高新VV時(shí)代建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告

DDDDDDDDDDDDDDDDDDDDDDDDDDDDAADDDDDDDDDDDDTOC\o"1-5"\h\z第一章 總論 1\o"CurrentDocument"項(xiàng)目背景 1\o"CurrentDocument"項(xiàng)目概況 2\o"CurrentDocument"可行性研究編制依據(jù) 2技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 4\o"CurrentDocument"可行性研究的主要結(jié)論 5\o"CurrentDocument"第二章 西安城市概況 6\o"CurrentDocument"自然概況 6\o"CurrentDocument"悠久的文明 6\o"CurrentDocument"歷史沿革 6\o"CurrentDocument"現(xiàn)狀與發(fā)展 7第三章市場(chǎng)分析 9\o"CurrentDocument"房地產(chǎn)宏觀市場(chǎng)分析 9\o"CurrentDocument"西安房地產(chǎn)市場(chǎng)分析 11\o"CurrentDocument"區(qū)位條件分析 14\o"CurrentDocument"項(xiàng)目SWOT分析 17第四章項(xiàng)目開發(fā)條件分析 22\o"CurrentDocument"地理位置 22\o"CurrentDocument"氣候條件 22\o"CurrentDocument"項(xiàng)目規(guī)劃用地條件 22\o"CurrentDocument"第五章項(xiàng)目開發(fā)方案 24\o"CurrentDocument"建設(shè)規(guī)模 24\o"CurrentDocument"項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)思想 24\o"CurrentDocument"勞動(dòng)安全 25\o"CurrentDocument"環(huán)境保護(hù) 27\o"CurrentDocument"節(jié)能節(jié)水措施 30\o"CurrentDocument"建設(shè)進(jìn)度安排 34\o"CurrentDocument"組織機(jī)構(gòu)與人力資源配置 35\o"CurrentDocument"第六章項(xiàng)目營銷策劃方案 41\o"CurrentDocument"項(xiàng)目營銷策劃方案 41\o"CurrentDocument"項(xiàng)目定價(jià) 41\o"CurrentDocument"項(xiàng)目市場(chǎng)推廣 41\o"CurrentDocument"項(xiàng)目銷售 45\o"CurrentDocument"項(xiàng)目銷售面積及銷售收入實(shí)現(xiàn)計(jì)劃 47\o"CurrentDocument"第七章投資估算及資金籌措 49\o"CurrentDocument"項(xiàng)目總投資估算的依據(jù) 49\o"CurrentDocument"項(xiàng)目的總投資估算原則 49\o"CurrentDocument"總投資估算 50\o"CurrentDocument"項(xiàng)目總投資的資金來源 52\o"CurrentDocument"第八章財(cái)務(wù)評(píng)價(jià) 53\o"CurrentDocument"基礎(chǔ)數(shù)據(jù)的確定 53\o"CurrentDocument"項(xiàng)目收益分析 53第九章社會(huì)評(píng)價(jià) 60\o"CurrentDocument"項(xiàng)目對(duì)社會(huì)影響分析 60\o"CurrentDocument"項(xiàng)目對(duì)所在地的互適性分析 60\o"CurrentDocument"社會(huì)評(píng)價(jià)結(jié)論 61第十章風(fēng)險(xiǎn)分析 62\o"CurrentDocument"定性分析 62\o"CurrentDocument"投資風(fēng)險(xiǎn)的控制 63\o"CurrentDocument"第十一章結(jié)論及建議 65\o"CurrentDocument"方案評(píng)價(jià)結(jié)論 65\o"CurrentDocument"對(duì)建設(shè)單位的建議 65陜西三澤實(shí)業(yè)有限公司 高新VV陜西三澤實(shí)業(yè)有限公司 高新VV時(shí)代項(xiàng)目可行性研究報(bào)告#財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)分析1、總投資收益率（ ROI）按照第三版《建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法與參數(shù)》的規(guī)定，總投資收益率（ROI）表示總投資的盈利水平，系指項(xiàng)目達(dá)到設(shè)計(jì)能力后正常年份的年息稅前利潤或運(yùn)營期內(nèi)年平均息稅前利潤（ EBIT）與項(xiàng)目總投資口 TI□的比率。其計(jì)算公式如下：□□□□□□ （ROI）=EBITx100%TI=2755.6/8149.32*100%=33.8%2、項(xiàng)目資本金凈利潤率（ IRR）按照第三版《建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法與參數(shù)》的規(guī)定，項(xiàng)目資本金凈利潤率（ ROE）表示項(xiàng)目資本金的盈利水平，系指項(xiàng)目達(dá)到設(shè)計(jì)能力后正常年份的年凈利潤或運(yùn)營期內(nèi)年平均凈利潤口 NP）與項(xiàng)目資本金口 EC□的比率。其計(jì)算公式如下：NP□□□□□□□□□ （ROE）=——x100%EC=2016.9/8149.32*100%=24.7%3、投資回收期（ Pt）按照第三版《建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法與參數(shù)》 的規(guī)定，投資回收期（Pt）系指以項(xiàng)目的凈收益回收項(xiàng)目投資所需要的時(shí)間。其計(jì)算公式如下：收資回收期 =累計(jì)凈現(xiàn)金流量開始出現(xiàn)正值年份數(shù) -1+上年累計(jì)凈現(xiàn)金流量 絕對(duì)_=4-1+597.82/4678.6=3.1年□□□□□□□本項(xiàng)目所得稅前全部投資回收期（ PtDDDOD3.1年，同理所得稅后投資回收期為3.0投資回收期為3.0年。4、財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值當(dāng)折現(xiàn)系數(shù) ic=8%時(shí)，財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值 FNPV口-41752.7萬元經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)分析經(jīng)計(jì)算，本項(xiàng)目各項(xiàng)財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)指標(biāo)較好?？偼顿Y收益率為 33.8%；項(xiàng)目資本金凈利潤率為 24.7%；項(xiàng)目稅前投資回收期為 3.1年,稅后投資回收期為3.0年；財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值 FNPV口—41752.7萬元。綜上所述，本項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)可行。第九章社會(huì)評(píng)價(jià)項(xiàng)目對(duì)社會(huì)影響分析隨著國民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，房地產(chǎn)市場(chǎng)已成為國民經(jīng)濟(jì)的重要組成部分，尤其是住宅房地產(chǎn)的開發(fā)已成為房地產(chǎn)開發(fā)市場(chǎng)的核心，它對(duì)拉動(dòng)我國國民經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)起到了至關(guān)重要的作用隨著人民生活水平的提高，人們對(duì)住房的需求不僅僅滿足于有一個(gè)基本的居住條件，人們現(xiàn)在更加重視居住的質(zhì)量，居住的環(huán)境（包括室內(nèi)環(huán)境和室內(nèi)環(huán)境）造適合人們居住生活的良好的環(huán)境。本項(xiàng)目的建設(shè)不但可以為西安市民提供高質(zhì)量的住房，解決人們對(duì)優(yōu)質(zhì)住房的需求，還給該地區(qū)的人文、自然環(huán)境帶來了巨大的改善：本項(xiàng)目區(qū)的將綠化面積達(dá)到除此以外，由于該項(xiàng)目的建設(shè)，將會(huì)帶來大量的就業(yè)機(jī)會(huì)。項(xiàng)目的建設(shè)過程將會(huì)給包括設(shè)計(jì)院、施工單位、監(jiān)理單位等提供許多機(jī)會(huì)。項(xiàng)目建好以后，要想維護(hù)項(xiàng)目區(qū)良好的室外環(huán)境，必須大量人員進(jìn)行維護(hù)，這就給許多物業(yè)公司提供了機(jī)會(huì)?？梢?，本項(xiàng)目的建設(shè)將會(huì)給社會(huì)提供大量的就業(yè)機(jī)會(huì)。項(xiàng)目對(duì)所在地的互適性分析該項(xiàng)目開發(fā)完畢后，所在地人流，車流將有很大的增量，對(duì)交通和市場(chǎng)將有更高的要求。但考慮到該地區(qū)地處高新區(qū)附近，周圍的交通條件較好。建成后交通和市場(chǎng)環(huán)境應(yīng)大體滿足需求。對(duì)于居民子女的上學(xué)問題也是人們比較關(guān)心的問題。，本項(xiàng)目建房目標(biāo)就是要建45%。9.3社會(huì)評(píng)價(jià)結(jié)論總的說來，該項(xiàng)目的建設(shè)對(duì)社會(huì)各個(gè)領(lǐng)域的發(fā)展都有拉動(dòng)作用。對(duì)社會(huì)的發(fā)展是有積極的作用。第十章風(fēng)險(xiǎn)分析第十章為了確保風(fēng)險(xiǎn)分析的質(zhì)量，有必要對(duì)項(xiàng)目投資過程中可能存在的風(fēng)險(xiǎn)因素進(jìn)行科學(xué)的分析，使投資決策者能更好地把握風(fēng)險(xiǎn)的本質(zhì)和變化規(guī)律，從而采取相應(yīng)的措施或?qū)Σ邅頊p少風(fēng)險(xiǎn)損失。定性分析自然風(fēng)險(xiǎn)自然風(fēng)險(xiǎn)是指由于自然因素的不確定性對(duì)房地產(chǎn)商品的生產(chǎn)過程和經(jīng)營過程造成的影響，以及對(duì)房地產(chǎn)商品產(chǎn)生直接破壞，從而對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)商和經(jīng)營者造成經(jīng)濟(jì)上的損失。自然風(fēng)險(xiǎn)因素主要包括：火災(zāi)風(fēng)險(xiǎn)、風(fēng)暴風(fēng)險(xiǎn)、洪水風(fēng)險(xiǎn)、雪災(zāi)風(fēng)險(xiǎn)、氣溫風(fēng)險(xiǎn)。政策風(fēng)險(xiǎn)政策風(fēng)險(xiǎn)是指由于政策的潛在變化給房地產(chǎn)市場(chǎng)中商品交換者與經(jīng)營者帶來各種不同形式的經(jīng)濟(jì)損失。政府的政策對(duì)房地產(chǎn)的影響是全局性的，因而，由于政策的變化而帶來的風(fēng)險(xiǎn)將對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生重大的影響。所以，應(yīng)該密切關(guān)注房地產(chǎn)政策的變化趨勢(shì)，以便及時(shí)處理由此而引發(fā)的風(fēng)險(xiǎn)。政策風(fēng)險(xiǎn)因素又可分為以下幾類：政治環(huán)境風(fēng)險(xiǎn)、經(jīng)濟(jì)體制改革風(fēng)險(xiǎn)、土地使用制度改革風(fēng)險(xiǎn)、住房制度改革風(fēng)險(xiǎn)、金融政策改革風(fēng)險(xiǎn)、環(huán)保政策變化風(fēng)險(xiǎn)、建筑安全條例變化風(fēng)險(xiǎn)、審批手續(xù)過程風(fēng)險(xiǎn)、法律風(fēng)險(xiǎn)。經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)因國民經(jīng)濟(jì)狀況變化風(fēng)素主要是指一系列與經(jīng)濟(jì)環(huán)境和經(jīng)濟(jì)發(fā)展有關(guān)的不確定因素。包括：市場(chǎng)供求風(fēng)險(xiǎn)、財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)、地價(jià)風(fēng)險(xiǎn)、融資風(fēng)險(xiǎn)、管理風(fēng)險(xiǎn)、工程招投標(biāo)風(fēng)險(xiǎn)、國民經(jīng)濟(jì)狀況變化風(fēng)險(xiǎn)。技術(shù)風(fēng)險(xiǎn)房地產(chǎn)技術(shù)風(fēng)險(xiǎn)是指由于科學(xué)技術(shù)的進(jìn)步、技術(shù)結(jié)構(gòu)以及相關(guān)變量的變動(dòng)給房地產(chǎn)開發(fā)商和經(jīng)營者可能帶來的損失。包括：建筑材料改變和更新的風(fēng)險(xiǎn)、建筑施工技術(shù)和工藝革新的風(fēng)險(xiǎn)、建筑設(shè)計(jì)變動(dòng)或計(jì)算失誤的風(fēng)險(xiǎn)、設(shè)備故障或損壞的風(fēng)險(xiǎn)、建筑生產(chǎn)力因素短缺風(fēng)險(xiǎn)、施工事故風(fēng)險(xiǎn)、市場(chǎng)供求風(fēng)險(xiǎn)。社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)因素主要是指由于人文社會(huì)環(huán)境因素的變化對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響，從而給從事房地產(chǎn)商品生產(chǎn)和經(jīng)營的投資者帶來損失的可能性。房地產(chǎn)市場(chǎng)的社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)因素主要有城市規(guī)劃風(fēng)險(xiǎn)、區(qū)域發(fā)展風(fēng)險(xiǎn)、公眾干預(yù)風(fēng)險(xiǎn)、住客干預(yù)風(fēng)險(xiǎn)、治安風(fēng)險(xiǎn)。內(nèi)部決策和管理風(fēng)險(xiǎn)內(nèi)部決策和管理風(fēng)險(xiǎn)是指由于開發(fā)商策劃失誤、決策失誤或經(jīng)營管理不善導(dǎo)致預(yù)期的收入水平不能夠?qū)崿F(xiàn)，包括投資方式、地點(diǎn)、類型風(fēng)險(xiǎn)選擇、人、財(cái)、物組織管理風(fēng)險(xiǎn)等。投資風(fēng)險(xiǎn)的控制及早地發(fā)現(xiàn)或預(yù)測(cè)到這些風(fēng)險(xiǎn)并能及時(shí)地采取有效的措施，化解或緩和、減輕、控制這些風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)投資的成功在很大程度上依賴于對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的認(rèn)識(shí)和管理。該項(xiàng)目控制風(fēng)險(xiǎn)的方式包括三項(xiàng)措施：

通過加快進(jìn)度來回避風(fēng)險(xiǎn)的充分供應(yīng)，與建筑材料等開發(fā)經(jīng)營周期越長(zhǎng)項(xiàng)目建成以后的經(jīng)濟(jì)形勢(shì)就越難預(yù)測(cè)。其次，開發(fā)經(jīng)營周期越長(zhǎng)項(xiàng)目建成以后的政治形勢(shì)也越難預(yù)測(cè)。所以回避房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)的辦法快完成開發(fā)項(xiàng)目。針對(duì)該項(xiàng)目，我們采取提高選址的速度、利用法律手段、來保證遷址工作的順利進(jìn)行、采用招投標(biāo)的辦法和建設(shè)單位簽訂具有法律效應(yīng)的承包合同，以保證資金的充分供應(yīng)，與建筑材料等物資供應(yīng)賞簽訂施工材料供應(yīng)合同。這樣極可能避免不必要因素的影響。通過市場(chǎng)調(diào)查來降低風(fēng)險(xiǎn)通過市場(chǎng)調(diào)查，獲得盡可能多的