第四章房地產(chǎn)評估

第一節(jié)房地產(chǎn)評估概述一、房地產(chǎn)及其特征（一）房地產(chǎn)的概念

房地產(chǎn)是指土地、建筑物及其地上定著物，包括土地和建筑物兩大部分。在房地產(chǎn)評估中，評估對象有三種基本形態(tài)：土地（地產(chǎn)）、建筑物（房產(chǎn)）、房地合一

（二）土地與土地使用權1、土地土地：土地是地球表面陸地部分，包括海洋灘涂及內陸水域。土地供給：自然供給和經(jīng)濟供給土地及其定著物統(tǒng)稱為不動產(chǎn)。

自然供給沒有彈性，經(jīng)濟供給有一定的彈性。土地既是自然資源，又是資產(chǎn)2、土地的特性a、自然特性（1）土地位置的固定性。（2）土地質量的差異性。（3）土地資源的不可再生性。（4）土地效用的永續(xù)性。用于農(nóng)業(yè)、建住宅發(fā)生自然災害，土地消失沒有有效利用的土地合理利用，效用永續(xù)b、土地的經(jīng)濟特性（1）土地經(jīng)濟供給的稀缺性。（2）土地產(chǎn)權的可壟斷性。（3）土地利用的多方向性。（4）土地效益的級差性。人口數(shù)量增多，需求增加土地歸我所有，你就不能用住宅、商業(yè)、農(nóng)業(yè)、工業(yè)質量存在差異，效益也不同3、土地使用權土地使用權轉讓土地使用權出租土地使用權抵押土地使用權有償使用合同約定的使用期限屆滿。權益的評估城鎮(zhèn)土地歸國家農(nóng)村城郊土地歸集體思考：土地使用期限屆滿怎么辦？（三）房地產(chǎn)的特性

1、位置固定性2、使用長期性3、投資大量性4、影響因素多樣性5、保值增值性6、投資風險性7、難以變現(xiàn)性8、政策限制性

土地效用永續(xù)，建筑物呢？投資數(shù)額較大本身、社會、周邊環(huán)境土地稀缺性導致房地產(chǎn)保值增值1.高投資高風險，投資金額比較大，銷路？2.投資時間長房子建好賣不出去，市場難以調節(jié)商品房、經(jīng)濟適用房、福利房；金融政策、財政政策二、房地產(chǎn)評估的原則

1、合法原則合法取得、合法使用、合法交易、合法處分2、最有效使用原則法律上允許、技術上和經(jīng)濟上可行，能給被評估對象帶來最高價值的使用。3、房地綜合考慮原則4、區(qū)域及地段原則三、房地產(chǎn)評估的程序

（一）接受委托，明確評估的基本事項1、明確評估目的2、明確評估對象3、明確評估基準日4、明確評估報告提交日期（二）制定評估作業(yè)計劃和技術方案作業(yè)計劃：合理安排評估的日程進度技術方案：選擇和確定評估的基本技術思路和方法（三）現(xiàn)場勘察及收集數(shù)據(jù)資料（四）選用評估方法評定估算（五）評定估算，給出評估結果并撰寫評估報告轉讓、租賃、抵押實物狀態(tài)：土地、建筑物權益狀態(tài)：使用權或所有權交通、商業(yè)、公共設施思考：先搜集資料，再選評估方法？第二節(jié)房地產(chǎn)價格

及其影響因素一、房地產(chǎn)價格的種類（一利）根進據(jù)權桶益的之不同齒，可止分為渾所有顛權價附格、劣使用殘權價到格、蹈其他濁權益粉價格房地蔥產(chǎn)所投有權柳價格給高于居房地惡產(chǎn)使剝用權怎價格路。抵押合價格僻由于渾要考裁慮抵息押貸糖款清繪償?shù)目匕踩A性，榨一般牌要比腰市場歲交易坐價格濱低。（二短）價斗格形腰成方蜻式可毅分為專市場痛交易閃價格役和評濃估價襯格評估勸價格:基本贏地價蜘、標尼定地跑價、抬房屋扇重置與價格帳、交召易底洋價、伶課稅況價格分等幾預種。（三杠）按主房地境產(chǎn)的饅實物勿形態(tài)準可劃送分為笛土地坊價格脊、建胳筑物斑價格扁和房甚地產(chǎn)預價格過去則的、羨實際市的價配格（四撿）按貞房地翼產(chǎn)價斷格表堂示單盯位可蛾劃分贊為總糾價格刺、單剃位價疲格、粗樓面問地價痕等1、房超地產(chǎn)績總價糠格：指扮一宗胸房地叔產(chǎn)的滑整體皇價格2、單曲位價批格有押三種碌情況：述單位撐土地以面積就的土字地價紅格、掀單位莊建筑制面積籠的建協(xié)筑物歸價格笨、單啄位建測筑面沸積的侮房地勾產(chǎn)價障格3、樓悔面地隙價，又鹽稱單寧位建粗筑面墓積地跪價，拆是指明平均榮到每蜓單位奪建筑蔥面積撇上的輩土地元價格毫。樓面料地價=土地晉總價做格/建筑乏總面跟積買樓己時單貍價，艱指的毯是？（五叛）其強他價嫩格類妙型公告比地價男，是辣政府較定期已公布易的土愉地價眠格，瓦在有云些國學家和約地區(qū)駁，一析般作鐵為征途收土蹲地增粒值稅咬和征段用土唉地補新償?shù)耐恳罁?jù)所。申報怒地價循，是校房地燦產(chǎn)權鋸利人娘向政而府（盟縣級此以上脆地方靈人民惹政府嚼）申隊報的眾房地杏產(chǎn)交鐮易成備交價煌格。二、功房地盾產(chǎn)價療格的椒特征1.房地碌產(chǎn)價摸格是倍權益吼價格庸；2.房地懸產(chǎn)價丟格與氏用途富相關緣瑞；3.房地臣產(chǎn)價減格具團有個闖別性遣；4.房地都產(chǎn)價赤格具旬有可嶄比性腫。1.房地殘產(chǎn)價兼格是誼權益秒價格價；所有煩權價摟格、香使用距權價熔格、傲抵押界價格翼、租堤賃價職格不同拖權益鋸收益慘不同思考散：市漫場法疏，選夢擇參資照物假？2.房地岔產(chǎn)價絹格與購用途蘇相關疑；思考律：商該業(yè)用蝦地與其住宅竄用地鑰哪個隙價格蘋更高回？公共兆事業(yè)笛用地騰？3.房地呢產(chǎn)價貢格具申有個緣瑞別性類；思考王：同訓樣是糖方方偵正正寇兩塊盾土地流，地謹質一放樣，環(huán)境巧一樣桃，其賀他方棄面都較一樣舞。請問銀：這頁兩塊樹土地時價格筒一定址一樣贊嗎？4.房地左產(chǎn)價匙格具虜有可茶比性犯。思考剃：房療地產(chǎn)呆價格炕具有治個別施性，價還有塔可比湖性嗎犧？三、胡房地抵產(chǎn)價讓格的家影牙響因瞎素（一潑）一仍般因晚素：歉影響射廣泛登地區(qū)歸內的撓房地鹿產(chǎn)價樣格。1.經(jīng)濟泊因素（1）經(jīng)坑濟發(fā)臺展因辨素。頌（2）財撒政金喇融因墻素。鬧（3）產(chǎn)產(chǎn)業(yè)結隱構因底素。收入--腰-需求--零-價格利率劃、稅謝率等第三嗓產(chǎn)業(yè)看比重2.社會久因素（1）人膚口因帽素。黑（2）家迎庭規(guī)菌模因泄素。旦（3）房般地產(chǎn)展投機昂因素委。婦（4）教丈育科擁研水沫平和絕治安孔因素壤。供（5）社絮會福繭利因懷素。數(shù)量纖、密堆度規(guī)模楊越小療，需部求越私大溫州陡炒房臂團經(jīng)濟琴適用謠房3.行政促因素（1）土侄地使愉用制鑒度與潮住房遍制度釘、地巾價政案策。節(jié)（2）城共市規(guī)脊劃、煤土地抬利用呢規(guī)劃紫、城康市發(fā)肆展戰(zhàn)黎略?？罚?）稅裙收制界度、授投資癢傾斜恢、優(yōu)終惠政尼策。給（4）行南政隸梁屬關壩系變咳更。希（5）交叮通管厲制。4.心理擠因素原來羞不允壘許轉崇讓容積前率=建筑俱面積/土地杜面積知名推的學穩(wěn)校附曬近樓畝價高炎？（二金）區(qū)霜域因況素:影響臉某區(qū)煙域內擔的房燃地產(chǎn)孕價格往。1.商服錄繁華款因素這是飯指所綢在地導區(qū)的竟商業(yè)土、服月務業(yè)聯(lián)繁華圓狀況忘及各欣級商呢業(yè)、眼服務泳業(yè)中看心的請位置魯關系變。2.道路坡通達撈因素這是星指所擊在地今區(qū)道跨路系坐統(tǒng)通阿暢程睜度3.交通仍便捷森因素這是緣瑞指交凱通的第便捷述程度翁，包比括公撓共交粘通系幕統(tǒng)的們完善糧程度拆和公恒共交摸通的辱便利墓程度扇。住宅令、商溉業(yè)；更工須業(yè)？4.城市譽設施嗚狀況燭因素（1）基顏礎設起施：竭主要百包括續(xù)供水折、排謎水、總供電裕、供熔氣、恢供熱輕和通老訊等豪設施繳。擺（2）生?；钤O萍施：典主要雖包括碰學校遇、醫(yī)膀院、標農(nóng)貿業(yè)市場辜、銀新行、令儲蓄柔所、銳郵局雪等設蜂施。遠（3）文日化娛剖樂設北施：權主要雕包括濕電影獅院、現(xiàn)圖書咽館、咬博物擠館、遵俱樂私部、滲文化情館等舍設施喝。5.環(huán)境梅狀況仍因素對于淡不同坐類型張的土奮地，覽影響途因素恢不同（三岸）個肅別因時素：態(tài)針對快某個愚特定琴房地桐產(chǎn)的怕影響鑒因素1.土地漏的個蠟別因芳素（1）區(qū)界位因大素饒區(qū)位壞也叫籃宗地弦位置臨。區(qū)軌位有鴉自然云地理克區(qū)位孟與社烘會經(jīng)割濟區(qū)扎位之兆別。但（2）面揚積因杯素、綁寬度脆因素計、深焦度因略素們一般籃來說醬，宗呆地面皮積必已須適邪宜，滑規(guī)模督過大挺或過崗小都驗會影鋼響土盲地效但用的聯(lián)充分者發(fā)揮質，從寧而降故低單宇位地蒸價。（3）形扎狀因醫(yī)素太一般她認為跨宗地醋形狀磚以矩會形為洽佳，鄙特殊清情況挽，在肢街道咳的交駁叉號主，三擾角形迎等不慚規(guī)則純土地值的地載價也悶可能誤畸高是。（4）地純力因盟素、威地質椒因素并、地憲勢因泡素、酸地形昆因素骨地透形是宇指地樸面的雙起伏旺形狀違，一斑般來鍵說，翅土地飄平坦甲，地月價較漸高；天反之陸，土為地高所低不腫平，觀地價橋較低祥。（5）容訂積率慕因素箭容積上率越伏大，桂地價矮越高秋；反按之，霜容積磨率越促小，竹地價緩越低扮。容筒積率裝與地壯價的蜻關系逆一般倦不呈慰線性杏關系甚。（6）用萄途因獸素尼商辦業(yè)用刊地、餅住宅表用地漏、工齒業(yè)用刊地的辨地價準是遞勝減的耐。（7）土森地使葡用年光期因恐素甚土賭地使濫用年榴期越狀長，偶地價接越高牌。2.建筑舒物的割個別砌因素（1）面傍積、刊結構云、材肯料等賀。償（2）設辜計、更設備騙等是島否良博好。（3）施愧工質辣量。（4）法帽律限祥制，守有關良建筑寧物方逝面的除具體胞法律趴限制稿，主已要是第城市肯規(guī)劃炒及建序筑法騎規(guī)。（5）建悠筑物殊是否陶與周回圍環(huán)據(jù)境協(xié)僵調。思考艘：評系估時嫌，考遷慮“器一般懂因素樹”嗎欣？第三唱節(jié)窯房地押產(chǎn)評款估的顫收益鏟法一、連收益炭法的拔基本樓思路（一今）基似本思篇路收益等法又擊稱還是原法腸，是求坡取評疤估對吃象未齡來的像正常吩凈收平益，敞選用城適當咸的資駁本化州率將糕其折抗現(xiàn)到策評估虛基準夜日后陪累加聾，以堂此估墊算房但地產(chǎn)染的客蛋觀合掀理價僵格或池價值贈的方暈法。（二趨）公矮式（膀假定桌每期曬收益譜等額敘）無限撓期：鵝房地者產(chǎn)價課值＝蔥純收比益/資本容化率音（1）有限齡期：功（2）a－年純圖收益r－折現(xiàn)呢率二、諒收益醋法的眉適用蹤蝶范圍前提是房則地產(chǎn)枕收益忽和風妥險都忍可以棟預期題和量太化，丹使用膊年限盛可以閃預測冷。適用址于有收宇益的咳房地仿產(chǎn)價值登評估畏。學校五、政細府、公共婆事業(yè)搏用地三、稿收益爹法中啟參數(shù)伙估算（一搶）凈遣收益鍛估算1、凈尸收益除去待各種數(shù)費用傾后的識收益塔，必遍須是未來侄的客奶觀的監(jiān)收益而。凈收懶益=總收譯益-總費譯用2、客饅觀總銅收益聾（最騾佳使交用狀蒼態(tài)）【注意】一是覽與類招似房跌地產(chǎn)分的收俗益作俯比較磚；二是破對市勸場走富勢作崖出正求確預毅測；三是般收益豪的風罩險性使和可舍實現(xiàn)岸性3、客滴觀總婦費用——剔除佳不正場常的闖費用雞支出（二除）資棉本化駛率△實佩質：房地公產(chǎn)投故資的勾期望茶報酬散率（沖收益凍率）樸?！鞴浪悴婪椒ㄐ剑?、凈收目益與跳售價足比率炎法尋找答相類蜂似的莖交易散案例坡，通晚過交降易案炎例的凈收僻益與鎮(zhèn)價格甘的比磨例獲取僻資本渴化率認，至功少三寇個交創(chuàng)易案街例。P1抱162、累加展法資本羨化率=無風葛險報弦酬率+風險脖調整索值3、排序叮插入佩法△資本腎化率靜的種座類：綜合過資本登化率既、建素筑物殿資本慣化率霞、土云地資林本化聲率。為什乏么叫尼資本插化率敞？【例】在房虎地產(chǎn)孝市場泛中收皮集到鄭五個歇與待窩估房糧地產(chǎn)熟類似鋒的交督易實抽例，你見表卻下表顛（假跡設交航易價酷格為勿無限呼年期區(qū)價格弟）。凈收鏟益與過售價樣交易嗎實例可比實例凈收益（元/年·平方米）交易價格（元/平方米）資本化率（%）

凈收益與售價比率法1418.959007.12450.060007.53393.357006.94459.963007.35507.065007.8對以瞎上五嶼個可奴以實循例的士資本衡化率慈進行斥簡單雕算術遷平均鼻就可撞以得洪到資最本化勤率為濤：r住=（7.喇1%悄+7亦.5掘%+什6.輛9%貫+7企.3偉%+植7.怒8%）/5忙=換7.妄32婦%（三亞）收寧益期撕的確惰定1.單獨確評房——建筑未物剩打余經(jīng)遵濟壽屠命2.單獨模評地——土地清使用醉權剩唇余年襪限3.房地嗎合一先據(jù)昨建筑滾物的悅剩余懷經(jīng)濟祥壽命晨確定皮收益劉期，汗然后倚計算貼土地躍使用絲式權剩鋼余年疤限超夕出建愁筑物剖剩余輝經(jīng)濟速壽命剩部分價的價芬值。土地青出讓通年限70年，莖已使或用20年；父建筑妙物使親用年拉限60年。房產(chǎn)消合一斬的收崖益期閱？四、樓收益皂法的來具體吐計算現(xiàn)公式（一）券房地源合一堡評房及地產(chǎn)浙價格房地指產(chǎn)價燙值＝房地浙產(chǎn)凈巾收益/綜合命資本環(huán)化率房地螺凈收活益＝房氏地產(chǎn)符總收柄益－房地陰產(chǎn)總瓦費用房地搬產(chǎn)總廊費用＝管宴理費+維修菌費+保險幣費+稅金（二斯）單似獨評敬估土地某的價告值1.由土鈴地收余益評岡估土戰(zhàn)地價扁值（適壤用于空地頸出租）土地些價值=土地刪凈收位益/土地偽資本瓣化率土地身凈收滿益=土地飯總收堤益-土地菌總費活用土地杜總費房誠用=管理纖費+維護纏費+稅金2、由僚房地判產(chǎn)收紛益評百估土義地價似值（1）方神法一糾（建筑瓜物價陵值扣堪除法）土地柿價值=房地屬產(chǎn)價霧值-建筑咬物現(xiàn)符值建筑宜物現(xiàn)連值=建筑權物重畢置價才－年貶網(wǎng)值額×已使蛋用年快數(shù)年貶枕值額=（建邀筑物柔重置譽成本-殘值抗）/耐用火年限=[建筑蓮物重置鍋成本×（1-殘值閥率）]/耐用滔年限（2）方厲法二風（建筑拳物收氧益扣唉除法）土地能價值=（房數(shù)地產(chǎn)床凈收喇益-建筑幻玉物凈潛收益）/土地幕資本生化率建筑借物凈圍收益=建筑碗物現(xiàn)崖值×建筑厲物資姐本化帖率（三燭）單醫(yī)獨評遲估建筑掘物的炭價值1.建筑胃物價濟值=房地屑產(chǎn)價起值-土地俘價值2.建筑欠物價丙值=（房穗地產(chǎn)圾凈收扁益-土地謝凈收確益）/建筑潛物資相本化射率【注意】房地保產(chǎn)總匯費用圣并不輔包括街房地從產(chǎn)折紅舊費區(qū)用，砌以上晴公式靜均假痕設土亦地使群用年驢限為塌無限贏期。五、朗收益砍法的迎應用【例】：某煤房地碼產(chǎn)公情司于19酸97年3月以形有償壯出讓域方式判取得察一塊孔土地50年使劑用權殖，并羽于19享99年3月在臟此地德塊上柜建成杜一座箭磚混濃結構葛的寫腥字樓田，當鳴時造油價為知每平象方米20鐮00元，駛經(jīng)濟怨耐用斧年限皮為55年，保殘值川率為2％。極目前價，該頑類建聚筑重向置價姨格為渣每平絮方米25桑00元。感該建敏筑物先占地漂面積50煩0平方笨米，執(zhí)建筑涉面積井為90奔0平方鉤米，期現(xiàn)用抗于出掙租，每月暫平均攪實收渠租金巧為3萬元。另溪據(jù)調戒查，撓當?shù)赜谕愅鰧懽謸浅鎏}租租己金一般念為每射月每專建筑他平方夜米50元，賊空置佛率為10％，每年偷需支似付的猴管理倉費為川年租鋼金的3.艙5％，勻維修攔費為卵重置飲價的1.對5％，想土地麗使用凈稅及治房產(chǎn)漢稅為賺每建右筑平印方米20元，盞保險組費為礎重置蘇價的0.梯2％，土地絹資本投化率7％，片建筑狹物資盯本化罷率8％。試描根據(jù)車以上軟資料紹評估產(chǎn)該宗休地20劇03年3月的結土地撿使用親權價累格。1、選廟定評括估方烤法該宗遼房地駝產(chǎn)有異經(jīng)濟識收益宿，適與宜采并用收古益法楊。2、計禿算總享收益總收匠益應材該為傳客觀左收益射而不刪是實瓣際收寸益。年總傘收益芹＝50銹×1駛2×胡90恥0×（1－10％）竄＝48斗60水00（元擋）3、計里算總窯費用（1）年廉管理沸費＝48嚷60批00鐘×3產(chǎn).5％＝17狠01肚0（元癢）（2）年諒維修羞費＝25攜00箭×9沸00遞×1配.5％＝33冬75議0（元透）（3）年滿稅金顆＝20姜×9鞏00＝18霸00牛0（元皇）（4）年系保險殃費＝25院00攤×9蹄00老×0皮.2％＝45日00（元獵）年總宅費用廣＝（1）+（2）+（3）+（4）＝17辭01噸0+孟33規(guī)75宴0+豆18氧00鐘0+雖45薄00＝73背26停0（元鍛）4、計醬算房姐地產(chǎn)擴純收鈔益年房按地產(chǎn)胖純收蝴益＝如年總日收益驅－年仿總費沒用＝48適60妨00－73中26原0＝41完27敘40（元乒）5、計緩算房性屋純零收益（1）計嗎算年流折舊麥費。（2）計共算房垃屋現(xiàn)擋值（夜假設導房屋論收益置年期個為無爺限年都期）盼：房屋姓現(xiàn)值就＝房翻屋重淘置價煩－年乓折舊跑費×已使鼓用年進數(shù)＝25該00仍×9出00－46腰87趙5×則4＝20約62付50睬0（元偏）（3）計粥算房禍屋純繭收益苗：房屋喚年純帆收益搏＝房薄屋現(xiàn)錯值×房屋猴資本烤化率＝20膛62乓50疼0×顫8％＝16避50傲00（元彎）6、計仿算土下地純候收益土地吹年純衰收益剖＝年裂房地邊產(chǎn)純蝴收益徹－房呆屋年縱純收畜益＝41框27敬40－16余50糾00＝24膚77購40（元當）7、計辭算土番地使柳用權東價格土地疫使用鐘權在20她03年3月剩懶余使零用年組期為50－6＝44（年牧）單價異＝33氧58嗚83融6.餡15息/5賴00＝67環(huán)17難.6刺7（元/平方銜米）8、評蜂估結貓果本宗建土地晌使用沃權在20籮03年3月的情土地極使用判權價珠格為33襖58簡83金6.兇15元，巨單價只為每旱平方避米67掘17弱.6園7元。第四鉆節(jié)革房地芝產(chǎn)評武估的嶼市場慕法一、稈市場甚法的竿基本譯思路在求橋取一臺宗被較估房拘地產(chǎn)團價值惹時，獸依據(jù)申替代紗原理殊，將倚被估權房地戲產(chǎn)與類似苦房地筐產(chǎn)的近鵲期交棋易價幫格進估行對照俯比較，通塔過對盲交易箭情況貪、交低易日懷期、現(xiàn)房地里產(chǎn)狀故況等因素綠修正，得鏈出被浙估房躬地產(chǎn)翼在評顯估基威準日儲的價文值。二、皆市場魚法的字適用少范圍——市場或法只烏要有照適合牽的類范似房殊地產(chǎn)垃交易理實例毅即可繼應用禮。——而在貧下列超情況爹下，逗市場籮法往偽往難以陷適用：1.沒有馬發(fā)生御房地鞏產(chǎn)交源易或出在房莫地產(chǎn)舟交易齊發(fā)生跟較少與的地染區(qū)；2.某些鵝類型妻很少歡見的門房地煮產(chǎn)或元交易階實例搜很少嗚的房獸地產(chǎn)培，如古泊建筑電等；3.很難刪成為別交易禿對象疼的房鋼地產(chǎn)避，如湯教堂謠、寺庸廟等費；4.風景排名勝屆區(qū)土亮地；5.圖書民館、敗體育喉館、掛學校僚用地蹄等。三、遣市場愛法的抽計算俱公式市場極法的爺基本陡計算桐公式嬸是：P=吊P'燃×A培×B慌×C霧×D公式侄中：P淺-哨-被估期房地蜻產(chǎn)評酸估價竟值；P′餃--可比聲交易亡實例娛價格開；A情-明-交易壺情況幕修正蠅系數(shù)酒；B討-襖-交易瓦日期蒙修正設系數(shù)瓦；C奸-狡-區(qū)域宗因素東修正當系數(shù)勁；D愈-裕-個別大因素騰修正晚系數(shù)客；如果荒土地誕容積努率、軍土地階使用榆年期阿單獨余修正姜：P肉=叫P灑’銷×交易質情況頸修正菊系數(shù)A×交易著日期巧修正綠系數(shù)B優(yōu)×區(qū)域喚因素拿修正童系數(shù)C短×個別賊因素妄修正暖系數(shù)D×容積悠率修帳正系名數(shù)×土地池年期吵修正食系數(shù)四、臉市場蕉法的體操作草步驟（一漁）收腿集交腹易資貼料—日常然積累（二蜻）可痛比交胖易案仙例確遙定用途幫；供群需圈陪；價汁值類托型；令時間沿間隔（三渴）因從素修央正（四來）房政地產(chǎn)蝴價值睬的確定1.交易創(chuàng)情況攔修正（1）需爐要修恰正的醒情形需①紹有特談殊利鴉害關虛系的答經(jīng)濟漿主體杠間的渾交易酸。墻②交細易時袋有特炸別的在動機眾，這惑以急榴于脫堅售或齡急于霉購買愚最為侵典型甘。?、圪I拿方或辣賣方耗不了體解市帶場行感情，仙往往妹使房收地產(chǎn)炕交易雖價格雄偏高毯或偏睬低。州④區(qū)其他五特殊矮交易拾的情截形。惱如契芳稅本案應由嫁買方森負擔污，卻傘轉嫁向給了被賣方習。公⑤特疑殊的蚊交易啄方式北。如罪拍賣左、招融標等生。不滿捏足公筋開市竭場條仗件的即情況陪的都粒要修筆正。公司樓與員約工、念關聯(lián)蜓公司很難耳精確憶量化頃，依勢賴于扮經(jīng)驗（2）修訓正系訴數(shù)的偏計算趁公式正常父可比乎實例健正常駁情況彼可毛比實墨例情儀況價格=價格×指數(shù)÷指數(shù)2.交易怖日期綿修正評估霸基準支日插可比杯實例巾評估啦基準艱日殊可比岔實例價格=價格×價格確指數(shù)÷交易滔時價爬格指何數(shù)【例】現(xiàn)選布取一扯可比喇房地牌產(chǎn)實狼例，仙成交詞價格蔑為60閣00元/平方圾米，巷成交阿日期庭為20典00年7月。20孫00年1月至20應01年7月，箱該類豈房地沃產(chǎn)價界格每搜月比非上月國上漲1%先;20族01年7月至20蠶02年1月，賊該類譯房地餐產(chǎn)價錯格每棒月比到上月刻下降2%執(zhí);則交響易實數(shù)例修豎正到20撞02年1月的代房地元產(chǎn)價緩格為駝？P=所60挖00支×（1璃+延1%）12×（1秧-碎0.厘2%）6=6歷68頸1（元/平方疊米）3.區(qū)域禮因素晃修正評估肺對象薪交易領實例籃評估歡對象午交易呢實例區(qū)域景下的需價格=價格×區(qū)域剪指數(shù)÷區(qū)域遼指數(shù)4.個別崗因素聞修正評估銅對象他交易菜實例污評估團對象斃交易哪實例狀況咬下的及價格=價格×個別圓指數(shù)÷個別偉指數(shù)5.容積茂率修嚼正評估尖對象揀容積唱交易餐實挪評橫估對伴象容稼積餃交易郊實例肺容積率下眼的價皺格=例價面格×率修賊正系疏數(shù)÷率修搏正系扛數(shù)【例】某城例市某蝦用途喘土地賀容積繭率修鈔正系增數(shù)見代表5-地2。如果斃確定域比較燈案例乎宗地休地價筆每平注方米歲為80競0元，槳容積赤率為2.籍1，被洗估宗預地規(guī)障劃容恭積率謙為1.壓7，則以待估愁宗地叼容積葬率修賢正后乒的價景格？民表劉容羊積率中修正弄系數(shù)持表容積率0.10.40.71.01.11.31.72.02.12.5修正系數(shù)0.50.60.81.01.11.21.61.81.92.1P=企80政0×（1.事6÷毒1.攜9）=6椒73禍.7元/平方旬米6.土地品使用診年期那修正式中花：K-拘-將可咐比實法例年拾期修贊正到揉被估肺對象有使用朵年期碧的年逗期修長正系始數(shù)；r客--資本?；市?；m-苗-被估摸對象碼的使堪用年思期；n-數(shù)-可比辛實例照的使亞用年柏期。土地痛使用懷年期滿修正切后地幫價=比較拼實例拒價格×K返回五、值綜合紡應用掉實例【例】有一悔待估為宗地G需評察估，脅現(xiàn)收業(yè)集到蓮與待耀估宗蘭地條恰件類嚴似的6宗地我，試傷根據(jù)圍以下糾條件爸，評伍估該威宗地20鄭10年的全價值陳。具魄體情伏況如枝下：成交價交易時間交易情況容積率區(qū)域個別A6802007+1%1.30+1%B610200701.10-1%C7002006+5%1.40-2%D680200801.0-1%-1%E7502009-1%1.60+2%F700201001.3＋1%0G

201001.100該城攻市的堪地價它指數(shù)掀表為享：時間2004200520062007200820092010價格指數(shù)100103107110108107112該城串市的禿容積赴率地脹價指暈數(shù)表議為：容積率1.01.11.21.31.41.51.6地價指數(shù)100105110115120125128【評估搞結果】(6牢20恥+6伍27窩+6述23譽+7賊55病+6悶38闖+6擱33輪)蠅/柳5=研62辨8元/平方雖米第五答節(jié)引房地野產(chǎn)評擁估的走成本巴法一、晨成本袖法的英基本叨思路以重督置一帥宗與劍被估膚房地事產(chǎn)可炮以產(chǎn)由生同埋等效冤用的鐮房地綿產(chǎn)，巷所需所投入狹的各項緣瑞費用焰之和為依每據(jù)再食加上啟一定蹤蝶的利潤還和應藥納稅腳金來確飛定被總估房難地產(chǎn)喉價值翁。二、筆成本堡法的析適用憲范圍一般幕適用枕于：無收剪益，復房地升產(chǎn)市蛙場發(fā)號育不調成熟炮，成扮交實明例不跡多，樂無法穿利用唇收益慨法、捎市場求法等俯方法蠟進行匪評估爸的情舉況。三、盈土地博評估號的皮成轟本法睡操作屑步驟基本屯公式講為：土地域價值＝待油開發(fā)束土地朗取得留費+土地待開發(fā)狠費+利息+利潤+稅費+土地誘增值括收益（一及）計奔算待掘開發(fā)達土地敞取得元費用土地鋪取得烈費：為取得詳土地運使用奪權而向原土驚地使用者支付凍的費康用。1、國堪家征糠用集弄體土刑地的坡費用2、購換買和瘦征用柄城市別舊有郵土地峰的費潮用1、國鑰家征狠用集演體土大地的南費用（1）國崗家征爺用集睜體土渾地需棵要向犯農(nóng)村墓集體鉆經(jīng)濟壤組織拔及個逆人支子付的戲費用聯(lián)。（2）這自些費妹用包烘括：①土死地補摟償費歉：按該念耕地圈被征舒用前3年平療均年斜產(chǎn)值主的6倍～10倍計呆算；②附該著物矩和青項苗補凱償費怪：附著滑物和莫青苗夾補償界費由素省、哄自治躬區(qū)、彈直轄輛市規(guī)更定費絕用標撥準；③安置紋補助境費：【安置叛補助姨費】Ⅰ、每弓一個貨需要咸安置虧的農(nóng)雷業(yè)人免口，腎為該耕詢地被安占用計前3年的粒平均察產(chǎn)值偶的4-闊6倍，但坊是每仔公頃案的安蛛置補焦助費瓣，不絲式超過胞被征晶用前3年平邪均年歇產(chǎn)值永的15倍。Ⅱ、需鋸要安合置的當農(nóng)業(yè)純人口凱數(shù)量干，按仿照被征膚用的堤耕地策數(shù)量除以征地范前被蘇征收梁單位霸平均椅每人通占有萄耕地拴的數(shù)川量。Ⅲ、按六照規(guī)噸定支賤付的烈土地觸補償叉費和蛇安置舊補助使費，對不能兩夠保鈴證被灑安置獻農(nóng)民雞原有川生活羽水平乏的，善經(jīng)省懸級政頸府批虹準，可以法增加，但踩是土地尿補償蝕費和娛安置但補助祝費之盜和，歸不得灣超過嚼土地眨被征民用前3年平蘇均年蛋產(chǎn)值放的30倍。Ⅳ、特臂殊情柏況下核，經(jīng)焰國務擠院可命以提嫩高土易地補血償費鐵和安制置補芽助費妖的標貓準。2、購貪買和禍征用半已利毅用城倒市土襪地的榜費用購買蜻和征渣用已掛利用熱城市雨土地飛，需向原渠土地心所有集者支燒付拆徐遷費汪用等，蹲標準早由各鼻地規(guī)引定。（二層）計退算土慌地開宜發(fā)費1.基礎忘設施危配套院費2.公共揭事業(yè)洞建設翅配套達費3.小區(qū)置開發(fā)墻配套已費（三妙）計嫩算投劉資利閑息1.投資背利息布是土闖地建睛設中忠占用瞞資金淺的時贏間價御值。2.主要束包括科兩部妹分：（1）土垮地取慰得費拖利息存：凈以整某個土耗地取鳳得費奪為基密數(shù)，抬計息徑期為究整個冷開發(fā)院期和蝕銷售灰期。（2）土潑地開漲發(fā)費狼利息夏：亮如果披土地帶開發(fā)架費是陡均勻粱投入豬的，敬以整寨個土隸地開脅發(fā)費漂（或步資金駕投入旺）為攏基數(shù)霜，計見息期谷按土擊地開科發(fā)期棵限的烏一半炕計算疲。（四蘿）計盟算投尖資利桿潤和度稅費1.投資師利潤艙是投滑資開次發(fā)商哄投資狠的回晨報。2.投資福利潤禍計算珍：利潤兇通常蒙以土夠地取甩得費辦和土勢地開但發(fā)費杏為基吳數(shù)，拉也可邪以是街開發(fā)哈后土食地的羅地價殃并通艙過合蔽理的程利潤俯率計屑算3.稅費取得盾土地俊和開吵發(fā)過渠程中運所必勸須支趣付的墨稅負怪和費賭用。（五御）計詞算土煉地增咬值收肌益1.土地克增值釋收益付主要套是由第于土塵地的選用途閘改變示或土津地功逐能變勝化而娘引起棋的。2.前四嫩項之翅和為成本史價格，乘以土地炸增值殊收益策率即為股土地授增值箭收益相。土地踏增值攻收益需率通叛常為10攏%—納25帳%四、本新建頌房地攤產(chǎn)評鄙估的絕成本愈法操興作步嗓驟新建蠻房地業(yè)產(chǎn)價癢值=土地扎取得他費用+開發(fā)車成本+管理加費用+投資牽利息+銷售叮稅費+正常萌利潤（一氣）土亮地取嚷得費扒用P1他311.土地沾的取葉得途當徑有霸：征杏收、擱拆遷茶改造壇和購足買等2.按照尋土地疾的取框得途偶徑不敞同，厭分別暴測算擔土地馬的取肝的費條用。3.土地哭取得絕費包鎮(zhèn)含土岡地取業(yè)得的手續(xù)巷費及豪稅金柴。（二召）開芬發(fā)成掛本1.勘察頂設計文和前內期工野程費2.基礎紀設施魄費3.房屋吃建筑探安裝帶工程勸費4.公共濫配套澤設施估建設拜費5.開發(fā)羨過程串中的殲稅費棄及其卡他間挨接費誼用（三擔）開細發(fā)利他潤（四松）管理理費焦用（五拘）投較資利駝息土地宇取得版費用嫩和開抓發(fā)成鍬本計塞算利幻玉息（六話）銷既售稅欠費五、旬舊建注筑物峽評估泉的成錦本法古操作搏步驟建筑常物價途值＝稻重置潤成本忙－年光貶值夜額×已使醬用年深限1.重置廉成本更新抵重置底成本濟，應逃當包獄含利啟息、畫利潤丟和稅各費2.貶值凈額（1）引適起貶跌值產(chǎn)途生的餅因素臣①轉物理餃化學止因素謹②亡社會嫩經(jīng)濟遭因素（2）貶此值額關的計贈算方業(yè)法①直悠線折司舊法D：年漠貶值慰額C：建扇筑物挽重新屬建造災成本S：建逃筑物址的凈漲殘值N：建臭筑物傳耐用鐵年限R：建衰筑物首的殘直值率耐用宮年限=建筑姿物已據(jù)使用料年限+建筑腳物尚京可使占用年價限②成腹新折乘扣法建筑末物價覆值＝悄重置膛成本×成新儉率六、鑼成本悶法應夜用舉炭例【例】某市形經(jīng)濟左技術弓開發(fā)爭區(qū)內梁有一愛塊土均地面挪積為15宰00偶0m2，該后地塊奔的土至地征細地費足用（候含安扁置、敗拆遷親、青北苗補耕償費蔽和耕壘地占緞用稅過）為擺每畝10萬元疑，土地頌開發(fā)癥費每糠平方她公里2億元紋，土路地開翁發(fā)周誘期為2年第一農(nóng)年投膛入資梁金占膨總開綿發(fā)費哪用的35淘%，開淡發(fā)商呈要求尤的投久資回凱報率繪為10關%，當養(yǎng)地土史地出項讓增民值收名益率砌為15他%，銀桿行貸趨款年候利率順為6%，試廚評估破該土世地的警價值價。該土渡地的汪各項逃投入病成本葉均己裙知，奧可用若成本泳法評闖估。1、土以地取隆得費10萬元/畝=1燭50元/平方艦米2、土眾地開高發(fā)費2億元/平方事公里=2撫00元/平方賊米3、(1遲)土地馬取得睜費利縮慧息15您0*杯[（1+鑰6%）2-囑1]統(tǒng)=1那8.鏡54元/平方悲米(2克)土地久開發(fā)堤費利射息20駱0*錘35妥%*藍[（1+暖6%）1.拍5-碧1]碎+線2班00旺*6鴿5%壩*[（1+減6%）0.墊5-1櫻]=忍1增0.椅23元/平方執(zhí)米4、開螺發(fā)利宵潤（15州0+昆20涉0）*10歪%潔=3燃5元/平方妄米5、土源地價竊值單價=（15議0+覆20碰0+頌18輸.5摧4+小10漸.2察3+摟35）*就（1+桃15翅%）=暫4凡75桑.8默4元/平方門米總價=床15繞00鎮(zhèn)0崗*跌47處5.伴84制=許7疊13發(fā)76語00元第六栗節(jié)叉房地斤產(chǎn)評偷估的畏剩余甘法一、放基本糕思路剩余宇法又茄稱倒敬算法寺或預熄期開糾發(fā)法勝。該屢方法術是將望被估副房地網(wǎng)產(chǎn)開湯發(fā)后筑的預期街價值，扣除正常架投入抓費用池、正羞常稅脈金及奶合理呀利潤后，肆依據(jù)吐該剩卻余值皂測算指被估送房地儲產(chǎn)價婆值的謙方法屋。二、胳適用驗范圍1.待開館發(fā)土主地的臟評估盛。2.將生倆地開嘆發(fā)成斥熟地捏的土末地評夕估。3.待拆勇遷改與造的代再開沃發(fā)地池產(chǎn)的均評估曠。這線時的問建筑逮費還擾包含泥拆遷字費用輕。三、潛計算平公式P＝A－（B＋C＋D＋E）公式及中：P表示讓土地倆價值傘；A表示需開發(fā)事完成藍后的跨房地瓦產(chǎn)價絲式值；B表示鏈整個撕開發(fā)械項目夜的開震發(fā)成寧本；C表示刷投資拳利息其；D表示血開發(fā)酒商合遮理利航潤；E表示閣正常氏稅費功。2.現(xiàn)實膀評估厲中剩號余法姥的一境個較榨具體器的計輸算公霉式地價＝預火期樓駁價－員建筑攤費用揀－專往業(yè)費線用－戚銷售費用填－利輕息－押稅費歉－利漆潤利息=（地罩價+建筑處費用+專業(yè)睡費用緞）×利息燒率利潤=（地總價+建筑非費用+專業(yè)臉費用絹）×利潤駕率四、誼操作允步驟（一診）調泉查房歸地產(chǎn)朗的基削本情鋤況脖（二愉）確勒定被徐估房挨地產(chǎn)默的最職佳開研發(fā)利核用方污式托（三工）預慶測房璃地產(chǎn)競售價1.對于觀出售即的房濫產(chǎn)——市場卻法采用鴿市場柔比較瞞法確晉定開扣發(fā)完子成后炕的房烏地產(chǎn)州總價倦。2.對于喪出租禿的房刻地產(chǎn)鄙，如里寫字俗樓等——收益象法（1）先禿用市雷場法盯，確條定所覽開發(fā)越房地氏產(chǎn)出竿租的偵凈收（2）再皆采用殼收益蘿法將抽所有彈的凈叢收益河折現(xiàn)鍵得到別房地掛產(chǎn)的圾總價登。【例】根據(jù)絮當前亭房地墾產(chǎn)市芽場的椅出租竿水平石，與翻所開仍發(fā)房樣地產(chǎn)夫類似企的房核地產(chǎn)報未來朽月租包金純令收益術每建陸筑平蹦方米30圾0元，黨該類貝房地宏產(chǎn)的鹽還原醋利率8%，總蛙建筑吼面積50逼00平方浪米，騎出租泛率80灣%，則冤所開斬發(fā)房擺地產(chǎn)末總價滋？（或假設頁收益鴨無限麗期）30系0×姜12棵×5姑00繭0×展80逐%賺÷8撐%=藍18會00萬元（四嶺）估保算各的項成泡本費魚用P1腦371.估算課開發(fā)堅建筑擁成本擔費用—建筑蒸費2.估算索專業(yè)雖費用語指福測量名、設嚼計等插專業(yè)寨技術械費用月，該余費用預通常暮可以或按建節(jié)筑費灣的一燦定比拐例計須算，辰即：專業(yè)揪費用穩(wěn)＝建化筑費×i（i為一核定的驅百分鑰率）3.確定浩開發(fā)偷建設撒工期貓，估臂算預斥付資駐本利搜息4.估算串稅金錄：一歷般按串照房確地產(chǎn)酬總價岸的一敢定比笑例計斃算。5.估算付開發(fā)藝完成重后的錦房地搜產(chǎn)租稠售費床用（夜即銷臂售費柳用）一般監(jiān)按照緊房地棄產(chǎn)總等價或畜租金左的一撇定比季例計淘算。（五犧）確廚定開駁發(fā)商晶的合絞理利攤潤房地街產(chǎn)總稈價或惰與預業(yè)付資榆本的強一定皺比例投資劣回報階利潤著：地絹價、馬開發(fā)慢費、獲專業(yè)銀費（六練）估輩算待訴估對搬象價肅值五、棒應用擁舉例【例】有一解宗七櫻通一鞭平的改待開落發(fā)建鄭筑用點地，土地煮面積裂為2揪00溉0平方盈米，酷建筑哀容積盾率為2.倆5，擬開貓發(fā)建忙設寫取字樓存，建設雄期為兩沿年，建筑口費用為3卡00利0元/平方杯米，專業(yè)狐費為建各筑費希的10銀%，建徐筑費工和專杰業(yè)費餃在建立設期罵內均醬勻投蓄入。該寫尊字樓盛建成桂后即貴出售翠，預槳計售撥價為9亭00近0元/平方池米，銷售客費用為樓巨價的2.噴5%，銷售弓稅費為樓冠價的6.債5%，當陷地銀筐行年詳貸款屑利率廚為6%，開屑發(fā)商旦要求粥的投壘資利削潤率顫為10留%。陰要求朵：根調據(jù)上屋述資就料估蔽算該莖宗土墓地評斜估基拴準日亭的單斃位地膛價和蒙樓面觀地價輝。1.樓價=2撒00佛0*晃2.婆5*跟90苦00敏=4俗50蛛00蔽00裝0元2.建筑金費=3炸00球0*揭20耽00洽*2瘋.5殿=1向50紡00教00菜0元3.專業(yè)嗚費=建筑筆費*10店%=援15烏00盲00用0元4.銷售翻費用=4如50坡00撒00景0*撈2.間5%廁=1奔12用50惑00元5.銷售蹤蝶稅費=4逆50竿00啞00巖0*娃6.菌5%疲=2類92階50歪00元6.利潤=（地蘭價+1塞50超00罩00下0+菜15玻00頓00延0）*10資%7.利息=地價賺*[(英1+暑6%搭)2-1選]+產(chǎn)(1昆50蓄00效00神0+史15裁00屆00刑0)*[般(1是+6恐%)1-1顧]老=廚0迅.1忙23言6*地價+9不90儉008.地價=4咳50稠00畏00鋤0-態(tài)15慌00泥00閱00醬-1撤50斥00樂00憂-1枕12掘50召00此-29姨25細00息0-（地籠價+1亮50荷00泰00掙0+低15漏00防00艘0）*10獵%-（0.吳12炭36禮*地價+9巧90確00）地價=1點78丸24釀45畢2元9.單位廳地價=1考78迫24哀45社2接/某20攝00杜=8杏91笨2元/平方叉米樓面怨地價=8允91賴2易/擊2.奶5=款35劣65元/平方高米第七翼節(jié)至房地所產(chǎn)評扮估的慶基準貌地價好法一、撤基準榴地價承的含丸義踏與旨作用（一鐮）基爬準地痛價的嗚含義按照蒼城市仍土地鞋級別貌或均駁質地吼域分西別評僅估的劃商業(yè)猜、住斤宅、例工業(yè)傍等各臭類用昂地和灰綜合目土地陣級別瞧的土廳地使峰用權梯的平均壩價格。攤基準貧地價濟是已拆知的左，政府逼要公急布的，墨定期材修正喜，幾者年修椒正一頂次的蒜。表現(xiàn)罵形式兆：區(qū)漠片價憤、路喬段價（二斃）基旗準地調價的雨特點1.基準咳地價堂是土截地使日用權若價格您；2.基準虜?shù)貎r絡是區(qū)架域性犁價格耀；3.基準肉地價索一般今都要關覆蓋課整個省城市怨建成釘區(qū)的?。?.基準妖地價辮必定遙是平槐均價喘格；5.基準體地價貸是單兄位土覆地面把積的竿地價逮；6.基準匪地價陰具有釘現(xiàn)實次性，伙是評練估出鼠的一插定時籌期內飛的價投格。（三剝）基宵準地衡價的孟作用1.政府您公告持作用拆；2.政府制參與暈土地廊有償范使用姥收益屈分配皆的依兼據(jù)；3.宏觀呢調控帆地價醒水平朽的依督據(jù)；4.征收辟城鎮(zhèn)貴土地湖稅收脅的依墨據(jù)5.進一猜步評喬估宗永地地竹價的椒基礎6.引導險土地肢資源眉在行體業(yè)部乞門間好的合邁理配也置。二、邪基準詳?shù)貎r豪測算宋的晚基蚊本思放路1.基準車地價爭的確蝦定2.利用醬基準賴地價攤，評蘭估標趨定地茄價標定發(fā)地價算評估植可以集以基誕準地膊價為崖依據(jù)隙，根水據(jù)土閱地使鋼用年疾限、殃地塊簽大小脾、形密狀、謀容積題率等向條件拔通過依系數(shù)蘆修正洲進行箱評估歉。睡在基旦準地剝價評登估項闖目中淋，一產(chǎn)般都貼要編壁制基汽準地梢價修垮正系剩數(shù)表畏，以瘦滿足吊評估告標定湊地價探的需慰要。基本容原理是替皮代原旦理，漸根據(jù)鞏基準魚地價突考慮痛到它失和二勇級市派場評周估的耳市場頁公允悼價，珍直接檔在口淹徑上她不同脾和差桶異，門利用晝系數(shù)同把它打修正碑為二值級市雙場的苦評估帽價。被估鮮宗地鏟地價＝待亦估宗柴地所軟處地章段的睛基準五地價×年限旬修正系柜數(shù)×日期賓修正更系數(shù)×容積孔率修輔正系度數(shù)×其他牛因素騎修正儲系數(shù)三、網(wǎng)基準每地價跌測算蠅的敵適瞎用范斜圍1.適用染于完得成基還準地鍬價評仗估的躍城鎮(zhèn)裹的土誤地估否價；2.可在稠短時崖間內券大批著量進導行宗負地地暖價評喜估；3.該方粱法的齊精度屠取決樂于基徑準地土價及服其修狹正系燦數(shù)的喂精度仰，一夏般在茫宗地蠢地價暴評估羽中不慚作為屋主要被的評肺估方郊法，狹而作評為一卵種輔鏡助方橫法。四、襪基準初地價木修正庸法家的評伐估程挪序（一頑）收霧集、波整理綁土地關定級炒估價滾成果牧資料（二職）確墨定修執(zhí)正系聰數(shù)表（三單）調糠查宗自地地烤價影衣響因丸素的灘指標海條件（四仿）制露定待男估宗旱地因績素修愛正系莫數(shù)（五猜）確飽定待慈估宗博地使愚用年蜜期修畢正系含數(shù)（六段）確絕定期老日修朽正系籠數(shù)（七悔）確香定容辣積率給修正錘系數(shù)（八女）評既估宗腦地地溜價被估繞宗地士地價=基準氣地價×區(qū)域確因素顆修正澇系數(shù)×個別歇因素鎮(zhèn)修正競系數(shù)×年期蒼修正亭系數(shù)×期日廢修正渠系數(shù)×容積淺率修頸正系兔數(shù)×其他側因素志修正割系數(shù)第八西節(jié)忽房地挪產(chǎn)評幕估的答路線估價法一、鉗路線查價法年的含哄義宋和理屬論依搏據(jù)（一電）路叨線價德法的眼含義路線碧價估鈴價法相是根島據(jù)土策地價源值高鼻低隨伐距街原道距歷離增憂大遞碎減的既原理辛。在緞特定躁街道幫上設裁定單糠價，共并依狀此單駕價配晨合深并度百筋分率望表及膽其他恒修正鋼率表訴，用定數(shù)學粘方法拍來計棚算臨稿接同之一街游道的成宗地希地價污的一水種估誘價方揚法。（二閱）路照線價就法的惡理論賣依據(jù)1.市區(qū)弄內各臨宗土親地的舒價值愉與其彩臨街致深度倘大小抹關系廣很大掙，土摸地價趴值隨魄臨街橫深度掩而遞于減，斗離開確街道史越遠騰價值譽就會塊遞減番。2.路線嫩價法嚷實質姥上也且是市注場法柜的一披種，絨因此心路線欄價的袋理論彼基礎打也是駱替代眠原理別。姨路線劑價是衛(wèi)標準忌宗地光的單不位地王價，軋可看爹做比撿較實祥例，字對路坑線價義進行狠的各啞種修緣瑞正可紐奉視為拐因素晨修正墻。二、價路線億價法炒的領計算織公式宗地第地價影＝路螺線價×深度汁百分挖率×宗地膝面積如果醒宗地夾條件旺特殊盟，如獅宗地寇屬街哲角地慘、兩圾面臨捉街地忌、三蹈角形焰地、龜梯形童地、凈不規(guī)理則形渴狀地廚、袋爆地等射，則霜需按尋下列偉公式盲計算耐：宗地闖地價記＝路說線價×深度窯百分漏率×宗地印面積×其他眼條件國修正赴率宗地漏地價廈＝路氣線價×深度率百分鮮率×宗地絡面積±其他揭條件劫修正頭額三、辰路線注價法下的押適用物范圍適宜吐同時黎對大始量土席地進柏行評遣估，種特別礙適宜致于土熄地課刪稅、賴土地促重劃合、征椒