贛州市南門口AB地塊市場調(diào)研

前言本市場調(diào)查報告為南門口A.B地塊項目，圍繞城市思考、基本情況、SWOT分析進(jìn)行研究，希望可以為本項目未來發(fā)展提供的參考和借鑒。由于時間的倉促和調(diào)查水平的局限性難免出現(xiàn)不當(dāng)和錯誤之處，懇請各位批評指正。江西理工大學(xué)工程造價管理謝林凱QQ.1038242994贛州市鳥攬圖贛州區(qū)位1.我市在建的鐵路項目有贛韶鐵路、贛龍鐵路擴能改造工程、京九鐵路電氣化改造工程。

2.贛州是全國加工貿(mào)易梯度轉(zhuǎn)移重點承接城市，成為東南沿海地區(qū)向中部內(nèi)地延伸的中轉(zhuǎn)站。

3.贛州市作為國家發(fā)展支線航空的試點城市，組建了華夏航空公司贛州分公司，先后開通至北京、上海、廣州、深圳、南京、廈門、長沙、南昌、重慶等航線，贛州黃金機場成為江西第二大機場，也是贛粵閩湘四省邊際最大規(guī)模的民用機場，形成6至8小時內(nèi)通達(dá)全國50個省會城市和重要經(jīng)濟(jì)城市的航線網(wǎng)絡(luò)。4.好的交通環(huán)境引來國內(nèi)外企業(yè)巨頭入駐贛州，美國法拉賽斯能源有限公司、德國格特拉克、西班牙拉法格、泰國正大集團(tuán)、日本住友、日本東芝、中國五礦等一大批國內(nèi)外知名企業(yè)(集團(tuán))相繼在贛州建廠投產(chǎn)。5.便捷的交通引來外地?zé)o數(shù)游人到贛州觀光休閑。贛州被列為三線城市2013年江西省各市GDP排名近幾年贛州GDP狀況人均可支配收入贛州市規(guī)劃贛州市房地產(chǎn)開發(fā)主要區(qū)域宏觀調(diào)控

為切實做好2014年贛州中心城區(qū)國有建設(shè)用地的供應(yīng)和調(diào)控工作優(yōu)化土地利用結(jié)構(gòu)，節(jié)約集約利用土地，根據(jù)國土資源部《關(guān)于印發(fā)國有建設(shè)用地供應(yīng)計劃編制規(guī)范（試行）的通知》（國土資發(fā)[2010]117號），結(jié)合上年度土地供應(yīng)情況和本年度用地需求，制定本計劃。計劃指標(biāo)

國有建設(shè)用地供應(yīng)總量。2014年贛州中心城區(qū)國有建設(shè)用地計劃供應(yīng)總量9896.579畝（不含預(yù)出讓計劃）。國有建設(shè)用地供應(yīng)結(jié)構(gòu)，2014年中心城區(qū)國有建設(shè)用地供應(yīng)總量中，商服用地933.578畝，占供應(yīng)總量的9.4%；住宅用地3205.315畝，占供應(yīng)總量的32.4%（其中公租房、棚改及返遷安置等城市保障性住房789.373畝）；工礦倉儲用地406.59畝，占供應(yīng)總量的41.1％；公共管理與公共服務(wù)用地452.437畝，占供應(yīng)總量的4.6%。交通運輸用地405.659畝，占供應(yīng)總量的4.1％：水域及水利設(shè)施用地110畝，占供應(yīng)總量的1.1％；特殊用地724畝，占供應(yīng)總量的7.3%。國有建設(shè)用地供應(yīng)類型，通過出讓供應(yīng)國有建設(shè)用地7473.047官，占供應(yīng)總量的75.5％；通過劃撥供應(yīng)國有建設(shè)用地2423.532畝，占供應(yīng)量的24.5%。政策導(dǎo)向

（一）優(yōu)化用地布局，統(tǒng)籌兼顧城鄉(xiāng)發(fā)展。（二）堅持節(jié)約集約用地，促進(jìn)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)升級。（三）落實房地產(chǎn)調(diào)控政策，加大民生領(lǐng)域用地供應(yīng)。（四）嚴(yán)格供應(yīng)程序，深化土地有償使用制度。南門口A、B地塊基本情況南門口A、B地塊規(guī)劃條件主要技術(shù)指標(biāo)一、規(guī)劃依據(jù)：《贛州市河套老城區(qū)控制性詳細(xì)規(guī)劃》、《贛州市南門口地區(qū)整體改造專項規(guī)劃》。二、建設(shè)內(nèi)容：大型商業(yè)綜合體和返遷安置住宅三、主要技術(shù)指標(biāo)：四、平面布局要求：B地塊要利用退離北側(cè)用地范圍線(不小于60米)形成與南門口東、西園相呼應(yīng)的公共開敞空間，并形成城市的視線通廊。規(guī)劃設(shè)計時要考慮今后現(xiàn)工商銀行用地改造的整體協(xié)調(diào)。五、地下空間要求：不得影響今后地下軌道交通及其站場的建設(shè)。、基番礎(chǔ)設(shè)米施情焰況項目去所在色區(qū)域椒內(nèi)基捷礎(chǔ)設(shè)相施達(dá)爐到“痕六通丘”（府即通慮路、特通電上、供配水、證排水貍、通乞訊、五供氣詳）。1.供電職：市悼政22餡0伏生捧活用蹤蝶電；2.供水竹：市盤政供心水；3.排水瓜：市伯政管賺網(wǎng)；4.通訊堪：由霸贛州福市電箱話局喚接入筆；5.煤氣哥：市竊政管骨網(wǎng)已棉經(jīng)在曬建筑搞區(qū)。項目傍四至No矩rt效h北側(cè)渴面臨外紅旗圾大道況和文兇清路悠，一遍直為韻贛州壤傳統(tǒng)資經(jīng)濟(jì)趁中心寧，大燃量住燈宅小呢區(qū)，及交通沫便利址及各站項設(shè)再施較勺為齊啞全，恢商業(yè)僵繁華眼；文濕清路濤街面杠及地蒼一大紛道將執(zhí)截留勺項目B部分勺消費絡(luò)者Ea襲st項目肝東側(cè)斧臨贛此州市承主干拿道紅直旗大初道，潮為受項目馬的重標(biāo)要展奴示面毛，未它來將避成為碌項死目人肺流主模要來刻源方株向。甩項目橋東側(cè)深分布隊人口利密度清較大衫，未惡來將群成楊為本悲項目宇的主壞要消墨費群帳體。So須ut助h項目逼南側(cè)輛臨東害陽山扮路和莊文明宿大道滴，車住流量袖大，帽但東執(zhí)陽山硬路路塔面狹筑小，擔(dān)堵截唱對面攀人流皺。項稀目南勉側(cè)物景業(yè)分囑布較主為密鈴集，把以大虜量老以住宅吩和部賀分部痕分新訪建住漏宅及從中低偵檔商犯業(yè)We爆st項目壯西側(cè)兇為紅蹈旗大壯道和短東陽材山路羅。項迷目西繁側(cè)低移端商抖業(yè)的持目的掌性消糕費人世群為救主；深周邊劃為較零舊的誕住宅衰，環(huán)淚境相滅對較緣瑞差待。附近庫金融丑機構(gòu)附近偷教育讓機構(gòu)附近富商城附近近商業(yè)兄用地瞎參考比較對象商業(yè)用地名稱地理位置定位租金單價（元/m2）A國光購物位于紅旗大道大道中低檔240B文清路街面位于文清路中低檔260C地一大道位于紅旗大道大道和文清路地面中低檔230房地任產(chǎn)市霞場背幅景據(jù)搜房騎數(shù)據(jù)離監(jiān)控裹中心顯示遍：贛木州全畝市9月8日至9月14日新捧建商妖品房伴共成熟交66女1套，漠環(huán)比堤跌2.祖07悉%。其香中住言宅類菠商品鐮房成野交33救5套，餃非住蔥宅成穴交32伯6套，舍章貢呼區(qū)成連交25厚2套，催開發(fā)趴區(qū)成音交13龜5套。虹華潤允中心貴周備糠案41套居筑榜首沃。據(jù)表盡所示用，本槍周贛即州樓輔市成型交備慈案前迅十中餅，華即潤中毒心周隆備案41套居戚榜首忽，中當(dāng)祥玖令瓏灣39套位使列第立二，國中海蒼國際感社區(qū)賭備案37套居化第三感位。中海趁國際壞社區(qū)9月12日推途出中淘海派胸項目抗組團(tuán)1#、6#、10摧#樓，位戶型淋為89萍—1殲39瓜㎡的三映房至餡四房稀。中非海國會際社學(xué)區(qū)目兇前錦仿園2#、5#樓售89死-1漆30平的商兩房濃及三差房戶塔型，覆錦園1#樓售11橋2-柱13若0㎡三房壁戶型糾；另測華府7#、8#、9#樓在忠售，頸戶型訪為90樸-1手55聽㎡兩房定至四儲房；2#笑3#樓，販戶型若為90色-1肉90駕㎡兩房兵到四議房戶雕型半。據(jù)9月8日至9月14日贛擾州樓吐市熱蝕門樓劑盤點判擊榜攔顯示委，點史擊前胳十樓葬盤榜頑單無俊變化有，僅虹部分聽樓盤捕排名竟微調(diào)列。前驗三樓素盤仍宣舊為寶中海喪國際籮、華古潤中無心及粱中央送城，癢品牌稿房企已及本炮土剛?cè)粜铇嵌鞅P仍此舊是箱市場療關(guān)注碌主流興，中墻海國耽際社糞區(qū)本假周期竄點擊忍量再躲創(chuàng)新滿高。區(qū)位戶型概況裝修元/㎡

文清路南門口單位宿3室2廳1衛(wèi)

普通住宅

商品房（70年產(chǎn)權(quán)）中等裝修

朝南

6/7層

4965元/㎡

南門口國光對面附近2室2廳1衛(wèi)

普通住宅

商品房

（70年產(chǎn)權(quán)）精裝修

朝南北

6/7層

4952元/㎡

南門口物業(yè)小區(qū)4室2廳2衛(wèi)

普通住宅

商品房

（70年產(chǎn)權(quán)）精裝修

朝南北

6/8層

板樓5033元/㎡SW框OT分析位于到贛州憂紅旗王大道氣和文翻清路再交匯緊處對撥面，無一直況為贛針州傳芹統(tǒng)經(jīng)疼濟(jì)中襯心，尚商業(yè)厚繁華慣，區(qū)紡位相東當(dāng)優(yōu)漸越。贛州掏作為肢全國肌衛(wèi)生加城市億生活固節(jié)奏逗慢，姥環(huán)境尺優(yōu)美蕉，首寇推紅棄旗大霧道綠腐樹環(huán)更蔭，肚哺育眼一代修又一棚代英培才，偵稀奇堪地塊建，僅繡此一臭處。附近將大量等住宅柿小區(qū)姨，商牙業(yè)客什源穩(wěn)鏡定。交通減便利測及各暑項設(shè)材施較鳥為齊驚全，跟五分廈鐘步型程公歐交站凳，公馳交路描線輻推射贛齡州市氧市各礦主要譽干道粥，形爹成了死相對泰完善岡的交靠通網(wǎng)滾絡(luò)，股為您宵的出宏入提悲供了算便利夢。附近活金融太機構(gòu)迎較多惕，方桶便生創(chuàng)活。附近咽教育全機構(gòu)咬眾多沉，便拾于小辭孩上型學(xué)。劣勢未來披經(jīng)濟(jì)嘴中心為轉(zhuǎn)移蓬，會暫失去厚一部我分優(yōu)沙勢。老城訪區(qū)一慕般以盤中老賄年消逗費者聰居多鍵，消汁費觀侵念滯煌后，企難以記形成上高端恰消費猶區(qū)，瓜年輕銅人一仆般在瞧新城幫區(qū)購償房未狗來發(fā)念展趨索勢撫?？偨Y(jié)建議A區(qū)建躬中檔吩住宅懶小區(qū)景，在SW店OT分析襖中就起已經(jīng)屆看出院區(qū)位拿優(yōu)越湯，稀哥缺地筐塊，稀僅此怎一處宋，各譽方面銷基礎(chǔ)