福建公寓住宅項目營銷策劃方案

XXX

—2014全年營銷計劃第一部份：2013年市場回顧2013年土地出讓分析2013年土地成功出讓總面積為428.9萬㎡，同比上漲25%，商住地塊成功出讓面積為330.86萬㎡，同比上漲66%2013年龍巖住宅市場分析2013年，中心城市實現(xiàn)銷售商品房面積147萬平方米，同比增長77.75%，其中商品住房面積95.63萬平方米(合9585套)，同比增長51.29%。2014年龍巖市面臨1、市場開發(fā)商扎堆進一點，造成競爭態(tài)勢激烈2、經歷13年的火爆樓市后，剛需需求減少3、國家調控進一點加強，投資需求再次減弱4、銀根緊縮、熱錢外流，資金流更保守。2013年宏泰項目銷售回顧2013年銷售數(shù)據(jù)回顧樓號項目可售情況已售情況已售占比1號樓套數(shù)/面積186套/22613㎡150套/18790㎡82%/81%2號樓套數(shù)/面積148套/25459㎡2套/1352㎡1%/1.4%3號樓套數(shù)/面積186套/22600㎡112套/13500㎡61%/60%4號樓套數(shù)/面積396套/35410㎡179套/16002㎡46%/45%5號樓套數(shù)/面積136套/10748㎡107套/8406㎡79%/78%6號樓套數(shù)/面積136套/10748㎡105套/8325㎡77%/76%車位個數(shù)/金額724/1.2億239/4216萬39%/33%共完成銷售金額約5億元，完成全案計劃指標的46%。項目剩余戶型情況1號樓剩余：◎140㎡47套、131㎡62套、88㎡44套2號樓剩余：◎176㎡71套、165㎡74套3號樓剩余：◎140㎡20套、131㎡33套、88㎡21套4號樓剩余：◎215套5號樓剩余：◎29套6號樓剩余：◎31套車位：485個剩余戶型特點大戶型高樓層中梯位朝向（朝西、朝北）單價與總價過高、朝向稍差2014年工作計劃主要以親民活動為主，針對性的將我們的目標客群，充分表現(xiàn)我們高端產品，同時活動與銷售配合，通過客戶傳播連鎖反應拉動銷售。主體思路2014年銷售計劃及策略2014年推廣七大策略以XXX整體形象全面改觀來再度拉升品質消費需求：商業(yè)、教育、交通的配套啟動及全面景觀植入以及項目落架的良好契機，整盤形象將全面提升，我們將以“新XXX”為契機，展開客戶的重新認知及欣賞，推動新一輪營銷高潮；展示社區(qū)文化，形成人氣口碑：強化社區(qū)文化建設，拉動銷售現(xiàn)場的氛圍，將客戶維系類活動及現(xiàn)場人氣類活動合二為一，以全年不間斷的銷售現(xiàn)場升溫活動，保持火爆人氣；全面立體地形成推廣攻勢：在常規(guī)報紙廣告的基礎上，利用網(wǎng)絡、戶外、活動、小眾通路等手段形成有效的、針對性的推廣，保持高成交勢頭。控制好強銷與常銷的節(jié)奏：保證每階段蓄水產品與常銷產品的輪次主打強銷，搭配進行，通過不同類產品的交叉策略進行客戶資源庫多輪挖掘，確保不流失每一名積累的客戶資源，最大限度提高去化率；充分掌握競爭個案節(jié)奏，實施最優(yōu)化推盤策略：以“趕超、提前”的思路安排本項目產品推售節(jié)點；并緊扣項目自身工程節(jié)點，進行集中的宣傳造勢與促銷結合全新形象必須以片區(qū)標桿的形象登場，一舉贏得全城高端認同：重規(guī)銷售前期的媒體概念炒作及形象展示的轟勱敁應，一舉奠定高端形象，取得熱銷同時拉動銷售高潮；利用品質升級契機充分調動老客戶資源完成存量房源去化：利用物業(yè)服務升級結合優(yōu)惠促銷、跨區(qū)推廣的方式帶動存量房源集中去化。全年任務指標3億3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月1500萬2000萬3000萬2500萬2500萬2500萬2800萬3500萬2700萬3000萬2014年月銷售指示分解全年推盤計劃推售節(jié)點依據(jù)項目工程進度項目房源存量產品線的組合與搭配產品貨值與貨量平衡去化全年推盤節(jié)奏計劃3月

4月5月

6月7月

8月

9月

10月

11月

12月形象升級品質升級主力店進駐/泳池開放教育宣傳啟動客帶客營銷SP活動加強/圈層營銷歲末回饋5-6#加推4#加推1-3#加推2#蓄客2#開放商業(yè)銷售商業(yè)招商啟動商業(yè)招商帶動其他商業(yè)銷售集中推盤與常態(tài)去化結合集中推盤（即強銷）：

重點放量加推戶型，在豐富和擴展項目產品線為客戶提供多元化選擇同時，不斷的營銷動作，頻繁入市亦能吸引市場更廣泛的消費關注度。在2014年營銷目標制定中，計劃通過集中推盤實現(xiàn)銷售任務約3億元。集中推盤目標如何實現(xiàn)：

◎平衡搭配項目營銷環(huán)節(jié)產品線分布（高樓層與低樓層、朝南與朝北）；◎充分挖掘和分流市場客戶資源，提高現(xiàn)場去化率；◎優(yōu)化內部產品線入市配比，有效規(guī)避同類產品競爭；◎力求與競爭樓盤實現(xiàn)入市產品差異化競爭；◎力求快速反應，先于競爭對手搶占有利入市時機。常態(tài)師去化叨（即筍常銷攀）：◎項目具在沒尿有開夾盤、斯加推婦及蓄款水等伏營銷攔動作涉助推保的情殊況下慨，通損過正勵常的現(xiàn)場階來電濱來訪智接待搞去化紐奉銷售親；◎在2躍01壓4年彈營銷內目標智中，往計劃常在1跌0月吩的常這銷期當內實卷現(xiàn)銷筐售額托約3贊億元奇，目省標量化私分解堆后，炮目標漫貨值礎30猶00甲萬元迷每月掛，相隆當于拜每周衡去化將約2尾5套滲房源。常態(tài)弱去化胡如何故實現(xiàn)常？常態(tài)屈去化筒如何脫實現(xiàn)能（形麥象改我造）側：利用奇售樓糾中心傻門口郊大道項及路顯口有酷利的撓交通靈區(qū)位撒優(yōu)勢盜，對鴉項目好周邊甲外環(huán)城境進策行亮嗓化改僚造，龜如燈緩光效螞果/員外墻桂廣告畏牌等各，創(chuàng)眼造更校顯注摸的形梯象攻螞式，青吸引炊周邊茄及過稈往人車流，吃有效韻創(chuàng)造館品質宋形象恨。圍檔勇更換酒，以炕全新掠的廣艘告訴夕求拉賴升品坊質消彼費需訊求，劃帶來鐮社區(qū)納品質隔的全角面提競升的暢宣傳貍效應轎。常態(tài)辯去化樸如何袖實現(xiàn)錢（活際動營刃銷）歐：陸續(xù)帖在銷似售現(xiàn)只場開禽展一鏈系列件營銷你活勱筑，通賓過高仔頻次渾，高緒來訪舅，高墳人氣席的蓄苗客手您段來雖吸引買客戶賊關注坡，帶脾動現(xiàn)辰場成父交量扯的提腐升：◎3料月份畜，踏紛青品顯春茶盯高端絞客戶溉活動舒/感石動X足XX構最美味笑容顏征集◎4活月份骨，跨覆區(qū)域腥營銷拾執(zhí)行戰(zhàn)/X臭XX判物業(yè)怒各縣缺巡游騰展◎5蘭月份傻，X窯XX秘主力突店簽葡約典井禮/綿龍巖份房展遮會◎6槐月份悔，少屢兒才昌藝系從列大裂賽/滲泳池淺及園方林對熟外開欣發(fā)慶討典◎7如月份譯，教飲育專臣家洽談會暨哄中考肝咨詢屬會◎8月小份，XX搞X動感拜寶貝俱秀/焰大戶穗型樣是板間嚴開放◎9孕月份松，奢浮享生雕活品際鑒會儲/中屯秋業(yè)敵主聯(lián)膚誼會◎1圍0月占份，亦接力鄉(xiāng)豐長跑燈登高扮賽◎1獸1月掌份，XX終X金秋獎華爾晝茲派撇對暨鳴紅酒塵品鑒樣之夜◎1講2月膊份，XX毒X歲末攔感恩假盛典欣居樓認為招，集倡中去負化與慚常態(tài)孤去化梢必須做好妻產品滾類別橫區(qū)分，以不積同類未別產仍品同逝時進譯行強歪銷與累蓄客（如虜中小誓戶型御強銷興同時申大戶挪型蓄陜客），能夠針起到摸兩全值齊美摘的效漿果。營銷佩工作憲中需納要把薄握的仍幾個煤重點產品步推售帶：頻嶼繁出巧擊，弓小步浪快跑◎20秘14呢年，賽XX痕X有譯共計岸十幾捧個營吐銷重灰要節(jié)他點，傷以頻辟繁的犬營銷助動作出數(shù)擊市副場，餡形成荒一個瞇又一鈔個熱敢點，椒引起嘴消費誦者關擱注，槽進而剪帶動芝產品缺快速究去化蒼，保傷障項拐目持葬續(xù)銷櫻售高脅溫?！蛟跔I艦銷節(jié)拜奏的旨布控淡上，稍實時避關注扒競爭捆樓盤臨的營準銷舉湊動，誦力爭果每一波產圣品放席量都且能有店效把周握入唐市時帆機和駝產品屋差，實現(xiàn)壞“人廊無我掩有，潮人有印我優(yōu)攀，人寸優(yōu)我屢快”的產敵品推染售勢稈頭，含爭取坐通過詳時間障和產京品的叫組合齒差異同來規(guī)潤避競史爭。營銷她推廣玩：三輔足鼎蠻立，都穩(wěn)扎樂穩(wěn)打榮，傲孔領龍疑巖◎20江14鄰年我樹們的享營銷額工作花有三樓條線茶：一是明要實提現(xiàn)“鍬持續(xù)艘”熱奧銷：現(xiàn)有產校品持塘續(xù)走愧量，森產品皺自然童去化俗，現(xiàn)派場銷參售保回溫；二是絡要實螞現(xiàn)“容集中雕”引鄙爆：新增悄產品逐的分夾批次激、分舞節(jié)點宰的集惠中推挪開盤臟，形炕成市眾場爆綱破點博；三是抽要實畜現(xiàn)“掩品質驅”飛遵躍：20早14竊年XX床X品質付生活獅成熟漢綻放川，景傳觀改盾造升奮級、塌教育悼優(yōu)勢臭凸顯睡、商楊業(yè)主聰力店塌進駐件，一秘系列癢利好敞消息賄，為XX揉X品質除騰飛離助力乏；營銷投推廣摔：三閉足鼎圍立，拴穩(wěn)扎現(xiàn)穩(wěn)打規(guī)，傲誘領龍?zhí)艓r大戶衛(wèi)型營危銷：樹形臨象，飲拉價娘格，愧立標醫(yī)桿。通過桌大戶升型樣混板間魂展示及情械景體跡驗來稼強化鍵市場邁的產鞭品認燥知，眨結合類系列梁高端乏客戶慢營銷浙活動孝，樹償立起XX葡X大盤四高品愿質奢域豪生屑活成娘熟魅妻力，莫并形隔成市虧場熱鴨烈追黑捧。營銷骨推廣到：三亞足鼎臭立，躁穩(wěn)扎隊穩(wěn)打辮，傲陵領龍魄巖商鋪激車位圈等住摩宅附效屬品寸：以主惑力店檢進駐辭盛典引爆鋪新一未輪市喬場關益注熱點飯。通拜過主恐力店尾簽約披進駐陡，商客家紛上紛入粗駐，猴來進蜜一步辮展示XX飛X生活關的成只熟及雖便捷急，同乘時為站項目隱生活附品質壯的提垂升，喊現(xiàn)場悲推售施房源憤的持郵續(xù)熱殃銷助駐力；葡同時夏啟動腦物業(yè)私嚴格斥管控科推動包車位夜銷售悠去化不。營銷疑推廣歲：三幫足鼎醬立，動穩(wěn)扎劣穩(wěn)打蛇，傲矛領龍師巖在多田頻次隙的加電推動征作下宋，以重南點挖納掘老濟客戶唱帶新失客戶胃深入猜開展叼；以頗絡具吸極引力毀的現(xiàn)像場活綿動吸魂引客磚戶參梁與，乖提升兆現(xiàn)場識人氣怖，為伯客帶四客提州供良腎好的擴展導平臺測。同期簽充分罪利用斧5月樹份主匠力店研進駐燃的利府好、川7月悉份教襖育專妹家懇逗談會老暨中菠考咨身詢會如利好僑信息鎮(zhèn)的發(fā)飽布奪資取消花費者繪眼球漏，提狹升產振品競帳爭優(yōu)頂勢。推廣湯策略20媽14嬸年推吳廣手乎段性篇價比寒排序從媒禮體總閱體投貿放效撫果，朋友蚊介紹刮：來人龜、來樹電量術依然懂占據(jù)坑主導娘；網(wǎng)絡高媒體廢：的作合用在責凸顯使，適挽時投揉放帶測來不域錯的遲關注乓度；短信騰：這一播特殊宗節(jié)點貿投放衫的媒鄉(xiāng)豐體，肥在即畝時銷貞售信曲息傳腎達上傍也起庸到了腸很好飄的效距果；必須纏肯定凡的是辯，各巧類媒瞎體之牽間存繁在相經輔相遣成、蔑優(yōu)勢鉤互補首的關獎系，質主流態(tài)大眾演媒體主持續(xù)棟的投海放積粥累了解市場斤知名圍度及淘品牌律認可稻度，歉銷售竿節(jié)點芝上的欺小眾巖媒體唉推廣麗增強湯了推正廣覆耐蓋率篩，帶穴來了覺所需栗要的啞短期屠關注陪引爆養(yǎng)。全年捉推廣潛投放朵思路20穿14休年，費將考芬慮到掉媒體匆之間翅的協(xié)粥調關智系，樣特別萌是報加紙媒問體大語有海茫量激侍增之丈勢，享其競掠價比量需要驚再度親考量斃。進伸行合邀理投巾放安該排，曠同時慰也將鐵加強誦媒體芽效果雪的即消時檢氣測，朋加強蹲客戶渣媒體診來源味的嚴懶格統(tǒng)執(zhí)計，岸適時志進行便策略拒調整臭，并男考慮箏加大垂軟文研、硬繩廣軟領文和虛網(wǎng)絡評投放天；戶外怖這一傘房地看產項步目普陵遍采格用的虹推廣海形式冰上，貧目前干項目字陣點館極為膛稀缺牢，將駐在今能年尋積找性擺價比扣高的漢戶外尼方式夢（框遷架、脊市區(qū)爭圍擋閃、車其身廣多告）償進行顛選擇頭投放鮮，在打營銷肥費用蠟的控吼制范貿圍內揀實現(xiàn)野媒體宇形式粒的補銅足。20仁14你年推私廣費碗用全年街營銷欣費用辨共2饑00警萬元，包含閱媒體營投放址、活刻動執(zhí)撐行及魂物料慮等。項目報紙電視戶外車套網(wǎng)絡短信活動物料雜志其它合計費用35萬10萬20萬10萬8萬5萬90萬10萬7萬5萬200萬全年息推廣臘思路20血14獲年，年是XX恩X全案核開花奸的一磨年，翅加之哲項目允今年領將全懷面啟附動“寶品質暖升級華”的嗓各項蠻工程甘（項瓜目落偷架、梅泳池債開發(fā)就、商詢業(yè)街滔啟動在招商污）和杏所有亭中大司戶型聞產品漿全面閉亮相源，可鹿以說果20草14弟年對心于XX極X來授說是館一次哲難得釋機會釘?shù)男位蜗蟀乌A升。品質棋年“品質白年”將分幕為三辨大部肯分：一、我全面摔加強XX密X與準框業(yè)主碎、意信向客節(jié)群的緒溝通止，讓撫“客峰帶客批”成呀為重予要營至銷動肝作，沉讓已稼經購使買的截業(yè)主將成為堆項目雅的推畏銷員克；二、骨大面跌積園旺林景襲觀完悅善工霜程年悅中完停成，薪讓園背林景詳觀得旬到極痕大提磨升；真正膏開始籌“城制熟”攏，商俗業(yè)主毫力店具進駐儉、教起育配藥套的悄加強籌宣傳奮、全面升漏級的盡交通扭系統(tǒng)篇和物具管服改務水鵝平…塌…三、在各昆階段碧推廣皆安排術上，爪將結玻合實帳際推跡量，從針對裙相應杏客群肅，采鵝取不宿同的綁推廣翠主題語、推喇廣手隙段。重要厲推廣原策略夜與手宰段20逮14閃年，XX青X的營顫銷“譯重頭品戲”蘇就是咳跑量劇和樹即片區(qū)點標桿趙，后漢期將件2號陶樓的壺“大坦戶產皆品”網(wǎng)上市矩。另茄外，士針對XX孝X的“挽品質砌年”稱概念藏推廣悶也將旅作為誘20惜14匹的一榮個重窯點。落但品庸質豪擺宅形捏象樹否立及庸各階粒段推范廣并桶非相茶互孤猴立，蔑這之模間形到成了害如下北關系洞：2號已樓大永戶型銷售樣跑量片區(qū)伶標桿項目誓品質揪升級品質紙年客帶辯客園林古升級配套信成熟項目燥形象偽得以扮提升產品壓得于驕加快間去化XX遺X品質鳴提升袍推廣品質猶提升肺賣點句梳理桃：【X媽XX笑景觀野全面張升級揭】【一雖站式粱菁英訴教育潛，正牢逢開愈學年俱】【中史心商運街即販將繽趁紛啟告幕】【中道高端圾產品選線全馳呈現(xiàn)菊】大戶螺型推悟廣策稈略推廣睬分析缸：◎大戶盆型營關銷任摧務非砍常重衣，屬釣于2牲01益4年努跑量蹤蝶產品數(shù)。◎從厲項目底前期足推廣芽分析院，大練戶型泥經歷駁了“花地段急”、木“教騰育”偽、色“區(qū)夠位”億大概芽三個瞞階段逮的賣備點訴爛求推瀉廣，餃除了耗受市鐵場原揀因波招動影模響以貓外，沈地段啄和優(yōu)名質配徐套對恩中央腔公園梳客群盯產生柴了較屈好的腫影響落。這凝說明乳，對使于剛扯性需口求市常場來澤說，傅“就挎產品魂說產就品”笛的推完廣思魯路無容法刺激遮市場棋神經湯，而XX換X20址14桂年的奶整體流品質侵升級迷影響軋力會嚴對客箭群產素生較斥好的痰效果邊。20奔14忘營銷療通道辛選擇20膠14塌年市尾場形貨勢下削，常碧規(guī)大簡眾媒短體通學路顯窯得單筒調，按其廣浮告交診應也接會減送弱，叮但是壩其還屈是具雖備廣稠泛的負覆蓋伯性，穩(wěn)建議白除了誕大眾蘆媒體者的選令擇外幣，另岸外與苗活活胞動推烘介、銅高端姓客戶雕資源塞庫結軍合，楊拓寬樂營銷跟推廣販渠道。大眾燭媒體鏡通路計：媒體壺推廣允傳播葵主線笑/整乎版硬蓮廣+傳夾報鳴+軟晴文；戶外活：增設柿人流鞋密集巾區(qū)域貍戶外憶廣告遞牌，舉市內蒸公交彩站臺烘燈箱從、通層往各肆區(qū)縣貸公交撓車車慎座套曾、干瀉道燈照桿；魄集中傳信息綁發(fā)布祥，建真立項媽目高瘦曝光鐵率，挽配合慰報廣銜建立雜項目劑市場籠好感嶺度，決建立塞行業(yè)憤市場汗的認邊知途活徑，環(huán)通過緊組合鍋媒體皂正面炸價值幕釋放千達成憑組合令信息堅釋放裁效應屢。小眾白媒體設：點對科點；見DM摧直郵涉+電觸話短張信；編直郵余DM騙針撒對資倚源客負戶或示前期瀉積累冰客戶蠅做點勇對點釋項目摟價值卷利益怨釋放湯，直厭接刺渠激下仍單轉宰換；蜓短信掉能夠碌定點襖攔截悼，擴戀大本靠區(qū)域信看房藝客群夫，加拳強項音目的李好奇吩認知趴欲，歷同時蹤蝶配合紅節(jié)點傭進行奸銷售區(qū)政策植、優(yōu)逢惠政盈策、唉活動杠等方往面信瘋息的徹發(fā)布雞；Sp揪活動撥營銷祥配合氣：通過蒜事件肌行銷候，找捐到“岡講故版亊”嗓的理炕由，隙利用枯各種疾機會至拉近掌不消吐費者油之間妥的心許理距祝離，溝加強英溝通屋，促走進購軌買。貓通過城成果虹展示拴增強勾產品舊滲透器力，算取消俊客戶戶對產胃品的嫁抗性孤；組織研產品雹推薦捕會：每次波新產種品推示出之糊際，魔舉行丹專場廁產品腿推薦筑會，據(jù)向媒漁體、如意向半客戶朝、針剩對客攀群等憶充分駐展示果項目搭高端興產品原形象四；網(wǎng)絡焦：在主慰要營陽銷節(jié)宇點，攪網(wǎng)絡鉛信息課的持扁續(xù)引鍋爆，騎能配鋼合主巡壽流媒發(fā)體傳褲播，爬產生樓銷售阿促進慣；配泛合組宏織的繞客戶饑活動虛，進弄行體發(fā)驗式書營銷艘對活煙動在衫網(wǎng)絡致上做準后續(xù)柔報道藏；電視香：作為關輔助圍媒體砌，更種多為輝項目濕節(jié)點內及優(yōu)腎惠政丟策、鹽活動覺等信音息傳勞播，誕我們蔥項目用的銷硬售、直產品瓣等信靠息都陰將通妹過此賴平臺候發(fā)布廟；豪宅緒專屬板客戶挨渠道類