某地產(chǎn)廣州番禺項目案例

占地面積：320萬m2建筑面積：110萬m2綠化率：35%物業(yè)費：4.3元/m2.月總戶數(shù)：10646容積率：2車庫比：1:1.7項目地址：**區(qū)南村鎮(zhèn)**村地段開發(fā)商：***房地產(chǎn)開發(fā)有限公司本報告嚴(yán)格保密，嚴(yán)禁復(fù)制傳播1*****郡——基本信息本報告嚴(yán)格保密，嚴(yán)禁復(fù)制傳播2

過去，東進戰(zhàn)略造就了天河奇跡；如今，在南拓號角下，番禺強勢崛起！按照最新的番禺總體規(guī)劃發(fā)展，番禺新城將作為廣州主城區(qū)的一部分來規(guī)劃建設(shè)，華南板塊因此躍升為廣州主城區(qū)。中國樓市看廣東，廣東樓市看華南。詳細(xì)規(guī)劃的出臺必將給廣州番禺區(qū)房地產(chǎn)的發(fā)展注入一股活力?？傮w的供應(yīng)結(jié)構(gòu)是形成兩軸兩帶六組團的結(jié)構(gòu)，兩軸是知識創(chuàng)新軸線，還有西邊的生活服務(wù)軸線，這兩條南北線的軸線。兩帶是一條從廣州南站到廣州大學(xué)城的商貿(mào)旅游文化發(fā)展帶，一條是偏南一點的城市發(fā)展帶。六大功能組團，廣州南站番禺新城組團、大學(xué)城組團、市橋組團、廣州新城組團、都市農(nóng)業(yè)組團、重裝基地組團等*****郡——區(qū)域介紹*****郡處于廣州***花園東北部，南靠南大干線，西臨南沙港快速干線，北面珠江，與東北部的大學(xué)城隔海相望。該項目所處新城版圖，周邊聚集亞運城、廣州新客站、琶洲會展中心和“漢溪——長隆——迎賓路”總部經(jīng)濟區(qū)四大航母級地標(biāo)。15分鐘快速連通雙城CBD，直達(dá)廣州核心；距離亞洲最大火車站——新客站僅20分鐘車程，可快速換乘城市輕軌、城市快線、地鐵二、三、四號線立體交通網(wǎng)絡(luò)，并比鄰地鐵七號線市頭站，地處國際化大都市。*****郡——區(qū)域介紹3本報告嚴(yán)格保密，嚴(yán)禁復(fù)制傳播4本項目三面環(huán)山一面面江，中軸線將區(qū)域分為二部分，項目公共設(shè)施沿中軸線分布于兩邊。結(jié)合南北車行道與商業(yè)組團互相輻射，形成整個項目的街道式公共活動空間，增強場景氣氛，在此帶狀空間上衍生出若干簇居住組團，構(gòu)架清晰。其中***二期采用點式布局，建筑單體主要采用“蝶”型設(shè)計和“工”字型設(shè)計，實現(xiàn)戶戶單邊位，南北通透。*****郡——總體規(guī)劃獨享1公里江岸視野，擁有極致江景視野，仰山俯江，近在咫尺**郡，天賜秉賦，正對43平方公里中國最大大學(xué)城。書香浸染的土地，變身這一千畝濱江寶地的學(xué)府花園，打造出中國精英“由福而貴，富而立品”的人居精神屬地。三座原生態(tài)山巒環(huán)繞**郡，如同一道綠色屏障，與“大隱隱于市”的生活渾然天成，任憑山外紛紛擾擾，我自享眼中美景以七座山巒為原型，借北斗七星之靈感，以南北軸向活水景觀為線，將眾多組團連為一線，如同閃亮的七星點綴在版圖之上*****郡——總體規(guī)劃5本報告嚴(yán)格保密，嚴(yán)禁復(fù)制傳播6伯爵組團別墅位于項目地塊的西南端，總貨量共計100套。產(chǎn)品組合上以聯(lián)排別墅為主，組團容積率為0.8，總建筑面積為5.1萬m2，均價3萬/m2濱爵組團位于項目地塊的西北角，西臨南沙快線北鄰珠江共計21棟，樓高均為6層（約20米），一梯兩戶或四戶設(shè)計，組團容積率0.8，總建筑面積約9.88萬m2，組團總貨量為360套，首批推出224套單位，均價1.6萬m2劍橋郡佰利山組團位于項目東北部，其西段是南沙快線，與大學(xué)城隔海相望，該組團由高層、多層洋房，雙聯(lián)和多聯(lián)別墅組成，項目占地近66.6萬m2組團總貨量10646套，當(dāng)期900套，組團容積率為1.9元/m2，最低價格1.5萬/m2*****郡——項目組團本報告嚴(yán)格保密，嚴(yán)禁復(fù)制傳播7

6000m2**國際文化中心：其橢園形主體中央大樓和雙排流線型裙樓長廊類似一雙優(yōu)美的雙眼皮。國際文化中心將采取全環(huán)保幕墻自動呼吸設(shè)計，功能齊全，為業(yè)主提供一個高端聚會交流的頂級配套。

獨創(chuàng)的社區(qū)帶手扶電梯式商業(yè)MALL長廊：以非常現(xiàn)代的流線型設(shè)計，適合大型商城、時尚連鎖超市、個性店鋪等多種商業(yè)形式進駐，為整個社區(qū)又增添一處充滿時尚氣息的人文景致。*****郡——項目配套本報告嚴(yán)格保密，嚴(yán)禁復(fù)制傳播8

東部主入口設(shè)一座由AGC原創(chuàng)的航站樓式三層BUS總站，藍(lán)白色風(fēng)格的太空艙外形，建成后將引進多條公交、城際、空客快線，為業(yè)主前往火車站機場及新城發(fā)展中心提供交通選擇

三個專屬會所,其中泊爵組團獨享4000m2私家俱樂部,內(nèi)設(shè)室內(nèi)游泳館、健身俱樂部SPA、咖啡吧、閱覽室、紅酒雪茄吧。*****郡——項目配套*****郡小區(qū)實行人車分流，所有的車位都被配置在每套建筑的負(fù)一或負(fù)二層，利用立體交通規(guī)劃，復(fù)合式交通，解決地面空間交通道路的占地問題，通過車行入口，直接進入架空地下室，有效的提高行車效率，通過樓、電梯以最短的距離直接進入家里，整個組團戶外不受汽車廢氣干擾。在保證保證小區(qū)的靜謐與行人的安全同時，又能保證組團內(nèi)部20000m2私家山頂公園景觀資源的完整性，提高居住品質(zhì)，同時保證資源稀缺性的合理利用。

9車庫入口車庫入口車庫入口車庫入口*****郡——人流、車流動線規(guī)劃產(chǎn)品分析——園林分析項目綠化率為35%，由新加坡BCA貝爾高林設(shè)計公司設(shè)計，將人性化的新銳設(shè)計理念融入園林之中，多層次的組團式景觀設(shè)計，將江、山、島嶼景觀以不同角度引入社區(qū)。項目通過靜態(tài)的植物以及其它的各種景觀小品來體現(xiàn)休閑生活的悠然舒適，以及營土造坡，形成起伏的類自然式地狀;利用坡地的高差造就空間分布的錯落有致，使整個景觀能令人獲得愉悅的視覺效果*****郡——園林規(guī)劃10項目外立面采用現(xiàn)代簡約風(fēng)格，運用綠色和白色比較明快的顏色去打造時尚、動感、具有活力的項目形象。動感富有活力的外立面，結(jié)合項目所營造的低碳、運動、環(huán)保的生活，很好的切合了項目的主旨*****郡——立面風(fēng)格11*****郡共有三大產(chǎn)品類型，分別為別墅（聯(lián)排、雙拼）、多層電梯洋房、高層洋房，項目首期開發(fā)山麓別墅，二期推6層電梯洋房，三期為高層江景洋房。別墅：100套多層洋房：360套高層洋房：10186套目前三期高層洋房***二期正在接受認(rèn)籌，將于9月10日公開銷售*****郡——產(chǎn)品分析12一期已售罄滟3滟5聽2映1映2***組團***一期共有9棟34層的高層住宅，共計800套房源，目前已全部售罄目前二期在售的為滟3、滟5、映1、映2、聽2五棟住宅，其中滟3、滟5為28層高層其余為34層高層，本期共有房源880套。本期特色：江景組團園林景觀私家山頂公園*****郡——***組團13戶型三房兩廳一衛(wèi)三房兩廳兩衛(wèi)四房房兩廳兩衛(wèi)四房兩廳三衛(wèi)合計面積范圍96—101㎡116—128㎡139—149㎡170㎡——套數(shù)49624810234880套數(shù)比例56.4%28.2%11.6%3.8%100%

延續(xù)一期三房產(chǎn)品的熱銷，本期還是以三房兩廳一衛(wèi)的產(chǎn)品為主打，占比達(dá)到56%以上。三房產(chǎn)品中既有緊湊實用的三房兩廳一衛(wèi)，也有舒適性的三房兩廳兩衛(wèi)，滿足不同類型客戶的需求，而四房單位更加豐富了項目的產(chǎn)品類型。*****郡——戶型配比14本戶型位于整個項目的景觀樓王位置，正對私家山頂公園，景觀視野最佳，而奢華大戶型的設(shè)計讓該單位的景觀價值得到最大的利用。兩梯四戶，南望中軸水脈園林，東向一線親臨私家山頂公園超大入戶花園，南北通透，戶型方正實用雙主臥套房，主臥套房配衣帽間270度轉(zhuǎn)角落地窗*****郡——典型戶型分析15該戶型呈對稱式分布在樓棟的兩邊，是整棟樓里面位置最好的單元，三面采光，北望江景同時南望組團園林景觀主臥270度轉(zhuǎn)角落地窗，增添生活情趣兩梯六戶設(shè)計，高達(dá)84%的得房率雙向景觀資源，北望江景南望組團園林舒適三房設(shè)計，方正實用*****郡——主力戶型分析16項目定位項目定位為：高端人士的第一居所項目推廣語：絢麗人生，夢想由心項目的目標(biāo)階層定位為追尋潮流的時尚新貴族，所以注重產(chǎn)品的內(nèi)在文化精神和打造與新貴階層相匹配的生活配套。*****郡——項目定位17核心賣點：一江、兩城、三面環(huán)山、20000㎡私家山頂公園，獨占最稀缺的城央生態(tài)景觀國際頂級社區(qū)配套：9000㎡國際文化中心三大主題俱樂部3.1萬㎡社區(qū)商業(yè)MALL一級資質(zhì)***物業(yè)完善的醫(yī)療、教育配套綜合巴士總站、地鐵7號線、平南快速路城市中心，區(qū)位得天獨厚：和大學(xué)城隔江相望，擁有豐富的精神內(nèi)核稀缺的景觀資源廣州新城城央CBD*****郡——項目賣點18本報告嚴(yán)格保密，嚴(yán)禁復(fù)制傳播19*****郡——競爭項目分析本報港告嚴(yán)株格保刪密，億嚴(yán)禁盟復(fù)制干傳播20建筑采面積:4丑53某29規(guī)m2占地冒面積:10廟53料3m2建筑佩類型:塔樓,高層均吳價:2匠80商00元/m2容努積街率:4.雷3綠碌化兄率:56薄%總繁戶槐數(shù):36燥0戶型澡面積:三居20奏5m2四居23未8-倍32乘3m2入住椅時間:2退01吸2年12月地攤址:番禺鈔區(qū)*鞏*路田**襪橋南鳴岸開語發(fā)任商:競爭吵項目——**鞭灣本報危告嚴(yán)正格保掙密，魯嚴(yán)禁忌復(fù)制座傳播21開盤浸時間:20撕11年7月2日主力慌客戶:高端臘人群項目結(jié)定位補：高夜檔豪訪宅賣點鋼：地段——臨江朗一線轎江景廈位置品牌——**逆灣在初全國船的品踢牌影恭響力教育——引進起省級煮經(jīng)典估名校姻執(zhí)信誦中學(xué)缺點拐：樓巴催班次靜少，犧出入盯不便生活換配套里和商洗業(yè)配殖套還農(nóng)不完隨善點評參：稀有條的一醬線江玩景資被源，舊知名草品牌陜的影晨響力**暴**忠*郡——項目損分析本報釀告嚴(yán)刑格保驗密，通嚴(yán)禁決復(fù)制釋傳播22建筑法面積:3郊40吵00成0俱m2占地簽面積:9孝00找00轟m床2建筑份類型:塔樓,高層均疾價:1哀20破00元/迫m2容迅積痰率:3愁.7這8綠抽化位率:3袍0%總疫戶濁數(shù):7究48戶型蔥面積:二居局室61忍-9檢0m匪2三居彩室99嬌-1堵01撒m2開盤訊時間:20簡11年5月物業(yè)影類別:普通焦住宅地藝址:番禺偏區(qū)番嗚禺*膨**辨號開民發(fā)玻商:競爭舒項目——**循中心雷城本報著告嚴(yán)顯格?？得?，圈嚴(yán)禁落復(fù)制層傳播23**議**青*郡—項目廈配套開盤推時間:20方11年5月主力艦客戶:剛需棟客戶項目售定位出：賣點裁：配套——配套槍設(shè)施校都十齒分齊鞋全，孝生活摘便捷青程度億高戶型——戶型濫設(shè)計懂緊湊勇實用蛛，面劈燕積較稼小，橋總價飯較噸低，俊具有毅較強煉的除差異盞化競洞爭。缺點第：華南揀板塊粥迎賓艷路上鳥相對岸規(guī)模防較小浴的全出新樓喜盤?？拷鼮I馬路踢和高變架橋巴，噪愚音較秋大項目顛沒有究小區(qū)豬，居免住舒有適度睡較低點評土：適合談首次挺職業(yè)吩者，脊戶型玩設(shè)計怎相對殼華南轟板塊涉上普簡遍的瞞大戶裙型，扶具備露差異常化競痛爭力日。競爭僵項目——項目足分析本報惰告嚴(yán)攀格保片密，命嚴(yán)禁眨復(fù)制稅傳播24占地替面積:6榜30殺00萬m2建筑股面積:1漲00綱00績0m孝2建筑魂類別:板樓妹小逗高層均亦價:15裕00尤0元/m幟2起綠窄化踏率:3證5%容候積械率:1蟻.8呈0戶型劍面積:三居13補0㎡鍛-1殃58訓(xùn)㎡四居15捆0㎡端-1忽78摸㎡開盤赤時間腎：20惱11年6月12日入住嶄時間舉：待歸定地厚址:番禺綁**來路*裝*中心與對面開斬發(fā)總商:競爭半項目——信基藏城開盤挖時間:20踏11年6月12主力谷客戶:改善燭型客鎖戶項目它定位低：賣點香：地段——位于僻番禺羅大道攔與南慮大干截線交線叉口殺西面茶，扼吧守南隆部交猜通要谷道，塔擁有央核心粱地段趁優(yōu)勢戶型——爆80邪%一梯蹤蝶兩戶冬，南嫂北對貌流，徹全南暈向望遭中央疼水景赴。缺點及：整體怎布局塵緊湊皇，居貫住密沿度較銜大點評行：優(yōu)辛越的憂地段盡，成稠熟的擦配套棋，適番合改蹲善型退客戶競爭協(xié)項目——項目反分析25本報偽告嚴(yán)腳格保衡密，折嚴(yán)禁裕復(fù)制帝傳播26**別**蝕*郡——客戶熄來源購買用途主要分布所占比例關(guān)注點投資型天河區(qū)、外地24%受政策的導(dǎo)向性看好番禺的升值空間改善型番禺區(qū)35%配套設(shè)施的完善，孩子的教育剛需型天河區(qū)41%交通設(shè)施的通達(dá)性與可達(dá)性本報創(chuàng)告嚴(yán)必格保插密，皇嚴(yán)禁弱復(fù)制犬傳播27**傲**拆*郡——客戶據(jù)細(xì)分啟動跟策略?。簭捻椇Y目整損體來嬌看，足優(yōu)先熊推出因別墅宴產(chǎn)品德，提監(jiān)升項笛