房地產(chǎn)估價師之房地產(chǎn)案例與分析考前沖刺練習試題B卷附答案

房地產(chǎn)估價師之房地產(chǎn)案例與分析考前沖刺練習試題B卷附答案

單選題（共50題）1、（）是指系統(tǒng)或其組成部分能在其他系統(tǒng)中重復使用的特性。A.可擴充性B.可移植性C.可重用性D.可維護性【答案】C2、欲知8位二進制數(shù)（b7b6b5b4b3b2b1b0）的b2是否為1，可將該數(shù)與二進制數(shù)00000100進行（）運算，若運算結(jié)果不為0，則此數(shù)的b2必為1。A.加B.減C.與D.或【答案】C3、TheusualaddressforaWebsiteisthe（）pageaddress，althoughyoucanentertheaddressofanypageandhavethatpagesenttoyou.A.homeB.mainC.hostD.house【答案】A4、（）模式定義一系列的算法，把它們一個個封裝起來，并且使它們可以相互替換，使得算法可以獨立于使用它們的客戶而變化。以下（請作答此空）情況適合選用該模式。①一個客戶需要使用一組相關(guān)對象②一個對象的改變需要改變其他對象③需要使用一個算法的不同變體④許多相關(guān)的類僅僅是行為有異A.①②B.②③C.③④D.①④【答案】C5、為了公共利益的需要，政府對某小區(qū)作出了征收決定，甲房地產(chǎn)估價機構(gòu)被選定為征收評估機構(gòu)。被征收人王某在征收范圍內(nèi)有一處住房。A.類似房地產(chǎn)的市場價格是指被征收房屋的類似房地產(chǎn)在交易時點的平均交易價格B.類似房地產(chǎn)的實際成交價格以真實成交、可以質(zhì)證或者房地產(chǎn)交易登記的實際成交價格為依據(jù)C.將被征收房屋與類似房地產(chǎn)進行交易情況、市場狀況、房地產(chǎn)狀況的比較和修正，確定比準價格D.根據(jù)類似房地產(chǎn)價格，采用簡單算術(shù)平均法、加權(quán)算術(shù)平均法確定被征收房屋最終估價價格【答案】A6、商務辦公樓是指用于公司或企業(yè)從事各種業(yè)務經(jīng)營活動的建筑物及其附屬設施和相關(guān)場地。商務辦公房地產(chǎn)及其估價都有其特殊之處。A.多為現(xiàn)代化的高層建筑B.所處區(qū)位好C.自營為主D.功能齊全.配套設施完善【答案】C7、以下關(guān)于軟件文檔的敘述中，不正確的是()。A.撰寫規(guī)范的文檔有助于傳授經(jīng)驗，降低風險B.開發(fā)過程文檔化的目標是易于據(jù)此重建項目C.由代碼生成文檔的全自動工具軟件現(xiàn)已成熟D.過時的文檔比沒有文檔更糟，會誤導使用者【答案】C8、無符號二進制數(shù)11001000所表示的十進制數(shù)為（）。A.104B.148C.172D.200【答案】D9、程序以解釋方式運行時，不（）。A.進行詞法分析B.進行語法分析C.進行語義分析D.產(chǎn)生目標程序文件【答案】D10、采用面向?qū)ο蠹夹g(shù)開發(fā)的應用系統(tǒng)的特點是（）。A.重用性更強B.運行速度更快C.占用存儲量小D.維護更復雜【答案】A11、網(wǎng)絡中某些用戶只能接收但不能發(fā)送Email，此時管理員應檢查（）。A.Email服務器是否與網(wǎng)絡連通B.連接客戶端與Email服務器之間的路由器端口的訪問控制列表是否進行了denySMTP設置C.連接客戶端與Email服務器之間的路由器端口的訪問控制列表是否進行了denyany設置D.連接客戶端與Email服務器之間的路由器端口的訪問控制列表是否進行了denypop3設置【答案】B12、以下文件擴展名中，（）不是視頻文件格式。A.MPEGB.AVIC.VOCD.RM【答案】C13、若需將一個棧S中的元素逆置，則以下處理方式中正確的是（）。A.將棧S中元素依次出棧并入棧T，然后棧T中元素依次出棧并進入棧SB.將棧S中元素依次出棧并入隊，然后使該隊列元素依次出隊并進入棧SC.直接交換棧頂元素和棧底元素D.直接交換棧頂指針和棧底指針【答案】B14、6年前甲公司提供一宗40年使用權(quán)的出讓土地與乙公司合作建設一辦公樓，總建筑面積3000m2，于4年前建成并投入使用，辦公樓正常使用壽命長于土地使用年限。甲、乙雙方當時合同約定，建成投入使用后，其中的1000m2建筑面積歸甲方，2000m2建筑面積由乙方使用15年，期滿后無償歸還甲方?，F(xiàn)今，乙方欲擁有該辦公樓的產(chǎn)權(quán)，甲方也愿意將其產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓給乙方。據(jù)調(diào)查得知，現(xiàn)時該類辦公樓每平方米建筑面積的月租金平均為80元，出租率為85%，年運營費用約占年租賃有效毛收入的35%，報酬率為10%。問：A.689B.839.92C.1166.88D.1528.92【答案】B15、甲公司2013年3月以1000萬元購買了一宗工業(yè)用地及其廠房，其中，地價占到了60%，隨后甲公司辦理了權(quán)屬轉(zhuǎn)讓手續(xù)后，又花費了100萬用于構(gòu)建以該公司產(chǎn)品商標為原型的雕塑。A.收益法B.比較法C.成本法D.假設開發(fā)法【答案】C16、In（），theonlyelementthatcanbedeletedorremovedistheonethatwasinsertedmostrecently.A.alineB.aqueueC.anarrayD.astack【答案】D17、某保險公司推出的電腦損壞保險業(yè)務如下所述：每臺參保電腦每年需交付200元，當電腦損壞時，可以獲得理賠金額1700元。據(jù)統(tǒng)計，每年約有10%的電腦損壞需要理賠，則該保險公司每年平均從每臺參保電腦獲益（）元。A.10B.30C.50D.100【答案】B18、不能作為類成員的是（）。A.自身類對象B.自身類對象的引用C.自身類對象的指針D.另一個類的對象【答案】A19、內(nèi)關(guān)穴直上，平孑L最穴的骨度分寸為A.5寸B.4寸C.3寸D.2寸【答案】A20、關(guān)系代數(shù)運算是以集合操作為基礎的運算，其五種基本運算是并、差、（）、投影和選擇，其他運算可由這些運算導出。為了提高數(shù)據(jù)的操作效率和存儲空間的利用率，需要對（）進行分解。A.交B.連接C.笛卡爾積D.自然連接【答案】C21、甲公司2013年3月以1000萬元購買了一宗工業(yè)用地及其廠房，其中，地價占到了60%，隨后甲公司辦理了權(quán)屬轉(zhuǎn)讓手續(xù)后，又花費了100萬用于構(gòu)建以該公司產(chǎn)品商標為原型的雕塑。A.小于1000B.等于1000C.等于1100D.大于1100【答案】D22、以下關(guān)于軟件開發(fā)的敘述中，不正確的是()。A.軟件要設計得盡量通用，要盡量考慮到長遠的需求和應用領(lǐng)域的擴展B.軟件開發(fā)者對所開發(fā)軟件性能的了解程度取決于對該軟件的測試程度C.軟件越復雜則維護越困難，盡量保持簡潔是軟件設計的一條重要原則D.正常情況下，軟件維護期遠超實現(xiàn)期，所以，降低維護成本比降低實現(xiàn)成本更重要【答案】A23、以下關(guān)于類繼承的說法中，錯誤的是（）。A.通過類繼承，在程序中可以復用基類的代碼B.在繼承類中可以增加新代碼C.在繼承類中不能定義與被繼承類（基類）中的方法同名的方法D.在繼承類中可以覆蓋被繼承類（基類）中的方法【答案】C24、詞法分析的作用是識別源程序中的（）。A.字符串B.單詞C.標識符D.語句【答案】B25、以下關(guān)于軟件測試的敘述中，不正確的是()。A.軟件開發(fā)工程化使自動化測試完全代替人工測試成為必然趨勢B.開發(fā)時應注重將質(zhì)量構(gòu)建進產(chǎn)品，而不是在產(chǎn)品出來后再測試C.測試人員應與開發(fā)人員密切合作，推動后續(xù)開發(fā)和測試規(guī)范化D.軟件測試的目的不僅要找出缺陷，還要隨時提供質(zhì)量相關(guān)信息【答案】A26、白盒測試中，()覆蓋是指設計若干個測試用例，運行被測程序，使得程序中的每個判斷的取真分支和取假分支至少執(zhí)行一次。A.語句B.判定C.條件D.路徑【答案】B27、The（）ine-mailmessageshasaffectedalmosteverycomputeraroundtheworldandhascausedthedamageofuptoUS$1billioninNorthAmericAA.illnessB.virusC.weaknessD.attachment【答案】B28、敏捷開發(fā)的原則不包括（）。A.使用分階段的計劃來管理流程，并詳細地編寫開發(fā)文檔B.歡迎需求變化，并利用這種變化來提高用戶的競爭優(yōu)勢C.盡早并持續(xù)地發(fā)布并交付有價值的軟件以滿足用戶需求D.無論團隊內(nèi)外，面對面的交流始終是最有效的溝通方式【答案】D29、A市B房地產(chǎn)開發(fā)公司在城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)通過出讓方式取得了一塊土地的使用權(quán)，在簽訂的土地使用權(quán)出讓合同中規(guī)定，此土地按照城市規(guī)劃為住宅用地，需進行商品住宅建設。B公司通過調(diào)查研究，發(fā)現(xiàn)將臨街的部分土地用于商業(yè)將更具市場潛力，同時也會對其后的商品樓帶來升值作用，遂向規(guī)劃部門提出建設二層商業(yè)中心的申請，申請最終得到批準?，F(xiàn)開發(fā)公司已完成商業(yè)中心的建設，住宅已建至地上10層，欲以該在建工程申請抵押貸款，委托C二級房地產(chǎn)估價機構(gòu)，進行了在建工程評估。A.自己開發(fā)B.溢價轉(zhuǎn)讓C.被迫轉(zhuǎn)讓D.自愿轉(zhuǎn)讓【答案】C30、在Windows系統(tǒng)中，通過設置文件的（），可以使其成為“隱藏”文件；如果用戶要整理D盤上的碎片，可選中D盤，（），單擊“開始整理”按鈕，在彈出的對話框中單擊“整理碎片”按鈕即可。A.類型B.格式C.屬性D.狀態(tài)【答案】C31、按照ISO/IEC9126軟件質(zhì)量模型的規(guī)定，軟件的適應性是指（）。A.軟件運行于不同環(huán)境中的故障率B.軟件運行于不同環(huán)境中的安全等級C.將一個系統(tǒng)耦合到另一個系統(tǒng)所需的工作量D.軟件運行于不同環(huán)境中的能力【答案】D32、完成一個房地產(chǎn)估價項目需要經(jīng)歷若干環(huán)節(jié)和過程，不同的環(huán)節(jié)需要完成相應的估價文書。A.建立受法律保護的委托與受托關(guān)系B.明確委托人和房地產(chǎn)估價機構(gòu)的權(quán)利和義務C.載明估價的有關(guān)事項D.作為估價機構(gòu)內(nèi)部存檔管理的憑據(jù)【答案】D33、軟件的結(jié)構(gòu)化設計(SD.方法中，一般分為概要設計和詳細設計兩階段，其中詳細設計主要是要建立()。A.軟件結(jié)構(gòu)B.軟件過程C.軟件模型D.軟件模塊【答案】D34、（）是正確的說法。A.C語言程序必須經(jīng)過編譯才能運行B.腳本語言程序只能在瀏覽器中執(zhí)行C.JavaScript是一種超文本標記語言D.在可視化編程中，源程序不能被編譯【答案】A35、2019年8月1日，某房地產(chǎn)估價公司對××市××區(qū)××路××號的在建商業(yè)大廈進行了抵押評估。A.原規(guī)劃審批文件B.房屋預售許可證C.房屋所有權(quán)證、土地使用權(quán)證D.國有土地使用證、建設用地規(guī)劃許可證、建設工程規(guī)劃許可證、建設工程施工許可證【答案】D36、IT企業(yè)對專業(yè)程序員的素質(zhì)要求中，不包括（）。A.能千方百計縮短程序提高運行效率B.與企業(yè)文化高度契合C.參與軟件項目開發(fā)并解決所遇到的問題D.誠信、聰明、肯干【答案】A37、在程序運行過程中，（）時可能需要進行整型數(shù)據(jù)與浮點型數(shù)據(jù)之間的強制類型轉(zhuǎn)換。①訪問數(shù)組元素②進行賦值運算③對算術(shù)表達式求值④進行遞歸調(diào)用A.②③B.①②C.①③D.②④【答案】A38、因城市發(fā)展的需要，政府對某區(qū)域作出了房屋征收決定，選定甲房地產(chǎn)估價機構(gòu)負責本次評估項目。被征收人王某在征收范圍內(nèi)擁有兩處住房，其中A房屋辦理了權(quán)屬登記，B房屋為其10年前自行建設，未辦理相關(guān)手續(xù)。甲房地產(chǎn)估價機構(gòu)只評估A房屋，B房屋以未辦理手續(xù)為由沒有進行評估。張某對評估范圍和評估結(jié)果有異議，認為其自建房屋未得到合理補償。A.依照市、縣人民政府的認定、處理結(jié)果進行評估B.依據(jù)張某提供的自建房屋相關(guān)證明材料，按照合法建筑進行評估C.該自建房屋未進行權(quán)屬登記，不論何種情況均不應當予以評估D.該自建房屋已建10年未被拆除，可認定為合法，按照合法建筑進行評估【答案】A39、（）語言可以編寫Applet并通過Script程序調(diào)用執(zhí)行。A.FORTRANB.C++或C.HTMLD.JAVA【答案】D40、以下關(guān)于程序員職業(yè)素養(yǎng)的敘述中，不正確的是()。A.面對程序中出現(xiàn)的問題，采用的解決方式和反思的深度體現(xiàn)程序員的素養(yǎng)B.職業(yè)素養(yǎng)強調(diào)的不是天賦的神秘和技藝的高超，而是持續(xù)積淀的結(jié)晶C.職業(yè)素養(yǎng)高的程序員會對經(jīng)理為了趕工期而降低程序質(zhì)量的要求說"不"D.職業(yè)素養(yǎng)高的程序員對用戶提出的任何需求變更和功能調(diào)整說"是"【答案】D41、以下關(guān)于軟件維護的敘述中，錯誤的是()。A.軟件維護解決軟件產(chǎn)品交付用戶之后運行中發(fā)生的各種問題B.軟件維護期通常比開發(fā)期長得多，投入也大得多C.軟件的可維護性是軟件開發(fā)階段各個時期的關(guān)鍵目標D.軟件工程存在定量度量軟件可維護性的很好的普遍適用的方法【答案】D42、以下關(guān)于程序員職業(yè)素養(yǎng)的敘述中，不正確的是()。A.面對程序中出現(xiàn)的問題，采用的解決方式和反思的深度體現(xiàn)程序員的素養(yǎng)B.職業(yè)素養(yǎng)強調(diào)的不是天賦的神秘和技藝的高超，而是持續(xù)積淀的結(jié)晶C.職業(yè)素養(yǎng)高的程序員會對經(jīng)理為了趕工期而降低程序質(zhì)量的要求說"不"D.職業(yè)素養(yǎng)高的程序員對用戶提出的任何需求變更和功能調(diào)整說"是"【答案】D43、在面向?qū)ο蟪绦蛟O計語言中，對象之間通過（請作答此空）方式進行通信。以下關(guān)于好的面向?qū)ο蟪绦蛟O計語言的敘述中，不正確的是（）。A.消息傳遞B.繼承C.引用D.多態(tài)【答案】A44、王某于1999年在某城市中心城區(qū)購買了一幢6層的百貨大廈，為保證正常經(jīng)營，于2004年初進行了重新裝修。2006年初，王某委托房地產(chǎn)估價機構(gòu)評估該大廈的市場價值，評估結(jié)果為800萬元。一年后王某因病去世，臨終前留下遺囑：總價值800萬元的大廈由其一兒一女平均繼承。為此，該大廈處分前兄妹倆達成書面協(xié)議：妹妹獲得該大廈的一、二層，哥哥獲得三至六層。A.11.43B.11.77C.22.86D.23.53【答案】A45、為在網(wǎng)上搜索內(nèi)容而輸入關(guān)鍵詞時，常可能打錯別字。當系統(tǒng)顯示沒有匹配項后，有些系統(tǒng)還會向你推薦某些關(guān)鍵詞。為實現(xiàn)這種推薦，采用（54）方法更有效。A.聘請一批專家，對每個常用關(guān)鍵詞給出一些易錯成的詞B.聘請一批專家，對每個常輸錯的關(guān)鍵詞給出糾正后的詞C.查閱有關(guān)的詞典，對每個常用的關(guān)鍵詞找出易錯成的詞D.利用系統(tǒng)內(nèi)記錄的用戶操作找出用戶糾錯詞的對應關(guān)系【答案】D46、某通信公司公布了速率為512K的兩種ADSL使用類型的資費標準如下：A.15小時30分B.28小時20分C.30小時D.40小時【答案】B47、在面向?qū)ο蟮南到y(tǒng)中，由于有了()，所以父類的數(shù)據(jù)和方法可以應用于子類。A.繼承性B.封裝性C.抽象性D.多態(tài)性【答案】A48、Thespiralmodelisasoftwaredevelopmentmodelcombiningelementsofboth()andprototyping-in-stages,soit'sahealthymixoftop-downandbottom-upconcepts。A.designB.progamC.codingD.plan【答案】A49、以下各項中，（53）不屬于性能測試。A.用戶并發(fā)測試B.響應時間測試C.負載測試D.兼容性測試【答案】D50、Aqueryisusedtosearchthroughthedatabasetolocateaparticularrecordorrecords，whichconformtospecified（）.A.criteriaB.standardsC.methodsD.conditions【答案】A大題（共10題）一、房地產(chǎn)估價師王某接受委托對某房地產(chǎn)的抵押價值進行評估。<1>、王某可通過哪些渠道獲得估價所需資料？<2>、抵押估價報告的結(jié)果報告中需要進行變現(xiàn)能力分析，變現(xiàn)能力分析應該說明哪些內(nèi)容？<3>、估價技術(shù)報告應說明哪些內(nèi)容？【答案】1.本題考查的是估價作業(yè)方案。王某可通過以下途徑獲得估價所需資料：（1）請委托人提供；（2）估價人員實地查勘；（3）詢問中介機構(gòu)、房地產(chǎn)業(yè)務當事人及其親朋、鄰居等知情人士；（4）查閱估價機構(gòu)自己的資料庫；（5）查閱政府有關(guān)部門的資料；（6）查閱有關(guān)報刊或登陸有關(guān)網(wǎng)站等。2.本題考查的是估價對象變現(xiàn)能力分析與風險提示。估價對象變現(xiàn)能力分析主要包括：（1）估價對象的通用性、獨立使用性、可分割轉(zhuǎn)讓性、區(qū)位、開發(fā)程度、價值大小以及房地產(chǎn)市場狀況等影響變現(xiàn)能力的因素及其對變現(xiàn)能力的影響；（2）假定估價對象在價值時點拍賣或變賣時最可能實現(xiàn)的價格與其市場價值或市場價格的差異程度；（3）變現(xiàn)的時間長短以及費用、稅金的種類和清償順序。3.本題考查的是估價技術(shù)報告的寫作。房地產(chǎn)估價技術(shù)報告應包括以下內(nèi)容：（1）估價對象描述與分析；（2）市場背景描述與分析；（3）估價對象最高最佳利用分析；（4）估價方法適用性分析；（5）估價測算過程；（6）估價結(jié)果確定。二、某城市房管部門直管公房，產(chǎn)權(quán)證載用途為住宅，地處繁華商業(yè)區(qū)內(nèi)，建筑面積為1500m2，占地2900m2，土地使用權(quán)性質(zhì)為劃撥，房屋建于1955年，后經(jīng)過兩次大修，目前處于正常使用狀態(tài)。現(xiàn)政府擬將該房地產(chǎn)出售，委托房地產(chǎn)估價機構(gòu)評估其市場價值。經(jīng)過調(diào)查了解，該區(qū)域內(nèi)建筑容積率為3及以下的商業(yè)用途土地價格為2萬元/m2，商品住宅銷售均價為1.2萬元/m2。據(jù)此，估價師擬定了以下兩種估價思路：1.以商品住宅銷售均價為基礎估價；2.以商業(yè)用途土地價格為基礎估價。<1>、上述兩種估價思路中哪種較合適？并說明理由。<2>、針對你所選的估價思路，描述其估價技術(shù)路線?！敬鸢浮勘绢}考查的是居住房地產(chǎn)估價的技術(shù)路線及難點處理。若轉(zhuǎn)讓后允許改變用途，則以商業(yè)用途價格為基礎估價較合適，或若轉(zhuǎn)讓后不允許改變用途，則以住宅銷售均價為基礎估價較合適。理由：估價對象處于繁華商業(yè)區(qū)，根據(jù)最高最佳利用原則應以商業(yè)用途價格為基礎估價?；蚬纼r對象證載用途為住宅，根據(jù)合法原則，應以住宅銷售均價為基礎估價。本題考查的是居住房地產(chǎn)估價的技術(shù)路線及難點處理。估價技術(shù)路線：（1）選擇估價方法，（2）方法運用中的具體處理，（3）確定估價結(jié)果。三、房地產(chǎn)抵押估價報告估價報告編號：××估字[2015]第××號估價項目名稱：××房地產(chǎn)在建工程抵押價值評估估價委托人：××房地產(chǎn)開發(fā)有限公司房地產(chǎn)估價機構(gòu)：××房地產(chǎn)估價有限責任公司注冊房地產(chǎn)估價師：×××（注冊號××）、×××（注冊號××）估價作業(yè)日期：2015年6月14日至2015年6月19日致估價委托人函（略）目錄（略）估價師聲明（略）估價假設和限制條件（略）××房地產(chǎn)在建工程抵押估價結(jié)果報告一、估價委托人【答案】本題考查的是房地產(chǎn)估價報告示例。1.封面中“估價作業(yè)日期”，應為估價報告出具日期；2.結(jié)果報告中估價對象的概況內(nèi)容不全（缺少區(qū)位狀況的描述）；3.價值類型的表述不符合《城市房地產(chǎn)抵押估價指導意見》的要求；4.“估價原則”缺少謹慎原則；5.結(jié)果報告中估價結(jié)果缺少單價；6.結(jié)果報告中缺少市場價值、法定優(yōu)先受償款的披露；7.結(jié)果報告缺少風險提示；8.技術(shù)報告假設開發(fā)法選擇“業(yè)主自行開發(fā)前提”錯誤，應選擇“被迫轉(zhuǎn)讓前提”；9.假設開發(fā)法的計算公式缺少銷售稅費扣除項；10.收益法測算建成后房地產(chǎn)價值時缺少選擇公式的理由（未說明未來收益是否變化）；11.收益法測算建成后房地產(chǎn)價值時計算凈收益時不應該計算年折舊費用；12.假設開發(fā)法中確定續(xù)建完成后的房地產(chǎn)價值的年房產(chǎn)稅計算錯誤；13.收益法測算建成后房地產(chǎn)價值時收益年限的確定錯誤；四、因城市建設需要，張某的住宅被征收。張某委托甲房地產(chǎn)估價機構(gòu)對自己的房屋及室內(nèi)裝飾裝修的價值進行了評估。張某對估價報告中房屋部分的評估結(jié)果沒有異議，但認為室內(nèi)裝飾裝修評估結(jié)果僅為15萬元被嚴重低估，理由是他3年前裝修連同購置家具的實際費用超過30萬元，為此向甲房地產(chǎn)估價機構(gòu)申請復核評估。<1>、如果甲房地產(chǎn)估價機構(gòu)復核后認為該房屋室內(nèi)裝飾裝修的評估結(jié)果并無差錯，你認為可以從哪些方面對張某的疑問進行解釋和說明？<2>、一般而言，評估房屋室內(nèi)裝飾裝修價值主要適宜采用哪種估價方法？請簡要說明采用該種方法評估的主要步驟。<3>、一般而言，房屋征收估價的影響因素有哪些？【答案】1.本題考查的是房屋征收評估的相關(guān)規(guī)定。一是30萬元包含家具費用，而15萬元僅是室內(nèi)裝飾裝修費用；二是3年前的裝飾裝修是有折舊的，而且折舊率較高；三是3年前裝飾裝修價格與現(xiàn)在裝修的重新購建價格是不同的，如裝修材料、人工費、機械費等有變化，不能以3年前價格作為現(xiàn)在價值時點評估的重新購建價格。2.本題考查的是房屋征收估價方法和結(jié)果確定。成本法。主要步驟：（1）弄清該房屋室內(nèi)裝飾裝修的材料種類、規(guī)格、工程量，搜集相關(guān)資料；（2）用預算方式測算估價對象的重新購建價格；（3）測算估價對象的折舊；（4）求取估價對象的價值。3.本題考查的是房屋征收估價的相關(guān)規(guī)定。根據(jù)《國有土地上房屋征收評估辦法》，被征收房屋價值評估應當考慮被征收房屋的區(qū)位、用途、建筑結(jié)構(gòu)、新舊程度、建筑面積以及占地面積、土地使用權(quán)等影響被征收房屋價值的因素，但不考慮被征收房屋租賃、抵押、查封等因素的影響。五、（）makescomputersabletodojobswhichtillnow,onlyhumanbrainscando.【答案】人工智能能夠讓計算機做那些現(xiàn)在只有人類大腦才可以做的一些工作。A人工智能B大數(shù)據(jù)C云計算D物聯(lián)網(wǎng)六、指出并改正下面估價報告片段中的錯誤下面是某抵押估價報告節(jié)選（十五）風險提示說明1.有關(guān)事項說明根據(jù)本次估價過程的勘察、調(diào)查、查證和調(diào)查等工作所得，有關(guān)事項特此說明如下：2005年，原產(chǎn)權(quán)人XXX房地產(chǎn)實業(yè)發(fā)展有限公司以出讓方式獲得估價對象所在土地使用權(quán)，并于同年辦理了報建手續(xù)，于2006年7月取得《建設工程施工許可證》。2012年完成了樁基礎和主體結(jié)構(gòu)分部驗收后停工至今，XXX房地產(chǎn)有限公司取得了估價對象產(chǎn)權(quán)后于2014年8月將估價對象更名為XX大廈，2015年10月通過驗收并取得了《建設工程規(guī)劃驗收合格證》，其土地使用年限住宅剩余58.2年，商業(yè)剩余28.2年，建筑目前正在裝飾改造中，尚未交付使用。于價值時點，估價對象為毛坯狀態(tài)，尚需對過道、窗戶、室外綠化等公共部分進行修復，本次估價所對應狀態(tài)為價值時點狀態(tài)，并考慮了不可確知的后續(xù)裝修改造的影響。2.房地產(chǎn)市場變化情況目前，受全球金融危機、國外經(jīng)濟增速放緩，甚至出現(xiàn)整體經(jīng)濟衰退的影響，我國整體經(jīng)濟增速已放緩，近期部分城市出現(xiàn)了房價下降過快等問題，國家各部委相繼出臺相關(guān)政策，合理引導住房消費，抑制投資投機性購房需求。房地產(chǎn)市場價格下行風險仍然存在，預計對估價對象今后的市場價格有一定影響。特請報告使用人注意。3.抵押估價報告使用提示委托方對抵押報告使用人使用報告的提示如下：（1）估價對象為在建工程，報告使用人應注意估價對象隨時間變化而產(chǎn)生的影響，應特別注意其續(xù)建工期的不確定性對資產(chǎn)價值影響；在房地產(chǎn)市場狀況方面亦應特別關(guān)注本輪下調(diào)和景氣程度下降的影響。（2）根據(jù)委托方提供的相關(guān)證明材料及估價人員經(jīng)驗，其抵押價值還受以下幾個方面的影響或限制：【答案】1.本次估價所對應狀態(tài)為價值時點狀態(tài)，并考慮了不可確知的后續(xù)裝修改造的影響。錯誤，改為本次估價所對應狀態(tài)為價值時點狀態(tài)，未考慮不可確知的后續(xù)裝修改造的影響。2.我國整體經(jīng)濟增速已放緩，近期部分城市出現(xiàn)了房價下降過快等問題，錯誤，改為我國整體經(jīng)濟增速已放緩，近期部分城市出現(xiàn)了房價上漲過快等問題。3.a.抵押期限內(nèi)可能會增加的法定優(yōu)先受償款，主要指工程款、抵押權(quán)實現(xiàn)費用、企業(yè)所欠職工工資和勞動保險費用和企業(yè)所欠稅款三類情況。錯誤，改為：抵押期限內(nèi)可能會增加的法定優(yōu)先受償款，主要指工程款。還包括其他處置房地產(chǎn)發(fā)生的稅費，如抵押權(quán)實現(xiàn)費用、企業(yè)所欠職工工資和勞動保險費用和企業(yè)所欠稅款等。4.此項若與國土相關(guān)部門確定的實際應繳交數(shù)額不一致，應以委托人提供面積確認為準。錯誤，改為：此項若與國土相關(guān)部門確定的實際應繳交數(shù)額不一致，應以國土部門確認為準。七、房地產(chǎn)估價師王某接受委托對某房地產(chǎn)的抵押價值進行評估。<1>、王某可通過哪些渠道獲得估價所需資料？<2>、抵押估價報告的結(jié)果報告中需要進行變現(xiàn)能力分析，變現(xiàn)能力分析應該說明哪些內(nèi)容？<3>、估價技術(shù)報告應說明哪些內(nèi)容？【答案】1.本題考查的是估價作業(yè)方案。王某可通過以下途徑獲得估價所需資料：（1）請委托人提供；（2）估價人員實地查勘；（3）詢問中介機構(gòu)、房地產(chǎn)業(yè)務當事人及其親朋、鄰居等知情人士；（4）查閱估價機構(gòu)自己的資料庫；（5）查閱政府有關(guān)部門的資料；（6）查閱有關(guān)報刊或登陸有關(guān)網(wǎng)站等。2.本題考查的是估價對象變現(xiàn)能力分析與風險提示。估價對象變現(xiàn)能力分析主要包括：（1）估價對象的通用性、獨立使用性、可分割轉(zhuǎn)讓性、區(qū)位、開發(fā)程度、價值大小以及房地產(chǎn)市場狀況等影響變現(xiàn)能力的因素及其對變現(xiàn)能力的影響；（2）假定估價對象在價值時點拍賣或變賣時最可能實現(xiàn)的價格與其市場價值或市場價格的差異程度；（3）變現(xiàn)的時間長短以及費用、稅金的種類和清償順序。3.本題考查的是估價技術(shù)報告的寫作。房地產(chǎn)估價技術(shù)報告應包括以下內(nèi)容：（1）估價對象描述與分析；（2）市場背景描述與分析；（3）估價對象最高最佳利用分析；（4）估價方法適用性分析；（5）估價測算過程；（6）估價結(jié)果確定。八、指出并改正下面估價報告片斷中的錯誤以下為某房地產(chǎn)抵押估價報告中變現(xiàn)能力分析內(nèi)容的片段：變現(xiàn)能力是指假定在價值時點實現(xiàn)抵押權(quán)時，將抵押房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為現(xiàn)金的可能性。影響房地產(chǎn)變現(xiàn)能力的因素主要有：1.通用性：通用性就是房地產(chǎn)能否普遍使用，適用多種用途。一般地說，通用性越差，用途越專業(yè)化的房地產(chǎn)，使用者的范圍越窄，越不容易找到買者，變現(xiàn)能力越弱。例如，標準廠房比特殊廠房的通用性強。估價對象中，大型商場部分通用性好；辦公樓部分通用性較差。2.獨立使用性：獨立使用性是指抵押房地產(chǎn)能否單獨地使用而不受限制。一般地說，獨立使用性越差的房地產(chǎn)，越影響房地產(chǎn)的使用，變現(xiàn)能力越弱。估價對象為大型商場及辦公樓，設計功能齊全，獨立使用性均較好。3.可分割轉(zhuǎn)讓性：所謂可分割轉(zhuǎn)讓性，是指在物理上、經(jīng)濟上是否可以分離開來使用。容易分割轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)，變現(xiàn)能力相對較強；反之，變現(xiàn)能力就較弱。估價對象為在建的大型商場及辦公樓，適宜分割轉(zhuǎn)讓。4.房地產(chǎn)開發(fā)程度：估價對象為在建工程，至價值時點已完成打樁工程、基坑圍護和基礎工程等，上部結(jié)構(gòu)已建至裙樓四層，正進行施工。由于在建工程不確定因素較多，估價對象變現(xiàn)能力較強。5.價值、規(guī)模大小：一般地說，總價值越大、規(guī)模越大的房地產(chǎn)，所需的資金越多，越不容易找到買者，變現(xiàn)能力越弱。例如，大型商場比小店鋪的變現(xiàn)能力弱?！敬鸢浮?.“變現(xiàn)能力是指假定在價值時點實現(xiàn)抵押權(quán)時，將抵押房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為現(xiàn)金的可能性”說法錯誤，改為：變現(xiàn)能力是指假定在價值時點實現(xiàn)抵押權(quán)時，在沒有過多損失的條件下，將抵押房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為現(xiàn)金的可能性。2.“估價對象中，大型商場部分通用性好；辦公樓部分通用性較差”說法錯誤，改為：估價對象中，大型商場部分通用性一般；辦公樓部分通用性較好。3.“由于在建工程不確定因素較多，估價對象變現(xiàn)能力較強”說法錯誤，改為：由于在建工程不確定因素較多，估價對象變現(xiàn)能力較弱。4.“一般地說，處于越偏僻、越不成熟區(qū)域的房地產(chǎn)，變現(xiàn)能力越強”說法錯誤，改為：一般地說，處于越偏僻、越不成熟區(qū)域的房地產(chǎn)，變現(xiàn)能力越弱。九、指出并改正下列房地產(chǎn)估價文書的錯誤本次估價背景情況如下：估價目的是為確定房