開發(fā)前期初步市場調研報告

★★★★資料保密XX·XX工程開發(fā)前期初步市場調研報告XX商業(yè)地產(chǎn)開展2006年12月本次市場調查報告要解決的主要問題：工程地塊是否具有投資價值？工程投資的風險因素？研究思路商業(yè)市場商業(yè)市場調查宏觀經(jīng)濟和城市規(guī)劃研究商業(yè)定位開發(fā)模式區(qū)域商圈調查投資、經(jīng)營、消費群體調查工程定位經(jīng)濟效益分析研究方法市場調查市場預測投資估算投資不確定因素分析報告匯報內容：工程開展背景分析市場分析工程分析開展定位規(guī)劃方案建議本錢財務評估風險因素分析工程地塊是否具有投資價值？研究工程，分析市場宏觀經(jīng)濟，認識XX工程開展背景分析宏觀經(jīng)濟分析城市開展規(guī)劃宏觀經(jīng)濟分析XX縣地處黃淮大平原，下轄7鄉(xiāng)7鎮(zhèn)，397個行政村，總面積777平方公里，人口60萬，縣城城區(qū)為舞泉鎮(zhèn)，城區(qū)面積9.3平方公里，人口9.2萬人。XX縣為典型平原縣，屬農(nóng)業(yè)大縣，經(jīng)濟以農(nóng)業(yè)為主，農(nóng)業(yè)收入一直是居民主要經(jīng)濟來源；XX有豐富的地下資源，巖鹽總儲量達400億噸，是全國品位第一，儲量第二的大型礦床。由于豐富的鹽業(yè)資源，近年來，XX加大了工業(yè)投入，擴大了招商引資，并有大量鹽化企業(yè)入駐XX。以特色工業(yè)為主導的縣城經(jīng)濟的迅速開展，將形成以工業(yè)為主導的縣城經(jīng)濟開展新格局，正由農(nóng)業(yè)大縣向工業(yè)大縣實現(xiàn)快速的轉變。縣政府開展目標：打造充滿活力、富有魅力的中國新興鹽都。XX縣宏觀經(jīng)濟特征：◆經(jīng)濟根底弱，底子薄表一：各項指標比擬比擬數(shù)據(jù)XX2002年XX2005年臨潁2005年全縣國民生產(chǎn)總值25.9億元40.1億元89億元全社會固定資產(chǎn)投入8.97億元20.01億元19.6億元地方財政收入6749萬元1.05億元1.2億元城鎮(zhèn)居民人均可支配收入3285元4320元農(nóng)民人均純收入1539元2100元社會消費品零售總額26.6億元〔數(shù)據(jù)來源：XX縣2005政府工作報告〕表二：周遍各縣財政收入XX2003年7300萬元1.1億元1億元9000萬元1.7億元2005年1.05億元1.25億元1.7億元1.6億元2.67億元〔數(shù)據(jù)來源：縣2005政府工作報告〕◆豐富的自然資源、工業(yè)的迅速開展、經(jīng)濟的快速增長表三：XX縣元月至六月份各項指標各項指標完成數(shù)量比去年同期增長比率全縣完成生產(chǎn)總值22.56億元18.1%全縣固定資產(chǎn)投入9.85億元41%社會消費品零售總額10.2億元15.1%農(nóng)民人均現(xiàn)金收入1111元18.3%地方財政收入8020元51.2%2006年上半年全縣完成工業(yè)增加值10.7億元，上繳稅金2756.1萬元。〔數(shù)據(jù)來源：XX縣2006政府工作會議報告〕◆工業(yè)開展方向明確，國家政策支持?國務院關于投資體制改革的決定?已將制鹽工程列入政府核準的投資工程目錄，并把XX鹽田列入全國重點開展的10大井鹽礦鹽區(qū)?！襞c全省20強縣、10個經(jīng)濟開展快縣比差距比擬大，經(jīng)濟屬較落后的縣域經(jīng)濟表四：2005年各項指標比照〔單位：元〕各項指標XX20強縣平均值10個經(jīng)濟開展快縣平均值人均GDP7015197308465人均財政收入169845213農(nóng)民人均純收入204835942838人均固定資產(chǎn)投入343790333539〔數(shù)據(jù)來源：XX縣2005政府工作報告〕經(jīng)濟活潑程度和投資意識低表六：2005年各項金融指標〔單位：萬元〕XX臨潁金融機構各項存款余額276268314186金融機構各項貸款余額133214364127城鄉(xiāng)居民儲蓄存款余額244903271514〔數(shù)據(jù)來源：市2006年統(tǒng)計年鑒〕小結：GDP、財政收入低于周邊縣區(qū)，經(jīng)濟根底薄弱，城鎮(zhèn)居民經(jīng)濟收入缺乏有工業(yè)支持，經(jīng)濟開展迅速，經(jīng)濟后勁強城市人口將會快速增長產(chǎn)業(yè)結構以工業(yè)為導向的縣域經(jīng)濟已經(jīng)形成，必將帶動第三產(chǎn)業(yè)的開展人比擬保守，投資意識差，經(jīng)濟不活潑總結：由于鹽化礦業(yè)的豐富儲量，XX縣利用得天獨厚的鹽業(yè)資源大力開展經(jīng)濟。近三年來經(jīng)濟的迅速開展，經(jīng)濟持續(xù)穩(wěn)定的增長，居民收入水平的不斷提高，消費快速的增長，為商業(yè)的繁榮提供了根底，也為商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)帶來契機。目前，XX縣的商業(yè)開展水平和社會消費水平仍處于較低的水平，需要高品味的新興的商業(yè)模式來刺激消費市場。XX縣城市開展規(guī)劃?2005年XX縣政府工作報告?關于XX縣城市建設：XX縣城區(qū)面積由2002年7.5平方公里，于2005年擴大到9.3平方公里，人口由7.6萬人增加到9.2萬人，2021年城區(qū)面積將到達13平方公里，常住人口到達13萬人以上。遠期開展目標建設河南鹽化基地，打造中國新興鹽都，創(chuàng)立生態(tài)宜居的園林城市，不斷提高城市化水平，努力建設布局合理、功能完善、特色鮮明、生態(tài)宜居的靚麗城市。近期開展目標“完善城區(qū)、開發(fā)城東、啟動城北、梯次推進〞推進老城區(qū)改造，完善城中心現(xiàn)代商貿(mào)效勞區(qū)，城西文化休閑區(qū)，大力實施城東開發(fā)，有序推進城北開發(fā)，高標準建設新型行政商住區(qū)，全力開發(fā)建設風帆工業(yè)園、鄉(xiāng)鎮(zhèn)工業(yè)園、鹽化工業(yè)園。城市定位充滿活力、富有魅力的中國新興鹽都，生態(tài)宜居的園林城市。手段加大城市根底設施的建設，2006年上半年城市建設投資1.45億元，西城森林公園和西城文化廣場一期已形成園林山水，西城文化廣場二期東、西二湖改建于2006年11月22日奠基啟動。目的提高城市品味、營造良好的投資環(huán)境、有力拉動投資效應、快速促進縣域經(jīng)濟的迅猛開展。小結經(jīng)濟的開展必然帶來城市化的有力推進城市化的建設，必須是各項功能一體化開展，目前XX商業(yè)設施落后、功能低與城市開展需求不相匹配。建設大型的一站式購物中心，休閑商業(yè)街必將帶動XX商業(yè)的跨越式開展。商業(yè)網(wǎng)點建設為城市布局規(guī)劃的空白點，老城區(qū)目前沒有可利用建設商業(yè)設施地塊，本案是城區(qū)唯一一塊商業(yè)空地。從城市開展來看，人民路將成為城市主干道，并將城市分為老城區(qū)和新城區(qū)。城北區(qū)的大力開發(fā)，將支持本案為城市的商業(yè)中心。鹽化企業(yè)的開展，城市建設的投入，必將帶來大量的人流、物流、常住人口與流動人口都會快速增加，為商業(yè)物業(yè)提供有力的支撐?？偨YXX縣政府以“工業(yè)興縣，工業(yè)富鄉(xiāng)〞為政府工作重點，充分發(fā)揮鹽化資源優(yōu)勢，不斷加大招商引資，優(yōu)化投資環(huán)境，全力打造工業(yè)強縣，逐步形成以鹽化、造紙、電子、酒水、建材等為主導的特色優(yōu)勢產(chǎn)業(yè)體系。產(chǎn)業(yè)結構上正在由農(nóng)業(yè)大縣向工業(yè)大縣實現(xiàn)快速的轉變，并形成以工業(yè)為主導的縣城經(jīng)濟開展新格局。城市建設上根底設施建設不斷加快，城鎮(zhèn)化建設快速提升，城市功能日趨清楚，完善商業(yè)設施需求越來越強烈。■城市商業(yè)分析：□商業(yè)布局：傳統(tǒng)沿街線性商業(yè)，XX商業(yè)街是以東大街與上海路形成的十字形商業(yè)街區(qū)?！跽w商場分布及特征：商業(yè)東邊入口處有銀基生活廣場、金陽光、新東方量販；西邊北街口有金陽光、百佳超市；中間上海路有人民商場，百佳超市，由于沿上海路向北有新建商業(yè)門店，加上百佳超市的拉動，商業(yè)沿上海路向北開展，較上海路向南好?！跎虡I(yè)門店特征：◆門店窄小，不利于商品展示◆門店散、亂自然成市，沒有統(tǒng)一規(guī)劃◆門頭太小，品牌專賣店沒有門頭展示效果□商品特征◆商品檔次明顯偏低，◆受門店限制，產(chǎn)品沒有有序陳列小結：商業(yè)街區(qū)自然成市，沒有統(tǒng)一規(guī)劃，商場設施設備簡單，服裝門外懸掛展示沒有商業(yè)品位和檔次。□商業(yè)市場空白點：◆中心商業(yè)地帶缺乏完善設施和形象好的商鋪；◆商場硬件設施低，沒有標準化的賣場；◆沒有好的品牌店來引領市場、引導消費；□工程與商圈的關系本工程位于XX商圈北區(qū)，為上海路北口；東街的東、西口賣場、上海路十字口賣場與本工程賣場形成三角同心圓。隨著城市的開展，人民路為城市主干道，本工程為多功能業(yè)態(tài)組合，商業(yè)設施的現(xiàn)代化必將形成以本工程為商業(yè)中心的城市布局?！跎虡I(yè)街區(qū)功能分析：主要商業(yè)街區(qū)：東大街、上海路、人民路、北京路、南京路、北街總結：□XX缺少一站式大型購物商場，商圈內缺乏完善的商業(yè)街區(qū)，這為本工程提供了良好的開展背景、填補了商圈空白?！豕こ趟谏倘吘墸o臨人民路，從城市的開展規(guī)劃中看本工程將會成為商圈中心，開展?jié)摿Υ蟆鍪袌龇治觥跏袌霏h(huán)境分析□競爭市場分析□市場開展趨勢□市場環(huán)境分析◆住宅市場特征供給量大，市場吸納量有限，消費能力有限；樓價尚未突破1000元，但有一定的上升空間；戀城情節(jié)重，對郊區(qū)大型住宅小區(qū)開發(fā)認可度低；大多數(shù)人第一次置業(yè)，未到達對住宅環(huán)境、品質的需求層面上，對價格認知敏感度高處在住獨家小院階段，對樓房接受度低。◆商鋪市場特征有一定的商鋪投資意識和投資欲望；對商鋪區(qū)位價值認知度低，沒有升值鋪概念；商鋪價位低，沒有引領價格的商鋪沒有成功商鋪賺錢案例，需要重點引導；商圈內沒有可投資商鋪，有一定商場空白點；整體市場商鋪租金低，沒有超過2000元/月租金的商鋪；商鋪價值提升有一定難度；商鋪投資的購置力有限，市場容量不易太大小結◆XX房地產(chǎn)市場剛起步，樓房住宅尚未全面認可，獨家小院有一定市場；◆居民有一定商鋪投資意識，但沒有投資經(jīng)驗，賈湖廣場商業(yè)街的經(jīng)營不成功將對投資人有不良影響，將影響以后商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)；◆商業(yè)地產(chǎn)以商業(yè)街形式出現(xiàn)在XX，但位置處在郊區(qū)，對商鋪價值提升沒有引領性?！醺偁幨袌龇治瞿壳癤X地產(chǎn)工程有三個：水榭花都、賈湖廣場、西城花苑根本特征：均處于商圈外，遠離商圈；水榭花都、西城花苑為沿街底層商鋪，與商圈內商鋪沒有可比性；賈湖廣場為商業(yè)步行街，規(guī)劃設計、店面設計沒有商業(yè)氣氛；商鋪價格不高于2000元/㎡，屬偏低價位；目前商圈內沒有潛在競爭者；XX市場商業(yè)工程：銀基生活廣場、金陽光、新東方量販，人民商場，百佳超市。根本特征：商業(yè)市場屬于原始的商業(yè)形態(tài)，存在很大提升潛力；商場場內慘淡，經(jīng)營無亮點；購物氣氛不濃；商業(yè)物業(yè)規(guī)劃設計滯后，購物不便利；效勞管理無體系，沒有形象；商場配套設施缺乏，影響商場人流良好循環(huán)。□市場開展趨勢：◆市場對房地產(chǎn)投資剛開始，目前處在非理性狀態(tài)，住宅處于剛被接受、認可階段，商鋪投資有一定需求，但承受價位不容樂觀，市場空間上升不太高?！舸蠖鄶?shù)人屬一次置業(yè)階段，沒有投資、置業(yè)經(jīng)驗，對商鋪價值認知需要有效引導，市場有一定潛力。◆工業(yè)的開展、經(jīng)濟的提升、人們消費水平的提高，城市功能配套需求強烈，目前卻沒有好的商場，高品位商場的開發(fā)是經(jīng)濟開展的必然，具有一定市場空白點?！粽疄樘岣叱鞘鞋F(xiàn)象，提供了更寬松的政策環(huán)境，在土地供給、配套費的收取上給予了優(yōu)惠政策，刺激有實力的外地開發(fā)商的進駐?！綦S著外地開發(fā)商的進駐，土地價格逐步攀升，目前已經(jīng)從5萬元/畝提升到20萬元/畝〔數(shù)據(jù)來源2005年政府工作報告〕住宅房價格逐步提升，預計2007年應突破1000元/㎡，到達最高價1100元/㎡左右。■工程前期分析□工程詳細參數(shù)□工程拆遷本錢估算估算說明本次估算以上海路二層營業(yè)房為基準，選定標準基準為標準套〔投資戶當時以2萬元購置土地，統(tǒng)一建商業(yè)房〕標準套為兩層，每層兩間。土地面積：48㎡建筑面積：96㎡以此作為本次評估參照標準，具體評估應分套核定，本次只做測算未考慮諸多因素影響。估算方法選用：因市場交易實例尚未收集，本次估算不采用市場比擬法，采用收益法和本錢法做估價測算。估算過程：收益法房地產(chǎn)價值=房地產(chǎn)凈收益/資本化率依據(jù)市場調查，該地段商鋪租金每間每月300元，二樓住房每間每月50元，每套商住房每月收益700元，工商費、稅費、水電費支出每套每月50元。年收益：8400元年運營費用：1200元年凈收益：7200元購置房地產(chǎn)資本化率為8%〔投資收益率〕房地產(chǎn)價值：90000元房地產(chǎn)單價：937.5元/㎡總建筑面積：6077.12㎡房地產(chǎn)總價值：569.73萬元本錢法土地本錢：2.8萬元按政府當時出讓價格〔2萬元〕上漲40%計算建安本錢：380元/㎡依據(jù)建筑市場磚混結構工程平均造價各項費用：80元/㎡前期費用、管理費、水電、市政配套費等總本錢合計：751.6元/㎡房地產(chǎn)評估總價值：456.7968萬元工程拆遷費用范圍：456.7968萬元—569.73萬元□工程SWOT分析：◆優(yōu)勢：企業(yè)、市場、區(qū)域、地塊企業(yè)企業(yè)目標是開展縣級市場；目前縣級市場商業(yè)已經(jīng)全面開發(fā)，企業(yè)完成了第一個店的開發(fā)，從工程運作、商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)上已有一定經(jīng)驗，已具備開發(fā)下一個店的條件。市場沒有大型商場運作工程，市場缺乏大型商場，商鋪投資有一定潛力。區(qū)域城市商圈內，商圈內具備商業(yè)地產(chǎn)運作空白點；城市開展，工程地逐步形成商業(yè)中心；汽車站口岸經(jīng)濟增加工程與鄉(xiāng)鎮(zhèn)人口流動；周邊居民區(qū)多，有強消費人群支撐。地塊地塊方正，臨三條路，南北貫穿，易形成商業(yè)街；目前為體校廣場，聚集人多，知名度高?！袅觿荩菏袌觥^(qū)域、地塊市場商鋪有一定認知度、價位偏低；城鎮(zhèn)居民收入低，購置力有一定制約；市場容量有限，商業(yè)消費能力偏低。區(qū)域商圈邊緣，需加以商業(yè)拉動，但具有一定難度。地塊地塊南臨丁字路，暢通性差，影響商業(yè)街貫穿；目前地塊拆遷難度大，影響整個工程運作?！魰r機：企業(yè)、市場企業(yè)第一個工程完成，正做工程開發(fā)準備；市場政府正加大城市建設，政策有利；商圈內無商鋪供給有一定市場潛力?！敉{賈湖廣場商業(yè)街開發(fā)，市場吸納量減少，價位偏低，假設不成市，對今后商鋪認知宣傳有難度。賈湖廣場地價低，又有大量商鋪無銷售，影響市場。拆遷一旦拖延時間，影響開發(fā)周期?！鯇Σ吖こ桃c——企業(yè)品牌、商圈——樹立商業(yè)中心地位市場切入點——產(chǎn)品組合——全新商業(yè)模式、商業(yè)文化開展平衡點——分期拆遷〔先上海路后人民路，先體校后商鋪分期拆遷、先拆先建〕■工程開展定位

產(chǎn)品組合廣場+購物中心+商業(yè)街

開展理念：改變傳統(tǒng)購物習慣和模式，定位逛街、休閑、一站式購物中心，打造XX高檔、時尚、休閑、精品商業(yè)中心；開創(chuàng)全新商業(yè)形態(tài)與商業(yè)文化模式。

區(qū)位定位：XX商業(yè)中心

產(chǎn)品定位：全新商業(yè)形態(tài)、設計風格、商業(yè)氣氛表現(xiàn)高檔化、精品化?！龉こ桃?guī)劃設計方案□步行商業(yè)街為兩層，進深12米，面寬4米，單鋪96㎡，□購物中心由購物廣場+獨立外鋪組合；□購物中心獨立外鋪為一層，進深10米，門面寬4米，單鋪40㎡；□購物廣場二層，一層4100㎡，二層5400㎡；□廣場分：休閑廣場和購物中心門前廣場，休閑廣場12420㎡〔合18.6畝〕門前廣場1800㎡；□現(xiàn)以本方案進行分析：■工程投資本錢分析表一：工程各面積指標〔單位：㎡〕商業(yè)組合商業(yè)街購物中心廣場面積獨立商鋪購物廣場物業(yè)面積94801300960014220表二：各項開發(fā)投入工程建筑面積〔㎡〕單方造價〔元/㎡〕建安本錢〔萬元〕商業(yè)