南通平潮項目營銷策劃報告

正和置業(yè)平潮工程營銷籌劃報告

中國管理資訊網(wǎng)1一、宏觀環(huán)境分析二、市場分析三、產(chǎn)品規(guī)劃建議四、推廣策略五、營銷策略六、業(yè)務(wù)執(zhí)行目錄2一、宏觀環(huán)境分析31、城市結(jié)構(gòu)南通位于江蘇省中部，長江入?？诒卑?，在地理位置上，與蘇州、寧波同為上海都市圈三個副中心城市，轄如皋、通州、海門、啟東4市〔縣級〕，海安、如東2縣，崇川、港閘2區(qū)和南通經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)，面積8001平方公里；大南通城市結(jié)構(gòu)規(guī)劃將以南通市為市域中心，金沙、掘港、如皋、海安、海門、匯龍為市域次中心，以204國道、通呂公路、金掘公路、寧通啟高速公路為城鎮(zhèn)主次聚合軸，形成完整的扇形空間結(jié)構(gòu)。徐州市連云港市鹽城市南京市常州市無錫市蘇州市上海市沿海經(jīng)濟(jì)發(fā)展軸：形成以204國道為依托的沿海城鎮(zhèn)聚合軸海安、如皋城鎮(zhèn)圈：現(xiàn)狀：經(jīng)濟(jì)發(fā)展一般，農(nóng)業(yè)開發(fā)為主，工業(yè)處于轉(zhuǎn)型期引導(dǎo)：以如城海安為中心，城鎮(zhèn)相向發(fā)展，形成“雙核型”城鎮(zhèn)空間結(jié)構(gòu)掘港、長沙城鎮(zhèn)圈：現(xiàn)狀：經(jīng)濟(jì)實力較弱，以農(nóng)業(yè)開發(fā)與灘涂養(yǎng)殖為主；引導(dǎo)：以發(fā)展掘港鎮(zhèn)為重心，形成“母子型”城鎮(zhèn)空間結(jié)構(gòu)沿江經(jīng)濟(jì)發(fā)展軸：以寧通啟公路為依托的城鎮(zhèn)聚合軸南通市城市圈：現(xiàn)狀：經(jīng)濟(jì)實力最強(qiáng)，市域政治經(jīng)濟(jì)文化中心；引導(dǎo)：以南通市為中心城市，海門、金沙、長江鎮(zhèn)為次中心城鎮(zhèn)，形成“一主三副”城鎮(zhèn)空間結(jié)構(gòu)匯龍、呂四城鎮(zhèn)圈：現(xiàn)狀：經(jīng)濟(jì)實力較強(qiáng)，海洋漁業(yè)、養(yǎng)殖業(yè)、加工業(yè)初具規(guī)模；引導(dǎo)：依托道路交通，形成以匯龍為中心，呂四、和合、南陽“眾星拱月”型城鎮(zhèn)空間結(jié)構(gòu)42、經(jīng)濟(jì)開展與地位近年來，南通經(jīng)濟(jì)高速開展，特別是2002年以后，南通GDP年增長率均超過了10%，2004年突破15%；南通在長三角經(jīng)濟(jì)體系中地位顯著，是接受上海經(jīng)濟(jì)輻射的江北第一城，其開發(fā)與建設(shè)有助于打造滬蘇通“金三角〞，拉動蘇中、蘇北地區(qū)經(jīng)濟(jì)增長，目前南通在江蘇省的GDP奉獻(xiàn)率到達(dá)7.9%，僅次于蘇州、無錫與南京；按照南通市十一五規(guī)劃，南通市在長三角經(jīng)濟(jì)體系中的定位是：上海大都市圈的副中心城市，長三角重要的根底工業(yè)和先進(jìn)制造業(yè)基地，長三角北翼的現(xiàn)代物流中心；相對于長三角其他城市，南通的主要開展優(yōu)勢在于其區(qū)位以及優(yōu)勢產(chǎn)業(yè)的積聚，主要開展劣勢在于其當(dāng)前的城鄉(xiāng)結(jié)構(gòu)與產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)。南通在長三角的優(yōu)勢區(qū)位優(yōu)勢：江海交匯，水資源及港口等相關(guān)產(chǎn)業(yè)興旺，自然區(qū)位便利度以及經(jīng)濟(jì)區(qū)域化程度、區(qū)域開放度較高；產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢：輕紡、造船、機(jī)電、建材、化工產(chǎn)業(yè)興旺，其中輕紡工業(yè)歷史悠久，仍為支柱產(chǎn)業(yè)，這些特色產(chǎn)業(yè)已形成集聚效應(yīng)；南通在長三角的劣勢城鄉(xiāng)結(jié)構(gòu)：人口多、農(nóng)業(yè)人口比重大，城市化水平較低；產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)：第一產(chǎn)業(yè)比重較高，傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)品市場份額偏大，高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)特征不顯著，比重偏低，整體水平不高；53、人口結(jié)構(gòu)與消費水平截至2004年，南通市共有人口773.79萬人，其中南通市區(qū)人口84.38萬人，占全市人口的10.9%；全市農(nóng)業(yè)人口比重依然較高，城鎮(zhèn)化率為31.1%，海安、如皋的城鎮(zhèn)化率在25%左右，啟東與海門的非農(nóng)業(yè)人口比重僅為15.2%、17.3%；南通市全社會固定資產(chǎn)投資與消費品零售總額在02年以后增幅加快，人均GDP與城市居民人均可支配收入也以10%以上的速度增長。1996年2004年南通市城鄉(xiāng)人口結(jié)構(gòu)變化64、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)與規(guī)劃南通在最近幾年產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)升級速度較快，第一產(chǎn)業(yè)比重逐年下降，工業(yè)在國民經(jīng)濟(jì)中的比重最高；按照規(guī)劃，南通市區(qū)將形成“一主”：國家級南通經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)；“二副”：崇川、港閘兩個省級開發(fā)區(qū)；“二帶”：沿江、沿河產(chǎn)業(yè)帶；“六口”：陳橋、橫港等6個道口經(jīng)濟(jì)板塊；“十區(qū)”：陳橋、幸福、閘東等10個工業(yè)集中區(qū)的產(chǎn)業(yè)布局結(jié)構(gòu)；南通特色產(chǎn)業(yè)（如，紡織服裝、精細(xì)化工、船舶制造）正逐漸形成聚集效應(yīng)，這將有助于南通在長三角開發(fā)中實行“錯位競爭“，打造上海擴(kuò)散產(chǎn)業(yè)的協(xié)作基地，以及長三角的加工基地。沿河產(chǎn)業(yè)帶以港口、石化、倉儲、精細(xì)化工、紡織、電子新材料和造紙等為主體崇川開發(fā)區(qū)東區(qū)以一類工業(yè)和高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)為主，東區(qū)以化工、紡織業(yè)為主沿江產(chǎn)業(yè)帶，以港口、物流倉儲、船舶修造業(yè)為主港閘區(qū)重點開展電力、現(xiàn)代紡織、新型醫(yī)藥、電子、船舶配套、物流南通經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)崇川、港閘省級開發(fā)區(qū)道口經(jīng)濟(jì)板塊工業(yè)集中區(qū)75、交通布局與規(guī)劃公路：已建成204國道、寧通高速、滬嘉瀏高速、沿江高速、蘇嘉杭高速、連通高速；鐵路：新長鐵路南通段、寧啟鐵路、滬通鐵路、南通鐵路港口支線大橋：蘇通長江大橋、崇啟大橋、崇海大橋港口：南通港,與世界上65個國家和地區(qū)的199個港口通航，江海岸線綿延430多公里。在建洋口港是江蘇唯一可建10萬噸至20萬噸級國際性深水大港的理想港址，將形成江蘇最大的出海入陸通道。蘇通大橋86、大橋建設(shè)對經(jīng)濟(jì)與產(chǎn)業(yè)的長遠(yuǎn)影響蘇通長江公路大橋建成以后，將使南通進(jìn)入上海一小時經(jīng)濟(jì)圈，促使南通充分發(fā)揮其投資本錢低，根底建設(shè)好、勞動力素質(zhì)高等綜合優(yōu)勢，將有助于南通產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)重組，提升二、三產(chǎn)業(yè)開展，并帶動臨港經(jīng)濟(jì)開展；從區(qū)域經(jīng)濟(jì)角度，蘇通大橋的建成將促進(jìn)蘇南產(chǎn)業(yè)向蘇北的轉(zhuǎn)移，增強(qiáng)上海都市圈對蘇中、蘇北的輻射作用，從而穩(wěn)固南通在上海都市圈副中心城市以及通泰鹽區(qū)域經(jīng)濟(jì)體系中心城市的地位。江陰長江大橋建成后靖江與江陰的經(jīng)濟(jì)聯(lián)動與產(chǎn)業(yè)融合的表現(xiàn)打通江陰、靖江兩市行政區(qū)劃阻隔，兩市共同締造江陰經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)靖江園區(qū)，與省級靖江經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)等開發(fā)區(qū)的建設(shè)促使靖江市產(chǎn)業(yè)布局結(jié)構(gòu)的演進(jìn)；通過開發(fā)江北岸線資源，江陰將拆船業(yè)、造船業(yè)、散貨碼頭等產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移到長江北岸，大量加工制造業(yè)進(jìn)駐靖江園區(qū)，而靖江勞動力資源也充分為江陰所用；靖江市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)得到升級，現(xiàn)代船舶制造、石化、電力能源、生物醫(yī)藥、糧油深精加工等成為吸納外資、打造沿江先進(jìn)制造業(yè)基地的工程首選。大橋經(jīng)濟(jì)效應(yīng)：改變地區(qū)區(qū)位條件，降低產(chǎn)品和要素的移動本錢，進(jìn)而帶來資源重組、要素流動、信息溝通、市場擴(kuò)張、產(chǎn)業(yè)集聚等一系列有利于區(qū)域經(jīng)濟(jì)社會開展的積極影響，為區(qū)域經(jīng)濟(jì)提供了新的開展契機(jī)以及加速開展的動力97、區(qū)域環(huán)境——平潮平潮鎮(zhèn)位于中國沿海開放城市“中國近代第一城〞――江蘇省南通市北郊，坐落于南依長江、東臨黃海、氣候宜人、土壤肥沃的江海平原，被人們譽(yù)為“江海明珠〞，是1986年江蘇省人民政府批準(zhǔn)的首批對外開放衛(wèi)星鎮(zhèn)。全鎮(zhèn)總面積61.93平方公里，總?cè)丝?.98萬。平潮南瀕長江，與南通經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)緊密相連，與蘇州市隔江相望。這種得天獨厚的地理位置，使得平潮成為長三角經(jīng)濟(jì)圈中的一方寶地，直接受到上海等大中城市的輻射和帶動，具有極強(qiáng)的經(jīng)濟(jì)開展活力。10a、交通平潮形成了水上、陸地、空中三位一體的交通網(wǎng)絡(luò)。二級航道——通揚(yáng)運(yùn)河直通長江，寧通高速、通啟高速、204國道、新長鐵路和正在建設(shè)中的沿江一級公路等交通干線穿鎮(zhèn)而過。平潮距南通機(jī)場僅20公里，距國家十大港口之一的南通港僅15分鐘車程。蘇通大橋建成后，平潮到上海只需80分鐘，平潮已成為南來北往、東進(jìn)西出的交通要沖。

b、產(chǎn)業(yè)狀況電子產(chǎn)業(yè)根底雄厚，己經(jīng)成為平潮的支柱產(chǎn)業(yè)。鋼結(jié)構(gòu)產(chǎn)業(yè)開展迅猛，平潮素有“冷作之鄉(xiāng)〞的美譽(yù)，亦已成為平潮又一支柱產(chǎn)業(yè)。服裝產(chǎn)業(yè)方興未艾，已成為平潮又一特色板塊經(jīng)濟(jì)。11通州市鄉(xiāng)鎮(zhèn)基本情況（2005年）名稱總?cè)丝?人）從業(yè)人員(人）土地面積（公頃）耕地面積（公頃）財政收入（萬元）糧食產(chǎn)量（噸）金沙鎮(zhèn)208093808631269162167213543364西亭鎮(zhèn)462702417356923194336127219二甲鎮(zhèn)848024001575934090765921912三余鎮(zhèn)689863244978825011443116787十總鎮(zhèn)381732113847802944397322773騎岸鎮(zhèn)509432846880804240342843101五甲鎮(zhèn)337011662441842352288615248石港鎮(zhèn)7110835005109005572798756190四安鎮(zhèn)407561910046213049436426528劉橋鎮(zhèn)497902529362793107410833047新聯(lián)鎮(zhèn)277901462842292301325422355平潮鎮(zhèn)7813131881617928551498526793平東鎮(zhèn)436772320246772266429323947五接鎮(zhèn)375611896337801882233218805興仁鎮(zhèn)4327720560392915791033814159興東鎮(zhèn)315951607630081232526213055張芝山鎮(zhèn)35005160243074163659187361川港鎮(zhèn)535822801152002679886513586先鋒鎮(zhèn)34256167222666130164835751姜灶鎮(zhèn)606403151052813028880115582c、經(jīng)濟(jì)12環(huán)境分析—小結(jié)：良好的宏觀環(huán)境面，為南通房地產(chǎn)的開展提供了優(yōu)質(zhì)的土壤；得天獨厚的自然條件，優(yōu)越的地理位置、雄厚的經(jīng)濟(jì)根底和良好的開展勢頭，都為房地產(chǎn)業(yè)的開展提供了必備的條件；房地產(chǎn)業(yè)的開展不可能脫離于宏觀經(jīng)濟(jì)周期之外，南通樓市仍處于上升周期內(nèi)；良好的經(jīng)濟(jì)根底和產(chǎn)業(yè)定位，為平潮的房地產(chǎn)開展提供了有利因素。13二、市場分析141、宏觀房地產(chǎn)市場南通市民住房購置能力大幅提高2006年，國家出臺了一系列房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策，房地產(chǎn)業(yè)正依照“健康、穩(wěn)步〞的基調(diào)開展。近幾年，南通GDP的增長率列長三角地區(qū)前列，經(jīng)濟(jì)總量持續(xù)高速增長，城鎮(zhèn)居民人均可支配收入逐年增加，市民的住房購置能力大大提高。住房二級市場日趨活潑5年中，市區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)住宅建設(shè)完成投資總額到達(dá)100.15億元，商品房竣工總量到達(dá)506.46萬平方米。房地產(chǎn)市場發(fā)育健全，住房二級市場日趨活潑。房價穩(wěn)中略升房價是房地產(chǎn)市場的核心，按國際上普遍認(rèn)為的標(biāo)準(zhǔn)，房地產(chǎn)業(yè)占GDP的8%以上屬于過熱，而南通的房地產(chǎn)業(yè)比重僅占南通國民生產(chǎn)總值的5%，剛剛到達(dá)國民經(jīng)濟(jì)支柱行業(yè)的標(biāo)準(zhǔn)，不存在過熱的說法。通過宏觀調(diào)控，有效地控制了房價的漲幅，房價趨于穩(wěn)定，隨著經(jīng)濟(jì)的繁榮，在穩(wěn)定房價的根底上，將持續(xù)小幅上升。消費結(jié)構(gòu)悄然變化隨著南通經(jīng)濟(jì)開展和房地產(chǎn)市場的開展，南通的房地產(chǎn)消費結(jié)構(gòu)發(fā)生了明顯的變化，房地產(chǎn)消費由原先的“居住型〞向“享受型〞轉(zhuǎn)變，原先的一次性購房，一步到位的觀念發(fā)生了變化，二次置業(yè)、三次置業(yè)的消費群體逐步擴(kuò)大；從供需關(guān)系角度看純投資性購房者比重大幅下降，用于實際居住的首次購房者與改善居住條件的二次購房者占據(jù)了絕大局部。152、區(qū)域房地產(chǎn)市場——競爭個案分析1、寶盛苑地址：平五路通揚(yáng)路交接處開發(fā)商：南通飛恒房地產(chǎn)開發(fā)營銷籌劃：南通同豐房地產(chǎn)咨詢效勞用地面積：17600平方米容積率：1.3綠化率：30%住宅面積：60-140平方米主力面積：84-104平方米〔三房〕銷售均價：2900元/平方米商鋪面積：50-300平方米價格：15000元/平方米〔底層〕4500元/平方米〔二層〕商鋪層高：5米商鋪面寬：4-7米商鋪進(jìn)深：12米開盤日期：06年3月住宅銷售率：80%商鋪銷售率：60%162、江海名都地址：204國道、育才路交叉口〔平潮中學(xué)對面〕開發(fā)商：江蘇鼎盛置業(yè)容積率：1.3綠化率：30.1%住宅面積：90-140平方米主力面積：128平方米〔三房〕銷售均價：2600元/平方米商鋪面積：60平方米價格：8000元/平方米商鋪層高：5.7米商鋪面寬：3-4米商鋪進(jìn)深：12米開盤日期：06年7月住宅銷售率：90%商鋪銷售率：90%173、恒東花苑地址：馬躺路、平五路開發(fā)商：通州市恒東房地產(chǎn)開發(fā)用地面積：25330平方米容積率：1.25綠化率：30.1%住宅面積：99.6-190平方米主力面積：120平方米〔三房〕銷售均價：2300元/平方米開盤日期：06年7月住宅銷售率：65%〔一期〕184、河?xùn)|嘉園地址：第八人民醫(yī)院北面開發(fā)商：南通市民生房地產(chǎn)開發(fā)用地面積：10000平方米容積率：1.3綠化率：30%住宅面積：平方米主力面積：119.36平方米〔三房〕銷售均價：2400元/平方米開盤日期：06年2月住宅銷售率：90%別墅〔雙拼〕：4戶面積：260平方米價格：3000元/平方銷售率：0%19匯總：類型案名具體位置面積均價總價（萬）銷售率住宅寶盛苑平五路通揚(yáng)路交接處60-140290017.4-40.680%江海名都204國道、育才路交叉口（平潮中學(xué)對面）90-140260023.4-36.490%恒東花苑馬躺路、平五路100-190230023-43.765%河?xùn)|嘉園第八人民醫(yī)院北面90-156240021.6-37.490%商鋪寶盛苑平五路通揚(yáng)路交接處11015000元/平方米（底層）4500元/平方米（二層）11060%江海名都204國道、育才路交叉口（平潮中學(xué)對面）6080005090%別墅河?xùn)|嘉園第八人民醫(yī)院北面2603000780%20住宅去化速度較好，主力總價集中在30萬左右，35萬以上總價的單元去化不是很好，個別工程由于遠(yuǎn)離鎮(zhèn)區(qū)，配套較差，銷售率不高；單層商鋪明顯去化速度快，二層商鋪因業(yè)態(tài)難以定位，在當(dāng)?shù)匦枨蠖炔桓撸滑F(xiàn)有的別墅由于面積太大，環(huán)境規(guī)劃不好、總價太高等多重因素影響下根本沒有市場。分析：21三、產(chǎn)品規(guī)劃建議

221、根本經(jīng)濟(jì)指標(biāo)地塊編號：地塊位置：平五公路以南，振興路以西占地面積：26507平方米總建筑面積：34000平方米住宅總建面:22500平方米商業(yè)總建面:11500平方米地塊用途：商住用地容積率：1.2綠化率：25%使用年限：居?。?0商業(yè)：40〔單位：年〕成交單位：南通正和置業(yè)23住宅定位以控制總價區(qū)間的精致小戶型別墅為樓盤主基調(diào)，提升樓盤品質(zhì)，做差異化行銷配一定的電梯公寓，做足容積率，使樓盤利潤最大化2、產(chǎn)品定位商業(yè)定位在滿足小區(qū)配套需求的根底上，提升檔次，以滿足周邊的區(qū)域配套針對平潮鎮(zhèn)尚無真正意義的中高檔次休閑娛樂街，建議以休閑、餐飲、娛樂等主題街的形式切入市場24聯(lián)排別墅提升樓盤品質(zhì)面積建議做160-180m2，總價區(qū)間易被市場接受3、產(chǎn)品規(guī)劃建議25帶電梯的多層公寓通過電梯做市場差異化產(chǎn)品，壟斷客源面積以85-95的兩房，95-105的小三房為主〔70%〕，105-120的三房及130-140四房為輔26商鋪全部規(guī)劃單層商鋪，迎合市場需求，加快去化速度做足層高，訴求“買一層，用兩層〞的賣點，適當(dāng)提高單價、增加進(jìn)深，實現(xiàn)與原先相同的利潤空間剩余面積加到多層公寓中，實現(xiàn)利潤空間27景觀別墅區(qū)域建議做人工水景〔小噴泉或親水平臺〕，提升檔次多做中央景觀，小品式景觀，用不大的占地面積，到達(dá)各棟樓之間景觀均好性284、新舊規(guī)劃利潤比照原先規(guī)劃方案調(diào)整規(guī)劃方案類型面積單價總銷售額（萬元）類型面積單價總銷售額（萬元）商鋪5750100005750商鋪6708110007379575040002300————0小計8050小計7379聯(lián)排別墅500033001650聯(lián)排別墅850033002805疊加別墅33003000990疊加別墅————0

小計2640

小計2805電梯公寓1420026003692電梯公寓1879226004886

小計3566

小計3566合計（萬元）14382合計（萬元）1507029分析：總銷金額增加品質(zhì)提升更多銷售周期縮短一舉三得的規(guī)劃30四、推廣策略

311、案名建議正和·世家〔主要推薦〕“世家〞有豪門，生生不息之意，一方面表達(dá)正和置業(yè)是房地產(chǎn)業(yè)中的豪門世家，另一方面欲表現(xiàn)購置本案的人將在此福地生生不息，同時，“世家〞一詞比較模糊，即可套用南邊的別墅區(qū)塊，亦可套用北邊的電梯公寓。正和·聯(lián)翠居正和·御墅苑正和·西城秀墅正和·錦繡佳苑正和·食尚坊正和·世家——好旺角商業(yè)街〔主要推薦〕“好旺角〞形象的表達(dá)商鋪的“L〞規(guī)劃形態(tài)，更從字面上讓投資、經(jīng)營者有購置的沖動和欲望。322、企劃包裝〔秀稿〕備注：由于時間較緊，上述內(nèi)容在下次提報時，做進(jìn)一步展示Logo設(shè)計售樓處包裝銷平、銷海設(shè)計引導(dǎo)旗、戶外看板設(shè)計報紙等平面廣告設(shè)計33五、營銷策略34

1、策略綜述

充分蓄勢，集中引爆

低開高走，先抑后揚(yáng)先別墅，后公寓，再商鋪35

2、促銷策略

購別墅，送汽車，讓您的家和城市的距離更近，每5棟別墅公開抽獎一輛10萬左右的車〔減少當(dāng)?shù)刂懈叨丝驮吹膮^(qū)域選擇性〕購公寓，“07·家方案〞，對07年結(jié)婚或生子的家庭購房有5%的優(yōu)惠〔針對剛性需求中的年輕置業(yè)群，做策略性壟斷〕363、銷售節(jié)奏醞釀期3個月強(qiáng)銷期3個月持續(xù)期3個月

前期的準(zhǔn)備工作，甲乙雙方配合，以心理攻勢拉開序幕；工地形象、售樓處、戶外POP形象的樹立在報紙上刊登廣告，樹立品牌形象；設(shè)置引導(dǎo)旗，營造樓盤規(guī)模、氣勢；電視滾動字幕的制作、發(fā)布，樹立品牌形象；派發(fā)DM單片，加大廣告宣傳力度及覆蓋面。已登記客戶的不斷聯(lián)系，反復(fù)確認(rèn)其需求，制造一種開盤時馬上要確定下來的態(tài)勢，制造熱銷氣氛現(xiàn)場銷控，制造旺銷氣氛，利用“趨眾心理〞，吸引局部觀望買家訂購；舉行開盤簽約儀式，當(dāng)場搖獎，營造熱鬧氣氛；繼續(xù)在報紙上集中刊登廣告以營造市場；借助一些商業(yè)集會活動，提高知名度；通過已購客戶的耳語傳播，增加客源，促進(jìn)銷售；繼續(xù)在報紙上集中刊登廣告以營造市場；集中簽約、交房，營造氣氛；借助一些商業(yè)集會活動或自辦SP活動，提高知名度；低開高走，沖刺期抬升價格，創(chuàng)造最大的利潤；順勢推出商鋪。374、現(xiàn)場包裝及媒體通路4.1、現(xiàn)場包裝建議在工地現(xiàn)場搭建售樓處，通過售樓處的精致包裝表達(dá)個案品質(zhì)，促進(jìn)銷售建議工程地塊至鎮(zhèn)中心沿街設(shè)置引導(dǎo)旗，引導(dǎo)人流至售樓處咨詢、洽談384.2、媒體通路1、主流媒體：報紙作為群眾型媒體，廣告面積較分散，可以到達(dá)家喻戶曉效果。電視在黃金時間段插入電視滾動字幕，讓客戶階段性的了解本產(chǎn)品，更好的形成樓盤與客戶的互動認(rèn)知。POP〔鎮(zhèn)中心廣告位〕在鎮(zhèn)中心醒目位置做大型看板，提升樓盤品味及開發(fā)商口碑，優(yōu)點廣告持續(xù)期較長。2、輔助媒體：引導(dǎo)旗不斷出現(xiàn)在客戶眼前的廣告，引起客戶咨詢我們產(chǎn)品的興趣、沖動，更好的引導(dǎo)客戶來售樓處咨詢。銷售道具〔模型、樓書、銷海、DM〕渲染售樓處專業(yè)且熱銷的氣氛，并配合銷售、配合其他廣告，在重點區(qū)塊及廣告較弱的地方，進(jìn)行DM的派發(fā)。做到點與面的結(jié)合，使廣告到達(dá)立體宣傳的效果。現(xiàn)場圍墻提升眼熱度，表達(dá)標(biāo)準(zhǔn)化、專業(yè)化。３、特殊媒體配合銷售的一系列活動，包括產(chǎn)品發(fā)布會、開盤抽獎活動、房展會等。394.3、媒體預(yù)算i、預(yù)計總銷額：

商業(yè)局部：11000元/平方米*6708平方米=7379萬元別墅局部：3300元/平方米*8500平方米=2805萬元電梯公寓：2600元/平方米*18792平方米=4886萬元預(yù)計總銷：7379萬元＋2805萬元＋4886萬元＝1.5億元ii、媒體預(yù)算：

以總銷金額的1%計提廣告費:廣告費預(yù)算：1.5億元*1%=150萬備注：媒體投放方案及投放比例將在后續(xù)作進(jìn)一步細(xì)化。40六、業(yè)務(wù)執(zhí)行

411、人員配備：業(yè)務(wù)總監(jiān)副專女專專案經(jīng)理4—6名業(yè)務(wù)員422、在職人員曾執(zhí)行個案：昆山●萬方水岸昆山●萬方江南春之聲昆山●天使灣昆山●永泰田廣場上?！耢o安高利館上?！耖L寧高人館南通●東方鑫乾蘇州●湖左岸蘇州●公園3000張家港●王府名邸常熟●琴川家園常熟●新科莊園常熟●海城花苑433、業(yè)務(wù)執(zhí)行3.1、蓄勢期1〕銷講資料的編寫2〕人員培訓(xùn)a\統(tǒng)一宣傳口徑b\銷售技巧、客戶購屋心理應(yīng)對等強(qiáng)化訓(xùn)練c\最新建筑法規(guī)、稅率、政籌劃向說明d\有望客戶追蹤工作e\現(xiàn)場配合之技巧f\現(xiàn)場工作守那么3〕現(xiàn)場單椐a\工作日志b\來人、來電記錄表c\A、B級卡、銷控d\未購、已購、簽約客戶記錄表e\日、周、月、年報表〔包括來人、來電分析，傭收情況，媒體發(fā)布情況，銷售總結(jié)等〕4〕企劃配合重點a\墨線圖、透視圖、模型b\接待中心內(nèi)部設(shè)計、外部布置〔看板、引導(dǎo)旗〕、樣板房c\接待中心的布置d\媒體Q表〔企劃方向指引〕e\印刷品5〕銷售策略〔以內(nèi)部認(rèn)購期〕放號銷售預(yù)定/認(rèn)購，鎖定客戶6〕價格策略以模糊價格區(qū)間暗示客戶引發(fā)興趣，同時強(qiáng)調(diào)預(yù)約可獲得優(yōu)惠條件引導(dǎo)客戶持幣待購，阻截競爭對手443.2、攻擊期及成長