萬(wàn)科城市花園-物業(yè)管理服務(wù)方案

VVANKEGARGARDEN武漢市萬(wàn)科物業(yè)管理有限公司服務(wù)模式實(shí)現(xiàn)計(jì)劃及要求?10社區(qū)項(xiàng)目概況72610m2以4—6層花園洋房、多層住宅為主。公共服務(wù)配套21000m,其中含較大規(guī)模的公共商業(yè)mm各一處，18班制學(xué)校，9班幼兒園各一所；保留并豐富中部的小丘形成一期的公共綠地(脊)和兒童公園。至三期開(kāi)發(fā)建設(shè)。1.周邊環(huán)境及市政配套武漢萬(wàn)科城市花園位于武漢市城區(qū)的東南側(cè)，緊鄰城市中環(huán)線一既武漢科技新城湯遜湖產(chǎn)業(yè)區(qū)東部產(chǎn)業(yè)組團(tuán)的北端，南面與武大科技園區(qū)相臨。東南隔(規(guī)劃中、一期用地呈較為規(guī)則的五邊形，城市主干道江夏大道、中環(huán)線(輔路)分別與用地的西、北側(cè)直接相臨，東面為產(chǎn)業(yè)區(qū)道路一天翔路。用地東北接當(dāng)代物業(yè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司用地(現(xiàn)為坡地、農(nóng)田)，西南為鄭橋變電站，提供項(xiàng)目施工用電以及生mmmmmm活用電，于江夏大道預(yù)留接口。地塊給水、雨水、污水均可由江夏大道接2.項(xiàng)目主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)(設(shè)計(jì)部提供)A.基本情況：行行政區(qū)域江夏區(qū)區(qū)8路6.2118萬(wàn)科城市花園社區(qū)規(guī)劃總用地面積含居住區(qū)用地面積總2住宅建筑面積2公建建筑面積2戶(hù)總戶(hù)物業(yè)類(lèi)型物業(yè)名稱(chēng)道積面待筑數(shù)征建總?cè)巳藨?hù)均建筑面m2m含待征道路容積率不含待征道路容積率建筑密度停車(chē)位地面停車(chē)位半地下架空停車(chē)位停車(chē)位/戶(hù)數(shù)住宅建筑面積毛密度m2/ha住宅建筑面積凈密度m2/ha毛密人毛密凈密人凈密綠地率(與占地面積的比率)小區(qū)道路面積積123萬(wàn)萬(wàn)萬(wàn)度296度479水體面積小廣場(chǎng)數(shù)量B?戶(hù)型指標(biāo):聯(lián)排別墅(聯(lián)排別墅(m2)戶(hù)型指標(biāo)規(guī)劃總用地面積(ha)居住區(qū)總用地面積(ha)計(jì)容積率總建筑面積(m2)80積率覆蓋率(與占地面積比率)總戶(hù)數(shù)(戶(hù))總?cè)藬?shù)(人)(m2)建筑面積 000獨(dú)立別墅(m2000250m2/80002.2%戶(hù)情景花園(m2)J多層住宅(戶(hù)初步預(yù)戶(hù)29700.8% 戶(hù)左右總面積(m2)21000會(huì)所24管理(m24一可編輯修改注：未計(jì)半底下車(chē)庫(kù)及人防(平戰(zhàn)結(jié)合人防地下室)26700m2C?配套指標(biāo): (一)生活給水：3.給水量：最大小時(shí)m3/dm3/d用水單位變化系數(shù)km3/m3/h9宅幼兒園商業(yè)服務(wù)(Q(Q=400立方米/時(shí))DN04DN0(二)消防給水：1.室外消防用水：商業(yè)區(qū)采用室內(nèi)消防栓式供室外消防用水。22.室外消防用水由城市自來(lái)水管在室外設(shè)室外消火栓供給；室內(nèi)消防用水由消防水池(72立方米)供給。(三)生活排水：1.小區(qū)污水為生活污水，污廢水合流經(jīng)室外化糞池處理后排入小區(qū)污水管網(wǎng),再直接排入城市污水管。3．化糞池選用：無(wú)動(dòng)力排放式化糞池 陽(yáng)臺(tái) (一)、供電為了保證供電可靠，采用兩路10KV高壓供電電纜將目前大一期分成兩個(gè)獨(dú)立環(huán)網(wǎng)配電系統(tǒng)，重要設(shè)備分別給出不同地雙電源閉環(huán)設(shè)計(jì)，開(kāi)環(huán)運(yùn)行，1小區(qū)內(nèi)皆采用戶(hù)外箱式組合變電站配電 (二)通信及智能化的通信、網(wǎng)絡(luò)、有線電視、可視(非可視)對(duì)講、監(jiān)控安防、報(bào)警求助、物業(yè)管理等智能化系統(tǒng)，并形成整體網(wǎng)絡(luò)并由小區(qū)智能化控制中心統(tǒng)一管理。 (三)室外管溝布置室外管溝皆采用集中排水措施，將雨(滲)水引入統(tǒng)一的排水網(wǎng)絡(luò)，保證管溝內(nèi)無(wú)積水、維護(hù)方便。電纜溝上可鋪磚或覆土，保持與道路規(guī)劃風(fēng)格一致，又不影響本系統(tǒng)的功能；埋地排管統(tǒng)一設(shè)置檢修人孔，以滿足日常維護(hù)及美觀的需要。該項(xiàng)目目標(biāo)客戶(hù)群體具有如下共性特征：年人也占到一定比例，這部分人經(jīng)濟(jì)實(shí)力有限，但對(duì)城花倡導(dǎo)的生活方式非常向往。的客戶(hù)來(lái)說(shuō)，城花的客戶(hù)有更高的教育程度客戶(hù)來(lái)源，網(wǎng)羅了武昌區(qū)的高校、所有的設(shè)計(jì)院、各類(lèi)研究所、金融和醫(yī)療機(jī)構(gòu)，其中又以高校的客戶(hù)最多，其它的客戶(hù)則絕大多數(shù)分布在武昌區(qū)的高新企業(yè)，如郵科院等?？蛻?hù)分布，來(lái)自洪山區(qū)的客戶(hù)占有最大比例，他們主要是高校老師，政府官員和從事信息技術(shù)等高科技含量工作的人。武昌區(qū)客戶(hù)所占比例也較大，關(guān)山的客戶(hù)多半生活或工作在光谷附近。來(lái)自漢口，漢陽(yáng)和東西湖的客戶(hù)多是認(rèn)準(zhǔn)萬(wàn)科品牌；外地客戶(hù)所占比例非常小，但其中約有1/3來(lái)興趣愛(ài)好，約有六成的人在休息時(shí)會(huì)選擇外出散步，其次是看書(shū)或看電視。這可能與他們所受的教育或所處的環(huán)境有關(guān)系，自然運(yùn)動(dòng)的時(shí)間會(huì)比較少。備綠色走廊、都市核心、有層次的開(kāi)放空間、地域性、社區(qū)鄰里關(guān)系特點(diǎn)；其二、獨(dú)天獨(dú)厚的自然條件，有豐富的水域和植被；其三、身處在優(yōu)厚且較大壓力的職場(chǎng)上，有著對(duì)自然、健康、自由生活環(huán)境的渴望；其。放，人的情緒、體力、智力、精力被束縛一定程度后得到深度舒展而產(chǎn)生的愉悅感受，是無(wú)限美妙和令人遐色。free一是以“一切皆善，善待一切”的價(jià)值觀，風(fēng)格炯異的商業(yè)為大背景。以尊重人文化倡導(dǎo)為前提，在法制、契約、誠(chéng)信為“free”的底線，相互尊重和理解，共同品位生開(kāi)放的理重點(diǎn)是組團(tuán)，將居家報(bào)警、單元門(mén)禁、院落圍墻紅制中心值班機(jī)制；居委會(huì)等機(jī)構(gòu)。只要遵守法律和社區(qū)規(guī)范的人員，將充分享受無(wú)阻尼的服務(wù)，盡情享受豐富的生活方式。客戶(hù)享受青草芬香和陽(yáng)光沐浴?；畹牧⒖焖贉贤ㄇ溃寴I(yè)主在大社區(qū)中享受更貼切的服務(wù)；咖啡酒吧項(xiàng)目、異國(guó)情調(diào)的跳蚤市場(chǎng)；親和力的廉價(jià)百貨項(xiàng)目；援電話、傳統(tǒng)的宣傳公告欄。利的；free還涉及到社區(qū)文明建設(shè)、(二)“free”服務(wù)實(shí)現(xiàn)計(jì)劃及要求完成時(shí)間完成時(shí)間工作內(nèi)容工作標(biāo)準(zhǔn)項(xiàng)戶(hù)服務(wù)客戶(hù)服務(wù)中心設(shè)置親善大使制1、分前臺(tái)事務(wù)辦理和親善大使兩大職能2、分前臺(tái)事務(wù)辦理設(shè)計(jì)為與業(yè)主直接接觸，貼心大使辦公位置可3、設(shè)置在會(huì)所位置，使用面積約50m2包括辦公、接待、現(xiàn)場(chǎng)資料儲(chǔ)存空間、裝修家政辦理臺(tái)、授IC卡(含設(shè)備)、洽談室業(yè)2、熟悉組團(tuán)內(nèi)每戶(hù)業(yè)主，走訪并收集業(yè)主意見(jiàn)收集信息匯集服務(wù)著CI職員服(西服式樣、藍(lán)色面料、白色襯衣)分鐘內(nèi)可到達(dá))，(與外圍安全巡邏相結(jié)合，在人流高峰期設(shè)門(mén)童概30歲以下，高中以上文化程度，氣質(zhì)佳，樂(lè)于助人，善溝通(結(jié)合外圍巡邏安全員)社區(qū)文化策劃有償服務(wù)項(xiàng)目設(shè)置商業(yè)配套方案2、針對(duì)兒童、購(gòu)房決策人、老人提供特色文化活動(dòng)1、根據(jù)業(yè)戶(hù)特點(diǎn)，設(shè)定便民服務(wù)項(xiàng)目，只收取成本的5%利潤(rùn);2、方便投資客戶(hù)群交易，開(kāi)展租售業(yè)務(wù)，以賺取利潤(rùn)為目標(biāo)店、書(shū)吧、麥丹勞、汽車(chē)美容等。環(huán)境現(xiàn)代與歷史氛圍營(yíng)造方案業(yè)主忽略的點(diǎn)滴服務(wù)。2、開(kāi)辟服務(wù)畫(huà)廊，尋找服務(wù)足跡，提高業(yè)主精神文明2、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)前后照片對(duì)比景點(diǎn)設(shè)定息服裝緊身牛仔藍(lán)色衣(輪滑保潔服務(wù))開(kāi)辟親近綠地，供人休憩；修建人造鳥(niǎo)巢；建造有機(jī)肥基地，供人參觀和社區(qū)有機(jī)肥取用；建設(shè)小苗圃培1、環(huán)境保潔(60人)2、家政：(10人)4、垃圾箱；庭院兩個(gè)單元一腳踏式雙桶垃圾箱(240L/桶)庭院外果皮箱(1個(gè)/半徑40m)5、服裝有樓內(nèi)和樓外之別，樓內(nèi)體現(xiàn)精致，樓外體現(xiàn)專(zhuān)業(yè)特占6、垃圾中轉(zhuǎn)站設(shè)置(60m2)8、每?jī)蓷澰O(shè)有保潔取水點(diǎn)(對(duì)裸露管口作防凍處理)綠化(18人)地下自動(dòng)噴灌系統(tǒng)選擇PPR管材每半徑50m綠地設(shè)一個(gè)電源插座(防水、防觸電)盡量考慮雨水利用系統(tǒng)外圍保潔實(shí)施外包方式。治安管理城花的安全管理方案主要以人防與技巡邏崗與結(jié)合；紅外報(bào)警與小聯(lián)動(dòng)相結(jié)人防采用的內(nèi)緊外松的管理模式循序漸進(jìn)。小區(qū)分為多個(gè)小的片區(qū)進(jìn)行區(qū)域化管理；將若干個(gè)小的組團(tuán)化為一個(gè)區(qū)域設(shè)定一個(gè)安全巡邏崗(樓內(nèi)巡邏崗5個(gè))，主要是對(duì)本區(qū)域的安全事務(wù)的處理。著公司規(guī)定的CI服裝安全員樓內(nèi)巡邏崗(西裝)，主要是以小區(qū)的整個(gè)風(fēng)2、在小區(qū)的主要地段及繁華區(qū)域設(shè)置徒步的安全巡邏崗，主要是以提供安全服務(wù)為主要的目的(設(shè)崗位1個(gè))。3、對(duì)于組團(tuán)外圍及小區(qū)的次干道設(shè)置有單車(chē)巡邏崗(單車(chē)巡邏崗5個(gè))，主要是保證小區(qū)次干道及周邊的安全事務(wù)處理。著裝以牛仔服特色的服裝，體現(xiàn)自由與開(kāi)放的小區(qū)管理特4、在小區(qū)的主干道及整個(gè)小區(qū)的安全防范監(jiān)控和對(duì)小區(qū)各崗位的快速支援及整個(gè)小區(qū)的安全事務(wù)處理(摩托車(chē)巡邏崗1個(gè))。根據(jù)小區(qū)的特色著美式的作戰(zhàn)服，主要是在小區(qū)內(nèi)起5、體現(xiàn)城市花園安全管理的風(fēng)格，在主要的岀入口設(shè)置安全形象崗位1個(gè)(核心路與江夏大道交接處)。著美式作戰(zhàn)服。6、在小區(qū)的前期對(duì)于小區(qū)的裝修實(shí)行集中統(tǒng)一的管理，安全管理方面設(shè)置專(zhuān)門(mén)的裝修巡邏崗(3個(gè)崗位)。著安全樓內(nèi)防交通管理消防管理小區(qū)智能化與小區(qū)控制中心聯(lián)動(dòng)的模式。在小區(qū)的繁華地段和較為偏僻的地段設(shè)置及時(shí)的召援電話，并與小區(qū)的攝像探頭和監(jiān)控中心相互聯(lián)動(dòng)。能夠?qū)︻櫩吞峁┍憷姆?wù)，從治安管理角度很大的程度上保證了及時(shí)的信息流通。小區(qū)紅外報(bào)警系統(tǒng)與攝像、照明綜合聯(lián)動(dòng)保障小區(qū)應(yīng)急或異常現(xiàn)象的發(fā)生能夠清晰明了的進(jìn)行監(jiān)控、記錄。組團(tuán)電動(dòng)門(mén)安裝延時(shí)自動(dòng)關(guān)閉裝置，極大的避免安全的隱患的發(fā)生，同時(shí)顧客提供安全方便的服務(wù)。紅外發(fā)射器對(duì)裝留有間距防跨越，紅外線與圍墻實(shí)體距離cm。24小時(shí)的監(jiān)控中心值班制度嚴(yán)格對(duì)小區(qū)的整體狀況進(jìn)行監(jiān)控，同時(shí)及時(shí)的調(diào)配資源協(xié)調(diào)現(xiàn)場(chǎng)的事務(wù)處理(設(shè)置1.5個(gè)崗位)。著安全員樓內(nèi)巡邏崗。車(chē)場(chǎng)岀入口崗(4個(gè)崗位)服裝要求：國(guó)家統(tǒng)一服裝體現(xiàn)小區(qū)物業(yè)管理的規(guī)范化專(zhuān)業(yè)化。首期封閉為一個(gè)車(chē)流岀入口(道路寬度可調(diào)頭)在小區(qū)的主要路段及交叉口設(shè)緩沖坡、引進(jìn)市政紅綠燈裝置；控制車(chē)輛在小區(qū)內(nèi)的速度。針對(duì)小區(qū)的特點(diǎn)引進(jìn)市政干道設(shè)咪表設(shè)置在小區(qū)的主干道對(duì)小區(qū)對(duì)小區(qū)內(nèi)的車(chē)輛停放進(jìn)行及時(shí)引導(dǎo)停放和檢查制度(小區(qū)停放車(chē)輛實(shí)行非固定式管理模式)。，誰(shuí)負(fù)責(zé)。對(duì)整個(gè)小區(qū)實(shí)行區(qū)域化集中管理的模式。1、建立責(zé)任到人及小區(qū)的消防檔案，定期的對(duì)小區(qū)的消防設(shè)施進(jìn)行檢查整改。121233?公共部位的路燈要求采用跳躍式雙回路控制，在夜深人稀時(shí)關(guān)閉一半，以利于今后節(jié)約公用費(fèi)用4?小區(qū)的綠化用水要求采用雙路供水，和小區(qū)的水景相通，充分進(jìn)行水的重復(fù)利用，以節(jié)約成本。5?控制中心閉路錄像采用數(shù)字錄像機(jī)，并能保存一個(gè)月。6?內(nèi)線電話系統(tǒng)(辦公室、設(shè)備房、崗廳)、警鈴連通宿舍1?要求前期就能實(shí)現(xiàn)抄表到戶(hù)，節(jié)約服務(wù)成本，減少物業(yè)今后的水、電、氣損耗支岀成本。.箱式變電站的放置地點(diǎn)要考慮今后的檢修的方便性，及對(duì)業(yè)主3?合理設(shè)計(jì)景觀照明，盡量減少小區(qū)域照明的數(shù)量。800800平方米員要求和服務(wù)制度編制物業(yè)房標(biāo)識(shí)服務(wù)特色管理處服務(wù)架構(gòu)前臺(tái)、后臺(tái)人員服裝體系文件人事行政制度物業(yè)管理用房識(shí)系統(tǒng)1、組合式工具箱，體現(xiàn)萬(wàn)科物業(yè)的“專(zhuān)業(yè)化”。2、家政維修體現(xiàn)快速化，接到報(bào)修信息后能在約定時(shí)間到達(dá)現(xiàn)場(chǎng)，提岀專(zhuān)業(yè)的解決方法，并能快速進(jìn)行維修處理。3、城花的大區(qū)域管理要體現(xiàn)快速靈活，將采用自行車(chē)代步模4、公共部位的維護(hù)要提現(xiàn)維護(hù)的及時(shí)性，所有公共部位的維護(hù)全部要求在最短的時(shí)間完成。區(qū)域責(zé)任化。結(jié)合現(xiàn)場(chǎng)制定班組內(nèi)管理規(guī)定。。 (三)、社區(qū)人員配置方案1.管理處工作人員崗位任職要求基基本要求上驗(yàn)三年相應(yīng)接受的內(nèi)部培訓(xùn)他要求管理處經(jīng)理具物業(yè)管理資格證書(shū)1?擔(dān)任主管以上職務(wù)滿一年以上2?熟悉任職崗位及下屬崗位的各項(xiàng)業(yè)務(wù)及運(yùn)作流程3?具有較強(qiáng)的管理能力和領(lǐng)導(dǎo)水平4?通過(guò)公司評(píng)審?fù)ㄟ^(guò)物業(yè)管理資格教育作經(jīng)驗(yàn)應(yīng)接受的內(nèi)部培訓(xùn)管理處經(jīng)理助理應(yīng)具備物業(yè)管理資格證書(shū)初級(jí)職稱(chēng)證書(shū)1?擔(dān)任主管(含主管)以上職務(wù)半年以上其2?熟悉任職崗位及下屬崗位的各項(xiàng)業(yè)務(wù)及運(yùn)作流程基本要求教育他他3.具有較強(qiáng)的管理能力和領(lǐng)導(dǎo)水平要4.通過(guò)公司評(píng)審?fù)ㄟ^(guò)求教教育應(yīng)接受的內(nèi)部培訓(xùn)特殊應(yīng)具備相關(guān)專(zhuān)業(yè)兩種中級(jí)等級(jí)證書(shū)以上他要求1.在專(zhuān)業(yè)技術(shù)及管理崗位工作兩年以上2.熟悉任職崗位及下屬崗位的各項(xiàng)業(yè)務(wù)及運(yùn)作流程3.具有一定的管理能力4.通過(guò)公司組織的考核和資格審核基應(yīng)接受的內(nèi)部培訓(xùn)基本要求應(yīng)具應(yīng)具備相關(guān)專(zhuān)業(yè)兩種初級(jí)以上的證書(shū)1.在專(zhuān)業(yè)技術(shù)及管理崗位工作半年以上2.熟悉任職崗位及下屬崗位的各項(xiàng)業(yè)務(wù)及運(yùn)作流程3.具有一定的管理能力4.通過(guò)公司組織的考核和資格審核初級(jí)職稱(chēng)證書(shū)他要求教教育應(yīng)接受的內(nèi)部培訓(xùn)1.財(cái)務(wù)管理部/業(yè)務(wù)部門(mén)的會(huì)計(jì)/出納員須通過(guò)“武漢市會(huì)計(jì)上崗資格培訓(xùn)或相關(guān)專(zhuān)業(yè)學(xué)歷2.設(shè)備責(zé)任人和技術(shù)員須通過(guò)相關(guān)設(shè)備操作上崗資格培訓(xùn)3.專(zhuān)職或兼職司機(jī)須持有效駕駛執(zhí)照武漢市會(huì)計(jì)證崗證機(jī)動(dòng)車(chē)輛財(cái)政局武漢公安局車(chē)輛管特求求44?食堂廚師須持等級(jí)證書(shū)并通過(guò)健康檢查5?品質(zhì)管理人員需持物業(yè)管理上崗證1、熟悉任職崗位的業(yè)務(wù)運(yùn)作，具有一定的專(zhuān)業(yè)技能廚師等級(jí)證書(shū)健康證物業(yè)管理崗位武漢市勞動(dòng)局衛(wèi)生相關(guān)認(rèn)證1.4普通員工(含班長(zhǎng))初中以上況應(yīng)接受的內(nèi)部培訓(xùn)班長(zhǎng)訓(xùn)訓(xùn)訓(xùn)訓(xùn)訓(xùn)資格”培訓(xùn)、健康檢查求