蔡某珍訴東莞市某山莊房地產(chǎn)開發(fā)有限公司商品房預(yù)售合同糾紛

蔡某珍訴東莞市某山莊房地產(chǎn)開發(fā)有限公司商品房預(yù)售合同糾紛

蔡某珍訴東莞市某山莊房地產(chǎn)開發(fā)有限公司商品房預(yù)售合同糾紛

廣東省東莞市中級人民法院

民事判決書

東中法民一終字第6328號

上訴人：蔡某珍，女。

委托代理人：譚光達。

被上訴人：東莞市某山莊房地產(chǎn)開發(fā)有限公司。

法定代表人：葉惠全。

委托代理人：錢靜。

上訴人蔡某珍因商品房預(yù)售合同糾紛一案，不服東莞市第二人民法院東二法民一初字第898號民事判決，向本院提起上訴。本院依法組成合議庭進行審理，現(xiàn)已審理終結(jié)。

原審法院認(rèn)定：20XX年8月31日，蔡某珍與某山莊公司簽訂了一份《某山莊認(rèn)購書》，約定蔡某珍向某山莊公司認(rèn)購某山莊美林苑15＃樓單元501號復(fù)式房一套，蔡某珍并于當(dāng)日向某山莊公司交納定金20000元。后蔡某珍與某山莊公司于20XX年10月21日簽訂《商品房買賣合同》，合同第三條約定商品房為東莞市大嶺山鎮(zhèn)楊屋村某山莊美林苑15＃樓1單元501房，層高為下層：3米，上層：最低米，最高米，商品房的建筑面積為平方米，套內(nèi)建筑面積平方米；合同第四條約定，每平方米單價為元，總金額為771282元；合同第五條規(guī)定：“商品房交付使用后，合同約定計價面積與產(chǎn)權(quán)登記面積有差異的，以產(chǎn)權(quán)登記面積為準(zhǔn)。產(chǎn)權(quán)登記面積與合同約定計價面積發(fā)生差異，雙方同意按照以下原則處理：1、差異值為±％以內(nèi)的，買賣雙方不作任何補償；2、差異值為±％以上至±3％以內(nèi)的，買賣雙方按買賣合同約定的房屋單價多退少補；3、差異值超過±3％以上的，買受人可選擇多退少補或退回所購商品房。選擇退房的，出賣人應(yīng)在買受人書面提出退房申請的30日內(nèi)退回已收的全部購房款及利息”。同日，蔡某珍與東莞市農(nóng)村信用合作聯(lián)社大嶺山信用社簽訂《樓宇按揭抵押貸款合同》，向東莞市農(nóng)村信用合作聯(lián)社大嶺山信用社貸款539000元用于支付案涉購樓款，蔡某珍并于同日向某山莊公司支付了首期房款212282元、印花稅共計258元、登記費80元、公證費1294元、抵押合同律師費1348元。20XX年11月3日，蔡某珍提供向銀行按揭向某山莊公司支付了余下的購房款539000元。蔡某珍后按月支付按揭還款，20XX年5月21日，蔡某珍將余下的全部借款及利息共計元支付給了東莞市農(nóng)村信用合作聯(lián)社大嶺山信用社。

在一審?fù)徶?，雙方已經(jīng)確認(rèn)案涉房屋的套內(nèi)建筑面積比合同約定的套內(nèi)建筑面積縮水了平方米，占合同約定計價面積的％。蔡某珍在一審?fù)徶姓J(rèn)為，案涉房屋的上層最低層高只有米，并非合同約定的米，而某山莊公司則稱層高是包含樓板的厚度的，因蔡某珍、某山莊公司雙方對案涉房屋的上層層高存在爭議，蔡某珍申請法院對案涉房屋的上層層高進行鑒定，原東莞市人民法院委托廣州市匯志測繪技術(shù)有限公司對案涉房屋的上層層高進行實地測量，廣州市匯志測繪技術(shù)有限公司出具的鑒定書顯示：“案涉房屋的上層最高凈高為米、最低凈高為米、最高層高為米，最低層高為米，頂層天面的厚度為米”。

原審認(rèn)定以上事實，有蔡某珍提供的蔡某珍身份證復(fù)印件、某山莊認(rèn)購書、商品房買賣合同、買賣合同補充協(xié)議、美林苑五樓復(fù)式平面圖、定金收據(jù)、印花稅和律師費收據(jù)、公證書、首期房款收據(jù)、余款按揭借款收據(jù)、償付按揭款存折、供款情況、入伙繳費標(biāo)準(zhǔn)表通知、報告及郵件回執(zhí)、收據(jù)、照片，某山莊公司提供的某山莊公司營業(yè)執(zhí)照復(fù)印件、證明、測繪資質(zhì)證書、工程竣工驗收報告、特快專遞回執(zhí)、《入伙通知書》，廣州市匯志測繪技術(shù)有限公司出具的鑒定書等證據(jù)以及該院庭審筆錄附卷為證。

原審法院認(rèn)為：蔡某珍、某山莊公司雙方簽訂的商品房買賣合同是雙方當(dāng)事人的真實意思表示，且沒有違反相關(guān)法律法規(guī)的強制性規(guī)定，是合法有效的，雙方當(dāng)事人應(yīng)受該合同的約束。本案的爭議焦點是雙方的商品房買賣合同是否達到解除的條件。解決該問題的關(guān)鍵是對兩個方面進行認(rèn)定，其一是案涉商品房的面積縮水是否達到合同約定的可以解除的條件；其二是案涉商品房的層高是否符合合同約定，若不符合，是否達到合同約定的可以解除的條件。

首先，蔡某珍、某山莊公司雙方在一審?fù)徶幸呀?jīng)確定案涉房屋的套內(nèi)建筑面積實際縮水平方米，該院對此予以確認(rèn)。由于該縮水面積僅占合同約定計價面積的％，是在合同第五條第2款約定的范圍內(nèi)，尚未達到可以解除合同的程度。因此，蔡某珍依據(jù)面積縮水要求解除合同的理由不充分，該院不予支持。

其次，廣州市匯志測繪技術(shù)有限公司出具的鑒定書已經(jīng)顯示案涉房屋的上層最低層高為米，上層最低凈高為米，可見層高和凈高是兩個不同的概念，而雙方的商品房買賣合同約定的是層高，因鑒定報告已經(jīng)確定上層最低層高為米，該高度已經(jīng)超過了合同約定的上層最低層高為米的標(biāo)準(zhǔn)，故案涉房屋上層最低層高是符合合同的約定的。至于上層最高層高的問題，廣州市匯志測繪技術(shù)有限公司出具的鑒定書顯示案涉房屋的上層最高層高為米，而合同約定的是米，可見案涉商品房的上層最高層高是低于合同約定的高度的。但該院認(rèn)為，在人們居住的商品房中，高度一般都在3米左右，案涉商品房的米的高度并不會對蔡某珍的居住產(chǎn)生重大影響，蔡某珍是可以在該高度的房屋內(nèi)正常生活的，不屬于根本違約，未達到解除雙方合同的程度。因此，蔡某珍據(jù)此要求解除合同理由不足，該院不予采納。

綜上，蔡某珍要求解除雙方簽訂的商品房買賣合同的訴請，依據(jù)不足，該院予以駁回。

對于蔡某珍要求某山莊公司立即退還蔡某珍已付房款771282元及利息、支付損失費元、違約金，并要求某山莊公司雙倍返還定金40000元，賠償蔡某珍因物價漲幅差額損失費166210元等訴請，因上述訴請均是建立在案涉房屋的面積或上層高度違反合同約定，已經(jīng)達到根本違約足以解除合同的基礎(chǔ)上，故對上述訴請該院均不予支持。對于案涉房屋因套內(nèi)建筑面積縮水而導(dǎo)致蔡某珍的損失，因蔡某珍并未在本案中提出，故該院在本案中不作處理，蔡某珍可以另行起訴。

原審法院遂依照《中華人民共和國民事訴訟法》第六十四條、第一百二十八條、《中華人民共和國合同法》第四十四條、第九十三條的規(guī)定，判決：駁回蔡某珍的全部訴訟請求。本案一審受理費13988元，鑒定費1500元，共計15488元，均由蔡某珍負(fù)擔(dān)。

一審宣判后，蔡某珍不服，向本院提起上訴稱：一、原審判決混淆本案基本事實，回避本案爭議焦點。本案基本事實：20XX年8月，某山莊公司開發(fā)的沁林山莊公開對外發(fā)售商品房，我有意購買，在察看樣板房后，同月31日與某山莊公司簽訂《某山莊認(rèn)購書》，相繼簽訂《商品房買賣合同》并按照某山莊公司的要求交納各項費用，包括購房款。20XX年4月某山莊公司通知我入伙時，我發(fā)現(xiàn)某山莊公司即將交付的房屋與合同約定的交付標(biāo)準(zhǔn)相差甚遠，當(dāng)即拒收房屋，要求某山莊公司換房，某山莊公司不同意我的要求，才導(dǎo)致本案糾紛的發(fā)生。從上述基本事實可看出，本案爭議焦點為：某山莊公司所交付的房屋是否符合合同約定的交付標(biāo)準(zhǔn)。合同第三條約定：該商品房屋高為下層3米，上層最低米，最高米，建筑面積共平方米，套內(nèi)面積為平方米。樣板房也就是按照上述交付標(biāo)準(zhǔn)建造的，而實際交房時，面積只有平方米，上層層高最低處為米，最高處為米，顯然沒有達到合同約定的交付標(biāo)準(zhǔn)。某山莊公司即將交付的房屋不符合合同約定及樣板房的交付標(biāo)準(zhǔn)，根據(jù)有關(guān)法律規(guī)定，我有權(quán)要求換房或返還購房款。一審認(rèn)定本案發(fā)生在房屋交付使用后產(chǎn)生的爭議，并依照合同第四條之約定標(biāo)準(zhǔn)進行處理。事實上，本案發(fā)生在房屋交付過程中，還在合同履行階段。依照交易慣例和我國合同法規(guī)定，對于產(chǎn)品質(zhì)量有瑕疵的，買受人有權(quán)要求換貨或拒收，否則不支付貨款。一般商品交易的流程為：訂貨—交貨—驗收—合格后付款，不會出現(xiàn)類似糾紛。而商品房采取預(yù)售制，即訂貨—付款—交貨的模式進行，買受人付款在前，而房屋交付在后。交付房屋如果符合雙方約定合同的標(biāo)準(zhǔn)，交付后發(fā)生所有權(quán)的轉(zhuǎn)移。整個合同的履行才完成。在使用過程中，發(fā)現(xiàn)了合同約定解除條件，合同可以解除。原審也就是以此種情形來處理本案的，而本案因質(zhì)量問題爭議發(fā)生在所有權(quán)轉(zhuǎn)移之前，合同根本沒有履行完，在某山莊公司有悖合同約定的前提下，該合同賦予購房人終止合同的權(quán)利。我選擇行使此權(quán)利，一審法院應(yīng)當(dāng)支持我的請求。二、一審判決明顯偏袒某山莊公司，顯失公平，表現(xiàn)在對“層高”概念的理解上，依照合同第二條之約定，對房屋上層的層高約定的為最低不低于米，最高不低于米，按照大眾理解的層高應(yīng)是房屋凈高的概念，而一審法院把層高和凈高區(qū)分出來，認(rèn)定房屋上層層高符合合同約定交付標(biāo)準(zhǔn)，不符合常理。再說，該合同是某山莊公司制訂的格式合同，依照合同法規(guī)定，對格式化的合同內(nèi)容有爭議，應(yīng)作有利于對方的解釋。合同第十條明確約定了我享有終止合同的權(quán)利，一審判決卻對此只字未提。合同法明確規(guī)定，對當(dāng)事人有約定的，應(yīng)按照約定執(zhí)行，只是對質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)未有明確的約定，按照不妨礙合同履行的原則來執(zhí)行。一審判決沒有尊重當(dāng)事人的事前約定作出判決。綜上，請求二審法院撤銷原審判決，改判某山莊公司返還我已付房款771282元及利息、支付損失費元、雙倍返還定金40000元、賠償我回物價漲幅差額損失費166210元。

被上訴人某山莊公司答辯稱：一、一審判決對本案爭議的焦點歸納準(zhǔn)確。本案爭議焦點是涉案商品房買賣合同是否達到解除條件，而不是蔡某珍在上訴狀中所主張的涉案房屋是否符合合同約定的標(biāo)準(zhǔn)。蔡某珍主張涉案房屋的實際面積及層高與合同約定有差異，我公司也承認(rèn)差異的存在，雙方在此問題上并無爭議。雙方的爭議是：這種差異是否達到解除合同的條件。二、一審判決對本案爭議焦點的分析認(rèn)定完全正確。關(guān)于面積差異，蔡某珍在一審時已確認(rèn)涉案商品房的套內(nèi)建筑面積比合同約定縮小平方米，而且表示不再對面積進行鑒定。按照雙方確認(rèn)的縮水面積所計算出的，面積差占比為%，在合同第五條第2款的約定的范圍內(nèi)，尚未達到可以解除合同的條件。關(guān)于上層層高差異，根據(jù)雙方確認(rèn)的鑒定書的鑒定結(jié)論，出現(xiàn)差異的涉案商品房的上層最低層高為米，最高層高為米。由于雙方在合同中并未約定層高不符時如何處理，因此依我國合同法，蔡某珍僅在差異導(dǎo)致合同目的無法實現(xiàn)時享有解除權(quán)。而本案中，涉案商品房僅上層層高與合同約定略有不符，且以現(xiàn)有層高，仍然可以滿足蔡某珍日常生活需要，不會影響蔡某珍的居住品質(zhì)，所以蔡某珍無權(quán)以層高差異為由解除合同。三、一審法院準(zhǔn)確公正，蔡某珍上訴無理，法院應(yīng)依法駁回其上訴。一審法院認(rèn)定事實無誤，適用法律準(zhǔn)確，判決公正，理應(yīng)維持。蔡某珍為了達到解除合同退房目的，故意在上訴狀作出不實陳述，對已在一審確認(rèn)的事實又予否認(rèn)，對已經(jīng)明確的層高與凈高的概念故意混淆，完全置事實于不顧。綜上所述，蔡某珍的上訴沒有事實與法律依據(jù)，不應(yīng)得到支持，請求二審法院予以駁回。

經(jīng)審理查明，原審認(rèn)定事實清楚，本院予以確認(rèn)。

本院認(rèn)為，本案為商品房預(yù)售合同糾紛。本案的爭議焦點在于蔡某珍主張解除與某山莊公司之間的《商品房買賣合同》的理由是否成立。蔡某珍主張解除合同的理由主要是涉案房屋面積縮水和層高不符合合同約定。對于面積差異問題，雙方均確認(rèn)涉案的商品房套內(nèi)建筑面積實際縮水平方米，由于該縮水面積僅占合同約定計價面積的%，尚未達到可以要求解除合同的條件，因此，蔡某珍以房屋面積差異為由要求解除合同并不能成立。但是本案中，經(jīng)鑒定，涉案商品房的上層最低層高為米，最高層高為米，而合同中約定的上層層高最低為米，最高為米，雖然上述上層最低層高符合合同約定，但是上層最高層高相差達米，與雙方的合同約定的標(biāo)準(zhǔn)并不相符，差距達%，住房的使用主要在于空間，涉案房屋樓層高度的降低，必然對該房屋的使用功能造成比較大的影響，而且經(jīng)本院到涉案房屋現(xiàn)場調(diào)查核實，涉案房屋上層層高的降低確實嚴(yán)重影響了蔡某珍對涉案房屋的使用，蔡某珍的購房合同目的不能實現(xiàn)，參照《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十四條：“出賣人交付使用的房屋套內(nèi)建筑面積或者建筑面積與商品房買賣合同約定面積不符，合同有約定的，按照約定處理；合同沒有約定或者約定不明確的，按照以下原則處理：面積誤差比絕對值在３％以內(nèi)，按照合同約定的價格據(jù)實結(jié)算，買受人請求解除合同的，不予支持；面積誤差比絕對值超出３％，買受人請求解除合同、返還已付購房款及利息的，應(yīng)予支持?！钡囊?guī)定，蔡某珍要求解除與某山莊公司之間于20XX年10月21日所簽訂的《商品房買賣合同》的請求，理由成立，本院予以支持。因此，某山莊公司應(yīng)向蔡某珍返還購房款771282元及利息。對于蔡某珍請求的貸款利息損失元，在上述某山莊公司返還購房款利息中已得到補償，本院不再支持。對于蔡某珍請求某山莊公司支付公證費1294元、抵押合同律師費1348元、登記費80元、印花稅258元，合理有據(jù)，本院予以支持。對于蔡某珍要求某山莊公司雙倍返還定金40000元及賠償物價漲幅差額損失費166210元，缺乏合同和法律依據(jù)，本院不予支持。

綜上所述，原審判決對合同應(yīng)否解除處理不當(dāng)，本院予以糾正。依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百五十三條第一款第項、《中華人民共和國合同法》第九十四條第項的規(guī)定，判決如下：

一、撤銷東莞市第二人民法院東二法民一初字第898號民事判決。

二、解除蔡某珍與東莞市某山莊房地產(chǎn)開發(fā)有限公司于20XX年10月21日所簽訂的《商品房買賣合同》。

三、限東莞市某山莊房地產(chǎn)開發(fā)有限公司于本判決生效之日起十日內(nèi)向蔡某珍返還購房款771282元及利息。

四、限東莞市某山莊房地產(chǎn)開發(fā)有限公司于本判決生效之日起十日內(nèi)向蔡某珍支付公證費1294元、抵押合同律費1348元、登記費80元、印花稅258元，合計2980元。

五、駁回蔡某珍的其他訴訟請求。

如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百二十九