雅安某工業(yè)園生活配套區(qū)概念性規(guī)劃設(shè)計(jì)

CONCEPTIONPLANDESINGOFYA’ANINDUSTRIALPARK圖紙目錄圖紙目錄-----------------------------------------NO1項(xiàng)目操作方案及設(shè)計(jì)說明扉頁-----------------------NO2項(xiàng)目操作方案及設(shè)計(jì)說明-----------------------NO3-NO10總圖及分析圖扉頁---------------------------------NO11項(xiàng)目區(qū)位圖---------------------------------------NO12現(xiàn)狀地形圖---------------------------------------NO13規(guī)劃總平面圖-------------------------------------NO14分期開發(fā)示意圖-----------------------------------NO15功能分區(qū)示意圖-----------------------------------NO16道路系統(tǒng)分析圖-----------------------------------NO17綠化系統(tǒng)分析圖-----------------------------------NO18規(guī)劃鳥瞰圖---------------------------------------NO19建筑效果圖扉頁-----------------------------------NO20商業(yè)街建筑效果圖1-------------------------------NO21商業(yè)街建筑效果圖2-------------------------------NO22銷售中心建筑效果圖-------------------------------NO23多層住宅建筑效果圖-------------------------------NO24小高層住宅建筑效果圖-----------------------------NO25中高層住宅建筑效果圖-----------------------------NO26企業(yè)家會所A型效果圖------------------------------NO27企業(yè)家會所B型效果圖------------------------------NO28聯(lián)排住宅建筑效果圖-------------------------------NO29幼兒園建筑效果圖---------------------------------NO30園林式賓館建筑效果圖-----------------------------NO31管委會辦公樓方案1------------------------------------NO32管委會辦公樓方案2------------------------------------NO33景觀效果圖及手繪圖扉頁-------------------------------NO34市政廣場效果圖1--------------------------------------NO35市政廣場效果圖2--------------------------------------NO36親水廣場效果圖---------------------------------------NO37高層組團(tuán)景觀效果-------------------------------------NO38籃球場效果圖-----------------------------------------NO39多層組團(tuán)景觀效果圖-----------------------------------NO40水岸景觀處理-----------------------------------------NO41景觀手繪圖1------------------------------------------NO42景觀手繪圖2------------------------------------------NO43景觀手繪圖3------------------------------------------NO44景觀手繪圖4------------------------------------------NO45景觀手繪圖5------------------------------------------NO46景觀手繪圖6------------------------------------------NO47景觀手繪圖7------------------------------------------NO48景觀手繪圖8------------------------------------------NO49景觀手繪圖9------------------------------------------NO50景觀手繪圖10-----------------------------------------NO51景觀手繪圖10-----------------------------------------NO52景觀手繪圖10-----------------------------------------NO531CONCEPTIONPLANDESINGOFYA’ANINDUSTRIALPARK扉頁項(xiàng)目操作方案及設(shè)計(jì)說明2CONCEPTIONPLANDESINGOFYA’ANINDUSTRIALPARK操作方案一

雅安工業(yè)園生活配套區(qū)項(xiàng)目簡介（一）雅安市簡介

1.地理區(qū)位：雅安市位于四川盆地西部，市境東鄰成都、眉山、樂山，南接涼山彝族自治州、西連甘孜藏族自治州，北靠阿壩藏族、羌族自治州。雅安距成都120公里，全市幅員面積1.53萬平方公里。2.市政規(guī)劃：根據(jù)雅安市城市總體發(fā)展規(guī)劃，未來雅安將呈現(xiàn)以名山——天全，石棉——寶興為主軸的“一核、兩軸、四極”的城鎮(zhèn)空間布局結(jié)構(gòu)。3.經(jīng)濟(jì)現(xiàn)狀：礦產(chǎn)雅安是四川五大資源富集地區(qū)之一,全市發(fā)現(xiàn)各類礦產(chǎn)62種，礦產(chǎn)地560處，大型礦藏5有磷、鈣芒硝、大理石、花崗巖、石棉、錳礦、菱鎂礦、鉍碲礦、鉛鋅礦、鋁土礦等。其中石棉礦產(chǎn)量占全國的70%左右，芒硝礦占全國的62%以上，錳礦占全國的50%以上?，F(xiàn)已開采礦石中建材和化工原料居首位，大理石和花崗巖總儲量達(dá)到了40億立方米以上。工業(yè)據(jù)統(tǒng)計(jì)2009年1-9月份全市工業(yè)加工15種主要產(chǎn)品中，產(chǎn)量增長的有13種,增幅前三位為:花崗石板材增長293.19％,大理石板材增長209.29％,精制茶增長46.61％。

大部分縣區(qū)工業(yè)生產(chǎn)增長快于全市平均增速。前三季度全市大規(guī)模工業(yè)增加值增長26.9%，八縣區(qū)中有五個(gè)縣增速超過全市平均水平，增幅由高到低依次是：滎經(jīng)增40.7%;名山增36.8%(工業(yè)園區(qū)增86.2%);蘆山增36.2%;石棉增31.2%;寶興增29.4%;天全增27.4%;雨城增18.6%(區(qū)屬工業(yè)增37.1%);漢源增14.7%。4.人口情況：至2007年底，全市總?cè)丝?53.7萬人，其中雨城區(qū)人口35萬人，名山縣人口27萬人。3CONCEPTIONPLANDESINGOFYA’ANINDUSTRIALPARK操作方案5.歷史文化：雅安市古代為青衣羌國，秦置嚴(yán)道縣（含今滎經(jīng)、雨城區(qū)）屬蜀郡。西漢增置徙縣（今天全）、旄?？h（今漢源）、青衣縣（今名山、蘆山）。三國蜀漢置漢嘉郡，西魏置蒙山郡，隋代以后改置雅州。清置雅安府，辛亥革命后初屬四川第十七行政督察區(qū)，后為西康省第二行政督察區(qū)。共和國初期為西康省雅安專區(qū)，1955年西康省撤銷后歸四川省為專區(qū)，后改地區(qū)，2000年改為省屬地級市。雅安兩漢文化歷史底蘊(yùn)豐厚，素有雅雨、雅魚、雅女“雅安三絕”美譽(yù)。雅安是“中國優(yōu)秀旅游城市”、2006年的“中國十佳魅力城市”，是全省鄉(xiāng)村度假旅游和自駕車旅游的熱點(diǎn)地區(qū)。雅安是世界上第一只大熊貓的發(fā)現(xiàn)地和模式標(biāo)本產(chǎn)地，2006年，以雅安為主要核心區(qū)的四川大熊貓棲息地列入世界自然遺產(chǎn)名錄；雅安是世界茶文化、茶栽培的發(fā)源地，是全球人工栽培茶樹最早的地區(qū)。6.氣候：雅安自古多雨，有西蜀天漏之說，俗語“雅無三日晴”，號稱雨城。雅安市屬于亞熱帶季風(fēng)氣候區(qū)。總的氣候特點(diǎn)是：冬無嚴(yán)寒、夏無酷熱、四季分明、雨量充沛、雨熱同步、無霜期長、熱量充足。春季回暖早、夏季氣溫較高、秋季多綿雨、冬季霜雪少，全年夜雨多、終年霧日少。但由于境內(nèi)地質(zhì)地貌復(fù)雜，地勢高差懸殊，氣候的區(qū)域性、過渡性和復(fù)雜性特征突出。氣象要素的垂直差異大，立體氣候明顯，部份山體從山腳到山脊先后可見亞熱帶、暖溫帶、中溫帶、寒溫帶、亞寒帶、和寒帶的植物。大相嶺（即泥巴山）橫貫于本市中部，使得南北部的氣候差異大。北部各縣、區(qū)雨日多、晴天少，年平均氣溫在15℃左右，年總雨量在1000～1750毫米之間；南部的漢源和石棉縣受中、低空下沉氣流影響形成比較獨(dú)特的干暖氣候，云量少，晴天多，日照時(shí)間較長，氣溫較高，年均溫為17～18℃，干濕季節(jié)分明，降水量較少，年總雨量僅750毫米左右。7.交通：重點(diǎn)規(guī)劃雅攀高速公路、雅康高等級公路和瀘雅高速公路等區(qū)域性交通骨干工程的建設(shè)的同時(shí)，完善二級路網(wǎng)使之與一級路網(wǎng)完全對接；加大三級路網(wǎng)的建設(shè)改造力度，增加毗鄰市、州通道，全面完成通村公路建設(shè)，形成以高速公路和二級路網(wǎng)為骨架，以雅安市城區(qū)為中心，東進(jìn)成、樂，南下攀、云，西達(dá)康、藏，北上阿壩的市際、市域交通網(wǎng)絡(luò)。目前在雅安與成都之間有成雅高速公路相通，從雅4CONCEPTIONPLANDESINGOFYA’ANINDUSTRIALPARK操作方案安前往成都僅需一小時(shí)左右的路程即可到達(dá)，另外經(jīng)成都延伸的318國道(川藏公路)和108國道(川滇公路)出成都后經(jīng)雅安開始分行。二、本項(xiàng)目區(qū)位

本項(xiàng)目位于雅安市東北部雅安工業(yè)園區(qū)內(nèi)，名山的西側(cè)，距離蒙頂山旅游區(qū)約8公里，東接蒙山國際，南臨成雅高速公路，項(xiàng)目中間有雅名快速路通過。本項(xiàng)目占地面積約400畝，由自然道路和河流將本項(xiàng)目分為4塊，建筑面積約50萬平方米。基于道路運(yùn)輸和整理施工面的綜合考慮計(jì)劃分四期整理，一期整理面積約400畝。

雅名快速路作為雅安市工業(yè)園區(qū)規(guī)劃軸線主干道，串聯(lián)雅安、雅安市工業(yè)園區(qū)和名山城區(qū)，貫穿東西，沿線分部行政及商業(yè)，功能形成一定雛形，交通便捷。地塊附近的名山河目前尚未規(guī)劃整理，可考慮臨近項(xiàng)目部分進(jìn)行河岸整治后作為休閑娛樂場所。三“雅安工業(yè)園生活配套區(qū)”簡介3.1雅安工業(yè)園簡介

四川雅安工業(yè)園區(qū)（以下簡稱：園區(qū)）成立于2002年8月，規(guī)劃面積10平方公里。2006年通過國家發(fā)改委審核，被省政府批準(zhǔn)為省級開發(fā)區(qū)。雅安市委、市政府大力實(shí)施“工業(yè)富民強(qiáng)市”戰(zhàn)略，以現(xiàn)有園區(qū)為核心區(qū)，將雨城區(qū)草壩工業(yè)集中區(qū)、名山縣永興化工資源區(qū)作為拓展區(qū)，形成面積20平方公里的“一園三區(qū)”發(fā)展模式，成為雅安工業(yè)最重要的增長極。2009年6月，園區(qū)進(jìn)入全省成長型特色產(chǎn)業(yè)園區(qū)中的百億產(chǎn)值園區(qū)培育對象。

目前園區(qū)配套設(shè)施相對匱乏，缺少為企業(yè)配套的生活、居住、休閑、商業(yè)基礎(chǔ)設(shè)施，伴隨著雅安工業(yè)園區(qū)的進(jìn)一步發(fā)展擴(kuò)大，其配套不足的問題將會越來越顯著。3.2【工業(yè)園生活配套區(qū)】引入“一級土地開發(fā)整理”的重要性A.政企分開，有利于加速生活配套區(qū)的建設(shè)速度B.有利于按照市場需求出發(fā)，有針對性的確定“一級土地開發(fā)”的規(guī)模和檔次。C.引進(jìn)專業(yè)開發(fā)隊(duì)伍，最大限度的規(guī)避項(xiàng)目運(yùn)營風(fēng)險(xiǎn)。3.3一級土地整理開發(fā)的項(xiàng)目運(yùn)作流程A.項(xiàng)目調(diào)研階段B.項(xiàng)目可行性分析階段C.規(guī)劃設(shè)計(jì)階段D.施工準(zhǔn)備和招標(biāo)階段E.施工驗(yàn)收階段3.4一級土地開發(fā)成本構(gòu)成A.征地費(fèi)用B.拆遷安置補(bǔ)償費(fèi)用C.收購和置換過程中發(fā)生的有關(guān)補(bǔ)償費(fèi)用D.市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)有關(guān)費(fèi)用E.招標(biāo)、拍賣和掛牌交易中發(fā)生的費(fèi)用F.財(cái)務(wù)成本G.土地儲備開發(fā)供應(yīng)過程中發(fā)生的可研、設(shè)計(jì)、審計(jì)、5CONCEPTIONPLANDESINGOFYA’ANINDUSTRIALPARK操作方案律師、工程監(jiān)理等費(fèi)用，F(xiàn).不可預(yù)見費(fèi)以及經(jīng)同級財(cái)政和土地主管部門核準(zhǔn)的其它支出H.管理費(fèi)及其他。3.5影響“一級土地開發(fā)成本”的風(fēng)險(xiǎn)和因素A.因土地政策和工業(yè)園總體規(guī)劃方向調(diào)整，造成項(xiàng)目失敗的政策風(fēng)險(xiǎn)B.因一級土地開發(fā)管理制度缺失，在運(yùn)作過程中不斷調(diào)整政策的影響因素。C.因建設(shè)規(guī)模、檔次調(diào)整對成本和利潤的影響因素。D.因建設(shè)周期延長造成管理成本和財(cái)務(wù)成本上升的影響因素。

小結(jié)：因一級土地開發(fā)整理建設(shè)周期長、資金投入巨大、政策風(fēng)險(xiǎn)較高、利潤低，很多項(xiàng)目并不被投資者看好。因此，在具體運(yùn)作中，采取靈活的操作形式更容易打動投資者。3.6本項(xiàng)目一級土地開發(fā)操作初步意見A.通過招商，若我司入圍，應(yīng)通過協(xié)商確定管委會為一級土地開發(fā)整理的主管單位。B.主管部門應(yīng)首先完成一級土地整理項(xiàng)目的立項(xiàng)，明確總投資額、建設(shè)范圍、建設(shè)規(guī)模、建設(shè)周期、建設(shè)檔次。C.按照市場容量確定未來二級開發(fā)強(qiáng)度，以此初步估算一級開發(fā)利潤。明確一級土地開發(fā)整理的利潤分配方式。明確一級土地開發(fā)整理管理制度、流程，審批深度要求、辦理時(shí)限。D.確定一級土地開發(fā)整理的征地和拆遷的主體，并確定拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)。四、一級土地開發(fā)總體原則

（一）“規(guī)劃促集約”開發(fā)原則

面向未來，統(tǒng)籌兼顧，綜合布局住宅、商業(yè)、人口、交通、景觀等各項(xiàng)城市功能，較好地處理近期與長遠(yuǎn)、需要與可能、資源有效利用與生態(tài)環(huán)境保護(hù)等一系列關(guān)系。在此基礎(chǔ)上，制定和完善控詳詳規(guī)以及專業(yè)規(guī)劃，引導(dǎo)開發(fā)建設(shè)活動?？茖W(xué)的規(guī)劃保證開發(fā)建設(shè)的合理性和經(jīng)濟(jì)性，將促進(jìn)區(qū)域空間和土地資源的合理利用。

在總體規(guī)劃指導(dǎo)下，確立“適度超前、滾動開發(fā)”的開發(fā)原則和“先規(guī)劃后建設(shè)、先地下后地上”的開發(fā)程序，分階段確定開發(fā)建設(shè)重點(diǎn)，高標(biāo)準(zhǔn)實(shí)施“七通一平”基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，高質(zhì)量營造區(qū)域發(fā)展環(huán)境，為打造高標(biāo)準(zhǔn)的工業(yè)園區(qū)創(chuàng)造良好的基礎(chǔ)條件。

（二）“環(huán)境保護(hù)性”開發(fā)原則

針對地塊內(nèi)的河流和山地，采取保護(hù)性開發(fā)，整治河道，打造沿河景觀帶，為園區(qū)提供良好的景觀設(shè)施；6CONCEPTIONPLANDESINGOFYA’ANINDUSTRIALPARK操作方案利用山地高差及現(xiàn)有資源進(jìn)行公園建設(shè)，創(chuàng)造休閑娛樂生活環(huán)境。（三）“效益最大化”開發(fā)原則

根據(jù)效率最高、效益最大的原則統(tǒng)籌安排，項(xiàng)目規(guī)劃用地容積率在市場接受的情況下盡量做高，同時(shí)盡量控制成本，做好資源的有效配置。貫穿土地平整、市政配套、拆遷安置、規(guī)劃設(shè)計(jì)、景觀設(shè)計(jì)整個(gè)一級土地開發(fā)過程，要有強(qiáng)烈的成本控制意識。

（四）建立雅安市“大產(chǎn)品”概念

經(jīng)濟(jì)學(xué)中有一著名論斷：“木桶效應(yīng)”，即決定一桶水蓄水量多少的，不是由最長的木板決定，而是由最短的木板來左右。

本項(xiàng)目提出的“大產(chǎn)品”概念，是在準(zhǔn)確分析雅安市房產(chǎn)市場情況下，提出的新概念。目前該市市場的真實(shí)情況是：

1、戶型偏小，主流面積在100平方米左右；主流總價(jià)：25-40萬。

2、購房者普遍接受“期房”。

3、一次性付款成為購房付款主流模式，銀行對貸款限制條件很多，申請難度大，一定程度限制有效購買。

4、名山縣由于人口只有6萬左右，市場消化能力有限5、雅安市整個(gè)市場提供的產(chǎn)品開發(fā)水平不高。

針對上述特點(diǎn)，我們的“大產(chǎn)品”更強(qiáng)調(diào)的是性價(jià)比較高的產(chǎn)品，力求從建筑功能與外觀、景觀規(guī)劃設(shè)計(jì)、后期運(yùn)營管理等幾個(gè)關(guān)鍵項(xiàng)的整體推進(jìn)配合，不過分強(qiáng)調(diào)某一項(xiàng)的優(yōu)勢，實(shí)實(shí)在在滿足業(yè)主心里需求，使各方面均衡協(xié)調(diào)。因?yàn)槲覀兊漠a(chǎn)品，提供給業(yè)主的更多是一種軟環(huán)境的享受：打造適合人居的優(yōu)美生活空間。而我們的硬件設(shè)施只要做到統(tǒng)盤考慮，各項(xiàng)互相補(bǔ)充，如同一個(gè)完整的木桶一樣，必能以最少的投入得到較大的回報(bào)。五、項(xiàng)目產(chǎn)品定位（一）住宅產(chǎn)品

主要集中在A地塊，總建筑面積約20～30萬平方米。長期在工業(yè)園工作的人員和小商業(yè)主購買的物業(yè)。

產(chǎn)品的標(biāo)準(zhǔn)化：套型面積為70--170平方米的房子，功能布置上可設(shè)計(jì)為二居或三居，戶型面積減小，總戶數(shù)增多，導(dǎo)致建筑構(gòu)件的大量增加，施工工程量也相應(yīng)增加，這就要求設(shè)計(jì)的標(biāo)準(zhǔn)化，施工的標(biāo)準(zhǔn)化、選材的標(biāo)準(zhǔn)化。

產(chǎn)品的精細(xì)化：新的市場環(huán)境要求住宅產(chǎn)品，不再是簡單用實(shí)墻將各個(gè)功能空間分隔，而是從人體工程學(xué)的角度出發(fā)，將平面功能與空間功能相結(jié)合，將原大面積功能空間，在更小的空間里完成。

7CONCEPTIONPLANDESINGOFYA’ANINDUSTRIALPARK設(shè)計(jì)說明

產(chǎn)品規(guī)劃景觀的均好性：避免景觀規(guī)劃時(shí)先大戶型再小戶型、區(qū)別對待的方法，在規(guī)劃時(shí)就做到景觀的均好性，每戶均有好的朝向、好的景觀。同時(shí)因購房人群的同質(zhì)化，規(guī)劃還應(yīng)增加更多社區(qū)鄰里之間的交流。

基于以上因素，本項(xiàng)目住宅產(chǎn)品，考慮到市場接受及后期發(fā)展趨勢，產(chǎn)品類型較為豐富，從多層產(chǎn)品進(jìn)入市場，到小高層、甚至情景花園洋房的逐步推出，逐漸試探市場反映，引領(lǐng)本區(qū)域住宅產(chǎn)品的更新?lián)Q代。提供的戶型種類豐富多樣，從70平方米到170平方米功能性別墅均有涉及，可供滿足業(yè)主不同層次的需求，而這正是目前雅安市場其他競爭對手所不能提供的。（二）8.生活配套區(qū)的具體內(nèi)容：企業(yè)家會所、職工之家、金領(lǐng)公寓、SOHU公寓、商品房、運(yùn)動公園、商業(yè)中心、歡樂天地、4星級酒店?？傆玫?00畝，總建筑面積約50萬平方米。

企業(yè)家會所：高級小住宅，每套面積250～400平方米。企業(yè)家的第二居所，家人團(tuán)聚的港灣。也是董事局成員的度假中心，由專業(yè)酒店管理機(jī)構(gòu)提供五星級的物業(yè)管理。讓企業(yè)家生活無憂，安心馳騁商場。

職工之家：職工宿舍，總建筑面積5萬平方米，每套40～60平方米。滿足各企業(yè)職工的居住需要，由企業(yè)購買擁有產(chǎn)權(quán)，分配給職工居住。

金領(lǐng)公寓：總建筑面積3萬平方米。企業(yè)中層管理者租賃或購買，每套100～150平方米。SOHU公寓：投資者購買，租賃給園區(qū)內(nèi)企業(yè)中高層管理者及白領(lǐng)階層。

運(yùn)動廣場：總用地面積3萬平方米?；@球場、網(wǎng)球場、羽毛球場，小公園、休閑健身區(qū)、兒童天地。

商品房：總建筑面積20～30萬平方米。長期在工業(yè)園工作的人員和小商業(yè)主購買的物業(yè)。

商業(yè)中心：商業(yè)總建筑面積2萬平方米。美食街、生活超市、副食超市、快餐店、服裝店、家居用品店等。

服務(wù)中心：總建筑面積5千平方米。幼兒園、早教中心、凈菜市場、職業(yè)中介、地產(chǎn)中介、維修修理店等。

歡樂廣場：歌廳、舞廳、美容美發(fā)、健身、休閑廣場、棋牌、小電影院等。

星級酒店：按照國家星級酒店最低標(biāo)準(zhǔn)設(shè)置。8CONCEPTIONPLANDESINGOFYA’ANINDUSTRIALPARK操作方案六、目標(biāo)客戶群定位收入群體職業(yè)分部所需物業(yè)周邊各鎮(zhèn)名山縣城及園區(qū)雅安市高中小企業(yè)主中小企業(yè)主中小企業(yè)主情景洋房中高公務(wù)員，企事業(yè)單位高收入者公務(wù)員，企事業(yè)單位高收入者，個(gè)體工商戶公務(wù)員，企事業(yè)單位高收入者，個(gè)體工商戶情景洋房

住宅產(chǎn)品

中企事業(yè)單位中等收入者自由職業(yè)者，企事業(yè)單位中等收入者金領(lǐng)公寓

小面積住宅中低企事業(yè)單位普通職員

老年家庭企事業(yè)單位普通職員

老年家庭經(jīng)濟(jì)性公寓

七、規(guī)劃設(shè)計(jì)原則（一）可持續(xù)開發(fā)原則

規(guī)劃上各個(gè)地塊劃分要便于分期開發(fā)建設(shè)，應(yīng)考慮按照分區(qū)規(guī)劃不同的產(chǎn)品線，保證各個(gè)地塊土地整理滾動開發(fā)的規(guī)劃原則。（二）創(chuàng)造適度超前產(chǎn)品原則

雅安市地產(chǎn)開發(fā)雖未全面啟動，但目前已建建筑產(chǎn)品質(zhì)量已不可小覷。本案應(yīng)創(chuàng)造適當(dāng)超前的建筑產(chǎn)品，保證產(chǎn)品具有較強(qiáng)的核心競爭力。（三）整體成本控制原則

名山縣的房價(jià)上漲空間壓力較小，房地產(chǎn)開發(fā)面臨著較大的開發(fā)成本壓力，因此對設(shè)計(jì)和施工都要進(jìn)行科學(xué)的成本控制。（四）標(biāo)準(zhǔn)化設(shè)計(jì)原則

首期快節(jié)奏的開發(fā)要求，對報(bào)建圖紙必須采取標(biāo)準(zhǔn)化設(shè)計(jì)，減少報(bào)建修改設(shè)計(jì)周期。另外為節(jié)約施工管理成本、減少施工錯(cuò)誤也必須采取標(biāo)準(zhǔn)化設(shè)計(jì)。（五）創(chuàng)造具有投資價(jià)值產(chǎn)品的原則

我們希望設(shè)計(jì)時(shí)能夠進(jìn)行合理分期，每期在規(guī)劃、園林、建筑設(shè)計(jì)上都有賣點(diǎn)提升，實(shí)現(xiàn)售價(jià)的持續(xù)拉動，達(dá)到整個(gè)項(xiàng)目旺銷的良好局面。（六）創(chuàng)造具有高附加值的建筑產(chǎn)品

考慮將會有部分市外購房者在本案置業(yè)，應(yīng)從投資置業(yè)角度設(shè)計(jì)產(chǎn)品。另外雅安市大多數(shù)二次置業(yè)群體出于投資的目的，會優(yōu)先選擇具有較高性價(jià)比的建筑產(chǎn)品。八、規(guī)劃設(shè)計(jì)具體要求

道路規(guī)劃要求滿足消防車施救要求，合理設(shè)置轉(zhuǎn)彎半徑。要求按照人車分流進(jìn)行動線布置，考慮人車行進(jìn)時(shí)的視線景觀組織。9CONCEPTIONPLANDESINGOFYA’ANINDUSTRIALPARK設(shè)計(jì)說明

采取開放社區(qū)、封閉組團(tuán)的規(guī)劃設(shè)計(jì)手法。整個(gè)社區(qū)的公共區(qū)域例如核心綠化帶、內(nèi)廣場、社區(qū)內(nèi)部商業(yè)對外開放。沿組團(tuán)外圍封閉，每個(gè)組團(tuán)設(shè)置一個(gè)主要出入口（緊急時(shí)可以通行消防車和搬家車輛）和1～2個(gè)IC卡出入口。社區(qū)采用靈活的封閉方式，用磚墻、欄桿、綠籬、水面進(jìn)行組團(tuán)封閉。

規(guī)劃有3~4個(gè)內(nèi)外廣場，方便業(yè)主聚會和舉辦社區(qū)活動。內(nèi)廣場要按照高峰時(shí)容納800～1000人規(guī)模進(jìn)行設(shè)計(jì)，采用硬鋪地為主，附以園林小品、廣場燈、音響。廣場要有設(shè)計(jì)主題，滿足不同類別業(yè)主的休閑運(yùn)動需要。例如老年廣場、青年廣場、兒童游樂場地。

每個(gè)組團(tuán)都要設(shè)置組團(tuán)核心綠化，不在組團(tuán)內(nèi)部設(shè)置體育運(yùn)動設(shè)備。在公共核心綠化帶或廣場邊緣設(shè)置。

核心綠化帶要考慮對每個(gè)組團(tuán)的服務(wù)半徑，考慮對每個(gè)組團(tuán)的均好性。建議可以考慮在核心綠化帶布置全民健身運(yùn)動設(shè)施。

整個(gè)社區(qū)分為3～4期開發(fā)，建議首期開發(fā)東南角。首期開發(fā)建筑總面積控制在5～7萬平米，以多層和小高層住宅為主，適當(dāng)搭配少量入戶花園戶型。

商業(yè)按照三級設(shè)置，以區(qū)外底層商業(yè)為主、區(qū)內(nèi)底層商業(yè)加上少量情景商業(yè)為輔。整個(gè)社區(qū)商業(yè)總建筑面積控制在2～4萬平米，首期控制在5～8千平米左右。

車位配置以地下停車為主，可以沿建筑山墻布置。以地面停車為輔，地下和地面停車數(shù)量要滿足每3戶一輛車配置，以就近停車為原則，考慮各個(gè)組團(tuán)的業(yè)主停車后可以便捷的回家。

沿318國道做社區(qū)大賣場設(shè)計(jì)，結(jié)合市政綠化帶設(shè)計(jì)有市政廣場和運(yùn)動廣場，廣場（占市政綠化廣場一部分部分）面積控制在4500平米～5000平米之間。

市政廣場以修建整齊的綠化和圖案化草皮為主，可以考慮設(shè)計(jì)有圍合樹木的燈箱。前廣場做銷售的大賣場，考慮未來舉辦大型銷售活動和體育活動。

社區(qū)每個(gè)組團(tuán)主要出入口按照管家房模式設(shè)計(jì)?？梢钥紤]在組團(tuán)入口設(shè)置組團(tuán)的大堂，布置3人商務(wù)沙發(fā)、外投遞內(nèi)收取式的信報(bào)箱、雜志架。

銷售中心總建筑面積要求控制在1500平米以內(nèi)，建筑立面風(fēng)格采用現(xiàn)代風(fēng)格，采用玻璃幕墻、鋼隔柵和局部鋼結(jié)構(gòu)。銷售中心應(yīng)該具備銷售功能和辦公功能。10CONCEPTIONPLANDESINGOFYA’ANINDUSTRIALPARK扉頁總圖及分析圖11CONCEPTIONPLANDESINGOFYA’ANINDUSTRIALPARK項(xiàng)目區(qū)位圖項(xiàng)目區(qū)位圖本案318國道成雅高速公路至蒙頂山名山河名山縣12CONCEPTIONPLANDESINGOFYA’ANINDUSTRIALPARK現(xiàn)狀地形圖雅安工業(yè)園生活配套區(qū)現(xiàn)狀地形圖318國道綠興環(huán)保蒙山國際名山河13CONCEPTIONPLANDESINGOFYA’ANINDUSTRIALPARK規(guī)劃總平面圖備注：不含蒙山國際地塊14CONCEPTIONPLANDESINGOFYA’ANINDUSTRIALPARK分期開發(fā)示意圖分期開發(fā)示意圖一期開發(fā)范圍二期開發(fā)范圍四期開發(fā)范圍五期開發(fā)范圍三期開發(fā)范圍15CONCEPTIONPLANDESINGOFYA’ANINDUSTRIALPARK功能分區(qū)示意圖商品房企業(yè)家會所金領(lǐng)公寓職工之家商品房SOHU公寓商業(yè)街星級賓館幼兒園運(yùn)動廣場歡樂廣場商業(yè)服務(wù)區(qū)功能分區(qū)示意圖16CONCEPTIONPLANDESINGOFYA’ANINDUSTRIALPARK道路系統(tǒng)分析圖道路系統(tǒng)分析圖圖例17CONCEPTIONPLANDESINGOFYA’ANINDUSTRIALPARK綠化系統(tǒng)分析圖綠化系統(tǒng)分析圖廣場廣場高速公路綠化隔離帶組團(tuán)綠化組團(tuán)綠化組團(tuán)綠化組團(tuán)綠化18CONCEPTIONPLANDESINGOFYA’ANINDUSTRIALPARK規(guī)劃鳥瞰圖雅安工業(yè)園生活配套區(qū)項(xiàng)目鳥瞰圖19CO趴NC遠(yuǎn)EP昏TI煮ON搭P管LA宰N面DE鉗SI沿NG賣O竿F熱YA良’A頸N截IN準(zhǔn)DU爛ST瓦RI卡AL擱P劑AR堤K扉葉頁建筑微效果隙圖20CO季NC壯EP劍TI管ON駕P濃LA看N絡(luò)DE壟SI像NG扶O沉F漁YA材’A濟(jì)N白IN仆DU腥ST湖RI宣AL茄P垃AR嫂K建筑兇效果招圖21CO營NC階EP棒TI罰ON餐P凈LA愛N禮DE掛SI剪NG偵O絹F鴉YA制’A抹N皆IN武DU幼ST輩RI僅AL擁P呀AR能K建筑革效果音圖22CO殿NC悼EP蘋TI廈ON惕P抵LA趕N弓DE乎SI尸NG備O揉F之YA吸’A莫N座IN澇DU摧ST篩RI察AL儀P皂AR晨K建筑旁效果分圖雅安善工業(yè)評園生傅活區(qū)翼銷售光中心23CO劫NC講EP等TI鏟ON吩P搏LA雪N紐奉DE忠SI辣NG藝O守F花YA臭’A裝N盛IN榴DU糞ST縫RI蔽AL姨P沸AR吸K建筑策效果僅圖多層搬住宅盟建筑泳效果商圖24CO靜NC喂EP烏TI和ON糧P艱LA琴N間DE普SI驗(yàn)NG練O備F招YA豎’A益N臥IN輕DU鹿ST慌RI謝AL可P備AR崖K建筑庭效果白圖小高須層住仁宅建浩筑效黨果圖25CO亮NC淹EP挪TI澆ON猶P呀LA諸N代DE塑SI艷NG側(cè)O慢F爸YA取’A慎N皇IN勾DU永ST捎RI角AL撒P思AR孤K建筑氣效果拐圖高層鏈住宅瓣建筑肯效果凝圖26CO翅NC孔EP遠(yuǎn)TI徹ON針P吸LA掃N導(dǎo)DE灘SI耽NG甚O火F停YA友’A剛N雅IN帽DU裳ST孟RI牛AL迎P隔AR姐K建筑斷效果腦圖27CO曠NC梯EP睜TI辛ON棗P箭LA士N醒DE軌SI烏NG犯O翁F霧YA球’A噸N奶IN請DU害ST寇RI袍AL燙P鞠AR轟K建筑伸效果齒圖28CO梯NC干EP棵TI管ON炎P立LA住N藍(lán)DE銳SI含NG淘O(shè)極F鄉(xiāng)豐YA總’A水N螞IN符DU啞ST丘RI落AL螺P插AR餐K建筑鍬效果太圖29CO揪NC幟EP冠TI識ON屋P粗LA廢N局DE出SI晴NG刻O齊F剝YA向’A枝N甚IN閱DU期ST亞RI餅AL潤P包AR瞇K建筑劇效果燙圖雅安誕生活飯區(qū)幼犧兒園己效果層圖30CO行NC堂EP保TI作ON驢P剩LA畜N價(jià)DE傻SI夠NG響O碎F壓YA譯’A伏N呼IN期DU弄ST繼RI雹AL宅P冬AR贊K建筑扔效果彩圖園林挪式賓絡(luò)館建寒筑效漏果圖31CO零NC泄EP唐TI慌ON仿P啄LA征N幫DE水SI缺NG杏O喂F隨YA歐’A布N義IN種DU塑ST賭RI奶AL挖P堡AR星K建筑勾效果膀圖32CO椅NC羅EP傭TI縮慧ON擠P宿LA投N賊DE名SI膠NG免O釋F奪YA扣’A爺N苦IN效DU須ST飛RI資AL賄P指AR秒K建筑臥效果雹圖33CO看NC鈔EP哪TI幣ON賴P稠LA繁N抽DE捆SI箏NG薯O牢F偷YA豎’A穿N濁IN治DU晃ST梨RI球AL料P幅AR受K扉掠頁景觀稍效果賄圖及皂手繪設(shè)圖34雅安粒工業(yè)姿園生郵活區(qū)吳市政硬廣場螺效果信圖1CO籠NC帆EP國TI勻ON矩P池LA樓N添DE撕SI傲NG拌O鉛F旋YA匙’A汪N鞠IN國DU誓ST宅RI喪AL滔P界AR啞K景觀連效果通圖35CO鉛NC驚EP刪TI甜ON兩P揭LA挎N永DE半SI濃NG珍O困F府YA霧’A睡N蠢IN真DU飛ST園RI阿AL再P河AR投K景觀買效果洞圖雅安邊工業(yè)盜園生盼活區(qū)尺市政挨廣場撐效果五圖236CO諸NC讓EP連TI臨ON曠P壤LA哈N小DE宜SI碗NG嚇O賢F右YA脫’A死N攔IN鑄DU叔ST憑RI發(fā)AL陸P嚴(yán)AR繪K景觀毒效果神圖雅安冤工業(yè)午園生科活區(qū)烈親水碰廣場換效果遞圖37CO嘆NC潔EP遷TI化ON距P持LA唇N蔥DE正SI臘NG葛O圈F嚷YA赤’A囑N誼IN駝DU烏ST燒RI卡AL紛P閑AR趙K高層幅組團(tuán)代景觀高層聰組團(tuán)丸景觀聰效果蛙圖38CO攤NC法EP捎TI桂ON臉P陽LA包N坑DE頁SI譽(yù)NG陣O牌F酒YA酒’A腐N選IN虜DU句ST激RI慘AL氣P哨AR兔K景觀秀效果己圖39CO褲NC熔EP香TI吩O(shè)N刮P淡LA前N培DE組SI午NG濕O時(shí)F欄YA董’A憶N刊IN慈DU炮ST面RI子AL階P汁AR學(xué)K景觀粗效果養(yǎng)圖多層旋組團(tuán)廊景觀西效果腰圖40CO最NC桃EP直TI叮ON晶P保LA須N油DE曉SI標(biāo)NG窄O心F己YA笨’A薪N略IN衡DU尚ST欺RI傅A(chǔ)L呆P哄AR趁K景觀抱效果傲圖41CO抽NC概EP先TI井ON旁P身LA恰N營DE財(cái)SI獄NG部O摘F租YA乳’A繪N念I(lǐng)N筆DU夠ST概RI足AL忌P勺AR柜K景觀駁手繪剃圖42CO經(jīng)NC蘆EP燒TI筑ON克P六LA賴N階DE聚SI置NG辮O藍(lán)F告YA卸’A茂N殃IN克DU含ST露RI哪AL膚P托AR貍K景觀玩手繪柴圖綠化癥的設(shè)脆置按銅照喬麻木、摩灌木歲、花爛卉、紫草皮悉做不亞同的稱級配破，按還照植撒物的昂色彩衰設(shè)計(jì)蓮為多己層次克。建筑國的底勿部、燥道路尖的邊包緣，養(yǎng)用綠覽化做付好銜肯接和云根部婚處理賤。除烏非刻翼意預(yù)牧留，蘇否則斤看不買到泥宴土。樹種換的選后擇滿耽足不拴同季碗節(jié)的網(wǎng)變化肚，從屋初春嶼鮮花微持續(xù)執(zhí)盛開輛到晚產(chǎn)秋。通即使筋是寒猾冷的亮冬季拒，依眾然有蒜常綠燥樹木綁如柏看樹等嘴，當(dāng)塞然，駁落葉速樹也閉是精聾心布學(xué)置的喬，踏焦著金昂黃的越落葉揪，一葬家人電迎著仔冬日墻的夕乏陽散蘭步，待愜意便和溫閑馨值嘴得一仔生細(xì)籍細(xì)品皺味。在重鍛要的霉景觀點(diǎn)節(jié)點(diǎn)罷，種船植貴男重的鈴名木胳，如扮金桂或等，疏社區(qū)褲的財(cái)優(yōu)富伴丑隨著回歲月辣的流岔逝與睛日俱撐增，疼都說剪建筑港是永改恒的寬樂章其，園扔林可欲是流花動的援音符紛。43CO綠NC忠EP劑TI遣ON靠P泉LA蟻N防DE料SI專NG估O申F滔YA健’A包N松IN吃DU猾ST頓RI旬AL格P秒AR首K景觀角手繪糞圖44CO奧NC翻EP住TI逮ON萍P罩LA姓N深DE紅SI慕NG賊O不F融YA塌’A銷N磁IN絞DU咬ST闊RI辜AL家P蟻AR粱K景觀賣手繪們圖在社睬區(qū)入鼻口等鍬重要公的景奮觀節(jié)褲點(diǎn)，折萃取坊中式貧園林客的精蘋華，算利用涌對景際、借要景、促移步臂換景陰等園窗林設(shè)盯計(jì)手產(chǎn)法，效獨(dú)具廚匠心逮的設(shè)帥計(jì)既睜華麗丟而又尋有趣攀的園寫林小騾品。高檔史石材掩和修吳建整隙齊的素草品鼻、自息然的辛石頭分和打訊磨光脫滑的腦鵝卵盯石、善修剪效整齊迷的灌略木和形精心抽布置言的花虜卉、雹潺潺球的小撐溪和押原木敬棧道園的堤市岸，扣一起擇營造關(guān)出現(xiàn)衡代都求市化仗的園址林。在這填里，宜孩子挽一會丑兒在留卵石哲灘嬉士戲，退一會峰兒跑裂到淺值淺的廳小溪扁捉河真蝦，研父母噸坐在吉綠樹給環(huán)抱或的長叨椅下輔聊天疼，不閣經(jīng)意賭，一紡個(gè)下飽午就譽(yù)這樣帝愉快科的度抓過了傘。周末仿需要借去公賺園嗎倘？孩猜子說象：“跳家比良公園桿還好作玩！委”45CO遵NC丟EP衛(wèi)TI狠ON悲P湯LA脾N臣DE吼SI捐NG異O豬F闖YA慚’A拍N咽IN角DU摸ST枝RI桑AL避P播AR姥K景觀王手繪眠圖46CO肢NC飛EP螞TI殼ON書P類LA遇N娃D(zhuǎn)E滾SI傲NG繼O高F無YA欠’A腫N罩IN肅DU禽ST熊RI滿AL按P擦AR票K景觀鄭手繪抽圖沿小棋區(qū)內(nèi)餓部道漁路根健據(jù)兒沃童、哪青年株、老英年的蠟?zāi)挲g姨特點(diǎn)受，規(guī)顧劃布只置有班合適渡的運(yùn)帥動場圾地。例如鞋在高辣層組套團(tuán)設(shè)提置籃夏球場汪、羽勾毛球幼場等模運(yùn)動?jì)屧O(shè)施藏。在綠鈴化充摸沛的鬧濱水簽區(qū)域體，設(shè)少置老澇年人漸的活昆動場東地。以多冠種類終的運(yùn)瓦動形果式滿許足社桂區(qū)居貴民的容不同優(yōu)運(yùn)動穩(wěn)需求賽，實(shí)悲現(xiàn)手“運(yùn)宇動就鴨在家卵門口袖”“辯生活筍就像忠高爾宵夫”播等現(xiàn)霉代生床活理鑰念。家園慢是休寧息的央港灣譯，更肚是一嗎個(gè)充診滿運(yùn)杏動、君生機(jī)咬盎然乏的鄰繞里社辣區(qū)。在運(yùn)劉動中堡與家徹人共耗享天術(shù)倫之姨樂，遞在運(yùn)鼠動中洲結(jié)交吼志同遼道合俘的朋悶友，該在運(yùn)瞎動中底不經(jīng)校意就溫促成猴了一么單生幸意，匙更在嘗運(yùn)動騾中領(lǐng)最悟生夏命的表積極酷含義燥！47CO衰NC掃EP質(zhì)TI肝ON最P新LA博N輝DE澡SI大NG兩O擋F悼YA筋’A和N館IN寬DU塔ST午RI蛙AL云P您AR耐K景觀摔手繪悔圖48CO橋NC別EP勿TI把ON克P注LA雀N毯DE