中原出品-深圳三湘東填海區(qū)項(xiàng)目戶(hù)型定位報(bào)告

我只愿面朝大海，春暖花開(kāi)！三湘東填海區(qū)項(xiàng)目產(chǎn)品戶(hù)型定位案戶(hù)型規(guī)劃推導(dǎo)……分析點(diǎn):>深圳典型高端住宅區(qū)分析>對(duì)片區(qū)潛在競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目進(jìn)行分析>三級(jí)市場(chǎng)的成交和需求分析>本項(xiàng)目自身?xiàng)l件的研究>客戶(hù)群體研究目的:最終推導(dǎo)出面積比例和面積建議意向基本面積區(qū)間和比例研判思路區(qū)域看點(diǎn)項(xiàng)目定性深圳典型高端住宅區(qū)分析>區(qū)域特點(diǎn)蛇口/紅樹(shù)林/華僑城/香蜜湖>代表案例:依照片區(qū)影響力和地產(chǎn)發(fā)展年限選取1-4案例通過(guò)對(duì)片區(qū)潛在競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目的戶(hù)型區(qū)間和比例進(jìn)行系統(tǒng)分析參考基本面積區(qū)間和比例最終建議戶(hù)型面積區(qū)間和比例尋找依托1第一次推導(dǎo)得出同質(zhì)片區(qū)同類(lèi)項(xiàng)目的面積比例和面積區(qū)間2第二次通過(guò)潛在項(xiàng)目的戶(hù)型和比例修正本項(xiàng)目的面積比例第三次通過(guò)三級(jí)市場(chǎng)成交和需求戶(hù)型區(qū)間調(diào)整項(xiàng)目的面積區(qū)間.通過(guò)片區(qū)三級(jí)市場(chǎng)的成交戶(hù)型和需求戶(hù)型系統(tǒng)分析3意向基本面積區(qū)間和比例通過(guò)本項(xiàng)目自身?xiàng)l件限制的研究進(jìn)行項(xiàng)目修正4第四次通過(guò)自身地塊特點(diǎn)分析修正項(xiàng)目的面積比例和面積區(qū)間策略基本面積區(qū)間和比例5通過(guò)本項(xiàng)目客戶(hù)群體的需求研究進(jìn)行項(xiàng)目修正第五次通過(guò)客戶(hù)群體的分析修正面積比例推導(dǎo)過(guò)程分析過(guò)程:>通過(guò)同質(zhì)片區(qū)基本同類(lèi)項(xiàng)目進(jìn)行整體分析;>考慮年限的變化特征,尋找之間的規(guī)律;>選取03-06年，同質(zhì)片區(qū)的共19個(gè)典型項(xiàng)目進(jìn)行分析;目的要求:>由同質(zhì)片區(qū)分析,找出基本變化規(guī)律,初步得出本項(xiàng)目可參照的戶(hù)型區(qū)間和比例;數(shù)據(jù)來(lái)源:>中原深港研究中心/中原三級(jí)市場(chǎng)數(shù)據(jù)庫(kù)1:樣本容量時(shí)間跨度篩選標(biāo)準(zhǔn)21319個(gè)3年深圳關(guān)內(nèi)高端住宅項(xiàng)目片區(qū):蛇口/華僑城/紅樹(shù)林/香蜜湖同質(zhì)片區(qū)03-06年已/在/近期銷(xiāo)售項(xiàng)目分析……>選取案例四大片區(qū):蛇口華僑城紅樹(shù)林香蜜湖以及本項(xiàng)目所在的片區(qū)片區(qū)/項(xiàng)目03年已售項(xiàng)目04年已售項(xiàng)目05年已售項(xiàng)目06年發(fā)售項(xiàng)目蛇口片區(qū)蘭溪谷半島城邦1期花園城3期2號(hào)華僑城片區(qū)紅樹(shù)東方天鵝堡2期紅樹(shù)林片區(qū)中信紅樹(shù)灣1期中信紅樹(shù)灣2期御景東方(在)淺水灣(在)香蜜湖片區(qū)水榭花都2期國(guó)際公館1期熙園香域中央國(guó)際公館2期水榭花都3期本片區(qū)天驕華庭海月3期后?；ò肜?在)東海灣豪園(10月)1.03-06年面積和比例統(tǒng)計(jì)03年04年05年06年項(xiàng)目二房三房四房五房復(fù)式水榭花都2期——121-130㎡占25%171-203㎡占75%————中旅國(guó)際公館1期94㎡占4%116-164㎡占50%165-185㎡占39%——185㎡以上占7%熙園——125－161㎡占41.8％177-203㎡占32.9%215-330㎡占9%

209-244㎡16.3%(躍)紅樹(shù)東方——103-125㎡占29%155-220㎡

占69%——267-276㎡占1.2%天驕華庭43㎡占17%120㎡占23%150㎡占53%225㎡占6%320㎡占2%中信紅樹(shù)灣1期91-98㎡占15.4%154-173㎡

占35%164-266㎡占44%主力160-170㎡，202-208㎡——270—379㎡

占5.6%蘭溪谷1期——123－133㎡占17％140－180㎡占25％——190—320㎡占8%香域中央——130－160㎡占18％167－209㎡占52％190－220㎡占27％230-260㎡占20％招商海月3期——114-128㎡占42%136-152㎡占45%210㎡占11%230㎡占2%水榭花都3期——147-166㎡占22％190-204㎡占71％——270-308㎡占6％中旅國(guó)際公館2期——105-127㎡占51%153-187㎡占49%——主力120-127㎡主力150-160㎡天鵝堡2期2區(qū)——150㎡以上占10%160－180㎡占70%——占20%中信紅樹(shù)灣2期——144-193㎡占38%176-255㎡占57%主力220-250㎡——289-458㎡占5%花園城3期2號(hào)地50-70㎡占15%98—120㎡占35%主力110㎡140-170㎡，占45%主力160-170㎡——210㎡占5%半島城邦1期77-87㎡占21%101-136㎡占41%主力122-136㎡147—218㎡占35%主力147-164㎡220㎡260㎡占3%——御景東方——119㎡占17%149-235㎡占83%主力149-151㎡186-197㎡225-235㎡————后?；ò肜?0－75㎡占24%81－124㎡占76%主力110-124㎡——————淺水灣————157-280㎡占100%主力160-190㎡————東海灣豪園項(xiàng)目——90-100㎡占35%140-160㎡占60%——200㎡以上占5%>通過(guò)對(duì)篩選出項(xiàng)目的戶(hù)型進(jìn)行分析，我們發(fā)現(xiàn)三房、四房戶(hù)型在這些參考項(xiàng)目中占據(jù)了絕對(duì)的主力；而在少數(shù)容積率較低的項(xiàng)目中，五房比例明顯較大。>由此我們有必要按一定的時(shí)間順序，對(duì)這些項(xiàng)目的三房、四房、五房及復(fù)式戶(hù)型的比例變化進(jìn)行細(xì)致的分析，從中判斷戶(hù)型面積區(qū)間及面積比例的變化趨勢(shì)，指導(dǎo)本項(xiàng)目的主力戶(hù)型定位。中信紅樹(shù)灣1期半島城邦1期約15％2期現(xiàn)象一：參考項(xiàng)目一期有，二期均沒(méi)有。半島城邦1期兩房北向無(wú)海景，均價(jià)約8300元/㎡，整體均價(jià)約11000元/㎡；后?；ò肜?，高層兩房均價(jià)約9100元/㎡，小高層三房均價(jià)約11500元/㎡;現(xiàn)象二：現(xiàn)象三：0％關(guān)于兩房現(xiàn)象四：與項(xiàng)目所在片區(qū)同質(zhì)片區(qū)，03-06年推出的高檔項(xiàng)目，設(shè)2房的項(xiàng)目?jī)H有1/3，且供應(yīng)的2房總量?jī)H為4.42％。關(guān)于兩房結(jié)論：綜合以上現(xiàn)象可以發(fā)現(xiàn)：

高檔次住宅項(xiàng)目，普遍不設(shè)置兩房，即便設(shè)置兩房，該戶(hù)型也僅占到極少的比例，并且都是彌補(bǔ)較差的位置；一些高檔次項(xiàng)目的二期，諸如紅樹(shù)灣二期、半島城邦二期，均取消了一期中的兩房以提升項(xiàng)目的整體檔次；兩房在項(xiàng)目中的單價(jià)由于位置、總價(jià)的關(guān)系，普遍低于大戶(hù)型；片區(qū)中容積率偏低，規(guī)模較大的項(xiàng)目，普遍都不設(shè)置兩房單位。03-06年以來(lái)，深圳關(guān)內(nèi)高端住宅項(xiàng)目的三、四、五房供應(yīng)比例呈基本平穩(wěn)的態(tài)勢(shì)；五房（含復(fù)式）比例則呈略上升趨勢(shì)。據(jù)此線性趨勢(shì)預(yù)測(cè)，07年本項(xiàng)目可以參考主力房型比例為三房約為34％左右，四房約為58％左右，五房約為8％左右;2.整體三房、四房供應(yīng)比例分析（新）03年下旬至今，各戶(hù)型面積區(qū)間彈性增大，尺度上限有明顯放大趨勢(shì);我們的研究將從這些區(qū)間中研究03-06年面積區(qū)間的暢銷(xiāo)段;3.各戶(hù)型基本面積區(qū)間分析單位03年04年05年06年1-5月(㎡)上限130220360173266326193255384136280378下限1031502199513623010515323681140254彈性區(qū)間277014178130968810214855140124戶(hù)型三房四房五房三房四房五房三房四房五房三房四房五房含復(fù)式含復(fù)式含復(fù)式含復(fù)式四房03年04年05年06年120-130㎡154-173㎡、114-128㎡、89-93㎡145-165㎡110-125㎡170-200㎡136-152㎡，160-170㎡，202-208㎡150-180㎡，190-204㎡，220-250㎡140-170㎡，190-220㎡三房選取設(shè)置相對(duì)集中的暢銷(xiāo)面積區(qū)間段，并據(jù)此初步建議本項(xiàng)目三房戶(hù)型區(qū)間設(shè)置在110－125㎡、130-150㎡之間；四房戶(hù)型區(qū)間設(shè)置在170㎡－185㎡、200㎡－

220㎡之間；五房戶(hù)型區(qū)間設(shè)置在250-320㎡之間；結(jié)論：4.03-06各戶(hù)型暢銷(xiāo)區(qū)間分析五房含復(fù)式230-280㎡227-276㎡、267-334㎡268-320㎡初步推導(dǎo)戶(hù)型面積和比例結(jié)論一:說(shuō)明:>以上戶(hù)型區(qū)間和比例是基于對(duì)片區(qū)市場(chǎng)研究,目前只作為本項(xiàng)目研究的參考值;>在初步戶(hù)型面積參考的基礎(chǔ)上,需要層層論證以求出項(xiàng)目最終面積和比例;>由于目前只是推斷,所以在此我們初步用區(qū)間表達(dá)戶(hù)型的比例;>接下來(lái)將通過(guò)潛在競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目修正來(lái)完善本項(xiàng)目的面積比例;

三房四房五房含復(fù)式面積區(qū)間110-125㎡130－150㎡170㎡-185㎡200㎡-220㎡250-320㎡面積比例32-36％55-61％5-11％意向基本面積區(qū)間和比例研判思路區(qū)域看點(diǎn)項(xiàng)目定性深圳典型高端住宅區(qū)分析>區(qū)域特點(diǎn)蛇口/紅樹(shù)林/華僑城/香蜜湖>代表案例:依照片區(qū)影響力和地產(chǎn)發(fā)展年限選取1-4案例通過(guò)對(duì)片區(qū)潛在競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目的戶(hù)型區(qū)間和比例進(jìn)行系統(tǒng)分析參考基本面積區(qū)間和比例最終建議戶(hù)型面積區(qū)間和比例尋找依托1第一次推導(dǎo)得出同質(zhì)片區(qū)同類(lèi)項(xiàng)目的面積比例和面積區(qū)間2第二次通過(guò)潛在項(xiàng)目的戶(hù)型和比例修正本項(xiàng)目的面積比例第三次通過(guò)三級(jí)市場(chǎng)成交和需求戶(hù)型區(qū)間調(diào)整項(xiàng)目的面積區(qū)間.通過(guò)片區(qū)三級(jí)市場(chǎng)的成交戶(hù)型和需求戶(hù)型系統(tǒng)分析3意向基本面積區(qū)間和比例通過(guò)本項(xiàng)目自身?xiàng)l件限制的研究進(jìn)行項(xiàng)目修正4第四次通過(guò)自身地塊特點(diǎn)分析修正項(xiàng)目的面積比例和面積區(qū)間策略基本面積區(qū)間和比例5通過(guò)本項(xiàng)目客戶(hù)群體的需求研究進(jìn)行項(xiàng)目修正第五次通過(guò)客戶(hù)群體的分析修正面積比例分析宏過(guò)程:>通過(guò)敢同質(zhì)桃片區(qū)妨潛在課競(jìng)爭(zhēng)查項(xiàng)目矩進(jìn)行社分析;>選取06年-0顯7年的調(diào)共4個(gè)項(xiàng)額目進(jìn)弟行分份析;目的部要求:規(guī)避忌競(jìng)爭(zhēng)挺，創(chuàng)像造機(jī)蒼會(huì)；紡第一鐘次修廢正基盜本戶(hù)彩型>由潛蹈在項(xiàng)秩目的傘競(jìng)爭(zhēng)姜分析霸對(duì)初談步推港導(dǎo)的面積砌比例進(jìn)行鋤修正;數(shù)據(jù)周來(lái)源:>中原豆深港撇研究餃中心/中原險(xiǎn)三級(jí)克市場(chǎng)熊數(shù)據(jù)息庫(kù)推導(dǎo)見(jiàn)過(guò)程2:>選取演案例笑來(lái)自云蛇口緊以及子本項(xiàng)偉目所村在片哨區(qū)同質(zhì)還片區(qū)07年潛在聚競(jìng)爭(zhēng)邀項(xiàng)目分析……片區(qū)/項(xiàng)目06-07年發(fā)售項(xiàng)目蛇口片區(qū)半島城邦2期本片區(qū)寶能項(xiàng)目皇庭項(xiàng)目海月4期本案半島屢城邦2期海月4期寶能項(xiàng)目皇庭癥項(xiàng)目1.經(jīng)07年潛漁在競(jìng)因爭(zhēng)項(xiàng)詞目面歇積和旱比例攔統(tǒng)計(jì)項(xiàng)目一房二房三房四房五房含復(fù)式招商海月4期

40-50㎡(1房公寓)---110－120㎡160-165㎡225㎡-320㎡約500套17%約85套---25%約125套50%約250套8%約40套寶能項(xiàng)目

-----75-85㎡100-135㎡140-187㎡225-270㎡約1013套-----15%約151套48%約466套32%約334套5%約53套半島城邦2期

-------125-160㎡180-250㎡300㎡約900套-------40%約360套50%約440套10%約90套皇庭項(xiàng)目-------120-130㎡140-150--約322套-------60%約193套40%約129套--合計(jì)約2735套約85套約151套約1144套約1153套約183套合計(jì)比例3％6％42％42％7％三房阻四房耀是主穴力戶(hù)講型，讀五房桿均不臉超過(guò)10％二房三房四房五房含復(fù)式區(qū)間75-85㎡-----110-120㎡120-140㎡140-160㎡160-185㎡250-300比例6％42％42％7％潛在踩競(jìng)爭(zhēng)擋項(xiàng)目剛主力設(shè)戶(hù)型教區(qū)間撿和比甩例統(tǒng)確計(jì)結(jié)論延一主力欠戶(hù)型益區(qū)間怕和比促例統(tǒng)律計(jì)分析委原則:為合歡理規(guī)故避競(jìng)姻爭(zhēng)，摸修正膛比例.>三房蓬在11設(shè)0-貌12蕩0㎡之間窄存在胞競(jìng)爭(zhēng),建議記適當(dāng)氧縮減線三房焰的比浩例;>四房17輩0-繼22侵0㎡為非倆直接狼競(jìng)爭(zhēng)尼區(qū)間,建議項(xiàng)保持暖目前跨比例;>五房學(xué)含復(fù)粱式以服上競(jìng)被爭(zhēng)空絲式白點(diǎn),建議刊本項(xiàng)侍目比蓬例適筑當(dāng)增餓大;

二房三房四房五房含復(fù)式區(qū)間----------110-125㎡130－150㎡170-185㎡200-220㎡250-320㎡比例----------32-36％55-61％5-11％第一惜次修暗正面區(qū)積比薦例結(jié)論完二:

三房四房五房含復(fù)式面積區(qū)間110-125㎡130－150㎡170-185㎡200-220㎡250-320㎡面積比例30-34％55-61％7-13％通過(guò)引潛在打競(jìng)爭(zhēng)彈修正套數(shù)藍(lán)比例03－06年可貍參考肅項(xiàng)目淋分析繞得出養(yǎng)本項(xiàng)市目初步鍬戶(hù)型示配比

三房四房五房含復(fù)式面積區(qū)間110-125㎡130－150㎡170-185㎡200-220㎡250-320㎡套數(shù)比例30-34％55-61％7-13％

三房四房五房含復(fù)式面積區(qū)間110-125㎡130－150㎡170㎡-185㎡200㎡-220㎡250-320㎡套數(shù)比例32-36％55-61％5-11％結(jié)論何一結(jié)論蒸二意向顆基本性面積區(qū)間侍和比竭例研判填思路區(qū)域看點(diǎn)項(xiàng)目定性深圳楚典型拉高端顛住宅滲區(qū)分撓析>區(qū)域碌特點(diǎn)旬蛇悅口/紅樹(shù)扒林/華僑優(yōu)城/香蜜回湖>代表籮案例:依照傻片區(qū)鳳影響羞力和著地產(chǎn)降發(fā)展矛年限數(shù)選取1-鐘4案例通過(guò)情對(duì)片完區(qū)潛漲在競(jìng)數(shù)爭(zhēng)項(xiàng)沈目的蠢戶(hù)型授區(qū)間喊和比降例進(jìn)飽行系傍統(tǒng)分采析參考頑基本持面積區(qū)間勤和比刃例最終懇建議瓜戶(hù)型忍面積拜區(qū)間促和比擺例尋找隨依托1第一嚇次推棵導(dǎo)得峽出同侮質(zhì)片夠區(qū)同簡(jiǎn)類(lèi)項(xiàng)普目的面積刃比例芝和面概積區(qū)蓄間2第二沾次通捧過(guò)潛床在項(xiàng)描目的許戶(hù)型賣(mài)和比揭例修夏正本陸項(xiàng)目蠅的面積蛙比例第三漁次通轎過(guò)三您級(jí)市響場(chǎng)成狠交和廚需求狀戶(hù)型榜區(qū)間對(duì)調(diào)整風(fēng)項(xiàng)目斗的面積宏區(qū)間.通過(guò)微片區(qū)淘三級(jí)粉市場(chǎng)祥的成刑交戶(hù)絡(luò)型和蘿需求夠戶(hù)型津系統(tǒng)掠分析3意向終基本猜面積區(qū)間憤和比是例通過(guò)省本項(xiàng)乖目自吐身?xiàng)l乎件限士制的培研究示進(jìn)行光項(xiàng)目鋪修正4第四織次通錦過(guò)自讓身地扒塊特蓋點(diǎn)分概析修瓦正項(xiàng)攻目的面積諒比例樣和面是積區(qū)寫(xiě)間策略喬基本比面積區(qū)間纖和比損例5通過(guò)眼本項(xiàng)淘目客甩戶(hù)群亭體的鏡需求病研究原進(jìn)行腰項(xiàng)目灣修正第五蘇次通道過(guò)客殘戶(hù)群半體的姻分析芽修正面積蹈比例分析歇過(guò)程:>通過(guò)殘同質(zhì)襲片區(qū)蜘三級(jí)獸市場(chǎng)測(cè)成交銷(xiāo)和需喚求進(jìn)腸行分胸析;>選取瘦各片屈區(qū)典斧型案隆例進(jìn)雁行鑒粒別分脫析;目的消要求:第二艙次修傾正基芬本戶(hù)俯型>由三資級(jí)市硬場(chǎng)成側(cè)交和訴需求古戶(hù)型/面積右對(duì)本呼項(xiàng)目尖進(jìn)行面積銜區(qū)間修正;數(shù)據(jù)鑰來(lái)源:>中原孫深港省研究逃中心/中原梢三級(jí)裂市場(chǎng)副數(shù)據(jù)凳庫(kù)/中原究四片僻區(qū)地缸鋪推導(dǎo)黨過(guò)程3:>選取記案例隆四大谷片區(qū):蛇口像華盡僑城妙紅惜樹(shù)林買(mǎi)香蜜勞湖繭以及糞本項(xiàng)評(píng)目所閥在片溫區(qū)同質(zhì)壤片區(qū)03要-0嗓6年三級(jí)勢(shì)市場(chǎng)左整體瘦及個(gè)魂案分末析……片區(qū)個(gè)案項(xiàng)目本片區(qū)天驕華庭、海月花園蔚藍(lán)海岸蛇口片區(qū)花園城、蘭溪谷華僑城片區(qū)波托菲諾·天鵝堡紅樹(shù)林片區(qū)紅樹(shù)灣1期香蜜湖片區(qū)水榭花都、香域中央蛇口片區(qū)三級(jí)市場(chǎng)成交資料（05.10－06.3）戶(hù)型成交比例面積區(qū)間（㎡）主力面積平均總價(jià)

（萬(wàn)元）平均單價(jià)

（元/㎡）一房－－－－－兩房7.1%75.03-87.6380.578110053三房42.9%97-176.48130.4815611956四房35.7%145.58-223.7185.3925313645五房14.3%170.61-247.96209.2924411659原始叉資料重來(lái)源導(dǎo)：深谷圳中錫原三鞭級(jí)市撇場(chǎng)住休宅部蛇口勿片區(qū)敏的二休手市欄場(chǎng)交駱易三房算四房驢比例閑較高膚，約寇占總勒比例戚的78％；本片魂區(qū)的訊豪宅饅戶(hù)型咬面積桿比較瓣適中,三房旨平均秩面積結(jié)約為13棄0平,四房異平均勇面積暫約為18撲5平.1.蛇口辮片區(qū)兩三級(jí)頃市場(chǎng)冷成交鐵分析三房哀戶(hù)型堪面積冤明顯息較低廉，與眨四房排相差闊約15％由于境五房拐戶(hù)型敵放盤(pán)茫量少鎖質(zhì)次鍬，片習(xí)區(qū)客瓜戶(hù)中干換樓么客戶(hù)及對(duì)超枝大戶(hù)消型的華需求士未能杜得到異滿(mǎn)足漆。華僑城片區(qū)三級(jí)市場(chǎng)成交資料（05.10－06.3）戶(hù)型成交比例面積區(qū)間（㎡）主力面積平均總價(jià)

（萬(wàn)元）平均單價(jià)

（元/㎡）一房－－－－－兩房10.9%55.81-83.6379.288510711三房42.2%113-219.72152.2519312701四房31.3%168-330215.0633715649五房15.6%145.12-334.66237.4539816777原始幣資料判來(lái)源淹：深摸圳中統(tǒng)原三握級(jí)市餅場(chǎng)住拔宅部華僑塘城片最區(qū)的騙二手杏市場(chǎng)鉤交易三房程四房桿比例案稍低皺，但她比例培仍然桃高達(dá)73％；本片忘區(qū)豪鄙宅大更戶(hù)化萬(wàn)特征旗十分勁明顯廢，三房腎平均唯面積蹦為15喇2平,四房戲平均目面積風(fēng)為21擺5平,戶(hù)均庫(kù)面積礦居四姿大片鍛區(qū)之蒼首;與四蚊房五妖房相稠比，督三房藥戶(hù)型幫的單倚價(jià)明做顯較柿低；本片殼區(qū)超思大戶(hù)棗型（切五房快）的凡二手過(guò)市場(chǎng)拉成交裳非常燙活躍猾。2.華僑絲式城片綁區(qū)三衫級(jí)市精場(chǎng)成業(yè)交分愧析房型炸成交秘量排顏名:三房>四房>五房13膨01靠934宏524紋6.梨3-露30桐1.都226蹈56％五房12應(yīng)57擱624保316患6.生37鴨-2確65丟.519韻3.背6157突.1夠%四房10欄94踐916挪910毫2-屬18其315共4.濾0932暗.1轟%三房11蔬18燃310氧478磨.5繼1-亮88衡.7慕293爽.0炒03.逃6%兩房10旨26欺65249學(xué).9職6-鋤51抱.3響550畢.6美67.公1%一房平均區(qū)單價(jià)住（教元/㎡）平均戒總價(jià)去（醉萬(wàn)元田）面積弱區(qū)間危（㎡）主力燒面積成交族比例戶(hù)型環(huán)紅兼樹(shù)灣片區(qū)三級(jí)外市場(chǎng)燙成交跟資料傲（05飾.1絞0－06惹.3）原始院資料所來(lái)源班：深桿圳中秧原三財(cái)級(jí)市咬場(chǎng)住開(kāi)宅部紅樹(shù)蠟灣片懶區(qū)的羽二手威市場(chǎng)慢交易肝基本營(yíng)上以三房挺四房房誠(chéng)為主紹，比盈例接悔近90％；由于惱是新溜興豪牲宅區(qū)限，受突豪宅哈大戶(hù)犯化趨逐勢(shì)影嫂響，三房驗(yàn)四房秩平均如面積延較大魚(yú)；三房番平均點(diǎn)面積宣為15幕4平,四房踐平均澤面積泰為19盼3平;本片晃區(qū)超大裙戶(hù)型御（五服房）陷的二盤(pán)手市煎場(chǎng)成緣瑞交仍專(zhuān)有限笑。3.環(huán)紅箭樹(shù)灣義片區(qū)竊三級(jí)標(biāo)市場(chǎng)患成交圈分析房型搜成交秋量排鑰名:四房>三房>五房戶(hù)型縫上的份分布琴十分嘉集中池，三房東四房辣的比至例高滿(mǎn)達(dá)83％；雖然霸是傳袍統(tǒng)豪禍宅區(qū)論，由丹于部雄分項(xiàng)遮目落雄成時(shí)緒間較棋早，專(zhuān)故三房綠四房古平均旬面積像較小財(cái)；三群房平和均面諷積為12修9㎡,四房喜平均孝面積避為17絹8㎡;統(tǒng)計(jì)木結(jié)果右顯示倍，本片煎區(qū)超格大戶(hù)車(chē)型（透五房訓(xùn)，主遺要為扒復(fù)式島單位滾）的壤二手卵成交崖均價(jià)恒接近2萬(wàn)/㎡。環(huán)香蜜湖片區(qū)三級(jí)市場(chǎng)成交資料（05.10－06.3）戶(hù)型成交比例面積區(qū)間

（㎡）主力面積平均總價(jià)

（萬(wàn)元）平均單價(jià)

（元/㎡）一房2.6%48-53.0350.526112105兩房3.8%80.84-90.6385.1810211644三房47.4%94.2-219.81129.1317013160四房35.9%140.13-239.57178.5026314763五房10.3%118-350227.2445119853原始叮資料灘來(lái)源迫：深旁圳中包原三府級(jí)市慘場(chǎng)住猶宅部4.環(huán)香服蜜湖辦片區(qū)買(mǎi)三級(jí)燦市場(chǎng)邊成交災(zāi)分析本片必區(qū)平呆均價(jià)氏格在當(dāng)四大磚片區(qū)說(shuō)中最映高四片捐區(qū)的奸二手戴高端攔客戶(hù)睛需求活基本姻上和門(mén)成交嚇情況驗(yàn)吻合格，整體慢仍以碧三房碌四房蓬為主駱，其阻中三房阻主力航需求謙面積算為13連0-婦15很0平,四房擋主力俗需求聞面積古為17來(lái)0-扎19外0平;根據(jù)靠統(tǒng)計(jì)鳴，四貨片區(qū)蓄需求默五房員單位蒼客戶(hù)婦總體趴比例端略低保，但譽(yù)根據(jù)姻三級(jí)蚊市場(chǎng)噴同時(shí)儀的普襲遍反華映，五房勿的客笑戶(hù)誠(chéng)心意度撤較高嚼；5.四片多區(qū)三確級(jí)市末場(chǎng)需怒求分候析原始闊資料鋪來(lái)源?。褐锌谠Z級(jí)市煩場(chǎng)地盞鋪-天驕悟華庭/世紀(jì)雪村/花園區(qū)城/波托奮菲諾/安柏匠麗晶鹽分行成交戶(hù)型平均面積平均總價(jià)平均單價(jià)三房120123876010323四房151176262311673五房230234324010188兩房兵成交唱極少鄭，三宵房成樹(shù)交只妹有兩崇成多買(mǎi)，四琴房五渾房占但最大浪比重承，天刊驕華域庭的受二手舒成交帥明顯夠呈大紀(jì)戶(hù)化初特征普。原始孟資料邁來(lái)源限：深兄圳中澆原三柏級(jí)市兇場(chǎng)住冒宅部天驕態(tài)華庭四房界平均尼單價(jià)蔽最高球；三擦房單刻元及婚五房渡單元先價(jià)格掘比四思房稍傍低，僅兩房蛾單元構(gòu)的成韻交極需少而車(chē)且價(jià)東格最佩低；從各威戶(hù)型王面積叨來(lái)看弄，天瓶驕華休庭的怨戶(hù)型倚面積象較大店。6.各片階區(qū)典利型個(gè)案秤三級(jí)州市場(chǎng)倒分析成交栗以三驕房為節(jié)主，搖二房尤和四房陸居其植次;原始武資料餡來(lái)源鋸：深歲圳中親原三陳級(jí)市攔場(chǎng)住甚宅部招商稠海月從價(jià)聾格來(lái)舌看，伴由于梅戶(hù)型撥景觀壇好，視四房單衰元的弱價(jià)格趨最高申；三茅房單隙元價(jià)程格也比士較堅(jiān)彈挺；朽而五夏房單賠元由刃于集蓋中于一救期，臭價(jià)格鈔比四順?lè)可郧宓?，?zhàn)兩房醒成交相齡對(duì)活天躍.僅次帝于三躁房.成交戶(hù)型平均面積平均總價(jià)平均單價(jià)三房110115500010500四房140158830011345五房208234728011282成交戶(hù)型平均面積平均總價(jià)平均單價(jià)三房105118188011256四房163222821013670五房180235836013102蔚藍(lán)綱海岸劉二手秘房成畏交中屑，三喪房的住比例雹超過(guò)叛一半純，二顆房、暫五房鄙比重聯(lián)較低懷，四基房比千例不餐足三狠成。原始閃資料筍來(lái)源案：深罵圳中夠原三關(guān)級(jí)市搬場(chǎng)住證宅部蔚藍(lán)燒海岸從價(jià)蘿格來(lái)晚看，夜蔚藍(lán)加海岸才的二乎手成至交價(jià)珠格比緣瑞較平蛙均，慕但四灰房五膜房的仔價(jià)格階偏高于；從各豪戶(hù)型頁(yè)面積價(jià)來(lái)看麻，蔚竹藍(lán)海騾岸的左戶(hù)型慮面積越分化衛(wèi)比較華嚴(yán)重鍵，四懸房五右房的亡面積興較大現(xiàn)。大戶(hù)作成交塌以四陣房最村多，三房辛的成黑交比巨例最盈低。原始攏資料膊來(lái)源離：深膛圳中是原三藥級(jí)市場(chǎng)場(chǎng)住鹿宅部從面努積來(lái)奔看，秩三房逃面積焦很小,價(jià)格宗也最炮低；從價(jià)饒格來(lái)后看，出幾種狡戶(hù)型杠的差魄異不努大。成交戶(hù)型平均面積平均總價(jià)平均單價(jià)三房9094500010500四房170197200011600五房240288720012030蛇口-花園糕城項(xiàng)界目成交擇以四源房最判多，五房租占一遠(yuǎn)定比聯(lián)例。原始廈資料異來(lái)源耳：深樹(shù)圳中悄原三劫級(jí)市泥場(chǎng)住夾宅部該項(xiàng)糾目從株三級(jí)燃市場(chǎng)申成交糧量來(lái)圍看三導(dǎo)房和餅四房句的表探現(xiàn)最尋為活地躍.尤其憲是16超0平左墻右的陶四房,其次遍是大激三房成交戶(hù)型平均面積平均總價(jià)平均單價(jià)三房130234000018000四房160304200018000五房190380000020000蛇口-蘭溪脹谷1期項(xiàng)董目花園控城三可級(jí)市眾場(chǎng)成坐交統(tǒng)橫計(jì)成交傳以四營(yíng)房五用房為扯主，三房造成交寫(xiě)比例憲較低烏。原始起資料誰(shuí)來(lái)源烈：深塘圳中味原三戒級(jí)市岔場(chǎng)住柳宅部本片情區(qū)屬蘭傳統(tǒng)篩典型球豪宅那片區(qū),客戶(hù)挽需求鄙也已跑非常鞋鮮明,對(duì)于紛四房束以上名的需舟求和恨成交郊特點(diǎn)驕明顯.尤以胸四五雖房最濤為活悲躍；本項(xiàng)性目項(xiàng)政目成個(gè)交戶(hù)攏型面牙積非貌常大閱。成交戶(hù)型平均面積平均總價(jià)平均單價(jià)三房165272497516515四房252410432416287五房345586603517003華僑著城-波托物菲諾·天鵝炕堡項(xiàng)贈(zèng)目成交羽以三仰房四盞房為褲主，五房繩成交雀高于離二房.原始熄資料延來(lái)源串：深伸圳中誼原三蜘級(jí)市慨場(chǎng)住踢宅部本片南區(qū)目戶(hù)前已妙屬性洋典型膠豪宅橋片區(qū),客戶(hù)望需求眨也已軍偏向串成熟崖化,對(duì)于爬三房遞以上胃的需瞧求和本成交漸特點(diǎn)序明顯.尤以在三房嫂最為贊活躍.五房析面積泛明顯俱增大嗽。成交戶(hù)型平均面積平均總價(jià)平均單價(jià)三房135162675012050四房155195610012620五房278295596014852紅樹(shù)驚林-中信吧紅樹(shù)微灣項(xiàng)斥目成交旁以四強(qiáng)房五汗房為鳳主，三房箏需求乘未能須得到娛滿(mǎn)足滑。原始捎資料競(jìng)來(lái)源先：深疲圳中為原三賺級(jí)市掀場(chǎng)住誤宅部本片咱區(qū)目更前已禮成為傳平均棚價(jià)格向最高暗的豪喘宅片撐區(qū),價(jià)格葛已經(jīng)費(fèi)沖到者一個(gè)事階段篩高位展；客戶(hù)浸需求脫也非摘常成廢熟，吼對(duì)于牌四房鎖以上煮的需叉求和遣成交澤非常希暢旺星。項(xiàng)目循面積淚基本譜以舒耗適型填為主斑。成交戶(hù)型平均面積平均總價(jià)平均單價(jià)三房145309821521367四房176419953623861五房236586578024855環(huán)香林蜜湖-水榭滔花都撿項(xiàng)目成交外以三鋸房四塵房為烏主，五房示成交掃較少.原始礦資料作來(lái)源亭：深王圳中甲原三議級(jí)市尾場(chǎng)住蒙宅部本項(xiàng)晨目成亂交價(jià)薯格處醒于片手區(qū)中慣高價(jià)治位水賄平；戶(hù)型腦面積皂也基驚本相鋸近，徐以舒蓮適型新為主捉；客戶(hù)減對(duì)于象三房無(wú)四房呼的需膏求和狡成交鞠特點(diǎn)廉明顯.尤以經(jīng)三房微最為鏟活躍.成交戶(hù)型平均面積平均總價(jià)平均單價(jià)三房156223891214352四房167255660315309五房239441624218478環(huán)香唉蜜湖-香域辭中央螞項(xiàng)目1.成交沾房型棗以三耍房四木房為緩主；現(xiàn)狀裁反映財(cái)：三房獅比例鎮(zhèn)略高(紅樹(shù)轎灣片庸區(qū)除舟外)，四翻房五剖房上款升明在顯；2.成交如戶(hù)型削平均泛面積情較大北，各竹房型擠成交感活躍霞的面銜積段滑分別近為：三房13庫(kù)0－15略0㎡，四唇房17淚0－22正0㎡，五銀房21魄0－31乘0㎡，3.成交謙單價(jià)煎：五房>四房>三房（其款中三款房的纖價(jià)格卷與四動(dòng)五房絹落差毯較大逐）。三級(jí)顧市場(chǎng)夜成交今戶(hù)型咳和面責(zé)積綜合日統(tǒng)計(jì)4.從地朵塊條士件與征本項(xiàng)美目最?lèi)灲咏俚捻?xiàng)尼目二寇手成恩交數(shù)分據(jù)看短來(lái)，四房蜜成交耗比例菠最高(平均沙在50％左著右)；5.相近擊個(gè)案蘆中，路成交誰(shuí)最為井活躍扛的戶(hù)逢型面墨積段縣分別眼為：三房衣：13秩0-棟15鈴0㎡；四恨房16寸0-址18睡0㎡；五乖房：23遙0-剖28耀0㎡6.大部嗎分項(xiàng)健目的叛二手撤成交糟價(jià)格察在12惰50湯0-最17別00勁0/㎡之間。區(qū)域口分析流結(jié)果個(gè)案旗分析館結(jié)果三房四房五房以上區(qū)域表現(xiàn)115-125㎡130-150㎡150-170㎡170-220㎡210-310㎡比例----------個(gè)案反映115-125㎡130-150㎡140-160㎡160-180㎡230-280㎡三級(jí)蝦市場(chǎng)駝主力簽戶(hù)型晨區(qū)間岸和比衰例統(tǒng)圍計(jì)結(jié)論魔二主力謊戶(hù)型霸區(qū)間業(yè)和比震例統(tǒng)載計(jì)分析津原則:三級(jí)蟻市場(chǎng)量成交勵(lì)及需昏求分缺析修正位面積采區(qū)間.>三房陳最活證躍區(qū)雖間為13戶(hù)0-叮15蜓0㎡，建勉議參廊考此聞面積呼段;>四房爛需求攔面積橫建議霧根據(jù)壺三級(jí)陳市場(chǎng)還的數(shù)椒據(jù)給復(fù)予一擺定的真調(diào)低考；>片區(qū)怖數(shù)據(jù)下中五港房的蛙面積躁跨度郊比較饞大，鳳而在剪低密跡度項(xiàng)撤目中碼，五慣房的名跨度振則有刺減小炸，建賢議在緊結(jié)論習(xí)二的駐基礎(chǔ)亭上略鮮為縮城小面隊(duì)積及姥跨度件。三房四房五房含復(fù)式面積區(qū)間110-125㎡130－150㎡170-185㎡200-220㎡250-320㎡面積比例30-34％55-61％7-13％結(jié)論速三:通過(guò)能三級(jí)釣市場(chǎng)脊戶(hù)型考區(qū)間痰的推乳斷和漂驗(yàn)證,我們烤第二肅次修攻正項(xiàng)目紀(jì)戶(hù)型杰區(qū)間--春--慶-三房四房五房含復(fù)式面積區(qū)間115-125㎡130-150㎡155㎡-175㎡180㎡-200㎡230-280㎡面積比例30-34％55-61％7-13％通過(guò)鋒潛在司競(jìng)爭(zhēng)嬌修正套數(shù)填比例三級(jí)怪市場(chǎng)撒成交義及需杏求修順正面積哄區(qū)間

三房四房五房含復(fù)式面積區(qū)間110-125㎡130－150㎡170-185㎡200-220㎡250-320㎡套數(shù)比例30-34％55-61％7-13％

三房四房五房含復(fù)式面積區(qū)間115-125㎡130-150㎡155㎡-175㎡180㎡-200㎡230-280㎡套數(shù)比例30-34％55-61％7-13％結(jié)論典二:結(jié)論漏三:意向窮基本堅(jiān)面積區(qū)間炮和比宇例研判覆思路區(qū)域看點(diǎn)項(xiàng)目定性深圳慕典型儀高端散住宅油區(qū)分坊析>區(qū)域棄特點(diǎn)猶蛇骨口/紅樹(shù)儀林/華僑襯城/香蜜蛇湖>代表舒案例:依照顫片區(qū)噴影響升力和鄙地產(chǎn)碼發(fā)展層年限音選取1-輩4案例通過(guò)低對(duì)片促區(qū)潛揪在競(jìng)賢爭(zhēng)項(xiàng)小目的亡戶(hù)型扔區(qū)間呆和比客例進(jìn)構(gòu)行系捉統(tǒng)分妹析參考國(guó)基本魂面積區(qū)間拍和比閥例最終馳建議鳳戶(hù)型魯面積卸區(qū)間圖和比思例尋找罵依托1第一拔次推保導(dǎo)得枕出同淺質(zhì)片蛛?yún)^(qū)同誤類(lèi)項(xiàng)漏目的面積摟比例堡和面拋積區(qū)棚間2第二器次通遇過(guò)潛棄在項(xiàng)萄目的矛戶(hù)型違和比既例修控正本拿項(xiàng)目叫的面積狡比例第三各次通頭過(guò)三索級(jí)市慣場(chǎng)成送交和羊需求暮戶(hù)型俊區(qū)間至調(diào)整免項(xiàng)目接的面積債區(qū)間.通過(guò)嘗片區(qū)臘三級(jí)做市場(chǎng)么的成公交戶(hù)狐型和賊需求姿戶(hù)型剝系統(tǒng)化分析3意向劑基本芹面積區(qū)間圈和比融例通過(guò)乖本項(xiàng)傭目自耍身?xiàng)l寨件限弱制的戲研究厭進(jìn)行蛛項(xiàng)目賣(mài)修正4第四比次通你過(guò)自貢身地品塊特儀點(diǎn)分飄析修佳正項(xiàng)漠目的面積費(fèi)比例悠和面歐積區(qū)鏈間策略胡基本薄面積區(qū)間閣和比坑例5通過(guò)匆本項(xiàng)傲目客甲戶(hù)群環(huán)體的炎需求協(xié)研究栽進(jìn)行暗項(xiàng)目喚修正第五盼次通趴過(guò)客撥戶(hù)群氏體的煙分析研修正面積路比例分析揚(yáng)過(guò)程:>通過(guò)逝對(duì)自未身地帝塊條藥件進(jìn)犁行全鄉(xiāng)豐面分容析;目的蒼要求:根據(jù)經(jīng)地塊擔(dān)質(zhì)素嘴，第層三次蘭修正資基本蒸戶(hù)型>由項(xiàng)帶目自暮身優(yōu)準(zhǔn)劣條有件進(jìn)職行面紅積區(qū)撿間及司面積吃比例灣的修幻玉正;數(shù)據(jù)癢來(lái)源:>深圳溫市規(guī)言劃局/中原彎深港刃研究頑中心推導(dǎo)鞭過(guò)程4:※本項(xiàng)終目地關(guān)塊條芳件分睜析目的:基本貢推斷貝本項(xiàng)貫可以起營(yíng)造支的空縱間質(zhì)走素;整體菜項(xiàng)目致占地思面積革為91擦75嘉7.踏4㎡，容泄積率探＝2.雨0;從政訴府對(duì)胃該地獅塊的外規(guī)劃須要求騙分析腳，由桌于在訂地塊嶼東側(cè)叔、西敵側(cè)及賓南側(cè)已有限爪高，曾本項(xiàng)襖目有魯條件奸開(kāi)發(fā)多層、小高酷層及高層枯物業(yè)寺。1、受衛(wèi)供應(yīng)歷結(jié)構(gòu)鍬及市耍場(chǎng)變捉化的章影響侵，從興后海衛(wèi)、蛇穿口、清紅樹(shù)優(yōu)灣等鎖區(qū)域鵝的在診售、海已售洲的項(xiàng)哨目的載來(lái)看柱，客沒(méi)戶(hù)對(duì)響于高厚層的攝接受賊程度鍬仍然澇較高枕；2、而粒由于祖產(chǎn)品計(jì)的稀莫缺，民小高岸層，褲特別甚是多未層產(chǎn)漏品在望市場(chǎng)慕上目驅(qū)前更撇加灸手銀可熱。3、從濱本項(xiàng)溪目的怕數(shù)據(jù)喬指標(biāo)通和保穩(wěn)證單執(zhí)位的詢(xún)通透威性與共舒適扁性來(lái)蕉看，統(tǒng)從營(yíng)顧造產(chǎn)巧品特晚色的模戰(zhàn)略社上，低多層艱物業(yè)歡項(xiàng)目詞將是羨本項(xiàng)壩目的蹦關(guān)鍵廊部分抬。1.項(xiàng)目植容積扣率影謝響分跑析從市畢場(chǎng)角伏度分漠析，逝僅有2.燒0的的扣容積憂(yōu)率項(xiàng)繞目目穗前已昂經(jīng)非膝常稀場(chǎng)缺；從政孫府調(diào)圈控的錦方向評(píng)看來(lái)君，低酬容積刻率大殼型項(xiàng)根目未偽來(lái)將翼會(huì)更出加絕緩無(wú)僅監(jiān)有！物業(yè)展類(lèi)型饞淺議地形畫(huà)：地塊狐基本不呈人清頭側(cè)壓面的燈形狀撓，東培面向儲(chǔ)海面秋非常灣長(zhǎng)，在而且求地勢(shì)席平坦清，非匪常開(kāi)需闊。朝向弊：整個(gè)揪地塊壺的朝允向無(wú)酸可挑寸剔！剪可完巡壽全實(shí)歪現(xiàn)南腳北朝紹向，手使后螞期規(guī)蠶劃中場(chǎng)即使贈(zèng)出現(xiàn)霧東西荷朝向?yàn)﹩卧獔D也有播一流悅的景裳觀加滋以彌胡補(bǔ)。2.地塊晌形狀驕和朝勵(lì)向分尚析北——地塊壘的朝跳向無(wú)商可挑天剔！——易于腰規(guī)劃杜的地慢塊形騾狀！景觀裁：東眺驅(qū)后海柱灣和灣紅樹(shù)擠林以鹿及海樂(lè)濱公嘴園景罵觀，斥東南畜向望霜香港盆天水電圍景性觀，向南向何未來(lái)娘是蛇占口濱泄海長(zhǎng)尺廊和穿西部止通道泊景觀拾，西湊向大南南山防，北敬向?qū)⒛ㄊ俏翠亖?lái)南像山商林業(yè)文題化中名心區(qū)脊。大南山遠(yuǎn)景3.地塊泳景觀寨分析——醉人柱美景醫(yī)，盡疫收眼女底！交通等：地塊最北邊首的東晨濱路渡和西糊邊的醉公園違路未奇來(lái)2年開(kāi)馬通，20俯10年開(kāi)撇通的糕地鐵2號(hào)線蓋（工學(xué)業(yè)八流路站束）以屢及科門(mén)苑大遮道的遲建成儀通車(chē)蹈，西姓部通歪道06年底置開(kāi)通鋤。道路級(jí)別道路名稱(chēng)紅線寬度（M）機(jī)動(dòng)車(chē)道數(shù)快速路沙河西路63.5雙向6主干道東濱路93雙向6次干道后海濱路60雙向4科苑大道34雙向4工業(yè)八路27雙向4招商路603車(chē)道×2望海路603車(chē)道×2地塊真周邊責(zé)交通搭路網(wǎng)舉列表4.地塊嶺交通沉分析東濱坊路科苑大道工業(yè)賞八路公園杰路——路網(wǎng)熱豐富奴，四寸通八漸達(dá)！主要役是來(lái)拾自北摧面東濕濱路典（為見(jiàn)主干床道）砌和項(xiàng)僵目東顯面科撥苑大滑道（墾西部癥通道竄）帶令來(lái)的利噪音客影響折；但希已有何景觀拾帶隔泛離處范理。東濱晉路科苑大道工業(yè)八路公園路項(xiàng)目餐南面角工業(yè)財(cái)八路畫(huà)為次攔主干至道，室略有鏡噪音抱影響略；項(xiàng)目搞西面固公園藥路為悟城市覆景觀包大道攪，并仔規(guī)劃貿(mào)了商篩業(yè)步鏟行街半，噪直音影促響很某??；5.地塊息噪音阿分析(圖示)——略有銷(xiāo)影響劉，但目瑕不蘆掩瑜廚！科苑大道工業(yè)八路公園路西臨層公園盟路，送環(huán)境捧優(yōu)美狠寧?kù)o攪，東紐奉面景碗觀面蒙也十陶分理范想，具備億設(shè)置蠢大戶(hù)鍛型支鍬撐條辮件;北面留緊臨恥東濱及路，云南向摟和東切南向劣可看根深圳絕灣海荷景、阻北向零是城竭市美梁景；具備揭建設(shè)災(zāi)高層波，設(shè)仔置南猛北通談透的企中、畢大戶(hù)璃型的萬(wàn)質(zhì)素鄙。南北終通透鞋，北閣可看行園林柄和紅饅樹(shù)灣春景觀燈，東海可觀蠢深圳五灣海去景。艦加之陜?cè)搮^(qū)灑域因慨限高午可以救設(shè)計(jì)缺創(chuàng)新慶型的聞多層限，具備湯設(shè)置蜘部分持超大違戶(hù)型津的質(zhì)住素。6.地塊繭條件易與戶(hù)往型適廟配分炭析7、關(guān)隱于“還口岸贈(zèng)”區(qū)雹對(duì)本皆項(xiàng)目辨的影儉響分咳析深港肌西部步口岸股基本所概念窩：深港嗎之間棕第4條陸抵路通詞道，粘實(shí)行奴一地匯兩檢宣；4.予8公里抖跨海爐大橋叨；10公頃驕占地好一線娘口岸仍區(qū)；旅檢諒大樓帶建面5.哈5萬(wàn)平姜米，掉日通桌行量保約6萬(wàn)人離次；深港德約5成出艦入境兆車(chē)輛眼進(jìn)出壺；設(shè)計(jì)年通車(chē)蹈容量譽(yù)為5.釋86萬(wàn)輛虧次/日。大珠縫三角恭經(jīng)濟(jì)基的重缺要門(mén)消戶(hù)通譽(yù)道！傳統(tǒng)仔口岸蹲概念深港斥新口揚(yáng)岸的柱新概腹念：關(guān)于純“口來(lái)岸”后對(duì)于溝本項(xiàng)堡目的桃影響社分析臟…亂…差…規(guī)劃貓科學(xué)－設(shè)饑計(jì)時(shí)柜已充匙分考辜慮了田對(duì)西叮區(qū)住落宅的蓄影響苦，并嚼且已燙采取灶了措剃施進(jìn)堂行規(guī)催避；車(chē)輛翼分流－貨吩運(yùn)交安通通績(jī)過(guò)東忙濱路握地下助專(zhuān)用裂通道欲疏解償，與囑西部替住宅余區(qū)不墻發(fā)生盒聯(lián)系紅；區(qū)域悉分隔－通領(lǐng)過(guò)主困干道赴將口鐮岸區(qū)傍域分?jǐn)z割，惡減少災(zāi)影響權(quán)；充分證景觀琴化－利專(zhuān)用大徐量綠鄙化及委景觀減建設(shè)夕美化偶周邊賊環(huán)境煤；……三湘結(jié)論謎：從以博上對(duì)襯口岸偉的分遲析可蛛以看漆出，濕蛇口甜東口騰岸是蕉政府像高起蹦點(diǎn)規(guī)煎劃的證國(guó)際只型口捉岸。揚(yáng)其對(duì)爹住宅毫的影福響已吧經(jīng)通屢過(guò)各破項(xiàng)措罷施給晚予了勾規(guī)避炒，不末會(huì)對(duì)犬西區(qū)暗產(chǎn)生翁不良穩(wěn)的影予響；此外效，從因未來(lái)慕置業(yè)竟客戶(hù)紅的心沸理層亮面而很言，剖我們廊只需根要將禁政府森對(duì)西致區(qū)的怒規(guī)劃脊目標(biāo)容“國(guó)溉際級(jí)竟的濱層海居明住社蜻區(qū)”排這一果優(yōu)勢(shì)譽(yù)放大捉，便晨可解丙決他漂們的廳擔(dān)心揮。關(guān)于嫂“口某岸”盲對(duì)于這本項(xiàng)們目的遣影響券分析基于留這樣捆的分輔析，參我們警認(rèn)為勻口岸炊對(duì)本想項(xiàng)目覽不存咽在不利良的粥影響沿，所以彼在本碌報(bào)告掘中沒(méi)斑有考晚慮口脅岸的帶不良油因素捕對(duì)定炒位的繪影響醬。地塊門(mén)自身照優(yōu)越雕質(zhì)素償小結(jié)——決定鋸本地面塊以菜大戶(hù)均型為融主的慕支撐達(dá)條件：>片區(qū)旨高端周定位許－大摔環(huán)境暑優(yōu)勢(shì)濱：政府型對(duì)填吹海區(qū)容高起嫌點(diǎn)、般高標(biāo)演準(zhǔn)、速高要?jiǎng)谇蟮酿I定位灰，將司使項(xiàng)額目所披在片區(qū)成邁為代煉表深口圳門(mén)創(chuàng)戶(hù)形箭象的昨區(qū)域昆；>地塊醋規(guī)模鋼最大上－規(guī)裹模優(yōu)逐勢(shì)：本項(xiàng)旦目占光地規(guī)騰模約9.破1萬(wàn)平亦方米途，是雨目前網(wǎng)東填溉海區(qū)錄最大出規(guī)模好的項(xiàng)目，企從規(guī)泰模上績(jī)來(lái)說(shuō)都，可吵以說(shuō)杏是片閉區(qū)的獻(xiàn)龍頭史老大襯；從羽未來(lái)鋸可以算營(yíng)造的小搖區(qū)環(huán)肯境來(lái)航說(shuō)，羞也是怖最具河有條蝕件；>地理乘位置警優(yōu)越恩－地費(fèi)段優(yōu)救勢(shì)：項(xiàng)目煉四面掘臨路喬，靠瞞近東矩濱路前、中乘心路航、科峽苑大線道等另城市挎主干姻道及景觀私大道棟，南升面的召工業(yè)扎八路四更規(guī)個(gè)劃了壓地鐵2號(hào)線椅；項(xiàng)醬目的奶北面蛙與南山向的RB燦D（旅墻游休塊閑娛胖樂(lè)中際心）圣具有馬無(wú)可秋比擬蜻的先通天優(yōu)順勢(shì)；地塊緞自身邁優(yōu)越禽質(zhì)素步小結(jié)——決定豪本地裁塊以捉大戶(hù)炕型為膽主的龜支撐頭條件：>地塊天方正賊，利清于規(guī)技劃－按規(guī)劃貍優(yōu)勢(shì)娃：本項(xiàng)睛目地纖塊方晴正，除南北乳較長(zhǎng)肆，利舌于安蓄排較簡(jiǎn)多的律南向旅戶(hù)型焦，具暖有先天的巾規(guī)劃澇優(yōu)勢(shì)葉；>填?？迏^(qū)一課線海腳景地?cái)硥K－惰景觀奔優(yōu)勢(shì)輔：本項(xiàng)危目是渠填?？▍^(qū)最于靠近15公里宮濱海優(yōu)長(zhǎng)廊逼的項(xiàng)常目，妥此外漲，項(xiàng)同目位足于填刃海區(qū)（西印區(qū)）桃的最喉東邊衣，享提受一駁線海狡景資互源，乖不受衫任何點(diǎn)遮擋界影響話(huà)；地塊宴自身貢優(yōu)越步質(zhì)素撒小結(jié)——決定鴨本地白塊以粱大戶(hù)略型為貫主的恭支撐歡條件：>容積熄率最甲低－禽具有吸營(yíng)造飄高檔落住宅家的先淹天優(yōu)把勢(shì)：本項(xiàng)稈目容糖積率圓僅為2.屆0，這枝一容稀積率陽(yáng)在片借區(qū)中彼是最隸低的路。根氣據(jù)中原對(duì)偽同質(zhì)牙片區(qū)橋的分擦析，長(zhǎng)片區(qū)混中容遠(yuǎn)積率靜最低眼的項(xiàng)四目，正具有瞎?fàn)I造驚最高檔次忽產(chǎn)品啟的先為天優(yōu)序勢(shì)；>產(chǎn)品辰類(lèi)型趟豐富怪－產(chǎn)堤品稀庫(kù)缺優(yōu)哨勢(shì)：根據(jù)喪規(guī)劃圖，未叫來(lái)地筐塊中便肯定孩會(huì)有雖部分捏的多浪層住升宅，蹤蝶這類(lèi)庸物業(yè)沉類(lèi)型在片真區(qū)甚若至市影區(qū)中棋將是烏極其掏罕有介的產(chǎn)勺品類(lèi)粒型，六而這煙類(lèi)產(chǎn)敘品的在可創(chuàng)新空濃間將殃遠(yuǎn)遠(yuǎn)摧大于予高層政。自身特性\影響情況3房4房5房含復(fù)式戶(hù)型比例戶(hù)型面積戶(hù)型比例戶(hù)型面積戶(hù)型比例戶(hù)型面積占地規(guī)模大、容積率低少大多大多大海景面長(zhǎng)，非常開(kāi)闊少大多大多大區(qū)位顯赫，規(guī)劃超前少大多大多大新區(qū)建設(shè)，發(fā)展需時(shí)多小少小少小臨近通道，略有影響多小少小少小綜合建議在結(jié)論三的基礎(chǔ)上調(diào)高4房、5房比例（低密度大戶(hù)型），以及最高檔次戶(hù)型的面積，以盡量發(fā)揮本地塊先天的優(yōu)厚條件及未來(lái)多層的獨(dú)特優(yōu)勢(shì)。綜合濱以上記的分握析，釀我們算得出扔本次遺調(diào)整掏的結(jié)倦果……自身魯條件酷影響秀情況定分析續(xù)統(tǒng)計(jì).先天優(yōu)勢(shì)可控污劣勢(shì)核心仙優(yōu)勢(shì)不可撿控劣返勢(shì)進(jìn)一泛步修評(píng)正戶(hù)培型面晃積和劫比例結(jié)論著四:說(shuō)明償，在察結(jié)論砍三的紛基礎(chǔ)池上：>3房比肥例調(diào)膝低3％，果但面雪積區(qū)冬間保雪持；>4房比漏例調(diào)贊高2％，習(xí)但面色積區(qū)初間保甜持；>5房整顧體調(diào)鍵高1％，筐面積險(xiǎn)區(qū)間濃調(diào)高20平方鉆米。

三房四房五房含復(fù)式面積區(qū)間115-125㎡130-150㎡155㎡-175㎡180㎡-200㎡250-300㎡面積比例27-31％57-63％8-14％三級(jí)攪市場(chǎng)罰成交毛及需嶼求修螞正面積倆區(qū)間項(xiàng)目霜自身脖條件單修正面積予區(qū)間子和套遲數(shù)比響例

三房四房五房含復(fù)式面積區(qū)間115-125㎡130-150㎡155㎡-175㎡180㎡-200㎡230-280㎡套數(shù)比例30-34％55-61％7-13％

三房四房五房含復(fù)式面積區(qū)間115-125㎡130-150㎡155㎡-175㎡180㎡-200㎡250-300㎡套數(shù)比例27-31％57-63％8-14％結(jié)論獅三:結(jié)論吃四:意向類(lèi)基本愁面積區(qū)間陣和比糟例研判奇思路區(qū)域看點(diǎn)項(xiàng)目定性深圳辛典型澆高端察住宅鵝區(qū)分凍析>區(qū)域蘭特點(diǎn)鏟蛇侮口/紅樹(shù)誕林/華僑合城/香蜜貨湖>代表丘案例:依照恐片區(qū)匪影響兄力和翼地產(chǎn)欠發(fā)展孕年限扁選取1-標(biāo)4案例通過(guò)宰對(duì)片爛區(qū)潛謠在競(jìng)窮爭(zhēng)項(xiàng)囑目的活戶(hù)型淘區(qū)間腿和比清例進(jìn)橋行系膊統(tǒng)分偏析參考欺基本睬面積區(qū)間憲和比姜例最終傘建議朵戶(hù)型甩面積凈區(qū)間稍和比荷例尋找吵依托1第一通次推洋導(dǎo)得粗出同抽質(zhì)片項(xiàng)區(qū)同文類(lèi)項(xiàng)斤目的面積柏比例號(hào)和面攀積區(qū)琴間2第二棋次通掀過(guò)潛旋在項(xiàng)爽目的話(huà)戶(hù)型妹和比美例修唉正本留項(xiàng)目漂的面積豆比例第三壺次通度過(guò)三錫級(jí)市宗場(chǎng)成火交和渡需求珍戶(hù)型菜區(qū)間遍調(diào)整慢項(xiàng)目滋的面積私區(qū)間.通過(guò)岔片區(qū)凈三級(jí)甲市場(chǎng)累的成血交戶(hù)掃型和尚需求仇戶(hù)型返系統(tǒng)示分析3意向撈基本存面積區(qū)間蠻和比搞例通過(guò)懇本項(xiàng)宵目自賺身?xiàng)l誰(shuí)件限鍋制的境研究穿進(jìn)行甚項(xiàng)目渾修正4第四技次通疏過(guò)自哄身地喊塊特拐點(diǎn)分兇析修究正項(xiàng)智目的面積海比例湖和面部積區(qū)給間策略?shī)Z基本斬面積區(qū)間擦和比主例5通過(guò)準(zhǔn)本項(xiàng)濕目客疼戶(hù)群替體的層需求辜研究貼進(jìn)行智項(xiàng)目閑修正第五答次通喉過(guò)客丈戶(hù)群凝體的矛分析碰修正面積末比例分析但過(guò)程:>通過(guò)黃對(duì)項(xiàng)擊目目魯標(biāo)客秘戶(hù)進(jìn)匙行基優(yōu)本需憲求分絞析;目的綿要求:第四湖次修哄正基受本戶(hù)名型>由項(xiàng)蹲目目盆標(biāo)客蹦戶(hù)需地求特脊征進(jìn)償行面醬積區(qū)繪間修欄正;數(shù)據(jù)師來(lái)源:>中原弄深港卵研究南中心/中原妥三級(jí)弦市場(chǎng)屬數(shù)據(jù)鑄庫(kù)推導(dǎo)槳過(guò)程5:分析恐點(diǎn):>通過(guò)免同質(zhì)痰片區(qū)柴成交慢個(gè)案毫分析惡項(xiàng)目遮目標(biāo)職客戶(hù)窯需求>通過(guò)加近期畜典型努個(gè)案每分析初項(xiàng)目痛目標(biāo)華客戶(hù)均需求>通過(guò)抓對(duì)西擇部通昌道帶夕來(lái)的狗變化雪進(jìn)行武目標(biāo)枕客戶(hù)妄需求紡分析目的黎：>為項(xiàng)汗目戶(hù)叢型提烘供科摘學(xué)的育客戶(hù)彈論證數(shù)據(jù)齒來(lái)源:中原煤深港憶研究些中心/中原饞三級(jí)央市場(chǎng)溫?cái)?shù)據(jù)禁庫(kù)客戶(hù)素細(xì)分(初步)及需涂求特薦征研們究……客戶(hù)森分析1:同質(zhì)報(bào)片區(qū)僵成交裹個(gè)案覆分析目的:通過(guò)羞同質(zhì)戴片區(qū)引的目堡標(biāo)客嬌戶(hù)特樹(shù)征,論證本項(xiàng)咱目到脊的客煌戶(hù)特復(fù)征從鍵而求趙證項(xiàng)泥目戶(hù)好型需你求.項(xiàng)目年齡結(jié)構(gòu)區(qū)域構(gòu)成職業(yè)特征置業(yè)特征半島城邦1期25-30歲35%31-40歲55%41-50歲15%南山40-45%福田30-35%其他25%（羅湖/寶安/外籍人士）私營(yíng)業(yè)主30-35%企業(yè)高管25-30%公務(wù)員20-25%高級(jí)白領(lǐng)約15%外籍人士約5%置業(yè)次數(shù)：一次約10%：二次約90%置業(yè)目的：自用：投資=約65%：約35%置業(yè)原因：第一：區(qū)域和景觀第二：項(xiàng)目體量和品質(zhì)天鵝堡2期30-35歲50%36-40歲35%41-45歲15%南山45-50%福田30-35%其他20-25%私營(yíng)業(yè)主40-45%企業(yè)高管30-35%公務(wù)員20-25%外籍人士約3%置業(yè)次數(shù)：二次約85%：三次約15%置業(yè)目的：自用：投資=約85%：約15%置業(yè)原因：第一：區(qū)域和環(huán)境第二：居住品質(zhì)和企業(yè)品牌紅樹(shù)東方25--30歲25%30-35歲35%35-40歲25%40-45歲15%南山35-40%福田30-35%羅湖約20%其他約10%私營(yíng)業(yè)主30-35%企業(yè)高管25-30%公務(wù)員20-25%高級(jí)白領(lǐng)5%其他約10%置業(yè)次數(shù)：一次約25%：二次約75%置業(yè)目的：自用：投資=約85%：約15%置業(yè)原因：第一：區(qū)域和環(huán)境第二：項(xiàng)目居住品質(zhì)水榭花都2期25-30歲25%31-40歲55%41-50歲15%福田40-45%羅湖30-35%南山約10%其他約5%私營(yíng)業(yè)主35-40%企業(yè)高管25-30%高級(jí)白領(lǐng)15-20%公務(wù)員約10%置業(yè)次數(shù)：一次約25%:二次約75%置業(yè)目的：自用：投資=約85%：約15%置業(yè)原因：第一：香蜜湖區(qū)位和地段第二：項(xiàng)目自身品質(zhì)水榭花都3期25-30歲10%31-40歲65%41-50歲20%51歲5%福田35-45%羅湖30-35%南山約20-25%其他約10％私營(yíng)業(yè)主35-40%企業(yè)高管25-30%高級(jí)白領(lǐng)15-20%公務(wù)員15%置業(yè)次數(shù)：一次約15%:二次約85%置業(yè)目的：自用：投資=約85%：約15%置業(yè)原因：第一：香蜜湖區(qū)位和地段第二：項(xiàng)目自身品質(zhì)和環(huán)境第三：戶(hù)型設(shè)計(jì)中信紅樹(shù)灣1期25-30歲25%31-40歲55%41-50歲15%50歲以上5%南山40-45%福田35-40%羅湖10-15%其他約5%私營(yíng)業(yè)主40-45%企業(yè)高管35-40%高級(jí)白領(lǐng)10-15%公務(wù)員5%置業(yè)次數(shù)：一次約10%：二次約90%置業(yè)目的：自用：投資=約80%：約20%置業(yè)原因：第一：區(qū)域和景觀第二：社區(qū)規(guī)模第三：企業(yè)品牌中信紅樹(shù)灣2期25-30歲15%31-40歲60%41-50歲20%50歲以上5%南山35-40%福田30-35%羅湖15-20%其他約5%私營(yíng)業(yè)主40-45%企業(yè)高管30-35%高級(jí)白領(lǐng)10-15%公務(wù)員約5%外籍人士約5%置業(yè)次數(shù)：一次約15%：二次約85%置業(yè)目的：自用：投資=約70%：約30%置業(yè)原因：第一：區(qū)域和景觀第二：社區(qū)規(guī)模第三：企業(yè)品牌香域中央25-30歲40%31-40歲35%41-50歲20%50歲以上5%南山15%福田70%羅湖10%其他約5%私營(yíng)業(yè)主40%企業(yè)高管30%高級(jí)白領(lǐng)15%公務(wù)員約5%外籍人士約5%置業(yè)次數(shù)：一次約15%：二次約85%置業(yè)目的：自用：投資=約75%：約25%置業(yè)原因：第一：區(qū)域和景觀第二：企業(yè)品牌第三：居住品質(zhì)1.同質(zhì)狐片區(qū)濁已成率交個(gè)蟲(chóng)案客械戶(hù)統(tǒng)碎計(jì)現(xiàn)象1:客戶(hù)簡(jiǎn)區(qū)域以項(xiàng)蠶目檔炎次為杏界定,越高捐端,則客令戶(hù)區(qū)帆域表團(tuán)現(xiàn)越格廣泛,完全音打破吊傳統(tǒng)委本土銷(xiāo)售脈區(qū)域;中信刃紅樹(shù)提灣南孫山客廟戶(hù)占37摩%,而福餡田和晉羅湖衡則有49怖%;半島屯城邦金南山幣客戶(hù)純只占42型%,而福竭田和權(quán)羅湖匹則有52攪%;水榭膊花都3期福是田客溜戶(hù)占40姥%,而其邊他兩青區(qū)相磚加已碧達(dá)54雁%;(以下嗽數(shù)據(jù)攀表示秤百分薄比例去統(tǒng)計(jì))現(xiàn)象2:購(gòu)買(mǎi)器用途以開(kāi)熊發(fā)時(shí)妨間和基檔次衣界定染：目遷前純稅自住援的比你例較吉高，固但有強(qiáng)下降幅趨勢(shì)癢；越高躲端項(xiàng)啟目,投資讓的比昆例在多增長(zhǎng),客戶(hù)牲對(duì)豪勇宅的餅投資謝熱情摘在增撓長(zhǎng)?，F(xiàn)象3:置業(yè)賄次數(shù)(以下旋數(shù)據(jù)減表示抵百分厲比例吵統(tǒng)計(jì))以開(kāi)書(shū)發(fā)時(shí)前間和須檔次村界定:越高端項(xiàng)言目,置業(yè)憐次數(shù)參在明斷顯變廈化,二次晚及以抖上成鑒熟客聲戶(hù)群億在增衡加;附:其他暮總體忽客戶(hù)野統(tǒng)計(jì)黎數(shù)據(jù)附:其他沈總體突客戶(hù)運(yùn)統(tǒng)計(jì)揚(yáng)數(shù)據(jù)客戶(hù)袖分析2:目的:通過(guò)希典型柏項(xiàng)目敬客戶(hù)時(shí)分析以，從巖而更寸加清名晰、沸準(zhǔn)確役的看礎(chǔ)到項(xiàng)目目戶(hù)哪型需勒求近期懂典型厚項(xiàng)目怎分析中旅·國(guó)際障公館障一期占地奴面積守：55勞83胃1平方歪米建筑剃面積尚：12冬28宮15平方膠米容翻積凍率：1.等76總班戶(hù)基數(shù)：54務(wù)6停輝車(chē)把位：55榜9物業(yè)互類(lèi)型恢：TH、多生層、騎小高慕層均翁格隙：90待00元/平方蹤蝶米卻復(fù)害式13掉00旋0元/平方還米暢銷(xiāo)脅戶(hù)型:15址0－16敬0平米蘋(píng)的3房當(dāng)稍時(shí)銷(xiāo)絨售較篩快成交俯客戶(hù):福田外羅湖哲客戶(hù)灰占到50－60稼%，香弱港客壇戶(hù)占20讀%,其他趁區(qū)域辯的客稿戶(hù)占灰到20％左鄉(xiāng)豐右置業(yè)登目的反：楊投資飲客戶(hù)諒占10％左盛右，傻自用喜客戶(hù)詳占90％前期愿典型批個(gè)案熙剃園占地顆面積儉：12副79棚62平方弄米建筑毛面積悅：13梯94娘90平方貢米容撥積仇率：1.何3覆薪蓋絨率:康30性%，總冰戶(hù)顯數(shù)：73刷5物業(yè)件類(lèi)型傲：TH、多姻層、謀小高熊層均聽(tīng)格塞：TH葬1滲70覽00元/平方薯米多層格、小誦高層10諒50猴0元/平方邀米暢銷(xiāo)絕戶(hù)型:三房蛛和四戴房成懂交最訓(xùn)快客剛戶(hù):福田客戶(hù)兇占到60抹%，羅輝湖和襲南山番客戶(hù)30％其他淺區(qū)域冷的客妨戶(hù)占旦到10％左蘆右。棄其中樸以私粗營(yíng)企拿業(yè)主泄和企業(yè)高牢管為均主。置業(yè)闊目的浪：牛投資案客戶(hù)涉占5％左例右，歉自用示客戶(hù)污占95％香域澇中央占地象面積咬：66掌90倆4.汗9平方能米建筑釀面積準(zhǔn)：13壩85興50平方罩米容踩積輛率：2.名07覆雪蓋今率:喬30輩%，總黑戶(hù)柜數(shù)：71蒙0物業(yè)寧類(lèi)型斧：戀小高腹層、艱高層均凳格癥：建小高鍵層10偉50檢0元/平方零米暢銷(xiāo)龍戶(hù)型:三房寺和四虎房成交糞客戶(hù):微85顏%的客拜戶(hù)為2次或憲多次揚(yáng)置業(yè),以私年?duì)I企軌業(yè)主萌、高理級(jí)管衛(wèi)理