第三章資產(chǎn)評(píng)估的基本方法

資產(chǎn)評(píng)估學(xué)第一篇資產(chǎn)評(píng)估的基本理論與基本方法第三章資產(chǎn)評(píng)估的基本方法第一節(jié)成本法（Thecostmethod）第二節(jié)收益法第三節(jié)市場(chǎng)比較法第四節(jié)資產(chǎn)評(píng)估方法的選擇第一節(jié)成本法（Thecostmethod）

（三）注意問(wèn)題1、歷史資料的真實(shí)性2、形成資產(chǎn)價(jià)值的成本耗費(fèi)是必要的一、成本法的基本原理（一）成本法的理論基礎(chǔ)生產(chǎn)費(fèi)用價(jià)值論 資產(chǎn)的價(jià)值取決于購(gòu)建時(shí)的成本耗費(fèi)（二）成本法的評(píng)估思路評(píng)估值=重置成本-各項(xiàng)損耗實(shí)體性功能性經(jīng)濟(jì)性二、成本法的基本計(jì)算公式及其各項(xiàng)指標(biāo)的計(jì)算

基本公式：①評(píng)估值＝重置成本－實(shí)體性損耗－功能性損耗－經(jīng)濟(jì)性損耗＝重置成本×成新率－功能性損耗－經(jīng)濟(jì)性損耗②評(píng)估值＝重置成本×綜合成新率

（一）重置成本及其計(jì)量△相同點(diǎn)：均采用現(xiàn)行價(jià)格計(jì)算?！鞑煌c(diǎn)：采用的材料、標(biāo)準(zhǔn)、設(shè)計(jì)等方面存在差異。但是并未改變基本功能。△有條件情況下，盡可能選擇更新重置成本。理由：（1）更新重置成本比復(fù)原重置成本便宜（超額投資成本）；（2）用更新重置成本形成的資產(chǎn)性能可改進(jìn)（超額運(yùn)營(yíng)成本）。1、重置核算法

按資產(chǎn)的成本構(gòu)成，以現(xiàn)行市價(jià)為標(biāo)準(zhǔn)重置成本＝直接成本+間接成本直接成本一般包括：購(gòu)買支出、運(yùn)輸費(fèi)、安裝調(diào)試費(fèi)等。評(píng)估實(shí)踐中需據(jù)具體情況而定。間接成本主要指企業(yè)管理費(fèi)、培訓(xùn)費(fèi)等。

采用核算法的前提是能夠獲得處于全新狀態(tài)的被估資產(chǎn)的現(xiàn)行市價(jià)。該方法可用于計(jì)算復(fù)原重置成本，也可用于計(jì)算更新重置成本。2、功能系數(shù)法

如果無(wú)法獲得處于全新狀態(tài)的被估資產(chǎn)的現(xiàn)行市價(jià)，就只能尋找與被估資產(chǎn)相類似的處于全新狀態(tài)的資產(chǎn)的現(xiàn)行市價(jià)作為參照，通過(guò)調(diào)整功能差異，獲得被估資產(chǎn)的重置成本。稱功能系數(shù)法，即根據(jù)功能與成本的函數(shù)關(guān)系，確定重置成本。（1）功能價(jià)值法若功能與成本呈線性關(guān)系，計(jì)算公式：（2）規(guī)模經(jīng)濟(jì)效益指數(shù)法若功能與成本呈指數(shù)關(guān)系，計(jì)算公式：

該方法計(jì)算的一般是更新重置成本。3、物價(jià)指數(shù)法如果與被估資產(chǎn)相類似的參照物的現(xiàn)行市價(jià)也無(wú)法獲得，就只能采用物價(jià)指數(shù)法。（1）定基物價(jià)指數(shù)（2）環(huán)比物價(jià)指數(shù)注意問(wèn)題物價(jià)指數(shù)法計(jì)算的是復(fù)原重置成本。4、統(tǒng)計(jì)分析法（點(diǎn)面推算法）當(dāng)被估資產(chǎn)單價(jià)較低，數(shù)量較多時(shí)，為降低評(píng)估成本，可采用此方法?！饔?jì)算步驟：（1）將被估資產(chǎn)按一定標(biāo)準(zhǔn)分類。（2）抽樣選擇代表性資產(chǎn)，并選擇適當(dāng)方法計(jì)算其重置成本。（3）計(jì)算調(diào)整系數(shù)K。（4）據(jù)K值計(jì)算被估資產(chǎn)重置成本。某類資產(chǎn)重置成本＝某類資產(chǎn)原始成本×K（二）有形損耗及其計(jì)量

有形損耗計(jì)量在資產(chǎn)評(píng)估與會(huì)計(jì)核算中的區(qū)別。

計(jì)量方法:1、觀察法被估資產(chǎn)的有形損耗＝重置成本×（1－成新率）2、使用年限法實(shí)際已使用年限＝名義已使用年限×資產(chǎn)利用率對(duì)于經(jīng)過(guò)更新改造的資產(chǎn)，需計(jì)算加權(quán)平均已使用年限。

有形損耗率（三）功能性損耗及其計(jì)量

1.

功能性損耗的含義是無(wú)形損耗的一種，體現(xiàn)在兩方面：(1)運(yùn)營(yíng)成本（物耗、能耗、工耗等）(2)產(chǎn)出能力2.

超額運(yùn)營(yíng)成本的計(jì)算步聚：(1)計(jì)算年超額運(yùn)營(yíng)成本(2)計(jì)算年凈超額運(yùn)營(yíng)成本年凈超額運(yùn)營(yíng)成本＝年超額運(yùn)營(yíng)成本×（1－所得稅率）(3)據(jù)資產(chǎn)的剩余壽命和收益率（折現(xiàn)率）將年凈超額運(yùn)營(yíng)成本折現(xiàn)，計(jì)算其功能性貶值額:

被估資產(chǎn)功能性貶值額＝年超額運(yùn)營(yíng)成本×（1－所得稅率）×（P/A,r,n）（四）經(jīng)濟(jì)性損耗及其計(jì)量1.

經(jīng)濟(jì)性損耗的含義

因資產(chǎn)的外部環(huán)境變化所導(dǎo)致的資產(chǎn)貶值而非資產(chǎn)本身的問(wèn)題。2.

表現(xiàn)形式①資產(chǎn)利用率下降 ②資產(chǎn)年收益額減少3.

計(jì)算方式（1）因資產(chǎn)利用率下降導(dǎo)致的經(jīng)濟(jì)性損耗的計(jì)量經(jīng)濟(jì)性貶值額＝（重置全價(jià)－有形損耗－功能性損耗）×經(jīng)濟(jì)性貶值率4.因收益額減少而導(dǎo)致的經(jīng)濟(jì)性損耗的計(jì)量 經(jīng)濟(jì)性貶值額＝年收益損失額×（1－所得稅率）×（P/A,r,n）

注意問(wèn)題

（五保）綜牢合成諒新率冰及其地計(jì)量1.含義警資產(chǎn)辨的現(xiàn)溜行價(jià)仙值/資產(chǎn)幻玉的重皆置權(quán)序價(jià)2.計(jì)量哄方法(1狠)、觀胡察法(2泳)、使遼用年脂限法(3免)、修非復(fù)費(fèi)革用法三、涂對(duì)重艦置成集本法暢的評(píng)墓價(jià)1、從們成本塔耗費(fèi)類角度肢評(píng)估乒資產(chǎn)狹價(jià)值機(jī)。2、運(yùn)劣用中糕一般繭沒(méi)有命嚴(yán)格稼的前錢提條希件。3、并樹非所逮有評(píng)繪估對(duì)棋象都受適合危采用恐成本券法。第二使節(jié)它收益女法一、掛收益銹法的璃基本希原理（一姜）收共益法及的理功論基繞礎(chǔ)效用索價(jià)值名論資產(chǎn)她的價(jià)牢值取路決于汗效用依，即薄資產(chǎn)狡為其有擁有墻者帶閱來(lái)的將收益豆。（二收）收?qǐng)?jiān)益法租的評(píng)具估思悠路預(yù)期盲收益扣折現(xiàn)（三令）收迎益法港運(yùn)用好的前菠提條各件1、資伙產(chǎn)的諒收益皆可用妻貨幣捧計(jì)量抹并可秀以預(yù)予測(cè)2、資純產(chǎn)所當(dāng)有者述所承魄擔(dān)的害風(fēng)險(xiǎn)權(quán)也能毀用貨顛幣計(jì)仙量3、被始評(píng)估草資產(chǎn)盲的預(yù)美期收燭益年壟限可資以預(yù)邁測(cè)二、蘋收益豈法的亭基本江計(jì)算萌公式收益降法的尾基本睬要素贏：預(yù)閥期收輕益、態(tài)折現(xiàn)據(jù)率（漿資本惱化展率）抽、收孫益的揚(yáng)持續(xù)飄時(shí)間構(gòu)。（一叮）未促來(lái)收歷益有盡限期1、每然期收止益不扒等額2、每易期收浮益等外額（二多）未企來(lái)收卷益無(wú)現(xiàn)限期根據(jù)磚未來(lái)爪收益鉆是否胳穩(wěn)定先分為奮兩種宴方法虛。1、穩(wěn)崇定化耳收益賞法（教年金粘化法混）穩(wěn)定顯化收信益A的估圍算方臉?lè)ǎ海?）（2）歷棋史收伐益加企權(quán)平破均法計(jì)算好評(píng)估偷基準(zhǔn)瞧日以評(píng)前若紅干年畢收益退的加門權(quán)平鞋均數(shù)(3廁)注意:方法禽（2）更擔(dān)具客仍觀性槍，但胖缺乏播預(yù)測(cè)啦性。收益盾法要稱求收擠益額趁是預(yù)倒期收喬益、艷客觀矮收益好。2、分更段法若預(yù)鋪期未攀來(lái)收格益不痛穩(wěn)定龜，但庫(kù)收益筒又是半持續(xù)用的，則需蚊采用搞分段歉法。前期售（設(shè)n=性5）后期0123456789分段法圖解選擇思前期蠅期限銷的基竊本原述則（1）延駛至企竹業(yè)生巡壽產(chǎn)經(jīng)盼營(yíng)進(jìn)驢入穩(wěn)心態(tài)；（2）盡澡可能啞長(zhǎng)，攝但也區(qū)不宜費(fèi)過(guò)長(zhǎng)隔。3、增盾長(zhǎng)率克法三、闊收益鄙法中初各項(xiàng)甚指標(biāo)診的確詢定（一態(tài)）預(yù)郊期收常益額1、預(yù)克期收院益的慣類型(1熱)稅后績(jī)利潤(rùn)強(qiáng)與凈逐現(xiàn)金帖流的卷差異弄在于宋確定譯原則農(nóng)不同凈現(xiàn)槐金＝背稅后炭利潤(rùn)+折舊待－追致加投灣資（2）從資遍產(chǎn)評(píng)德估角廣度出掃發(fā)，肉凈現(xiàn)鑒金流淹更適貝宜作唯為預(yù)萌期收毛益。1.哪1稅后化利潤(rùn)2.笨1凈現(xiàn)用金流3.疑1利潤(rùn)饒總額稅后農(nóng)凈收究益，勾被普即遍采鴿用2、預(yù)禾期收提益的墨測(cè)算以歷紙史數(shù)意據(jù)為預(yù)基礎(chǔ)白，考贏慮資甚產(chǎn)在蘆未來(lái)喚可能鐮發(fā)生辜的有槽利的眠和不淺利的哭因素涼來(lái)確壞定預(yù)暴期收儉益。（1）時(shí)欣間序違列法適宜把預(yù)期樸收益遺趨勢(shì)床明顯炮的情自況1990199119921993199419951996199719981999··········收益時(shí)間圖3－2使用時(shí)間序列法預(yù)測(cè)某企業(yè)的凈收益表3－3評(píng)估究前每蛇年收冤益年份凈收益（萬(wàn)元）1990100019911150199212101993130019941340按時(shí)循間序翼列計(jì)雖算的蛛回歸辰方程荒：預(yù)優(yōu)測(cè)年辦收益西＝（帶年份味數(shù)×8跟3）－16累36而38表3－4預(yù)測(cè)悅年收菜益年份凈收益（萬(wàn)元）1995144919961532199716151998169819991781（2）因摸素分詠析法①確兆定影憂響資失產(chǎn)收悼益具舊體因跌素（器成本輩、銷斯售收敬入、弱稅金轎等）織；②預(yù)覆測(cè)這同些因謎素未丟來(lái)可界能的憑變動(dòng)翻情況歸；③估暈算基令于因趴素變屈動(dòng)的鏟未來(lái)糠收益稅水平仔。（二扶）折捐現(xiàn)率說(shuō)與本廢金化竟率1.二者貍無(wú)本敘質(zhì)區(qū)很別2.內(nèi)涵桑上略百有區(qū)捷別:折現(xiàn)捎率＝糞無(wú)風(fēng)秩險(xiǎn)報(bào)以酬率+風(fēng)險(xiǎn)嘗報(bào)酬距率本金約化率疲＝折折現(xiàn)率彩－未步來(lái)年勞收入猾的增生長(zhǎng)率若資慨產(chǎn)年批收入塔增長(zhǎng)寨率為晉零，醬則二油者相烈等。3.確定育折現(xiàn)子率的隊(duì)基本團(tuán)方法(1沖)、加屑和法折現(xiàn)捕率＝艦無(wú)風(fēng)進(jìn)險(xiǎn)報(bào)綢酬率+風(fēng)險(xiǎn)陷報(bào)酬烤率無(wú)風(fēng)騙險(xiǎn)報(bào)撤酬率趴的確娘定：答國(guó)債子收益澤率風(fēng)險(xiǎn)棵報(bào)酬憶率的查確定癢：（3.繞1.瞎1）風(fēng)陵險(xiǎn)累葛加法（3.磚1.始2）住系蔑數(shù)法適用察于股肢權(quán)被仙頻繁亞交易蒜的上王市公并司的約評(píng)價(jià)CA濱PM：市場(chǎng)蝴平均盯風(fēng)險(xiǎn)弊報(bào)酬冷率(2撐)、資收本成梁本加蠶權(quán)法如果得評(píng)估催內(nèi)涵演不是部?jī)糍Y燥產(chǎn)，燒而是病投資煙總額全，即問(wèn)長(zhǎng)期聰負(fù)債扛和所元有者郊權(quán)益膊之和由，那倆么折魂現(xiàn)率矛就應(yīng)禾包含瓜長(zhǎng)期寬負(fù)債繼的利窄息率惰和所座有者婦權(quán)益城要求此的投亡資收省益率豆兩部址分:?折現(xiàn)滋率＝濟(jì)長(zhǎng)期忌負(fù)債供占資孔產(chǎn)總解額的雕比重×長(zhǎng)期雨負(fù)債利息產(chǎn)率×（1－所杏得稅車率）+所有俊者權(quán)呢益占資眉產(chǎn)總枕額的竟比重×投資資報(bào)酬學(xué)率?投資管報(bào)酬兆率＝撒無(wú)風(fēng)寒險(xiǎn)收鉤益率+風(fēng)險(xiǎn)冷報(bào)酬咽率(3鹿)、市產(chǎn)場(chǎng)比園較法通過(guò)餅參照般物的挪市價(jià)槽和收啦益來(lái)降倒求刮折現(xiàn)父率。四、叢對(duì)收帆益法符的評(píng)擴(kuò)價(jià)1、該械方法羞最適匯宜：資產(chǎn)需的購(gòu)嚼建成泳本與歌其獲奧利能蛾力不額對(duì)稱益的情葡況；成本想費(fèi)用姿無(wú)法激或難宋以計(jì)膠算的祝資產(chǎn)幼。2、該滔方法刮的局塵限性鑰：需具承備一花定的猜前提滅條件檢；含有形較大巷成分燭的主絕觀性倒。因此馳該方輪法的價(jià)運(yùn)用笨比成得本法辱難度睬大。第三校節(jié)輩市撈場(chǎng)比獵較法一、漸市場(chǎng)橫比較講法的親基本縣原理（一遷）理墓論基湖礎(chǔ)均衡知價(jià)值帳論:由于鼓資產(chǎn)狐評(píng)估拉是一傷個(gè)模輔擬市漲場(chǎng)過(guò)超程的跳結(jié)果霜，因巖此均咐衡價(jià)紡值論筆表現(xiàn)風(fēng)為承戶認(rèn)市丙價(jià)的極相對(duì)乓合理逝性，陰并通魂過(guò)替遮代原氣則來(lái)保為被己估資陶產(chǎn)定曉價(jià)。（二葵）評(píng)隨估思燦路（三伐）運(yùn)作用的疾前提榴條件1、充扎分發(fā)盟育活車躍的控資產(chǎn)衫市場(chǎng)字。2、參么照物方及其逼與被代估資奇產(chǎn)可敗比較躁的指漢標(biāo)、麗參數(shù)綢等資鼠料均吼能搜禽集到期。二、帝市場(chǎng)毅比較景法的笛基本耗程序煙及有般關(guān)指帳標(biāo)（一棟）尋療找參浩照物中。1、成數(shù)交價(jià)揀必須讓真實(shí)梢。2、至用少三聽個(gè)交禍易案鍵例。3、與碑被估瓶資產(chǎn)蒜相類窄似（墨大可鴿替代寫，即療功能哄相同綿）。4、成擁交價(jià)斤是正擱常交輪易的帥結(jié)果著。5、盡京可能葡選擇咽近期盾成交憤的交竟易案強(qiáng)例。（二箭）調(diào)舒整差辱異1、時(shí)爽間因中素2、區(qū)褲域因甩素參照謀物所吐在區(qū)桐域比廉被估鼻資產(chǎn)萄好：翻；這反之鉤系數(shù)>1一般免以被缺評(píng)資層產(chǎn)為10縫0，3、功叛能因徒素功能討系數(shù)蛛法4、成閱新率董因素5、交驗(yàn)易情住況調(diào)惱整（三幻玉）確增定評(píng)案估值將若鉗干個(gè)笨經(jīng)過(guò)俯調(diào)整捆的調(diào)拴整值鏈進(jìn)行飄加權(quán)戒平均廉或算找術(shù)平桃均，倆確定局評(píng)估鋒值。三、粒市場(chǎng)趨比較款法的死具體摔操作肅方法（一躺）直繩接比械較法參照謠物與舟被估剖資產(chǎn)渾之間樸僅在引某一墊方面錢存在劃差異憶，例酷如：綁成新金率、狂功能料等。（二眨）類疫比調(diào)傳整法參照碼物與裁被估料資產(chǎn)跨大體鄰相似滾，但巧仍在東多方銀面存傅在差痰異。交易丑案例A的調(diào)族整值調(diào)＝參臉照物A的成烈交價(jià)×?xí)r間啄因素當(dāng)系數(shù)×區(qū)域逝因素均系數(shù)×功能道因素扯系數(shù)×情況測(cè)補(bǔ)正賀系數(shù)×…共…[例3.尾14志]某商培業(yè)用悼房，走面積巖為60噸0平方湯米，比現(xiàn)因聰企業(yè)面聯(lián)營(yíng)智需要猾進(jìn)行縫評(píng)估扁，評(píng)維估基穩(wěn)準(zhǔn)日美為20贊02年10月31日。州評(píng)估紗人員喜在房題地產(chǎn)屬交易嗽市場(chǎng)鋒上找敲到三榮個(gè)成即交時(shí)盯間與桃評(píng)估折基準(zhǔn)溜日接食近的保商業(yè)腸用房秒交易掩案例意，具蜂體情楊況如庭下表桌所示私。單助位：參照物

ABC交易單價(jià)

5,000

5,960

5,918

成交日期

2002.6

2002.9

2002.10

區(qū)域條件

比被評(píng)估資產(chǎn)好

比被評(píng)估資產(chǎn)好

比被評(píng)估資產(chǎn)好

交易情況

正常

高于市價(jià)4%

正常

被評(píng)霜估商欠業(yè)用增房與恨參照伸物商墳業(yè)用額房結(jié)迫構(gòu)相楊似、秧新舊孤程度逗相近火，故桐無(wú)需顛對(duì)功墨能因相素和爭(zhēng)成新半率因只素進(jìn)眼行調(diào)奪整。沉被評(píng)池估商神業(yè)用墨房所接在區(qū)限域的都綜合咬評(píng)分患為10土0，三醬個(gè)參括照物捧所在勁區(qū)域證條件愿均比燥被評(píng)破估商挨業(yè)用惡房所歲在區(qū)崖域好墾，綜蔥合評(píng)次分分畏別為10南7、11辜0和10云8。當(dāng)舌時(shí)房惜產(chǎn)價(jià)妙格月部上漲斥率為4%，故朗參照欣物A的時(shí)果間因滅素調(diào)界整系僑數(shù)為糖：；撤參照原物B的時(shí)房誠(chéng)間因張素調(diào)潛整系肝數(shù)：飯；參架照物C因在瓣評(píng)估減基準(zhǔn)法日當(dāng)拜月交蹲易，孔故無(wú)句需調(diào)栗整。伏三個(gè)挨參照搜物成知交價(jià)蹤蝶格的繼調(diào)整辯過(guò)程勢(shì)如下車。單尸位：被評(píng)址估資貪產(chǎn)單般價(jià)＝巧（5,使46遠(yuǎn)7＋5,故41拔8＋5,變48叢0）÷3＝5,允45本5被評(píng)津估資稼產(chǎn)總宇價(jià)＝5,谷45揮5×謊60攔0＝3,惜27搞3,雨00遷0元參照物

ABC交易單價(jià)

5,000

5,960

5,918

時(shí)間因素修正

117/100

104/100

100/100

區(qū)域因素修正

100/107

100/110

100/108

交易情況修正100/100

100/104

100/100

修正后的價(jià)格

5,467

5,418

5,480

四、烈清算飲問(wèn)題清算什價(jià)格膝屬于題非正弦常價(jià)曬格(一）和、清算帶價(jià)格刊的確奸定方蹲法1、市昨價(jià)折尸扣法清算我價(jià)格蠻＝公谷允市鴨價(jià)×折扣嚇率2、模睬擬拍禽賣法橋（意貼向詢?cè)﹥r(jià)法繳）五、問(wèn)評(píng)價(jià)1、最角具客飾觀性林的評(píng)根估方