某房地產(chǎn)咨詢企業(yè)項(xiàng)目研展報(bào)告的要點(diǎn)及方法

前期策劃的意義項(xiàng)目研展報(bào)告的要點(diǎn)及方法1.****項(xiàng)目前期研展的三個(gè)階段第一階段可行性研究第二階段市場(chǎng)研究第三階段項(xiàng)目定位第四階段市場(chǎng)推廣可行性研究是指開發(fā)商在投資決策前，對(duì)建設(shè)項(xiàng)目進(jìn)行全面的技術(shù)經(jīng)濟(jì)分析、論證的過程。其作用在于：通過市場(chǎng)分析確定項(xiàng)目的可行性通過財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)確定項(xiàng)目的可行性1.1可行性研究階段市場(chǎng)分析市場(chǎng)預(yù)測(cè)收入、成本、費(fèi)用計(jì)算財(cái)務(wù)評(píng)估盈虧平衡分析敏感性分析風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估宏觀市場(chǎng)、區(qū)域市場(chǎng)供給預(yù)測(cè)、需求預(yù)測(cè)、價(jià)格預(yù)測(cè)銷售收入、土地成本、建安成本、市政配套費(fèi)、管理費(fèi)、稅費(fèi)等靜態(tài)指標(biāo)：成本利潤(rùn)率、銷售利潤(rùn)率動(dòng)態(tài)指標(biāo)：凈現(xiàn)值、內(nèi)涵報(bào)酬率、投資周期盈虧分析的關(guān)鍵是找到盈虧平衡點(diǎn)，即項(xiàng)目達(dá)到盈虧平衡狀態(tài)利潤(rùn)為零的點(diǎn)反應(yīng)敏感程度的指標(biāo)是敏感系數(shù)敏感系數(shù)=目標(biāo)值的變化百分比／參數(shù)值變動(dòng)的百分比風(fēng)險(xiǎn)分析又稱概率分析，利用概率值來研究不同因素的概率分布，從而對(duì)方案的經(jīng)濟(jì)效果指標(biāo)做出某種概率描述，對(duì)方案的風(fēng)險(xiǎn)情況做出比較準(zhǔn)確的判斷1.2市場(chǎng)研究階段只有真正懂策劃的人，才能“決策問題”轉(zhuǎn)化為“研究問題”只有真正懂策劃的人，才能合理地根據(jù)房地產(chǎn)行業(yè)特性及市場(chǎng)特性制定相應(yīng)的研究執(zhí)行方案只有真正懂策劃的人，才能站在項(xiàng)目全程的高度，設(shè)計(jì)出結(jié)構(gòu)清晰、邏輯嚴(yán)密、針對(duì)性強(qiáng)的研究方案只有真正懂策劃的人，才能在實(shí)際研究的調(diào)查中更有效地進(jìn)行數(shù)據(jù)方面的調(diào)查、整理及分析用策劃的頭腦思考市場(chǎng)研究以地塊為核心出發(fā)點(diǎn)，在特定的區(qū)位和技術(shù)參數(shù)下，通過系統(tǒng)的研究市場(chǎng)的供給、需求狀況，為地塊找到適合的產(chǎn)品，挖掘潛在的客戶，并為項(xiàng)目定位提供市場(chǎng)依據(jù)。宏觀市場(chǎng)環(huán)境競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目分析區(qū)域市場(chǎng)分析客戶調(diào)研結(jié)論：市場(chǎng)狀況可能的客戶可能的產(chǎn)品宏觀市場(chǎng)區(qū)域市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手客戶因此，我們應(yīng)該認(rèn)識(shí)到此階段的市場(chǎng)研究工作的目的：市場(chǎng)研究定位確定細(xì)分市場(chǎng)產(chǎn)品定位、客戶定位市場(chǎng)選擇T市場(chǎng)細(xì)分S市場(chǎng)調(diào)研定位P1.3項(xiàng)目定位階段房地產(chǎn)定位的目的：尋找均衡點(diǎn)可能的產(chǎn)品可能的客戶投資效益2.****項(xiàng)目前期研展報(bào)告的撰寫要點(diǎn)

2.1.宏觀市場(chǎng)部分2.2.區(qū)域/競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)分析2.3.項(xiàng)目定位建議2.1宏觀市場(chǎng)部分2.1.1宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r與趨勢(shì)分析主要分析國(guó)民經(jīng)濟(jì)走勢(shì)、經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)、產(chǎn)業(yè)格局及未來預(yù)測(cè)；社會(huì)總需求發(fā)展?fàn)顩r；投資、消費(fèi)、進(jìn)出口對(duì)經(jīng)濟(jì)拉動(dòng)作用等。2.1.2房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r與趨勢(shì)分析主要包含土地開發(fā)投資情況、項(xiàng)目供應(yīng)分布、銷售情況、價(jià)格走勢(shì)、產(chǎn)品趨勢(shì)等方面。2.1.3產(chǎn)業(yè)政策及市政分析與預(yù)測(cè)主要分析市政規(guī)劃及其他與房地產(chǎn)發(fā)展相關(guān)的重大事項(xiàng)及產(chǎn)業(yè)政策。2.2區(qū)域市場(chǎng)分析本部分是對(duì)區(qū)域市場(chǎng)的項(xiàng)目進(jìn)行縱向比較分析，首先解決供應(yīng)市場(chǎng)“是什么”的問題，然后深入分析“為什么”，最后得出“怎么辦”的結(jié)論。分析區(qū)域市場(chǎng)上產(chǎn)品的特征、價(jià)格、宣傳推廣、客戶群、銷售情況以及相互間的關(guān)系，弄清楚區(qū)域市場(chǎng)的整體情況，為項(xiàng)目的市場(chǎng)定位提供有力的支撐。2.2.1區(qū)域環(huán)境分析在對(duì)項(xiàng)目所在的區(qū)域進(jìn)行市場(chǎng)分析前，首先分析項(xiàng)目所在地塊以及周邊的自然人文環(huán)境和市政、生活配套情況弄清項(xiàng)目自身情況及可借用的周邊配套設(shè)施，然后再揭示整個(gè)區(qū)域市場(chǎng)的情況。2.2.2項(xiàng)目選擇與分析方法說明2.2.2.1樣本選擇說明調(diào)研項(xiàng)目選取的依據(jù)，數(shù)據(jù)分析的原則和方法。為保證數(shù)據(jù)的全面性，區(qū)域市場(chǎng)分析采用普查法，根據(jù)開發(fā)商項(xiàng)目開發(fā)的不同階段和甲方的具體的要求，設(shè)定調(diào)查范圍（同區(qū)位、同價(jià)格、同類型）。2.2.2.1分析方法說明在調(diào)查范圍確定后，制定具體的數(shù)據(jù)分析方案，并對(duì)數(shù)據(jù)分析的方法進(jìn)行說明。根據(jù)對(duì)樣本項(xiàng)目調(diào)研取得詳細(xì)的資料，首先從供應(yīng)、產(chǎn)品、價(jià)格、銷售等方面對(duì)區(qū)域市場(chǎng)作縱向的分析，明確以下的幾個(gè)問題：區(qū)域市場(chǎng)的總體供應(yīng)量產(chǎn)品特點(diǎn)產(chǎn)品價(jià)格情況產(chǎn)品銷售情況然后對(duì)有借鑒意義的項(xiàng)目從位置交通、社區(qū)規(guī)劃、建筑設(shè)計(jì)、項(xiàng)目特色、銷售策略等方面進(jìn)行橫向點(diǎn)評(píng)分析，更清楚地明確競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的情況，找出成功項(xiàng)目對(duì)本案的借鑒之處。通過上述分析，提出本案的初步市場(chǎng)定位。2.2.3區(qū)域市場(chǎng)及產(chǎn)品分析2.2.3.1供應(yīng)結(jié)構(gòu)與規(guī)模主要闡述區(qū)域市場(chǎng)項(xiàng)目分布及規(guī)模特點(diǎn)，分析各檔次的產(chǎn)品的供應(yīng)結(jié)構(gòu)，哪一檔次產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)更為激烈、未來市場(chǎng)的供應(yīng)量及供應(yīng)結(jié)構(gòu)等問題。項(xiàng)目概況通過項(xiàng)目概況我們可以了解到樣本項(xiàng)目的位置、開發(fā)商以及項(xiàng)目的開盤時(shí)間、入住時(shí)間等基本情況。然后，根據(jù)物業(yè)所在位置將調(diào)研項(xiàng)目分區(qū)，如核心區(qū)、外圍區(qū)等，使以后的產(chǎn)品及價(jià)格、銷售等分析可以根據(jù)劃定的區(qū)域進(jìn)行分析，使分析結(jié)果更加科學(xué)；也可根據(jù)項(xiàng)目的開盤時(shí)間將新老項(xiàng)目區(qū)分開，結(jié)合老產(chǎn)品更好地分析新產(chǎn)品各方面的特色。物業(yè)名稱物業(yè)位置發(fā)展商開盤時(shí)間入住時(shí)間P1P2P3P4P5樣表：樣本項(xiàng)目概況供應(yīng)情況通過對(duì)區(qū)域市場(chǎng)供應(yīng)量（包括項(xiàng)目的總建筑面積、在售面積及尚未售出面積即未來市場(chǎng)供應(yīng)量）的統(tǒng)計(jì)分析，得出該區(qū)域現(xiàn)階段市場(chǎng)供應(yīng)情況及未來市場(chǎng)供應(yīng)情況。物業(yè)名稱占地面積總建筑面積在售面積未推出面積P131600P21.354.24.20P3103684P42.611110P528601032樣表：樣本項(xiàng)目供應(yīng)情況單位：萬平方米2.2.3.2供應(yīng)產(chǎn)品分析區(qū)域市場(chǎng)提供了什么樣的產(chǎn)品？從整體規(guī)劃、小區(qū)配套、樓型、戶型、裝修、物業(yè)等方面闡述，采用定性和定量相結(jié)合的辦法，對(duì)某些關(guān)鍵性因素采用適當(dāng)?shù)姆椒右粤炕?，從而全面地反映供?yīng)市場(chǎng)的情況。從市場(chǎng)反饋效果（即銷售情況）來考察產(chǎn)品的被認(rèn)同程度，如主力戶型是否是熱銷戶型、總額不變的資金在項(xiàng)目要素中如何分配才能最大限度迎合客戶需求，達(dá)到提高價(jià)格或是銷售速度的目的。整體規(guī)劃容積率通常情況下，容積率越低，產(chǎn)品居住的舒適度就越高。物業(yè)名稱容積率P15.33P23.11P33.60P44.23P52.14樣表：樣本項(xiàng)目容積率物業(yè)名稱綠化率P133.00%P255.00%P340.00%P431.00%P530.00%綠化率綠化率的高低可以反映出小區(qū)內(nèi)部的環(huán)境景觀和綠化情況，綠化率越高的項(xiàng)目區(qū)內(nèi)的景觀設(shè)計(jì)也更加豐富多彩，使業(yè)主的居住品質(zhì)得到一定的提升。樣表：樣本項(xiàng)目綠化率樓體類型

容積率的高低在一定程度上決定了樓體的類型。

物業(yè)名稱樓體類型P126層/28層塔樓P215-18層塔板結(jié)合P325層塔樓P416層板樓P510－14層板樓樣表：樣本項(xiàng)目綠化率戶型戶型救設(shè)計(jì)箏是房傲地產(chǎn)才項(xiàng)目頂產(chǎn)品捏設(shè)計(jì)少中很蓋重要先的組卡成部尤分，熄戶型光面積抓是否共合理驅(qū)，各巾種戶卷型的鳳比例姻是否致合適碑會(huì)直鋒接影這響到只項(xiàng)目卸的價(jià)無格及躍銷售聰速度零。我司綠在市炭場(chǎng)調(diào)耍研中晨會(huì)詳錦細(xì)了具解各撥項(xiàng)目誤每種陪戶型柴（一暗居、倚二居脈、三雄居、脹四居萍、復(fù)酷式、服躍層籠、錯(cuò)誰層）舉的面具積情溝況以射及在榆整體倘中所暗占的思比例手，通沾過分冷析得網(wǎng)出區(qū)懶域項(xiàng)被目的舌戶型葉設(shè)計(jì)嶄方面盤的特旺點(diǎn)。物業(yè)名稱一居面積比例二居面積比例三居面積比例四居面積比例躍層面積比例P175-98.1229%96.33-118.4350%119.21-153.4321%P2142.0020%167-17940%182.0040%P3109.0025%118.0025%134.0025%174.0025%P4138-17433%162-21034%215-24733%P574.04-80.798%96.07-122.3230%143.81-151.8250%217.77-217.812%327.56-216.1310%樣表維：樣詠本項(xiàng)清目戶錘型面零積及鋸比例裝修短情況裝修火情況摧主要鑒包括咱項(xiàng)目醬的樓孟體外加立面驢裝修騾、公起共部露分裝嘩修（瞎主指銜大堂伸）及丙戶內(nèi)徑裝修擠，外邀立面愉是建藏筑的閑外表質(zhì)，裝醉修情綱況直旺接反瓦映出賊項(xiàng)目菠的品炎質(zhì)，陰中高高檔項(xiàng)銅目的公共賓部分拴裝修附通常態(tài)采用教精裝足修，怨戶內(nèi)吐裝修旋則差釀異很譽(yù)大。物業(yè)名稱外立面裝修公共部分裝修戶內(nèi)裝修P1面磚大堂精裝修毛坯房P21-2層石材，3層以上玻璃幕墻大堂精裝修廚衛(wèi)精裝P31-3層花崗巖，3層以上面磚大堂精裝修毛坯房P4石材大堂精裝修多種形式裝修P5面磚大堂精裝修精裝樣表叛：樣元本項(xiàng)握目裝經(jīng)修情倍況配套暢情況外部作配套物業(yè)名稱郵局銀行餐飲娛樂商業(yè)體育場(chǎng)館幼兒園中小學(xué)醫(yī)院P1有有有有有有有有P2有有有有有有有有P3有有有有有有有有P4有有有有有有有有P5有有有有有有有有樣表充：樣煉本項(xiàng)希目外臨部配帝套情耀況區(qū)內(nèi)絡(luò)配套區(qū)內(nèi)綱配套狀是對(duì)病周邊蠟配套鐮的補(bǔ)跳充，瓜規(guī)模銅較大信項(xiàng)目隔的區(qū)精內(nèi)配秘套通常較客齊全員。物業(yè)名稱幼兒園中小學(xué)商業(yè)會(huì)所P1有有有有P2///有P3有/有有P4有//有P5//有有樣表睬：樣蹲本項(xiàng)閱目區(qū)橡內(nèi)配旁套情貨況樣表斜：樣穗本項(xiàng)甚目會(huì)魯所設(shè)糠施物業(yè)名稱羽毛球場(chǎng)網(wǎng)球場(chǎng)游泳館臺(tái)球室壁球場(chǎng)健身房餐飲網(wǎng)吧/書吧P1有有/有/有//P2//有//有有有P3/有有/有有/有P4///////P5//有有/有有/樓宇作配套通過肉下表仇可以藏看出禁樣本歲項(xiàng)目巾在通陣訊、朽供電浩系統(tǒng)潮及電暈梯品秀牌選距擇方鏈面的畏情況五。物業(yè)名稱通訊系統(tǒng)供電系統(tǒng)電梯P1IDD雙路供電三菱P2寬帶雙路供電廣日P3IDD雙路供電三菱P4IDD雙路供電迅達(dá)部P5寬帶雙路供電富士達(dá)樣表孩：樣揉本項(xiàng)住目樓悟宇配悶套情掩況車位雷情況通過伏對(duì)各羨項(xiàng)目編的車報(bào)位數(shù)婆量分停析出眼區(qū)域涉項(xiàng)目渣車位岡提供移情況酸。物業(yè)名稱車位數(shù)量（位/戶）P11P21P31P41P51.4樣表倘：樣奶本項(xiàng)悄目車樂位情算況物業(yè)秩管理通過乒區(qū)域拘項(xiàng)目字對(duì)物蝕業(yè)管碧理公備司和襯選擇訂情況餡和物炕業(yè)管庭理費(fèi)勞標(biāo)準(zhǔn)的獲統(tǒng)計(jì)脈，分板析出僻區(qū)域塑市場(chǎng)雷項(xiàng)目遮物業(yè)奸管理淚服務(wù)圓的水誰平，樂從另一名角度祖說明泰區(qū)域假市場(chǎng)艷中客夸戶對(duì)阻物業(yè)載管理散的接歡受程廊度。物業(yè)名稱物業(yè)管理公司物業(yè)管理費(fèi)(元/月/平方米)P11.8P21.8P31.5P41P51.5樣表秧：樣坦本項(xiàng)集目物詠業(yè)管喜理情叮況2.嗽2.甜3.投3銷困售、里價(jià)格在整錘個(gè)區(qū)漏域市垮場(chǎng)分濕析中晨，價(jià)煩格與漫銷售稱是核纏心。返本部奸分除懇了提稈供區(qū)炭域產(chǎn)疊品的疏價(jià)格知與銷選售狀找況外專，還嘗將深惠入分杏析位頌置、券產(chǎn)品泉等因列素對(duì)爽價(jià)格閃和銷作售的共影響兼，尋已找項(xiàng)剩目產(chǎn)茫品定狡位和峽價(jià)格嗓定位餅的依黨據(jù)，陳這部在分是浪供求鼠分析義中最發(fā)關(guān)鍵次也是張難度烤最大辮的部足分，蕩因?yàn)橐苍紴I數(shù)據(jù)祥在更匆多情略況不鵝能滿經(jīng)足分纖析的怨需要旱，必急需經(jīng)煙過技此術(shù)處陡理，流如計(jì)怠算項(xiàng)切目修盲正均嶺價(jià)、鐘加權(quán)贊平均秧價(jià)、偶項(xiàng)目或性能壓價(jià)格奮比、秘月平溝均銷擁售速溫度等鳳。價(jià)格菊分析價(jià)格謊無疑表是客缺戶選截?fù)褡∶胝a(chǎn)薄品時(shí)吸考慮陡的主洋要因朋素之些一，炊在很形多情晝況下冤價(jià)格終往往燃超越員其它訴因素鈔而成妨為購(gòu)蹈買行夕為的緞決定陸性因特素；紗同時(shí)竿，價(jià)盤格及衡銷售撿也直隨接關(guān)漸系到議開發(fā)叨企業(yè)榮的經(jīng)珍濟(jì)效法益和基社會(huì)此效益旱?？蛶脩舻膶倚枨箦\特征礦（對(duì)壞產(chǎn)品備硬件康、軟看件的落要求隱）也蹈正是艇通過社價(jià)格異及銷趨售情附?jīng)r體隱現(xiàn)的特，通鑼過對(duì)請(qǐng)市場(chǎng)消上各饞項(xiàng)目壘價(jià)格稍銷售套情況燙的深鳥入分耍析，抓可以壤有效挽彌補(bǔ)結(jié)需求乒調(diào)研郵的不蜜足，師更為權(quán)準(zhǔn)確胞、深斥入地均發(fā)現(xiàn)捆客戶萬需求蜜。我們迷對(duì)選柳定的樂樣本醬項(xiàng)目律依據(jù)特不同評(píng)的銷袋售價(jià)謎格段慎和不運(yùn)同的扇分布設(shè)區(qū)域堡進(jìn)行交分組首，通菊過分留析各賤組別間的價(jià)久格特策征，蔽從推填導(dǎo)出饅價(jià)格君的區(qū)炎域認(rèn)柴可度藝。銷售海分析商品嫩房在穴銷售狡時(shí)一咬般分霞為導(dǎo)高入期愈、強(qiáng)薄銷期形以及晌持銷剪期三個(gè)欄階段瞧，各保個(gè)階靈段的攤銷售梅率是盤有很崖大差孔異的寨。并懷且由于內(nèi)銷售勿率本生身就悶是一錫個(gè)不航斷變載化的惕動(dòng)態(tài)壤數(shù)據(jù)達(dá)，因灶此易居循咨詢京中心箭為了告更加企科學(xué)刪合理翁的表鐘示各綢項(xiàng)目辯的銷續(xù)售情況壓，把絹選定拒的樣厘本項(xiàng)送目按尚開盤功時(shí)間市段進(jìn)醫(yī)行分殊組，裝然后求地得平媽均銷崗售速腦度。季并依址據(jù)上絮述的蔽分組踐原則氏，對(duì)丘不同組乳別的西平均豈銷售匙速度獸進(jìn)行字比較小分析界，得鎮(zhèn)出影婚響項(xiàng)斷目銷售舉速度童的主令要因睜素。樣表惰：項(xiàng)境目銷鞭售概隸況物業(yè)名稱建筑面積(萬平方米)在售面積(萬平方米)銷售均價(jià)(元/平方米)銷售率（%）P16010571870P24.24.2810050P3368680030P416168500100P51111680070排名物業(yè)名稱在售面積(萬平米)均價(jià)(元/平米)銷售率(%)修正銷售速度(平米/月)1P1116800705500.002P286800304800.003P31685001004320.434P4105718704030.715P54.28100503073.17樣表歡：項(xiàng)旋目加黑權(quán)銷墓售速手度表2.甚2.峰3.狡4宣尾傳推瞎廣分績(jī)析主要向針對(duì)亭選擇識(shí)項(xiàng)目五的報(bào)至紙廣舒告發(fā)渣布情汁況，跟我們?yōu)脑噲D齒解決允如下域問題左：項(xiàng)目飯價(jià)格箏與廣漆告投凳放量卡的聯(lián)儉系項(xiàng)目褲?rùn)n次述與投信放量回的聯(lián)姻系項(xiàng)目閥的銷鋸售業(yè)榨績(jī)與泛廣告頓投放滲量的漲關(guān)系各子震區(qū)域風(fēng)的廣滴告投韻放總寶量及失投放屯媒體廣告孝的主濾題及承訴求麻點(diǎn)樣表彎：樣但本項(xiàng)尤目廣填告發(fā)禾布情偏況項(xiàng)目頻次最早最晚時(shí)間密度(次/月)費(fèi)用(元)月均廣告費(fèi)（元/月）P18201-1-302-10-166513.787,287,170335814P21202-4-1802-10-171821.98841,070138638P34001-3-1602-10-315942.023,833,920193632P41201-1-1801-10-22571.401,207,990141011P51202-5-2902-10-161402.571,514,9603246342.墊2.逗4客傅群分圾析區(qū)域回樓盤膏準(zhǔn)備蒜賣給別誰？表誰在受買這飽些樓希盤？販需求知特征漢是什削么？客哪些秧樓盤燦以及屢樓盤糊中的可哪些誼因素?cái)_滿足猛了購(gòu)騙房者紙的需鍋要？賣——場(chǎng)這就肯是本哪部分哥所要起解決留的問六題。競(jìng)爭(zhēng)耐的原棕因使盟各項(xiàng)凝目都余不愿鴿透漏自自己挎的客渡戶信蓮息，駁因而淘區(qū)域韻市場(chǎng)行調(diào)研艙所獲盼取的知數(shù)據(jù)菊只限效于客竿戶的漆原居各住區(qū)獎(jiǎng)域、亦基本且行業(yè)紡特征切和大去致的翻年齡珠范圍瘦。這托些，伯都不量足以刷深入播分析須客戶抽需求易特征拌解決漁上述惕問題陣。易若居可和通過倉(cāng)分布滋在各愁個(gè)區(qū)鈔域的坊數(shù)十框個(gè)代言理樓亮盤的古客戶才數(shù)據(jù)宏和定免期需桶求調(diào)濫研數(shù)震據(jù)來萍深入句分析挖客戶狂的需畜求。守客群鐘分析饑的數(shù)獸據(jù)來預(yù)源：易居另代理灰項(xiàng)目貍客戶席數(shù)據(jù)聾庫在售鬧項(xiàng)目剪數(shù)據(jù)客庫區(qū)域緊市場(chǎng)僻項(xiàng)目吧調(diào)研房誠(chéng)所獲蛙數(shù)據(jù)易居因需求妄調(diào)研宮數(shù)據(jù)飽庫。樣表排：樣謠本項(xiàng)植目客杜群特孫征項(xiàng)目名稱客群特征P1P2P3P4P52.心2.捏5個(gè)煮案點(diǎn)健評(píng)本部罩分重臺(tái)點(diǎn)分世析主儲(chǔ)要競(jìng)追爭(zhēng)項(xiàng)丈目的徹產(chǎn)品像、價(jià)企格、樓推廣掀及銷碧售塊情況房誠(chéng)，為秘本項(xiàng)道目提楊供競(jìng)畫爭(zhēng)對(duì)坑手的肉詳細(xì)框情況滋，借構(gòu)鑒成欣功的磁經(jīng)驗(yàn)姜，汲旨取失份敗的避教訓(xùn)兄。2.發(fā)2.渾6結(jié)登論和永建議本部斜分首戒先得顆出以砌上三傍部分霜分析耗的結(jié)飽論，跟總體梳把握檔從宏賓觀到夫區(qū)域脫，再隱到個(gè)延案的窯市場(chǎng)恨情況木，全組面了慢解項(xiàng)點(diǎn)目目宿前所幣面對(duì)貿(mào)的市御場(chǎng)情優(yōu)況。殃其次錫是在拜以上飼結(jié)論裹基礎(chǔ)釣上對(duì)搬項(xiàng)目演提出逢有針普對(duì)性然、可建操作捧性、塞建設(shè)畜性的賤市場(chǎng)海定位棄和建碧議。2.肚3勻項(xiàng)洲目定腳位建頸議本部譯分結(jié)鞠合市俯場(chǎng)分漢析的撤結(jié)論往及初勾步建梯議（秒初步做市場(chǎng)偽定位毀），慚對(duì)項(xiàng)壓目進(jìn)穗行針母對(duì)性岔的三坐大定務(wù)位（仇產(chǎn)品嗎、客絲式戶、植價(jià)格爛定位治）。項(xiàng)目定位項(xiàng)目產(chǎn)品定位項(xiàng)目?jī)r(jià)格定位項(xiàng)目客戶定位投資回報(bào)分析產(chǎn)品組合樓體類型房型面積市場(chǎng)定位2.場(chǎng)3.誦1送項(xiàng)目愁市場(chǎng)吸定位即確絹立項(xiàng)太目在坑市場(chǎng)寒上的后合理揀位置它，尋峽找到樓一個(gè)篇細(xì)分紐奉市場(chǎng)舌。市場(chǎng)克定位憐的要讀素：譽(yù)目標(biāo)啦區(qū)域產(chǎn)品忌類型項(xiàng)目車概念項(xiàng)目娃檔次2.未3.蓬2廳項(xiàng)目蓬客戶暖定位本部害分通塌常主披要采魚用歸納萬法或目標(biāo)票客戶譯分析?。⊿穩(wěn)TP濾）進(jìn)行徐項(xiàng)目搶客戶倚定位瞞。是誰輔？需宿要什首么樣宅的產(chǎn)蔥品？泉怎樣床進(jìn)行緞決策繩？對(duì)目任標(biāo)物冷業(yè)的豪接受編度分慨析原有耕及潛屯在消顆費(fèi)者巷需求型特征魂變化特征屬性百分比22-35歲（22-30歲）77.2%（63.6%）上海本地人57.3%大專以上學(xué)歷（本科以上學(xué)歷）64.6%（29.1%）職業(yè)：公司職員36.4%管理人員21.8%專業(yè)技術(shù)人員18.2%中高收入家庭（家庭月收入5000元以上）62.7%出行主要交通工具：公交車、助動(dòng)/自行車、地鐵85.3%擁有自己的住房75.5%目前居住區(qū)域：徐匯、閔行、松江75.4%目前工作區(qū)域：徐匯、長(zhǎng)寧、閔行、松江80.9%高接煤受群摧體特立征2.貝3.堡3蟻項(xiàng)目攤產(chǎn)品侮定位本部家分通鳳常采掌用歸蔬納法隨分析顫進(jìn)行暴項(xiàng)目甜產(chǎn)品蜓定位謀，主脊要包罩括以粗下方莖面：產(chǎn)品碎類型偷的選楚擇產(chǎn)品末線的墳組合戶型惰（業(yè)殘態(tài)）民及面修積配比比一房二房三房四房及以上單元組合單元面積(平方米)單元組合單元面積(平方米)單元組合單元面積(平方米)單元組合單元面積(平方米)目標(biāo)市場(chǎng)現(xiàn)有0-10%50-6035-50%90-11040-55%110-1455-15%145-210目標(biāo)客戶偏好1%40-6536%80-10050%120-15013%150-200可比在建項(xiàng)目0-10%65-7030-50%90-11040-60%115-1508-12%140-220我們推薦3%65-7544%85-11048%110-1605%160-240產(chǎn)品宿概念：即怒體現(xiàn)匙產(chǎn)品桶特點(diǎn)摔，并培充分暗引導(dǎo)排客戶堵需求沙的產(chǎn)鋼品概扇念、語建筑理念浙或生律活理法念。榮如生賺態(tài)、準(zhǔn)養(yǎng)生購(gòu)、智顏能、策節(jié)能圖等。建筑嗚方案坑設(shè)計(jì)浸建議規(guī)劃楊設(shè)計(jì)使建議總體隨規(guī)劃涼建議建筑賊風(fēng)格反建議園林嘩設(shè)計(jì)桶建議配套泉設(shè)施功能長(zhǎng)配套覺建議智能川化建暈議會(huì)所瘋設(shè)施馳建議產(chǎn)品俯建議建筑高單體甚建議戶型船、面姨積建魄議戶型塵配比扇建議戶型刑設(shè)計(jì)廳細(xì)節(jié)困建議裝修摔標(biāo)準(zhǔn)護(hù)建議社區(qū)偉服務(wù)草建議物業(yè)鴿管理次公司換建議物業(yè)爺服務(wù)辜內(nèi)容絞建議產(chǎn)品耀定位爺?shù)膬?nèi)帖容：定價(jià)椅原則上市袍價(jià)格現(xiàn)實(shí)候價(jià)格成本障加成笛原則整體懲發(fā)展喉原則市場(chǎng)權(quán)比較鉆原則價(jià)格繞影響毫因素穩(wěn)分析定價(jià)脅方法詞的選壇取比較持法、渴成本笑法、蹦收益穩(wěn)法、電假設(shè)與開發(fā)嘉法、悶長(zhǎng)期廢趨勢(shì)門法市場(chǎng)條因素碌調(diào)整踐;通脹牙因素土調(diào)整2.柿3.想4艙項(xiàng)目縫價(jià)格肥定位成本法加成號(hào)法【定擴(kuò)價(jià)思效路】成本狂加成挑法的城核心蛛是運(yùn)微用物當(dāng)業(yè)類計(jì)型的舅成本假核算畢，通夫過對(duì)烘合理敗利潤(rùn)徹空間撐的修思正，誓從而寸得到界評(píng)估罰項(xiàng)目賠最可僻能實(shí)例現(xiàn)的寒合理僑價(jià)格箏。上海垂目前喘房地寬產(chǎn)項(xiàng)雨目的賢成本恥主要擔(dān)包括腥：-征土地泳成本-斧前反期成舊本-浙建班筑安腸裝成菜本-番配圈套成欲本-澤其賺他成確本（擇管理堵成本符、銷崇售成析本、淚不可歇預(yù)見廟成本科、財(cái)秧務(wù)成嗽本）序號(hào)工程類別平均造價(jià)（元/平方米）備注一土地費(fèi)用1土地使用權(quán)出讓金/土地開發(fā)動(dòng)遷費(fèi)用及土地使用費(fèi)2土地出讓契稅/按出讓金的3%計(jì)算二建安費(fèi)用1普通商品房多層950-10506-7層住宅小高層1350-14508-12層住宅中高層1550-165018-24層住宅高層2000-210028-34層住宅2高檔商品房多層1700-1800設(shè)1層地下車庫小高層2050-2150設(shè)1層地下車庫高層2750-2850設(shè)1層地下車庫3酒店式公寓高層4300-4600含精裝修費(fèi)用4獨(dú)立式地下車庫地下一層2900-3100地下二層4600-49005別墅一般獨(dú)立別墅1250-1450地上2-3層半地下室獨(dú)立別墅1350-1550半地下室、地上2-3層聯(lián)體別墅1050-1250地上2-3層高檔裝修別墅4100或以上地上2-3層序號(hào)工程類別平均造價(jià)（元/平方米）備注7辦公樓多層（無地下室）1300-1600地上4層多層（有地下室）1700-1800地下1層，地上6-7層8商辦樓高層（中低檔）3600-4100地下1層，地上20-30層，中央空調(diào)，局部幕墻，合資電梯高層（中高檔）5600或以上地下2層或以上，地上25-35層，中央空調(diào)，幕墻/鋁板，進(jìn)口電梯超高層（高檔）8600-10100地下2層，地上40-50層，鋼結(jié)構(gòu)，幕墻/鋁板/進(jìn)口石材9體育健身俱樂部/5300或以上社區(qū)高級(jí)會(huì)所10商業(yè)多層一般商場(chǎng)2600-2900地上4-5層多層綜合商場(chǎng)4100-5100地下1層，地上4-5層，無塔樓綜合商業(yè)建筑5100或以上地下2-3層，上部4-5層、20-30層辦公塔樓大賣場(chǎng)3300或以上家樂福、百安居11旅游酒店多層旅館2700-3100無星級(jí)高層旅館3300-3700無星級(jí)國(guó)際三星級(jí)酒店4500-5000不包括精裝修及家具國(guó)際四星級(jí)酒店5000-8000不包括精裝修及家具國(guó)際五星級(jí)酒店12000或以上不包括精裝修及家具，超高層三前期費(fèi)用1勘查設(shè)計(jì)費(fèi)/按總投資的0.05%計(jì)2建筑設(shè)計(jì)費(fèi)50-100含施工圖；按住宅建筑面積計(jì)3景觀設(shè)計(jì)費(fèi)20-30按扣除地面附屬物基底面積計(jì)算4設(shè)計(jì)招投標(biāo)管理費(fèi)/按總投資的0.02%計(jì)5施工招投標(biāo)管理費(fèi)/按總投資的0.04%計(jì)6審圖及設(shè)計(jì)咨詢費(fèi)6按地面總建筑面積計(jì)7施工監(jiān)理費(fèi)10按地面總建筑面積計(jì)8質(zhì)監(jiān)費(fèi)/按建安費(fèi)的0.1%計(jì)9施工證費(fèi)/按建安費(fèi)的0.15%計(jì)10測(cè)繪費(fèi)1按地面總建筑面積計(jì)；含竣工測(cè)繪11可行性報(bào)告編制費(fèi)/12臨水臨電費(fèi)/13竣工圖編制3四配套費(fèi)用1住宅配套費(fèi)用用地紅線外（1）大市政配套費(fèi)320含紅線外道路、上水、燃?xì)?、電話等，按住宅建筑面積計(jì)（2）排水配套費(fèi)15按地面總建筑面積計(jì)2室外附屬工程費(fèi)用綠化、道路、變配電站、煤表房、上下水管道、CCTV、紅外線報(bào)警（1）綠化建設(shè)費(fèi)12按住宅建筑面積計(jì)（2）供水管道工程費(fèi)17.5按地面總建筑面積計(jì)（3）燃?xì)夤艿拦こ藤M(fèi)21/24按住宅建筑面積計(jì)；煤氣21元/平方米、天然氣24.5元/平方米計(jì)（4）電話通訊工程費(fèi)6.5/12.5/20掛空式：6.5元/平方米；暗埋式：多層20元/平方米，高層12.5元/平方米（5）電力工程費(fèi)145按地面總建筑面積計(jì)（6）小區(qū)智能化50按住宅建筑面積計(jì)（7）環(huán)衛(wèi)工程費(fèi)10按地面總建筑面積計(jì)（8）有線電視工程費(fèi)5按住宅建筑面積計(jì)（9）道路及附屬設(shè)施25按住宅建筑面積計(jì)3人防工程建設(shè)費(fèi)60/45按地面總建筑面積計(jì)五其他費(fèi)用1管理費(fèi)用/（建安+前期+配套）×3%2銷售推廣費(fèi)用/按銷售收入約2%計(jì)3不可預(yù)見費(fèi)用/（建安+前期+配套）×3%4財(cái)務(wù)費(fèi)用/【定秩價(jià)思渾路】市場(chǎng)河比較唐法的忙核心炒是運(yùn)醫(yī)用相粉類似蝴的項(xiàng)哪目作航為樣礙本，劃通過援對(duì)影來響房尚地產(chǎn)射價(jià)格洗因素燥的分紛析及低修正腿，從響而得滔到評(píng)率估項(xiàng)后目最銳可能出實(shí)現(xiàn)拼的合匠理價(jià)昌格。通過朽市場(chǎng)瞇比較及法推蒜算現(xiàn)躲時(shí)整園體均噸價(jià)，缸依據(jù)懸組團(tuán)境的價(jià)本格決渡定因嘗素確薄定各品細(xì)分蠟組團(tuán)漂的現(xiàn)櫻時(shí)均封價(jià)，柳通過血售價(jià)鈴還原早法推唯算現(xiàn)浩時(shí)整胞體租慢金。篩預(yù)測(cè)蓮未來烘價(jià)格萍影響裁因素壺變動(dòng)剝幅度夕確定低價(jià)格如增長(zhǎng)壘率，矩結(jié)合懷目標(biāo)掀物業(yè)蕩上市喇時(shí)間夏確定尊各物污業(yè)上鞏市均舌價(jià)/售租金濾。市場(chǎng)悲比較距法【樣皺本選臨擇】樣本未必須較具有原參照盾意義酒，否削則將上影響綢價(jià)格僑的準(zhǔn)椒確性黃。我蝦公司笑在實(shí)奴踐中削總結(jié)榴出以驢下樣劣本選鬼取原姨則：-恩相近搬原則鼻，相描近地雁段會(huì)夏有更貨多的輸相近鉛因素-線成功仁原則竹，只工有成乖功的汪樓盤蕩才具劑有參趁考意躍義-猶功能餡原則耽，樣擾本樓緣瑞盤必縮慧須具尊有相標(biāo)同的肉功能很定位市場(chǎng)憶比較的法范例弦1：市場(chǎng)困比較溫法之慶標(biāo)準(zhǔn)政高檔旁公寓飼價(jià)格住擬合鉆系數(shù)饅表比較內(nèi)容（指標(biāo)）權(quán)重匯豪天下(A)耀江花園(B)仁恒河濱花園(C)海琪園(D)擬合程度比較系數(shù)擬合程度比較系數(shù)擬合程度比較系數(shù)擬合程度比較系數(shù)建筑自身品質(zhì)指標(biāo)70%/0.721/0.6965/0.717/0.578建筑規(guī)模10%10.110.11.10.110.80.05社區(qū)景觀10%10.10.950.09510.10.950.08立面設(shè)計(jì)10%10.10.980.09810.10.90.07內(nèi)部裝修15%10.150.950.1510.150.90.135戶型設(shè)計(jì)10%10.110.110.110.1物業(yè)管理8%10.0810.0810.0810.08附加因素7%1.10.0911.050.07351.10.07710.063項(xiàng)目周圍環(huán)境指標(biāo)30%/0.325/0.303/0.198/0.298交通狀況10%10.10.950.0980.950.09510.1周邊環(huán)境10%10.120.980.10.950.0950.60.006區(qū)域位置10%1.050.1051.050.1050.90.00810.1合計(jì)100%/1.046/0.9995/0.915/0.838接下樣來是嬌案例登分享窯部分走…深圳傻某高寶級(jí)公坡寓的政項(xiàng)目岸定位案例壟討論情景獎(jiǎng)一：現(xiàn)在國(guó)深圳塔市市謙區(qū)有錄一塊叼地，虜深圳附市國(guó)津土局綁欲于抹不久院進(jìn)行茅拍賣絮，地蹤蝶塊現(xiàn)篇狀為白：東薦西長(zhǎng)狠約3啦00齊米，登南北逼窄約竊70獲米，白總占困地面千積3遵93用57宗.2漆平米殊，地騙塊北短面有迎一排伐8層思高農(nóng)棟民房謝，南陸面大權(quán)海與宋項(xiàng)目萍僅一聯(lián)高速箭公路僑之隔叉，整耍幅地組塊低騙于高毯速路哨面近葵兩米膝。當(dāng)培地某匪知名報(bào)開發(fā)徹商獲茂得土游地信奇息后板，立拴即與早易居征取得囑聯(lián)系哈，希長(zhǎng)望易推居方賠面給秤與專翻業(yè)意被見。沫因此丹，易結(jié)居方用面立堪即組傾織?；\案小蘆組討竊論會(huì)恢……案例沈討論情景滋二：這家永開發(fā)草商在傭易居符的幫早助下諒順利團(tuán)拍得以了這巖塊土夕地，頓但同尸時(shí)開閱發(fā)商店也陷叔入了廢迷茫電，未飯來的你市場(chǎng)莊環(huán)境號(hào)會(huì)怎脫么變?nèi)栈?？境?xiàng)目將應(yīng)該擾開發(fā)武什么構(gòu)產(chǎn)品赴？項(xiàng)乞目的初客戶留在哪塊？…傘…經(jīng)過鑼討論展，易淺居認(rèn)果為現(xiàn)府階段寧的主染要工雀作時(shí)中進(jìn)行旬深入巖細(xì)致百的市援場(chǎng)研防究，賺消除仔開發(fā)捷商的俊疑問桿。案例按討論情景應(yīng)三：通過拜市場(chǎng)傻研究仁，我扶們得黎到了莫如下儲(chǔ)的結(jié)躬論：1、睬未來蕉1-炕2年鄙內(nèi)，典片區(qū)受內(nèi)競(jìng)蛇爭(zhēng)項(xiàng)襲目較菠多，滾而且收其它敲片區(qū)狹的同瓶檔次爭(zhēng)項(xiàng)目也比終較多旱，競(jìng)兵爭(zhēng)比享較激舍烈。2、佩隨著丑香港瞞經(jīng)濟(jì)褲的復(fù)僑蘇，字銀行仙方面饑通過踩減息挑等措怠施刺扁激了聰香港予客群傳的置業(yè)紀(jì)熱情宋，外寶銷市移場(chǎng)比懷較活廉躍。3、地從片嚼區(qū)再慰售項(xiàng)符目看遷，當(dāng)塔時(shí)的慈市場(chǎng)具均價(jià)培一般怕在7聚30萍0元芳/平邀米左診右。4、樸深圳圈本地暑住宅菜消費(fèi)肉趨勢(shì)宵向大槽戶型垮、生劃態(tài)住包宅的市方向垮轉(zhuǎn)變擾。5、股地塊悶周邊爆配套迫設(shè)施腹比較旅缺乏燈，特渾別是肉中檔剪商業(yè)腫及優(yōu)仇秀的眠教育蘆資源被。6、虹靠近轉(zhuǎn)口岸架，接倆近規(guī)趨劃中畏的軌吉道交傅通線買，但脾公交帳系統(tǒng)產(chǎn)不是充很完豆善。7、振從片獎(jiǎng)區(qū)競(jìng)昌爭(zhēng)項(xiàng)雹目看姐，在坦產(chǎn)品鞏特點(diǎn)糠方面暮都比崇較注瓜重挖美掘海歷景資拉源。8、哀從片坊區(qū)競(jìng)黑爭(zhēng)項(xiàng)孕目看附，外邁銷客邪戶占熟有一繭定的航比例估，一印般在籮20藝%左艦右。案例忌討論從地塊區(qū)位看，靠近口岸，從香港過來比較方便。從競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目看，外銷客戶占有很重要的比例。從項(xiàng)目體量衡量，單靠深圳本地市場(chǎng)消化，難度較大，周期較長(zhǎng)基于上述分析，現(xiàn)在我們可以確定一下項(xiàng)目的市場(chǎng)定位：輻射香港、深圳的休閑型豪宅案例尖討論情景穴四：基于住上述然判斷箏，現(xiàn)拜在我比們可彩以具茅體描英述一懲下項(xiàng)僅目的辨目標(biāo)戰(zhàn)客戶句…項(xiàng)目外銷內(nèi)銷來深置業(yè)客戶群30歲以上，月收入在3-5萬元，有一定事業(yè)成就及閑暇時(shí)間的香港人，分布在港島、九龍、新界的比例較為平均。有實(shí)力的購(gòu)買年齡段，32-45歲，月收入3萬-6萬元人民幣，目前居住在特區(qū)內(nèi)的客戶。購(gòu)買用途度假為主。度假休閑享樂，坐享深圳灣海濱風(fēng)情。自用為主。起居生活有身份標(biāo)志的尊貴府邸。行業(yè)可能一類：35歲左右，有一定事業(yè)基礎(chǔ)，想擁有更多的專業(yè)性人士，如：寫字樓白領(lǐng)、公務(wù)員（包括教師、警察、入境處海關(guān)人員等）、律師、醫(yī)生等。二類：30歲以上的深港經(jīng)商者；三類：50歲左右的擬退休人士；一類：30歲以上，做市場(chǎng)銷售的行業(yè)；二類：私企中高層管理（比白領(lǐng)高，比金領(lǐng)低一點(diǎn)的灰領(lǐng)階層）；三類：私企經(jīng)營(yíng)業(yè)主（利潤(rùn)較高的行業(yè)）。購(gòu)房愿承擔(dān)的總價(jià)50萬-80萬100萬以上主力戶型需求2房、3房3房、4房面積區(qū)間65M2–75M2；85M2左右130M2—160M2

景觀需求1.海景2.翠綠園景海景附加需求室內(nèi)：帶家私裝修+分體空調(diào)室外：游泳池設(shè)備：深港直通巴士室內(nèi)：結(jié)構(gòu)可調(diào)性較大室外：高尚的運(yùn)動(dòng)設(shè)施與園林需求：安全且私密性，有充足的車位。案例喊討論S（strength）自然環(huán)境優(yōu)越，擁有稀缺的國(guó)家級(jí)紅樹林自然保護(hù)區(qū)景觀和市區(qū)海景。開發(fā)商開發(fā)經(jīng)驗(yàn)豐富，產(chǎn)品設(shè)計(jì)能力領(lǐng)先市場(chǎng)。開發(fā)商品牌信譽(yù)較好，美譽(yù)度較高。W（weakness）地塊狹長(zhǎng)，北有農(nóng)民房，南又低于福榮路路面；緊臨廣深高速與福榮路，噪聲較大。離繁華市區(qū)較遠(yuǎn)，公交系統(tǒng)不是很完。具規(guī)模、上檔次的生活、商業(yè)設(shè)施等較為缺乏；教育配套水平較低；O（opportunity）1、片區(qū)地位逐步抬升；2、獨(dú)特的景觀與未來的高起點(diǎn)規(guī)劃，越來越受到市場(chǎng)的矚目；T（threat）翠堤灣對(duì)本項(xiàng)目構(gòu)成較大的競(jìng)爭(zhēng)威脅；未來1-2年內(nèi)，片區(qū)內(nèi)樓盤供應(yīng)量