南山智尚：山東南山智尚科技股份有限公司擬收購(gòu)南山集團(tuán)有限公司的土地使用權(quán)項(xiàng)目資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告

本報(bào)告依據(jù)中國(guó)資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則編制山東南山智尚科技股份有限公司

擬收購(gòu)南山集團(tuán)有限公司的

土地使用權(quán)項(xiàng)目

資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告天圓開(kāi)評(píng)報(bào)字［2023第000128號(hào)

（共一冊(cè)，第一冊(cè)）北京?■?PRAISALCO..LTD.估有限公司E北京天圓開(kāi)資產(chǎn)評(píng)估有限公司E北京天圓開(kāi)資產(chǎn)評(píng)估有限公司庭北京天圓開(kāi)資產(chǎn)評(píng)估有限公司庭北京天圓開(kāi)資產(chǎn)評(píng)估有限公司 第］頁(yè)TOC\o"1-5"\h\z\o"CurrentDocument"\h聲 明 1資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告摘要 2資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告正文 3一、 委托人、產(chǎn)權(quán)持有人和其他資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告使用人 3\o"CurrentDocument"\h二、 評(píng)估目的 4\o"CurrentDocument"\h三、 評(píng)估對(duì)象和評(píng)估范圍 5\o"CurrentDocument"\h四、 價(jià)值類(lèi)型 6\o"CurrentDocument"\h五、 評(píng)估基準(zhǔn)日 6\o"CurrentDocument"\h六、 評(píng)估依據(jù) 6\o"CurrentDocument"\h七、 評(píng)估方法 7\o"CurrentDocument"\h八、 評(píng)估程序?qū)嵤┻^(guò)程及情況 8\o"CurrentDocument"\h九、 評(píng)估假設(shè) 9\o"CurrentDocument"\h十、評(píng)估結(jié)論 10\o"CurrentDocument"\h十一、特別事項(xiàng)說(shuō)明 10\o"CurrentDocument"\h十二、資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告使用限制說(shuō)明 11\o"CurrentDocument"\h十三、資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告日 12\o"CurrentDocument"\h附件目錄 14聲明一、 本資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告依據(jù)財(cái)政部發(fā)布的資產(chǎn)評(píng)估基本準(zhǔn)則和中國(guó)資產(chǎn)評(píng)估協(xié)會(huì)發(fā)布的資產(chǎn)評(píng)估執(zhí)業(yè)準(zhǔn)則和職業(yè)道德準(zhǔn)則編制。二、 委托人或者其他資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告使用人應(yīng)當(dāng)按照法律、行政法規(guī)規(guī)定和本資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告載明的使用范圍使用本資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告；委托人或者其他資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告使用人違反前述規(guī)定使用本資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告的，本資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)及資產(chǎn)評(píng)估專(zhuān)業(yè)人員不承擔(dān)責(zé)任。三、 本資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告僅供委托人、資產(chǎn)評(píng)估委托合同中約定的其他資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告使用人和法律、行政法規(guī)規(guī)定的資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告使用人使用；除此之外，其他任何機(jī)構(gòu)和個(gè)人不能成為本資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告的使用人.四、 本資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)及資產(chǎn)評(píng)估專(zhuān)業(yè)人員提示資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告使用人應(yīng)當(dāng)正確理解評(píng)估結(jié)論，評(píng)估結(jié)論不等同于評(píng)估對(duì)象可實(shí)現(xiàn)價(jià)格，評(píng)估結(jié)論不應(yīng)當(dāng)被認(rèn)為是對(duì)評(píng)估對(duì)象可實(shí)現(xiàn)價(jià)格的保證。五、 本資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)及資產(chǎn)評(píng)估專(zhuān)業(yè)人員遵守法律、行政法規(guī)和資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則，堅(jiān)持獨(dú)立、客觀和公正的原則，并對(duì)所岀具的資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告依法承擔(dān)責(zé)任。六、 評(píng)估對(duì)象涉及的資產(chǎn)清單由委托人、產(chǎn)權(quán)持有人申報(bào)并經(jīng)其釆用簽名、蓋章或法律允許的其他方式確認(rèn)；委托人和其他相關(guān)當(dāng)事人依法對(duì)其提供資料的真實(shí)性、完整性、合法性負(fù)責(zé)。七、 本資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)及資產(chǎn)評(píng)估專(zhuān)業(yè)人員與本資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告中的評(píng)估對(duì)象沒(méi)有現(xiàn)存或者預(yù)期的利益關(guān)系；與相關(guān)當(dāng)事人沒(méi)有現(xiàn)存或者預(yù)期的利益關(guān)系，對(duì)相關(guān)當(dāng)事人不存在偏見(jiàn)。八、 資產(chǎn)評(píng)估專(zhuān)業(yè)人員已經(jīng)對(duì)本資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告中的評(píng)估對(duì)象及其所涉及資產(chǎn)進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查；已經(jīng)對(duì)評(píng)估對(duì)象及其所涉及資產(chǎn)的法律權(quán)屬狀況給予必要的關(guān)注，對(duì)評(píng)估對(duì)象及其所涉及資產(chǎn)的法律權(quán)屬資料進(jìn)行了查驗(yàn)，對(duì)已經(jīng)發(fā)現(xiàn)的冋題進(jìn)行了如實(shí)披露，并且已提請(qǐng)委托人及其他相關(guān)當(dāng)事人完善產(chǎn)權(quán)以滿足岀具資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告的要求。九、 本資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)岀具的本資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告中的分析、判斷和結(jié)果受本資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告中假設(shè)和限制條件的限制，本資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告使用人應(yīng)當(dāng)充分考慮資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告中載明的假設(shè)、限制條件、特別事項(xiàng)說(shuō)明及其對(duì)評(píng)估結(jié)論的影響。山東南山智尚科技股份有限公司鍬收購(gòu)南山集團(tuán)有限公司的土地使用權(quán)?山東南山智尚科技股份有限公司鍬收購(gòu)南山集團(tuán)有限公司的土地使用權(quán)?資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告E北京天圓開(kāi)資產(chǎn)評(píng)估有限公司E北京天圓開(kāi)資產(chǎn)評(píng)估有限公司 第項(xiàng)山東南山智尚科技股份有限公司

擬收購(gòu)南山集團(tuán)有限公司的土地使用權(quán)項(xiàng)目

資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告摘要天圓開(kāi)評(píng)報(bào)字［2023］第000128號(hào)—、經(jīng)濟(jì)行為及評(píng)估目的：本次評(píng)估是為滿足山東南山智尚科技股份有限公司擬收購(gòu)資產(chǎn)的需要，對(duì)涉及的南山集團(tuán)有限公司的土地使用權(quán)迸行評(píng)估，為該經(jīng)濟(jì)行為提供價(jià)值參考。二、 評(píng)估對(duì)象和評(píng)估范圍，評(píng)估對(duì)象為南山集團(tuán)有限公司的土地使用權(quán)。評(píng)估范圍是位于龍口市南山工業(yè)園內(nèi)的2宗、面積共138,985.82的工業(yè)用地。三、 價(jià)值類(lèi)型：市場(chǎng)價(jià)值。四、 評(píng)估基準(zhǔn)日：2023年03月31日。五、 評(píng)估方法：根據(jù)本次評(píng)估目的、價(jià)值類(lèi)型和收集資料等情況，確定釆用基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法進(jìn)行評(píng)估.六、 評(píng)估結(jié)論及其使用有效期：經(jīng)評(píng)估，列入本次評(píng)估范圍的土地使用權(quán)于評(píng)估基準(zhǔn)日的評(píng)估價(jià)值為64,652,914一00元。按現(xiàn)行有關(guān)規(guī)定，評(píng)估結(jié)論自評(píng)估基準(zhǔn)日起至經(jīng)濟(jì)行為實(shí)現(xiàn)日一年內(nèi)使用有效，即自2023年03月31日至2024年03月30日。七、 樹(shù)腳說(shuō)明（―）本次評(píng)估價(jià)值為不含増值稅價(jià)。（二）列入本次評(píng)估范圍的土地使用權(quán)，其數(shù)量由產(chǎn)權(quán)持有人根據(jù)《國(guó)有土地使用證坂土地勘測(cè)定界圖進(jìn)行申報(bào)。其中，列入評(píng)估范圍的南山碳素廠土地的面積93,351.82為證載土地使用權(quán)面積的一部分。如列入本次評(píng)估范圍的土地使用權(quán)的數(shù)量發(fā)生變化,需適當(dāng)調(diào)整評(píng)估結(jié)果。評(píng)估報(bào)告使用人應(yīng)關(guān)注特別事項(xiàng)對(duì)評(píng)估結(jié)論所產(chǎn)生的影響?？采蟽?nèi)部自資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告正文，欲了解本評(píng)估業(yè)務(wù)的詳細(xì)情況和正確理解評(píng)估結(jié)論，應(yīng)當(dāng)閱讀資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告正文。山東南山智尚科技股份有限公司鍬收購(gòu)南山集團(tuán)有限公司的土地使用權(quán)?山東南山智尚科技股份有限公司鍬收購(gòu)南山集團(tuán)有限公司的土地使用權(quán)?資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告山東南山智尚科技股份有限公司

擬收購(gòu)南山集團(tuán)有限公司的土地使用權(quán)項(xiàng)目

資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告

天圓開(kāi)評(píng)報(bào)字［2023］第000128號(hào)山東南山智尚科技股份有限公司：北京天圓開(kāi)資產(chǎn)評(píng)估有限公司（以下簡(jiǎn)稱(chēng)哦公司”）接受貴公司的委托，按照法律、行政法規(guī)和資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則的規(guī)定，堅(jiān)持獨(dú)立、客觀和公正的原則，按照必要的評(píng)估程序,采用基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法，為滿足山東南山智尚科技股份有限公司擬收購(gòu)資產(chǎn)的需要，對(duì)涉及的南山集團(tuán)有限公司的土地使用權(quán)于2023年03月31日的市場(chǎng)價(jià)值進(jìn)行了評(píng)估。現(xiàn)將資產(chǎn)評(píng)估情況及評(píng)估結(jié)果報(bào)告如下：一、委托人、產(chǎn)權(quán)持有人和資產(chǎn)評(píng)估委托合同約定的其他資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告使用人（―）委托人：山東南山智尚科技股份有限公司名稱(chēng)：山東南山智尚科技股份有限公司統(tǒng)一社會(huì)信用代碼：9137068166139756X1法定代表人趙亮成立日期：2007年04月29日注冊(cè)資本：人民幣卷億陸仟萬(wàn)元整類(lèi)型:其他股份有限公司（上市）住所：山東省煙臺(tái)市龍口市東江鎮(zhèn)南山工業(yè)園經(jīng)營(yíng)范圍：一般項(xiàng)目：紡紗加工；面料紡織加工；面料印染加工；服裝制造；服飾制造；服裝服飾批發(fā)；月艮裝服飾零售；針紡織品銷(xiāo)售；針紡織品及原料銷(xiāo)售；新材料技術(shù)硏發(fā)；合成纖維制造；合成纖維銷(xiāo)售；高性能纖維及復(fù)合材料銷(xiāo)售；高性能纖維及復(fù)合材料制造；產(chǎn)業(yè)用紡織制成品制造；產(chǎn)業(yè)用紡織制成品銷(xiāo)售；特種勞動(dòng)防護(hù)用品生產(chǎn)；特種勞動(dòng)防護(hù)用品銷(xiāo)售；貨物進(jìn)岀口；專(zhuān)業(yè)設(shè)計(jì)服務(wù)；服飾研發(fā)；技術(shù)服務(wù)、技術(shù)開(kāi)發(fā)、技術(shù)咨詢、技術(shù)交流、技術(shù)轉(zhuǎn)讓、技術(shù)推廣；互聯(lián)網(wǎng)銷(xiāo)售（除銷(xiāo)售需要許可的商品）；企業(yè)管理咨詢；會(huì)議及展覽服務(wù)；普通貨物倉(cāng)儲(chǔ)服務(wù)（不含危險(xiǎn)化學(xué)品等需許可審批的■可匕京天圓開(kāi)資產(chǎn)評(píng)估有限公司 第3頁(yè)項(xiàng)目）（除依法須經(jīng)批準(zhǔn)的項(xiàng)目外，憑營(yíng)業(yè)執(zhí)照依法自主開(kāi)展經(jīng)營(yíng)活動(dòng)）。許可項(xiàng)目：檢驗(yàn)檢測(cè)服務(wù)。（依法須經(jīng)批準(zhǔn)的項(xiàng)目，經(jīng)相關(guān)部門(mén)批準(zhǔn)后方可開(kāi)展經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，具體經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目以相關(guān)部門(mén)批準(zhǔn)文件或許可證件為準(zhǔn)）。（-）產(chǎn)權(quán)持有人：南山集團(tuán)有限公司名稱(chēng)：南山集團(tuán)有限公司統(tǒng)一社會(huì)信用代碼：9137068116944191XU法定代表人：宋建波成立日期：1992年07月16日注冊(cè)資本：人民幣壹拾億元整類(lèi)型：有限責(zé)任公司（外商投資、非獨(dú)資）住所：山東省龍口市南山工業(yè)園經(jīng)營(yíng)范圍：一般項(xiàng)目：金屬材料銷(xiāo)售；針紡織品及原料銷(xiāo)售；服裝服飾批發(fā)；服裝服飾零售；建筑材料銷(xiāo)售；家具銷(xiāo)售；金銀制品銷(xiāo)售；機(jī)械設(shè)備銷(xiāo)售；機(jī)械設(shè)備研發(fā)；儀器儀表銷(xiāo)售；普通貨物倉(cāng)儲(chǔ)服務(wù)（不含危險(xiǎn)化學(xué)品等需許可審批的項(xiàng)目）；農(nóng)產(chǎn)品的生產(chǎn)、銷(xiāo)售、加工、運(yùn)輸、貯藏及其他相關(guān)服務(wù)；住房租賃；土地使用權(quán)租賃；機(jī)械設(shè)備租賃；游樂(lè)園服務(wù)；健身休閑活動(dòng)；會(huì)議及展覽服務(wù)；組織文化藝術(shù)交流活動(dòng)；化工產(chǎn)品銷(xiāo)售（不含許可類(lèi)化工產(chǎn)品）；石油制品銷(xiāo)售（不含危險(xiǎn)化學(xué)品）；潤(rùn)滑油銷(xiāo)售；企業(yè)管理；貿(mào)易經(jīng)紀(jì)；裝卸搬運(yùn)；國(guó)內(nèi)貨物運(yùn)輸代理（除依法須經(jīng)批準(zhǔn)的項(xiàng)目外，憑營(yíng)業(yè)執(zhí)照依法自主開(kāi)展經(jīng)營(yíng)活動(dòng)）。許可項(xiàng)目：貨物進(jìn)岀口；房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)；各類(lèi)工程建設(shè)活動(dòng)；住宿服務(wù)；餐飲服務(wù)；遊藝娛樂(lè)活動(dòng)；發(fā)電、輸電、供電業(yè)務(wù)；熱力生產(chǎn)和供應(yīng)（依法須經(jīng)批準(zhǔn)的項(xiàng)目，經(jīng)相關(guān)部門(mén)批準(zhǔn)后方可開(kāi)展經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，具體經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目以審批結(jié)果為準(zhǔn)）。（三） 委托人和產(chǎn)權(quán)持有人之間的關(guān)系委托人為產(chǎn)權(quán)持有人的資產(chǎn)收購(gòu)方。（四） 資產(chǎn)評(píng)估委托合同約定的其他資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告使用人資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告僅供委托人和法律、行政法規(guī)規(guī)定的使用人使用，其他任何機(jī)構(gòu)和個(gè)人不能成為資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告的使用人。二、評(píng)估目的本次評(píng)估是為滿足山東南山智尚科技股份有限公司擬收購(gòu)資產(chǎn)的需要，對(duì)涉及的南底可匕京天圓開(kāi)資產(chǎn)評(píng)估有限公司 第4頁(yè)山東南山智尚科技股份有限公司擬收購(gòu)南山隼團(tuán)有限公司的土地使用權(quán)?山東南山智尚科技股份有限公司擬收購(gòu)南山隼團(tuán)有限公司的土地使用權(quán)?資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告E北京天圓開(kāi)資產(chǎn)評(píng)估有限公司E北京天圓開(kāi)資產(chǎn)評(píng)估有限公司 第5頁(yè)山東南山智尚科技股份有限公司槪收購(gòu)南山集團(tuán)有限公司的土地使用權(quán)?山東南山智尚科技股份有限公司槪收購(gòu)南山集團(tuán)有限公司的土地使用權(quán)?資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告■可匕北天圓開(kāi)資產(chǎn)評(píng)估有限公司■可匕北天圓開(kāi)資產(chǎn)評(píng)估有限公司 第6頁(yè)山集團(tuán)有限公司的土地使用權(quán)進(jìn)行評(píng)估，為該經(jīng)濟(jì)行為提供價(jià)值參考°三、評(píng)估對(duì)象和評(píng)估范圍評(píng)估對(duì)象為南山集團(tuán)有限公司的土地使用權(quán)。評(píng)估范圍是位于龍口市南山工業(yè)園內(nèi)的2宗、面積共138,985.82m2的工業(yè)用地。列表如下：序號(hào)科目名稱(chēng)宗教面?(**)賬面價(jià)值（元）1土地使用權(quán)2138,985.82-合計(jì)2138,985^2-委托評(píng)估對(duì)象和評(píng)估范圍與經(jīng)濟(jì)行為涉及的評(píng)估對(duì)象和評(píng)估范圍一致。（-）土地權(quán)利狀況列入本次評(píng)估范圍的土地使用權(quán)共2宗，面積共138,985.82m2。至評(píng)估基準(zhǔn)日，已取得《國(guó)有土地使用證》，證載權(quán)利人均為南山集團(tuán)公司（南山集團(tuán)有限公司的曾用名）,尚未進(jìn)行產(chǎn)權(quán)人名稱(chēng)變更。土地登記情況如下：登記情況一覽裏一序號(hào)一宗地名稱(chēng)權(quán)證編號(hào)證載土地使用權(quán)人座落使用權(quán)類(lèi)型地類(lèi)（用途）終止日期證載使用枳面租S）1鋁板帶廠土地龍國(guó)用（2003）第0211號(hào)南山集團(tuán)公司南山工業(yè)園出讓郭2O53WO645,634.002南山碳素廠土地龍國(guó)用（2005）第0049號(hào)東江鎮(zhèn)出讓m2053/1230185,400.00231,034.00根據(jù)委托人提供的土地勘測(cè)定界圖，列入評(píng)估范圍的南山碳素廠土地的面積93,351.82為證載土地使用權(quán)面積的一部分。至評(píng)估基準(zhǔn)日，列入本次評(píng)估范圍的土地使用權(quán)未見(jiàn)有抵押、租賃、擔(dān)保等他項(xiàng)權(quán)利設(shè)定，亦未見(jiàn)有訴訟事宜。（二） 土地利用狀況根據(jù)現(xiàn)場(chǎng)勘查情況，至評(píng)估基準(zhǔn)日，待估宗地上除倉(cāng)庫(kù)外的其它生產(chǎn)廠房及附屬房屋均已拆除。（三） 土地經(jīng)濟(jì)和開(kāi)發(fā)程度列入本次評(píng)估范圍的土地使用權(quán)均位于龍口市南山工業(yè)園內(nèi)。截至評(píng)估基準(zhǔn)日，待估宗地紅線外實(shí)際開(kāi)發(fā)程度為“五通“（通路、供電、供水、排水、電訊）；宗地紅線內(nèi)開(kāi)發(fā)程度為“五通一平”（通路、供電、供水、排水、電訊和場(chǎng)地平整）。（四） 地役權(quán)、地上地下空間使用權(quán)等情況根據(jù)產(chǎn)權(quán)持有人提供的資料顯示，至評(píng)估基準(zhǔn)日，宗地界址清楚，能夠獨(dú)立使用地上、地下空間，未設(shè)置地役權(quán)。四、 價(jià)值類(lèi)型根據(jù)本次評(píng)估目的、市場(chǎng)條件、評(píng)估對(duì)象自身?xiàng)l件等因素，確定評(píng)估價(jià)值類(lèi)型為市場(chǎng)價(jià)值。本次評(píng)估所稱(chēng)市場(chǎng)價(jià)值,是指自愿買(mǎi)方和自愿賣(mài)方在各自理性行事且未接受任何強(qiáng)迫的情況下，評(píng)估對(duì)象在評(píng)估基準(zhǔn)日進(jìn)行正常公平交易的價(jià)值估計(jì)數(shù)額。五、 評(píng)估基準(zhǔn)日（―）本項(xiàng)目評(píng)估基準(zhǔn)日是二O二三年三月三十一日。（二）評(píng)估基準(zhǔn)日是根據(jù)本次評(píng)估的特定目的，綜合考慮資產(chǎn)狀況及經(jīng)濟(jì)行為實(shí)施情況，由委托人確定。六、 評(píng)估依據(jù)（―）經(jīng)濟(jì)行為依據(jù)資產(chǎn)評(píng)估委托合同。（二） 法律法規(guī)依據(jù)1-《中華人民共和國(guó)資產(chǎn)評(píng)估法》（2016年7月2日第十二屆全國(guó)人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)第二十一次會(huì)議通過(guò)）52.《中華人民共和國(guó)民法典》（2Q20年5月28日第十三屆全國(guó)人民代表大會(huì)三次會(huì)議）;3-《資產(chǎn)評(píng)估行業(yè)財(cái)政監(jiān)督管理辦法》（2017年4月21日財(cái)政部令第86號(hào)公布，根據(jù)2019年］月2日《財(cái)政部關(guān)于修改點(diǎn)計(jì)師事務(wù)所執(zhí)業(yè)許可和監(jiān)督管理辦法繹2部部門(mén)規(guī)章的決定》修改）；《中華人民共和國(guó)土地管理法》（根據(jù)2019年8月26日第十三屆全國(guó)人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)第十二次會(huì)議《關(guān)于修改〈中華人民共和國(guó)土地管理法＞、〈中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法〉的決定》第三次修正）；其他與資產(chǎn)評(píng)估相關(guān)的法律、法規(guī)等。（三） 資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則依據(jù)1-《資產(chǎn)評(píng)估基本準(zhǔn)則》（財(cái)資〔2017）43號(hào)）；山東南山智尚科技股份有限公司鍬收購(gòu)南山集團(tuán)有限公司的土地使用權(quán)?山東南山智尚科技股份有限公司鍬收購(gòu)南山集團(tuán)有限公司的土地使用權(quán)?資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告《資產(chǎn)評(píng)估職業(yè)道德準(zhǔn)則》（中評(píng)協(xié)（2017）30號(hào)）（中評(píng)協(xié)（2018）35號(hào)）《資產(chǎn)評(píng)估執(zhí)業(yè)準(zhǔn)則一資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告》（中評(píng)協(xié)（2018）35號(hào)）4-《資產(chǎn)評(píng)估執(zhí)業(yè)準(zhǔn)則一一資產(chǎn)評(píng)估程序》5.《資產(chǎn)評(píng)估執(zhí)業(yè)準(zhǔn)則一資產(chǎn)評(píng)估檔案》（中評(píng)協(xié)〔4-《資產(chǎn)評(píng)估執(zhí)業(yè)準(zhǔn)則一一資產(chǎn)評(píng)估程序》5.《資產(chǎn)評(píng)估執(zhí)業(yè)準(zhǔn)則一資產(chǎn)評(píng)估檔案》（中評(píng)協(xié)〔2018）（中評(píng)協(xié)〔2018）36號(hào)）37號(hào)）6.《資產(chǎn)評(píng)估執(zhí)業(yè)準(zhǔn)則一資產(chǎn)評(píng)估方法》（中評(píng)協(xié)（2019）35號(hào)）7-《資產(chǎn)評(píng)估執(zhí)業(yè)準(zhǔn)則一資產(chǎn)評(píng)估委托合同》（中評(píng)協(xié)（2017）33號(hào)）8.《資產(chǎn)評(píng)估執(zhí)業(yè)準(zhǔn)則——不動(dòng)產(chǎn)》（中評(píng)協(xié)（2017）38號(hào)）；《企業(yè)國(guó)有資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告指南》（中評(píng)協(xié)（2017）42號(hào)）；《資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)業(yè)務(wù)質(zhì)量控制指南》（中評(píng)協(xié)〔2017）46號(hào)）《資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值類(lèi)型指導(dǎo)意見(jiàn)》（中評(píng)協(xié)（2017）47號(hào)）；《資產(chǎn)評(píng)估對(duì)象法律權(quán)屬指導(dǎo)意見(jiàn)》（中評(píng)協(xié)〔2017）48號(hào)）13.《資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則術(shù)語(yǔ)2020》（中評(píng)協(xié)〔2020）31號(hào)）。（四）權(quán)屬依據(jù)《國(guó)有土地使用證》；委托人及產(chǎn)權(quán)持有人提供的其他權(quán)屬證明文件。（五）取價(jià)依據(jù)龍口市人民政府《關(guān)于公布龍口市城鎮(zhèn)土地級(jí)別與基準(zhǔn)地價(jià)更新成果的通知》（龍政發(fā)[2020]75號(hào)）；評(píng)估人員現(xiàn)場(chǎng)勘查、分析、記錄；評(píng)估人員現(xiàn)場(chǎng)收集和掌握的相關(guān)資料；其他參考資料。七、評(píng)估方法（-）評(píng)估方法的選擇執(zhí)行不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)，應(yīng)當(dāng)根據(jù)評(píng)估目的、評(píng)估對(duì)象、價(jià)值類(lèi)型、資料收集等情況,分析市場(chǎng)法、收益法和成本法三種資產(chǎn)評(píng)估基本方法以及假設(shè)開(kāi)發(fā)法、基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法等衍生方法的適用性，選擇評(píng)估方法。待估宗地位于龍口市南山工業(yè)園內(nèi)，區(qū)域內(nèi)無(wú)足夠數(shù)量的近期類(lèi)似交易案例，故不宜釆用市場(chǎng)法評(píng)估；待估宗地客觀收益及經(jīng)營(yíng)費(fèi)用資料難以收集，且相關(guān)資本化率難以合理預(yù)測(cè)，故不宜釆用收益法評(píng)估；待估宗地的土地取得費(fèi)、開(kāi)發(fā)成本、土地增值收益■旦匕京天圓開(kāi)資產(chǎn)評(píng)估有限公司 第7頁(yè)山東南山智尚科技股份有限公司職收購(gòu)南山集團(tuán)有限公司的土地使用權(quán)?山東南山智尚科技股份有限公司職收購(gòu)南山集團(tuán)有限公司的土地使用權(quán)?資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告■^北京天圓開(kāi)資產(chǎn)評(píng)估有限公司■^北京天圓開(kāi)資產(chǎn)評(píng)估有限公司 第項(xiàng)山東南山智尚科技股份有限公司楓收購(gòu)南山集團(tuán)有限公司的土地使用權(quán)?山東南山智尚科技股份有限公司楓收購(gòu)南山集團(tuán)有限公司的土地使用權(quán)?資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告修’北京天圓開(kāi)竇聲評(píng)估有限公司 修’北京天圓開(kāi)竇聲評(píng)估有限公司 第9頁(yè)等客觀數(shù)據(jù)難以取得、估計(jì)，不宜采用成本法評(píng)估；假設(shè)開(kāi)發(fā)法適用于具有投資開(kāi)發(fā)或再開(kāi)發(fā)潛力的土地的評(píng)估，待估宗地為工業(yè)用地，再開(kāi)發(fā)完成后的不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)值難以確定，不宜釆用假設(shè)開(kāi)發(fā)法評(píng)估；待估宗地在龍口市人民政府公布的基準(zhǔn)地價(jià)覆蓋范圍內(nèi)，故可以釆用基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法評(píng)估。綜上所述，本次對(duì)土地使用權(quán)采用基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法進(jìn)行評(píng)估0評(píng)估方法的介紹基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法是指利用基準(zhǔn)地價(jià)和基準(zhǔn)地價(jià)修正體系等信息，按照替代原理,將待估宗地的區(qū)域條件和個(gè)別條件等與其所處區(qū)域的平均條件相比較，并對(duì)照基準(zhǔn)地價(jià)修正體系選取相應(yīng)的修正系數(shù)對(duì)基準(zhǔn)地價(jià)進(jìn)行修正，從而求取評(píng)估對(duì)象在評(píng)估基準(zhǔn)日價(jià)值的評(píng)估方法。根據(jù)待估宗地所在地的基準(zhǔn)地價(jià)更新成果報(bào)告，乘用基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法評(píng)估工業(yè)用地的計(jì)算公式為：宗地地價(jià)=宗地所在區(qū)域的級(jí)別基準(zhǔn)地價(jià)xKixK^xKjx(1+SK)+D式中：K1一期日修正系數(shù)K2一期修正系數(shù)k3一土地用途修正系數(shù)EK一區(qū)域及個(gè)別因素修正系數(shù)之和D一開(kāi)發(fā)程度修正值八、評(píng)彳程序?qū)嵤┻^(guò)程及情況整個(gè)評(píng)估工作分四個(gè)階段進(jìn)行：(-)評(píng)估準(zhǔn)備階段接受項(xiàng)目委托后，即與委托人就本次評(píng)估目的、評(píng)估基準(zhǔn)日、評(píng)估對(duì)象和評(píng)估范圍、價(jià)值類(lèi)型等冋題進(jìn)行了解并協(xié)商一致，訂立資產(chǎn)評(píng)估委托合同，并編制資產(chǎn)評(píng)估工作計(jì)劃。配合產(chǎn)權(quán)持有人進(jìn)行資產(chǎn)清查，指導(dǎo)并協(xié)助產(chǎn)權(quán)持有人進(jìn)行委估資產(chǎn)的申報(bào)工作,以及準(zhǔn)備資產(chǎn)評(píng)估所需的各項(xiàng)文件和資料?，F(xiàn)場(chǎng)調(diào)查及收集評(píng)估資料階段根據(jù)本次項(xiàng)目整體時(shí)間安排，現(xiàn)場(chǎng)評(píng)估階段的時(shí)間為2023年04月02日。主要進(jìn)行了以下現(xiàn)場(chǎng)工作：1.聽(tīng)取委托方有關(guān)人員介紹委估資產(chǎn)的歷史及現(xiàn)狀，了解委估資產(chǎn)狀態(tài)等，IW況。對(duì)委托人提供的資產(chǎn)評(píng)估申報(bào)明細(xì)表進(jìn)行審核、鑒別，對(duì)發(fā)現(xiàn)的冋題協(xié)同產(chǎn)權(quán)持有人做岀調(diào)整。根據(jù)資產(chǎn)評(píng)估申報(bào)明細(xì)表，按評(píng)估準(zhǔn)則要求，對(duì)委估資產(chǎn)進(jìn)行了全面清查核實(shí);查閱收集委估資產(chǎn)的權(quán)證等產(chǎn)權(quán)證明文件，對(duì)列入評(píng)估范圍資產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)資料進(jìn)行查驗(yàn)，對(duì)資產(chǎn)權(quán)屬進(jìn)行核實(shí)。核實(shí)土地使用權(quán)的位置、四至、面積等，了解土地使用現(xiàn)狀、土地級(jí)別、區(qū)位、周邊配套設(shè)施、交通便利情況以周邊土地市場(chǎng)情況，并進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)記錄。根據(jù)委估資產(chǎn)的實(shí)際狀況和特點(diǎn)，確定具體評(píng)估方法。對(duì)評(píng)估范圍內(nèi)的資產(chǎn)，在清查核實(shí)的基礎(chǔ)上做岀初步評(píng)估測(cè)算。（三） 評(píng)定估算和編制初步評(píng)估報(bào)告階段評(píng)估人員對(duì)收集的評(píng)估資料進(jìn)行必要地分析、歸納和整理，形成評(píng)定估算的依據(jù)。根據(jù)評(píng)估對(duì)象、價(jià)值類(lèi)型和評(píng)估資料收集情況等相關(guān)條件，選擇適用的評(píng)估方法，選取相應(yīng)的公式和參數(shù)進(jìn)行分析、計(jì)算和判斷，形成初步估算成果。并在確認(rèn)評(píng)估范圍中沒(méi)有發(fā)生重復(fù)和遺漏的基礎(chǔ)下，匯總形成初步評(píng)估結(jié)論，并對(duì)評(píng)估結(jié)論的合理性進(jìn)行分析。（四） 評(píng)估報(bào)告內(nèi)審和提交資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告階段按照法律、行政法規(guī)、資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則和資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)內(nèi)部質(zhì)量控制制度，對(duì)初步資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告進(jìn)行內(nèi)部審核，形成評(píng)估結(jié)論；與委托人就資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告有關(guān)內(nèi)容進(jìn)行必要洶通；按資產(chǎn)評(píng)估委托合同的要求向委托人提交正式資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告。九、評(píng)估假設(shè)本次評(píng)估中，評(píng)估人員遵循了以下評(píng)估假設(shè):（_）一般假設(shè)公開(kāi)市場(chǎng)假設(shè)公開(kāi)市場(chǎng)假設(shè)，是假定在市場(chǎng)上交易，或擬在市場(chǎng)上交易的資產(chǎn)，資產(chǎn)交易雙方彼此地位平等，彼此都有獲取足夠市場(chǎng)信息的機(jī)會(huì)和時(shí)間，以便于對(duì)資產(chǎn)的功能、用途及其交易價(jià)格等作岀理智的判斷。公開(kāi)市場(chǎng)假設(shè)以資產(chǎn)在市場(chǎng)上可以公開(kāi)買(mǎi)賣(mài)為基郁。2-交易假設(shè)交易假設(shè)是假定所有待評(píng)估資產(chǎn)已經(jīng)處于交易過(guò)程中，評(píng)估師根據(jù)評(píng)估對(duì)象的交易條件等模擬市場(chǎng)進(jìn)行估價(jià)。山東南山智尚科技股份有限公司擬收購(gòu)南山集團(tuán)有限公司的土地使用權(quán)?山東南山智尚科技股份有限公司擬收購(gòu)南山集團(tuán)有限公司的土地使用權(quán)?資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告田北京天圓開(kāi)資產(chǎn)評(píng)估有限公司田北京天圓開(kāi)資產(chǎn)評(píng)估有限公司 第］0頁(yè)山東南山智尚科技股份有限公司嘏收購(gòu)南山集團(tuán)有限公司的土地使用權(quán)?山東南山智尚科技股份有限公司嘏收購(gòu)南山集團(tuán)有限公司的土地使用權(quán)?資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告夏尋匕北天圓開(kāi)資產(chǎn)評(píng)估有限公司 夏尋匕北天圓開(kāi)資產(chǎn)評(píng)估有限公司 第n頁(yè)資產(chǎn)持續(xù)使用假設(shè)資產(chǎn)持續(xù)使用假設(shè)是指評(píng)估時(shí)需根據(jù)被評(píng)估資產(chǎn)的規(guī)定用途繼續(xù)使用，不考慮資產(chǎn)轉(zhuǎn)換用途使用。（-）特殊假設(shè)國(guó)家現(xiàn)行的有關(guān)法律法規(guī)及政策、國(guó)家宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)無(wú)重大變化，本次交易各方所處地區(qū)的政治、經(jīng)濟(jì)和社會(huì)環(huán)境無(wú)重大變化。無(wú)其他人力不可抗拒因素及不可預(yù)見(jiàn)因素對(duì)評(píng)估對(duì)象造成重大不利影響o產(chǎn)權(quán)持有人提供的與評(píng)估相關(guān)的基礎(chǔ)資料和財(cái)務(wù)資料真實(shí)、準(zhǔn)確、完整。上述假設(shè)條件不成立或發(fā)生重大變化將使評(píng)估結(jié)論不成立或?qū)ζ洚a(chǎn)生重大影響.十、評(píng)估結(jié)論（―）評(píng)估結(jié)論我們按照法律、行政法規(guī)和資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則的規(guī)定，堅(jiān)持獨(dú)立、客觀和公正的原則，按照必要的評(píng)估程序，采用基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法對(duì)南山集團(tuán)有限公司的土地使用權(quán)在評(píng)估基準(zhǔn)日2023年03月31日的市場(chǎng)價(jià)值進(jìn)行了評(píng)估。經(jīng)評(píng)估，列入本次評(píng)估范圍的土地使用權(quán)于評(píng)估基準(zhǔn)日的評(píng)估價(jià)值為64,652,914一00元。列表如下：序號(hào)科目名稱(chēng)使用權(quán)面程（/）評(píng)估伯值1土地使用權(quán)138,985.8264,652,914.00合計(jì)138^858264052*14.00評(píng)估結(jié)果詳見(jiàn)“無(wú)形資產(chǎn)一土地使用權(quán)評(píng)估明細(xì)表氣（二） 評(píng)估結(jié)論的使用有效期按現(xiàn)行有關(guān)規(guī)定，評(píng)估結(jié)論自評(píng)估基準(zhǔn)日至經(jīng)濟(jì)行為實(shí)現(xiàn)日■-年內(nèi)使用有效，即自2023年03月31日至2024年03月30日.評(píng)估基準(zhǔn)日至經(jīng)濟(jì)行為發(fā)生日不到一年，但市場(chǎng)條件或資產(chǎn)狀況發(fā)生重大變化時(shí),評(píng)估報(bào)告的結(jié)論不能反映經(jīng)濟(jì)行為實(shí)現(xiàn)日價(jià)值，應(yīng)重新評(píng)估。十一、特別事項(xiàng)說(shuō)明（三） 本次評(píng)估價(jià)值為不含増值稅價(jià)。（四） 列入本次評(píng)估范圍的土地使用權(quán)，其數(shù)量由產(chǎn)權(quán)持有人根據(jù)《國(guó)有土地使用證坂土地勘測(cè)定界圖迸行申報(bào)。其中，列入評(píng)估范圍的南山碳素廠土地的面積93,351.82沱為證載土地使用權(quán)面積的一部分。（五） 本資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告的評(píng)估結(jié)論沒(méi)有考慮產(chǎn)權(quán)持有人或有負(fù)債因素、快速變現(xiàn)等特殊的交易方式，以及可能發(fā)生的抵押到期清償、權(quán)利轉(zhuǎn)移等因素對(duì)評(píng)估價(jià)值的影響，也未考慮國(guó)家宏觀政策發(fā)生變化以及遇有自然力和其他不可抗力對(duì)評(píng)估對(duì)象價(jià)值的影響。（六） 評(píng)估基準(zhǔn)日后的有效期內(nèi)，如果資產(chǎn)數(shù)量及作價(jià)標(biāo)準(zhǔn)發(fā)生變化時(shí)，應(yīng)按以下原則處理：當(dāng)資產(chǎn)數(shù)量發(fā)生變化時(shí)，應(yīng)根據(jù)原評(píng)估方法對(duì)資產(chǎn)數(shù)額進(jìn)行相應(yīng)調(diào)整。當(dāng)資產(chǎn)價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)發(fā)生變化、且對(duì)資產(chǎn)評(píng)估結(jié)果產(chǎn)生明顯影響時(shí)，委托人應(yīng)及時(shí)聘請(qǐng)有資格的資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)重新確定評(píng)估價(jià)值?對(duì)評(píng)估基準(zhǔn)日后，資產(chǎn)數(shù)量、價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)的變化，委托人在資產(chǎn)實(shí)際作價(jià)時(shí)應(yīng)給予充分考慮，進(jìn)行相應(yīng)調(diào)整。評(píng)估報(bào)告使用人應(yīng)關(guān)注特別事項(xiàng)對(duì)評(píng)估結(jié)論所產(chǎn)生的影響。十二、資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告使用限制說(shuō)明（―）評(píng)估報(bào)告只能用于評(píng)估報(bào)告載明的評(píng)估目的和用途。同時(shí)本次評(píng)估結(jié)論是反映評(píng)估對(duì)象在本次評(píng)估目的下，根據(jù)公開(kāi)市場(chǎng)的原則確定的現(xiàn)行市場(chǎng)價(jià)值，未考慮將來(lái)可能承擔(dān)的抵押、擔(dān)保事宜，以及特殊的交易方可能追加付岀的價(jià)格等對(duì)評(píng)估結(jié)論的影響，同時(shí)本報(bào)告也未考慮國(guó)家宏觀經(jīng)濟(jì)政策發(fā)生變化以及遇有自然力和其它不可抗力對(duì)評(píng)估結(jié)論的影響。評(píng)估機(jī)構(gòu)不承擔(dān)由于這些條件的變化而導(dǎo)致評(píng)估結(jié)果失效的相關(guān)法律責(zé)任。（-）委托人或者其他資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告使用人未按照法律、行政法規(guī)規(guī)定和資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告載明的使用范圍使用資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告的，資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)及其資產(chǎn)評(píng)估專(zhuān)業(yè)人員不承擔(dān)責(zé)任。（三） 除委托人、資產(chǎn)評(píng)估委托合同中約定的其他資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告使用人和法律、行政法規(guī)規(guī)定的資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告使用人之外，其他任何機(jī)構(gòu)和個(gè)人不能成為資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告的使用人。（四） 資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告使用人應(yīng)當(dāng)正確理解和使用評(píng)估結(jié)論。評(píng)估結(jié)論不等同于評(píng)估對(duì)象可實(shí)現(xiàn)價(jià)格，評(píng)估結(jié)論不應(yīng)當(dāng)被認(rèn)為是對(duì)評(píng)估對(duì)象可實(shí)現(xiàn)價(jià)格的保證。山東南山智尚科技股份有限公司概收購(gòu)南山集團(tuán)有限公司的土地使用權(quán)?山東南山智尚科技股份有限公司概收購(gòu)南山集團(tuán)有限公司的土地使用權(quán)?資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告E北京天圓開(kāi)資產(chǎn)評(píng)估有限公司E北京天圓開(kāi)資產(chǎn)評(píng)估有限公司 第］2頁(yè)十三、資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告日資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告日為二O二三年四月六日O山東南山智尚科技股份有限公司撤收購(gòu)南山集團(tuán)有限公司的土地使用權(quán)?山東南山智尚科技股份有限公司撤收購(gòu)南山集團(tuán)有限公司的土地使用權(quán)?資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告星北京天圓開(kāi)資產(chǎn)評(píng)估有限公司星北京天圓開(kāi)資產(chǎn)