近年來合肥寫字樓市場(chǎng)

合肥房地產(chǎn)市場(chǎng)總體分析2011年房市調(diào)控為近年來最為嚴(yán)厲的一年，2012年堅(jiān)定不移的貫徹房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策2011年房地產(chǎn)調(diào)控政策★繼續(xù)實(shí)施差異化房貸政策★數(shù)次上調(diào)存款準(zhǔn)備金率★出臺(tái)新國(guó)八條★數(shù)次上調(diào)存貸款基準(zhǔn)利率★出臺(tái)新國(guó)五條

2012年3月16日主持召開國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議，其中“堅(jiān)定不移的貫徹房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策”是今年要努力完成的七大任務(wù)之一。★房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控處于關(guān)鍵階段★房?jī)r(jià)還遠(yuǎn)遠(yuǎn)沒有回到合理價(jià)位★亟須做好房地產(chǎn)發(fā)展頂層設(shè)計(jì)★財(cái)稅金融可發(fā)揮更好作用

宏觀背景——政策調(diào)控宏觀背景——政策調(diào)控政策對(duì)住宅市場(chǎng)影響

隨著2011年3月政府限購(gòu)政策的出臺(tái)，延續(xù)了“新國(guó)八條”本地戶口限二禁三，外地戶口限一禁二等政策內(nèi)容。受政策影響合肥住宅市場(chǎng)再現(xiàn)跳躍式發(fā)展的可能性很小，未來一段時(shí)間合肥住宅市場(chǎng)發(fā)展剛需為主力軍，小戶型、性價(jià)比高的樓盤將成為市場(chǎng)需求的主力。所以量跌價(jià)穩(wěn)將成為是合肥商品住宅的主旋律。限購(gòu)主要是針對(duì)商品房住宅市場(chǎng)，對(duì)商業(yè)地產(chǎn)并未造成太大影響，相反，相反更吸引了一大批在住宅市場(chǎng)受到打壓的投資客轉(zhuǎn)戰(zhàn)投資商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)。一時(shí)間，各種商業(yè)峰會(huì)相繼召開，商鋪、寫字樓等成為投資客的首選。開發(fā)商對(duì)合肥商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展持樂觀態(tài)度。宏觀背景——政策調(diào)控合肥房地產(chǎn)市場(chǎng)總體分析合肥141規(guī)劃圖2012年，合肥將繼續(xù)實(shí)施大規(guī)劃、大發(fā)展的宏偉藍(lán)圖，新規(guī)劃立足城市“141”（1個(gè)老城區(qū)+4個(gè)城市組團(tuán)+1個(gè)濱湖新區(qū)）空間發(fā)展布局，發(fā)展大商貿(mào)、建設(shè)大市場(chǎng)、搞活大流通，構(gòu)筑現(xiàn)代商業(yè)體系，提升合肥現(xiàn)代商貿(mào)流通業(yè)的整體水平，促進(jìn)現(xiàn)代服務(wù)業(yè)發(fā)展，努力將合肥建設(shè)成為“東進(jìn)西出、輻射南北”的區(qū)域性商貿(mào)中心、物流中心、會(huì)展中心。宏觀背景——市政規(guī)劃宏觀背景——市政規(guī)劃

從合肥市總體規(guī)劃圖和141規(guī)劃圖可以看出，合肥發(fā)展正處于由老市中心區(qū)域向市區(qū)外圍迅速擴(kuò)張時(shí)期。這一規(guī)劃將大力促進(jìn)規(guī)劃內(nèi)的城市外圍方向房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展，具有巨大的引導(dǎo)和推動(dòng)作用。宏觀背景——市政規(guī)劃合肥房地產(chǎn)市場(chǎng)總體分析合肥經(jīng)濟(jì)圈經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)領(lǐng)跑全省，綜合實(shí)力顯著增強(qiáng)。2010年，合肥經(jīng)濟(jì)圈實(shí)現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值4741.2億元，占全省比例的38.7%，圈內(nèi)人均GDP達(dá)2.4萬元左右，是2005年（9766元）的2.5倍，遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于全省平均水平。800-4000US$4000-8000US$8000-20000US$高速增長(zhǎng)平穩(wěn)增長(zhǎng)衰退增長(zhǎng)0-800US$啟動(dòng)人均GDP水平與房地產(chǎn)發(fā)展的關(guān)系合肥經(jīng)濟(jì)圈已成為安徽省綜合實(shí)力最強(qiáng)、發(fā)展最快的區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入成熟階段宏觀背景——市場(chǎng)需求人均GDP指標(biāo)美元城市化率商業(yè)地位商業(yè)發(fā)展形態(tài)消費(fèi)特征1100以內(nèi)25%初級(jí)水平與農(nóng)業(yè)經(jīng)濟(jì)相匹配的原始狀態(tài)生存型消費(fèi)1100-300045%傳統(tǒng)商業(yè)百貨商場(chǎng)、商業(yè)街、批發(fā)市場(chǎng)等目的型購(gòu)物3000-550060%多樣化、規(guī)?；默F(xiàn)代商業(yè)大型購(gòu)物中心、超市、專賣店、精品店等休閑型消費(fèi)5500以上70%推動(dòng)城市發(fā)展和區(qū)域進(jìn)步的新動(dòng)力

SHOPPINGMALL、旅游地產(chǎn)、商務(wù)地產(chǎn)、物流等綜合商業(yè)享受型消費(fèi)安徽經(jīng)濟(jì)信息中心發(fā)布“經(jīng)濟(jì)藍(lán)頁”顯示，我省經(jīng)濟(jì)自2003年以來已連續(xù)六年保持兩位數(shù)增長(zhǎng)。2011年我省人均GDP將突破3000美元，“十二五”期間將達(dá)到5000美元。

合肥商業(yè)發(fā)展處于現(xiàn)代商業(yè)的初步發(fā)展階段鼓樓商城步行街元一購(gòu)物中心明發(fā)商業(yè)廣場(chǎng)shoppingmall——墨菲定律宏觀背景——市場(chǎng)需求盡管合肥房地產(chǎn)市場(chǎng)盡管受到房地產(chǎn)調(diào)控政策的影響，但從市政規(guī)劃和市場(chǎng)需求的長(zhǎng)遠(yuǎn)角度看，市場(chǎng)的發(fā)展?jié)摿桶l(fā)展空間巨大，尤其是商業(yè)地產(chǎn)，其發(fā)展趨勢(shì)將處于持續(xù)平穩(wěn)上升的狀態(tài)，機(jī)遇大于挑戰(zhàn)。合肥作為快速發(fā)展的二線城市，其城市化的迅猛發(fā)展，城市人口的不斷壯大，從長(zhǎng)遠(yuǎn)角度講，使得房地產(chǎn)市場(chǎng)的需求量不斷壯大，給地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展帶來了良好的發(fā)展需求和發(fā)展機(jī)遇。宏觀背景——小結(jié)合肥房地產(chǎn)市場(chǎng)總體分析1994年之前合肥傳統(tǒng)的商業(yè)中心在三孝口，94-96年轉(zhuǎn)移至四牌樓，目前基本形成三孝口、四牌樓兩個(gè)商業(yè)中心并存的格局商圈劃分——商圈演變及擴(kuò)張

合肥出傳統(tǒng)的商業(yè)中心在向外圍快速擴(kuò)張的同時(shí)，過去的商業(yè)邊緣區(qū)域已成為中心商業(yè)的組成部分或者區(qū)域性商業(yè)的中心。合肥逐步形成了以傳統(tǒng)市中心商圈為核心，七個(gè)新區(qū)域商圈并存的局面北一環(huán)商圈馬鞍山路商圈南七商圈政務(wù)區(qū)商圈黃潛望商圈新站商圈市中心商圈經(jīng)開區(qū)商圈隨著城市的快速發(fā)展，合肥商圈由原來的市中心地帶逐步像城市邊緣發(fā)展，同時(shí)商圈的綜合性和商圈內(nèi)的商業(yè)品質(zhì)也在逐步提升。商圈劃分——商圈演變及擴(kuò)張北一勢(shì)環(huán)商王圈市中鮮心商掙圈新站拉商圈主要六以蘇村宿州燒路和按步行濟(jì)街為禿橫縱梯，周僵邊有翅大型揚(yáng)商場(chǎng)回、專格賣店渣、超銹市等可，是機(jī)合肥斬市最當(dāng)繁華你、人掛流量薪最大產(chǎn)的地誕段，芒輻射恰范圍襪廣，歉服務(wù)阻群體倡主要效為綜斬合性抬中高批檔消供費(fèi)群北一咬環(huán)區(qū)橫域以留為成元熟的穴商業(yè)杠圈，扛商業(yè)紅地產(chǎn)殺主要霞以高衫檔寫妥字樓劃、金于融辦遼公為甜主、佳大型鑰超市種為主壘，如至財(cái)富延廣場(chǎng)尚、匯測(cè)豐廣充場(chǎng)、內(nèi)新天筋地廣乞場(chǎng)、嶄祥源況廣場(chǎng)簽、大園潤(rùn)發(fā)日超市棒等。三里跡庵區(qū)壺域內(nèi)藏的商迫業(yè)地綁產(chǎn)業(yè)航態(tài)形聾式主渠要為歌高檔污寫字施樓、糞大型口超市餐、影色院、萬娛樂嚇、餐梁飲等邊，該利區(qū)域偶內(nèi)的廊人群棒消費(fèi)稿指數(shù)際較高哥，購(gòu)遍買能捉力較億強(qiáng)。菠如國(guó)脫購(gòu)廣交場(chǎng)、柔之心攪城、叮置地閥投資搖廣場(chǎng)菊、環(huán)攜球國(guó)罰際金雅融中曲心、問匯金螺大廈崇等。該區(qū)稈域既崗有輻駐射周劇邊生秤活區(qū)委的零驗(yàn)售商基場(chǎng)、夏大型娛超市亂，又蘇有各干類批握發(fā)、君物流倉(cāng)、倉(cāng)劍儲(chǔ)等集業(yè)態(tài)足，如宴沃爾紙瑪、膚白馬搏服裝泛城、頓安徽蠅大市抹場(chǎng)等港零售乞批發(fā)籮巨頭踐云集舟，形柴成了近良好罪的商送業(yè)氛選圍北一朵環(huán)商猛圈商圈劃分——商圈特點(diǎn)黃潛欺望商匙圈政務(wù)制區(qū)商摩圈馬鞍菌山路嚷商圈南七麥商圈該商量圈為凝新興庭的商腸業(yè)圈啦，其坐中的揪商業(yè)趟物業(yè)獎(jiǎng)多以汁大體尿量的行城市慎綜合丙體形鍛式出特現(xiàn)，邀預(yù)計(jì)辜未來懷幾年浩內(nèi)發(fā)倉(cāng)展勢(shì)嬌頭迅柏猛。弟如政雪務(wù)文稈化新候區(qū)商保業(yè)街菌、置考地廣屋場(chǎng)、亡蔚藍(lán)去商務(wù)帽港、學(xué)港澳狗廣場(chǎng)頓、新殖城國(guó)屯際、毯綠地憲藍(lán)海證、華螞邦世糟貿(mào)城辟、等。該區(qū)賊域業(yè)蛛態(tài)主吧要以撇高檔后寫字升樓、似城市斗綜合搬體、遇商業(yè)匹中心謠為主燦，也米是未身來商丈業(yè)地請(qǐng)產(chǎn)發(fā)勁展的仙潛力咬地段扇。如消新華摩金融巴廣場(chǎng)責(zé)、大裕唐廣笛場(chǎng)、鐮金地19旬12、西袋環(huán)中疑心廣眼場(chǎng)、橡港匯堵廣場(chǎng)糾、印冒象西緩湖、吃漢嘉客都市店森林瓣、鳳藍(lán)凰城禁商業(yè)旨廣場(chǎng)曬等從萬柱達(dá)廣鏈場(chǎng)到宏家樂遇福一蚊直延厘伸至欄合家霸福廣承場(chǎng)，靈隨著擋南北好高架聽初現(xiàn)絞規(guī)模麥，該春處將眠吸引慌一定迫的人殃氣以百胡大南樸七商行廈為背現(xiàn)有溝主體載，借鄭助望扒潛交玩口、肥杜崗悠、鍛揀壓廠餡、變移壓廠除、皖鬼安廠霧等改顯造項(xiàng)修目，責(zé)可以信預(yù)見蘆南七牢商圈坡在未洽來幾迎年內(nèi)跌將逐著步發(fā)膠展。商圈劃分——商圈特點(diǎn)合肥商業(yè)發(fā)展變化迅速，商業(yè)規(guī)劃變更頻繁；合肥商圈由原來的市中心商圈為主的模式，逐步發(fā)展成多個(gè)商圈并存共同發(fā)展的模式；在合肥，單個(gè)商業(yè)項(xiàng)目的成功運(yùn)做就有可能改變區(qū)域商業(yè)格局；城市人口的不斷增長(zhǎng)，城市的的人流、車流量不斷壯大，同時(shí)伴隨著大型居住社區(qū)、高檔居住區(qū)等社區(qū)的發(fā)展，沿街商鋪和社區(qū)鄰里型商業(yè)配套發(fā)展也在不斷完善；隨著部分行業(yè)的快速發(fā)展，行業(yè)規(guī)模不斷壯大，逐步形成了一定的行業(yè)優(yōu)勢(shì)，行業(yè)性專業(yè)市場(chǎng)成規(guī)模發(fā)展也成為地產(chǎn)發(fā)展方向之一，如服裝城、家居建材城等。商業(yè)敲地產(chǎn)愁發(fā)展鋤現(xiàn)狀輸及走替勢(shì)商圈劃分——商圈小結(jié)合肥房地產(chǎn)市場(chǎng)總體分析20產(chǎn)品萌芽期（1995—2000）形象轉(zhuǎn)變期（2001—2006）快速發(fā)展期（2007至今）代表樓盤:財(cái)富廣場(chǎng)1、天徽大廈仁和大廈、期藍(lán)鯨國(guó)際代表樓盤:

置地投資廣場(chǎng)、綠地贏海、匯金大廈富廣大廈、新城國(guó)際

代表樓盤:郵電大廈、金城大廈合肥甩寫字她樓的逆發(fā)展辰始于20世紀(jì)90年代鉆，在慎長(zhǎng)江茂路市浪中心漠區(qū)域壞出現(xiàn)項(xiàng)了一銳批以沃安徽撓郵電榆大廈溝、金奴城大午廈為啊代表棍的高蜓檔寫甜字樓挺物業(yè)賤，并吵很快芹成為坦大型層國(guó)企輩的辦恐公場(chǎng)圈所；自20知00年以頁后，玩寫字讀樓市拌場(chǎng)才被真正糞開始際進(jìn)入鈴快速烤發(fā)展歡階段魚，產(chǎn)消品不末斷更誘新升憂級(jí)，結(jié)區(qū)域勺分布月擴(kuò)大誰，市屠場(chǎng)接螞受度槍不斷破提升眾，其墳發(fā)展段大致逆可以反分為懶三個(gè)疼發(fā)展睡階段裕：從整亦體發(fā)給展來救看：20灘06年以孤前的鴨寫字木樓布興局一熔直是偉以圍托繞傳裂統(tǒng)的退中央做商務(wù)咽區(qū)為槍主，搬并逐傭漸向織一環(huán)糟沿線跪擴(kuò)展碗；此撓后隨辱著政吹府對(duì)刷新的螺商務(wù)縣區(qū)規(guī)按劃的牢出臺(tái)憲，合肥料寫字秩樓市子場(chǎng)呈種現(xiàn)多雄區(qū)域沖同時(shí)求發(fā)展誕的趨懶勢(shì)。寫字樓區(qū)域劃分——寫字樓發(fā)展隨著粥經(jīng)濟(jì)他水平期的不擾斷提仔升，介企業(yè)吩進(jìn)寫鏡字樓鼻辦公術(shù)逐步字成為癢一種把大趨攻勢(shì)，閃合肥機(jī)地區(qū)斯形成淹了7個(gè)商敗務(wù)區(qū)耽域并魯存的六局面市中少心商培務(wù)區(qū)濉溪洞路商鼠務(wù)區(qū)新站仇商務(wù)勇區(qū)政務(wù)慚商務(wù)鳳區(qū)高新拳商務(wù)揮區(qū)包河救商務(wù)闖區(qū)五里噸墩商教務(wù)區(qū)合肥構(gòu)寫字啦樓區(qū)舅域化箭分布渣圖寫字樓區(qū)域劃分——寫字樓區(qū)域形成濉溪有路商蝦務(wù)區(qū)包河剪商務(wù)橋區(qū)以百?gòu)V大CB騙D、郵窮電大東廈為帆代表愚的市癥中心就商務(wù)浪區(qū)，映交通休便利繳，配章套設(shè)厘施豐沈富且油完善聾，環(huán)籃境成個(gè)熟，度人氣除旺盛景，大祝型辦鉆公購(gòu)鴨物綜繡合體梳的建絮立品充質(zhì)越問來越馬高，逃整體新辦公死環(huán)境息處于啟最佳剩水平毛，入小住率轎較高勒，，暈由于尤開發(fā)恰時(shí)間散較早獄，部桿分硬批件環(huán)早境已慌經(jīng)不網(wǎng)能滿混足需節(jié)要。以綠肢地瀛無海、菠萬達(dá)央廣場(chǎng)努為代挑表的妄包河走商務(wù)兆區(qū)是準(zhǔn)合肥循寫字壘樓近覽幾年務(wù)發(fā)展珍比較嚷集中穩(wěn)的區(qū)躁域，折區(qū)域蠟辦公常環(huán)境袖，整傍體的民檔次賀和形包象均室較好俗，區(qū)棋域發(fā)裁展價(jià)獸值及閉發(fā)展樣空間刪巨大亦。以財(cái)膝富廣坡場(chǎng)為剛代表傷的濉芒溪路院商務(wù)跡區(qū)，絕是政宵府著執(zhí)力打柱造的縱寫字此樓一完條街趙，是進(jìn)合肥護(hù)目前響辦公幕物業(yè)務(wù)最集撇中的倘區(qū)域熱，目點(diǎn)前大宜部分受的寫遼字樓暗已經(jīng)饒大部譽(yù)分投詠入使驅(qū)用，迫入住木情況駱和銷置售情慣況樂帝觀，妖。其富規(guī)模的優(yōu)勢(shì)且逐步紙凸顯市中癢心商匹務(wù)區(qū)寫字樓區(qū)域劃分——寫字樓區(qū)域特點(diǎn)各商與務(wù)區(qū)筐特點(diǎn)升分析政務(wù)急商務(wù)駛區(qū)新站她商務(wù)射區(qū)五里嗚墩商予務(wù)區(qū)高新境商務(wù)子區(qū)以中朵環(huán)為離代表名的新松站商屋務(wù)區(qū)翼，依失靠火誘車站稈、汽管車站扶其交隙通物檔流的援便利猜性好橫，但健從商距務(wù)環(huán)尼境與普辦公爐配套紛角度翁與市架中心遙地帶奧存在油較大王差距賠，近局期發(fā)勺展也苗在不傭斷的篩改變婆，逐密步的讓正規(guī)助化。以新袖城國(guó)冰際、揮綠地線藍(lán)海舅為代獸表的卸政務(wù)晶區(qū)商席務(wù)區(qū)罰，政天務(wù)區(qū)芬導(dǎo)向貴寫字爺樓的愿發(fā)展登帶有唱濃厚興的政遼治色皆彩，撞政府干的規(guī)皮劃和厲支持蔬對(duì)其印發(fā)展盼起到獻(xiàn)很大蹦的引朋導(dǎo)和魚促進(jìn)而作用吹，其樂發(fā)展財(cái)晚但虛是發(fā)貞展速枕度相夾對(duì)較極快將明發(fā)展桂為次啦密集勇型辦偶公物戒業(yè)圈懷，以匯筍金大廉廈為傭代表踢的五翠里墩聚商務(wù)悄區(qū)三使里庵盆黃金云商圈庸完善霞的配創(chuàng)套是曬此區(qū)宗域辦復(fù)公物銅業(yè)恥發(fā)展寇的良紙好保茂證，蓮該區(qū)嫩域供貿(mào)應(yīng)充瞇足，模超高金層，哥高品渡質(zhì)的甩寫字音樓不怨斷涌滿現(xiàn)，料標(biāo)準(zhǔn)潑越來科越高科，入降住率垂已達(dá)納到90鄰%。以浙岔商大譜廈為赴代表稼的軟研件園仇周邊日高新桶商務(wù)億區(qū)，翅高新惜商務(wù)詠區(qū)為謹(jǐn)創(chuàng)業(yè)溪者的燦天堂屬，其宴寫字功樓配束套不守全，椅商住于倒掛筐現(xiàn)象徑嚴(yán)重秀，市邊場(chǎng)不齡活躍冤，使怠用了幫低，腳且區(qū)箭域?qū)戙^字樓軋業(yè)態(tài)搖不夠雞集中椅，分嘉散現(xiàn)鋸象嚴(yán)芬重，虧租金賊及入餅住率棍相對(duì)悲較低肺。寫字樓區(qū)域劃分——寫字樓區(qū)域特點(diǎn)區(qū)域平均售價(jià)租金水平入住率入住企業(yè)類型濉溪路7000—10000/㎡40—60元/月80%房地產(chǎn)、外貿(mào)、建筑裝飾市中心商務(wù)區(qū)9000—12000/㎡40—75元/月85%國(guó)企、工商企業(yè)、金融五里墩商務(wù)區(qū)6500—12000/㎡45—70元/月90%金融、保險(xiǎn)、建筑高新商務(wù)區(qū)4000—8000/㎡15—30元/月50%左右高新技術(shù)企業(yè)新站商務(wù)區(qū)6000—8000/㎡30—50元/月區(qū)域服裝、外貿(mào)、零售政務(wù)商務(wù)區(qū)7000—12000/㎡30—55元/月70%貿(mào)易、實(shí)業(yè)、咨詢包河商務(wù)區(qū)7500—11000/㎡40—60元/月80%營(yíng)銷、售后、建筑各商毒務(wù)區(qū)飽基本急情況經(jīng)對(duì)比寫字樓區(qū)域劃分——寫字樓區(qū)域?qū)Ρ群戏逝页墒煊采虅?wù)痛區(qū)入匆住客呀戶結(jié)柏構(gòu)分跑析企業(yè)類型中心商務(wù)區(qū)五里墩商務(wù)區(qū)濉溪路商務(wù)區(qū)馬鞍山路商務(wù)區(qū)新站區(qū)商務(wù)區(qū)建筑裝飾12.4%15.6%9.5%11.3%12.5%貿(mào)易/批發(fā)6.4%4.6%10.1%3.2%10.1%制造業(yè)9.2%6.4%4.8%0.0%9.1%科教文10.8%8.3%5.8%11.3%8.7%美容保健8.8%11.0%0.0%0.0%8.2%金融保險(xiǎn)10.8%19.3%3.2%1.6%7.2%電子通信5.2%2.8%6.3%11.3%7.2%房地產(chǎn)3.6%6.4%13.2%9.7%5.8%運(yùn)輸/物流4.4%3.7%3.2%0.0%4.8%咨詢業(yè)4.8%4.6%7.9%8.1%4.3%互聯(lián)網(wǎng)信息系統(tǒng)3.6%5.5%3.7%8.1%4.3%傳媒業(yè)5.2%0.9%3.2%3.2%3.8%其他2.0%2.8%6.3%0.0%3.4%營(yíng)銷售后2.4%1.8%2.1%12.9%2.4%多元化1.2%0.0%2.1%3.2%1.9%農(nóng)業(yè)0.4%0.0%2.1%9.7%1.9%法律會(huì)計(jì)2.4%1.8%8.5%0.0%1.4%能源業(yè)0.8%0.9%2.1%1.6%1.4%飯店旅游1.6%1.8%0.5%4.8%1.0%政府機(jī)構(gòu)4.0%1.8%5.3%0.0%0.5%寫字樓區(qū)域劃分——寫字樓客戶結(jié)構(gòu)各區(qū)黎域?qū)憚e字樓凍后續(xù)黑供量業(yè)分析區(qū)域后續(xù)供應(yīng)量供應(yīng)量來源中心商務(wù)區(qū)約15萬方華僑廣場(chǎng)、安糧金融廣場(chǎng)等濉溪路商務(wù)區(qū)約10萬方祥源廣場(chǎng)、萬豪廣場(chǎng)等五里墩商務(wù)區(qū)約40萬方IFC、安高城市天地等政務(wù)區(qū)商務(wù)區(qū)約35萬方置地廣場(chǎng)、華潤(rùn)項(xiàng)目、信地項(xiàng)目、蔚藍(lán)商務(wù)港等包河商務(wù)區(qū)約15萬方東方廣場(chǎng)、萬達(dá)、綠地瀛海等新站商務(wù)區(qū)約10萬方信地城市廣場(chǎng)等高新商務(wù)區(qū)約5萬方其他區(qū)域約45萬方濱湖世紀(jì)城、藍(lán)鼎項(xiàng)目等合計(jì)175萬方寫字樓區(qū)域劃分——寫字樓區(qū)域供量投資客戶自用客戶租賃客戶潛在盒客戶脾需求分特征嘴分析投資潮性客涉戶在盤購(gòu)買仔寫字各樓之?dāng)城爸鞲煲紕?wù)慮兩勢(shì)大外嬸部因薪素，法一是慢項(xiàng)目均的地讓段位醋置和活商務(wù)弦環(huán)境葬，這摔個(gè)是況決定桑產(chǎn)品頑出租電率的國(guó)重要腿因素蜜。二般是考敲慮產(chǎn)漂品的期升值播空間納，這捏是決志定產(chǎn)間品回糟報(bào)率寸的重眉要因址素。房誠(chéng)由于盟客戶系實(shí)力蝦，購(gòu)扎買寫鑰字樓渾面積愚相差栗比較班大。自用行型客躲戶在耀購(gòu)買格寫字碗樓時(shí)蠅重要晃考慮毅因素踐：一巖時(shí)交悲通環(huán)峽境，粗便捷釣的交正通物拿流環(huán)債境都皂非常蚊重視開，這嘆關(guān)系菠到公獄司信頓息傳引遞及貴貨物安收發(fā)軍等重猶要的款運(yùn)營(yíng)癥成本雖。梳二是濾注重慌寫字仆樓的她硬件騎品質(zhì)放和商轟務(wù)環(huán)嫩境。租賃踐客戶束在使巾用寫敵字樓洗時(shí)重梁要考跳慮較鋪多的周因素脫有：智價(jià)格迎成本廚、交嶄通環(huán)西境、估辦公擺氛圍渠、辦腳公配據(jù)套、廢產(chǎn)品勝規(guī)模藏大小素是否轟符合止企業(yè)統(tǒng)形象財(cái)?shù)葐栠h(yuǎn)題。寫字樓區(qū)域劃分——寫字樓客戶需求分析客戶類型需求面積價(jià)格承受數(shù)量比例營(yíng)銷特征客戶特點(diǎn)物業(yè)檔次辦公大客戶400-1000㎡7000-10000元/㎡約10%被動(dòng)、集團(tuán)決策注重形象、服務(wù)、檔次高檔物業(yè)中小客戶100-400㎡7000-8500元/㎡約20%不理性比較、追隨追求性價(jià)比中高檔為主投資性客戶80-300㎡7000—9000元/㎡約70%主動(dòng)、注重實(shí)際效益、追求最大價(jià)值對(duì)接個(gè)敏感、有投資目的、認(rèn)可區(qū)域價(jià)值以中高檔為主潛在陜客戶兄需求獨(dú)量化育分析寫字樓區(qū)域劃分——寫字樓客戶需求分析★寫練字樓森區(qū)域律發(fā)展咱趨勢(shì)冬增強(qiáng)★合至肥寫藍(lán)字樓際市場(chǎng)魄正處劈燕于增塑長(zhǎng)的斤黃金憂時(shí)期★部亞分受侮地塊閱限制寨后續(xù)各開發(fā)見體量杏相對(duì)應(yīng)較少★客摩戶需哀求旺物盛，游投資翅激情干高★區(qū)劉域內(nèi)牽寫字欠樓物刪業(yè)發(fā)襲展空謝間好枯，升鉤值潛肌力大厘，投連資回笛報(bào)率韻相對(duì)形較高姿。寫字樓區(qū)域劃分——寫字樓小結(jié)寫字傳樓市屆場(chǎng)小燃結(jié)區(qū)域市場(chǎng)分析區(qū)域芳四至項(xiàng)目區(qū)域雄四至南——北一疲環(huán)沿毛線路效段東——阜陽熄路路拉段西——四里爸河路業(yè)段北——北二盆環(huán)路封段區(qū)域周位于咽合肥倡廬陽局區(qū)，窄區(qū)域踢所在漂地以究成為但合肥償較為胸成熟俯的商藍(lán)業(yè)圈蛛，商榨業(yè)發(fā)蜂展和春社區(qū)俯建設(shè)未相對(duì)盼成熟遲，業(yè)即態(tài)發(fā)色展以驅(qū)高端摔的商致務(wù)寫志字樓晉和大碰型的綢購(gòu)物嬌廣場(chǎng)竹為主缸，交障通便間捷高堡效，嘉商貿(mào)篇服務(wù)類日益揮繁榮劈燕。其賤商業(yè)員氛圍袋濃厚侍，人晃流量骨大，雜消費(fèi)觀能力蛙較強(qiáng)劍，成胖為合紫肥北蔬部城斬區(qū)較們?yōu)榉毖A的驢商業(yè)脹地段撲。宏觀背景——區(qū)域四至廬陽催區(qū)圍窯繞著診商貿(mào)滾服務(wù)仇、商謠務(wù)核挽心、盲文化畝旅游求、宜報(bào)居新留地等污新的禾投資區(qū)價(jià)值先和功請(qǐng)能重劫新定律位預(yù)律將區(qū)友域做皺為發(fā)瞇展重亮點(diǎn)，以阜西陽路暗、蒙利城路勿、四葡里河皆路為伶輻射劈燕軸，奏打造丙長(zhǎng)江繩中路越高端四商務(wù)摸集聚境帶、類北一聽環(huán)商泳辦新敏街區(qū)腰、北狀二環(huán)揚(yáng)現(xiàn)代添專業(yè)鮮市場(chǎng)框帶，敘引導(dǎo)鞋總部魂經(jīng)濟(jì)物集中聯(lián)布局遷，重破點(diǎn)發(fā)拉展現(xiàn)液代商煩貿(mào)、府金融勁、文猜化旅躺游、螞中介平、信每息等縮慧現(xiàn)代壩服務(wù)漫。宏觀背景——市政規(guī)劃市政趨規(guī)劃廬陽梅區(qū)與好戴德捎梁行折簽訂耀戰(zhàn)略叛合作棵協(xié)議佳，圍啄繞進(jìn)絞一步亂發(fā)展麗樓宇每經(jīng)濟(jì)逮，攜床手開年展樓垂宇招遙商。杠該區(qū)塊將開現(xiàn)展樓蹦宇招愈商作臥為發(fā)般展樓打宇經(jīng)平濟(jì)的建重要疲抓手渾，并策為此寬制定酒和出專臺(tái)了警一系續(xù)列的用服務(wù)型措施牢和扶裁持獎(jiǎng)繳勵(lì)政憲策用蛾于鼓樓勵(lì)商縣用地類產(chǎn)的臥發(fā)展絡(luò)。廬陽踐區(qū)政杰府與蔽戴德碌梁行網(wǎng)簽訂辱戰(zhàn)略判合作匠協(xié)議與專箱業(yè)地法產(chǎn)運(yùn)疊營(yíng)商革簽字休地產(chǎn)倒招商鏟合作繞協(xié)議宏觀背景——政策扶持政府尤加大籠了對(duì)外區(qū)域葡內(nèi)道吩路的字建設(shè)州，如佩對(duì)穎掏上路杯、義逗井路花和阜石陽北殲路等具板塊茂內(nèi)的辣重要釣交通守要道揪進(jìn)行廉了改殃造，脫是區(qū)丘域的窯交通留優(yōu)勢(shì)養(yǎng)更為以突出窄。同必時(shí)政利府規(guī)兼劃了33勸8公頃刷土地距用于美北部緊區(qū)域袋綠化抱建設(shè)世、公混共建輔設(shè)等做。提概升了道區(qū)域勵(lì)的形冠象。北二姓環(huán)與塑阜陽礦路交心口立毅交橋跨規(guī)劃穎上冶路施降工已利完成政府惜加大枝對(duì)區(qū)邊域內(nèi)配的道莫路建誘設(shè)宏觀背景——市政建設(shè)土地步政策政府群在區(qū)乖域推湯出了味、四薄里河度周邊握、杏僵花苑貞區(qū)域些、蒙城濕路東烤與汲訴橋路拾北區(qū)可域、蒙城示路東的與荷桿塘路躺南區(qū)投域等數(shù)零十塊螞土地姿作為可商業(yè)襲地產(chǎn)瀉建設(shè)卡土地異。在裕商業(yè)法和污辦公死用地集上，炭廬陽齒區(qū)推威出的慘土地厘面積敢最大磁。宏觀背景——政策扶持政府浴規(guī)劃牢下的怒區(qū)域仙發(fā)展帶以商驗(yàn)業(yè)發(fā)荒展為吃主，識(shí)項(xiàng)目至贏得萍了政蜜府的壺相關(guān)油政策聾支持政府忠在市戀政建接設(shè)方邁面投源入了復(fù)大量杏的資沸金支擱持，控為區(qū)蔬域發(fā)其展提鴿供了爪必要慈保證政府敬投入肯大量閥的人很力、奮物力舒用于獻(xiàn)區(qū)域歡房地邪產(chǎn)市角場(chǎng)的禁發(fā)展區(qū)域蘇房地粒產(chǎn)市越場(chǎng)發(fā)皇展?jié)摲薅状?，糧市場(chǎng)業(yè)需求晝大。小結(jié)宏觀背景——小結(jié)區(qū)域市場(chǎng)分析區(qū)域敘主要研交通鴿要道數(shù)為東勸西走成向的綢北一暫環(huán)路絹，北特二環(huán)鎮(zhèn)路，稼均為湊為雙役向八關(guān)車道獲，為照合肥偉市內(nèi)檔最重銀要的催交通旅要道匙，人含流量芬，車腿流量捏較大武，西變接四容里河攜立交帖橋，任與阜大陽路節(jié)、蒙寨城路啄、亳號(hào)州路沫、四憐里河驚路等書合肥挖南北湯通向膜的交鋪通要猶道相步交，火交通岔通達(dá)是度好帖。其交勿通區(qū)請(qǐng)位優(yōu)堅(jiān)良，寺城市嗚合肥誘市交李通發(fā)講展最卵為健釋全、伶繁華雅的區(qū)給域之鴨一北一壓環(huán)路本案區(qū)域交通狀況——道路區(qū)域欣位于侍合肥床地鐵親規(guī)劃指的鐵5號(hào)線殼、3號(hào)線屬之間尾，未掌來地爺鐵的行建設(shè)屆，將造給區(qū)效域帶辛來極左大的龜便利固性。淡交通孕發(fā)展率帶來助了較烤大的蓬改善茅，更崖進(jìn)一從步有栗利于生區(qū)域夏經(jīng)濟(jì)之的快究速發(fā)擇展合肥鋪跌鐵慶規(guī)劃讀圖4、133、7、232等109、157、143、131等22、12、114、155、5、131等143、13、233等區(qū)域軋內(nèi)20多路羞公交摔經(jīng)過塵，便膏捷性倚較強(qiáng)項(xiàng)目板位置區(qū)域交通狀況——公交、地鐵區(qū)域市場(chǎng)分析區(qū)域?yàn)楹戏拾l(fā)展較早的區(qū)域之一，周邊多成熟社區(qū)，偏于為市區(qū)中心地段、土地商業(yè)價(jià)值高，居民區(qū)發(fā)展成熟，入住率高，常住人口多，人口密度已經(jīng)超過了1.5萬/平方公里區(qū)域?yàn)楹戏拾l(fā)展較早的區(qū)域之一，偏于為市區(qū)中心地段、交通便捷，人流量，車流量均較大。流動(dòng)人口較多區(qū)域內(nèi)形成了較為成規(guī)模的辦公集中區(qū)，如濉溪路寫字樓一條街，企業(yè)入住率高，辦公人群較多，成為區(qū)域消費(fèi)支撐的重要部分流動(dòng)人口辦公群體常住人口龐大龐大的人口數(shù)量給區(qū)域商業(yè)發(fā)展提供了強(qiáng)有力的消費(fèi)支撐消費(fèi)趟群體困支撐區(qū)域消費(fèi)群體區(qū)域市場(chǎng)分析商業(yè)塊現(xiàn)狀事分析命－－忠辦公礙云集國(guó)，大付型城義市綜茶合體巡壽發(fā)展瘋迅速區(qū)域禾所在層地以責(zé)成為群合肥跌較為撓成熟鉤的商斗業(yè)圈問，商乘業(yè)發(fā)鹿展和便社區(qū)幣建設(shè)那相對(duì)迅成熟碎，業(yè)陜態(tài)發(fā)違展以山高端杜的商狐務(wù)寫反字樓盟和大望型的拐購(gòu)物撇廣場(chǎng)刷為主穗，以帥財(cái)富光廣場(chǎng)棄為代償表的忙中高秘檔寫織字樓太林立斗，大遣中型歡企屑業(yè)辦灶公云渴集，無成為壘合肥鉤較早沿且發(fā)朋展成琴熟的莊辦公弊集中逼區(qū)區(qū)域訓(xùn)同時(shí)攔擁有通明發(fā)嶺商業(yè)呼廣場(chǎng)職、新御天地推購(gòu)物烤廣場(chǎng)株和在遷建的廣北京僑華聯(lián)泰購(gòu)物析中心禿和祥菌源廣理場(chǎng)等血大中梯型購(gòu)氣物廣仗場(chǎng)，葡及辦程公、班商業(yè)潤(rùn)、休喂閑愉公快為邊一體仙，其咽商業(yè)世氛圍博濃厚制，人便流量竹大，笑消費(fèi)槽能力識(shí)較強(qiáng)甩，成牛為北尿部城荷區(qū)較舅為繁騾華的趣商業(yè)頌地段指。區(qū)域商業(yè)發(fā)展——現(xiàn)狀分析商業(yè)華現(xiàn)狀催分析摸－－沒品牌圍地產(chǎn)獅運(yùn)營(yíng)浩商加躁盟，次開發(fā)通水平炸上臺(tái)皇階祥源辜、萬不達(dá)、拐明發(fā)良、華染潤(rùn)等夾國(guó)內(nèi)顏商業(yè)暴地產(chǎn)謀大鱷器紛至模沓來球，角緒逐區(qū)泛域商澇業(yè)地舅產(chǎn)市歌場(chǎng)。判他們警擁有椒先進(jìn)鄉(xiāng)豐的開柿發(fā)理換念、冊(cè)雄厚蹦的資躲金實(shí)兩力、扎豐富襖的運(yùn)辮營(yíng)經(jīng)徹驗(yàn)以妥及豐誤富的焦商業(yè)宵資源奇。明恐發(fā)商兼業(yè)廣籌場(chǎng)、卸北京徐華聯(lián)債購(gòu)物存中心造、祥盟源廣閉場(chǎng)等席大型銜城市溫綜合坑體的仙建設(shè)膠給區(qū)怪域商防業(yè)地賓產(chǎn)市勢(shì)場(chǎng)帶繭來全扭新的遲氣息羞。區(qū)域商業(yè)發(fā)展——現(xiàn)狀分析商業(yè)思現(xiàn)狀階分析——業(yè)態(tài)煤：大棗型城淚市綜尚合體攤為主+社區(qū)驕周邊雙配套氣為輔

集餐飲、娛樂、購(gòu)物、辦公為一體的大型購(gòu)物綜合體如（新天地廣場(chǎng)）區(qū)域路段的沿街小商鋪社區(qū)內(nèi)部及周邊配套的小型中小超市、餐飲、集貿(mào)市場(chǎng)等如（暢園新村集貿(mào)市場(chǎng)）區(qū)域客群消費(fèi)主要以大型購(gòu)物綜合體和社區(qū)周邊配套為主，以小型便捷性較好的傳統(tǒng)商鋪為輔的消費(fèi)習(xí)慣。區(qū)域商業(yè)發(fā)展——現(xiàn)狀分析商業(yè)趣現(xiàn)狀乞分析——業(yè)態(tài)屋：大砌型城湯市綜拉合體瞞為主+社區(qū)禁周邊寧配套到為輔區(qū)域客群消費(fèi)主要以大型購(gòu)物綜合體和社區(qū)周邊配套為主，以小型便捷性較好的傳統(tǒng)商鋪為輔的消費(fèi)習(xí)慣。區(qū)域商業(yè)發(fā)展——現(xiàn)狀分析商業(yè)形現(xiàn)狀曬分析——區(qū)域淹商業(yè)乎地產(chǎn)螺總體距供量膠分析積壓在售存量面積即將入適量區(qū)域商業(yè)發(fā)展——現(xiàn)狀分析在售掩項(xiàng)目積壓退在售愛的項(xiàng)犯目主乎要包旱括萬量豪廣進(jìn)場(chǎng)、避藍(lán)籌奸國(guó)際愿、明坊發(fā)商軟業(yè)廣內(nèi)場(chǎng)三蕩個(gè)項(xiàng)海目，弦總寄斧存面脆積約15萬方搖（此支數(shù)據(jù)訊只包碌括寫膨字樓麥、公暫寓樓同、和遣商鋪傻部分匯）未售目前辛區(qū)域盡未開說盤即撲將入役市的具項(xiàng)目肆有明媽發(fā)商蒸業(yè)廣桑場(chǎng)寫唐字樓梁部分榮，祥香源廣責(zé)場(chǎng)、坦安徽干國(guó)資跨大廈蘇三個(gè)賞項(xiàng)目偽，約10萬方李左右區(qū)域市場(chǎng)分析區(qū)域鳥商業(yè)圖地產(chǎn)歇競(jìng)爭(zhēng)黨項(xiàng)目蜓總體星情況桑對(duì)比項(xiàng)目名稱規(guī)模業(yè)態(tài)戶型面積檔次均價(jià)藍(lán)籌國(guó)際公寓39270㎡商業(yè)7800㎡車庫(kù)6000㎡1—5層商鋪6—29層公寓50—160㎡中高檔公寓樓6300/㎡祥源廣場(chǎng)總建：5萬方商業(yè)寫字樓尚無數(shù)據(jù)公開高檔商業(yè)招租預(yù)計(jì)寫字樓8000—10000/㎡安徽國(guó)資大廈建筑面積41297㎡1—5層商鋪6—25層寫字樓尚無數(shù)據(jù)公開中高檔寫字樓估價(jià)6300—7500/㎡萬豪廣場(chǎng)總建13萬方商鋪：1.4萬方1—3層商鋪寫字樓公寓商鋪：8—30㎡公寓、寫字樓：60—140㎡中高檔寫字樓、公寓均價(jià)7400/㎡明發(fā)商業(yè)廣場(chǎng)總建58萬方商鋪36萬方公寓、寫字樓13萬方住宅9萬方商鋪寫字樓公寓住宅公寓48—83㎡高檔寫字樓、公寓均價(jià)6500/㎡華潤(rùn)橡樹灣總建70萬方住宅底商90—130/戶高檔均價(jià)7500/㎡競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案分析——總體情況對(duì)比項(xiàng)目名稱物業(yè)類型開盤時(shí)間總量已銷售萬豪廣場(chǎng)寫字樓、商鋪2011年6月35546㎡5139㎡公寓、商鋪2010年6月37416㎡32317㎡藍(lán)籌國(guó)際公寓、商鋪2010年9月47226㎡12458㎡明發(fā)商業(yè)廣場(chǎng)公寓2011年6月91991㎡606國(guó)資大廈寫字樓、商鋪未定4萬方祥源廣場(chǎng)寫字樓、商鋪2012年8月5萬方未開售區(qū)域測(cè)商業(yè)槐地產(chǎn)圈競(jìng)爭(zhēng)炕項(xiàng)目灘銷售建情況競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案分析——銷售情況項(xiàng)目名稱國(guó)光萬豪廣場(chǎng)(業(yè)態(tài)：商鋪+寫字樓+公寓)13萬方項(xiàng)目位置北一環(huán)與合瓦路交叉口（雙崗與白水壩之間）形象包裝亮點(diǎn)以“豆瓣匯”為形象包裝切入點(diǎn)，售樓部包裝時(shí)尚簡(jiǎn)潔，商業(yè)也與商務(wù)感給人溫馨的印象客戶特征1、投資型客戶（看重地段的升值空間）2、商鋪?zhàn)杂眯涂蛻簦ㄉ啼伔指蠲娣e小，適于小個(gè)體業(yè)主經(jīng)營(yíng)）推廣措施獨(dú)特的定位，精準(zhǔn)的目標(biāo)客戶群體，普遍宣傳與重點(diǎn)客戶營(yíng)銷相結(jié)合。產(chǎn)品亮點(diǎn)一個(gè)以中小套型商務(wù)公寓為主體，特色情景商業(yè)街組成的城市綜合體，小鋪面經(jīng)營(yíng)的特色情景商業(yè)街為其產(chǎn)品的主要亮點(diǎn)。打造豆瓣匯步行街為其推廣口號(hào)市場(chǎng)口碑市場(chǎng)口碑相對(duì)較好，市場(chǎng)關(guān)注度高鋪面面積商鋪8—30㎡，寫字樓、公寓樓60—140㎡不等銷售速度銷售情況相對(duì)較好，商鋪及公寓樓部分接近尾聲，寫字樓在售，銷售情況一般區(qū)域商業(yè)發(fā)展——競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案分析項(xiàng)目名稱祥源廣場(chǎng)（業(yè)態(tài)：商業(yè)+寫字樓）項(xiàng)目位置北一環(huán)與亳州路、界首路交叉口形象包裝亮點(diǎn)高品質(zhì)大氣的形象包裝，展示了高檔次的產(chǎn)品形象客戶特征1、品牌長(zhǎng)期投資跟隨客戶，客戶看重品牌價(jià)值、地段價(jià)值等因素；2、企業(yè)實(shí)力雄厚的大中型企業(yè)，用于企業(yè)自用辦公，看重產(chǎn)品檔次及交通便捷度，配套齊全等因素。推廣措施注重品牌形象的展示推廣給展品銷售帶來的前期鋪墊作用產(chǎn)品亮點(diǎn)難得的中心、難得貼心、難得學(xué)區(qū)、難得品牌（地段好，配套好，企業(yè)實(shí)力雄厚）市場(chǎng)口碑市場(chǎng)口碑好，項(xiàng)目的知名度和關(guān)注度均較高。鋪面面積暫無數(shù)據(jù)公布競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案分析——祥源廣場(chǎng)項(xiàng)目名稱藍(lán)籌國(guó)際（商業(yè)+公寓樓）項(xiàng)目位置蒙城路與鳳臺(tái)路交叉口形象包裝亮點(diǎn)售樓部的包裝主要采用歐式風(fēng)格，體現(xiàn)輕松、融洽、舒適的商業(yè)和生活氛圍?？蛻籼卣?、看重地段發(fā)展空間的投資者；2、有閑散資金的小個(gè)體，購(gòu)買用于投資或者自用，比較注重產(chǎn)品的價(jià)格；推廣措施產(chǎn)品亮點(diǎn)戶型分割合理，價(jià)格相對(duì)較低。配套相對(duì)齊全市場(chǎng)口碑相對(duì)想好，知名度不斷太高，主要與宣傳力度有關(guān)鋪面面積公寓：50—160㎡項(xiàng)目名稱安徽國(guó)資大廈（商業(yè)+寫字樓）項(xiàng)目位置肥西路與亳州路交叉口（距離項(xiàng)目位置最近，約300米）形象包裝亮點(diǎn)產(chǎn)品未進(jìn)行形象包裝與整合客戶特征暫未公開對(duì)外銷售，客戶多為開發(fā)商內(nèi)部關(guān)系型客戶推廣措施無產(chǎn)品亮點(diǎn)暫無推廣市場(chǎng)口碑無對(duì)外宣傳，市場(chǎng)知名度低，關(guān)注人群少。鋪面面積暫無數(shù)據(jù)公布競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案分析——藍(lán)籌國(guó)際、安徽國(guó)資大廈項(xiàng)目名稱明發(fā)商業(yè)廣場(chǎng)（商業(yè)+公寓+寫字樓+住宅）項(xiàng)目位置北二環(huán)與四里河路交叉口（距離項(xiàng)目位置較遠(yuǎn)）形象包裝亮點(diǎn)對(duì)入住的品牌企業(yè)形象展示，側(cè)面提升項(xiàng)目的吸引力。項(xiàng)目自身包裝大氣、高檔，對(duì)入住客戶自主裝修品質(zhì)要求高客戶特征寫字樓、公寓部分多為品牌投資追隨者，及辦公自主使用用戶（注重項(xiàng)目的性價(jià)比，發(fā)展?jié)摿?。升值空間等因素）商鋪部分只租不售，主要給自主經(jīng)營(yíng)業(yè)主。（注重其未來的商業(yè)發(fā)展氛圍，配套、人氣等因素）推廣措施以品牌宣傳為前期鋪墊造勢(shì)，以項(xiàng)目的大體量、齊全配套、及娛樂、購(gòu)物、餐飲、休閑、辦公為一體的大型城市綜合體為產(chǎn)品推廣方向，提升產(chǎn)品宣傳力度和價(jià)值吸引力。產(chǎn)品亮點(diǎn)大型城市綜合體項(xiàng)目，配套全，發(fā)展空間大市場(chǎng)口碑市場(chǎng)口碑好，關(guān)注度高，吸引了較多的投資者及商業(yè)群體加盟鋪面面積公寓、寫字樓48——140不等，商鋪：20—90㎡不等。競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案分析——明發(fā)商業(yè)廣場(chǎng)主要競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手研判——安徽國(guó)資大廈與項(xiàng)秘目類推似點(diǎn)1、地櫻段價(jià)伸值接萍近（30皂0米）2、品謎牌價(jià)零值類艙似3、業(yè)處態(tài)定犬位相末同（杠商鋪+寫字舌樓）4、區(qū)票位價(jià)夠值相鏈同5、前基期宣椒傳均伴不到邪位6、現(xiàn)城房不同漫之處1、項(xiàng)施目體屢量相干對(duì)項(xiàng)是目較鳳大（林優(yōu)勢(shì)招）2、項(xiàng)您目工辜程進(jìn)帽度慢另，造肆成一當(dāng)定的我負(fù)面謀口碑場(chǎng)影響(劣勢(shì)戚）對(duì)應(yīng)措施：1、差別的客戶定位；2、業(yè)態(tài)定位的調(diào)整；3、提升項(xiàng)目的服務(wù)價(jià)值；4、定價(jià)方面呈現(xiàn)一定的價(jià)格優(yōu)勢(shì)；5、強(qiáng)有力的推廣宣傳，達(dá)到先入為主的宣傳效應(yīng)。主要競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手研判——祥源廣場(chǎng)與項(xiàng)掘目類常似點(diǎn)1、業(yè)反態(tài)定認(rèn)位類五似（賓商業(yè)+寫字責(zé)樓）先；2、低嗓端價(jià)太值接壯近（好距離蘋項(xiàng)目50漠0米）筆；3、區(qū)舒域價(jià)洲值類馬似點(diǎn)私較多劣。與項(xiàng)煎目的袖不同趴點(diǎn)1、體萬量大塵于項(xiàng)專目2、售朗價(jià)較億高3、地態(tài)段價(jià)具值優(yōu)忘于項(xiàng)辜目4、品所牌價(jià)總值高5、前夕期宣敞傳力煩度大弦，知蟻名度沖較高6、定濁位高予端對(duì)應(yīng)請(qǐng)措施奴：1、差課別的蒼客戶拿定位宮；2、優(yōu)女惠的匙價(jià)格庫(kù)措施埋；3、差都別的逐業(yè)態(tài)午定位戴；★發(fā)展牛前景良好仔的交潤(rùn)通條把件、座龐大止的消木費(fèi)群何體、低政府蒜對(duì)區(qū)組域的酒規(guī)劃紋及對(duì)帶商業(yè)摩項(xiàng)目猜的發(fā)級(jí)展的陳支持騰等因遮素將把極大錯(cuò)的促鄉(xiāng)豐進(jìn)區(qū)覽域商架業(yè)市盾場(chǎng)的宰發(fā)展武，其飾發(fā)展癢潛力居巨大煩，市絕場(chǎng)前截景廣恐闊，趟競(jìng)爭(zhēng)膠壓力最等也挎日子炊突出粉，就淺整體溫發(fā)展甩趨勢(shì)娛而言肺，其志商業(yè)齡地產(chǎn)放發(fā)展慈的機(jī)侄遇大萌于挑費(fèi)戰(zhàn)?！飿I(yè)態(tài)眼發(fā)展堆方向區(qū)域妥業(yè)態(tài)濫發(fā)展歇以及相大型輩餐飲洲、酒營(yíng)店、底休閑灘娛樂手、購(gòu)?qiáng)A物為混一體邁的大獵型城六市綜胳合體蕩和以胡中高畢端寫殺字樓劣、公橡寓樓壇等辦治主的歐辦公黎業(yè)態(tài)麗發(fā)展同方向掀為主岔，，啊同時(shí)笛配合醬部分踏小型遣生活選配套臭業(yè)態(tài)劑發(fā)展惠為輔伯的業(yè)絹態(tài)發(fā)堤展方喝向。商業(yè)再發(fā)展丑分析——潛在聲業(yè)態(tài)血分析樸及前遇景競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案分析——發(fā)展趨勢(shì)總結(jié)優(yōu)劣勢(shì)優(yōu)勢(shì)政府態(tài)政策低支持律力度狗大交通夢(mèng)條件彼良好區(qū)域產(chǎn)發(fā)展斯時(shí)機(jī)柏較好區(qū)域鉤規(guī)模鞠優(yōu)勢(shì)叛凸顯商業(yè)疼發(fā)展敢氛圍觸好強(qiáng)有漠力的攻消費(fèi)貧群體劣勢(shì)市場(chǎng)設(shè)競(jìng)爭(zhēng)橋壓力額大部分恰區(qū)域恨配套辜較弱區(qū)域市場(chǎng)——優(yōu)劣勢(shì)總結(jié)北一屑環(huán)寫罪字樓綿市場(chǎng)移分析北一堅(jiān)環(huán)板盲塊寫蹈字樓寫字光樓分灶布特監(jiān)征寫字掃樓辦撥公環(huán)什境寫字忠樓物朗業(yè)檔份次寫字崇樓入撲住情鞋況市場(chǎng)急影響此力市場(chǎng)劇供量市場(chǎng)見需求發(fā)展雙趨勢(shì)★硬件環(huán)境交通區(qū)域四通八達(dá)，交通的便捷性和通達(dá)度較好周邊辦公配套設(shè)施齊全寫字樓外在形象及內(nèi)部結(jié)構(gòu)檔次較高且結(jié)構(gòu)合理電梯、車位等必要設(shè)施相對(duì)充★軟環(huán)境企業(yè)集聚，辦公氛圍濃厚物業(yè)服務(wù)價(jià)值相對(duì)優(yōu)越物業(yè)檔次商業(yè)配套交通條件北一環(huán)區(qū)域——寫字樓辦公環(huán)境北一沖環(huán)區(qū)戶域?qū)懚⒆謽遣灾卸歉邫n竿物業(yè)塑檔次育為主府，區(qū)丘域內(nèi)愁暫無俯較為宵低端弦的寫彼字樓免物業(yè)物業(yè)檔次劃分高檔物業(yè)樓宇品質(zhì)、裝飾標(biāo)準(zhǔn)、配套設(shè)施等條件優(yōu)越，建筑規(guī)模大，品牌客戶入住較多，交通便利）以財(cái)富廣場(chǎng)、匯豐廣場(chǎng)金鼎廣場(chǎng)為代表的甲級(jí)寫字樓

中檔物業(yè)交通較好進(jìn)駐客戶多為中小企業(yè)，配套設(shè)施相對(duì)完善，建筑規(guī)模與設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)相對(duì)較大以眾城廣場(chǎng)、0551國(guó)際公寓等為代表的乙級(jí)寫字樓

低檔物業(yè)交通相對(duì)閉塞，樓宇形象、建筑規(guī)模、配套設(shè)施等相對(duì)落后，入住企業(yè)規(guī)模較小，區(qū)域內(nèi)暫無低端寫字樓物業(yè)。北一環(huán)區(qū)域——寫字樓物業(yè)檔次★入住學(xué)企業(yè)愿辦公派面積以財(cái)撿富廣箏場(chǎng)、庭金鼎飛廣場(chǎng)冰為代喂表的貴高端次物業(yè)儉，入信住企孫業(yè)的摧租賃映面積拔以10送0㎡以上熔面積剪為主內(nèi)。部悔分中助檔物抱業(yè)的澆入住昌企業(yè)文的租朋賃面譯積集停中在41脹——滴14諷0㎡不等★入皂住率濉溪拘路寫檔字樓代一條扇街為按合肥討辦公欠最集唯中的孕區(qū)域找，目岡前寫頌字樓罩大部陵分已尾投入碑使用冰，規(guī)浸模優(yōu)財(cái)勢(shì)凸鴉顯，染配套猾設(shè)施籮齊全寸，商蛇務(wù)辦姻公氛每圍較蟲好，級(jí)吸引炭了較飲多的熊大中蘆型企子業(yè)在宇此設(shè)翅立辦盛公場(chǎng)囑所。倍整體碌的平錢均企筒業(yè)入勸住率鋒約80夠%?！锶敕€(wěn)住企館業(yè)類濃別北一期環(huán)商險(xiǎn)務(wù)區(qū)貢入住忍的客凱戶群優(yōu)體主波要以枝房地男產(chǎn)、漿咨詢勺業(yè)、沸電子搶通信刻類客笛戶居葛多，哥且入貢住不鞋乏大拴的品囑牌企廢業(yè)，忌如恒眼大地毀產(chǎn)、行九江梨銀行次、中拘國(guó)平疏安北一環(huán)區(qū)域——寫字樓入住情況項(xiàng)目名稱項(xiàng)目位置裝修情況租金水平物業(yè)檔次國(guó)金大廈阜陽路與北一環(huán)交叉口內(nèi)墻粉刷、有門30元/㎡/月中檔物業(yè)眾城廣場(chǎng)阜陽路與北一環(huán)交叉口簡(jiǎn)裝30—35元/㎡/月中檔物業(yè)萬豪廣場(chǎng)阜陽路與北一環(huán)交叉口向西100米毛坯目前是銷售階段中高檔物業(yè)0551國(guó)際公寓蒙城路與北一環(huán)交口簡(jiǎn)裝30—35/㎡/月中檔物業(yè)新天地廣場(chǎng)蒙城路與北一環(huán)交口毛坯40—45/㎡/月中高檔物業(yè)財(cái)富廣場(chǎng)北一環(huán)濉溪路毛坯或簡(jiǎn)裝50—60/㎡/月高檔物業(yè)匯豐廣場(chǎng)阜陽路與北一環(huán)交叉口向西100毛坯或簡(jiǎn)裝48—60/㎡/月高檔物業(yè)北一環(huán)區(qū)域——寫字樓租金水平

隨著大量寫字樓的布點(diǎn)，濉溪路已成為合肥高檔寫字樓最密集的一條街。財(cái)富廣場(chǎng)是最先進(jìn)入濉溪路的寫字樓，這條路上聚集了財(cái)富廣場(chǎng)、新天地國(guó)際廣場(chǎng)(、求實(shí)君臨國(guó)際、金鼎國(guó)際廣場(chǎng)、星海遠(yuǎn)航大廈、藍(lán)鉆尚界、匯豐廣場(chǎng)等十多個(gè)超億元項(xiàng)目，均為二三十層高的高檔樓宇。濉溪路寫字樓一條街目前形成了安徽省規(guī)模最大、入駐企業(yè)最多的現(xiàn)代服務(wù)業(yè)綜合性商務(wù)群樓。區(qū)域規(guī)模優(yōu)勢(shì)突出，影響力較強(qiáng)。北一環(huán)區(qū)域——寫字樓市場(chǎng)影響力北一鈴環(huán)目嗚前發(fā)匪展較法快，煤接近算市中絡(luò)心地訓(xùn)段，徒其土話地使柄用率煉相對(duì)共相對(duì)替較高警，后潑續(xù)市增場(chǎng)供寺應(yīng)量乎相對(duì)嗎較少幟，目攤前在馬建未晌售項(xiàng)秤目只鉆有祥灶源廣脹場(chǎng)、遙萬豪雖廣場(chǎng)探安徽全國(guó)資炒大廈疑等項(xiàng)賠目，葉約12萬方刮左右濱的供杠應(yīng)量進(jìn)。祥源陶廣場(chǎng)竊后續(xù)地供應(yīng)逃約5萬方武左右摘（高閣檔寫識(shí)字樓毯物業(yè)盈）安徽柏國(guó)資隙大廈南后續(xù)確供應(yīng)4萬方匪（中眠檔寫升字樓黑物業(yè)賠）萬豪食廣場(chǎng)晚后續(xù)鞏供量例約3萬方涉（中爪檔寫抬字樓可物業(yè)袍）北一環(huán)區(qū)域——寫字樓市場(chǎng)供量★投資傻人群飄需區(qū)域珍板塊片為合攜肥寫鐵字樓略發(fā)展蒜較為豈成熟伴的地掘段，痕地段泡內(nèi)品繼牌開蝴發(fā)商梨云集站，區(qū)先域規(guī)賤模優(yōu)懸勢(shì)凸摘顯，質(zhì)大批脫的投問資客銀戶對(duì)京區(qū)域壯寫字喂樓市線場(chǎng)的馳發(fā)展犬持樂畫觀態(tài)駝度，掩北一品環(huán)市友場(chǎng)投珍資需鞠求相翅對(duì)較俱大?！锸褂们娜巳簷C(jī)需求區(qū)域賤為板音塊合茶肥主笨要的秀辦公棍集中倍區(qū)，條吸引糞了較洗多的會(huì)大的丟品牌示企業(yè)罩如：災(zāi)恒大披地產(chǎn)品、平枝安保購(gòu)險(xiǎn)等境國(guó)內(nèi)犯大中嚷型企珍業(yè)齊繼聚，燥成為桂合肥沉有名完的寫協(xié)字樓耽一條軍街，嬌是合皺肥辦蓮公企耽業(yè)的居高檔捎化的讓代表死地段欠，將廟吸引疊更多裝的企轎業(yè)來王此辦惕公，脅其辦蘿公的鋒市場(chǎng)叛需求型巨大爐。★市場(chǎng)民需求隨著胡合肥屆經(jīng)濟(jì)較的不栗斷發(fā)吼展，千廬陽快區(qū)政違府對(duì)穿北一渴環(huán)地且段進(jìn)荷行了交重新率的市魚場(chǎng)地?fù)唬鈱⒈苯桃画h(huán)廉作為擦政府涉重點(diǎn)壩發(fā)展嚴(yán)和扶耍持地檢段，萬其經(jīng)劃濟(jì)地紋位和齊市場(chǎng)淺地位稀凸顯左。作哄為寫坐字樓更一條目街的得北一潤(rùn)環(huán)寫禁字樓螞物業(yè)安發(fā)展蘿迅速雞，需雀求量切日益默增長(zhǎng)報(bào)。需求觸分析綜合殘分析央：區(qū)督域?qū)憫n字樓色市場(chǎng)響需求日相對(duì)膚較大謎，市獨(dú)場(chǎng)前限景廣欄闊北一環(huán)區(qū)域——寫字樓市場(chǎng)需求板塊破未來肉寫字迷樓物臥業(yè)發(fā)例展趨攀勢(shì)目前拐濉溪嚼路寫吃字樓燙物業(yè)豪以高孝檔物魚業(yè)為剪主，筍中檔慚物業(yè)疏為輔壇。隨艷著經(jīng)電濟(jì)的訂不斷冷發(fā)展園，政管府加淋強(qiáng)了兼對(duì)區(qū)房誠(chéng)域的和開發(fā)撇與管曬理，液并將線其從艦新定登位成定及商凈業(yè)、乓餐飲古娛樂飼、購(gòu)罷物休角閑、竹辦公所為一排體的垮高級(jí)欺商業(yè)銹聚集聽區(qū)，碑這一銷高端怎的定估位要帖求更崗齊全宇的先桌進(jìn)的芝配套需設(shè)施緞，所壯以未鄙來區(qū)蕉域?qū)憞@字樓說物業(yè)碧需求待的發(fā)烈展仍覺以高披中檔均檔寫烈字樓董物業(yè)傲為主墨，低銳端寫濾字樓滿物業(yè)給需求拜量的毅較小惰。高合檔甲侵級(jí)寫穴字樓記快速看發(fā)展甘，將侄成為宴區(qū)域焦寫字狂樓市豆場(chǎng)發(fā)拋展的孝主要猛方向擁。綜上戒所述適：區(qū)贈(zèng)域?qū)懺庾謽沁x物業(yè)魄發(fā)展蠅仍以否中高臺(tái)檔物泰業(yè)為療主北一環(huán)區(qū)域——寫字樓發(fā)展趨勢(shì)★區(qū)域青板塊核寫字新樓發(fā)驢展迅貍速，霞且以哨中檔疾端寫析字樓淡物業(yè)勢(shì)為主★受地百塊限帆制后被續(xù)開慢發(fā)體音量相直對(duì)較小少★區(qū)域蛛性優(yōu)趁勢(shì)凸競(jìng)顯，齡客戶逼需求壤旺盛誼，投憲資激丙情高★區(qū)域脆內(nèi)寫敘字樓華辦公樓客戶連中聚脂集了廁較多證大型乒品牌擾企業(yè)里，對(duì)主于辦哀公企栽業(yè)的六吸引協(xié)了較柏大。★區(qū)域拿內(nèi)寫紫字樓規(guī)物業(yè)怕發(fā)展級(jí)空間籠好，倒升值日潛力嘆大，覆投資多回報(bào)直率相蕩對(duì)較束高。北一輔環(huán)區(qū)猛域?qū)懙謽莻z市場(chǎng)迷小結(jié)北一環(huán)區(qū)域——寫字樓小結(jié)亳州深路商糧業(yè)項(xiàng)雷目項(xiàng)目店的商壺業(yè)和微寫字謹(jǐn)樓研響判及騰定位項(xiàng)目的商業(yè)和寫字樓研判及定位項(xiàng)目概括——項(xiàng)目規(guī)劃基礎(chǔ)數(shù)據(jù)項(xiàng)目概括——項(xiàng)目四至項(xiàng)目曾位置項(xiàng)目確位置項(xiàng)目景四至憲：項(xiàng)惡目位拴置亳綢州路獨(dú)最繁禾華的揉建材眨一廠遵附近沾地段燥，南絕接市付區(qū)主吃要交曲通要轟道北變一環(huán)可路，年西鄰摔肥西苦路，躺北接釣合肥貌橫穿京北部陰板塊嗽重要踢交通評(píng)干線凝臨泉竟路。態(tài)東為委附近黃社區(qū)羽主要次交通菜通道庸界首使路，規(guī)項(xiàng)目符交通剖條件炮優(yōu)越受，四歷通八牌達(dá)。交通圖房地產(chǎn)地圖項(xiàng)目概括——項(xiàng)目周邊交通★道路項(xiàng)目脆位于色合肥錄市區(qū)浸交通怎要道委亳州慶路上拆，距才離主畏市區(qū)窮交通效要道授北一即環(huán)、扭臨泉醬路僅岔一公疫里，蕉北接搭、北住二環(huán)肥，西垂鄰肥筑西路霞、四喂里河盼路，項(xiàng)東接咽穎上猜路、盞蒙城捏路等剃，交鉗通路腸線四憂通八扛達(dá)，引五分腹鐘到禿達(dá)市愧中心牛，半踐小時(shí)份可將研市區(qū)脹全面誰覆蓋勾?！锕豁?xiàng)目紹位于蹦原建碼材一寇廠附于近，蕩與建身材一臘廠公弦交底枕站隔猾路相車望，刊項(xiàng)目飄所在敵地共抱有6條公幣交路毯線經(jīng)勺過，均設(shè)攝站點(diǎn)倆，項(xiàng)承目便性捷性波較好。出而行便楚利。公交克底站公交賢站臺(tái)公交葡站臺(tái)項(xiàng)目概括——項(xiàng)目周邊環(huán)境項(xiàng)目惰所在態(tài)亳州魚路建熄材一匠廠附窄近，播以建崖材一閣廠為竟核心首，周礙邊早尚已形鏡成較雖為成臥熟商賓業(yè)圈爽，其誕商業(yè)貸氣氛浮濃厚旱，周銅邊農(nóng)灣貿(mào)市批場(chǎng)、枝超市們、餐訊飲設(shè)降施、記學(xué)校漫等一萄應(yīng)俱岡全，寫沿街結(jié)小商利業(yè)鋪傲面發(fā)哪展成夸熟，掘?yàn)槠湮r重要睡的商無業(yè)特董色。帳商業(yè)怎發(fā)展橡空間猛廣闊月，項(xiàng)顏目南驚至濉敢溪路劫辦公覆氛圍破濃厚曬，中狼高檔娃寫字鴿樓項(xiàng)跑目林埋立，愉項(xiàng)目汽周邊學(xué)為成喊熟居溫民區(qū)曾。社男區(qū)配襯套設(shè)卻施相閣對(duì)完齊善。項(xiàng)目概括——項(xiàng)目周邊配套項(xiàng)目周邊配套設(shè)施沿街小商鋪——傳統(tǒng)商業(yè)模式餐飲、通訊、百貨、維修等日常生活配套必要設(shè)施，涉及范圍廣泛教育/醫(yī)療——齊全集貿(mào)市場(chǎng)——傳統(tǒng)商業(yè)模式超市——規(guī)模較小、網(wǎng)點(diǎn)密集休閑娛樂設(shè)施——社區(qū)內(nèi)部設(shè)施除了小區(qū)內(nèi)部配套外，暫無娛樂休閑配套設(shè)施餐飲、——中低檔，規(guī)模小暢園釣新村風(fēng)集貿(mào)碰市場(chǎng)醒是區(qū)蒜域商護(hù)業(yè)發(fā)州展的丟業(yè)態(tài)箱代表錯(cuò)，成套為區(qū)秘域商插業(yè)交混易中喘心以蘇已果便童利、臟合家尤福、仔為代貴表的白超市鍋，網(wǎng)交店分選布密筋集，沖但營(yíng)麻業(yè)規(guī)規(guī)模相撕對(duì)較畝小，粗輻射浴范圍因、半撕徑僅糖為超冠市周墳邊小缸區(qū)，燒經(jīng)營(yíng)肌范圍術(shù)小，交僅涉嶄及居伐民日掠常生清活所氣需商懶品部前分。以昆貿(mào)侖酒那都、楚為徽職緣酒魄家和紐奉沿街把小吃營(yíng)店為辛代表聯(lián)的餐計(jì)飲業(yè)僑發(fā)展泉規(guī)模扮較小貪，偏滋于中木低檔融消費(fèi)思，無冤中高斯檔餐霸飲設(shè)花施濉溪怨路小糊學(xué)、