淮安旺江一品年?duì)I銷(xiāo)推廣計(jì)劃

旺江一品2011年?duì)I銷(xiāo)推廣計(jì)劃南京耘思堂2011317解讀樓市區(qū)域簡(jiǎn)析項(xiàng)目定位推廣節(jié)點(diǎn)推盤(pán)考慮近期房產(chǎn)政策時(shí)間措施要點(diǎn)2011.1.26新國(guó)八條劍指樓市二套住房首付款比例不低于60%、貸款利率不低于基準(zhǔn)利率的1.1倍、地方政府問(wèn)責(zé)、調(diào)整個(gè)稅和加強(qiáng)土地增值稅、普遍實(shí)施限購(gòu)令。2010.11.03全面叫停第三套住房公積金貸款全面叫停第三套住房公積金貸款，并將第二套住房公積金個(gè)人住房貸款首付提至五成。2010.09.29鞏固房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控成果暫停發(fā)放第三套及以上房貸；首套房首付比例不低于30%；房?jī)r(jià)過(guò)高上漲過(guò)快城市將限定家庭購(gòu)房套數(shù)；調(diào)整住房交易環(huán)節(jié)的契稅和個(gè)人所得稅優(yōu)惠政策。2010.04.15貸款買(mǎi)二套房首付不得低于50%購(gòu)買(mǎi)二套房貸款首付款不得低于50％，貸款利率不得低于基準(zhǔn)利率的1．1倍。購(gòu)買(mǎi)首套住房且套型建筑面積在90平方米以上的家庭，貸款首付款比例不得低于30％。自2010年4月出臺(tái)“史上最嚴(yán)厲”調(diào)控措施以來(lái)，最嚴(yán)厲稱號(hào)不斷被刷新，中央政府“重拳”持續(xù)調(diào)控樓市；控制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲，保持房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展是中央政府的調(diào)控目標(biāo)，政府這次有不達(dá)目的不罷休的姿態(tài)。沒(méi)有最嚴(yán)，只有更嚴(yán)調(diào)控成為常態(tài)樓市調(diào)控資訊一、房產(chǎn)稅利劍出鞘，重慶和上海開(kāi)始試點(diǎn)房產(chǎn)稅，國(guó)家稅務(wù)總局局長(zhǎng)肖捷近日表示，有關(guān)房產(chǎn)稅目前主要是總結(jié)兩試點(diǎn)城市經(jīng)驗(yàn)，尚未得知北京和深圳被列入下一批房產(chǎn)稅試點(diǎn)城市的信息；二、限購(gòu)令遍地開(kāi)花，北京、上海、青島、貴陽(yáng)、南寧、長(zhǎng)春、成都、南京、濟(jì)南、哈爾濱等部分城市已經(jīng)出臺(tái)住房限購(gòu)實(shí)施細(xì)則，房市觀望氣氛漸濃；三、保障性住房建設(shè)大張旗鼓，今后5年，我國(guó)將新建各類保障性住房3600萬(wàn)套。屆時(shí)，保障性住房的覆蓋率將達(dá)到20%，將有力緩解住房問(wèn)題的壓力；四、存款儲(chǔ)備金率三番五次上調(diào)，繼2010年5次上調(diào)存款儲(chǔ)備金率后，2011年又先后兩次上調(diào)，對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)回流資金產(chǎn)生較大影響。劍指高房?jī)r(jià)寧可錯(cuò)殺也不漏放2011年地產(chǎn)調(diào)控開(kāi)局:

市場(chǎng)形勢(shì)嚴(yán)峻1、受保障房擠占土地供應(yīng)、行業(yè)資金偏緊的影響，一二線城市的住宅商品房供應(yīng)將保持低位，市場(chǎng)交投清談。2、基于保障房擠占商品房用地以及地方政府土地財(cái)政缺口加大，加之土地拆遷新條例下，未來(lái)商品住宅土地成本可預(yù)期呈增加趨勢(shì)。3、房地產(chǎn)調(diào)控預(yù)計(jì)將被動(dòng)性延長(zhǎng)：由于存量資金依然充足，以及商品住宅供應(yīng)不足，政策一旦出現(xiàn)回暖將導(dǎo)致價(jià)格報(bào)復(fù)性反彈，因此國(guó)家層面調(diào)控不會(huì)放松，市場(chǎng)進(jìn)入敏感期。4、受?chē)?guó)家房地產(chǎn)調(diào)控影響，淮安房產(chǎn)市場(chǎng)交易2月以來(lái)明顯降溫，交易量同比大幅下滑，形勢(shì)不容樂(lè)觀。2010年商品住宅市場(chǎng)綜述供應(yīng)量方面，2010年淮安市區(qū)商品住宅供應(yīng)量劇增，由2009年的184萬(wàn)㎡增加到355萬(wàn)㎡；成交量方面，受調(diào)控影響，2010年淮安市區(qū)商品住宅成交量同比增長(zhǎng)緩慢，由2009年的251萬(wàn)㎡增加到257萬(wàn)㎡；成交均價(jià)方面，受調(diào)控影響相比于2009年增速明顯減緩，由2009年的3999元/㎡增加到4116元/㎡。供大于求調(diào)控影響不容忽視2010年1月-2011年2月市區(qū)供銷(xiāo)走勢(shì)

2010年淮安市區(qū)商品住宅供應(yīng)355.06萬(wàn)㎡，銷(xiāo)售257.28萬(wàn)㎡，供銷(xiāo)比為1.38，成交均價(jià)4116元/㎡；

市區(qū)價(jià)格谷底出現(xiàn)在2010年5月，通過(guò)環(huán)比可以清晰看出調(diào)控的威力；從2010年6月份開(kāi)始成交量和成交均較雙雙回暖，受開(kāi)發(fā)區(qū)政策影響成交數(shù)據(jù)在12月份出現(xiàn)井噴，成交均價(jià)在回旋反復(fù)中不斷攀升。政策烙印明顯2010年清浦區(qū)商品住宅供銷(xiāo)基本情況清浦區(qū)商品住宅供應(yīng)56.65萬(wàn)㎡，銷(xiāo)售26.34萬(wàn)㎡，供銷(xiāo)比為2.15，成交均價(jià)4320元/㎡；受新政影響5月份成交面積跌破1萬(wàn)㎡，價(jià)格方面反而逆勢(shì)上漲，新政下優(yōu)質(zhì)地段的保值增值得以體現(xiàn)；

全年供銷(xiāo)嚴(yán)重失衡，2010年尚有40萬(wàn)㎡住宅沒(méi)有消化。2010年開(kāi)發(fā)區(qū)商品住宅供銷(xiāo)基本情況開(kāi)發(fā)區(qū)商品住宅供應(yīng)120.7萬(wàn)㎡，銷(xiāo)售75.4萬(wàn)㎡，供銷(xiāo)比為1.6，成交均價(jià)3726元/㎡；受免契稅政策于12月份底到期的影響，12月份供銷(xiāo)量全面飄紅，是平時(shí)供銷(xiāo)量的3-4倍，可見(jiàn)政策的影響力；全年供應(yīng)量達(dá)120.7萬(wàn)㎡，雖然銷(xiāo)售也不遜色，但是仍有約45萬(wàn)㎡住宅等待去化?；窗彩薪?個(gè)月商品房成交統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)從統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)可以看出，11年2月以來(lái)，淮安市住宅類商品房成交量大幅下滑，特別是11年3月，截止3月17日淮安商品房成交1630套，成交面積為178455.96平米，成交套數(shù)和成交面積大幅不及10年12月的三分之一。年月均價(jià)元/平米面積/平米套數(shù)/套10.103666.6643589.32580210.113671.58514926.76469010.123969.66648520.51555311.013985.91526242.43473311.023733.58384451.48356111.033963178455.961630解讀樓市區(qū)域簡(jiǎn)析項(xiàng)目定位推廣節(jié)點(diǎn)推盤(pán)考慮市中心楚州區(qū)清浦區(qū)開(kāi)發(fā)區(qū)淮安市高等教育園區(qū)是江蘇省淮安經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)的一個(gè)重要組成部分。

園區(qū)位于淮安市區(qū)南端，京杭大運(yùn)河南岸，淮海南路以東，寧連公路以北，區(qū)域面積19平方公里，是江蘇省四大高教園區(qū)之一。高教園區(qū)處于淮安“三淮一體化”發(fā)展戰(zhàn)略的核心交匯地帶，地理位置得天獨(dú)厚。作為“三淮一體”發(fā)展戰(zhàn)略的交匯地帶，具備良好的發(fā)展前景寧連一級(jí)路翔宇大道京杭大運(yùn)河至機(jī)場(chǎng)40分鐘區(qū)位簡(jiǎn)析高教園區(qū)淮安新城區(qū)域發(fā)展以教育科研功能為主、居住功能為輔、配套設(shè)施完善、生態(tài)環(huán)境優(yōu)越的城市功能區(qū)。區(qū)域內(nèi)目前以學(xué)校和農(nóng)宅為主，配套缺失一核：指位于枚皋路與天津路路口的公共活動(dòng)中心，布置大學(xué)城管委會(huì)、信息中心等公共建筑，形成大學(xué)城核心區(qū)。兩軸：指“枚皋路城市發(fā)展軸”和“天津路公共活動(dòng)軸”。枚皋路是城市重要的發(fā)展軸線，其串聯(lián)城南商業(yè)中心、大學(xué)城中心、體育文化中心以及行政中心等重要公共服務(wù)設(shè)施，因此在規(guī)劃區(qū)內(nèi)布置大學(xué)城公共活動(dòng)、教育、研發(fā)用地，體現(xiàn)大學(xué)城空間特色；天津路位于規(guī)劃區(qū)中心位置，與主城區(qū)交通聯(lián)系方便，且沿線部分地塊已確定為商業(yè)功能，規(guī)劃沿線布置公共服務(wù)設(shè)施用地，形成規(guī)劃區(qū)居民的公共活動(dòng)地帶。枚皋路天津路一核高等教育區(qū)科技研發(fā)區(qū)生態(tài)居住區(qū)（高檔社區(qū)）拆遷安置區(qū)市級(jí)商業(yè)副中心天津路商業(yè)集中區(qū)（中茵翰城廣場(chǎng))本案承德路商業(yè)集中區(qū)三區(qū)：指高等教育區(qū)、科技研發(fā)區(qū)、生態(tài)居住區(qū)。高等教育區(qū)主要位于明遠(yuǎn)路和枚皋路之間，依托現(xiàn)有院校形成高等教育集聚區(qū)；科技研發(fā)區(qū)位于南苑路和枚皋路之間，形成科研集聚區(qū)，是未來(lái)大學(xué)城提升自身實(shí)力的重點(diǎn)發(fā)展區(qū)域；生態(tài)居住區(qū)位于規(guī)劃區(qū)南北兩端，北端依托大運(yùn)河等良好的生態(tài)環(huán)境和大學(xué)城的文化底蘊(yùn)打造高檔社區(qū)，南端以規(guī)劃區(qū)拆遷安置為主。本案項(xiàng)目對(duì)比項(xiàng)目規(guī)模（平米）主力戶型東方豪城7萬(wàn)84㎡兩房，110㎡三房月季花園22萬(wàn)104㎡三房金榜花園23萬(wàn)107㎡三房學(xué)林雅苑23萬(wàn)86㎡兩房中央美地25萬(wàn)82㎡兩房，96㎡三房華德力運(yùn)河城56萬(wàn)86㎡兩房，120㎡三房城置公園龍灣80萬(wàn)86㎡兩房，116㎡三房恒大名都92萬(wàn)125㎡三房，174㎡四房本案占地450畝80~90㎡兩房110~120㎡三房目前該區(qū)域在售項(xiàng)目以20萬(wàn)平米左右中等規(guī)模項(xiàng)目為主，即將上市的公園龍灣、恒大名都以及本案將成為區(qū)域規(guī)模領(lǐng)導(dǎo)者。本案周邊在售樓盤(pán)為迎合區(qū)域市場(chǎng)的需求，主力面積基本控制在85㎡左右兩房和100㎡左右三房。恒大在戶型結(jié)構(gòu)上以改善型需求的產(chǎn)品供應(yīng)為主。中小盤(pán)邁向大盤(pán)，剛性需求轉(zhuǎn)向改善型需求。1、高教園區(qū)目前相關(guān)配套還很不完善，但作為“三淮一體”發(fā)展戰(zhàn)略的交匯地帶，具備良好的發(fā)展前景；2、近年區(qū)域出讓土地較多，未來(lái)上市量巨大，區(qū)域市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)將異常激烈；3、區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入大盤(pán)、品質(zhì)競(jìng)爭(zhēng)時(shí)代。區(qū)域市場(chǎng)小結(jié)區(qū)域異常激烈的競(jìng)爭(zhēng)使得各項(xiàng)目不再滿足于低水平的品質(zhì)和營(yíng)銷(xiāo)競(jìng)爭(zhēng)，開(kāi)始各自尋找出路，針對(duì)不同的客群，分取市場(chǎng)蛋糕。弘輝首馥恒大名都融僑華府茂華國(guó)際匯從寬泛意義上來(lái)說(shuō)，淮安目前可以說(shuō)有4個(gè)“豪宅”項(xiàng)目，主要集中在水渡口/缽池山區(qū)域，它們是：淮安豪宅市場(chǎng)簡(jiǎn)析區(qū)域分布豪宅項(xiàng)目名稱豪宅關(guān)鍵詞總建面物業(yè)類型主力面積目前價(jià)格融僑華府品牌、會(huì)所105萬(wàn)別墅、高層135左右占60%5500茂華國(guó)際匯會(huì)所、規(guī)劃80萬(wàn)高層130-207占91%（一期）5500弘輝首馥環(huán)境、智能化56萬(wàn)高層、酒店、寫(xiě)字樓125-215占60%（一期）預(yù)計(jì)6000恒大名都會(huì)所、品牌、精裝修90萬(wàn)高層120-170占83%（一期一批次）5200指標(biāo)蚊對(duì)比淮安友豪宅獻(xiàn)市場(chǎng)緣瑞分析特點(diǎn)晃分析1、外妹在價(jià)寒值高外在禾價(jià)值照高內(nèi)在勁價(jià)值固低景觀素資源籍：依托呈14罷00多畝缽池逮山公臉園與景古黃梢河自然歲生態(tài)氣景觀硬；商圈親資源恒：水渡添口中抗央商宴務(wù)區(qū)呈正在益啟動(dòng)挑中，萬(wàn)達(dá)綠廣場(chǎng)更即將蛾開(kāi)業(yè)，未純來(lái)的榴市中陶心；階層左資源香：高檔未小區(qū)囑較多庭，即未將形拋成淮澇安中茄高端中階層玻的聚網(wǎng)集地均；高檔塞配套罪資源珍：萬(wàn)達(dá)競(jìng)廣場(chǎng)連、中例國(guó)電奔信、足神旺各大酒攔店、每富士勇康數(shù)劑碼廣怎場(chǎng)、撥大潤(rùn)弊發(fā)超疊市（削規(guī)劃姓中）寫(xiě)。融僑的華府雖為前品牌狠開(kāi)發(fā)附，但祖項(xiàng)目育規(guī)劃獎(jiǎng)并無(wú)墓多少隊(duì)亮點(diǎn)強(qiáng)，樓間雄距較剃小，居乞住舒徒適度壁較低猴；恒大凈名都同為辟品牌饒開(kāi)發(fā)已，且吸首創(chuàng)此淮安搖精裝修房源仙，但質(zhì)量命較為爺一般，已搬失去洗市場(chǎng)儉信任樓；弘輝再首馥號(hào)稱晉打造晃淮安御最高申檔住能宅，母智能玩化是諷其一吩大亮偽點(diǎn)，客但目譯前缺費(fèi)乏實(shí)勤景支疑撐，僅停呀留在躲宣傳軋層面，并杯未獲南取市防場(chǎng)信從任。綜合顧來(lái)看虹，各伍項(xiàng)目瘦雖然唯外在逝價(jià)值培較高拜，但鐵內(nèi)部喪對(duì)產(chǎn)食品的饞打造殊上卻竿缺乏套特別誘的亮揀點(diǎn)?；窗沧骱勒嗍袌?chǎng)淋分析解讀早樓市區(qū)域兵簡(jiǎn)析項(xiàng)目衛(wèi)定位推廣雜節(jié)點(diǎn)推盤(pán)俊考慮旺江樂(lè)一品本案紋價(jià)值警分析品牌區(qū)域產(chǎn)品旺江猛目前嫁在淮餅安尚浮未開(kāi)抄發(fā)過(guò)耍小區(qū)塊，開(kāi)仗發(fā)商降品牌烘無(wú)知出名度地處喬高教別園區(qū)焦，人懼文氛池圍濃霧厚；隨著組通甫樓大橋朽的通負(fù)車(chē)，泉項(xiàng)目杏離主攜城區(qū)步的地鏟理距很離將專被大狠大縮游短；毗鄰脹規(guī)劃菜中的挨市中掏心淮癥安新厘城，掌有一陳定發(fā)延展?jié)摀p力。歐式陸建筑正風(fēng)格超寬喝樓間肯距貝爾咳高林卸大手渾筆景備觀設(shè)貝計(jì)；首創(chuàng)隔淮安耳坡地閃抬高搏、下臘沉式草廣場(chǎng)懇設(shè)計(jì)精裝縮慧入戶竄大堂嫁設(shè)計(jì)創(chuàng)新圈精細(xì)寨化戶凱型設(shè)寒計(jì)項(xiàng)目摸價(jià)值撫梳理地處舟淮安任高教咬園區(qū)傷腹地貿(mào)，人呈文氛王圍極密為濃求厚。通甫伐大橋季即將劈燕通車(chē)把，拉廟近與欄主城糞距離區(qū)位瞧價(jià)值淮安蒸新城本科古院校復(fù)：南京鉤林業(yè)根大學(xué)宗南方繳學(xué)院香、淮勻陰工逐學(xué)院姐；高職窄院校編：淮安宏信息系職業(yè)懂技術(shù)應(yīng)學(xué)院謊、江寸蘇食擋品職斬業(yè)技掩術(shù)學(xué)關(guān)院、記江蘇渾財(cái)經(jīng)圖職業(yè)夕技術(shù)妹學(xué)院云；中專興院校儀：淮陰賊衛(wèi)生柜高等睬職業(yè)等技術(shù)床學(xué)校逝、江遲蘇省垃淮安金文化賺藝術(shù)帽學(xué)校弊、江薪蘇省莊淮陰聯(lián)商業(yè)插學(xué)校錢(qián)；其他短院校屢：中共王淮安紐奉市委敗黨校地處徒高教畝園區(qū)眼，人雞文氛矩圍濃菠厚高教繳園區(qū)艙學(xué)校毛一覽毗鄰縮慧淮安框新城榮，發(fā)銀展?jié)摷^堤大分兩課期開(kāi)侵發(fā)，鉆一期久約7派.7須萬(wàn)方疑，大潛膽采滅用目膛前淮周安少踢有的東創(chuàng)新聰設(shè)計(jì)饒。項(xiàng)目役總體帽分兩懇期開(kāi)臨發(fā)，拉小區(qū)肺采取乞總體自設(shè)計(jì)疊理念豬，渾劇然一搏體。人車(chē)辰分流，互患不干希擾，免為居盤(pán)民創(chuàng)乖造了診一個(gè)笨安全像方便結(jié)的社揀區(qū)空它間。建筑同風(fēng)格簡(jiǎn)潔絡(luò)清新途；建橫筑外聚形挺拼秀明煮快；頑立面喪構(gòu)成緒元素譯統(tǒng)一認(rèn)時(shí)尚核；高層捎樓頂妄采用四面喂坡頂隔設(shè)計(jì)為淮鄙安首瓶創(chuàng)，鄉(xiāng)豐將成其為項(xiàng)屠目的昨一個(gè)真建筑導(dǎo)符號(hào)湖。內(nèi)部目規(guī)劃整體弦規(guī)劃墊，人揚(yáng)車(chē)分是流歐式假外立窯面，浪高貴蓬典雅大面摩積水幼系，常超大萬(wàn)樓間駕距首創(chuàng)壞淮安采坡地課抬高卵、下健沉式性廣場(chǎng)陵設(shè)計(jì)分期制開(kāi)發(fā)聽(tīng)，一露期約鑄7.祝7萬(wàn)愧方，托大膽放采用削目前言淮安北少有倦的創(chuàng)嗽新設(shè)層計(jì)。首創(chuàng)鉆淮安芝抬高五坡地脂設(shè)計(jì)，地絨下車(chē)恰庫(kù)全傍明采黑光，球氣勢(shì)松恢弘陽(yáng)。首創(chuàng)獨(dú)淮安下沉趴式廣醫(yī)場(chǎng)設(shè)未計(jì)，景頑觀立土體化記、地退下車(chē)甜庫(kù)可鐮享有欠自然伯陽(yáng)光攀、通諸風(fēng)優(yōu)好良。大尺研度布屯局，超大他樓間陰距，所秒有樓欄棟采全光均猾不受揭任何仗影響嘴。大面桑積水挑景、漢四個(gè)室室外地游泳猜池，淮遭安首篩創(chuàng)全醉水景消高檔奇社區(qū)參。內(nèi)部緞規(guī)劃一梯慌兩戶始，得迫房率聯(lián)高，毒居住械舒適項(xiàng)目顧大部昆分樓古棟均欣為一梯爺兩戶、全知明設(shè)側(cè)計(jì)、路南北需通透想。得房龍率高較高看，居掀住舒淘適。精裝入戶大堂設(shè)計(jì)，尊貴氣派。3.15米層高，尊貴舒適底層戶戶贈(zèng)送地下儲(chǔ)藏室戶戶贈(zèng)送至少三個(gè)陽(yáng)臺(tái)，與室外美景親密接觸。多項(xiàng)創(chuàng)新設(shè)計(jì)戶型周正，空間布局合理，干濕及動(dòng)靜分區(qū)明確，南北通透，全明戶型。4.2米大客廳，3.6米面寬大主臥。140平米舒適三房為主高層吸：純蝕板式只樓設(shè)駕計(jì)、濟(jì)功能鳥(niǎo)緊湊華實(shí)用挎，無(wú)拖面積宗浪費(fèi)校。產(chǎn)品稼分析雙拼妹別墅炕設(shè)計(jì)雙拼融別墅臨為市銷(xiāo)場(chǎng)稀松缺產(chǎn)導(dǎo)品，典居住隨舒適匪度較軍高；多創(chuàng)醬新設(shè)甲計(jì)，桌高附察加值北向另下沉壓式庭選院、壞東西扇內(nèi)庭鉛院設(shè)托計(jì)。電梯士別墅距，全姐城罕宋有，墨大氣諷舒適跟。雙拼配別墅浩：區(qū)冰域內(nèi)旺稀缺濕產(chǎn)品野，面講積控競(jìng)制較膚為合催理。產(chǎn)品念分析對(duì)比弘輝更高帳層高內(nèi)部鐵景觀牽更好戶型茅設(shè)計(jì)允更精所細(xì)有低狹密度遠(yuǎn)產(chǎn)品地段膊不如烈弘輝建材兵品質(zhì)瀉可能賢不如對(duì)比融僑更高昆層高更大狡樓間蟲(chóng)距戶型摸設(shè)計(jì)浙更精孤細(xì)地段肝不如饅融僑品牌幕不如催融僑本案斃的價(jià)穿值總泥結(jié)全能猶型，攜精細(xì)炭品質(zhì)超越蓋品牌諸開(kāi)發(fā)造商的攝品質(zhì)妥細(xì)節(jié)各項(xiàng)康品質(zhì)毛都不距錯(cuò)，庸但不梯具備羞強(qiáng)大施差異砍性對(duì)產(chǎn)簽品細(xì)記節(jié)更白多的饞研磨對(duì)比恒大更高蛛層高內(nèi)部必景觀傘更精自細(xì)戶型缺設(shè)計(jì)嘗更精歐細(xì)有低糊密度慮產(chǎn)品沒(méi)有崖精裝朽修品牌末不如途恒大對(duì)比茂華更高科層高戶型悉設(shè)計(jì)栗更精只細(xì)有低恥密度塑產(chǎn)品地段愛(ài)不如郊茂華品牌傲不如咽茂華強(qiáng)大鉛品牌力獨(dú)特嶼產(chǎn)品捏力目標(biāo)抵客群田接受煙溢價(jià)擴(kuò)的價(jià)卷值支挑持主要休客群淋簡(jiǎn)析溢價(jià)歌支撐結(jié)論飾：本案枕目前仔開(kāi)發(fā)很商尚框無(wú)品嶼牌力釀，只是能從糠產(chǎn)品概力上欄進(jìn)行灘發(fā)力號(hào)。而本宿案將著建立仆的豪附宅標(biāo)處準(zhǔn)公羨式恰她好與縣之相框反：地段蒸周邊墻環(huán)境疼價(jià)值>項(xiàng)目品品質(zhì)帳價(jià)值項(xiàng)目時(shí)品質(zhì)喪價(jià)值>地段氏價(jià)值小結(jié)現(xiàn)在寄的疑蔑問(wèn)是拾：旺以江有育這個(gè)喊能力虜嗎？通過(guò)婦以上涼分析棵，我狀們可棍以看康出，以融謎僑華隊(duì)府為帶代表灘的高肉檔公亭寓項(xiàng)達(dá)目多桃服從肯于如炒下公尋式：案例殲借鑒案例矩研究喝：星柄河灣星河董灣：眼眾多焰獎(jiǎng)項(xiàng)債加身隊(duì)的品魂質(zhì)豪精宅引領(lǐng)憑中國(guó)的房貪地產(chǎn)長(zhǎng)名牌聲企業(yè)中國(guó)值得繡尊敬的房柿地產(chǎn)饑品牌田企業(yè)CN張BC集國(guó)際種房地洋產(chǎn)亞太燥區(qū)最勺佳公寓彈獎(jiǎng)WE出O國(guó)際環(huán)境參生態(tài)填示范酷居住需區(qū)證逆書(shū)國(guó)際燙花園社區(qū)總金獎(jiǎng)國(guó)宅老至尊蝦大獎(jiǎng)中國(guó)雪最具典藏價(jià)值擇物業(yè)廣州蘇星河賽灣北京肉星河響灣上海躬星河舍灣太原葉星河啞灣浦東鍋星河否灣星河犁灣現(xiàn)扛狀掃現(xiàn)描星河基灣，挎荒地瓜起步20紀(jì)01挎年的拜星河剩灣，仔沒(méi)有蜓知名玩度，巷沒(méi)有陷品牌變基礎(chǔ)也。華粗南板好塊大嶄盤(pán)云冠集、倚大鱷進(jìn)待發(fā)拐，卻尺仍然退是市遣場(chǎng)陌莊生、拼配套濱欠缺形。星籠河灣腰在河容岸灘專涂邊絞有了攀一塊喚地，誼一片屢荒蕪頂。20帶05模年，依星河姨灣北膜京發(fā)做展，炕雖然痕有了婚一定僵品牌良基礎(chǔ)休，但義板塊那的陌塑生程留度和欲地塊耕的荒雞蕪程鳳度，敵和在培廣州拼時(shí)也場(chǎng)算相犁差無(wú)卡幾了幫。北京夫青年潮溝地塊功原貌廣州冒星河究灣地調(diào)塊原焦貌江邊歸原始戚灘涂星河巖灣堅(jiān)森持的示突圍砌之路星河逢灣，率先接舉起萌“品映質(zhì)居泥住”閑的大似旗，用鑒實(shí)力薄和品渴質(zhì)說(shuō)總話。以后欺來(lái)者攻的心秀態(tài)，做永彎遠(yuǎn)的旦領(lǐng)先始者在廣膏州，按星河區(qū)灣先塑砌騎交江休陳閑木桿道；蔬在北屯京，葉星河錦灣首佩修市拒政道遵路。星河轟灣要以讓世塊人確弟信，機(jī)連外廢圍景柏觀甚留至周計(jì)邊市獄政都予能先紗行高都品質(zhì)背打造翠的，籮怎么送可能配做不鬧出高埋品質(zhì)美住宅孩項(xiàng)目培？！沿江掌木道側(cè)改造改造中北京廣州改造間完成晃的市什政道校路改造完成星河槐灣品疲質(zhì)關(guān)鄉(xiāng)豐鍵詞打造勻中國(guó)怪房地賢產(chǎn)勞繞斯萊懷斯以用研心的沙態(tài)度襲追求嚼完美全成交品開(kāi)沙發(fā)精細(xì)搬開(kāi)發(fā)無(wú)處草不設(shè)年計(jì)，蜓無(wú)處辜不用釘心以人辛為本精益蛾求精注重久細(xì)節(jié)提供米高標(biāo)左準(zhǔn)的肥生活沒(méi)有慣一寸鍵地方墻不帶悼裝修星河貪灣，哨緊扣今品質(zhì)禁核心項(xiàng)目品質(zhì)信念品質(zhì)標(biāo)準(zhǔn)品質(zhì)細(xì)節(jié)星河相灣，悼注定闊成為愁地產(chǎn)糟品質(zhì)肚標(biāo)桿環(huán)！舍得用心創(chuàng)新核心刻價(jià)值強(qiáng)觀品質(zhì)建筑品質(zhì)環(huán)境品質(zhì)服務(wù)消費(fèi)稍者品質(zhì)居住品質(zhì)生活品質(zhì)人生企業(yè)品質(zhì)團(tuán)隊(duì)品質(zhì)管理品質(zhì)經(jīng)營(yíng)文化總結(jié)跳星河未灣20斑01鉛年，齒星河算灣啟鴿勢(shì)廣茄州，綁通過(guò)漿品質(zhì)漏制勝下，創(chuàng)弦造品蓬質(zhì)傳榴奇；20淚05白年，耍星河蠻灣深行耕北否京，允更注旗重細(xì)允節(jié)打逼造。牙通過(guò)隆跨界津營(yíng)銷(xiāo)辰，創(chuàng)籃造圈禁層傳搞奇，要“探花奧榜眼邊都不迷要由進(jìn)評(píng)京只細(xì)為拿筋狀元匆”；20峽09跨年，蹦星河盒灣綻守放上頂海，獅涉水湊太原欣，創(chuàng)豪造更基多傳殃奇…纏…星河肉灣不華僅是提項(xiàng)目較品牌浙，還語(yǔ)是企榜業(yè)品董牌；無(wú)論敞是項(xiàng)渴目，共還是擾企業(yè)熱，星沖河灣鄰都是膚高品租質(zhì)的屠；品質(zhì)磁，就心是星桌河灣稱的代椒名詞塘！星河善灣成充功地次讓世倚人認(rèn)熟識(shí)到火了：感悟霧旺江現(xiàn)在票的旺陡江與海星河貞灣啟管動(dòng)之趣前的儀境況暗何其話相似耀？星河寬灣可褲以，腸為什鈔么旺勇江不痰可以貼？旺江青一品叫愿景書(shū)：做膽第二堵個(gè)星瓶河灣絕！感悟悅旺江定位瞎思考市場(chǎng)皆：品啊牌大瘦佬的蘋(píng)游戲母場(chǎng)消費(fèi)勉者：常品牌窯控產(chǎn)品俗：精狹細(xì)品唇質(zhì)，眠超越賣(mài)常規(guī)兇大品擇牌溢價(jià)廁目標(biāo)如何化讓消引費(fèi)者剃相信少我們待的品控質(zhì)超閉越？我們困面臨汗的核惹心問(wèn)木題：大品落牌的缸弊端品牌妻管理慎之下利產(chǎn)品簡(jiǎn)的標(biāo)悶準(zhǔn)化利潤(rùn)緩與成泥本的被控制思考巴方向歉：我陡?jìng)儗?duì)評(píng)比大命品牌棕的優(yōu)離勢(shì)？我們攪的優(yōu)施勢(shì)無(wú)絕移對(duì)標(biāo)總準(zhǔn)，似意味缺著更技高的備標(biāo)準(zhǔn)先品期質(zhì)，搜后利兔潤(rùn)我們粱的品裳牌特輝征：放唯品愁質(zhì)第鍛一定位攪思考問(wèn)題肅解決識(shí)：如凝何短千期內(nèi)久建立閥消費(fèi)重者的艘品牌設(shè)信心思考弟方向剪：品耳牌精逆神個(gè)電性化希的演螞繹恒大虎、萬(wàn)踢達(dá)品劫牌角康色：我們足的品標(biāo)牌角刑色：品牌農(nóng)精神沉穩(wěn)怕、穩(wěn)豆健、負(fù)大氣哭，傳統(tǒng)訓(xùn)價(jià)值罵觀下弟的中爛國(guó)商耕人？唯品便質(zhì)第墻一定位蹤蝶思考問(wèn)題昆解決1：如透何短斥期內(nèi)悠建立扯消費(fèi)廚者的聞品牌論信心唯品賤質(zhì)第撥一的散偏執(zhí)太精神我們煎的品潑牌角載色：我們驅(qū)的品佛牌精求神定位漂思考問(wèn)題議解決星：如繳何短史期內(nèi)弄建立睛消費(fèi)世者的鑄品牌宗信心將品材牌精屈神發(fā)趕展成茄廣告肥表達(dá)偏執(zhí)炒派的術(shù)豪宅丟標(biāo)準(zhǔn)策略滋思考采：差謠異化覽的產(chǎn)使品定愁位描腰述品牌抖之下敢的城爆市豪招宅有儀，但納真正蒜去用承心做切產(chǎn)品屯的能融有幾嘉個(gè)？建筑襲，不徐用心圈！我們姿以靈不魂去禮躬行繁！將產(chǎn)外品的先榮耀擇感發(fā)萬(wàn)展成舞廣告終表達(dá)我們蹦不是客不用考心，砌因?yàn)榻浦挥眯匦倪€瓦不夠螞，我們準(zhǔn)以靈被魂去坑躬行羊的態(tài)江度打辛造真齊正的里豪宅沸。建筑將，不忙用心恒！我們旺以靈糊魂去豬躬行??！品牌胞體系品牌DN爽A偏執(zhí)品牌槽口號(hào)偏執(zhí)違派的速豪宅漂標(biāo)準(zhǔn)消費(fèi)芒者利坡益建筑次，不奇用心海。我們頁(yè)以靈憐魂去熱躬行機(jī)！細(xì)節(jié)品質(zhì)的研磨產(chǎn)品的創(chuàng)新精神品牌聲目標(biāo)溢價(jià)戶、獨(dú)碌特、墓領(lǐng)先絨的價(jià)安值支澡持淮安蹲首席外國(guó)際桂品質(zhì)激豪宅只能瞧是首碰席方蝦可生銳存以星勸河灣插為藍(lán)況本的熱產(chǎn)品塌打造唯豪牽宅方朵可匹懂配項(xiàng)頃目氣禮質(zhì)市場(chǎng)有定位偏執(zhí)泉派的豪宅孟標(biāo)準(zhǔn)偏執(zhí)踩派：一如萌地產(chǎn)自界的徐星河味灣，所一如額數(shù)碼蝦界的贏蘋(píng)果混公司蜻；豪宅刃標(biāo)準(zhǔn)掘：豪宅雄雖多勵(lì)，但休是真蛋正唯沙品質(zhì)南、唯半產(chǎn)品蹄的，憤惟有包旺江供。形象需定位VI關(guān)展示戶外稿廣告解讀猾樓市區(qū)域蜓簡(jiǎn)析項(xiàng)目殖定位推廣超節(jié)點(diǎn)推盤(pán)盼考慮整體統(tǒng)推廣寬目標(biāo)1、以差淹異化怪的產(chǎn)驢品定粒位，子尋求甩市場(chǎng)樸突破舟點(diǎn)，松以產(chǎn)菌品魅伙力進(jìn)峰行征薦服；2、后以板掠塊發(fā)御展態(tài)旅勢(shì)及您區(qū)域溉地緣悠價(jià)值喂等附益加價(jià)竹值提鞠升本櫻項(xiàng)目柴的市勒?qǐng)鰞r(jià)漿值，進(jìn)力爭(zhēng)廣在現(xiàn)給有市竄場(chǎng)的兆基礎(chǔ)宴上獲陸得更養(yǎng)好的鵝價(jià)值旅回報(bào)在；3、法傳播淮安配首席屋國(guó)際某品質(zhì)尚豪宅級(jí)，一種駁有思膝想的豪宅，有疲品味幕的生棗活，障有文易化的蜜氛圍祥，有稼價(jià)值律的身飛份，膀形成燦一個(gè)間獨(dú)特藝的小刪圈層同，繼而抹引導(dǎo)泡和追駛隨一參種生輪活的研潮流貞和主去張；4、住以項(xiàng)毯目市場(chǎng)要形象價(jià)值恰的塑晃造帶指動(dòng)公夾司品默牌在淮死安的提命升，室實(shí)現(xiàn)旺江品牌裝價(jià)值藥的雙正重飛血躍。形象深包裝景觀掛示范婚區(qū)開(kāi)毛放旺江激一品20悅11年度促營(yíng)銷(xiāo)兇節(jié)點(diǎn)秧主要權(quán)工作聞?dòng)?jì)劃一次開(kāi)盤(pán)銷(xiāo)售3月4月5月6月7月9月10月8月11月12月持續(xù)堆推廣1月工程推廣形象矛公開(kāi)秋季授房展們會(huì)市區(qū)雅接待析處啟看用注：筑工程爛節(jié)點(diǎn)匆對(duì)銷(xiāo)秀售節(jié)扭點(diǎn)有腸直接姻的制要約，盾如工忠程節(jié)墳點(diǎn)不挪能達(dá)繼到，照則銷(xiāo)版售節(jié)倡點(diǎn)和市拐?qǐng)鐾蒲蹚V將順筆延。推廣猛活動(dòng)開(kāi)盤(pán)霧推廣售樓昨處開(kāi)獻(xiàn)放市場(chǎng)般推廣客戶廈蓄水開(kāi)盤(pán)申前造搜勢(shì)樣板煌房開(kāi)鈔放工程庸達(dá)領(lǐng)盆銷(xiāo)許開(kāi)工營(yíng)銷(xiāo)苗團(tuán)隊(duì)抄組建戰(zhàn)培訓(xùn)項(xiàng)目霸深度宅蓄水二次推盤(pán)市場(chǎng)柴研究階段蟻時(shí)間：5殲月-幸7月階段佩目標(biāo)蝴：制吳造懸見(jiàn)念，嘴引發(fā)脂關(guān)注心，傳伸播品也牌理故念。階段辨主題虧：現(xiàn)在件還有刑誰(shuí)用錘心做憂產(chǎn)品推廣訪策略嬌：1、限戶外出先行悶，大被牌懸晚念廣蓄告，辰引發(fā)姐市場(chǎng)黎猜想澆；2、米軟文詳跟進(jìn)拖，進(jìn)膏行炒讀作；3、順贊助羞高端迷活動(dòng)翻，彰公顯項(xiàng)穗目高昆端形裳象。第一刊階段項(xiàng)目市場(chǎng)姑形象啟動(dòng)尚期該階規(guī)段的慶相關(guān)牌準(zhǔn)備銷(xiāo)售準(zhǔn)備工作宣傳資料準(zhǔn)備工作1、產(chǎn)品資料的熟悉：

對(duì)于本案有深度認(rèn)知；2、籌備銷(xiāo)售統(tǒng)一說(shuō)辭問(wèn)；3、營(yíng)銷(xiāo)團(tuán)隊(duì)組建、銷(xiāo)售人員招聘、禮儀強(qiáng)化、產(chǎn)品培訓(xùn)等等準(zhǔn)備；4、產(chǎn)品模型的啟動(dòng)1、概念樓書(shū)思考2、客戶通訊刊物《淮安首席豪宅生活白皮書(shū)》第一期推出，作為客戶聯(lián)系紐帶；2、影視廣告思考和接洽；3、戶外廣告完成；4、系列化包裝設(shè)計(jì)籌備中；5、確定本案的策略方向6、逐一落實(shí)階段活動(dòng)內(nèi)容活動(dòng)吉主題教：主柔流媒兄體星襲河灣問(wèn)之旅活動(dòng)時(shí)間前：20堡11柜年6月活動(dòng)愛(ài)地點(diǎn)：上海響浦東賭星河加灣活動(dòng)迎目的虜：重點(diǎn)妻公關(guān)箱意見(jiàn)蹈領(lǐng)袖底，向漢其展蔥現(xiàn)旺退江一并品媲吊美星無(wú)河灣腎的開(kāi)季發(fā)理漸念?；顒?dòng)形式組：邀請(qǐng)風(fēng)淮安水當(dāng)?shù)厝壑饕苊襟w期代表丟、政蕉府主債要機(jī)津關(guān)如曠規(guī)劃木局等單位燭領(lǐng)導(dǎo)合前往上海侵參觀軌旺江傻一品剩藍(lán)本與——慰浦東吸星河驕灣項(xiàng)警目，同忽時(shí)順炕道游胸覽上海若干裹著名傳景點(diǎn)燙。公關(guān)閥活動(dòng)1：主琴流媒夜體星惹河灣膏之旅活動(dòng)熔主題航：淮緊安首計(jì)屆高蒼端住腫宅論捏壇活動(dòng)時(shí)間跨：20決11豆年7月活動(dòng)蝕地點(diǎn)：國(guó)信農(nóng)大酒撲店（粱五星賽）活動(dòng)免目的飯：為項(xiàng)索目卓蝴越的餃開(kāi)發(fā)經(jīng)理念初造勢(shì)干，引奧導(dǎo)輿敏論。活動(dòng)形式好：邀請(qǐng)國(guó)家酸業(yè)內(nèi)管房地哭產(chǎn)專稈家、巧淮安霜房地?fù)醍a(chǎn)同師行、收相關(guān)偉政府屠領(lǐng)導(dǎo)童、意香向客遷戶等挨，共駕同探鉛討淮老安的嬸高端占住宅臥課題?；顒?dòng)南結(jié)束遺后舉策行晚戲宴。公關(guān)場(chǎng)活動(dòng)撕2：朱淮安門(mén)首屆逃高端摟住宅半論壇階段鉗時(shí)間：8視月-恥10煩月