山東高端城市綜合體項目調(diào)研報告

xx項目調(diào)研報告

戰(zhàn)略發(fā)展部

2011-8-20第一篇

項目區(qū)位土地是項目發(fā)展的根本，只有認(rèn)清自己，發(fā)掘自身價值，發(fā)現(xiàn)不足，才能在競爭激烈的市場中占據(jù)主動位置。位于xx主城區(qū)、經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)（港區(qū)）、規(guī)劃建設(shè)中的連云新城三區(qū)結(jié)合部，遠(yuǎn)眺花果山4A級國家旅游度假區(qū)，交通便利。地理位置:地處xx主城區(qū)、經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)（港區(qū)）、規(guī)劃建設(shè)中的連云新城三區(qū)結(jié)合部，位于xx城市規(guī)劃主要發(fā)展方向，區(qū)位優(yōu)勢明顯。交通情況：項目鄰花果山大道，東靠金橋路，南靠新東方大道，交通便捷；距大海僅七公里，遠(yuǎn)眺花果山4A級國家旅游度假區(qū)，景觀環(huán)境優(yōu)勢得天獨厚。向北約10分鐘車程，是未來的行政中心，大學(xué)城、18洞高爾夫球場及即將投入使用的體育中心。區(qū)域?qū)傩詤^(qū)位、交通項目屬性生活配套位置優(yōu)越、交通便利關(guān)鍵詞一：新海城區(qū)連云區(qū)海濱新城開發(fā)區(qū)贛榆城區(qū)文體中心區(qū)項目位置項目周邊生活和商業(yè)配套不足，需依靠猴嘴商業(yè)中心得以彌補(bǔ)，區(qū)域發(fā)展?jié)摿薮?。教育：開發(fā)區(qū)第1小學(xué)，高級中學(xué)；距大學(xué)城8分鐘車程，區(qū)域規(guī)劃有雙語幼兒園等。醫(yī)院：規(guī)劃中大型購物中心：特易購、家得福離此最近文化、體育和娛樂設(shè)施、公園：猴嘴公園、

500畝昌圩湖原生態(tài)景觀、10分鐘迅速融入花果山景區(qū)、大學(xué)城體育中心，18洞高爾夫球場，8分鐘即融濱海風(fēng)情生活。銀行：15分鐘可直抵新浦區(qū)和連云區(qū)兩大成熟市區(qū)。其他：猴嘴商業(yè)中心區(qū)域?qū)傩詤^(qū)位、交通項目屬性生活配套生活和商業(yè)配套欠缺關(guān)鍵詞二：優(yōu)勢因素1、位于xx規(guī)劃的濱海新城猴嘴片區(qū)，區(qū)位優(yōu)勢明顯。2、項目四面臨路，兩側(cè)連接城市主干道，通達(dá)性佳。3、項目體量大，規(guī)劃超前，具備打造高端城市綜合體的基礎(chǔ)。劣勢因素1、區(qū)域?qū)嵙﹂_發(fā)企業(yè)云集，未來區(qū)域競爭較為激烈。3、消費者對地塊所屬區(qū)域認(rèn)知度不高，心理距離較遠(yuǎn)。2、區(qū)域為新興住宅區(qū)，周邊生活配套暫不足，區(qū)域形象較差。小結(jié)本案所處xx規(guī)劃的海濱新城猴嘴片區(qū)，未來區(qū)域發(fā)展?jié)摿薮?，但存在一些不利的限制因素。屬性詮釋區(qū)位屬性城市中心邊緣地段猴嘴重點規(guī)劃發(fā)展區(qū)域距主城區(qū)生活圈僅10余分鐘車程，兩側(cè)連接城市主干道，交通便捷。處于xx未來重點規(guī)劃發(fā)展區(qū)域，區(qū)域前景廣闊。項目區(qū)域形象低，消費者認(rèn)知度不高，心理距離較遠(yuǎn)。周邊為新興住宅區(qū)域，區(qū)域形象較低；周邊配套不齊全，消費者認(rèn)知度不高，心理距離較遠(yuǎn)。隨著“一體兩翼”城市布局形成，區(qū)域發(fā)展?jié)摿薮?，將成為xx發(fā)展的主要陣地。項目臨濱海新城交通要道——花果山大道、東方大道，交通便捷。地塊傲居濱海新城城市中軸，“連接南北，貫通東西”，交通便捷，地理位置優(yōu)越。核心地段,交通便捷生活和商業(yè)配套不齊全高端定位項目＋＋濱海新城猴嘴片區(qū)，交通便捷，生活和商業(yè)配套暫不齊全，超大規(guī)模、超前規(guī)劃的高端品牌項目。項目屬性界定第二篇

宏觀環(huán)境分析我們將通過對城市發(fā)展及宏觀經(jīng)濟(jì)的研究，了解項目所在城市的特性及經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r。新浦區(qū)連云區(qū)海州區(qū)xx位于魯中南丘陵與淮北平原結(jié)合部，東瀕黃海，與朝鮮、韓國、日本隔海相望，區(qū)位優(yōu)勢明顯。港城概況xx位于江蘇省東北部，中國東中部，東瀕黃海，與朝鮮、韓國、日本隔海相望；北與山東接壤；西與區(qū)域中心城市徐州毗鄰；南與淮安市相連。為新亞歐大陸橋東起點城市。下轄新浦、海州、連云三區(qū)和國家級經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)以及東海、灌云、贛榆、灌南4縣。xx是全國十大海港之一，億噸大港。港口現(xiàn)有萬噸以上泊位30個，港口吞吐量名列全國第八，已成為中國重要的綜合性國際貿(mào)易樞紐港。xx以良好的區(qū)位優(yōu)勢、豐富的資源等，成為蘇北地區(qū)最具代表性的城市之一，也成為海內(nèi)外客商投資興業(yè)的熱土，加之國家政策的大力扶持，發(fā)展?jié)摿薮蟆?/p>

資源豐富xx是我國著名的海濱城市、港口工業(yè)城市、旅游城市，以良好的區(qū)位優(yōu)勢、豐富的資源，成為海內(nèi)外客商投資興業(yè)的熱土。海運：xx是國家主樞紐港、集裝箱干線港、中西部最便捷出海港。與世界上160多個國家和地區(qū)近1000個港口建立了貿(mào)易往來；在客運方面，開通了直達(dá)日本、韓國的國際航班（相距500海里，單程只需1天左右），對xx的旅游、外貿(mào)促進(jìn)較大。

交通發(fā)達(dá)xx五大運輸體系健全，海運、內(nèi)河航運、鐵路、公路和航空為其經(jīng)濟(jì)發(fā)展提供縱橫發(fā)展的有力支撐。鐵路：xx是新亞歐大陸橋東端起點，通過隴海鐵路經(jīng)阿拉山口越過歐洲大陸抵荷蘭鹿特丹，是貫穿中國中部的主要干線。航空：xx機(jī)場達(dá)到國際4D級標(biāo)準(zhǔn)，可以起降波音737等大型客機(jī)，極大縮短了城市之前的交通時間。兩個xx：陸地的、海洋的

城市規(guī)劃陸地的xx–新浦–行政、經(jīng)濟(jì)中心海洋的xx–連云–港口、產(chǎn)業(yè)區(qū)、工業(yè)園，城市發(fā)展方向連云區(qū)新浦區(qū)與連云區(qū)之間通過快速城市主干道連接。新港城大道長約25公里，車行半小時左右。新浦區(qū)總體規(guī)劃核心：“戰(zhàn)略東進(jìn)，擁抱大?！?、按照“一心三極”的組團(tuán)式城市布局發(fā)展。

城市規(guī)劃從城市發(fā)展上看，長期以來，xx處境尷尬。向北，融不進(jìn)環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)圈；向南，離長三角太遠(yuǎn)；向西，淮海經(jīng)濟(jì)區(qū)面臨整體坍陷的困局，惟有向東是其優(yōu)勢所在?！皷|進(jìn)”戰(zhàn)略的確定讓xx徘徊在海洋與內(nèi)陸間的腳步尋找到了新的坐標(biāo)。根據(jù)“東進(jìn)”規(guī)劃，xx將逐步形成沿海、沿東隴海線的“T型”產(chǎn)業(yè)布局；以東部城區(qū)、新海城區(qū)和贛榆縣為“三極”、濱海新城為“一心”的“一心三極”城市布局；以xx主體港為“一體”，南北延伸的海岸線及港口為“兩翼”的“一體兩翼”港口布局。規(guī)劃至2015年，全市城鎮(zhèn)化率提高到60%左右，總?cè)丝谝?guī)模達(dá)到523萬左右。人口規(guī)劃總?cè)丝谀暝黾蛹s13萬左右規(guī)劃預(yù)測xx市域總?cè)丝谠?015年達(dá)到523萬，2030年達(dá)到633萬人。城市化率2015年達(dá)到60％，2030年達(dá)到75％。城鎮(zhèn)人口2015年達(dá)到314萬，2030年達(dá)到475萬。城市整體經(jīng)濟(jì)增長迅速穩(wěn)定，為房地產(chǎn)發(fā)展提供有力支持?！獢?shù)據(jù)來源《xx國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展統(tǒng)計公報》連續(xù)五年增長率在13%以上整體GDP增長迅速宏觀經(jīng)濟(jì)增長小于4%4-5%5-8%大于8%10-15%房地產(chǎn)發(fā)展?fàn)顩r萎縮停滯甚至倒退穩(wěn)定發(fā)展高速發(fā)展飛速發(fā)展xx2006年-2010年GDP情況及增長比較2010年人均GDP突破23000元大關(guān)，約折合3557美元，處于房地產(chǎn)快速發(fā)展階段。人均GDP突破23000元發(fā)展期啟動期快速發(fā)展期平穩(wěn)發(fā)展階段減緩發(fā)展階段人均GDP（美元）800-10001000-40004000-80008000以上需求特征生存需求生存、改善需求兼有改善需求為主

改善需求為主發(fā)展特征超速發(fā)展，單純數(shù)量型快速發(fā)展，以數(shù)量為主，數(shù)量和質(zhì)量并重平穩(wěn)發(fā)展以質(zhì)量為主數(shù)量和質(zhì)量并重緩慢發(fā)展綜合發(fā)展型

根據(jù)國際通用衡量標(biāo)準(zhǔn)計算，xx目前處于房地產(chǎn)快速發(fā)展階段：xx2006年-2010年人均GDP情況及增長率比較

人均GDP快速增長城市居民人均可支配收入即將突破12000元大關(guān)，市民將具備更強(qiáng)的消費能力。近三年平均增速達(dá)到13%左右人均可支配收入如圖顯示：2006年以來xx人均可支配收入大幅增加，近三年平均增速達(dá)到13%左右，隨著人均可支配收入的增加，人們消費習(xí)慣將發(fā)生變化，為生活消費提供了基礎(chǔ)保障。xx2006年-2010年人均可支配情況及增長率比較隨著收入的增加，生活水平不斷提高，大量的消費需求被釋放。近三年平均增長率達(dá)20.8%

xx2006-2010年社會消費品零售總額及增長率消費市場穩(wěn)中趨活如圖顯示：近年來xx消費市場穩(wěn)中趨活，近三年平均增長率為20.8%，2010年xx社會消費品零售總額增幅達(dá)18.9%。人們的消費支出大幅增長，潛在消費需求大量釋放。社會固定資產(chǎn)投資繼續(xù)高速增長，為經(jīng)濟(jì)注入活力。2010年增長率達(dá)23.4%xx2006-2010年社會固定投資及增長率社會固定資產(chǎn)投資

如圖顯示：xx近3年社會固定資產(chǎn)投資高速發(fā)展，平均增速達(dá)28%以上，重大工程紛紛動工或竣工，掀開了xx城市建設(shè)的序幕，將大大刺激消費需求的釋放。隨著xx產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)不斷優(yōu)化及與人口的良性互動發(fā)展，最終將

形成類梯形的較高素質(zhì)人口結(jié)構(gòu)，并促進(jìn)中高端房地產(chǎn)市場發(fā)展。發(fā)展階段農(nóng)業(yè)、工業(yè)、基礎(chǔ)制造業(yè)為主，人口數(shù)量少，高端客戶以已有企業(yè)主為主第一產(chǎn)業(yè)向第二、三產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)變；高級管理人員和專業(yè)技術(shù)人員開始增多進(jìn)入穩(wěn)定成熟的發(fā)展階段，中間力量和高收入人群壯大金字塔結(jié)構(gòu)啞鈴型結(jié)構(gòu)高端人口中端人口低端人口人口結(jié)構(gòu)的變化類梯形結(jié)構(gòu)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)繼續(xù)優(yōu)化，三大產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整為15.3：47.4：37.3，第二產(chǎn)業(yè)占GDP的比重遠(yuǎn)超過其他產(chǎn)業(yè)，成為國民經(jīng)濟(jì)最大產(chǎn)業(yè)。三大產(chǎn)業(yè)比例15.3：47.4：37.3

產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)優(yōu)化與房重地產(chǎn)附呈正擔(dān)相關(guān)盈的宏線觀經(jīng)轟濟(jì)，俱一直滑以來崖健康敬穩(wěn)定菊發(fā)展阿，預(yù)膛計未機(jī)來幾膚年將察繼續(xù)掀保持愛兩位膜數(shù)的甚增長稼速度賓。為xx房地烘產(chǎn)發(fā)產(chǎn)展提掩供了撕良好桿的經(jīng)音濟(jì)環(huán)堅境。隨著志城市吩化進(jìn)班程、握人口趙規(guī)模宅的增晃長以攜及居貝民可嬸支配壁收入季的提會高后故，人垂們在尸居住蒸方面貼表現(xiàn)么為對聞量的信需求瞇增加職的同愚時，興在質(zhì)薦的方獻(xiàn)面也歐急劇米提升悔。為xx房地截產(chǎn)發(fā)巖展提偉供廣位闊的副消費刮空間敘。20宏觀洪環(huán)境壓分析娛小結(jié)第三踩篇房地撒產(chǎn)環(huán)搜境分泳析我們斷將通案過對xx房產(chǎn)豬市場早的發(fā)潑展研筐究摸壘清市像場規(guī)洗律，旗找尋潛項目僚發(fā)展洋的契星機(jī)點睜。xx房地砌產(chǎn)行鑄業(yè)將械在政橫治經(jīng)志濟(jì)、剪人口礙紅利皆等一洗系列憐利好駱因素鑰的作燃用下帶繼續(xù)腔維持槽上升各發(fā)展賄態(tài)勢灣。社會潮穩(wěn)定經(jīng)濟(jì)桃增長城市鳥化率人口劉紅利就業(yè)喬增加未來諒中國新房地段產(chǎn)行潛業(yè)總襖體將繼該續(xù)維笑持上明升發(fā)圣展態(tài)銅勢經(jīng)濟(jì)港增長瓦期持六續(xù)支鐵撐——年均10大%左右米的GD千P增長汽率，鄭經(jīng)濟(jì)禾硬著堂陸可教能性名低。城市繭化進(jìn)壯程加輩快的煙剛性療支撐——人口?？焖倏绯鞘懈一?，織新增傘居住趣持續(xù)抽放大伸。人口付紅利波剛性茂需求快支撐——人口誦自然污增長研的首迎次置榨業(yè)，錦換房更等剛球性居斯住需有求居淺高不靜下。宏觀艙大勢傷：宏觀律大勢金輝友集團(tuán)紛、綠你地集臭團(tuán)、姐保利漸地產(chǎn)纖等品丑牌房照企進(jìn)黃軍xx，將勾帶領(lǐng)xx樓市科進(jìn)入任品質(zhì)增化競廢爭時赤代。宏觀屯大勢金輝沙城觀湖1號融僑華府09年以蛋來，xx土地思市場分較為蓮活躍供，成滴交量學(xué)大增潛。同膝時在20權(quán)10年綠義地、掌保利朵、融外僑等駐國內(nèi)剪一線凝品牌鳳開發(fā)搜商紛課紛登根陸港純城，痛這也餡導(dǎo)致彈港城她土地喝價格末同比均大幅婆增長侮。20備10年知蜘名開寇發(fā)商xx市拿財?shù)乇娬J(rèn)多，房地秩產(chǎn)已辨成xx拉動雪投資退增長搞的重埋要支取撐土地四成交查情況編號地塊坐落

規(guī)劃設(shè)計主要指標(biāo)成交價競得單位成交日期樓面地價（元/㎡）出讓面積（畝）出讓面積（平米）土地用途出讓年限容積率（≤）LTC2010-01#海連路北、通灌路東3321837居住、商業(yè)、旅館業(yè)70407.211320xx蘇寧置業(yè)3.2721LTC2010-28#海郡路北、海灣路東側(cè)12482456居住用地702.222260保利江蘇房地產(chǎn)7.191227LTC2010-29#?？ぢ纺?、海灣路東側(cè)9462580居住用地702.216900保利江蘇房地產(chǎn)7.191228LTC2010-30#平山北路西、逐海路南側(cè)223148488居住用地702.237870xx融僑金輝7.191159LTC2010-40#昌圩湖北側(cè)地塊（包含B3－3、B5－1兩個地塊）367244437商住用地4070B3－3：<2.2B5－1：<1.116230上海綠地集團(tuán)7.19/

LTC2010-41#昌圩湖西側(cè)地塊（包含B4-1、B4-2、B4-3三個地塊）435289773商住用地4070<2.018810上海綠地集團(tuán)7.19

/LTC2010-42#昌圩湖西側(cè)地塊（包含B3－4、B5－2、B5－3三個地塊）531354263商住用地4070B3－4：<2.2B5－2：<1.1B5－3：<1.16875上海綠地集團(tuán)7.19

/LTC2010-62#臨港西片區(qū)昌圩路北、昌圩湖西B4-2地塊221147199商住用地4070216560上海綠地集團(tuán)7.19563LTC2010-63#臨港西片區(qū)昌圩路北、昌圩湖西B4-3地塊12281483商住用地407029165上海綠地集團(tuán)7.19562LTC2010-64#臨港西片區(qū)東方大道南、昌圩湖北B5－1地塊150100180商住用地40701.111270上海綠地集團(tuán)7.191023LTC2010-65#臨港西片區(qū)東方大道南、昌圩湖西B5－2地塊281187077居住用地701.121045上海綠地集團(tuán)7.191023合計25801719773/

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1195供應(yīng)燦情況析分析市場薪銷售衰量隨文宏觀勇政策爸而波奇動，喜市場鴿供應(yīng)繡持續(xù)棉增加私，存?zhèn)懔糠吭摧^順多，塊后市取去化諸壓力姓大。從供陣應(yīng)來隨看：從20陜03年—2烤00訊8年基霞本上賴呈上為升趨篩勢，20終09年1—鋸12月供送應(yīng)面遇積減項少為19拘9.驚75萬㎡贈，市朗場新款增供虎應(yīng)量攻快速叮下降睬，更聽多的尚是在買去化剖存量豬房源他。從銷蓄售面切積來禾看：20杜03年到20稀09年1—稱12月份xx商品暑房銷使售量混出現(xiàn)爬上升室的趨飲勢。拉從09年上做半年向開始唐，市殖場明無顯回蹦暖，按成交屈量明糾顯上革升。從供尋銷比鉛來看渣：除20嗓03年以爐外，20紗08年之桿前供燭銷比匠全部梳大于1，20扒09年當(dāng)白年供蚊銷比駛則迅之速下燭降僅0.扭59，原均因在祥于全酬市商侮品房喜投資甘增長路較快角，市薯場供胸應(yīng)量油逐年隸加大臟積累躁了大灘量的淚存貨防，導(dǎo)年致09年1—月12月份限市場任的新躁增供冶應(yīng)量午較小梨，同終期市輕場銷端量卻房誠放大秩使得此當(dāng)年伸供銷公比很摩小?！獢?shù)據(jù)膚來源xx房管池局供應(yīng)通情況測分析20痕10年整正體成科交量元同比09年降經(jīng)幅較勵大，譽(yù)新增孩供應(yīng)纖卻同走比有重所增稱加，詞成交賽價格賣穩(wěn)步乓走高宅，新閃浦區(qū)悼領(lǐng)先毯。20注10年xx月度先樓市莫供應(yīng)沙與成依交特寺色明籌顯，強(qiáng)主要接以4月“新政蠶月”為分緒水嶺警。4月“新政”以來歌，市撞區(qū)樓泥市新目增供若應(yīng)量喂一直妻居高斜不下?lián)?月是陸今年頓的最絮高點舅，8月是平又一蹲個推浙盤小進(jìn)高峰刊。而釣成交擊卻在9月份為創(chuàng)出聽新高叔后，西放量單的勢療頭被軟第二塘輪調(diào)報控政過策所眨遏制卡。成交拘量來舌看，筑同比09年降慌幅較仁大，怕月份蔑同比編最大離降幅面達(dá)到60寨%，而掛新增型供應(yīng)悼同比鹿略有單增長標(biāo)，市場楚表現(xiàn)戒供大把于需。從價班格上冤分析引，20崗10年xx商品誤房成周交價央格保雖持持容續(xù)增陰長的帆態(tài)勢，且倒新浦揚(yáng)、連牢云兩怒區(qū)價岔格明儲顯高耍于全壺市均務(wù)價及蕩其他猜區(qū)域稱。——數(shù)據(jù)篩來源xx房地曬產(chǎn)網(wǎng)供應(yīng)澡情況抵分析20爺11年第集一季刺度港狂城供叢應(yīng)量派平穩(wěn)突。據(jù)統(tǒng)樹計:20脆11年第眠一季塵度市跪區(qū)共勻推出供房源38咐65套，炮總面紹積40帥24您20算.6姥5平米泡。其酬中住慌宅類據(jù)房源29指99套，紅住宅隆面積34備28扇90咱.4蓮2平米腥；非住奏宅類淋房源86折6套，白非住殘宅面家積59碑53裹0.現(xiàn)23平米黨。上壺圖顯貨示，得受春龍節(jié)影膠響，20肺11年2月市礙區(qū)樓只盤推反盤量展明顯鏡減少宗?！獢?shù)據(jù)質(zhì)來源xx房地注產(chǎn)網(wǎng)供應(yīng)草情況基分析雖受呀宏觀凱調(diào)控坊影響課，但父成交奇情況帥依然匆火爆獲，新啄浦區(qū)襯銷量仍先，記市場肝購買奪力不攏容小謎窺。如圖燃顯示畫：第壤一季健度港撕城樓咱市成其交房源93蘆36套，玩成交串面積奏約97紡51議13平米個。與找去年換同期港相比房誠，其霉商品知房成交敢套數(shù)耳同比掙下降16釣%，成完交面拳積同比幣下降4.殺73佳%。其件中成醉交排屯行第一名襯是新懼浦區(qū)致，該窮區(qū)商燃品房波共成干交19勁86套，腎成交盜面積22往29延75平米神。——數(shù)據(jù)御來源xx房地喪產(chǎn)網(wǎng)宏觀托大勢廈和市緞場供蛾需總翅結(jié)xx房產(chǎn)貴市場努以剛顧性需層求為跌主，翠受宏表觀政快策影趴響較胡小。20哄11年，xx房產(chǎn)傍開發(fā)瘋及土宇地市醋場將耍迎來叮供應(yīng)鑒和競儲爭的幻玉高峰拴，特嫌別是憤一線草品牌桌開發(fā)棄商的偏進(jìn)駐酬，將下造成習(xí)中高匙端市捆場的劉競爭懇加劇聾。中國卸房地柴產(chǎn)形咳勢長奮期看攀好，偉但短脆期內(nèi)書將進(jìn)資入整菜固期老。項目受入市粗期市識場供榴應(yīng)量鄙放大姜、競久爭加拜劇，帖加之?dāng)y國家塑政策痕調(diào)控棍的影鼓響，項目繭必須旋通過啞標(biāo)桿竄性產(chǎn)刻品打施造強(qiáng)嘗大的浴核心猛競爭菠力，游通過筑全面翅策劃印包裝則和營目銷推神廣才怎能實凳現(xiàn)項歸目目野標(biāo)。第三噸篇周邊男樓盤雨調(diào)查績分析我們濟(jì)將通偏過對虧區(qū)域茄市場命、競送爭個責(zé)案的背分析挎，找零尋別功人的布優(yōu)秀矮之處寬得以嬸借鑒穴，發(fā)蓬現(xiàn)別協(xié)人不鐮足之東處得李以規(guī)蓬避。樓盤名稱錦繡香江綠地觀湖1號印象·西班牙開成高爾夫恒潤郁洲府江南明珠苑潤城東方總建筑面積（㎡）200萬150萬27萬50萬60萬26萬40萬總戶數(shù)（套）約700029052014一、二期210一期99527002200潛在供應(yīng)量（套）約6500約2800約1000約300約4500約1300約800市場現(xiàn)狀一期東方布查特花園96套已10年10月27日開盤售罄，面積157—379㎡，價格在8000—13000元/㎡。一期100套合院別墅于10年12月底開盤，目前還有20余套未售；二期全湖景英倫高層將在5月開盤，面積在87—131㎡之間，均價4000元/㎡，總價35萬起。一期已交付使用，目前在售8#樓，86—142㎡，均價4300元/㎡一期已售罄交付使用，二期歐羅旺斯150余套已售近半，8月份加推法式湖景小獨棟，面積在260—296㎡目前在建，5月底售樓處將公開，價格暫不詳一期已經(jīng)順利交房，二期11-18層小高層于3月26日開盤。均價6800元/㎡一期已售罄，二期于10年5月底開盤，均價5000元/㎡（說維明：撕以上娛列舉組樓盤物為主傅要競匆爭樓崗盤，瞎基本眠可反因映xx中高惑端房武地產(chǎn)號市場音現(xiàn)狀遷）重點忽在售站樓盤售剖析供應(yīng)西量分慘析樓盤名稱錦繡香江綠地·觀湖1號印象·西班牙開成高爾夫郁洲府江南明珠苑潤城·東方產(chǎn)品形態(tài)一期200套雙拼聯(lián)排別墅，面積區(qū)間158㎡～470㎡，此外還包括商業(yè)街（4590㎡）、國際雙語幼兒園（3284㎡），以及8萬㎡的10+1小高層產(chǎn)品。項目由多層、小高層、高層、花園洋房以及shoppingmall、五星級酒店等多種物業(yè)形態(tài)組成。映象西班牙共38幢建筑物，其中有13幢花園多層洋房，13幢小高層、7幢中高層、4幢高層和一座12班幼兒園191棟獨棟、雙拼、聯(lián)排別墅，以高尚居住區(qū)域為主題，融合高教科研、旅游休閑、商務(wù)于一體的高尚居住復(fù)合社區(qū)一期共有13棟高層。共計995戶。其中有3棟18+1層，3棟24+1層的高層，另有6棟12層的小高層，1棟18層的高層。由18幢高層建筑群組成，涵蓋6萬平米大型商業(yè)以及星級酒店、音樂幼兒園等，一期15幢多層和5幢小高層組成由24棟小高層和高層組成，社區(qū)規(guī)劃4萬平米的大型商業(yè)物業(yè)以及高檔商務(wù)辦公、酒店、公寓。產(chǎn)品創(chuàng)新引入布查特花園精湛園藝，以“藝術(shù)型的園林，藝術(shù)型的建筑”的標(biāo)準(zhǔn)，打造xx高端休閑住宅產(chǎn)品暖氣別墅，ARTDECO建筑風(fēng)格、融入“城市養(yǎng)生”概念，圍而不合的建筑布局，三重私家花園設(shè)計西班牙風(fēng)情建筑群落，產(chǎn)品外立面裝飾紅陶水泥瓦，外墻文化石和外墻真石漆歐式山地居住建筑，定位為融運動、休閑于商務(wù)、生活為一體的國際化城市大型高尚居住復(fù)合社區(qū)歐美經(jīng)典的ARTDECO新古典主義風(fēng)格，戶型設(shè)計豐富，格局方正。歐式后現(xiàn)代建筑，將古典藝術(shù)與現(xiàn)代審美完美結(jié)合，以新疆天山紅大理石材、陶土磚、油面瓦，成就不凡峰范。現(xiàn)代簡約風(fēng)格，外立面以明快的磚紅色配以灰色為主，強(qiáng)調(diào)層次與節(jié)奏感重點跟在售創(chuàng)樓盤納剖析產(chǎn)品蜻形態(tài)雀對比漢分析樓盤名稱錦繡香江綠地·觀湖1號印象·西班牙開成高爾夫郁洲府江南明珠苑潤城·東方車位配比1:0.8共計1863個配備了地上、地下停車庫共計10803停車位約1:1--1:0.81:0.8景觀設(shè)計歐式皇家園林歐式皇家園林水岸景觀西班牙庭院式圍合景觀庭院景觀和坡地景觀結(jié)合--歐式皇家園林組團(tuán)式綠化道路設(shè)計人車分流人車分流人車分流人車分流人車分流人車分流人車分流立面風(fēng)格新古典主義立面風(fēng)格新古典主義立面風(fēng)格新古典主義風(fēng)格，基礎(chǔ)石材搭配外墻涂料法式風(fēng)格，基座石材搭配涂料--三段式歐式立面風(fēng)格現(xiàn)代風(fēng)格，以磚紅色搭配灰色內(nèi)部配套商業(yè)配套約3萬平米，企業(yè)家俱樂部、休閑度假酒店、國際特色商業(yè)街、風(fēng)情酒吧街、休閑運動中心、森林公園等擁有4000㎡歐式星級會所，集休閑、購物、娛樂于一體的商業(yè)街2000㎡會所、中央休閑廣場等全功能會所、高爾夫球場等近10萬㎡大型商業(yè)廣場、幼兒園、會所、商業(yè)街星級會所，配備恒溫泳池、室內(nèi)高爾夫球場等、商業(yè)街等社區(qū)規(guī)劃4萬平米的大型商業(yè)物業(yè)、1660㎡6班幼兒園重點桿在售故樓盤盾剖析產(chǎn)品箭規(guī)劃涌對比御分析從車位配比上來看從道路設(shè)計上來看從立面風(fēng)格設(shè)計上來看新建蓄樓盤依車位弦配比防率比最較高乞，基組本達(dá)吵到80殘%的配擦比率扇。目前泥市場冶上大閑部分開中高棚端樓追盤均皂采用哪人車韻分流啄，主下景觀紐奉為步蹈行休望閑區(qū)廟域、蒜均體朵現(xiàn)了嘩人性疫化的蝦設(shè)計凍理念伴。目前媽市場私上均吸以明沾快的解磚紅娃色、薄灰色雷等，坡此為加市場肝所接親受的抄主流松色調(diào)悠，但憶也有擾色彩臭相對漫艷麗晝、格漁調(diào)相擾對張圓揚(yáng)的名風(fēng)格榴出現(xiàn)泛。由見此可吧見，娃當(dāng)?shù)靥厝藗骼冉y(tǒng)上洗比較喝喜歡征簡約期的異么域風(fēng)濃格，從景觀設(shè)計上來看中心逆集中科景觀售成為徑大中摩型已崇建和惠再建巖樓盤耕的共憂同選廊擇，份幾乎否每個逗樓盤聲都設(shè)充計有兄中心做景觀烏。同洋時，中心主景觀具帶作為含其休叉閑生鵝活的穗一部鐘分將得在樓鼠盤規(guī)古劃設(shè)彈計中嫩重點序關(guān)注首。從內(nèi)部配套上來看目前危市場月上大提盤休治閑運調(diào)動配霧套設(shè)匹施一辰般比匙較齊速全，久有會想所、習(xí)高爾獎夫球駐場、故商業(yè)乏街等礦，樓盤名稱錦繡香江綠地觀湖1號印象西班牙開成高爾夫郁洲府江南明珠苑潤城·東方主力戶型4-3-23-2-23-2-24-3-23-2-23-2-23-2-2主力面積（㎡）158—470合院別墅175—200高層87—13190-130220120-12511090—130面積范圍（㎡）157—379㎡高層88、9986-180160—35085-12886—15090—190銷售均價（元／㎡）8000—13000別墅6800高層380045008000暫未開盤68005000促銷措施一次性優(yōu)惠6%，按揭優(yōu)惠4%免費入會，抽獎活動，5千—2萬，最高95折優(yōu)惠一次性優(yōu)惠200元，按揭優(yōu)惠100元特價房5999元／㎡暫無VIP鉆石卡最高優(yōu)惠4萬抵8萬！樓王4800元/㎡起售總價兩萬抵六萬，購買150平方米30天貸款到賬或一次性付款優(yōu)惠100元／㎡重點娘在售眾樓盤凍剖析戶型壯、價階格對釀比分妨析樓盤名稱錦繡香江綠地觀湖1號印象西班牙開成高爾夫郁洲府江南明珠苑潤城東方推廣主題世界級湖山花園豪宅城市中軸150萬㎡湖濱新城盧西亞居印象生活價值恒久遠(yuǎn)一棟永流傳黃金城道新地標(biāo)城市之巔極致榮耀城市向東生活向上主打賣點布查特花園精湛園藝，世界級花園景觀、休閑地產(chǎn)等暖氣別墅，ARTDECO建筑風(fēng)格，“城市養(yǎng)生”概念，500畝原生態(tài)湖景西班牙風(fēng)情社區(qū)、學(xué)區(qū)房、便捷交通、地段18洞國際標(biāo)準(zhǔn)桿高爾夫球場，引領(lǐng)休閑優(yōu)雅的國際人文生活60萬㎡精邸名宅、10萬㎡大型商業(yè)廣場、大潤發(fā)、海鮮美食街、港師一附小等18萬㎡郁洲公園、6萬㎡綜合商業(yè)配套、學(xué)區(qū)房、便捷交通、品牌物管地段、中央水景、品牌、學(xué)區(qū)房重點條在售酸樓盤柴剖析推廣甚主題蹈及賣域點對著比分揭析重點即在售膚樓盤冠對比勵小結(jié)在售與中高寺端住稼宅后善續(xù)供準(zhǔn)應(yīng)量輩巨大懼，總稅體呈圍現(xiàn)供昨大于待求的缺狀態(tài)做。隨袖著各品牌矛房企賓地塊套的陸輝續(xù)啟承動和怨建設(shè)軟，后市紅競爭嘉日趨鉆激烈賽，樓啟盤之則前兩皮極分化改的態(tài)盼勢更染為明頃顯。住宅紙市場護(hù)去化餃表現(xiàn)崇整體背突出摧，整憐體去湊化率鋒達(dá)約70革%，市驢場中倍高端草個案月均內(nèi)去化計套數(shù)楊均在物兩位戀數(shù)以懼上，觀未現(xiàn)嗚滯銷舉個案憤，住妙宅市哭場表現(xiàn)脊異常講火爆，碧可見xx中高齊端產(chǎn)跟品購炮買力臘較強(qiáng)像。從xx中高犧端住宗宅市尺場近希期去輪化偏踐好看聰，95平米惑左右天經(jīng)濟(jì)私兩房貍，11蘋0—屬12憂0平米殲左右誓的緊橋湊三貸房去菜化較挎好。中高音端住忽宅單椅價在43販00制—5變20售0元∕疤平米漁之間宿，部分閥景觀蛙房售撞價高叮達(dá)60耍00元以辨上，根據(jù)葡項目能的自奸身情粗況分姥析若探有較鄭好的痰概念煩策劃栽和產(chǎn)糠品創(chuàng)暮新，壘則有捕機(jī)會闊將均價員控制希在45斃00元/平米耕的平槐臺。供應(yīng)幣：去化燃：偏好均：價格銀：觀湖1號個案克剖析項目地址花果山大道東/新東方大道南（猴嘴）開發(fā)商上海綠地集團(tuán)xx東部置業(yè)公司聯(lián)系電售商占地面積1332畝建筑設(shè)計英國UA國際總建面積150萬平米容積率1.73綠化率30.6%均價高層4000元、合院別墅7000元物業(yè)管理總戶數(shù)約2800戶周邊配套開區(qū)發(fā)第一小學(xué)、高級中學(xué)、500畝昌圩湖、花果山景區(qū)等項目肺基本徐信息羅表個案磁剖析規(guī)劃歐布局:組團(tuán)坡式、固分塊狀行慨列布賴局外立賽面:顏色涼：咖啡欲色用材晶：基座菠采用高檔蜻石材奇，墻均體采用圍高檔銳涂料庫搭配面腰磚建筑仇風(fēng)格:英倫振風(fēng)格觀湖1號1期觀湖1號個案侮剖析入口謙效果控圖高層蜂效果限圖售樓虹中心軸線顯景觀觀湖1號個案株剖析親水平臺步行昌街觀湖湖景效果別墅院落效果一期朋主推到合院霉別墅10劇8套倘、1濱棟高粒層住救宅2片32倉套，蓮別墅身銷售葛約8找0套劇左右裁，1泄81嫩平米造產(chǎn)品堂去化因較好嘉，均六價7境00膜0元涌；高膽層住踢宅于床5月話底開豎盤，為均價展40膏00澡元左奶右。觀湖1號個案餐剖析觀湖1號個案仍剖析02戶型靈建筑剖面積遙：88平米主臥掘增加逝景觀鍵飄窗客廳昌與陽蓋臺相若連餐廳陣面寬筒太窄01戶型躺建筑斧面積尊：99平米贈送她入戶獸花園餐廳粉與客必廳相殿連客廳建與陽輝臺相嗓連觀湖1號個案我剖析08晃/1蝕1合院滲別墅針：19套9平米贈送蟻共計卵約20遍0多平餃米庭背院3臥3衛(wèi)設(shè)嫂計雙會裳客廳患設(shè)計欠，贈挽送約10弊0平米納露臺觀湖1號個案賤剖析A、禿銷售扯期：項目閃銷售拴為一培期合淚院別屈墅和妖沿街倆高層融；B、箭銷售較率：一期霉開盤幣，推舉出合紫院別桃墅10旅8套四，成仆交約役80泉套?？p5月敞底加隨推1增棟沿監(jiān)街高咸層，患預(yù)計言均價灑40餐00致元左管右。C、導(dǎo)優(yōu)惠場措施混：憑身蒸份證起免費排入會跡，開先盤當(dāng)蘿天享瓦受優(yōu)樹惠活竊動。D、鞏銷售析價格物業(yè)合院別墅高層商業(yè)車庫儲藏室/車位銷售均價元/㎡6200—87004000左右暫未銷售暫未銷售暫未銷售項目哭銷售輔情況觀湖1號個案蹲剖析項目求評判類別評分評述產(chǎn)品8.51、濱海新城規(guī)模最大項目，總建筑面積150萬平米；2、新古典主義立面風(fēng)格，石材搭配面磚質(zhì)感較好；3、戶型面積設(shè)計適中，格局方正。4、采用集中供暖、外墻保溫隔音系統(tǒng)等科技建筑手段，產(chǎn)品附加值高。價格81、一期合院別墅和高層產(chǎn)品起價較低，給一期購買客戶預(yù)留了一定的升值空間。地段6.51、屬于濱海新城核心地段，但離主城區(qū)距離較遠(yuǎn)。2、交通便利，位于城市主干道東方大道。3、區(qū)域發(fā)展前景廣闊，是港城規(guī)劃重點發(fā)展方向。配套6周邊配套：開區(qū)發(fā)第一小學(xué)、高級中學(xué)、500畝昌圩湖、花果山景區(qū)等；內(nèi)部配套：雙語幼兒園、會所、商業(yè)街、SHOPINGMALL等營銷81、銷售人員專業(yè)素質(zhì)良好。2、案場包裝整體簡潔、大氣，有助提升產(chǎn)品價值。策略81、成立綠地會，憑身份證免費入會；2、一期別墅開盤舉行隆重的慶典活動；3、在市區(qū)設(shè)立售樓處，安排售樓專車接送看房客戶等。博威·江南這明珠船城個案旱剖析項目地址新浦區(qū)解放東路129號（解放路、郁洲北路交匯處）開發(fā)商xx億人城建開發(fā)有限公司聯(lián)系電告推廣上海三麥至立廣告有限公司占地面積19萬平米景觀設(shè)計香港貝爾高林同濟(jì)大學(xué)建筑設(shè)計院總建面積36萬平米容積率1.89綠化率45%價格均價6800元/㎡物業(yè)管理博威物業(yè)總戶數(shù)2804周邊配套大潤發(fā)、解放路菜市、市東小學(xué)、新浦中學(xué)、歐式風(fēng)情商業(yè)街、尚客憂、喜來登、郁州公園、網(wǎng)球場等項目殺基本釣信息隨表個案活剖析規(guī)劃璃布局:圍合逗式行消列布沃局外立帽面:顏色貓：米黃努、咖歲啡用材統(tǒng)：基座違采用新疆捷天山達(dá)紅石矮材，陶土須磚、售油面上瓦墻體鞋采用牌高檔腎涂料外詢飾面建筑終風(fēng)格:歐式母后現(xiàn)楊代風(fēng)燥格博威·江南券明珠老城個案乒剖析項目效果商業(yè)史街效芝果項目住大門會所效果博威·江南扒明珠辛城該項泰目戶兆型設(shè)汪計緊巡壽湊方責(zé)正，砌面積叮范圍邁從86蜓-1零80券平米汪不等軍，格昆局方慘正，梢得房屬率高龜，主鋼力戶擴(kuò)型為弱11政0-伯12免5的描經(jīng)濟(jì)扁三房妹；1哭32衣-1鑼46條平米雕的占句比也宮較高艷。個案撈剖析博威·江南溉明珠暮城個案揭剖析主臥棵增加觀景繪陽臺視野奧更開擱闊生活毯更舒覽適客廳錦連接糞陽臺視野炒更廣勺闊兩房餃戶型別建筑絕面積匆：94撞平米3房弦戶型背建筑眠面積減：1莖20乘平米餐廳魄與廚正房相先連、悠外接頓操作小伶陽臺捆、生鼓活更跌便捷衛(wèi)生挖間干濕拜分離廚房逗與餐良廳相其連，順外接共生活小小陽砍臺客廳滔連接凈陽臺博威·江南啦明珠蘿城個案偶剖析A、黃銷售筋期：兆一期布已經(jīng)英交房扎，二蜻期4猶月2辱3日害開盤戚，目前欄銷售效情況娃較好久，均刷價68游00挎，下井半年譽(yù)還會璃有一班批房摘源推頂出；B、訊銷售乎率：前幾尿期開辣盤房育源幾側(cè)乎售鉛罄，病上月扁月推抽出的恩高層貼，銷倘售率抽約為65掉%。C、酸優(yōu)惠紐奉措施貫：暫時程無優(yōu)御惠。D、絞銷售勇價格物業(yè)（?。└邔由虡I(yè)儲藏室車位銷售均價元/㎡6800一期已交付使用暫未銷售暫未銷售項目艦銷售失情況博威·江南占明珠刃城個案市剖析項目氧評判類別評分評述產(chǎn)品71、規(guī)