成都市西御陽(yáng)光營(yíng)銷(xiāo)策劃方案

中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道作為國(guó)內(nèi)最大、最專(zhuān)業(yè)、更新速度最快的專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。PAGE中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道作為國(guó)內(nèi)最大、最專(zhuān)業(yè)、更新速度最快的專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。西御陽(yáng)光營(yíng)銷(xiāo)策劃方案（項(xiàng)目可行性研究）（項(xiàng)目規(guī)劃方案）（形象樹(shù)立及推廣定位）（商業(yè)部分規(guī)劃方案）開(kāi)發(fā)商：成都西御房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司投資商：成都市智匯房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司全程營(yíng)銷(xiāo)：成都泰達(dá)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司第一部分西御陽(yáng)光可行性研究項(xiàng)目概況1、地塊基本情況本項(xiàng)目地塊位于都江堰市都江堰大道中段南側(cè)，新城區(qū)行政中心。西連觀(guān)景路、百貨大樓，與市公安局、地稅局、人民醫(yī)院、天然氣公司僅一路之隔；背靠都江森鄰、上尚春天，緊鄰麗水青城、岷江花園等高檔住宅小區(qū)。項(xiàng)目前有9路公交車(chē)站臺(tái)，背靠荷花池、農(nóng)貿(mào)、水果批發(fā)市場(chǎng)、超市及客運(yùn)中心等。本項(xiàng)目占地約28畝，與人民醫(yī)院家屬區(qū)相臨，整個(gè)地塊成L型。2、基本數(shù)據(jù)總用地面積：約28畝凈用地面積：15361.4m2總建筑面積：21562m2住宅建筑面積：12170m2商業(yè)建筑面積：7882m2容積率：1.3建筑密度：32%綠地率：32%車(chē)位：146輛房地產(chǎn)政策與市場(chǎng)導(dǎo)向房地產(chǎn)業(yè)是國(guó)民的經(jīng)濟(jì)支柱產(chǎn)業(yè)，也是本地財(cái)政收入的重要來(lái)源之一。市場(chǎng)、政策的發(fā)展趨勢(shì)和演變都會(huì)對(duì)整個(gè)市場(chǎng)帶來(lái)很多不確定的因素。對(duì)本項(xiàng)目的投資及準(zhǔn)確定位起到?jīng)Q定性的作用。要明確本項(xiàng)目的投資方向和市場(chǎng)定位，就要先明確2006年及今后幾年內(nèi)都江堰房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展方向：1、政策因素2005年初因國(guó)外1300億熱錢(qián)進(jìn)入國(guó)內(nèi)賭人民幣升值，導(dǎo)致大量外匯進(jìn)入上海等沿海城市，其中一部分投入到房地產(chǎn)行業(yè)，國(guó)內(nèi)江浙一帶投資者也快速跟進(jìn)使上海等城市的房地產(chǎn)迅速升溫，很快就高出正常范圍，同時(shí)也帶動(dòng)了國(guó)內(nèi)其他一些城市的投資者跟風(fēng)，頓時(shí)全國(guó)各地房地產(chǎn)市場(chǎng)大副上漲，形成房地產(chǎn)泡沫。國(guó)家七部委聯(lián)合出臺(tái)文件，馬上開(kāi)始打壓炒房、投資、投機(jī)者，并快速出臺(tái)了一系列政策防止房地產(chǎn)市場(chǎng)崩盤(pán)；如：禁止期房轉(zhuǎn)讓?zhuān)惶岣叻抠J利息；未滿(mǎn)2年轉(zhuǎn)讓增加稅率；超過(guò)普通住房不享受優(yōu)惠稅率；限制一人購(gòu)多套住房；對(duì)購(gòu)一套住房以外的貸款增加利息。同時(shí)購(gòu)房者也在觀(guān)望，等著房?jī)r(jià)下跌，而國(guó)家調(diào)控的目的是穩(wěn)定房?jī)r(jià)，制止房?jī)r(jià)上漲過(guò)快，形成房地產(chǎn)泡沫；經(jīng)過(guò)國(guó)家宏觀(guān)政策的調(diào)控，九月后，成都房地產(chǎn)市場(chǎng)又開(kāi)始全面復(fù)舒。這一系列政策的出臺(tái)對(duì)有實(shí)力的開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)是利好，可以堅(jiān)定房?jī)r(jià)是不會(huì)下跌的，也可以把房地產(chǎn)市場(chǎng)中不真實(shí)需求的這部分?jǐn)D掉。對(duì)投機(jī)者或短期投資者是非常大的打擊的，很有可能會(huì)套的很牢。這樣可以比較真實(shí)的反映市場(chǎng)需求，使市場(chǎng)更加規(guī)范，使房?jī)r(jià)正常上漲。因?yàn)榫植糠康禺a(chǎn)市場(chǎng)的泡沫嚴(yán)重，央行也采取了加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)信貸的規(guī)范管理，項(xiàng)目開(kāi)發(fā)想從金融機(jī)構(gòu)獲得支持非常困難：這樣對(duì)開(kāi)發(fā)公司的實(shí)力、專(zhuān)業(yè)都有很高的要求，競(jìng)爭(zhēng)也就更加激烈。房地產(chǎn)管理部門(mén)對(duì)取得《商品房預(yù)售許可證》前而進(jìn)行銷(xiāo)售、或以排號(hào)、預(yù)定、認(rèn)購(gòu)等名義收取定金的將嚴(yán)肅處理：這會(huì)對(duì)開(kāi)發(fā)商的資金鏈、項(xiàng)目運(yùn)作水平等進(jìn)行考驗(yàn)2006年將會(huì)是個(gè)人信貸年，因?yàn)榻?jīng)過(guò)2005年穩(wěn)健的貨幣政策后，銀行很多資金放在金庫(kù)里沒(méi)有貸出去，使得銀行的預(yù)期收益大大降低甚至還有部分虧損的。還有就是人民幣以順利實(shí)行浮動(dòng)匯率，全國(guó)CPI指數(shù)不高，四川只有1.7%。而M1和M2增長(zhǎng)量卻大不相同，與2005年初的預(yù)期增長(zhǎng)有很大的出入，所以2006年要適度的放開(kāi)貨幣政策，從近期的專(zhuān)家分析和建議可以看出2006年的貨幣政策是穩(wěn)健中適當(dāng)?shù)姆潘桑哼@將促進(jìn)老百姓的消費(fèi)，特別是個(gè)人信貸方面，而個(gè)人信貸的最大消費(fèi)是房貸，所以明年的房地產(chǎn)市場(chǎng)還是穩(wěn)中有升。國(guó)家對(duì)土地市場(chǎng)的嚴(yán)格管理和科學(xué)、環(huán)保的建筑材料強(qiáng)制性使用：這將會(huì)增加開(kāi)發(fā)成本、同時(shí)也是各項(xiàng)目叫賣(mài)的熱點(diǎn)都江堰房地產(chǎn)市場(chǎng)分析一、2005年的都江堰房地產(chǎn)市場(chǎng)有以下特點(diǎn)：開(kāi)工面積90多萬(wàn)m2，預(yù)售面積70多萬(wàn)m2，銷(xiāo)售面積62萬(wàn)多m2；消化量85%左右，比上年同期增長(zhǎng)近10%；房地產(chǎn)的稅收已占到全市財(cái)政收入的1/3；大都以規(guī)模開(kāi)發(fā)為主；容積率低在1.3以下建筑外觀(guān)統(tǒng)一采用川西名居風(fēng)格高品質(zhì)、高檔次的項(xiàng)目增多；外來(lái)有實(shí)力、有品牌的公司增多；購(gòu)房者對(duì)小區(qū)的品質(zhì)、配套、環(huán)境要求整體提高；對(duì)居家的理念、品位也上升到一定高度；小結(jié)：都江堰房地產(chǎn)市場(chǎng)由于受到區(qū)位條件、城市人口、工業(yè)水平、商務(wù)狀況、城市化進(jìn)程等因素的影響，在短時(shí)間大量新增客戶(hù)的可能性不大?？蛻?hù)主要以本地、三州為主、成都及省內(nèi)、外客戶(hù)還需要慢慢開(kāi)拓。因成都市規(guī)劃一軸多中心的發(fā)展方向確定，都江堰建設(shè)百萬(wàn)人口的中等城市需要有更多的外來(lái)人口和工業(yè)支持；而人口支持相對(duì)比較容易，因?yàn)槎冀哂刑旄髦橹雷u(yù)，還是世界遺產(chǎn)、全國(guó)優(yōu)秀旅游城市、AAAA級(jí)風(fēng)景旅游區(qū)、中國(guó)十佳魅力城市、長(zhǎng)壽之鄉(xiāng)等，這些可以讓更多的外地人到都江堰來(lái)安家、養(yǎng)老。二、2006年都江堰房地產(chǎn)市場(chǎng)的趨勢(shì)：上半年開(kāi)工投放量較大，全年預(yù)售面積有望超過(guò)今年；投放檔期比較集中；大都趨于規(guī)?；_(kāi)發(fā)；整體價(jià)格有所拉升，新商品房均價(jià)有望突破兩千；購(gòu)房者需求面積回歸理性，不在一味追求大；購(gòu)房者更加注重開(kāi)發(fā)商品牌，小區(qū)品質(zhì)、開(kāi)發(fā)規(guī)模、售后服務(wù)；新城區(qū)內(nèi)可開(kāi)發(fā)的土地不多，政府對(duì)土地的控制依然很?chē)?yán)格；國(guó)家強(qiáng)制性使用環(huán)保材料，使建安成本增加；小結(jié)：目前房地產(chǎn)市場(chǎng)越來(lái)越規(guī)范，運(yùn)作也越來(lái)越專(zhuān)業(yè)，很多都是專(zhuān)業(yè)營(yíng)銷(xiāo)公司在全程運(yùn)作；如果投放的項(xiàng)目都碰到一起那就是狹路相逢勇者勝，勇者相遇智者勝；也是考驗(yàn)各公司的操盤(pán)能力和市場(chǎng)把握、預(yù)見(jiàn)的能力。還要看誰(shuí)的市場(chǎng)認(rèn)知度高，真正了解客戶(hù)的需求，從每一個(gè)細(xì)微的環(huán)節(jié)入手打動(dòng)客戶(hù)。三、價(jià)格走勢(shì)都江堰房地產(chǎn)價(jià)格從2000年以后開(kāi)始穩(wěn)固上升，到2003年底因能源、建材緊缺導(dǎo)致房?jī)r(jià)快速走高，2004年5月后房地產(chǎn)價(jià)格出現(xiàn)明顯上漲，整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)非?；钴S，到年底漲幅在300—500元/m2之間（主要是CPI、建筑材料、能源緊缺、通貨膨脹和《交通道路運(yùn)輸法規(guī)》的實(shí)施引起建安成本的上升），2005年初因沒(méi)有大的項(xiàng)目的啟動(dòng)，市場(chǎng)也相對(duì)平靜，價(jià)格在1800元/m2左右（高價(jià)位主要表現(xiàn)在美麗洲、藍(lán)郡新界、華夏廣場(chǎng)），下半年因一些高品質(zhì)大項(xiàng)目的啟動(dòng)（如：上尚春天、都市●美麗風(fēng)景、都江森鄰等）又開(kāi)始把房?jī)r(jià)往上抬，使得整個(gè)都江堰房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格大都突破2000元/m2，高的已超過(guò)2500元/m2；也有部分價(jià)位在1800元/m2左右的，但它們的品質(zhì)和理念都比上述樓盤(pán)遜色些。由于1998年國(guó)家把房地產(chǎn)業(yè)作為支柱產(chǎn)業(yè)，同時(shí)也是國(guó)家發(fā)展到一定程度的必然過(guò)程，到現(xiàn)在已經(jīng)取得了非常好的效果。而房地產(chǎn)業(yè)對(duì)當(dāng)?shù)谿DP的影響也是非常重要的，如果房地產(chǎn)業(yè)增長(zhǎng)速度大幅度超過(guò)GDP增長(zhǎng)，就會(huì)帶來(lái)房地產(chǎn)泡沫，從而影響整個(gè)金融市場(chǎng)；如果比例過(guò)大還有可能形成金融危機(jī)，所以國(guó)家是不能任其發(fā)展，國(guó)家會(huì)采取相應(yīng)的宏觀(guān)調(diào)控，房?jī)r(jià)會(huì)在一個(gè)合理的軌道里上漲；目前國(guó)家面臨的是：一方面要讓更多老百姓能買(mǎi)的起房子，就要盡量讓房?jī)r(jià)合理增長(zhǎng)；另一方面土地是當(dāng)?shù)卣饕呢?cái)政來(lái)源，土地的拍賣(mài)又引起成本上升，還有現(xiàn)在強(qiáng)制性的使用科學(xué)環(huán)保材料也是引起成本上升的原因，十六大的報(bào)告中又把城市化提到了一個(gè)很高的高度，這就使得供需矛盾更加突出，所以房?jī)r(jià)在很長(zhǎng)一段時(shí)間會(huì)穩(wěn)固上升。還有隨著國(guó)家關(guān)于房地產(chǎn)業(yè)政策、法律、法規(guī)的完善，媒體信息的快速傳播都使得購(gòu)房者的購(gòu)買(mǎi)行為更加理性和謹(jǐn)慎，同時(shí)也給開(kāi)發(fā)商制造了很大的壓力，如：房屋的銷(xiāo)售難度增加，開(kāi)發(fā)商的風(fēng)險(xiǎn)增加，資金鏈緊張；要想降低風(fēng)險(xiǎn)和快速回收資金，就要加強(qiáng)成本控制，認(rèn)真計(jì)算投資及回報(bào)；購(gòu)房者對(duì)改善居住環(huán)境的要求也越來(lái)越迫切，也是高品質(zhì)，高性?xún)r(jià)比房屋的市場(chǎng)。四、機(jī)會(huì)分析都江堰房地產(chǎn)市場(chǎng)購(gòu)買(mǎi)者的需求是？從市場(chǎng)調(diào)查和信息收錄中分析得出：目前和以后一段時(shí)間內(nèi)，都江堰房屋的需求量會(huì)比較穩(wěn)定，對(duì)“家”的認(rèn)識(shí)是：較大的小區(qū)，有一定面積的綠化（或者有水景體現(xiàn)人與自然的和諧）、健康活動(dòng)器材或空間、出行方便、有一定的品質(zhì)、有較好的物業(yè)管理等。目前在都江堰購(gòu)房的群體主要是？自身有一定的經(jīng)濟(jì)實(shí)力、有品位、有修養(yǎng)、懂情趣、有文化內(nèi)涵的群體，還有就是對(duì)都江堰居住環(huán)境有認(rèn)同感，希望在都江堰養(yǎng)老的各地離、退休老人，為子女上學(xué)的偏遠(yuǎn)地區(qū)經(jīng)濟(jì)條件好起來(lái)的家庭，看到都江堰的發(fā)展前景選擇投資的客戶(hù)。本項(xiàng)目總結(jié)：區(qū)域特點(diǎn)：區(qū)域內(nèi)住宅非常集中，開(kāi)發(fā)規(guī)模大都在中檔以上，地段價(jià)值高，周邊的市政配套和行政機(jī)關(guān)單位集中產(chǎn)品特點(diǎn)：該片區(qū)是中高檔物業(yè)聚集地，引領(lǐng)著當(dāng)前都江堰房地產(chǎn)潮流，樓盤(pán)品質(zhì)都比較高價(jià)格特點(diǎn)：該區(qū)域物業(yè)價(jià)格同比時(shí)區(qū)內(nèi)其他區(qū)域整體水平都要高，幸福大道片區(qū)的房?jī)r(jià)目前基本上以突破2000元/m2，也有部分在1800元/m2左右，從目前已消化的量上來(lái)看，購(gòu)買(mǎi)群體已逐漸接受和認(rèn)同。產(chǎn)品賣(mài)點(diǎn)：從2000年以前的舊城區(qū)單體樓小規(guī)模開(kāi)發(fā)到2000年以后“麗水青城”為代表的項(xiàng)目進(jìn)駐幸福大道，立足于大規(guī)模、高品質(zhì)、前衛(wèi)的理念、優(yōu)美的環(huán)境等一度好幾年引領(lǐng)都江堰房地產(chǎn)市場(chǎng)，一直到2003年“美麗洲”的誕生才把人們居家的目光轉(zhuǎn)移開(kāi)，2004年“岷江花園”為代表的項(xiàng)目開(kāi)始進(jìn)駐幸福大道，2005年的“上尚春天”再次打破幸福大道的沉寂，終于厚積薄發(fā)。以高品質(zhì)、綠化面積大、規(guī)模大、并結(jié)合自身的品牌的經(jīng)濟(jì)實(shí)力，統(tǒng)一融合，認(rèn)真做好全程營(yíng)銷(xiāo)，并從更深層面地挖掘和引導(dǎo)購(gòu)房者購(gòu)買(mǎi)心理。基于以上特點(diǎn)：我們認(rèn)為本項(xiàng)目只要從現(xiàn)代人對(duì)居住要求著手，努力打造本區(qū)域內(nèi)高品質(zhì)，高性?xún)r(jià)比的樓盤(pán)；本項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)是能獲得預(yù)期的效果，并取得較高的收益。四、項(xiàng)目土地價(jià)值判斷及項(xiàng)目地塊優(yōu)劣勢(shì)分析一、土地價(jià)值項(xiàng)目土地價(jià)值是多種因素綜合作用的結(jié)果，項(xiàng)目的地理位置、環(huán)境、污染情況、建設(shè)條件、市政配套、周邊景觀(guān)以及相鄰樓盤(pán)品質(zhì)等，共同決定了該項(xiàng)目的土地價(jià)值，本項(xiàng)目土地價(jià)值如下：土地性質(zhì)綜述：項(xiàng)目總占地面積約28畝，地勢(shì)平坦，施工條件好；該地塊相鄰公安局、地稅局、人民醫(yī)院、成都荷花池市場(chǎng)、麗水青城、都江森鄰、蘭花村、上尚春天等市政配套和高品質(zhì)社區(qū)；未來(lái)的城市中心。項(xiàng)目周邊配套：東面：高檔住宅片區(qū)、大型購(gòu)物中心、二環(huán)路；南面：迎賓大道、客運(yùn)中心、李冰廣場(chǎng)、李冰中學(xué)；西面：老城區(qū)、百貨大樓、水文化廣場(chǎng)；北面：公安局、地稅局、人民醫(yī)院、麗水青城；綜述：本區(qū)域內(nèi)周?chē)懈邫n居住社區(qū)林立、周邊景觀(guān)較好；地段位于新老城區(qū)過(guò)度地帶、都江堰未來(lái)新城核心區(qū)，發(fā)展?jié)摿薮?，交通方便、具有絕對(duì)的優(yōu)勢(shì)；項(xiàng)目所處主要干道幸福大道是通往新老城區(qū)的交通樞紐，最為便捷。3、環(huán)境、污染情況水、空氣、土地?zé)o污染情況；噪音：本項(xiàng)目臨幸福大道，車(chē)輛有噪音，車(chē)速快有隔音帶噪音并不大；社會(huì)污染：本區(qū)域居住人群基本為常住人口，有部分流動(dòng)人口，社會(huì)治安管理難度不大。4、項(xiàng)目周?chē)慕煌l件綜述；項(xiàng)目所處地段位置臨幸福大道、臨近觀(guān)景路、中山路，交通條件優(yōu)越。5、配套設(shè)施：學(xué)校、商場(chǎng)、超市、菜市、銀行、餐飲娛樂(lè)近在咫尺，完善的生活配套讓工作、生活、學(xué)習(xí)更加方便。二、項(xiàng)目SWOT分析地理?xiàng)l件分析：該地塊的地理位置和環(huán)境條件，按照前述列舉的要素，簡(jiǎn)要分析結(jié)論，列在SWOT坐標(biāo)圖如下：S（優(yōu)勢(shì)）W（劣勢(shì)）地段+新城中心+高品質(zhì)居住區(qū)域規(guī)模不大，品牌效應(yīng)不突出++完善的生活、市政配套+便捷的交通村民安置房+三面臨街吵+安全的生活環(huán)境O（機(jī)會(huì)）T（威脅）小區(qū)陽(yáng)光主題的園林景觀(guān)設(shè)計(jì)+以健康生態(tài)同檔期的樓盤(pán)多+客源增長(zhǎng)減緩+形象的生活方式推廣+該片區(qū)樓盤(pán)推廣間歇政策優(yōu)勢(shì)不明顯+外來(lái)有實(shí)力公司進(jìn)入+人民醫(yī)院新址的啟動(dòng)+易初蓮花購(gòu)物中心+客戶(hù)對(duì)品質(zhì)的要求的進(jìn)駐環(huán)鄰競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)對(duì)比從項(xiàng)目區(qū)域地塊的位置和樓盤(pán)性質(zhì)比較，該區(qū)域住宅價(jià)格1800—2500元/m2之間。三、結(jié)論就該地塊性質(zhì)而言，西御陽(yáng)光具備開(kāi)發(fā)中高品質(zhì)住宅項(xiàng)目的質(zhì)素和條件。同時(shí)，比照地塊周邊房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)水平，西御陽(yáng)光項(xiàng)目常規(guī)類(lèi)比價(jià)值在1850—2050元/m2之間。本案導(dǎo)入全程營(yíng)銷(xiāo)策劃進(jìn)行準(zhǔn)確的市場(chǎng)定位、規(guī)劃設(shè)計(jì)、園藝打造、營(yíng)銷(xiāo)模式、全程營(yíng)銷(xiāo)（含包裝、推廣等）、物業(yè)管理等；工程管理合作、樓盤(pán)文化建設(shè)提升，根據(jù)市場(chǎng)法則，可以使本項(xiàng)目的價(jià)值提升100元/m2左右。五、可提升價(jià)值的方法規(guī)劃對(duì)土地價(jià)值的提升概念設(shè)計(jì)：人與陽(yáng)光、陽(yáng)光與自然、自然與建筑的和諧統(tǒng)一，通過(guò)生命的三要素：“陽(yáng)光、空氣、水”的有機(jī)結(jié)合搭配切入“陽(yáng)光生活先行者”指導(dǎo)思想，利用平實(shí)、高雅的手法，給購(gòu)房群體以一個(gè)鮮明的印象。結(jié)合特定的地域、人文風(fēng)俗環(huán)境、自然環(huán)境，把有形真實(shí)存在的建筑要素：陽(yáng)臺(tái)、窗戶(hù)、空調(diào)機(jī)位、冷凝水排放、飄窗、上下水管道、煙道等和生活使用與建筑美學(xué)結(jié)合在一起。用現(xiàn)代的居住理念、持久的魅力規(guī)劃設(shè)計(jì)，樹(shù)立個(gè)性化的品牌形象。通過(guò)“長(zhǎng)壽之鄉(xiāng)”的美譽(yù)——引導(dǎo)健康的生活方式：日常生活習(xí)慣、細(xì)節(jié)、惡習(xí)提醒，小區(qū)處處體現(xiàn)人文關(guān)懷；以人民醫(yī)院的進(jìn)駐——打開(kāi)人們預(yù)防各類(lèi)疾病的窗口，及緊急救護(hù)的安全常識(shí)，營(yíng)造和諧、健康的生活空間，讓業(yè)主從細(xì)節(jié)體現(xiàn)感動(dòng)。地段情況：地稅局、天然氣公司、公安局的遷入以及人民醫(yī)院落戶(hù)，既可以保證辦事、工作、生活的方便同時(shí)還可以保證居家安全。通過(guò)對(duì)小區(qū)景觀(guān)的打造，豐富社區(qū)的空間層次，預(yù)留大量綠化空間，并配合休閑娛樂(lè)設(shè)施（健康步道、長(zhǎng)廊靠椅、健身設(shè)施、兒童涂鴉墻）及公共休閑場(chǎng)所，營(yíng)造社區(qū)融合的人際關(guān)系。以園藝的質(zhì)素提升社區(qū)品位和檔次。以喬木、灌木低矮植物、草坪相結(jié)合，有層次的生態(tài)景觀(guān)和生物鏈，既還原生態(tài)環(huán)境又能營(yíng)造人與自然、建筑與自然的和諧統(tǒng)一，還能豐富小區(qū)綠化景觀(guān)，突出陽(yáng)光、健康、生態(tài)主題。打造小區(qū)的三個(gè)主題廣場(chǎng)：西御陽(yáng)光廣場(chǎng)以小品雕塑（突出陽(yáng)光、健康）為主，配水景、長(zhǎng)條凳、和平鴿等，規(guī)劃一定數(shù)量的機(jī)動(dòng)車(chē)停車(chē)位和非機(jī)動(dòng)車(chē)、摩托車(chē)停放點(diǎn)；陽(yáng)光健身廣場(chǎng)（半地下車(chē)庫(kù)上）以健身器械和健身設(shè)施為主，設(shè)棋牌桌椅和休息長(zhǎng)廊，外圍鋪設(shè)健康步道，周邊配綠色植物，充分體現(xiàn)健康運(yùn)動(dòng)主題；陽(yáng)光生態(tài)廣場(chǎng)（大門(mén)口）以生態(tài)環(huán)境為主，打造坡地景觀(guān)或大面積動(dòng)態(tài)水景。認(rèn)真作好以上各要素的規(guī)劃、設(shè)計(jì)，可以更好的提升物業(yè)價(jià)值。建筑平面設(shè)計(jì)南面A型向B1退2米，北面A型向B2退2米，使兩棟A型之間的樓間距達(dá)到29米，便于更好的打造小區(qū)第一視野的中庭景觀(guān)，提升物業(yè)品質(zhì)?？紤]把兩棟A型同時(shí)向西面（人民醫(yī)院家屬區(qū)）移動(dòng)一定距離，使其與C1、C2之間的間距擴(kuò)大，提升視野局部被擋住的價(jià)值。平面空間設(shè)計(jì)的好壞直接關(guān)系每一寸土地的利用空間和使用價(jià)值。建筑形式：西御陽(yáng)光的建筑設(shè)計(jì)是由北京藍(lán)圖工程設(shè)計(jì)有限公司設(shè)計(jì)的，引入了退、錯(cuò)、露的立體感官建筑設(shè)計(jì)，住宅外觀(guān)用地方民居建筑結(jié)合現(xiàn)代風(fēng)格；以青磚、灰瓦、白墻控制格調(diào)；立面空調(diào)為隱藏設(shè)置，有機(jī)整合陽(yáng)臺(tái)、欄桿、外窗等建筑構(gòu)建，洗練、簡(jiǎn)結(jié)；商業(yè)鋪面上方統(tǒng)一設(shè)置廣告支架、店招，采用輕型結(jié)構(gòu)制作，與建筑主體形成對(duì)比，輕快豐富。使得本案既符合城市規(guī)劃要求又能找出獨(dú)特創(chuàng)新建筑精品，使西御陽(yáng)光在同區(qū)域中具有時(shí)尚、差異化的特點(diǎn)，超出其它項(xiàng)目，取得良好的經(jīng)濟(jì)效益。項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)包裝及平面設(shè)計(jì)：現(xiàn)場(chǎng)物業(yè)的好壞主要依賴(lài)視覺(jué)、感覺(jué)、聽(tīng)覺(jué)的沖擊效果，最終體現(xiàn)在項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)包裝和平面設(shè)計(jì)上。西御陽(yáng)光項(xiàng)目的操作中，將項(xiàng)目VI、工地圍墻、接待中心、光彩工程、西御陽(yáng)光廣場(chǎng)環(huán)境示范、強(qiáng)化服務(wù)理念，可進(jìn)一步提升物業(yè)價(jià)值。項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)策劃：營(yíng)銷(xiāo)策劃創(chuàng)意是決定項(xiàng)目?jī)r(jià)值實(shí)現(xiàn)程序的重要因素。西御陽(yáng)光通過(guò)周密的創(chuàng)意策劃和實(shí)戰(zhàn)操作執(zhí)行，通過(guò)強(qiáng)勢(shì)賣(mài)點(diǎn)的提示與推廣，也可以提升物業(yè)價(jià)值。物業(yè)管理：物業(yè)管理對(duì)物業(yè)品質(zhì)有著重要的影響。引進(jìn)先進(jìn)、規(guī)范的物業(yè)管理思想和體制，真正做到更多、更細(xì)的關(guān)心，更安全的保證，周到、細(xì)致的服務(wù)；把簡(jiǎn)單的“守門(mén)、掃地、收水電”提升為人性化、智能化的生活空間，讓業(yè)主工作、生活、學(xué)習(xí)隨心所欲，享受高品質(zhì)生活！六、客戶(hù)定位、購(gòu)買(mǎi)心理及行為分析主力客戶(hù)群定位A、都江堰本地成功人士：有相當(dāng)一部分國(guó)家優(yōu)勢(shì)單位的員工、干部和事業(yè)單位中高層干部及第一代本地企業(yè)家、私營(yíng)業(yè)主，他們對(duì)住房的需求可分為：以小換大型屬于“小房換大房”這種情況的消費(fèi)者，他們目前的居住面積在90m2以下，年齡在25歲至50歲之間，從市場(chǎng)情況可以顯示這部分客戶(hù)是二次置業(yè)的主力人群，所占比例較大，他們大多數(shù)是改革開(kāi)放的受益者，相對(duì)年輕化，年齡在30——40歲之間，文化層次較高，隨著社會(huì)地位和經(jīng)濟(jì)實(shí)力呈上升趨勢(shì)，具有一定的市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)能力或具有一定專(zhuān)知識(shí)及技術(shù)，理性思維能力強(qiáng)、追求生活質(zhì)素、重視地段、社區(qū)文化、生活配套、交通、教育、環(huán)境等：對(duì)房型的細(xì)節(jié)設(shè)計(jì)要求嚴(yán)格，價(jià)格也是重要考慮因素。對(duì)居住環(huán)境素質(zhì)要求較高，追求自由個(gè)性嚴(yán)謹(jǐn)務(wù)實(shí)的統(tǒng)一，追求高標(biāo)準(zhǔn)的服務(wù)社區(qū)、對(duì)現(xiàn)代化，科技化含量較高的追求，此類(lèi)客戶(hù)以自住為主，裝修一次性到位。環(huán)境差換好型這其中的消費(fèi)者又分兩部分：一部分是注重生活質(zhì)量、環(huán)境質(zhì)量的年輕人，另一種是年齡偏大的老年人，并且這兩類(lèi)人的收入都比較穩(wěn)定，屬于“白領(lǐng)”階層。其經(jīng)濟(jì)實(shí)力強(qiáng)、收入較高，追求舒適生活享受，注重身份與品質(zhì)，對(duì)樓盤(pán)區(qū)域或檔次、品牌、質(zhì)素、環(huán)境比較重視，非常注重生活質(zhì)素，他們追求的是享受型的居住環(huán)境，要求生活空間功能分區(qū)明顯，三室兩廳雙衛(wèi)的戶(hù)型設(shè)計(jì)較受歡迎，對(duì)區(qū)域盤(pán)的升值與保值潛力較看重，社區(qū)文化也是此類(lèi)客戶(hù)考慮范圍。功能配套差換好型這部分消費(fèi)群體目前居住的小區(qū)嚴(yán)重缺乏應(yīng)有的功能配套，如運(yùn)動(dòng)設(shè)施、醫(yī)療保健設(shè)施、教育配套設(shè)施等，更別說(shuō)社區(qū)文化了，甚至連物業(yè)管理部門(mén)都沒(méi)有，給生活帶來(lái)諸多不便，他們?yōu)榱俗非笊畹谋憷?，尋求?lèi)似本項(xiàng)目功能配套樓盤(pán)而進(jìn)行二次置業(yè)。B、外地、三州及其它地區(qū)人士：收入較高、有一定背景，為改善居住、子女教育、老人養(yǎng)老的群體，看中都江堰生活環(huán)境的休閑群體。主力客戶(hù)群體特性A、生活方式：購(gòu)物追求品牌，但不一定是名牌；有一定的經(jīng)濟(jì)實(shí)力，生活比較節(jié)儉，不奢侈，希望能夠?yàn)橄乱淮鷦?chuàng)造一定的財(cái)富或財(cái)產(chǎn)以求穩(wěn)定而舒適的生活；希望能得到社會(huì)的認(rèn)同；有進(jìn)入所謂上層生活的意識(shí)；滿(mǎn)足自身的虛榮心和自豪感。B、社會(huì)角色：社會(huì)中、上層人士。C、家庭收入情況：家庭月收入：3000以上家庭存款：15萬(wàn)以上D、年齡區(qū)間范圍：兩居室者：26—55歲之間三居室者：33—55歲之間E、購(gòu)房者地域區(qū)間比例：都江堰：50%三州：30%成都：7%青海、新疆、西藏：8%其他：5%F、目標(biāo)客戶(hù)心理預(yù)期價(jià)位：?jiǎn)蝺r(jià)：1900左右總價(jià)：兩居室15—18萬(wàn)之間三居室23—26萬(wàn)之間G、購(gòu)買(mǎi)動(dòng)機(jī)：初次置業(yè)：主要關(guān)注地段、價(jià)格、環(huán)境、戶(hù)型等二次置業(yè)：主要關(guān)注區(qū)域、品質(zhì)、配套、服務(wù)、安全、景觀(guān)等品質(zhì)定位SunnyLifeStyle沐浴陽(yáng)光品位生活西御陽(yáng)光提倡陽(yáng)光、健康的生活方式；追求品位、舒適、有個(gè)性；安逸、溫馨、有層次；不庸俗、不奢侈、不做作；總體規(guī)劃定位從感官、聽(tīng)覺(jué)、觸覺(jué)、嗅覺(jué)上為目標(biāo)群體，精心策劃、設(shè)計(jì)、雕琢，用“量身定做、珍藏經(jīng)典”的指導(dǎo)思想，打造都江堰“陽(yáng)光、健康生態(tài)社區(qū)”，倡導(dǎo)陽(yáng)光、健康的生活。七、賣(mài)點(diǎn)設(shè)計(jì)一、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)理念首家提倡“陽(yáng)光、健康生態(tài)社區(qū)”是本項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的精髓思想，因此，整個(gè)項(xiàng)目從頭到尾都應(yīng)貫穿陽(yáng)光生活的思路，同時(shí)掌握陽(yáng)光、健康生活的各項(xiàng)標(biāo)準(zhǔn)：技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)：健康標(biāo)準(zhǔn)：通過(guò)設(shè)立各式各樣的展板來(lái)宣傳怎樣預(yù)防、醫(yī)治各類(lèi)常見(jiàn)疾病，讓業(yè)主懂得怎樣才能健康的生活，養(yǎng)成健康的生活習(xí)慣——陽(yáng)光精品住宅，締造健康人生戶(hù)型標(biāo)準(zhǔn)：力爭(zhēng)戶(hù)戶(hù)通風(fēng)，間間采光，面積配比合理，動(dòng)靜分明，滿(mǎn)足目標(biāo)客戶(hù)的置業(yè)審美要求環(huán)境標(biāo)準(zhǔn)；生態(tài)是當(dāng)今人們對(duì)居家的普遍要求，但真正的生態(tài)卻是一種需求的向往。生態(tài)住宅需要充分整合人類(lèi)建筑的各種元素，景觀(guān)要融入一定量的綠色環(huán)境，具備足夠的生態(tài)要素，綜合各學(xué)科專(zhuān)業(yè)知識(shí)利用有限的人文和自然資源，最大限度的實(shí)現(xiàn)生態(tài)價(jià)值。在當(dāng)今不斷提出環(huán)保、節(jié)約、可持續(xù)發(fā)展的指導(dǎo)思想下，做到低噪音、無(wú)污染，在景觀(guān)上盡量保持與自然生態(tài)吻合，在自然的基礎(chǔ)上保持和諧，各景點(diǎn)的營(yíng)造要恰倒好處，不要突顯人工的繁雜和庸俗，也不能粗俗的裝點(diǎn)。建筑、材料：外觀(guān)要充分吻合陽(yáng)光、健康的搭配，并保證結(jié)構(gòu)的合理，科學(xué)環(huán)保材料的強(qiáng)制使用提升物業(yè)的價(jià)值。規(guī)劃設(shè)計(jì)：掌握“生命三要素，陽(yáng)光、空氣、水”，支撐“陽(yáng)光、健康生態(tài)社區(qū)”的規(guī)劃理念，建設(shè)幽雅、情趣的健康社區(qū)。智能化標(biāo)準(zhǔn)小區(qū)安防系統(tǒng)：周界紅外線(xiàn)監(jiān)控、報(bào)警系統(tǒng)、保安巡更系統(tǒng)室內(nèi)安防系統(tǒng)：樓宇對(duì)講系統(tǒng)、門(mén)磁系統(tǒng)、智能防盜窗系統(tǒng)、煤氣報(bào)警停車(chē)場(chǎng)管理系統(tǒng)：統(tǒng)一智能管理弱電系統(tǒng)：寬帶、閉路、文化環(huán)境人文環(huán)境：社區(qū)的構(gòu)成除了建筑物和外部環(huán)境外，還要有人氣，有文化氛圍。因此在規(guī)劃設(shè)計(jì)中要充分體現(xiàn)“以人為本”的人文關(guān)懷，即要把大處、明處的做好，更要把細(xì)枝末節(jié)、容易被忽略的方面體現(xiàn)出來(lái)，盡量做到細(xì)致、全面，被感溫馨、用心感受。生活方式：全面周到體現(xiàn)陽(yáng)光、健康的生活環(huán)境，高雅、清爽的生活空間，對(duì)生命的意義和生活的方式重新認(rèn)識(shí)，不論是物質(zhì)還是精神層面都能使業(yè)主感受充實(shí)，身心也能得到放松。二、規(guī)劃的原則遵循“科學(xué)設(shè)計(jì)、人性規(guī)劃”，做到一步一景，窗窗見(jiàn)景，充足的生活空間、合理的休閑場(chǎng)所、巧妙的功能布置、文化與建筑的有機(jī)結(jié)合、人與環(huán)境的完美參與、人與人的有效溝通交流和活動(dòng)空間、充分做好綠化的分布、設(shè)立陽(yáng)光生活主題廣場(chǎng)和健康人生長(zhǎng)廊。第二部分項(xiàng)目概況及規(guī)劃（方案）一、目經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)總用地面積：約28畝凈用地面積：15361.4m2總建筑面積：21562m2住宅建筑面積：12170m2商業(yè)建筑面積：7882m2容積率：1.3建筑密度：32%綠地率：32%車(chē)位：146輛二、項(xiàng)目土地價(jià)值及優(yōu)劣勢(shì)分析土地價(jià)值項(xiàng)目土地價(jià)值是多種因素綜合作用的結(jié)果，項(xiàng)目的地理位置、環(huán)境、污染情況、建設(shè)條件、市政配套、周邊景觀(guān)以及相鄰樓盤(pán)品質(zhì)等，共同決定了該項(xiàng)目的土地價(jià)值，本項(xiàng)目土地價(jià)值如下：→土地性質(zhì)綜述：項(xiàng)目總占地面積約28畝，地勢(shì)平坦，施工條件好；該地塊相鄰公安局、地稅局、人民醫(yī)院、成都荷花池市場(chǎng)、麗水青城、都江森鄰、蘭花村、上尚春天等市政配套和高品質(zhì)社區(qū)；未來(lái)的城市中心?！?xiàng)目周邊配套：東面：高檔住宅片區(qū)、大型購(gòu)物中心、二環(huán)路；南面：迎賓大道、客運(yùn)中心、李冰廣場(chǎng)、李冰中學(xué)；西面：老城區(qū)、百貨大樓、水文化廣場(chǎng)；北面：公安局、地稅局、人民醫(yī)院、麗水青城；綜述：本區(qū)域內(nèi)周?chē)懈邫n居住社區(qū)林立、周邊景觀(guān)較好；地段位于新老城區(qū)過(guò)度地帶、都江堰未來(lái)新城核心區(qū)，發(fā)展?jié)摿薮?，交通方便、具有絕對(duì)的優(yōu)勢(shì)；項(xiàng)目所處主要干道幸福大道是通往新老城區(qū)的交通樞紐，最為便捷。環(huán)境、污染情況水、空氣、土地?zé)o污染情況；噪音：本項(xiàng)目臨幸福大道，車(chē)輛有噪音，車(chē)速快有隔音帶噪音并不大；社會(huì)污染：本區(qū)域居住人群基本為常住人口，有部分流動(dòng)人口，社會(huì)治安管理難度不大。→項(xiàng)目周?chē)慕煌l件綜述；項(xiàng)目所處地段位置臨幸福大道、臨近觀(guān)景路、中山路，交通條件優(yōu)越?！涮自O(shè)施：學(xué)校、商場(chǎng)、超市、菜市、銀行、餐飲娛樂(lè)近在咫尺，完善的生活配套讓工作、生活、學(xué)習(xí)更加方便。景觀(guān)綜述：（區(qū)域優(yōu)勢(shì)）本項(xiàng)目周?chē)懈邫n居住社區(qū)林立、市政、生活配套齊全；（地段優(yōu)勢(shì)）地段位于新城核心區(qū)，新老城區(qū)過(guò)度地帶，集中發(fā)展，交通便捷、生活方便，具有絕對(duì)地段優(yōu)勢(shì)；地塊優(yōu)劣勢(shì)分析1、地理?xiàng)l件分析：該地塊的地理位置和環(huán)境條件，按照前述列舉的要素，簡(jiǎn)要分析結(jié)論，列在SWOT坐標(biāo)圖如下：S（優(yōu)勢(shì)）W（劣勢(shì)）地段+新城中心+高品質(zhì)居住區(qū)域規(guī)模不大，品牌效應(yīng)不突出++完善的生活、市政配套+便捷的交通村民安置房+三面臨街吵+安全的生活環(huán)境+健康的生活方式O（機(jī)會(huì)）T（威脅）小區(qū)陽(yáng)光主題的園林景觀(guān)設(shè)計(jì)+以健康生態(tài)同檔期的樓盤(pán)多+客源增長(zhǎng)減緩+形象的生活方式推廣+該片區(qū)樓盤(pán)推廣間歇政策優(yōu)勢(shì)不明顯+外來(lái)有實(shí)力公司進(jìn)入+人民醫(yī)院新址的啟動(dòng)+易初蓮花購(gòu)物中心+客戶(hù)對(duì)品質(zhì)的要求的進(jìn)駐2、環(huán)鄰競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)對(duì)比從項(xiàng)目區(qū)域地塊的位置和樓盤(pán)性質(zhì)比較，該區(qū)域住宅價(jià)格1800—2500元/m2之間。三、項(xiàng)目規(guī)劃說(shuō)明規(guī)劃理念：本著引領(lǐng)都江堰陽(yáng)光、健康生活居家社區(qū)“陽(yáng)光生活先行者”的理念，以人文關(guān)懷為宗旨，創(chuàng)造“陽(yáng)光精品住宅、締造健康人生”的舒適景觀(guān)住宅。建筑風(fēng)格：與都江堰城市規(guī)劃、風(fēng)貌改造一致，與“世界自然文化遺產(chǎn)”統(tǒng)一，西御陽(yáng)光采用現(xiàn)代建筑藝術(shù)與川西民居風(fēng)格相結(jié)合的建筑形態(tài)，引用退、錯(cuò)、露的原創(chuàng)建筑理念，為城市建設(shè)增添絢麗的光彩。規(guī)劃設(shè)計(jì)：符合現(xiàn)代人的生活要求，超過(guò)70米的樓間距、5000平米的西御陽(yáng)光休閑廣場(chǎng)、2500平米的陽(yáng)光健身花園、首家超過(guò)1：1的機(jī)動(dòng)車(chē)停車(chē)位、1：3.2的非機(jī)動(dòng)車(chē)摩托車(chē)停放點(diǎn)現(xiàn)場(chǎng)設(shè)計(jì)：引入VI設(shè)計(jì)（項(xiàng)目標(biāo)識(shí)、工地圍墻、客戶(hù)接待中心等），為客戶(hù)提供購(gòu)房常識(shí)、健康生活常識(shí)、保健手冊(cè)。戶(hù)型設(shè)計(jì)及配比及建議：為滿(mǎn)足目標(biāo)客戶(hù)群的需求，設(shè)計(jì)舒適、合理、好用的經(jīng)典戶(hù)型。戶(hù)型兩室（面積）三室（面積）四室（面積）躍層（面積）套型C1、C2A、B1、B2A、B、C套數(shù)44套（87.67~85.45）m240套（111.18~129.7）m230套（127.87~158.38）m2比例38.596%35.088%26.315%建議：以上戶(hù)型設(shè)計(jì)的面積范圍、配比非常合理，只是部分戶(hù)型有瑕疵，如：B1、B2型的公用衛(wèi)生間不能通風(fēng)、采光，主臥室在靠公路一邊，修改建議可以考慮把主臥室調(diào)整到靠小區(qū)內(nèi)一面，兩個(gè)衛(wèi)生間調(diào)到一起；C1、C2型兩個(gè)衛(wèi)生間可以去掉一個(gè)調(diào)整一個(gè)大一點(diǎn)的餐廳；B1、C2型6躍7的可以考慮7層面積贈(zèng)送、單價(jià)提高，因?yàn)楝F(xiàn)在人們普遍認(rèn)可5躍6的高度，對(duì)6躍7有心理壓力，利用人們貪便宜的心理來(lái)解決銷(xiāo)售壓力。園林景觀(guān)以園藝的質(zhì)素提升社區(qū)品位和檔次。以喬木、灌木、底矮植物、草坪相結(jié)合，有層次的生態(tài)景觀(guān)和生物鏈，既還原生態(tài)環(huán)境又能營(yíng)造人與自然、建筑與自然的和諧統(tǒng)一，還能豐富小區(qū)綠化景觀(guān)，突出陽(yáng)光、健康、生態(tài)主題。打造小區(qū)的三個(gè)主題廣場(chǎng)：西御陽(yáng)光廣場(chǎng)（楊光銀座廣場(chǎng)）以小品雕塑（突出陽(yáng)光、健康）為主，配水景、長(zhǎng)條凳、和平鴿等，規(guī)劃一定數(shù)量的機(jī)動(dòng)車(chē)停車(chē)位和非機(jī)動(dòng)車(chē)、摩托車(chē)停放點(diǎn)；陽(yáng)光健身花園（陽(yáng)光情趣廣場(chǎng)）（半地下車(chē)庫(kù)上）以健身器械和健身設(shè)施為主，設(shè)棋牌桌椅和休息長(zhǎng)廊，外圍鋪設(shè)健康步道，周邊配綠色植物，充分體現(xiàn)健康運(yùn)動(dòng)主題；陽(yáng)光生態(tài)廣場(chǎng)（大門(mén)口）以生態(tài)環(huán)境為主，打造坡地景觀(guān)或大面積動(dòng)態(tài)水景。生態(tài)是當(dāng)今人們對(duì)居家的普遍要求，但真正的生態(tài)卻是一種需求的向往。生態(tài)住宅需要充分整合人類(lèi)建筑的各種元素，景觀(guān)要容入一定量的綠色環(huán)境，具備足夠的生態(tài)要素，綜合各學(xué)科專(zhuān)業(yè)知識(shí)利用有限的人文和自然資源，最大限度的實(shí)現(xiàn)生態(tài)價(jià)值。在當(dāng)今不斷提出環(huán)保、節(jié)約、可持續(xù)發(fā)展的指導(dǎo)思想下，做到低噪音、無(wú)污染，在景觀(guān)上盡量保持與自然生態(tài)吻合，在自然的基礎(chǔ)上保持和諧，各景點(diǎn)的營(yíng)造要恰倒好處，不要突顯人工的繁雜和庸俗，也不能粗俗的裝點(diǎn)。把小區(qū)內(nèi)的花園、草坪、亭臺(tái)、樓榭、花木、雕塑小品、動(dòng)態(tài)水景有機(jī)結(jié)合，達(dá)到渾然一體的效果，使之成為天然的美麗意景。景觀(guān)設(shè)計(jì)說(shuō)明：園林景觀(guān)設(shè)計(jì)應(yīng)本著“以人為本”的宗旨，加入“陽(yáng)光”的生活元素，把生命的三要素“陽(yáng)光、空氣、水”與小區(qū)的綠化空間有機(jī)結(jié)合，柔和人的可參與性和自然性。讓人們?cè)诰幼〉耐瑫r(shí)可以欣賞園林的精美，同時(shí)還可以親身參與其中，隨時(shí)可以體驗(yàn)小橋、流水、廳臺(tái)、樓榭、綠樹(shù)陰濃的陽(yáng)光生活，及大自然的無(wú)窮魅力。綠色不僅給人以賞心悅目的視覺(jué)感受，還可以給人帶來(lái)更大的享受，提供休閑活動(dòng)的空間，有利于身心的健康、情感的交流，體現(xiàn)生命的頑強(qiáng)和堅(jiān)韌的意志。所以我們?cè)跔I(yíng)造小區(qū)內(nèi)綠化環(huán)境時(shí)要充分體現(xiàn)生機(jī)、活力和情感；還要認(rèn)真考慮人們?cè)谏钏皆絹?lái)越高，各方面需求都在增加的同時(shí)生活的方便程度和資源的稀缺矛盾調(diào)和。“打造綠色居家場(chǎng)所、健康生活每一天”陽(yáng)光生命的三要素之一，既是世間萬(wàn)物生存所必須的能源，又是健康生活的折射面，在整個(gè)小區(qū)的景觀(guān)設(shè)計(jì)和搭配思路上都要充分考慮“陽(yáng)光”的元素，貫穿到小區(qū)的每一個(gè)細(xì)節(jié)中，體現(xiàn)在小區(qū)的每一個(gè)角落，用“陽(yáng)光”來(lái)代替“健康”、代言“健康”?！瓣?yáng)光”可以是活潑的少年、可以是光明的事業(yè)、可以是純真的愛(ài)情、可以是純潔的友誼、可以是健康的身體、可以是真誠(chéng)的關(guān)懷，在“陽(yáng)光”下所有的事物都是美好的；所以我們提倡“生活在陽(yáng)光下、與天使做鄰居”。小區(qū)的園林綠化設(shè)計(jì)要以生態(tài)自然為主旋律，配上陽(yáng)光生活的音符，打造人與自然的和諧親近空間，強(qiáng)調(diào)情趣與文化品位，使整日忙碌在煩瑣的工作中的人們有遠(yuǎn)離塵囂重返自然的感受。①綠色植物在搭配時(shí)注意層次和視覺(jué)感受，可以選用高大喬木配一定的灌木再種植一定的草皮，部分區(qū)域可以用翠竹修飾，體現(xiàn)人文的生態(tài)和協(xié)調(diào)的空間，不僅可以與建筑物有機(jī)的協(xié)調(diào)、修飾、遮擋還可以做到對(duì)建筑物的過(guò)度、平衡、彌補(bǔ)功能；②現(xiàn)在很多園林綠化都采用仿自然的手法，充分發(fā)揮綠色植物防塵、防風(fēng)、隔音、吸音、保溫、改善小氣候的作用，利用綠色植物對(duì)生態(tài)環(huán)境改善的綜合功效；③在綠色植物的選配時(shí)應(yīng)充分考慮到個(gè)體差異、色彩變化、季節(jié)變更，才能更好的營(yíng)造接近自然的生態(tài)景觀(guān)。在植物的選配上注意落葉與常綠的搭配，做到冬透夏陰、春綠秋黃、四季有綠、三季有花；選種一些有色植物和異味植物，使小區(qū)隨著季節(jié)的變化有跟多的色素很不同的氣息，讓人們心隨景移、景隨季變與豐富多彩的生活情趣相結(jié)合。小區(qū)配套說(shuō)明小區(qū)周邊和外部的配套設(shè)施已比較完善，內(nèi)部配套在設(shè)計(jì)規(guī)劃時(shí)應(yīng)充分考慮需求、實(shí)用、品質(zhì)。在規(guī)劃設(shè)計(jì)時(shí)可以引進(jìn)一個(gè)大的藥房、金融機(jī)構(gòu)、中等超市；內(nèi)部設(shè)立一個(gè)陽(yáng)光會(huì)所（臺(tái)球室、乒乓桌等），配套可對(duì)外的診所、茶樓、棋牌室；以足不出圓就能滿(mǎn)足小區(qū)內(nèi)居民的日常生活所需，充分體現(xiàn)人性化關(guān)懷。物業(yè)管理項(xiàng)目現(xiàn)在的很多小區(qū)都有物業(yè)管理，但品質(zhì)高低不一；本案在物業(yè)管理方面要引進(jìn)先進(jìn)理念、規(guī)范管理，敢于提出新的服務(wù)概念“管家似的服務(wù)”理念，全面關(guān)注業(yè)主的生活、需求，給予更高效、更安全、更周到、更細(xì)致的服務(wù)?！皥?jiān)持業(yè)主的利益最高化”原則，把等著上門(mén)服務(wù)變?yōu)橹鲃?dòng)上門(mén)服務(wù)，把看家護(hù)院轉(zhuǎn)變?yōu)樾枨蠓?wù)，幫助業(yè)主解決工作、生活、娛樂(lè)、休閑等現(xiàn)實(shí)問(wèn)題，使業(yè)主真正是買(mǎi)的放心、住的舒心！服務(wù)內(nèi)容：智能化服務(wù)：紅外線(xiàn)監(jiān)控、報(bào)警系統(tǒng)可視樓宇對(duì)講系統(tǒng)智能煤氣報(bào)警系統(tǒng)智能防盜窗系統(tǒng)人性化服務(wù)：保安24小時(shí)固定崗、流動(dòng)崗，巡邏、值勤保潔全天候?qū)堑?、公共區(qū)域清掃，垃圾袋裝集中清運(yùn)綠化環(huán)境由專(zhuān)業(yè)人員采取定時(shí)噴水、剪裁、養(yǎng)護(hù)小區(qū)水、電、氣、視、訊常年專(zhuān)人維護(hù)，24小時(shí)故障維修檔案管理，對(duì)小區(qū)的建筑物、家庭資料、裝修裝飾進(jìn)行科學(xué)合理的檔案管理，提供快捷便利的查詢(xún)條件文化聯(lián)誼給業(yè)主建立一個(gè)寬松、活躍的溝通平臺(tái)有償服務(wù)代業(yè)主定送報(bào)刊、雜志、火車(chē)票、飛機(jī)票；子女上學(xué)接送；家政服務(wù)；客戶(hù)定位、購(gòu)買(mǎi)心理及行為分析力客戶(hù)群定位A、都江堰本地成功人士：有相當(dāng)一部分國(guó)家優(yōu)勢(shì)單位的員工、干部和事業(yè)單位中高層干部及第一代本地企業(yè)家、私營(yíng)業(yè)主，他們對(duì)住房的需求可分為：以小換大型屬于“小房換大房”這種情況的消費(fèi)者，他們目前的居住面積在90m2以下，年齡在25歲至50歲之間，從市場(chǎng)情況可以顯示這部分客戶(hù)是二次置業(yè)的主力人群，所占比例較大，他們大多數(shù)是改革開(kāi)放的受益者，相對(duì)年輕化，年齡在30——40歲之間，文化層次較高，隨著社會(huì)地位和經(jīng)濟(jì)實(shí)力呈上升趨勢(shì)，具有一定的市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)能力或具有一定專(zhuān)知識(shí)及技術(shù)，理性思維能力強(qiáng)、追求生活質(zhì)素、重視地段、社區(qū)文化、生活配套、交通、教育、環(huán)境等：對(duì)房型的細(xì)節(jié)設(shè)計(jì)要求嚴(yán)格，價(jià)格也是重要考慮因素。對(duì)居住環(huán)境素質(zhì)要求較高，追求自由個(gè)性嚴(yán)謹(jǐn)務(wù)實(shí)的統(tǒng)一，追求高標(biāo)準(zhǔn)的服務(wù)社區(qū)、對(duì)現(xiàn)代化，科技化含量較高的追求，此類(lèi)客戶(hù)以自住為主，裝修一次性到位。環(huán)境差換好型這其中的消費(fèi)者又分兩部分：一部分是注重生活質(zhì)量、環(huán)境質(zhì)量的年輕人，另一種是年齡偏大的老年人，并且這兩類(lèi)人的收入都比較穩(wěn)定，屬于“白領(lǐng)”階層。其經(jīng)濟(jì)實(shí)力強(qiáng)、收入較高，追求舒適生活享受，注重身份與品質(zhì)，對(duì)樓盤(pán)區(qū)域或檔次、品牌、質(zhì)素、環(huán)境比較重視，非常注重生活質(zhì)素，他們追求的是享受型的居住環(huán)境，要求生活空間功能分區(qū)明顯，三室兩廳雙衛(wèi)的戶(hù)型設(shè)計(jì)較受歡迎，對(duì)區(qū)域盤(pán)的升值與保值潛力較看重，社區(qū)文化也是此類(lèi)客戶(hù)考慮范圍。功能配套差換好型這部分消費(fèi)群體目前居住的小區(qū)嚴(yán)重缺乏應(yīng)有的功能配套，如運(yùn)動(dòng)設(shè)施、醫(yī)療保健設(shè)施、教育配套設(shè)施等，更別說(shuō)社區(qū)文化了，甚至連物業(yè)管理部門(mén)都沒(méi)有，給生活帶來(lái)諸多不便，他們?yōu)榱俗非笊畹谋憷?，尋求?lèi)似本項(xiàng)目功能配套樓盤(pán)而進(jìn)行二次置業(yè)。B、外地、三州及其它地區(qū)人士：收入較高、有一定背景，為改善居住、子女教育、老人養(yǎng)老的群體，看中都江堰生活環(huán)境的休閑群體。力客戶(hù)群體特性A、生活方式：購(gòu)物追求品牌，但不一定是名牌；有一定的經(jīng)濟(jì)實(shí)力，生活比較節(jié)儉，不奢侈，希望能夠?yàn)橄乱淮鷦?chuàng)造一定的財(cái)富或財(cái)產(chǎn)以求穩(wěn)定而舒適的生活；希望能得到社會(huì)的認(rèn)同；有進(jìn)入所謂上層生活的意識(shí)；滿(mǎn)足自身的虛榮心和自豪感。B、社會(huì)角色：社會(huì)中、上層人士。C、家庭收入情況家庭月收入：3000以上家庭存款：15萬(wàn)以上D、年齡區(qū)間范圍兩居室者：26—55歲之間三居室者：33—55歲之間E、購(gòu)房者地域區(qū)間比例：都江堰：50%三州：30%成都：7%青海、新疆、西藏：8%其他：5%F、目標(biāo)客戶(hù)心理預(yù)期價(jià)位單價(jià)：1900左右總價(jià)：兩居室15—18萬(wàn)之間三居室23—26萬(wàn)之間G、購(gòu)買(mǎi)動(dòng)機(jī)初次置業(yè)：主要關(guān)注地段、價(jià)格、環(huán)境、戶(hù)型等二次置業(yè)：主要關(guān)注區(qū)域、品質(zhì)、配套、服務(wù)、安全、景觀(guān)等H、購(gòu)買(mǎi)行為分析立即需求立即需求但還在觀(guān)望需要但不急喜歡但不馬上決定觀(guān)望再觀(guān)望現(xiàn)場(chǎng)對(duì)客戶(hù)購(gòu)買(mǎi)心理的影響廣告對(duì)客戶(hù)購(gòu)買(mǎi)心理的影響西御陽(yáng)光形象塑立及推廣定位西御陽(yáng)光形象塑立及推廣定位一、本案推廣的關(guān)鍵所在充分找出本案對(duì)于目前市場(chǎng)優(yōu)勢(shì)所在；精確提煉本案的優(yōu)勢(shì)，做好市場(chǎng)定位建立本案獨(dú)特的形象推廣主題借助本區(qū)域的發(fā)展方向打造區(qū)域亮點(diǎn)本項(xiàng)目的推廣應(yīng)根據(jù)以上關(guān)鍵要素，以市場(chǎng)真實(shí)需求為出發(fā)點(diǎn)，充分了解主力需求的市場(chǎng)特點(diǎn)，迎合市場(chǎng)需求；通過(guò)調(diào)研、比較、分析、創(chuàng)新的營(yíng)銷(xiāo)模式、產(chǎn)品規(guī)劃體現(xiàn)差異化的品質(zhì)，提升本案競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)；通過(guò)形象推廣建立品牌知名度、觀(guān)眾認(rèn)可度，給受眾留下獨(dú)特深刻印象，提升本案的品牌忠誠(chéng)度，以達(dá)到良好的銷(xiāo)售進(jìn)度和通暢的銷(xiāo)售通道；再通過(guò)獨(dú)特的產(chǎn)品關(guān)注、動(dòng)態(tài)市場(chǎng)研究、政策熱點(diǎn)傾向來(lái)提升產(chǎn)品的附加值，促成吸引客戶(hù)的作用，達(dá)到熱銷(xiāo)的最終目的！西御陽(yáng)光形象塑立及推廣定位二、本案之于市場(chǎng)的優(yōu)勢(shì)所在區(qū)位優(yōu)勢(shì)：未來(lái)新城區(qū)中心、高檔住宅片區(qū)、行政中心、交通主干道外部周邊配套：人民醫(yī)院、北街外室校、公安局、地稅局、成都荷花池市場(chǎng)、易初蓮花大型購(gòu)物中心開(kāi)發(fā)機(jī)遇優(yōu)勢(shì)：幸福大道住宅片區(qū)認(rèn)可度高，片區(qū)開(kāi)發(fā)非常成熟，片區(qū)檔次、素質(zhì)提升迅速，項(xiàng)目形象定位：健康的、有活力的、典雅的、高品位的形象并通過(guò)規(guī)劃設(shè)計(jì)、園林景觀(guān)設(shè)計(jì)和運(yùn)動(dòng)、教育、配套、生態(tài)、文化等充分的表現(xiàn)出來(lái)針對(duì)本案所處區(qū)域和對(duì)都江堰市大市場(chǎng)環(huán)境對(duì)本案的競(jìng)爭(zhēng)力分析，結(jié)合項(xiàng)目的定位，本案目標(biāo)客戶(hù)群定位，追求生活品質(zhì)、生活環(huán)境、向往簡(jiǎn)約、休閑運(yùn)動(dòng)、健康生活的首次、二次置業(yè)者。西御陽(yáng)光形象塑立及推廣定位三、精確提煉本案優(yōu)勢(shì)的市場(chǎng)定位陽(yáng)光生活先行者SunnyLifeStyle——健康生態(tài)社區(qū)解讀：由于都江堰大的生態(tài)環(huán)境非常好，但是空氣很潮濕，一年很少能見(jiàn)到太陽(yáng)，所以都江堰的人們對(duì)陽(yáng)光的熱愛(ài)是不言而喻的。同時(shí)現(xiàn)在的人們很少關(guān)注生活品質(zhì)，有很多的不良飲食習(xí)慣，生活水平高但質(zhì)量不高，以至于身體素質(zhì)降低。有的想要一種好的生活習(xí)慣，但苦于不知從何做起。所以這就是本案定位的支撐?！?yáng)光本意是指太陽(yáng)光在這里可以當(dāng)作健康、純潔、活力、清爽來(lái)理解，也是一種魅力的體現(xiàn)也是我們追求的一種境界——先行者“先”愿意是指按時(shí)間或次序在前面的，在這里代表“第一”“先行”是指走在前面的“先行者”是首先倡導(dǎo)的人在這里可以是前衛(wèi)的、獨(dú)創(chuàng)的、自我肯定的“陽(yáng)光生活先行者”不僅彰顯項(xiàng)目的領(lǐng)先地位，也是對(duì)業(yè)主選擇的認(rèn)可。西御陽(yáng)光形象塑立及推廣定位四、建立本案形象推廣主題都江堰全國(guó)十佳魅力城市一個(gè)魅力十足的地方——都江堰來(lái)了就不想離開(kāi)的地方——西御陽(yáng)光——概念追溯→借助“都江堰全國(guó)十佳魅力城市”的尊貴身份，來(lái)導(dǎo)入“西御陽(yáng)光”的獨(dú)特魅力，達(dá)到“同根同源”的感覺(jué)，進(jìn)一步過(guò)度到“魅力西御陽(yáng)光”——概念綜述→以簡(jiǎn)單、明了的訴求方式，層層深入、步步提升，把項(xiàng)目的魅力與“陽(yáng)光”的形象融合到購(gòu)房者和眾多受眾的印象中?！拍畹谋憩F(xiàn)→用真誠(chéng)、樸實(shí)、簡(jiǎn)潔的方式直觀(guān)的表達(dá)魅力西御陽(yáng)光高品質(zhì)的生活方式，健康的生活環(huán)境已經(jīng)來(lái)到！西御陽(yáng)光形象塑立及推廣定位五、形象體系市場(chǎng)定位陽(yáng)光●健康生態(tài)社區(qū)形象塑立形象定位都江堰全國(guó)十佳魅力城市一個(gè)魅力十足的地方——都江堰來(lái)了就不想離開(kāi)的地方——西御陽(yáng)光品牌定位引領(lǐng)時(shí)尚的先行者核心競(jìng)爭(zhēng)力高檔住宅區(qū)、“先行者”的形象核心關(guān)鍵詞陽(yáng)光生活先行者\(yùn)SunnyLifeStyle關(guān)鍵詞區(qū)位關(guān)鍵詞未來(lái)新城區(qū)中心高檔住宅片區(qū)行政中心硬件關(guān)鍵詞智能+建筑+環(huán)境=最佳人居