某地產(chǎn)物業(yè)管理用房前期介入指引

**物業(yè)管理用房

前期介入指引物業(yè)品保部目錄什么是物業(yè)用房？有什么類別？物業(yè)用房的配置依據(jù)是什么？新建項(xiàng)目如何確定物業(yè)用房選址？物業(yè)用房前期介入的關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)有哪些？各部門功能用房如何分隔？物業(yè)用房實(shí)例圖片展示。什么是物業(yè)用房？有什么類別？

物業(yè)用房是根據(jù)有關(guān)法律的規(guī)定，由建設(shè)單位在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)配置的供物業(yè)服務(wù)企業(yè)在物業(yè)服務(wù)活動(dòng)中使用的房屋。永久性物業(yè)用房物業(yè)用房類別根據(jù)物業(yè)管理法規(guī)，建設(shè)單位提供物業(yè)公司使用的正式永久用房。包括行政辦公區(qū)、客戶中心、庫(kù)房、工程用房、宿舍用房、保潔用房、綠化用房。銷售中心物業(yè)用房在建項(xiàng)目遠(yuǎn)離已有項(xiàng)目，物業(yè)提供項(xiàng)目部或銷售中心物業(yè)服務(wù)，需提供保安保潔使用的臨時(shí)物業(yè)用房，包括保潔休息室、保安用房和食堂。因項(xiàng)目分期建設(shè)，永久物業(yè)用房尚未竣工，項(xiàng)目即交付業(yè)主，按配置標(biāo)準(zhǔn)提供的臨時(shí)物業(yè)用房。過(guò)度物業(yè)用房物業(yè)用房的配置依據(jù)是什么？配置依據(jù)379號(hào)國(guó)務(wù)院令《物業(yè)管理?xiàng)l例》

第三十一條：建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)配置必要的物業(yè)管理用房。渝辦發(fā)[2007]280號(hào)文《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)物業(yè)管理工作的通知》三（一）建設(shè)單位按房屋總建筑面積一定比例在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)配置物業(yè)管理用房，費(fèi)用計(jì)入建筑成本。物業(yè)管理企業(yè)辦公室、業(yè)主委員會(huì)用房應(yīng)具備通風(fēng)、采光條件和簡(jiǎn)單裝修。**地產(chǎn)與物業(yè)公司界面文件《物業(yè)用房配置標(biāo)準(zhǔn)》。物業(yè)用房面積要求建筑規(guī)模（平方米）物業(yè)管理用房提供比例1萬(wàn)至10萬(wàn)5‰10萬(wàn)以上至20萬(wàn)4‰20萬(wàn)以上至30萬(wàn)3.5‰30萬(wàn)以上3‰渝辦發(fā)[2007]280號(hào)文《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)物業(yè)管理工作的通知》規(guī)定最低要求：物業(yè)項(xiàng)目在1萬(wàn)平方米以內(nèi)的，其物業(yè)管理用房的建筑面積不得低于50平方米。物業(yè)用房面積要求

**地產(chǎn)與物業(yè)公司界面文件《物業(yè)用房配置標(biāo)準(zhǔn)》規(guī)定企業(yè)標(biāo)準(zhǔn)為：430平方米+項(xiàng)目總建筑面積×3.5‰新建項(xiàng)目如何確定物業(yè)用房選址？行政辦公區(qū)及客戶中心相同名稱項(xiàng)目集中設(shè)置一個(gè)行政辦公區(qū)域和客戶中心，下列情況可例外設(shè)置：大型購(gòu)物廣場(chǎng)類持有型物業(yè)和住宅類項(xiàng)目應(yīng)分別設(shè)置商業(yè)運(yùn)營(yíng)和物業(yè)服務(wù)公司辦公區(qū)及客戶中心，如北城天街項(xiàng)目。根據(jù)有關(guān)法規(guī)劃定為不同物業(yè)管理區(qū)域的項(xiàng)目，獨(dú)立設(shè)置。如**區(qū)域南苑和西苑?？蛻舨叫兄量蛻糁行木嚯x大于700-1000米時(shí)，獨(dú)立設(shè)置客戶服務(wù)中心，以方便客戶到達(dá)，如藍(lán)湖郡好望山。客戶服務(wù)中心應(yīng)設(shè)置在平街層或有自然采光和通風(fēng)條件的半地下室，向項(xiàng)目外圍開(kāi)門，方便人車來(lái)訪。有條件時(shí)宜設(shè)置2-4個(gè)臨時(shí)停車位。行政辦公區(qū)和客戶中心應(yīng)集中設(shè)置，確需分開(kāi)設(shè)置時(shí)，獨(dú)立設(shè)置的客戶中心需增設(shè)30平方米資料室、2-4人辦公區(qū)和衛(wèi)生間。工程、保潔、綠化和庫(kù)房設(shè)置在項(xiàng)目隱蔽處，可集中或分散布置，集中設(shè)置時(shí)應(yīng)分別設(shè)計(jì)獨(dú)立出入口。工程用房應(yīng)布置在項(xiàng)目居中位置。可布置在半地下室或地下室，不應(yīng)布置在沒(méi)有防潮或潮濕處理的地下室。不具備自然通風(fēng)條件時(shí)需設(shè)置機(jī)械通風(fēng)，滿足規(guī)范要求的人均新風(fēng)標(biāo)準(zhǔn)。庫(kù)房應(yīng)與工程用房集中設(shè)置，方便材料領(lǐng)用和工具借用。大型購(gòu)物廣場(chǎng)工程用房宜靠近中央空調(diào)和變配電室附件設(shè)置，以方便設(shè)備值班，避免重復(fù)配置設(shè)備運(yùn)行值班用房。不宜設(shè)置在項(xiàng)目以外。宿舍用房設(shè)置在項(xiàng)目隱蔽處，避免在設(shè)備機(jī)房或商業(yè)門面等噪音源附近，以免影響住勤輪崗隊(duì)員睡眠質(zhì)量。設(shè)置在有自然采光和通風(fēng)的空間，不應(yīng)設(shè)置在地下室和潮濕環(huán)境。獨(dú)立設(shè)置出入口，避免與其它功能房公用通道。物業(yè)用房前期介入的關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)有哪些？項(xiàng)目啟動(dòng)會(huì)階段：由研發(fā)部和物業(yè)共同確認(rèn)物業(yè)用房的選址及功能用房分隔。（包括：永久性、過(guò)渡和銷售中心物業(yè)用房）施工圖設(shè)計(jì)階段：項(xiàng)目預(yù)計(jì)交房前8個(gè)月應(yīng)協(xié)調(diào)研發(fā)完成建筑、水電、暖通和裝飾等施工圖紙?jiān)O(shè)計(jì)成果。交房前6月應(yīng)協(xié)調(diào)造價(jià)和項(xiàng)目部完成裝修施工單位確定。施工階段：預(yù)計(jì)交房前4個(gè)月應(yīng)完成土建安裝施工向裝修施工單位的現(xiàn)場(chǎng)移交，開(kāi)始裝修施工。跟蹤施工質(zhì)量及工期，督促物業(yè)用房在預(yù)計(jì)項(xiàng)目接管前30日完成物業(yè)用房各項(xiàng)施工。協(xié)調(diào)項(xiàng)目部在預(yù)計(jì)交房前30日，完成物業(yè)用房施工開(kāi)始向物業(yè)移交。各部門功能用房如何分隔？主要物業(yè)用房功能介紹行政辦公區(qū)提供管理處部門經(jīng)理以上崗位和客戶中心員工日常辦公使用的場(chǎng)地，分為區(qū)域總經(jīng)理室、部門經(jīng)理室、財(cái)務(wù)室、人力行政部、資料室、會(huì)議室、呼叫中心和值班室等功能房?？蛻糁行挠糜诮哟蛻魜?lái)訪和辦理對(duì)客服務(wù)的房間，分為接待大廳、小接待室、設(shè)備間和資料室等功能房。該房間系展示**企業(yè)形象的重要窗口，應(yīng)按項(xiàng)目特點(diǎn)進(jìn)行精裝修。工程用房提供工程維修人員值班、會(huì)議和休息的房間，分為值班室、電梯值班室、休息室、資料室、加工間和工具間等功能房。宿舍用房提供住勤隊(duì)員換班休息生活的房間。分為宿舍、洗澡間、洗衣間、晾衣間、儲(chǔ)物間、活動(dòng)室、培訓(xùn)室等功能房。隊(duì)員需長(zhǎng)時(shí)間生活在該空間，必須考慮自然通風(fēng)，避開(kāi)噪音源。環(huán)境用房提供保潔、綠化人員值班、會(huì)議和休息的房間，分為保潔值班室、綠化值班室、工具間、儲(chǔ)物間、農(nóng)藥間和更衣間等功能房。根據(jù)業(yè)務(wù)要求，結(jié)合房屋現(xiàn)有結(jié)構(gòu)，滿足使用功能，避免出現(xiàn)相互干擾。結(jié)合正在開(kāi)發(fā)建設(shè)的**項(xiàng)目介紹功能用房分隔。**項(xiàng)目總建筑面積40.7萬(wàn)平方米，主要業(yè)態(tài)為公寓和花園洋房，其中住宅32萬(wàn)平方米，社區(qū)商業(yè)1.5萬(wàn)平方米，公建7.2萬(wàn)平方米。預(yù)計(jì)物業(yè)工作人員約150人，人均管理面積2700平方米。客戶服務(wù)中心房間名稱功能介紹面積需求m2接待大廳用于接待客戶來(lái)訪，辦理物業(yè)手續(xù)。能滿足3-4人的接待能力。35小接待室用于接待客戶進(jìn)行比較私密的交流。10資料室用于存放業(yè)主檔案、裝修資料和寄存客戶物品等。10客戶尖服務(wù)抓中心行政呢辦公珍區(qū)及股呼叫仙中心房間名稱功能介紹面積需求m2呼叫中心3-4人接待客戶電話報(bào)事，處理報(bào)事跟蹤，系報(bào)事處置指揮中心，配置有3-4臺(tái)電腦。15行政辦公客戶中心、保安、環(huán)境、工程員工使用電腦的辦公場(chǎng)地，配置10臺(tái)電腦。55更衣室員工存放工裝、更換工作服的場(chǎng)所。8行政破辦公辟區(qū)及景呼叫仍中心人力童資源總行政革中心廈及財(cái)?shù)?wù)室房間名稱功能介紹面積需求m2人力資源行政中心提供該部門2名工作人員日常辦公，因涉及員工關(guān)系和薪酬管理等工作內(nèi)容，需獨(dú)立設(shè)置辦公室。10財(cái)務(wù)部提供該部門1名工作人員日常辦公，因涉及大量財(cái)務(wù)票據(jù)，需獨(dú)立設(shè)置辦公室。10面試室提供招聘面試人員時(shí)使用。10財(cái)務(wù)室人力資源行政中心面試室人力撫資源誘行政豆中心符及財(cái)蝴務(wù)室部門憲經(jīng)理遮室房間名稱功能介紹面積需求m2經(jīng)理辦公區(qū)提供項(xiàng)目經(jīng)理、保安、客服、工程、環(huán)境等職能經(jīng)理辦公的房間，有條件時(shí)宜獨(dú)立設(shè)置，5-6人辦公。20值班室提供深夜值班休息用。8部門廢經(jīng)理映室其它蛋必須翻的房兄間其他導(dǎo)必須音的房沉間會(huì)議室房間名稱功能介紹面積需求m2區(qū)域總經(jīng)理室區(qū)域總經(jīng)理1名辦公。10會(huì)議室用于區(qū)域每周例會(huì)，班長(zhǎng)以上均要參加，20人左右。30資料室用于存放項(xiàng)目竣工資料、物業(yè)檔案等。40工程帳用房返和庫(kù)箏房房間名稱功能介紹面積需求m2值班室用于維修人員值班和會(huì)議，有20人在此工作應(yīng)配置衛(wèi)生間。55電梯值班室提供專業(yè)電梯公司2人值班，存放電梯圖紙、工具和常用配件10加工和工具間用于安裝鉆床、砂輪、龍門鉗、臺(tái)鉗等加工工具和存放斗車、樓梯等工具25休息室深夜班零點(diǎn)后休息。8庫(kù)房用于存放區(qū)域工程、保潔物品。80資料室用于存放工程資料、運(yùn)行記錄等。10保潔亂、綠淘化用樓房房間名稱功能介紹面積需求m2值班室用于保潔和綠化人員值班、會(huì)議和就餐休息，保潔有60人，綠化有10人在此工作，應(yīng)配置衛(wèi)生間。45儲(chǔ)物間用于存放垃圾袋、保潔藥劑、綠化農(nóng)藥等用品。20工具間用于存放割草機(jī)、綠籬機(jī)、地刷機(jī)、吸水機(jī)、樓梯等工具。15更衣室保潔女員工更換工作服。15宿舍放用房房間名稱功能介紹面積需求m2宿舍用于保安隊(duì)員準(zhǔn)軍事化管理，換班休息住宿。為保證清潔和睡眠質(zhì)量每間床位不超過(guò)10人。附近配置衛(wèi)生間20/間洗澡間用于住宿隊(duì)員洗澡，淋浴頭數(shù)應(yīng)不少于床位數(shù)的20%。12洗衣間用于住勤隊(duì)員洗滌衣物，洗衣槽數(shù)量不應(yīng)少于床位數(shù)20%10培訓(xùn)室用于開(kāi)展保安部?jī)?nèi)部培訓(xùn)和召開(kāi)班會(huì)。60物業(yè)狐用房疫實(shí)例乳圖片殲展示客戶娛服務(wù)分中心接待妄前臺(tái)小接勉待室行政鼠辦公搞區(qū)及廟區(qū)域青總經(jīng)謝理室呼叫蛛中心臣及財(cái)秘務(wù)室會(huì)議僅室、爐行政盒人事殊部檔案融室、蛙值班燭室工程科部用弊房值班扇室工程裳部用慕房夜班元休息公室資料簡(jiǎn)室工具輝室工程嚷部用臘房電梯姐人員