某住宅項目設(shè)計前景傳播方案

錦官秀城.龍祥苑行銷推廣整合傳播方案1我們之觀點：曼哈頓.自然派與水漪裊銅為何熱銷？關(guān)鍵在于物質(zhì)精神化——產(chǎn)品從精神和生活上與目標(biāo)群體實現(xiàn)市場共鳴。錦官秀城.龍祥園核心是“三新”的市場號召力（新希望：品牌，新棕樹：市場，新產(chǎn)品：居家），我們倡導(dǎo)以銷售為導(dǎo)向的品牌塑造與傳播，結(jié)合產(chǎn)品深度挖掘樓盤個性和高附加值是本案的策略核心。OurStandpoint2錦官秀城.龍祥苑：

新棕樹/生活的名片

（項目產(chǎn)品和目標(biāo)群體聯(lián)系的紐帶——精神）3

WHY？？

市場分析：項目SWOT競爭對手市場機會

4一、市場分析5

優(yōu)勢（Strengthen）◆區(qū)域優(yōu)勢◆景觀優(yōu)勢◆交通便捷◆產(chǎn)品優(yōu)勢◆品牌優(yōu)勢（一）、項目SWOT分析：6

劣勢（Weakness）◆規(guī)劃劣勢◆景觀劣勢◆商業(yè)劣勢◆規(guī)模劣勢7風(fēng)險（threaten）◆

政策風(fēng)險◆市場風(fēng)險8機會（Opportunity）◆產(chǎn)品的創(chuàng)新◆城南副中心的建設(shè)◆房價呈加速上升趨勢◆區(qū)域土地稀缺◆同質(zhì)化市場呼喚個性化產(chǎn)品9（二）、競爭對手分析：1、曼哈頓·自然派占地面積：8000.4㎡建筑面積：34000㎡建筑類別：高層電梯戶型面積：41-163㎡容積率：4.25綠化率：35%開盤日期：7月均價：3800元/㎡項目點評：

優(yōu)勢：曼哈頓·自然派”空中生態(tài)house和“圍院派”豪裝舒房兩種居家模式，將自然、生態(tài)、舒適融匯到摩天大廈的建造中，前者給每家每戶的門前窗外都配上了私家小獨院，后者帶來了一個個舒展的睦鄰共享大院，還有時尚的外立面都具有市場競爭力。

劣勢：公攤高，建筑形態(tài)和定位易形成商、住混合，對于在此區(qū)域居住的群體容易產(chǎn)生市場隔閡。

102、維多利亞花園

：開發(fā)商：上海綠地房產(chǎn)開發(fā)成都分公司物業(yè)類型：一梯兩戶板式小高層總建筑面積：197250㎡綠地率：45%總戶數(shù)：1000主力戶型：80-130；套二、套三型配套設(shè)施：農(nóng)貿(mào)市場、會所大約在10月開盤項目點評：

優(yōu)勢：維多利亞花園是上海綠地在成都開發(fā)房地產(chǎn)的第一站，項目采用半圍合布局結(jié)構(gòu)，倡導(dǎo)英倫的生活方式與成都生活方式的對接，產(chǎn)品以小高層電梯公寓為主。

劣勢：地塊周邊環(huán)境較差，北面臨成都電纜廠破舊的廠房和鐵路，短期內(nèi)無法改善

113、水漪裊銅

(二期)：物業(yè)類型：小高層占地面積：29334.8㎡建筑面積：80000㎡容積率：2.72綠化率：40%均價：3600元/㎡戶型范圍：90-265㎡開盤時間：2004.3.28配套設(shè)施：會所，花園，游泳池，兒童游樂設(shè)施，噴泉等

項目點評：

水漪裊銅地處新棕樹高尚生活社區(qū)，倡導(dǎo)藝術(shù)與生活結(jié)合的生活方式，項目為一梯二戶板式小高層電梯公寓，板式結(jié)構(gòu)，外觀沉穩(wěn)而簡潔，功能配置多元化，景觀富有人文氣質(zhì)，園林規(guī)劃以中式植栽結(jié)合澳洲亞熱帶園林格局，整個園區(qū)的綠地及水景貫穿于整個水漪裊銅園區(qū)，配套服務(wù)完善，2500平米大型入口庭園讓您未進(jìn)家門已洗去都市的塵囂。

12（三）、市場機會：13

——2004年1-4月，五城區(qū)的成交均價同比增長0.36%，比2003年均價上升4.55%，成都房價一路看漲2、五城區(qū)住宅價格走勢：14

2003，城南的房價均價達(dá)到3000/m2，比2002年增長5%，而銷售面積更是增長了20%，銷售勢頭十分強勁，在一定的時間段內(nèi)出現(xiàn)了“供不應(yīng)求”的市場局面。2004年，SOHO.沸城以4300元/M2均價開盤，二天售磬；新棕樹的曼哈頓.自然派均價3800/M2、水漪裊銅均價3600/M2面市，就受到市場一路追捧；——２００４年的富貴城南，必將迎來新一輪的購房新潮。

3、城南區(qū)域走勢：15

4、新棕樹區(qū)域現(xiàn)狀：

城南，在經(jīng)歷了棕北、桐梓林片區(qū)的富貴逼人之后，以新棕樹為代表的新品質(zhì)城南社區(qū)悄然崛起。與曾經(jīng)輝煌的棕北或桐梓林不同的是歷經(jīng)多年開發(fā)，新棕樹片區(qū)已是寸土寸金。可供開發(fā)的土地稀缺，讓新棕樹片區(qū)成為名副其實的城南最后一塊寶地。

近年來，隨著錦官新城、曼哈頓、水漪裊銅、名士公館、天府匯城等一批高檔樓盤的先后開發(fā)，居住環(huán)境不斷完善，新棕樹片區(qū)已成為城南最具競爭力的品牌生活社區(qū)。

同時，新棕樹片區(qū)更是吸納了大批高收入、高素質(zhì)、高學(xué)歷的都市金領(lǐng)、城南新貴在此居家，他們需要更生態(tài)、更舒適的高品質(zhì)樓盤。

——新棕樹，城南崛起的新貴！現(xiàn)已成為城南現(xiàn)代、時尚、前衛(wèi)、文明的標(biāo)志。16——新棕樹，已成為城南最具競爭力的品牌社區(qū)175、區(qū)域樓盤簡析：中海名城三期——千色園：建筑類別：多層花園洋房

規(guī)模：184畝，共684戶均價：5900元/M2，其中多層均價為4300元/M2銷售情況：60%（截止5月底），花園洋房已售完園林規(guī)劃特點：荷蘭風(fēng)情為主題，融合歐洲小鎮(zhèn)的現(xiàn)代園林要素，如卡麗晨鐘、梅葛橋之吻、水舞華爾茲等主題景觀，并點綴現(xiàn)代雕塑、小品，賦予園林景觀鮮明的個性和時代特推廣概念：歐洲小鎮(zhèn)

項目點評：該項目由于具有厚重的建筑文化和異域風(fēng)情，將荷蘭建筑“人居水上，水入城中，人水相依，景自天成”的建筑精髓貫穿而下，完善的城市生活配套，加之優(yōu)越的區(qū)位，吸引了較多追求異域生活方式的客戶，為成都樹立了歐洲小城的建筑風(fēng)范。

18置信麗都花園：建筑類別：多層花園洋房小高層規(guī)模：320畝，不含公園均價：2998元/M2銷售情況：100%銷售園林規(guī)劃特點：項目規(guī)劃有占地100畝的麗都公園、各組團的中庭水景園林，園區(qū)總綠化面積達(dá)18萬平方米，綠化率為65%，社區(qū)有高大喬木10萬顆。其中，麗都公園內(nèi)有果園、山林、古韻木橋、花港觀魚、日本枯山水、大面草坪等。推廣概念：生態(tài)空中花園、置信生活方式項目點評：

置信創(chuàng)建了自己的生活方式，以品牌導(dǎo)入影響房產(chǎn)購買，“置信生活方式”在城南乃至成都建立了良好的口碑和客戶網(wǎng)絡(luò)資源，置信開發(fā)的置信雙楠誼苑、置信園丁園在短短的幾個月即全部售完，老客戶介紹新客戶，口碑傳播功不可沒19產(chǎn)品征的新描穎性徑、跳互躍性誤、利有益點吐在何增處？就有碑了市璃場的援興奮臥點和碑空白礙點建筑不應(yīng)該魔是有挽思想詳和生芝命的擋，家躬更是教一種繪境界妄，一鍛種氛論圍，歸一個理精神抖的居侍所新希趴望的叼實力蠶，項陰目獨池特區(qū)狹位，用多種松建筑誕形態(tài)各的集筐合，寺給予秧了項語目定渡位的揚高度20二、惰項目采定位21(一車)、克目標(biāo)溫群體音定位希：項目衛(wèi)群體薄的定鞋位是謙基于刪對市薯場的累深刻吉分析賊和對蓮產(chǎn)品伙定位倉的準(zhǔn)暖確把嘆握，僚城南賢的購育買群詳體不逃缺經(jīng)衡濟實牛力，咽需要墓的是作對市玩場精齊確細(xì)芒分，趟而錦撤官秀團城.寇龍祥默園的河目標(biāo)忍群體彎：知本逐家知識壞經(jīng)濟攻產(chǎn)生賠的財尼富一日族221、院關(guān)于綱知本租家的剖釋義書：高文友化素供質(zhì)高尚沈的品飛味高收慚入城市言中堅生活油本位嫁者知本顛家232、壯定位鵝理由凈：◆閑知本雨家是惕都市禾人群閃的中閉堅，押在知暫識經(jīng)保濟的究時代廣里扮蔥演著征城市惹消費諒引導(dǎo)傘角色槳?！艄罩镜⒓胰撕叭罕炯樯頁砉斡袠O隙高的減文化千素質(zhì)遺。由笛于繁關(guān)忙工村作，爸使他徒們來眉不及察對生過活細(xì)咽致的荷品味歸，他象們更稼需要傷享受蔬生活鵝的閑寬適，全能對礎(chǔ)自己絕創(chuàng)造偉的社器會價醬值和劣地位于自我放嘉獎倦和心頃理的摟肯定莖?！羲椡渴瞧透呱屑t的品儉質(zhì)社脹區(qū)，徐位于戒城南慌新棕規(guī)樹高辭尚區(qū)享，與明知本足家們果的品涂位相外吻合◆酒項目誘為知胳本家播人群蘇度身起訂造逢的感鴉悟人慈生境狗界的沙社區(qū)比環(huán)境昌，提般供了對他們鋒需要瞎的生映活立割體空程間。◆榨便利此交通重條件排、完剝善的嚷配套叔設(shè)施嶄能夠錄滿足身知本睡家人提群的偽需求匆?！舸蜷e適駝的綠逗化、歡水景袍環(huán)境廁，時范尚、智高尚指的大鴨社區(qū)尸文化浮，符待合知巖本家銅人群綠生活填質(zhì)量莖的追睬求。葛。243、片對知百本家村的描加述：■偏文化睬素質(zhì)各高，崇一般胸?fù)碛心槐究谱砸陨暇藢W(xué)歷■仆具框備較以高經(jīng)邊濟收胃入■劣年努齡在隙28償—4承5歲派之間■愈各涌行業(yè)愚的高斗層管取理人兇員、治中小錄企業(yè)襪主、單自由菜職業(yè)荒者■溉家庭崗年收烤入在蹄15扇萬元樂以上254、執(zhí)知本搶家的鵝群體孝特征陰：■兵人生龍態(tài)度躲：有富責(zé)任梅感，長穩(wěn)健駕，勤容奮■誤購買死心理臨：理箏性消霞費，望注重爭實際■暮性格柱描述訊：內(nèi)摔斂不足張揚巖、個載性不舌隨流段、沉主穩(wěn)不釘浮躁歲、溜優(yōu)雅鎮(zhèn)不流屬俗、洞時尚家且傳暴統(tǒng)■膛生活狀居家銳主張切：離片塵不客離城龍，生賽活與倍工作鞠切然宇分開濁，希鉛望用腎閑適足的生誓活空親間釋息放工執(zhí)作壓畫力265、語知本腫家的啄消費兇趨向蔥：■學(xué)旅游仍：愿意圾在空涼閑的屯時間驢體驗?zāi)I都市畝化生禾活之手外的符原始任、本語能、轟單純平的生貢活，貞成了膏知本認(rèn)家的孫一種鳴時尚錘；旅游街成為您知本模家的跳生活辱消費漢熱點27■尸汽車貢：購買胖汽車猛，擁壁有自塊己的硬交通縫工具春已成究為知長本家嬸的一直種時猛尚消語費和臺身份椅名片間。汽冶車可茶以作央為交刷通工瞞具，僚又可糾以體袖現(xiàn)個星人身溜份，咽讓其兵個性轟得到暖更好考的發(fā)漲揮28■說社交戰(zhàn)：酒吧灘是一卷種更鵝個人筒化、永更講顯求品落位的鞏消費擇場所進(jìn)，合躺乎知籌本家個追求驅(qū)個性泉化消拿費的飄心理貫（與詳之類外似的白還有臟西餐虹廳、巷咖啡覆館、抱茶樓你），蘇是知律本家轎社會的交往鵲的重特要場漆所；顯示抓自己戚的身杠份（糕顯得伏有文頌化修秘養(yǎng)，婚有豐彎厚收察入）舒緩媽工作具壓力雅（在飽輕松想的環(huán)啄境中窄舒展烈身心賭）29■熄置業(yè)療：購房漂是知睛本家叛目前初最大雪宗的畜生活總消費奏品，華一方孕面由演于家愿庭的氧責(zé)任隙感，樂需要過穩(wěn)定哨；另賞一方寨面巨工大的都工作鉛壓力考需要泊一個型完全桃的、涂自主缸的個其人空句間?！彿肯?、旅熱游、汪汽車?yán)?、社攻交消建費是道知本影家主月要生植活消北費類布型306、東知本仆家消榴費觀疾：▲例接受托新鮮殼事物投能力欣強▲咽不僅訊注重銹物質(zhì)銳生活許的富奪足，做更在仙意精薪神的浪滿足▲翅文化鋸層次楊相對攏較高宣，因通此在鳴挑選耗物業(yè)紡時不屯但注叼重悅物業(yè)亮的硬絞件質(zhì)摔素，屢也會蒙在意悼小區(qū)題所營兩造的計人鴨文氣籠息317、丸知本魯家傳膝播觀槳：容易狀接受簡新觀擋念和咬新事監(jiān)物，枕喜歡塞閱讀豬報紙飽、雜唉志，羊網(wǎng)絡(luò)躍是他柱們了鈴解信情息的蘿很重覽要的灑一個慢媒體龍載體悶。328、池知本悶家廣申告觀歉：

知本候家消忘費選譽擇明扇顯有怠文化拼偏向逢：目標(biāo)或客戶棍的種炊種消糾費行才為背妖后隱盡藏著且許多吳文化墾層面兵的因溝素，蒸而它膀的很資多表隆現(xiàn)也腔極富銜文化既色彩丟；單麗純地姨為滿干足生語理的喬需求務(wù)或說后純物夾質(zhì)化頭的消靈費模驗式，蠻對知該本家夕并不素構(gòu)成置最強遷的吸若引力胸。

例具有贊深層落次審樂美價訴值：因為解他們著大都干受過促良好等的教失育，藏文化殼層次抵較高建，審而美和走品位岸能力齊高

思有自摩己主川張：因為惠他們艱良好斥的工類作背迷景，土他們掠對諸咱多事循物都昌有自巨己的沿獨到葡見解宴，廣軍告應(yīng)籍試圖金精神憐上引揚起他廟們共倚鳴。

財需要管個性盲想象跪空間臣：他們腳是智記慧的聯(lián)一群謀，不恩需要百喋喋是不休爪地灌概輸，糊他們津需要蠻一個燃有想握象力列的居崖家空拒間。339、釣知本建家購經(jīng)房需盞求趨刻向：A、氣區(qū)位籮選擇差：城南城西城東市中撞心城北34B、板置業(yè)貍用途莖：投資給家追人自構(gòu)用35D、豈選擇富戶型螺面積晉區(qū)間啄比例棚：80門以下80怕-1剛0010踢0-瓜12點012笑0-練15泊015鉛0以才上36C、敢選擇豎物業(yè)睬類型綢：高層小高坑層多層花園幕洋房別墅37E、野選擇誤價格厲區(qū)間嚷：25仆00鋪以下25夏00蔥-3冠00點030食00杰-3秋50略035梨00村-4孤00錦040段00唱以上38F、瘦建筑楚要有絲式格調(diào)遲：知本羨家逐躺漸對廊老城捏南嫌榴棄的揉原因沒，說羽白了簽就是崗格調(diào)落二字鏡。生于溝上世狐紀(jì)六貧、七藍(lán)十年壁代的仗知本寇家，憂看不孫來古資典歐水陸風(fēng)籮的繁鈔瑣，面也不擊喜歡直因陋陡就簡短的筒然子樓誦。他阿們未肅必需仇要有示名的卵酒吧嶼對準(zhǔn)科自己砌的窗杜戶，昂卻希替望小室區(qū)從尾建筑階到環(huán)炎境具兆有格白調(diào)。想然而朋現(xiàn)在扒成都遷的房布地產(chǎn)次太喜嗎歡自賴己的派建筑精成為墨地標(biāo)串，一盒輪輪證追逐紋著建矮筑風(fēng)敲格的趴時髦礙，追非逐時頂髦的核建筑溫也就較談不快上格巴調(diào)。39（二鼻）項波目形雄象、厚風(fēng)格頑定位編：項目以以住陜宅為技主，炮有小規(guī)高層攜、多妨層、經(jīng)花園仔洋房秤等多銀種物腔業(yè)形雕態(tài)，察臨街路面有商一至宿二層枝的營揭業(yè)用補房，忙戶型哪以1伯70栗-2及20住平方墾米的桶退臺答式花揮園洋忙房和炸12肯0-襯15碌0平藏方米荷的平膏層住吼宅為顫主錦官災(zāi)秀城奧.龍蝴祥園宗：新棕雞樹.沉知本瘦家精騙品生由活社冤區(qū)40理由盼：■把產(chǎn)睛品形唯態(tài)與浪目標(biāo)橋群體掏精神坊、生鐮活需榴求結(jié)鳳合在錄一起婦，引鈔起消豎費共敲鳴■一個諸社區(qū)古，三邀個不穩(wěn)同的肝建筑況形態(tài)疼，突屆破傳夾統(tǒng)的耗同一看社區(qū)盈，相感同建臺筑的捉風(fēng)格皮，是霧復(fù)式胡社區(qū)燭的體厲現(xiàn)。■目標(biāo)降群體君居住轉(zhuǎn)講究之居住邁的純朗粹性倦，符損合生畏活的號品位剖，符征合現(xiàn)從代人船鄰里云交流俊的需誘求■進(jìn)入夾后工使業(yè)經(jīng)析濟時撿代，屠同一呀群體御復(fù)式謊社區(qū)虹居家績是都喇市人種未來引居家芒生活受的追沸求■精品時，是神項目坡產(chǎn)品前與知植本家美生活侵品質(zhì)飄的完谷美結(jié)嫁合41錦官捏秀城捕.龍妻祥園致LO撲GO薦及釋芳義：42釋義螺：1、輔玉石數(shù)的形欲狀象寫征項做目的叛高尚玻、精未品的紹品質(zhì)2、她三種概不同勤色彩柱構(gòu)成姑圖案姨寓意渠三種喜不同才的建伙筑形對態(tài)3、激用樹卡葉環(huán)蘋繞表醫(yī)明幽如雅社哲區(qū)的滾環(huán)境4、訪“心幣”狀劫構(gòu)圖父，寓原意社神區(qū)的院物業(yè)金管理鑄全心脅全意逼為業(yè)而主服紅務(wù)5、盡用建餐筑置剃于圖紙案中叉心，我象征閥項目親在新訂棕樹敢的核斃心區(qū)薪域位宏置43對市賽場和面目標(biāo)其群體冊做了牢深度較的界俯定分碰析，褲結(jié)合趕形象沸定位吊，如卡何利秋用廣亞告的孔傳播糠對目揉標(biāo)群頭體進(jìn)狡行影糊響和敬引導(dǎo)霧，引抓起精狠神上頌的皂共鳴巖。錦官杠秀城浪.本龍祥河苑：新棕耕樹/倒生活跑的名鍬片（三湖）、技廣告匹定位點：44為什荒么是新棕耳樹/打生活恨的名捏片理由窮：◆租充分鋼體現(xiàn)賴了目蠢標(biāo)群思體的憐人生灰觀，腰價值中觀、打居住由觀，圓對生美活質(zhì)螞量的傾追求◆新棕?fù)針?添生活譽的名幅片才熱能完擺全表勺現(xiàn)出疊城南見新棕睬樹的嗽時尚嗎、現(xiàn)拾代、畜前衛(wèi)柱、文辣明◆生活概的名蓮片能撓夠統(tǒng)浴領(lǐng)多歸層、頑小高盾層、臥花園麥洋房中三種獄建筑晃形態(tài)失的集坐合的置生活區(qū)方式◆生活攝的名失片可飯以與秤錦官禿新城執(zhí)形象瞇定位奧風(fēng)格弄形成然一致撒，便董于傳固播，輪凝聚移市場聯(lián)的購較買力45一個桐優(yōu)秀隸的廣沒告語階需要螺的不牢是空爐乏口饑號，嘗而是蔬精準(zhǔn)幸的演磚繹和兇詮釋46城南謎現(xiàn)代炕、時揀尚、殿前衛(wèi)遮、文需明的翻名片新棕算樹/汪生活站的名叛片新棕眼樹生活錢的名洽片生活格調(diào)是名片生活品位是名片生活優(yōu)雅是名片生活閑適是名片生活質(zhì)量是名片生活經(jīng)的名充片是瓣理性寄和感膏性的販復(fù)合47釋義墊：新棕商樹：城南煙現(xiàn)代故、時例尚、塔前衛(wèi)撫、文量明的殘名片；新倚棕樹地的整熱體規(guī)膛劃上稈，西敵接人迅南路沃，東蘿接科斑華路授，長維約一溜公里礙的航旗空路候打造振成“銹城南民春熙佳路”悼。以刪城南爆高尚久住宅廳、高昆收入報和消村費水洋平的伐居住繁人群正為依達(dá)托，銅輔以甲方便慘快捷龍的交鑰通干下線而傳形成已，建狹成后摟將代陵替“作棕北棕領(lǐng)事謊館路面”悲商業(yè)樂建筑觀，與監(jiān)大世橋界商脅業(yè)廣愈場商歐圈相機呼應(yīng)蠶；位滴處新義棕樹肥片區(qū)箱的天懼府匯測城，欺歐倍俱德、愛體育安公園惠，社燈區(qū)的誤休閑田、購黑物方瞞便、昆快捷盯，所促以不拘僅其懼配套步能完曉全跟嬸上小挎區(qū)的政發(fā)展踢，業(yè)忽態(tài)也嘩更加淡豐富艇、完痕整。48生活丈的名譯片：■大格調(diào)咸.名勁片：項目疊通過貝空間鉤設(shè)計會變化跳，滿池足居軍家對碑生活忌格調(diào)羅的追咸求，爪如：帶花園疑洋房土退臺讀式設(shè)訪計，享空間勒更有尊層次嚷感，貴更富聲有人尚性化錦，多門層的叉平層碗設(shè)計即，更默有利腰采光注和通涉風(fēng)；■淺品盼位.降名片聚：時尚角的建昨筑外彈里面適，三木個不驗同建撥筑形脹態(tài)的陳集合巾社區(qū)尤，集芒居不訓(xùn)同的皺高素瓶質(zhì)群嶺體，菠更利推于鄰稻里交腫流，坑12印0—噴22交0/根M2寬H丑OU分SE笑，滿攝足對看生活姜品味際的追并求；■董優(yōu)雅摩.名廳片：社區(qū)甲園林春景觀季的設(shè)獅計，狗潺潺毅人工察溪流岸，富籮有層陶次感脈的景駁觀園繩林，煩是知唯本家柔共同凍需求賣的社甲區(qū)優(yōu)偽雅環(huán)僚境；■茄閑斜適.攏名片：一街嬸之隔腹的體鵲育公紅園，蓄近在緞咫尺巴的百巡壽聯(lián)購種物中翁心，輝歐倍忍德，譽各種效完善率的休王閑娛漏樂設(shè)悟施，翅在這釘里，害只有時閑適滋,沒組有壓米力?！隼|(zhì)怖量.側(cè)名片清：新棕樹樹是摸城南駝現(xiàn)代銀、時答尚、街前衛(wèi)艇的，袋項目恥的高感尚品鍬質(zhì)、所優(yōu)秀筍物管驚等，肢其生?；钯|(zhì)用量是閘知本刪家在悅物質(zhì)辮的基凝礎(chǔ)上岡升到未精神漲享受掏必然串追求493、裕項目描賣點訊的提躺煉：A、區(qū)位叉：新棕器樹優(yōu)悉越的碑區(qū)域玩位置焰，城箏南優(yōu)蜜越的氧生活伯環(huán)境斷，是侮身份儉的象乒征和鍋體現(xiàn)B、青交通宜：快捷座的交群通干滾道，辦立體乖的交姻通空狼間，還便利著的交誰通網(wǎng)夸絡(luò)是盛生活為態(tài)度庫的追軟求C、蒸產(chǎn)品膨設(shè)計慌：退臺睜式、追平層顯設(shè)計肝，多塑層、內(nèi)小高正層、趨花園轟洋房副三種憲不同饅建筑權(quán)的集塑群，牛體現(xiàn)晴設(shè)計純、規(guī)裝劃的娃先進(jìn)住性D、齊品牌噸：新希夕望的器品牌挖號召靈力50E、臂生活跟方式燭：房產(chǎn)博賣的姻不僅劈燕是居睜住的蝕殼，膛更是麗一種棄生活帆方式株，滿行足居暮家的御精神貍需求尼，項澤目各醉種優(yōu)釀點的效集合高產(chǎn)生忽一種鐮都市逮新群沈體的堤生活灘方式F、騰配套銜：購物鞏、文戲教、葵娛樂桂、休賣閑、機完善座的生右活配弦套是拜生活脾的主羽張G、全環(huán)境繪：高綠變化率習(xí)、人釀文社縣區(qū)環(huán)騎境的鄙營造北，優(yōu)俗雅的艇社區(qū)匯環(huán)境亮和大憲社區(qū)督環(huán)境壓相結(jié)脹合，歪相得蔑益彰514、繪廣告迅表現(xiàn)版（文剖案）野：A、愚（形磨象篇賓）：享受和生活伴每一紐奉天！一個獎階層旋的崛辭起，娛必定?；貛Ю▉硪蛔旆N全蠟新的攻生活垮方式酒，他甩是領(lǐng)懸路者土、先頁行者便，亦熄或是吼成都潔這座伸魅力喪之城衣的中發(fā)堅；知本槍家，徐在城客南，駝在新揀棕樹探，在名錦官肥秀城摸.龍月祥園匹，從私此可帳以導(dǎo)肅演自儲己的丸生活肯，享尼受生厭活每閃一天52B、顫（開適盤篇紅）：開啟戀，新蹄棕樹搬生活懸的名慕片開啟宴，從衛(wèi)此您陷將享版受一皂種新踏的生劑活質(zhì)徒量，吧新棕弊樹精四致生亡活之紹旅正它式啟擋動…捕….錦官葵秀城懼.龍賊祥園捧高尚騾、典寧雅的憶精品愈社區(qū)演，充素分、宜完美關(guān)表現(xiàn)許了新定棕樹期的前棵衛(wèi)、役現(xiàn)代好、文豬明的需特征挺，從甜此，錄知本高家享合受生刃活每為一天53C、?。岣匿N期演）：家的鏟細(xì)節(jié)熄，是拌一種黑生活潤氣質(zhì)赤！生活簡的氣副質(zhì)，拘源于旨家的約每一叮個細(xì)銅節(jié)；私家必花園事淺嘗耕咖啡事，潺索潺溪回旁讓秧身心可漫步謀，在沉?xí)勘ё灾魅?、自步我張土揚自逢己，荒在家灰的時速間，話氣質(zhì)烏與品伶位同墳時擁代有；家的鼠細(xì)節(jié)吼，也當(dāng)是一交種生奸活氣殿質(zhì)。54D、（熱慎銷期泉）：家的煎外在色，是總一種范生活蚊質(zhì)量問！家，雀不僅泥是一呈種品智質(zhì)，望還是池一種比不同脖雅俗疾的生牧活質(zhì)初量清晨管，聽蹤蝶流水失叮咚盡、看斑樹影溝婆娑施；傍禁晚送爆霞光代影印由，韻售美的皇建筑消和愉券悅的喂心情紙同在蜻，匯夾集眼砌簾。來各種躁看似忽隨意衫散落伏的生欺活碎肅片，披卻連推綴成鎮(zhèn)龍祥襯園的仆高尚字的生閉活質(zhì)垂量；家的枝外在旅，也釘是一圍種生駛活質(zhì)介量。55三、深營銷鞭策略縮慧建議56（一爛）、馳價格泡策略妄：定價降思路跨：該片夫區(qū)房揚地產(chǎn)能市場諒十分賢成熟洪，，踩可供石開發(fā)渴的土舍地不翼多，主地價射昂貴撒，物目業(yè)開蘭發(fā)類賣型以求電梯邪公寓勺為主遠(yuǎn)，樓啞盤品蔑質(zhì)中斑偏高拐檔。席該片出區(qū)正競在開跪發(fā)的童樓盤毛均價柿至少梯在3木50隸0元慌/㎡六以上岸，況龍且本妻案涵駕蓋多瞞層、抖小高嫁層、酒花園緒洋房退三種櫻物業(yè)真形態(tài)治，給煌本案引的價較格定核位帶追來一誦定的戒難度墻?？煽峡紤]籠以下建因素：?央競爭雙對手?約物業(yè)繭類型巧及成暗本?療朝向鉆景觀?踢品牌霞價值57（二架）、鼠價格陽確定女方法毫：?悶朝謀向定鬼價法尤：正掃南向富最高世，正溝東向允、東番南向紐奉、正聾西向每、正湯北向私和東組北向績依次碗遞減顛。?今類拔型定扛價法抓：多西層、抹小高仙層、顛花園心洋房暑不同歐物業(yè)寄類型橫采取惰不同盆的定餃價方槳法?剛樓蛇盤定讓價法鞏：本杰案小優(yōu)高層共3F慮以上雄每層灑價格報按比馳例遞燭增?被景晴觀定弱價法欄：考振慮內(nèi)遣景、廢外景逢，可誕觀望卸水景趨、小勁區(qū)園殲林、撇泳池解以及乘外景蛙最好縫的價抵格最劇高，葛不能武觀望正景觀蟲的價標(biāo)格次糧之；返臨近旬車道翼或面莊街、休建筑追密度穗高不強通透北的價姿格最窄低?喉品射牌定蠢價法老：品嚷牌代殘表信假譽、雄質(zhì)量頁和高尺附加扣值。58（三）禍、價匪格政寨策：?地一次眼性付哲款優(yōu)覺惠3裹%?飼建筑宗分期鬧付款定優(yōu)惠蠟1%晌，?哲按揭鏟無優(yōu)掩惠（四盤）、快價格遞調(diào)控漫原則細(xì)：低開音高走油，小筑幅頻云調(diào)59（五棗）、臂銷售診策略冠：原則岡：不同南銷售柜階段粗按照夫不同惜的銷逢售策愉略進(jìn)謎行。?勺內(nèi)部渴認(rèn)購洗（蓄匠水期銷）：嚇采取有發(fā)放慶VI兩P貴們賓卡姑的方休法，繳享受特與錦順官新萄城業(yè)蓄主同妻等的漫待遇雀和開眼盤時林的特灰別優(yōu)約惠?取公開刃亮相戶（熱終銷期網(wǎng)）：合排號跳客戶筐優(yōu)先刮享受奧選房智和開雹盤時襲優(yōu)惠腫政策?蘿持起續(xù)跑期：悉以活尸動促貝銷為普主的這多種庫促銷比方式60四、災(zāi)促銷堪策略61（一肥）活瓶動促侵銷與是硬廣始告的拔關(guān)系糊：銷售豈進(jìn)程費用活春動歌促消銷硬性藥廣乳告62（二項）、稱活動逆策劃瓦：■仙公關(guān)導(dǎo)活動■稍促銷四活動■高展會■景直銷光活動■探優(yōu)惠岸活動63公關(guān)蜓活動1、抵評選欄成都峰“十委佳知緊本家攝”活找動思路結(jié)：以評抵選成拿都“哀十佳妨知本講家”原活動鮮為契繳機，指為樓備盤找叉到一振個形彈象、蓄氣質(zhì)宵一致仍的代頃言人怕（必瓦須是板都市伐知本沃家且奏為男今性）痰。目的染：通過守活動經(jīng)的舉夢辦，蛛一方敘面擴穗大樓豎盤的導(dǎo)知名合度，亞讓市禽場知裳道這值是一榆個知借本家敢社區(qū)地，同陳時聘呈請樓胖盤代邪言人換，為縮慧后期踐廣告狼推廣馳做鋪音墊。時間頂：20善04娃年九鐘月642、廚知識冒普及韻講座思路屬：為購影房者除舉辦即一堂梨關(guān)于拒購房霉、裝躬修、死如何搶辦證反的知集識講燥座目的具：通過夏知識濱講座御的舉版辦樹喇立項蛛目美聾譽度瓜的同弟時，膠促進(jìn)昨銷售時間救：20介04叛年十單二月651、在“新碰棕樹胃，未廊來的古家”橡菜單準(zhǔn)式購哭房思路植：房屋付裝修夕按照漂購房聞?wù)叩拿镄枨筇疫M(jìn)行指個性樓裝修目的癢：導(dǎo)入耳項目粗，激音活市批場，喪開創(chuàng)景一種概與眾主不同接的銷杜售方徑式，沸滿足虛知本雅家個卻性的逃需求油，同予時引腫起市梯場的幟炒作潤話題拖，集闖中注單意力枕，擴寫大項賊目的姿影響簡力度時間岸：20開04塑年九線月促銷閘活動662、舒成立類知本攪家俱棟樂部思路開：把知甲本家女集聚參在一愚起，牌定期怖舉辦獸知本免家會車員活房誠動。目的當(dāng)：通過去俱樂擇部的魔成立迫，一蔽方面店有利檔小眾配傳播罩，促銅進(jìn)持腳續(xù)銷反售，北另一萬方面繡進(jìn)一敞步樹頸立項練目的假品牌簽，擴貪大市從場知肉名度截，為宴南地滾塊上雞市做剃準(zhǔn)備鍬。時間姻：20浴05信年一榮月673、筒樣板妨間試犧住思路姥：每個胳有購翅買意遍向的今客戶辱，通給過銷袖售部肢的安橫排可總以在浴項目植的樣穴板間躬試住訊一天債，進(jìn)逼行生途活體萬驗。目的蛾：通過按樣板或間的桶試住父，一方方面賽開創(chuàng)短成都尿房產(chǎn)識營銷懼的先偽河，按引起荒市場藍(lán)的關(guān)茄注，國另一海方面或客戶息在試賺住后申充分底體驗胸到在地龍祥漂園的專生活翅方式罩，促舟進(jìn)銷努售。時間勁：20騾05吵年四盯月68展會籃：思路比：參加信成都字的春搜、秋梨兩季狗房交腰會目的餓：一方惱面樹溪立項套目形悅象，陳進(jìn)行掀信息槍的透惑露，小另一伴方面康促凡進(jìn)銷酬售，溫累計告客戶時間物：20至04適年九所月、峽20號05湖年四堡月69知本董家內(nèi)霧部刊謝物創(chuàng)垃辦思路陸：通過伍雜志住把成捧都知部名的星知本祖家聚懶集在鋼一起儀，交浴流其策知識膏與經(jīng)激濟、笨人生工觀、計價值影觀、特居住枕觀等蓬話題目的昨：通過共雜志圍的創(chuàng)燭辦，勝把項側(cè)目與郵目標(biāo)渡客戶穗群體悠緊密肢聯(lián)系宣起來格，積竹累客更戶，透小眾模與大楊眾傳鑰播互越相配濱合，屬促進(jìn)序銷售舞。時間謙：20勇05鍛年六改月直銷墊活動70優(yōu)惠妥活動：思路鎖：在熱盞銷期厘間，壞根據(jù)寸市場庸的反寨映，奔充分余利用毅價格箭杠桿貫的調(diào)很控，仍制造吐銷售娛氛圍目的嬸：盡量梁實現(xiàn)鋸銷售要，完腰成銷江售目俘的時間擱：20悼04薪年十睬二月泡、2化00丙5年肌四月71五、注入市頑策略72（一蕉）、番正式豬開盤舞時機橡的選砍擇:建議找在1旋0月取底、巨11犧月初涌開盤睜.結(jié)合第下半茶年的因市場俱情況叢，與巖項目拼同區(qū)晃域的旋放量雅實際圈，一絲式方面消避開染與綠齡地的族激烈叼市場卷競爭意，另礦一方鋪面可烈以借撈項目模產(chǎn)品弦的差暈異化令沖擊帆市場73（二齊）、滲內(nèi)部爹認(rèn)購館時機堵選擇府:建議映在9幻玉月中彩旬,修比正網(wǎng)式開晝盤提遺前一標(biāo)個月閃,給總購房石者一姥個認(rèn)雪識了俱解的竿階段氧,以柜方便叨客戶愧開盤仍時落居定74（三裂）、郵產(chǎn)品配入市拜選擇立：根據(jù)附城南飼樓盤傘項目秀產(chǎn)品蟲實際聰，建哲議項路目產(chǎn)磁品以摩多層愿或花科園洋跳房作聾為入短市的殲契機漿，避侵開市伐場的慎競爭咱，從個而帶降動小薪高層短的銷寒售。75六、勁推廣垮策略76(一惜)、她推廣償時機牧的選微擇：1、和同區(qū)夏位的副曼哈敘頓.奇自然認(rèn)派、勾水漪疫裊銅漿二期誦分別斧在3姜月和孟7月橋開盤捐，到基下半遇年，雁已經(jīng)銀經(jīng)過喚了一瓦定的旗市場踐消化隔，相烈對進(jìn)栽入市享場冷俱淡時枕期。2、齒9月臘，中細(xì)海的癥九眼匯橋項怪目格炒林威斑治村形將開纏盤，惱且均取價在誓45嘴00融/M2以上3、襪10桂月，斃上海冶房產(chǎn)類大亨蹦綠地華集團順在城申南的玻維多拖利亞等花園慣將面咐市，絞價格伶與本諸項目矮差不預(yù)多。結(jié)合須下半圣年的伴市場速情況脊，與擁項目左同區(qū)玩域的抵實際另放量池，一奧方面枝避開法與綠燭地的菊激烈激市場禍競爭洋，另弓一方雅面與倘格林泉威治進(jìn)村形右成同艘價位紹的差烤異營言銷，士我們尊建議易項目貍整個速推廣史從8廢月開宮始形獅象導(dǎo)斤入，厘推廣脖時間烤預(yù)計視共1贊0個礙月。77第一違階段第二棗階段第五租階段（二應(yīng)）、句推廣拴階段衫劃分備：30俊天30揉天30陷天8月易-9迎月9月夢-1晚0月10活月-惡20望05師、1枝月（形障象期朋）（蓄灑水期丙）第三珠階段（熱熊銷期殃）（尾汽盤期莫）6月第四蓮階段持續(xù)爆期90串天2月拍-5于月12饅0天78（三證）、白階段陶推廣懷思路今與目春標(biāo)：1、原形象演期（庫第一膜階段改）：一方腦面對襯新希駕望的歷品牌哪進(jìn)行貍導(dǎo)入哪，另薦一方暑面強冰力樹落立錦弱官秀刺城.顧龍祥莊園是輔新棕剛樹的廟一張咐生活淹名片言，引刪導(dǎo)都桌市的站生活彩方向棍，以弓樹立芒龍祥尸園高養(yǎng)尚品風(fēng)質(zhì)社搖區(qū)的炊形象但。2、脾蓄水乳期（擱第二展階段哨）：此階言段一地方面瓶通過柜內(nèi)部排排號屯鞏固稀客戶賓資源眉，為榮后階管段的何熱銷禁奠基鴿礎(chǔ)；響另一爆方面炎對價煉格定太位進(jìn)尸行摸價底、勉補正項，為賄樓盤脹價格燙做最發(fā)后的膝確定慶做參份考。3、象熱銷箏期（國第三掛階段腫）：通過殺廣告閥和促去銷活此動對饑項目撲不同船賣點譜的演勻繹、繳詮釋嬌，實爺現(xiàn)項鬧目銷味售最鋤大化孟。4、冶持續(xù)哲期（則第四律階段謝）：促銷辜活動言和價閉格杠極桿的共調(diào)控廉，促維進(jìn)銷暈售5、庸尾盤夫期（坑第五駱階段躁）：通過獵不同訓(xùn)的促變銷政沸策(抽如：膏價格地的提斧升，梅政策你的優(yōu)六惠等嶼)刺慈激消騾費市茅場，兔用樣睬板房竊的打仁造引制導(dǎo)購嫂買，毛盡量廈實現(xiàn)多項目遼的全醬盤銷度售。79（四站）推澤廣節(jié)種奏與鋪主題惜：月份8910111220糞05紀(jì)、123456形象軌期蓄水頃期熱銷嚴(yán)期尾盤優(yōu)期主題白：主題內(nèi)：主題露：主題禿：新棕傭樹/的生活憤的名膚片新棕科樹/答生活杜的名跑片，領(lǐng)行候都市熔生活虧方向舊，城搞南新堂名片滾——腎新棕法樹區(qū)位圾，配膛套，右退臺鍬式洋容房，謠三種羽建筑藍(lán)集合男群社