養(yǎng)老地產(chǎn)簡介

北京市養(yǎng)老地產(chǎn)區(qū)域研究簡介楊忠顯黎坤李晨源Contents前期工作1宏觀市場分析2實(shí)地項(xiàng)目分析3總結(jié)、展望、建議4一、前期工作目的：①借鑒國外經(jīng)驗(yàn)?zāi)Ｊ?；②總結(jié)區(qū)域項(xiàng)目特點(diǎn)優(yōu)勢、不足；③探索北京市養(yǎng)老地產(chǎn)可行模式背景：①老齡化問題突出；②養(yǎng)老地產(chǎn)市場混亂1、確定研究背景和目的2、確定研究方法探索性研究法案例研究法四象限分析法文獻(xiàn)研究法分別從融資、運(yùn)營和管理三個(gè)角度，借鑒發(fā)達(dá)國家經(jīng)驗(yàn)，為完善我國養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)模式提供參考運(yùn)用四象限模型法分析北京養(yǎng)老地產(chǎn)市場實(shí)地調(diào)研匯晨老年公寓、康夢圓老年公寓，總結(jié)其開發(fā)經(jīng)營的優(yōu)勢和不足在文獻(xiàn)研究和案例研究的基礎(chǔ)上，探索如何完善開發(fā)經(jīng)營模式以及相關(guān)政策探討3、研究內(nèi)容（架構(gòu)）研究對象為美、法、日，研究分為三個(gè)部分：①融資模式分析與經(jīng)驗(yàn)借鑒②運(yùn)營模式分析與經(jīng)驗(yàn)借鑒③管理模式分析與經(jīng)驗(yàn)借鑒①養(yǎng)老地產(chǎn)②開發(fā)模式界定.4、文獻(xiàn)述綜概念和范疇的界定國外發(fā)展研究國內(nèi)外研究現(xiàn)狀國外研究四個(gè)方面：①養(yǎng)老保險(xiǎn)②養(yǎng)老模式③養(yǎng)老住宅規(guī)劃設(shè)計(jì)④養(yǎng)老地產(chǎn)運(yùn)營方式國內(nèi)現(xiàn)有模式：萬科模式碧桂園模式親和源模式金地模式5、理論基礎(chǔ)四象限模型基本意義基本定義基本解釋宏觀分析2、需求分析一、供應(yīng)分析二、需求分析供應(yīng)分析整體供應(yīng)供應(yīng)區(qū)域分布特征社會辦養(yǎng)老機(jī)構(gòu)發(fā)展中高端養(yǎng)老地產(chǎn)特征宏觀需求分析老年人口增長老年人口現(xiàn)狀養(yǎng)老機(jī)構(gòu)入住率和吸納整體市場入住人群微觀需求分析基本情況需求偏好資金來源付費(fèi)方式價(jià)格承受力項(xiàng)目分析匯晨老年公寓康夢圓老年公寓地理位置：北京匯晨老年公寓位于北京昌平區(qū)北七家，立湯路以東。服務(wù)理念：科學(xué)、人文、健康、尊嚴(yán)項(xiàng)目定位：北京市老年社區(qū)是列入《北京市“十五”時(shí)期老年人事業(yè)發(fā)展規(guī)劃》，向老年人提供養(yǎng)老生活服務(wù)的大型綜合性社會福利設(shè)施。匯晨老年公寓是北京市老年社區(qū)的一期工程，屬國內(nèi)首家具有國際水平的老年社區(qū)。建設(shè)規(guī)模：一期占地147畝，建筑規(guī)模約4萬平方米，于2007年底投入使用。投資主體：匯晨老年公寓（項(xiàng)目一期）由北京福彩基金會投資建設(shè)，項(xiàng)目投資額約1.7億。項(xiàng)目簡介經(jīng)營主體：北京匯晨老年公寓受北京市老年社區(qū)籌建辦公室委托，經(jīng)營管理“北京市老年社區(qū)”的服務(wù)品牌。合作團(tuán)隊(duì)：護(hù)理機(jī)構(gòu)由日本來福宮集團(tuán)創(chuàng)始人與北京匯晨陽光投資管理有限公司合資而成，前者是日本大規(guī)模、高檔次的養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)之一，具有20多年的歷史，在東京有42家老年公寓，具有專業(yè)的護(hù)理技術(shù)及成熟的運(yùn)作經(jīng)驗(yàn)。經(jīng)營現(xiàn)狀：288套房，712個(gè)床位，目前已入住約300名老人。項(xiàng)目愈規(guī)劃金及布疼局項(xiàng)目把規(guī)劃遺用地81雪3畝，竭規(guī)劃丈總建揭筑面占積30萬平向方米兄，規(guī)礎(chǔ)劃建非設(shè)老孟人住拘房30眉00套左居右，悼可容跡納60扒00名老預(yù)年人杏入住身。項(xiàng)目程規(guī)劃籮及布陶局項(xiàng)目劈燕一期20稀07年入抬住，棒由四靠棟建幕筑構(gòu)扣成塊，包悄括公群寓養(yǎng)部老用會房和付近萬化平方討米霸的綜廟合服狹務(wù)中作心，件共占退地14階7畝，享其屑中公鏈寓養(yǎng)玩老用橋房建業(yè)筑面磚積29篇23茂2平方疫米毯，有盯養(yǎng)老葡用房28誰8套，事可容累納71花2位老惰人入吸住。項(xiàng)目路二/三期污投資桌主體解尚未胡確定迫，預(yù)泉計(jì)扣未來5年內(nèi)蚊會啟高動，搬規(guī)劃造建設(shè)頂社區(qū)和服介務(wù)中糧心、羅大型藏康復(fù)超醫(yī)院秤、老瓶年活華動大常學(xué)硬、公容寓式體養(yǎng)老利用房碌、老旦年社棋區(qū)休絲式閑會橡館。預(yù)計(jì)緞項(xiàng)目沉建成選后將渾成為贊北京捆市規(guī)縱模最篇大的吐綜合丟性國不際養(yǎng)柳老社慎區(qū)。項(xiàng)目驢主力區(qū)房型?標(biāo)準(zhǔn)寸間?建筑達(dá)面積：48花.6平方焦米項(xiàng)目吧主力唱房型?標(biāo)準(zhǔn)套間?建筑德面積：80平方米項(xiàng)目胸主力罰房型?豪華科套間?建筑燙面積：11架2平方米·說明袖：由瞧于項(xiàng)集目定帽價(jià)較獵高，冒主力撓戶型滴以標(biāo)營準(zhǔn)間叼為主傭，配垮有少揀量的辟標(biāo)準(zhǔn)及套間及鳳豪華犯套間·項(xiàng)目笑所有業(yè)房間酷均朝竟陽設(shè)招計(jì)，雀樓體嗽進(jìn)深做較小奇，北節(jié)側(cè)為訊走廊項(xiàng)目室頑內(nèi)裝纖修——室內(nèi)趙空間項(xiàng)目室鴉內(nèi)裝琴修——室內(nèi)贈空間·說明康：居廊室內(nèi)搏床、駁衣柜著、寫糖字臺特、電借視柜為、茶弟幾座椅齊悉備，柱設(shè)有幻玉線電舉視及更網(wǎng)絡(luò)丟接口白，老態(tài)人無抵需自牧帶家俱句即可叫入住。·地板能采暖投，避掀免老經(jīng)人意進(jìn)外的彼磕碰·室內(nèi)牙防止欺刺眼哭的地妖燈及納反設(shè)撫計(jì)射諸光源謎設(shè)計(jì)公共叼區(qū)域角特殊畢設(shè)置項(xiàng)目駱特色迷設(shè)施溫泉疤水療使：項(xiàng)目旺綜合強(qiáng)服務(wù)綁樓內(nèi)疤設(shè)有寇室內(nèi)框外溫叨泉，袍周一至至周繼五免位費(fèi)對文社區(qū)壞老人角開放。項(xiàng)目富特色備設(shè)施無線疑定位眉求助僑系統(tǒng)助：·每位灘老人子隨身緊攜帶紐奉身份蠶識別內(nèi)卡（諒集身稿份認(rèn)縣證、基刷卡靠消費(fèi)屋、門禁虜出入兼管理忠、救畜助看焦護(hù)于肯一體汗。）·當(dāng)突泉發(fā)狀木況發(fā)覺生時(shí)億，老渡人可伸以按棟下隨貴身攜晚帶的挺身份獨(dú)識劣別卡奶上的秋緊急茂救助攀按紐藥，借造助定快位救滴護(hù)系盈統(tǒng)，辣與監(jiān)爹控中涼心椒的值侄班人興員取茅得聯(lián)愉系。·監(jiān)控屑中心臺的值弟班人杰員即戶時(shí)對治老人恭所在習(xí)方位薄進(jìn)行語定位羨，環(huán)并在忠電腦舍上即身時(shí)查焰看到衡求助帳老人哭個(gè)人皮的健吹康狀攝況、掘曾趟患過偷的疾拔病等宋相關(guān)刷信息膛?！めt(yī)護(hù)賭人員粱一般獵在兩篩分鐘膚內(nèi)感爬到現(xiàn)韻場進(jìn)示行救宿治，薪如果總情皇況緊捷急，冤撥打99釣9緊急配救援招中心粘，值二葡十分復(fù)鐘內(nèi)壤趕到壯現(xiàn)啊場進(jìn)者行救翼治。社區(qū)賴醫(yī)護(hù)尸設(shè)施循及服收務(wù)?社區(qū)此與解耕放軍市總醫(yī)藏院第大二附缸屬醫(yī)闊院（潤二級理甲等赴醫(yī)院貪）合鼻作，芒該醫(yī)唱院為腫社區(qū)萍配備衫了醫(yī)脈療部蠅、理著療室嚼、治銹療室驅(qū)、藥掏房、漂輸液崇室等久設(shè)施蓮，并甘派駐鞏常駐核醫(yī)務(wù)訓(xùn)人員紋，可泛滿足暖日常何普通冊疾病超的診島斷和菜治療期。?社區(qū)話免費(fèi)方為每酒一個(gè)當(dāng)入住鼓者建予立信捐息完搖善的嘩個(gè)人機(jī)醫(yī)療法健康影檔案征，并翅在每頁年免枯費(fèi)進(jìn)歲行一荷定次雖數(shù)的跪全面浮體檢監(jiān)，針拒對身縫體狀忠況由烤專業(yè)存的保良健醫(yī)共生進(jìn)慕行一穩(wěn)對一釘?shù)慕●R康管掛理和捐日常團(tuán)養(yǎng)護(hù)帆指導(dǎo)擴(kuò)。?外地附醫(yī)保沾轉(zhuǎn)到枕就近沫王府禽中西深醫(yī)結(jié)山合醫(yī)嫩院（衛(wèi)三甲周），木方便酒開藥市。?老人縫慢性團(tuán)病可邀轉(zhuǎn)到辨安貞例醫(yī)院炎、中暮日友厚好醫(yī)杰院的跪三甲敵醫(yī)院鏡就診階。?急性瓣病撥遮打99芹9急救貧電話欣，二蹦十鐘晌內(nèi)趕耳到救旦治。優(yōu)美柴的社狡區(qū)環(huán)顯境·項(xiàng)目階一期黑建筑疾規(guī)模3萬平美方米磨，占懸地9.虧8萬平擔(dān)方米雅，整鑒體容里積率0.亡3，項(xiàng)書目建臭筑設(shè)鹽計(jì)為4層板礦樓，棄中心雀區(qū)布折置大視量的鋸綠地暈和水稻系，汗方希便老贏人室碌外活素動?！@區(qū)認(rèn)種植70余種崖苗木濤，30多種女花卉皆，綠極化率娘高于45脂%。豐富需的休攤閑娛斤樂設(shè)敘施及子活動社區(qū)眨內(nèi)擁堤有豐葉富多泄彩的貴休閑灶娛樂卵設(shè)施暈，其穿中包濱括：輪溫泉腫康復(fù)霉中心仰、室棗內(nèi)游買泳池話、綜較合運(yùn)蝦動館滋、室失內(nèi)外室網(wǎng)球丈場、虹門球桂場、但健身復(fù)房、寬棋牌鍵室、貞臺球艱、乒尤乓球雹、沙籌弧寧球等士。除窩此以蕩外社頑區(qū)專護(hù)門設(shè)清立了覺閱覽嘉室、賀書畫喜室、勵網(wǎng)絡(luò)辛教室格、音錄樂室循、活芝動其室。豐富貴的休旱閑娛置樂設(shè)憑施及浸活動·設(shè)區(qū)休定期曉會舉攝辦門蛛球比金賽、逗歌舞牙晚會輸?shù)然羁釀樱瑧B(tài)豐富丟社區(qū)記老人孩的精禍神生舟活?！じ鶕?jù)歷訪談決，設(shè)個(gè)區(qū)內(nèi)墨老人晌對環(huán)探境及糊服務(wù)瞇情況改十分槳滿意為，唯恢一感永到不哥滿意軌的地態(tài)方是部還未映建設(shè)胸社區(qū)暑醫(yī)院頑及康剖復(fù)中丹心。養(yǎng)老掠地產(chǎn)黨研究評總結(jié)1、國傻內(nèi)養(yǎng)天老地右產(chǎn)發(fā)遞展現(xiàn)浸狀我國其的養(yǎng)援老地批產(chǎn)目庸前還剪處于黑早期幅發(fā)展異階段目前爽已開思始有見商家長開始珠進(jìn)入聯(lián)老人霉住宅恐市場間，把帶老年大住宅能市場汽作為茂新的謠投資攝領(lǐng)域養(yǎng)老扯地產(chǎn)不研究刪總結(jié)2、國陵內(nèi)養(yǎng)男老地輪產(chǎn)的電局限移性首先朱，開秘發(fā)檔哈次較棗低，站開發(fā)謹(jǐn)企業(yè)勻缺乏潔比較潮清晰盈的市蔬場定往位，緞對老廳年客卵戶群炕細(xì)分膛不夠繡，配農(nóng)套和亦服務(wù)手設(shè)施扮有限纏。其次竭，產(chǎn)睜業(yè)規(guī)羽模小封，產(chǎn)寧業(yè)鏈跟整合傍度低館，適丑合老估年人法的設(shè)清施和勞產(chǎn)品蟲比較需缺乏拒。第三梁，缺奪乏養(yǎng)顯老地仿產(chǎn)的德全過能程開余發(fā)經(jīng)稀驗(yàn)，偏直接孝復(fù)制渾國外躬的養(yǎng)未老地白產(chǎn)又撇直接叛導(dǎo)致卸水土?xí)r不服眨。第四錦，缺日乏政執(zhí)策支鬼持，芬對于協(xié)養(yǎng)老午相關(guān)差產(chǎn)業(yè)罩的支唯持政口策，朗目前序仍然隸僅僅功停留恒在研信究階航段，會對于譽(yù)這一劑正在忘急速無發(fā)展集的行熄業(yè)，久從拿哀地、靜建設(shè)脊到經(jīng)斜營階千段，找都還抄沒有著比較使成熟后的制先度文您件和圖體系旱供遵掩循養(yǎng)老緞地產(chǎn)乓發(fā)展嶼展望1、未來皇發(fā)展劑形前卡景（1）老僵齡化繡社會淘對養(yǎng)養(yǎng)老產(chǎn)藏業(yè)的讀需求（2）房冤地產(chǎn)攤業(yè)持景續(xù)發(fā)野展的熄需要所以快，發(fā)錢展前俗景良邀好養(yǎng)老論地產(chǎn)