭要全障面（6大項攏：土鹽地取靠得費蚊用+開發(fā)溉成本+管理段費用+投資打利息+銷售偽稅金+開發(fā)播利潤園）（3）注尊意銷男售稅夫金的考計算?；鶖?shù)秧和稅湯率的絮采用（4）投掏資利腹息和疾利潤亞的計符算基畏數(shù)要妄正確第三祖節(jié)貢估價捕報告義常見錯錯誤胳分析（5）利旱潤率壺與計元算基叢數(shù)要墻對應直接福成本茅利潤投率基憤數(shù)：爸土地誘取得注成本+開發(fā)草成本投資形利潤開率基望數(shù)：唐土地神取得俊成本+開發(fā)姜成本+管理仔費用成本腿利潤古率基繁數(shù)：困土地扶取得砌成本+開發(fā)瓣成本+管理暈費用+銷售羊費用（6）計攤算折襖舊時檢應考創(chuàng)慮經(jīng)嚷濟和陪功能庭的折穿舊（7）分僑宗轉(zhuǎn)砌讓土壇地要柔考慮僻轉(zhuǎn)讓凱比例析（應伙以凈螺地面忍積計赤算）凈地扶面積=土地凡總面死積-道路-綠地第三盛節(jié)和估價域報告徹常見政錯誤頸分析（四搞）假魯設(shè)開協(xié)發(fā)法難點唯：利送潤的名估算主；對梁象開革發(fā)完馳成后輛的價躁格最基加本公盯式：待開澇發(fā)房掃地產(chǎn)而價值=開發(fā)牧完成晚后的載房地烤產(chǎn)價巡壽值-開發(fā)話成本-管理薦費用-投資麥利息-銷售殿稅費-開發(fā)煮利潤-投資順購買駕待開百發(fā)房義地產(chǎn)憤負擔區(qū)的稅緒費（1）推污測未隱來樓漲價方膀法要膨正確貧：對碼于出顫售的墳房地致產(chǎn)，臥可采崗取比補較法似；對究于出延租或延自營肯的房侄地產(chǎn)寶，采劣用收燒益法變；（2）要厭體現(xiàn)首最高后最佳虧使用墳原則第三跨節(jié)底估價典報告流常見瓜錯誤愛分析（3）注抽意計詞算參撓數(shù)的戀客觀蛛性（4）計遣算時芽不要滾漏項（5）靜搬態(tài)分穩(wěn)析時趁注意吊各參務數(shù)的刑取值束（開洲發(fā)利蘋潤、段投資沈利息燙的取宇值基蘆數(shù)與縮慧成本錯法一玻樣）投資怠利息枯計算燙項目象：待最開發(fā)介房地免產(chǎn)的石價值桌、投愧資購遺買待罰開發(fā)派房產(chǎn)根應負澡擔的會稅費咽、開要發(fā)成教本、尚管理冊費用膀，銷糊售稅筐費一牙般不徒計息繁。（6）現(xiàn)產(chǎn)金流政量法辣計算僵注意鑰的問堤題開發(fā)薦投入萬的時返間和戰(zhàn)比例抹；銷多售時后間、芽估價蠶時點稠；不吵包括退利息杯和利砌潤。第三段節(jié)危估價斃報告設(shè)常見擇錯誤勾分析（五籮）基廉準地原價修季正法難點宏：基脹準地軌價的嘴求取壓；把么握基逮準地辟價的夾內(nèi)涵六、乎各類俗型房躬地產(chǎn)垃區(qū)域己因素蠟及個堂別因辜素（一除）居畏住房拌地產(chǎn)1、揭個別京因素兆：建呢筑結(jié)夜構(gòu)、偵類型驚、等仆級；浪裝修貧；設(shè)申施與倍設(shè)備辟；質(zhì)得量；砍朝向甚與樓征層；2、貼區(qū)域破因素鴉：交趁通條銜件；撫生活龜服務謝設(shè)施竊；教耀育配努套設(shè)狠施；掙環(huán)境哥質(zhì)量似；第三騾節(jié)崖估價霜報告筆常見紋錯誤悄分析（二抓）商椅業(yè)房匠地產(chǎn)1、隊個別辦因素陪：臨變街狀府況；會內(nèi)部趟格局較；樓鴨層；促面積港；裝連修；守轉(zhuǎn)租僻的可脫能性2、倉區(qū)域知因素跨：繁丈華程輝度；泛交通憶條件學；（三捏）商牌務辦出公房英產(chǎn)1、牧個別允因素宏：外首觀；嫩內(nèi)部急裝修族；設(shè)爐備、渴設(shè)施妹；是掠否具壞有智護能化覽辦公嫩條件只；物坐業(yè)管賄理；亮滿足哄不同隸公司勤的不枝同需逼要；2、啞區(qū)域攏因素浙：是伶否位析于中搜央商習務區(qū)腿或政仍府機而構(gòu)附夫近；青交通細條件拒；周短圍環(huán)學境第三建節(jié)橫估價評報告濃常見膏錯誤