07年云南昆明大板橋復(fù)興地塊選址建議書

PAGE昆明大板橋復(fù)興地塊選址建議書二零零七年六月二十六日目錄前言 2第一章 工業(yè)用地供應(yīng)情況及云南CY集團的用地需求 3第一節(jié)工業(yè)用地的供應(yīng)情況 3第二節(jié)云南CY集團的用地需求 4第二章 擬選址地（復(fù)興地塊）的基本情況 5第三章 項目用地產(chǎn)權(quán)優(yōu)勢及項目法人的運營優(yōu)勢 8第二節(jié) 土地的權(quán)屬明確、手續(xù)完備 8第三節(jié) 項目建設(shè)用地無拆遷等不可預(yù)見問題的優(yōu)勢 9第四節(jié) 項目建設(shè)用地的可持續(xù)性發(fā)展優(yōu)勢 9第五節(jié) 復(fù)興地塊的項目法人的運營優(yōu)勢 9第四章復(fù)興地塊的資源優(yōu)勢 10第一節(jié) 交通及物流保障的優(yōu)勢 10第二節(jié) 電力保障的優(yōu)勢 11第三節(jié) 項目用地的區(qū)位優(yōu)勢 12第四節(jié) 新昆明國際機場的有利影響 13第五節(jié) 基礎(chǔ)配套設(shè)施的優(yōu)勢 14第六節(jié) 地質(zhì)條件的優(yōu)勢 15第七節(jié) 其它自然資源和社會資源的優(yōu)勢 16第五章選址復(fù)興地塊的官渡區(qū)資源優(yōu)勢和政府的支持力度 17第一節(jié) 官渡區(qū)的資源優(yōu)勢 17第二節(jié) 各級政府的支持力度 19第三節(jié) 市區(qū)兩級政府對本項目基礎(chǔ)設(shè)施投入的支持 20第六章CY集團選址復(fù)興地塊的潛在價值分析 21第一節(jié) 政府基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)帶來的土地增值效益 21第二節(jié) 靈活多樣的運營模式 211、 可采用土地置換合作開發(fā)的模式 222、 可采用杠桿式購置土地模式 23第三節(jié) 對資本市場（上市公司）的價值貢獻 27第七章 項目合作的前景 28附件： 30前言目前，由云南CY集團牽頭，聯(lián)合昆明機床廠、昆明銑床廠等多家省內(nèi)機械制造加工的龍頭企業(yè)共同開發(fā)的工業(yè)基地項目正進入項目選址階段。云南CY集團意圖啟動以大型機械制造加工工業(yè)園區(qū)為龍頭，通過行業(yè)整合以達到產(chǎn)、供、銷一體，上下游聯(lián)動得戰(zhàn)略目的，在形成完整產(chǎn)業(yè)鏈條的基礎(chǔ)上，充分享有技術(shù)密集，人才密集、資金密集的優(yōu)勢，以產(chǎn)品為核心，以“技術(shù)－成本雙領(lǐng)先”為核心競爭力的全新產(chǎn)業(yè)格局。根據(jù)云南CY集團項目選址要求為土地平整的工業(yè)用地，土地面積在1200畝左右，要求物流交通便利，周邊配套相對完善，距離主市區(qū)較近等要求，我方向其推薦了西沖地塊及復(fù)興地塊，在上周云南CY集團相關(guān)人員參觀了上述地塊，西沖地塊由于是臺地式開發(fā)且進深過小，不適合項目需求，故明確表態(tài)放棄選址西沖地塊；復(fù)興地塊總面積略小，但通過場地平整后，基本可以滿足對項目需要，且復(fù)興地塊緊鄰空港經(jīng)濟區(qū)，可與空港經(jīng)濟區(qū)同步發(fā)展，享有便利的交通，快捷的物流，完善的配套。據(jù)悉，云南CY集團的項目預(yù)計在2007年年底前動工，目前選址需充分考慮意向地塊的土地權(quán)屬問題，復(fù)興地塊以優(yōu)越的地理位置，明晰的土地權(quán)屬，日趨完善的配套建設(shè)，巨大的土地增值空間等適宜條件歡迎云南CY集團選址于該地塊。工業(yè)用地供應(yīng)情況及云南CY集團的用地需求第一節(jié)工業(yè)用地的供應(yīng)情況隨著國家加強對宏觀經(jīng)濟的調(diào)控，加強對建設(shè)用地的治理以及執(zhí)行最嚴格的耕地保護制度，對工業(yè)用地供應(yīng)環(huán)節(jié)日趨市場化和規(guī)范化。第一：根據(jù)國務(wù)院發(fā)〔2006〕31號文，正式啟動了工業(yè)用地必須已“招、拍、掛”方式出讓，從此工業(yè)用地的出讓進入到了市場化競價的階段，從而全面變革了工業(yè)用地的出讓規(guī)則。第二：根據(jù)國土資部的〔2006〕307號文，嚴格要求加強對工業(yè)用地的宏觀調(diào)控和管理，以便促進土地節(jié)約集約利用，根據(jù)土地等級、區(qū)域土地利用政策，統(tǒng)一制訂和執(zhí)行《全國工業(yè)用地出讓最低價標準》。文件要求工業(yè)用地必須采用招標拍賣掛牌方式出讓，其出讓底價和成交價格均不得低于所在地土地等別相對應(yīng)的最低價標準。并且各地國土資源管理部門在辦理土地出讓手續(xù)時必須嚴格執(zhí)行該《標準》，不得以土地取得來源不同、土地開發(fā)程度不同等各種理由對規(guī)定的最低價標準進行減價修正。對于以低于最低價標準出讓工業(yè)用地，或以各種形式給予補貼或返還的，屬非法低價出讓國有土地使用權(quán)的行為，要依法追究有關(guān)人員的法律責任。第三：官渡區(qū)的所在地土地的等別為五等，其工業(yè)用地的出讓底價和成交價格均不得低于384/㎡（即25.60萬元/畝）。但由于是在土地利用總體規(guī)劃確定的城市建設(shè)用地范圍外的土地，且土地前期開發(fā)由項目法人自行完成的工業(yè)項目用地，因此在確定土地出讓價格時可按不低于所在地土地等別相對應(yīng)最低價標準的60％執(zhí)行（即15.36萬元/畝）。第四：由于宏觀調(diào)控政策的嚴格執(zhí)行，全國工業(yè)用地的供應(yīng)規(guī)模和供應(yīng)速度明顯減緩。以昆明的工業(yè)用地供應(yīng)市場為例，在2007年內(nèi)（甚至是在今后較長的一定時段內(nèi)）能依法完成儲備及供地的手續(xù)的規(guī)模化工業(yè)用地（宗地面積在1000畝以上的）就只有紅云集團的配套產(chǎn)業(yè)工業(yè)用地（自用）以及云南官房企業(yè)集團的昆明國際印刷包裝產(chǎn)業(yè)基地的工業(yè)用地。第二節(jié)云南CY集團的用地需求云南CY集團產(chǎn)業(yè)基地項目對所需的工業(yè)用地各方面的要求都較高，需要在昆明市范圍內(nèi)對有限的工業(yè)用地指標中審慎精選。其中整個產(chǎn)業(yè)基地所需的單幅宗地面積就需要達到1200畝左右的超大規(guī)模；并且由于生產(chǎn)流程及工藝的要求，該項目用地還應(yīng)當相對平整、開闊，要求具有較大的開間和進深以及較高的場地豎向標高標準；從產(chǎn)業(yè)基地的長遠發(fā)展來看，項目用地還應(yīng)當具備發(fā)達的鐵路、公路、行空等交通體系，以及便利的物流和完善的配套服務(wù)設(shè)施；結(jié)合到云南CY集團產(chǎn)業(yè)的發(fā)展沿革、歷史及前景，該產(chǎn)業(yè)基地還應(yīng)選址在產(chǎn)業(yè)聚集區(qū)，并且不能遠離傳統(tǒng)的昆明市主城區(qū)；從土地開發(fā)的成本費用、投資風(fēng)險以及時間控制等因素上來看，項目用地應(yīng)當權(quán)屬明確，土地手續(xù)完備，以便節(jié)約時間成本并能及時的完成整個項目的運作。通過我公司審慎的精選、云南CY集團的初步踏勘以及各級政府的推薦，我方認為我公司位于昆明市官渡區(qū)大板橋鎮(zhèn)復(fù)興村的宗地非常吻合云南CY集團產(chǎn)業(yè)基地項目的用地要求和標準，具備了進一步商洽談判的基礎(chǔ)和必要條件。擬選址地（復(fù)興地塊）的基本情況復(fù)興地塊位于昆明市官渡區(qū)大板橋鎮(zhèn)的復(fù)興村，規(guī)劃控制用地996.80畝，該地塊東至甘落沖村，南至新橋村北，西至新橋村東，北至金渾公路，毗鄰新昆明國際機場，位于空港經(jīng)濟區(qū)的核心區(qū)位，交通條件非常便利，鐵路、城市軌道交、公路交通等網(wǎng)絡(luò)發(fā)達，基礎(chǔ)配套設(shè)施完善。隨著新昆明國際機場及昆明空港經(jīng)濟區(qū)的建設(shè)推進，將會擁有更加便利的交通條件、完善的配套設(shè)施、明顯的區(qū)位優(yōu)勢。復(fù)興地塊的項目法人云南官房企業(yè)集團·云南瑋泉投資融資擔保有限公司已經(jīng)對現(xiàn)有的996.80畝建設(shè)用地完成了農(nóng)地轉(zhuǎn)用及征用的相關(guān)手續(xù)，并已順利完成了用地出讓的公示，可以在最短的時間內(nèi)以最優(yōu)的服務(wù)向云南CY集團產(chǎn)業(yè)基地提供手續(xù)完備的項目建設(shè)用地，即工業(yè)性質(zhì)的國有土地使用權(quán)證，將極大的降低了項目選址用地的土地使用權(quán)投資風(fēng)險和時間成本。并且官渡區(qū)政府還專門為云南CY集團產(chǎn)業(yè)基地在復(fù)興地塊的周邊預(yù)留了足夠的可以征用土地，還將全力協(xié)助和支持完成項目建設(shè)用地的農(nóng)地轉(zhuǎn)用及征用等相關(guān)手續(xù)，這將為云南CY集團產(chǎn)業(yè)基地的產(chǎn)業(yè)化發(fā)展預(yù)留了巨大的可持續(xù)發(fā)展空間。該地塊已獲得云南省發(fā)改委的《投資項目備案證》以及昆明市規(guī)劃局的《項目用地規(guī)劃條件書》。該地塊規(guī)劃用地性質(zhì)為工業(yè)用地（含部分道路用地和相關(guān)工業(yè)配套用地）。建設(shè)用地開發(fā)強度和規(guī)劃管理要求為：0.6≤容積率＜1.2,30％≤建筑密度＜40％，綠地率≥30項目用地產(chǎn)權(quán)優(yōu)勢及項目法人的運營優(yōu)勢土地的權(quán)屬明確、手續(xù)完備復(fù)興地塊位于昆明市官渡區(qū)大板橋鎮(zhèn)的復(fù)興村，規(guī)劃控制用地996.80畝，復(fù)興地塊的項目法人云南官房企業(yè)集團·云南瑋泉投資融資擔保有限公司已經(jīng)對現(xiàn)有的996.80畝建設(shè)用地完成了農(nóng)地轉(zhuǎn)用及征用的相關(guān)手續(xù)，并已完成了建設(shè)用土地的出讓公示手續(xù)，可以在2007年年內(nèi)辦理完復(fù)興宗地的相關(guān)用地審批手續(xù)，獲取土地相關(guān)的合法土地使用權(quán)證，因此可以在最短的時間內(nèi)以最優(yōu)的服務(wù)向云南CY集團產(chǎn)業(yè)基地提供建設(shè)用地，將極大的降低了項目選址用地的投資風(fēng)險和時間成本。項目建設(shè)用地無拆遷等不可預(yù)見問題的優(yōu)勢由于復(fù)興地塊的項目法人云南官房企業(yè)集團·云南瑋泉投資融資擔保有限公司已經(jīng)對現(xiàn)有的996.80畝建設(shè)用地完成了農(nóng)地轉(zhuǎn)用及征用的相關(guān)手續(xù)，并已完成了建設(shè)用土地的出讓公示手續(xù)，并且已妥善解決了征地、拆遷等問題。因此本項目建設(shè)用地不存在拆遷、補償?shù)炔豢深A(yù)見問題，可以極大大降低項目風(fēng)險和時間成本。項目建設(shè)用地的可持續(xù)性發(fā)展優(yōu)勢復(fù)興地塊周邊多為荒山、林地，無農(nóng)業(yè)用地及耕地良田，土地征用條件相對便利，具備二期建設(shè)項目用地的征地客觀條件。考慮到云南CY集團產(chǎn)業(yè)基地可持續(xù)性發(fā)展的要求，官渡區(qū)政府還將在復(fù)興地塊的周邊預(yù)留了足夠的可以征用土地，并將全力協(xié)助和支持完成二期項目建設(shè)用地的農(nóng)地轉(zhuǎn)用及征用等相關(guān)手續(xù)，這將為云南CY集團產(chǎn)業(yè)基地項目預(yù)留了巨大的可持續(xù)發(fā)展空間。復(fù)興地塊的項目法人的運營優(yōu)勢復(fù)興地塊的項目法人為云南官房企業(yè)集團下屬的云南瑋泉投資融資擔保有限公司。云南官房企業(yè)集團是云南省內(nèi)具有較強實力和企業(yè)社會責任的民營集團企業(yè)，云南瑋泉投資融資擔保有限公司是云南官房企業(yè)集團絕對控股的專業(yè)投資融資擔保企業(yè)。云南瑋泉投資融資擔保有限公司已成功運作了“昆明國際印刷包裝城”、“大理珠海都市花園”、“石林巴江商業(yè)中心”等大中型房地產(chǎn)開發(fā)項目，其中“昆明國際印刷包裝城”更是云南省內(nèi)第一個“政府引導(dǎo)、企業(yè)投資、市場運作”的創(chuàng)新型工業(yè)園區(qū)，該項目位于官渡區(qū)大板橋的西沖村，占地面積為2042畝，預(yù)計建成后的投資總額達20億元，入駐企業(yè)達100戶左右，園區(qū)總產(chǎn)值將達到30億元，每年稅收貢獻2億元。該項目的進展順利，并已被列為云南省的“雙百項目”，成為2006年省級一百個重點建設(shè)項目之一，同時還被列為昆明市官渡區(qū)“十一五”重點建設(shè)項目。因此復(fù)興地塊項目法人的綜合實力、社會責任、專業(yè)能力是云南CY集團選擇投資復(fù)興地塊的基礎(chǔ)和保障。第四章復(fù)興地塊的資源優(yōu)勢交通及物流保障的優(yōu)勢新昆明國際機場的建設(shè)將為空港經(jīng)濟區(qū)帶來極為便利的交通優(yōu)勢，將按照現(xiàn)代交通理念，以機場為樞紐，把航空、鐵路、公路有機結(jié)合起來，使機場與全省鐵路干線網(wǎng)絡(luò)、公路干線網(wǎng)絡(luò)、城市軌道交通相連接，形成相互銜接、優(yōu)勢互補的一體化綜合交通體系，以實現(xiàn)人與貨物的快速、高效、便捷運輸，而復(fù)興地塊毗鄰新昆明國際機場，位于空港經(jīng)濟區(qū)的核心區(qū)位，因此也將同時獲得極為便利的交通保障。在鐵路方面，將對貴昆鐵路新機場段改線，即新建一條沾昆復(fù)線承運干線鐵路業(yè)務(wù)，同時，根據(jù)規(guī)劃，還將在新昆明國際機場興建城市快速輕軌，在候機樓下設(shè)火車站，與沾昆復(fù)線和城市軌道連接，形成大流量、高運力的便捷的軌道交通系統(tǒng)，從而開創(chuàng)領(lǐng)先全國的綜合交通運輸模式。在公路方面，計劃對老320國道進行改建，改建后的320國道將成為雙向8車道的城市一級道路；新建連接昆曲高速公路和呈貢新區(qū)的雙向6車道的呈黃公路，以作為新的市政府連接新機場的快速干道；新建雙向8車道的新機場的高速公路；新建雙向6車道的東繞城線高速公路，從而使空港經(jīng)濟區(qū)的交通走廊與昆曲高速公路、老３２０國道連接線、國道主干線ＧＺ６５、ＧＺ７５、ＧＺ４０以及昆明東繞城線連通，形成一個四通八達的快速道路網(wǎng)。從物流上看，復(fù)興地塊周邊配套有多個物流站，如：金馬貨運站，焦化制氣廠貨運站等，提供了地塊周邊大型企業(yè)的物流需求。隨著空港經(jīng)濟區(qū)的建設(shè)，周邊的物流配套迅猛發(fā)展也是必然趨勢，屆時，復(fù)興地塊的交通及物流的便捷性必將更加凸顯。電力保障的優(yōu)勢為解決35KV雙河線路穿過復(fù)興村地塊的建設(shè)事宜，在2006年底我方與昆明供電局共同召開協(xié)作會議，會議達成我方配合昆明供電局完成35KV雙河線路工程建設(shè)，允許在地塊內(nèi)建鐵塔，高壓線路以架空形式穿越，配合協(xié)調(diào)建設(shè)施工中與村民的協(xié)調(diào)，同時，昆明供電局從110KV大板橋變電站出兩個10KV出線間隔，提供我方復(fù)興村項目的開發(fā)施工及永久用電。如雙回10KV的出線不能滿足其復(fù)合需要，按供電部門的要求辦理增容手續(xù)后，由昆明供電局再擴充兩回10KV配電供其使用。這次會議達成的內(nèi)容，無疑為云南CY集團產(chǎn)業(yè)項目基地擬選址復(fù)興地塊創(chuàng)造了便利的用電條件，大幅度降低了電力設(shè)備建設(shè)的人力物力成本。項目用地的區(qū)位優(yōu)勢“昆明空港經(jīng)濟區(qū)”規(guī)劃控制面積160平方公里，一期開發(fā)建設(shè)面積51平方公里，復(fù)興地塊位于規(guī)劃中的昆明空港經(jīng)濟區(qū)的核心位置，具有極其良好的發(fā)展前景。同時，昆明市工業(yè)布局規(guī)劃的兩大核心一是“工業(yè)東移”，二是“退二進三”，隨著昆明整體工業(yè)布局的調(diào)整和新昆明國際機場及空港經(jīng)濟區(qū)的建設(shè)戰(zhàn)略的實施，大量高附加值的創(chuàng)新型企業(yè)將在這一經(jīng)濟帶聚集和協(xié)同發(fā)展。復(fù)興地塊在“昆明空港經(jīng)濟區(qū)”建設(shè)和“工業(yè)東移”戰(zhàn)略的共同影響下，必將成為該區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展的樞紐和龍頭，區(qū)位優(yōu)勢十分明顯。我方通過各種途徑獲得了“昆明空港經(jīng)濟區(qū)”的最新規(guī)劃，在該規(guī)劃中，復(fù)興地塊的具體位置也作了明確的標示。下圖摘自《昆明空港經(jīng)濟區(qū)·大板橋——李其片區(qū)分區(qū)規(guī)劃》：新昆明國際機場的有利影響新昆明國際機場位于官渡區(qū)大板橋鎮(zhèn)，距昆明主城區(qū)約20公里，是繼首都、上海浦東、廣州白云３個機場之后，國家“十一五”期間唯一批準遷建的“面向東南亞、南亞，連接歐亞的國家門戶樞紐機場”。新昆明國際機場等級為4E，規(guī)劃建設(shè)兩組4條跑道，滿足F類機型使用，長度為4000米。預(yù)計2010年昆明新機場的年旅客吞吐量將超過2070萬人次，2020年將達到4000萬人次以上，2035年達到6000萬人次和貨郵吞吐量120萬噸。新昆明國際機場建成后，將會成為面向東南亞、南亞的物流中心和客運樞紐，機場周邊地區(qū)可以依托國際大型樞紐機場發(fā)展現(xiàn)代物流業(yè)，吸引和聚集一批以航空運輸為主要手段、具有高附加值的新型加工制造業(yè)，成為外向型經(jīng)濟的“橋頭堡”，構(gòu)建以生態(tài)和諧為前提，便捷客流為特征，集經(jīng)貿(mào)與商務(wù)、科技與文化、現(xiàn)代物流、出口加工和生態(tài)休閑為一體，面向全省、全國和向東南亞、南亞開放的環(huán)境優(yōu)美、功能齊全、產(chǎn)業(yè)配套、服務(wù)一流的“臨空型產(chǎn)業(yè)聚集基地”?；A(chǔ)配套設(shè)施的優(yōu)勢新昆明國際機場的建設(shè)將為空港經(jīng)濟區(qū)帶來極為便利的其它基礎(chǔ)配套設(shè)施，主要包括道路基礎(chǔ)設(shè)施、給水基礎(chǔ)設(shè)施、排水基礎(chǔ)設(shè)施、電力基礎(chǔ)設(shè)施、通信基礎(chǔ)設(shè)施、燃氣基礎(chǔ)設(shè)施等6個方面，而復(fù)興地塊位于空港經(jīng)濟區(qū)的核心區(qū)位，因此也將同時獲得以上各類基礎(chǔ)設(shè)施的有力保障。給水基礎(chǔ)設(shè)施選擇寶象河水廠作為空港經(jīng)濟區(qū)的供水水源，對空港經(jīng)濟區(qū)實施重力供水。排水基礎(chǔ)設(shè)施將空港經(jīng)濟區(qū)雨水通過雨水管網(wǎng)收集后流入花莊河，污水通過污水管網(wǎng)收集后進入污水處理廠。通信基礎(chǔ)設(shè)施包括電信基礎(chǔ)設(shè)施、郵電基礎(chǔ)設(shè)施和廣電基礎(chǔ)設(shè)施，電信基礎(chǔ)設(shè)施將新增3個電信局點，郵電基礎(chǔ)設(shè)施將在機場南、北進口各設(shè)置一個郵政支局，廣電基礎(chǔ)設(shè)施將在機場南、北進口設(shè)置有線電視一級機房。電力基礎(chǔ)設(shè)施和燃氣基礎(chǔ)設(shè)施也都將給予空港經(jīng)濟區(qū)最大的完善和保障。地質(zhì)條件的優(yōu)勢復(fù)興地塊的規(guī)劃控制用地的地質(zhì)結(jié)構(gòu)主要為山地，屬于云南山字構(gòu)造體系的脊柱部分，位于普渡河與小江斷裂帶之間的新生帶昆明斷陷溶蝕盆地。河谷為寬谷盆地內(nèi)4級沖積湖階地發(fā)育，底部為斷裂型地堡壘。山區(qū)、半山區(qū)是隴崗?fù)莸?，石芽原野侵蝕盆地?？拷擎?zhèn)部分石巖分布較廣，主要為堅石地貌，地基承載力均勻。復(fù)興地塊總體地形相對平緩，不良地質(zhì)作用主要為季節(jié)性沖溝，未見滑坡、崩塌等地質(zhì)災(zāi)害分布，場區(qū)穩(wěn)定性較好，非常適宜各類工程項目的建設(shè)。復(fù)興地塊的規(guī)劃控制用地多數(shù)為荒山、荒坡、荒溝，因此可以最小限度的避免對農(nóng)田、耕地和林地的占用，而對以上沒有太多農(nóng)業(yè)開發(fā)價值的荒山、荒坡、荒溝的綜合開發(fā)和利用，將有利于實現(xiàn)集約化、可持續(xù)性、高效、環(huán)保、綠色的創(chuàng)新型經(jīng)濟的發(fā)展。其它自然資源和社會資源的優(yōu)勢除了以上各類優(yōu)勢外，復(fù)興地塊的還具有以下諸多的自然資源和社會資源優(yōu)勢。降水：該區(qū)域降水的形式以降雨為主，霜雪量很少，受東南及西南兩股暖濕氣流的影響，降雨主要集中在5-9月，多年年平均降雨量855毫米。氣溫：該區(qū)域?qū)儆诘途暥雀咴蜏貪駳夂颍哂腥諟夭畲?，年溫差小，冬無嚴寒、夏無酷暑，四季如春的特點，全年平均為14℃水文：復(fù)興地塊所處區(qū)域內(nèi)有寶象河流過，沿寶象河上游各支流建有三個水庫。寶象河水庫，銅牛寺水庫，天生壩水庫。人力資源：該區(qū)域地大板橋全鎮(zhèn)2003年人口33554人，其中農(nóng)業(yè)人口23441人，非農(nóng)人口7435人，暫住人口2678人，預(yù)計到2010年后，其城鎮(zhèn)人口將達20萬人左右。第五章選址復(fù)興地塊的官渡區(qū)資源優(yōu)勢和政府的支持力度官渡區(qū)的資源優(yōu)勢官渡區(qū)位于滇池北岸，是昆明主城區(qū)的重要組成部分，在現(xiàn)代新昆明建設(shè)中具有“橋頭堡”和“主戰(zhàn)場”的重要地位。昆明市四區(qū)行政區(qū)劃調(diào)整后，官渡區(qū)擁有552.21平方公里土地，城市建成區(qū)面積約60平方公里，占昆明市建成區(qū)的一半以上，城市化率達66%，下轄3鎮(zhèn)3鄉(xiāng)4個街道辦事處，總?cè)丝?0萬人。2006年，實現(xiàn)官渡區(qū)生產(chǎn)總值，266.6億元，比上年增長14.3%，財政總收入完成25.1966億元，比上年增長29.5%。官渡區(qū)擁有云南省對外開放的兩大窗口——昆明國際航空港、昆明火車南站；一大國際活動中心——中國昆明國際會展中心，是昆明市連接?xùn)|西、貫通南北，與全國、南亞、東南亞乃至歐亞交往的交通樞紐；是全市主要的商品物資集散中心和農(nóng)副產(chǎn)品生產(chǎn)及加工基地，同時還是外向型商品的生產(chǎn)及加工基地。在現(xiàn)代新昆明建設(shè)中，官渡區(qū)既是主城的重要組成部分，也是連接主城、呈貢新城、空港經(jīng)濟區(qū)三大區(qū)域中的樞紐，蘊含著巨大的發(fā)展?jié)摿?。官渡區(qū)可以充分享有主城區(qū)、新城區(qū)及空港經(jīng)濟區(qū)的人才、資金、市場、物流、信息科技和政治文化資源，具有其它縣區(qū)無可比擬的區(qū)位優(yōu)勢。作為昆明主城區(qū)的重要組成部分，官渡區(qū)最大的優(yōu)勢除了具有較為完備的基礎(chǔ)設(shè)施、便捷的交通條件、充裕的可開發(fā)土地資源、良好的政策環(huán)境、較低的經(jīng)營成本、眾多的發(fā)展機遇以及廣闊的發(fā)展空間外，同時還表現(xiàn)為人流、物流、商流、資金流的匯聚所形成的巨大消費市場和信息流動。官渡區(qū)目前已經(jīng)形成了城區(qū)以房地產(chǎn)、商貿(mào)、物流、餐飲等產(chǎn)業(yè)為主，郊區(qū)和遠郊區(qū)以加工、花卉、蔬菜、旅游、觀光、度假等產(chǎn)業(yè)為主的產(chǎn)業(yè)格局，新的官渡將建設(shè)成為昆明城市商貿(mào)物流中心區(qū)，新型工業(yè)創(chuàng)業(yè)區(qū)和特色鮮明、環(huán)境優(yōu)美、具有高度經(jīng)濟聚集功能和輻射力的城市新區(qū)。在“十一五”規(guī)劃中，官渡區(qū)將以推進城市化進程為主線，按照“走出城郊型、融入都市圈、建設(shè)中心區(qū)”的工作思路，打造“購物在官渡，創(chuàng)業(yè)在官渡，居住在官渡，休閑在官渡”四大城市品牌，形成較強的區(qū)域競爭力，并且隨著新昆明國際機場的建設(shè)，新機場及空港經(jīng)濟區(qū)周邊的交通和基礎(chǔ)設(shè)施將獲得跨越式的發(fā)展和完善，空港經(jīng)濟區(qū)將逐漸顯示出極大的產(chǎn)業(yè)聚集和輻射帶動效應(yīng)，這將對官渡區(qū)發(fā)展臨港經(jīng)濟起到較大的促進作用。綜上所述，復(fù)興地塊所處的宏觀社會經(jīng)濟環(huán)境優(yōu)越，發(fā)展?jié)摿薮?投資收益的潛力巨大。各級政府的支持力度復(fù)興地塊現(xiàn)有的996.80畝的用地已經(jīng)完成了農(nóng)地轉(zhuǎn)用及征用的相關(guān)手續(xù)；在市政基礎(chǔ)設(shè)施配套和城市建設(shè)規(guī)劃方面，官渡區(qū)政府將在新昆明空港經(jīng)濟區(qū)開發(fā)建設(shè)的基礎(chǔ)上全力完善地塊基礎(chǔ)配套設(shè)施的建設(shè)；在產(chǎn)業(yè)規(guī)劃方面，隨著昆明空港經(jīng)濟區(qū)的建設(shè)及昆明工業(yè)布局規(guī)劃“工業(yè)東移”、“退二進三”的戰(zhàn)略實施，官渡區(qū)政府將持續(xù)地完善該區(qū)域臨港經(jīng)濟產(chǎn)業(yè)的積聚和發(fā)展。同時，官渡區(qū)政府還專門制定了《官渡區(qū)扶持企業(yè)發(fā)展優(yōu)惠政策》，同時滿足下列條件的企業(yè)均可申報：當年稅收繳地方財政留成部分累計30萬（房地產(chǎn)企業(yè)200萬）以上（代扣代繳、查補稅款不列入獎勵范圍）；沒有發(fā)生重大安全生產(chǎn)事故、產(chǎn)品質(zhì)量達標、符合環(huán)保要求；誠信經(jīng)營，沒有發(fā)生違法、欺詐以及損害消費者權(quán)益的行為。具體獎勵如下：（1）原辦企業(yè)獎勵。符合獎勵條件的各類原辦企業(yè)，按其當年納稅地方留成部分給予0.6%的獎勵；對增值稅納稅額400萬元以上的企業(yè)，按其當年納稅地方留成部分給予1%的獎勵。（2）新辦企業(yè)獎勵。凡2006年1月1日起在官渡區(qū)轄區(qū)內(nèi)辦理工商注冊登記、稅務(wù)登記的各類企業(yè)（房地產(chǎn)企業(yè)除外），其生產(chǎn)經(jīng)營性固定資產(chǎn)投資在3000萬員以下的。按照原辦企業(yè)獎勵標準進行獎勵；生產(chǎn)經(jīng)營性固定資產(chǎn)投資在3000萬至5000萬元的，第一年按其納稅額地方留成部分給予8%的獎勵，第二年給予5%的獎勵，第三年給予3%的獎勵；生產(chǎn)經(jīng)營性固定投資在5000萬元以上的，第一年按其納稅額地方留成部分給予10%的獎勵，第二年給予6%的獎勵，第三年給予4%的獎勵。以后年度按原辦企業(yè)進行獎勵。（3）科技扶持獎勵。凡獲官渡區(qū)科學(xué)技術(shù)一、二、三等獎的，分別給予2萬元、1.5萬元、1萬元的獎勵；對獲得云南省高新企業(yè)認證的，一次性獎勵3萬元；對創(chuàng)建企業(yè)技術(shù)中心，經(jīng)國家、省、市認證的，分別給予30萬、20萬、10萬元的獎勵。（4）招商引資中介獎勵。凡引進固定資產(chǎn)投資到位資金內(nèi)資500萬以上，外資50萬美元以上的，按實際到位資金的0.5%給予終結(jié)獎勵，最高終結(jié)獎勵金額為20萬元人民幣。（5）貸款貼息扶持。對企業(yè)新上技改項目，按照一事一議、特事特辦的原則，給予一定扶持。市區(qū)兩級政府對本項目基礎(chǔ)設(shè)施投入的支持由于昆明市及官渡區(qū)兩級政府對云南CY集團產(chǎn)業(yè)基地項目選址于官渡區(qū)大板橋鎮(zhèn)復(fù)興村都非常重視，并且考慮到云南CY集團產(chǎn)業(yè)基地的建設(shè)規(guī)模較大、產(chǎn)業(yè)聚集效應(yīng)突出、社會效益及經(jīng)濟效益顯著，各級政府已明確表明了全力支持該項目建設(shè)的態(tài)度。云南CY集團產(chǎn)業(yè)基地對基礎(chǔ)配套設(shè)施的要求業(yè)極高，因此在云南CY集團的建議下，市區(qū)兩級政府將會對本項目基礎(chǔ)設(shè)施進行投入。這將為云南CY集團產(chǎn)業(yè)基地選址于官渡區(qū)大板橋鎮(zhèn)復(fù)興村充分解決了基礎(chǔ)配套設(shè)施建設(shè)的問題，為加快項目建設(shè)的速度、降低項目建設(shè)的成本、規(guī)避項目建設(shè)的風(fēng)險、項目的可持續(xù)性營運提供了充分的保障。第六章CY集團選址復(fù)興地塊的潛在價值分析政府基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)帶來的土地增值效益由于復(fù)興地塊目前尚為“生地”，若CY集團完成產(chǎn)業(yè)基地的選址并建設(shè)后，將可以獲得“生地”——“熟地”過程的土地增值效益。由于復(fù)興地塊位于毗鄰新新昆明國際機場，位于空港經(jīng)濟區(qū)的核心區(qū)位，同時還是昆明工業(yè)東移戰(zhàn)略的核心地帶，是兩者交匯的樞紐和龍頭。因此隨著昆明市工業(yè)布局規(guī)劃的“工業(yè)東移”、“退二進三”的戰(zhàn)略實施和新昆明國際機場及空港經(jīng)濟區(qū)的建設(shè)，各級政府必將對該區(qū)域的基礎(chǔ)設(shè)施進行持續(xù)性的投入和完善。根據(jù)成本外部性的經(jīng)濟學(xué)原則，CY集團將充分分享政府基礎(chǔ)設(shè)施投入的外部效應(yīng)（共享基礎(chǔ)設(shè)施及其市政配套等的公共產(chǎn)品和公共服務(wù)），以及空港經(jīng)濟區(qū)等產(chǎn)業(yè)聚集帶來的外部效應(yīng)（共享產(chǎn)業(yè)聚集及海量的資金流、信息流、物流、人流等商業(yè)附加值），從而獲得該產(chǎn)業(yè)基地的“生地”——“熟地”過程的高溢價和高增值空間。靈活多樣的運營模式可采用土地置換合作開發(fā)的模式根據(jù)云南CY集團及其聯(lián)合體的戰(zhàn)略發(fā)展規(guī)劃，云南CY集團需要通過資產(chǎn)優(yōu)化重組、技術(shù)更新改造以及新增擴大生產(chǎn)規(guī)模，建立起較強的行業(yè)競爭力。但由于云南CY集團及其聯(lián)合體在昆明主城區(qū)內(nèi)擁有多宗較大面積的國有土地的使用權(quán)。本著優(yōu)化資產(chǎn)結(jié)構(gòu)、盤活存量資產(chǎn)、充實優(yōu)化增量資產(chǎn)，提高云南CY集團及其聯(lián)合體的資產(chǎn)營運效率、資產(chǎn)的盈利能力，雙方考慮采用土地置換合作開發(fā)的模式，以便實現(xiàn)資源整合及優(yōu)勢互補。云南CY集團及其聯(lián)合體可以將其所擁有的位于昆明市區(qū)內(nèi)的宗地的國有土地使用權(quán)，在補交土地出讓金并將原用地的劃撥性質(zhì)轉(zhuǎn)為出讓性質(zhì)以及由工業(yè)用地轉(zhuǎn)為居住用地后作為雙方合作開發(fā)的標的物。云南官房企業(yè)集團置換受讓云南CY集團及其聯(lián)合體變更性質(zhì)后的國有土地使用權(quán)進行房地產(chǎn)開發(fā)，并向云南CY集團及其聯(lián)合體置換轉(zhuǎn)讓昆明市大板橋復(fù)興村的宗地的國有土地使用權(quán)。通過雙方的合作開發(fā)，云南官房企業(yè)集團可以獲得房地產(chǎn)開發(fā)用的置換土地，并進行專業(yè)化的經(jīng)營開發(fā)；云南CY集團及其聯(lián)合體可以獲得置換的工業(yè)用地、職工集資房、差額補償現(xiàn)金等，從而解決了職工的住房問題、企業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營場地問題以及生產(chǎn)經(jīng)營的流動資金問題，從而使云南CY集團及其聯(lián)合體可以以解決企業(yè)的可持續(xù)經(jīng)營以及資產(chǎn)重組優(yōu)化的問題；還可以解決企業(yè)職工房改等的歷史遺留問題并關(guān)注民生及和諧社會的建設(shè)；還可以用該土地掛牌交易凈收益返還企業(yè)的政策性整體搬遷經(jīng)費的剩余部分補充企業(yè)的流動資金，用以解決企業(yè)的債務(wù)償還及重組和生產(chǎn)流動資金以及新增固定資產(chǎn)投資所需資金等問題。從而認真履行企業(yè)社會責任、構(gòu)建社會主義和諧社會、走可持續(xù)發(fā)展道路的原則，并實現(xiàn)了社會、企業(yè)、職工的和諧發(fā)展之道?？刹捎酶軛U式購置土地模式杠桿式購置土地的定義和意義杠桿收購是指以少量的自有資金，以被收購資產(chǎn)土地作為抵押物、以未來CY集團因產(chǎn)能增加的收益作為還款來源，籌集部分資金用于收購的一種資本運作行為。如CY集團決定購置本宗土地，我們推薦CY集團通過類似企業(yè)并購中杠桿式收購的方式來購置本宗土地。其實，杠桿式購置資產(chǎn)在現(xiàn)實生活中最大的運用案例就是個人商品房按揭貸款，個人商品房按揭貸款所購資產(chǎn)大多屬于消費型，但也有人通過商品房按揭貸款來購置資產(chǎn)而獲利，獲利方式有兩種：一、出租；二、溢價轉(zhuǎn)讓，通過這兩種方式都為個人帶來了財富積累和資產(chǎn)的保值、增值。而像CY集團這樣效益好的企業(yè)通過杠桿方式購置生產(chǎn)用地以擴大產(chǎn)能的話，帶來的收益率要遠遠高于個人獲利的收益率。CY集團和官房集團作為不同行業(yè)的領(lǐng)先者，雙方都具有較高的誠信度。官房企業(yè)集團可在一定條件下接受CY集團支付少部分土地預(yù)付款后，就將土地權(quán)屬證書辦理到CY集團名下，CY集團則可用該宗土地作為抵押物向金融機構(gòu)舉債來支付土地尾款。采用杠桿式購置土地方式實際上是舉債收購，通過銀行等金融機構(gòu)安排過渡性貸款，并購企業(yè)只要很少部分資金就可買下目標地塊，以目標地塊為擔保抵押對外舉債，CY集團自己投入的購置土地款很少，該方式取得的土地增值折合自有資金報率遠高于完全用自有資金下的回報率。由于杠桿收購采用了債務(wù)融資方式，因此它十分適合像CY集團這樣階段性購地資金不足而又急于擴大產(chǎn)出規(guī)模的優(yōu)勢企業(yè)；對銀行來說，其貸款由擬收購目標資產(chǎn)作為抵押物，因此其貸款的安全性有較大的保障，銀行比較容易接受貸款申請。CY集團購置土地屬于新型工業(yè)化聚集以提升產(chǎn)能，符合國家產(chǎn)業(yè)投向，因而融資利息可以享受銀行的基準利率，減少購置土地后營運的壓力。其貸款利息，可以在稅前列支，并且可以向政府申請貼息貸款的支持。對于CY集團這樣擁有上市公司背景的企業(yè)靈活進行資本運作，不僅會給企業(yè)本身帶來巨大預(yù)期收益，而且也會給控股的上市公司—“沈陽機床”在資本市場帶來利好消息。不可否認的是，本宗土地擁有的明確產(chǎn)權(quán)以及官房集團對CY集團的充分信任，才使得杠桿式購置該宗土地具有了可能性及獨有性。杠桿式購置宗地可行性當前，面臨通貨膨脹和稅制改革是促進杠桿收購的宏觀經(jīng)濟條件。通過這種方式購置土地，從投資回報率上來看，只要CY集團購置土地用于擴大生產(chǎn)的收益和土地潛在增值收益大于向外舉債利率，則購置土地投入的自有資金投入越少，所購置土地承擔的抵押負債越多，投資回報率就越高。由于當前通貨膨脹率一直居高不下，而且現(xiàn)在影響企業(yè)購置資產(chǎn)的障礙之一是資金不足，如果利用杠桿購置，資金短缺的企業(yè)也可完成購置土地的行為。因此，CY集團如采取杠桿式購置土地，則必須考慮的問題是—如何確定和保持財務(wù)杠桿的適度比例以降低財務(wù)風(fēng)險。主要影響因素包括：企業(yè)資產(chǎn)穩(wěn)定性、企業(yè)資產(chǎn)收益率、資金成本、資金使用期限及購置土地帶來的擴大產(chǎn)能而形成的未來的現(xiàn)金流量。在CY集團以杠桿式購置土地時，官房集團下屬的瑋泉投資融資擔保有限公司作為一個從事融資、土地一級開發(fā)、房地產(chǎn)開發(fā)、擔保、財務(wù)顧問、稅收策劃業(yè)務(wù)的專業(yè)公司，可以為CY集團的整個杠桿式購置土地做全程顧問，以保證CY集團在此次購置土地行為中利益最大化。杠桿式購置土地的流程（4）與金融機構(gòu)的合作財政貼息是指為了國家宏觀調(diào)控的需要，政府財政對使用某些規(guī)定用途銀行貸款的企業(yè)，就其支付的貸款利息提供的一種補貼。其實質(zhì)是政府財政代替企業(yè)向銀行支付全部或部分利息，是政府財政支持有關(guān)企業(yè)或項目發(fā)展的一種有效方式。財政補貼國家為了實現(xiàn)特定的政治經(jīng)濟目標，由財政安排專項基金向國有企業(yè)或勞動者個人提供的一種資助。中國現(xiàn)行的財政補貼主要包括價格補貼、企業(yè)虧損補貼等。補貼的對象是國有企業(yè)和居民等。補貼的范圍涉及到工業(yè)、農(nóng)業(yè)、商業(yè)、交通運輸業(yè)、建筑業(yè)、外貿(mào)等國民經(jīng)濟各部門和生產(chǎn)、流通、消費各環(huán)節(jié)及居民生活各方面。近年來，昆明市緊緊圍繞建設(shè)現(xiàn)代新昆明的目標，不斷加大工業(yè)強市戰(zhàn)略的實施力度，按照科學(xué)發(fā)展、規(guī)劃先行的要求，組織編制完成《昆明市推進新型工業(yè)化工業(yè)強市重點產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃綱要》，有力、有序推進工業(yè)經(jīng)濟的發(fā)展。在這樣的背景下，云南CY集團有限公司作為中國機械工業(yè)的重點骨干企業(yè)、云南省機電產(chǎn)品出口創(chuàng)匯先進企業(yè)為求發(fā)展，如果搬遷廠區(qū)以提高產(chǎn)能，必然能得到各級政府相關(guān)的財政支持。如果CY集團能夠運用杠桿式購置土地，并且能獲得相關(guān)貼息支持，這無疑又為企業(yè)節(jié)約了大量財務(wù)費用，而且?guī)缀跏且粤愠杀精@得生產(chǎn)經(jīng)營用地后帶來的影響是巨大的。經(jīng)過瑋泉公司與省發(fā)改委、省財政廳的多次溝通和協(xié)調(diào)，省發(fā)改委同意并下達我市2007年第一批投資貼息資格，瑋泉公司所運作的“昆明國際印刷包裝城”項目亦在該批計劃當中，貼息總額為1000萬元，并且貼息金額為全省最大。我們相信，以我們對貼息政策的相關(guān)經(jīng)驗，能夠協(xié)助CY集團在尋求融資的途徑中爭取到政府的支持。關(guān)于申請貼息具體實施方案，瑋泉公司將協(xié)助CY集團參照《省發(fā)改委固定資產(chǎn)投資項目貸款貼息資金申報》（詳見附件16）、《云南省固定資產(chǎn)投資項目省預(yù)算內(nèi)資金貼息實施方案（試行）》（詳見附件17）和《昆明市人民政府關(guān)于印發(fā)昆明市政府投資建設(shè)項目管理暫行規(guī)定的通知》（詳見附件18）制定。對資本市場（上市公司）的價值貢獻資本市場歷史上由于搬遷地產(chǎn)增值孕育的“成長股”、“績優(yōu)股”屢見不鮮。2005年中就有ST豐華因子公司搬遷獲得上億元的高額回報引爆股價飚升，一度出現(xiàn)二十五個漲停板，累計漲幅高達270%。同樣在2006年，擁有大量土地儲備，但價值被低估的上市公司更成為了主力眼中的香餑餑，前期的大牛股G廣船廠房陸續(xù)從廣州市區(qū)搬遷到珠江口的南沙開發(fā)區(qū)，廠房拍賣后用來開發(fā)房地產(chǎn)，半年時間股價漲了將近五倍。也有因搬遷而改善基本面的大牛股。石油濟柴在上世紀90年代中期起，該公司滯后的技術(shù)創(chuàng)新、單一的產(chǎn)品結(jié)構(gòu)導(dǎo)致產(chǎn)品質(zhì)量與國外的差距越來越大，市場銷售量迅速萎縮，從而使得其在1996年上市之初就背上了沉重的包袱，業(yè)績連續(xù)4年在虧損邊緣徘徊。為扭轉(zhuǎn)局面，公司不斷開拓新的市場，加快了行業(yè)產(chǎn)品多元化的步伐，特別是2002年，石油濟柴主廠區(qū)被列為搬遷改造之列，獲得了4億元的補償費用，這為公司帶來巨大的資金支持，公司由此在主業(yè)快速發(fā)展的支持下改變了以往一窮二白的面貌，股價也因此翻番。由于不同地域的地價并不一樣，大型城市的土地價格一般較高，如果上市公司取得土地的價格相對較低或時間較早，重估的潛力就更大。北京作為首都土地資源十分珍貴，以全新面貌迎接2008奧運會，北京市政府已開始全面治理改善首都的環(huán)境，大型生產(chǎn)企業(yè)遷離市區(qū)是重要組成部分，許多污染企業(yè)被下令減產(chǎn)或停產(chǎn)，G首鋼首當其沖。重慶已明確提出到2007年，將主城區(qū)29