安徽大型住宅項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)策劃報(bào)告

2012年?duì)I銷(xiāo)策略報(bào)告世聯(lián)地產(chǎn)2011年12月2日xx一座城實(shí)現(xiàn)后的結(jié)果目標(biāo)一2012年銷(xiāo)售額4個(gè)億目標(biāo)二穩(wěn)居板塊前三甲，力爭(zhēng)銷(xiāo)冠分解一5月開(kāi)盤(pán)，全年需銷(xiāo)售900套分解二速度上開(kāi)盤(pán)月實(shí)現(xiàn)200套，2012年6月-12月月均100套本報(bào)告將圍繞如何達(dá)成該目標(biāo)而展開(kāi)目標(biāo)梳理1、2012年5月開(kāi)盤(pán)，全年實(shí)現(xiàn)4億銷(xiāo)售額，目標(biāo)分解后為5月開(kāi)盤(pán)月銷(xiāo)售200套，6-12月銷(xiāo)售700套，平均每月銷(xiāo)售100套；2、營(yíng)銷(xiāo)策略以競(jìng)爭(zhēng)為導(dǎo)向，建立差異化營(yíng)銷(xiāo)，抓住競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)形象缺乏的機(jī)會(huì)，對(duì)本案進(jìn)行形象提升，并著力凸顯產(chǎn)品和學(xué)區(qū)優(yōu)勢(shì)，高端形象+超高性?xún)r(jià)比，超越競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手；3、圍繞實(shí)現(xiàn)目標(biāo)的策略，我們的定位為“廬陽(yáng)區(qū)33萬(wàn)平米高品質(zhì)幸福生活社區(qū)”，我們的形象策略、展示策略、推廣策略也均將圍繞定位而制定；4、首次開(kāi)盤(pán)時(shí)間為明年5月，現(xiàn)階段本報(bào)告只進(jìn)行價(jià)格策略探討，具體價(jià)格詳見(jiàn)后期價(jià)格報(bào)告。報(bào)告重要結(jié)論提示基本面分析本體分析市場(chǎng)研判客戶(hù)分析目標(biāo)下的問(wèn)題營(yíng)銷(xiāo)策略分解展示策略推廣策略活動(dòng)策略品質(zhì)提升策略推售策略報(bào)告思路一期營(yíng)銷(xiāo)定位形象定位客戶(hù)定位屬性定位案例借鑒5項(xiàng)目共規(guī)劃有11棟小高層，14棟高層住宅，共計(jì)3213戶(hù)，純中式建筑風(fēng)格項(xiàng)目總占地為95653㎡，建筑面積約33萬(wàn)方；規(guī)劃為高層和小高層產(chǎn)品戶(hù)型設(shè)計(jì)純粹，90㎡以下戶(hù)型占到83%項(xiàng)目整體的外立面選用新中式風(fēng)格本體分析全國(guó)現(xiàn)象項(xiàng)目規(guī)劃項(xiàng)目地址：蒙城北路與汲橋路交叉口東北角開(kāi)發(fā)商：安徽華昌地產(chǎn)總用地面積：95653㎡總建筑面積：337319㎡住宅面積：271134㎡商業(yè)面積：9299㎡容積率：3.0綠地率：41%物業(yè)類(lèi)別：18層、29層、34層住宅住宅套數(shù)：3213套車(chē)位個(gè)數(shù)：2370個(gè)6項(xiàng)目所處北城板塊屬于合肥“141”空間發(fā)展戰(zhàn)略的重要組成部分，未來(lái)的發(fā)展?jié)摿薮蠛戏时背切聟^(qū)位于安徽省合肥市長(zhǎng)豐縣南部，是合肥“141”城市空間發(fā)展戰(zhàn)略的重要組成部分，規(guī)劃面積約100平方公里。新區(qū)現(xiàn)已形成“城市干道+高速公路+鐵路+機(jī)場(chǎng)+輕軌”的發(fā)達(dá)交通網(wǎng)絡(luò)。未來(lái)幾年，北城新區(qū)將遵循合肥現(xiàn)代化濱湖大城市“141”城市空間發(fā)展戰(zhàn)略，堅(jiān)持“政府主導(dǎo)，市場(chǎng)運(yùn)作，科學(xué)規(guī)劃，分步實(shí)施”的原則，圍繞“一年打基礎(chǔ)，三年見(jiàn)雛形，八年基本建成”的目標(biāo)，創(chuàng)新舉措，開(kāi)啟北城新區(qū)大建設(shè)的華彩篇章。本體分析全國(guó)現(xiàn)象區(qū)域優(yōu)勢(shì)7北城片區(qū)整體處于全市價(jià)格洼地，整個(gè)北城片區(qū)被恒泰阿奎利亞分為長(zhǎng)豐板塊以及廬陽(yáng)區(qū)板塊7長(zhǎng)豐板塊：本項(xiàng)目以北為長(zhǎng)豐板塊，屬于長(zhǎng)豐縣房產(chǎn)證，價(jià)格較廬陽(yáng)區(qū)要低，項(xiàng)目基本沿蒙城北路開(kāi)發(fā)。主要的樓盤(pán)有北城世紀(jì)城、力高共和城、恒泰城品以及潤(rùn)地星城廬陽(yáng)區(qū)板塊：本項(xiàng)目處于廬陽(yáng)區(qū)板塊，屬于合肥市房產(chǎn)證，價(jià)格較長(zhǎng)豐板塊要高。主要的樓盤(pán)有恒盛皇家花園、碧水蘭庭。價(jià)格：長(zhǎng)豐板塊均價(jià)為4200-4800；廬陽(yáng)區(qū)板塊均價(jià)為4800-5500。長(zhǎng)豐板塊廬陽(yáng)區(qū)板塊老城區(qū)蜀山區(qū)瑤海區(qū)都匯華郡恒盛皇家花園恒泰阿奎利亞力高共和城碧水蘭庭北城世紀(jì)城本體分析全國(guó)現(xiàn)象區(qū)域優(yōu)勢(shì)8廬陽(yáng)產(chǎn)業(yè)園是合肥北部組團(tuán)的重要核心之一，也是北部重要的經(jīng)濟(jì)商貿(mào)物流中心。廬陽(yáng)產(chǎn)業(yè)園合肥市廬陽(yáng)產(chǎn)業(yè)園的開(kāi)發(fā)建設(shè)是廬陽(yáng)區(qū)委,區(qū)政府貫徹市委,市政府GDP千億元規(guī)劃的重大興舉措園區(qū)引進(jìn)項(xiàng)目主要集中在印刷、鋼材剪切精加工、電力裝備、電線電纜、機(jī)械模具、橡膠塑料、服裝、三產(chǎn)服務(wù)等七大行業(yè)北部新城核心區(qū)域廬陽(yáng)產(chǎn)業(yè)園區(qū)本體分析全國(guó)現(xiàn)象區(qū)域發(fā)展項(xiàng)目西側(cè)有高壓走廊，東側(cè)緊鄰工廠，被汽車(chē)銷(xiāo)售店遮擋，昭示性不強(qiáng)，需要改善“最后50米”高壓走廊高壓走廊下景觀綠化地塊西側(cè)緊鄰高壓線，對(duì)項(xiàng)目有一定的影響高壓走廊下有一定的景觀綠化，但目前打造水平一般，本項(xiàng)目可以考慮對(duì)其做一定的包裝，增強(qiáng)項(xiàng)目形象徽商鋼材市場(chǎng)偉創(chuàng)服飾合肥寶利豐本項(xiàng)目東側(cè)與南側(cè)臨近徽商鋼材市場(chǎng)、服裝廠等廠區(qū)，對(duì)周邊形象有產(chǎn)生一定的不利影響地塊西邊為寶利豐寶馬4S店，該店緊鄰蒙城北路，對(duì)本項(xiàng)目相對(duì)于蒙城北路的昭示性與進(jìn)入性產(chǎn)生較大的不利影響項(xiàng)目地塊高壓走廊寶馬4S店徽商鋼材市場(chǎng)偉創(chuàng)服飾北側(cè)：目前現(xiàn)狀仍為空地，待開(kāi)發(fā)利用本體分析全國(guó)現(xiàn)象項(xiàng)目四至項(xiàng)目三面鄰路，靠近蒙城路和阜陽(yáng)路兩大城市快速主干道，通達(dá)性較好本案xx北路、xx北路：北城通往市區(qū)的主干道，也是本項(xiàng)目去往市區(qū)的主干道。但是本案非緊鄰兩條干道汲橋路：本項(xiàng)目大門(mén)正對(duì)汲橋路，雙向四車(chē)道，有一定車(chē)流量靈溪路：項(xiàng)目東接靈溪路，目前還在修建過(guò)程中，為雙向四車(chē)道沱河路：項(xiàng)目北接沱河路，目前沱河路還在修建當(dāng)中汲橋路本項(xiàng)目三面鄰路，處于xx北路與xx北路雙軸核心區(qū)域，未來(lái)交通便利；但本項(xiàng)目距離主干道均有一段距離，且目前僅有一條公交線路本體分析全國(guó)現(xiàn)象項(xiàng)目四至11目前項(xiàng)目周邊生活配套嚴(yán)重匱乏，隨著北城快速發(fā)展，大型購(gòu)物中心的入駐，配套將逐漸完善項(xiàng)目周邊缺乏生活配套；教育配套有南門(mén)小學(xué)、45中（待定）；蒙城路以西有大房郢水庫(kù)，但不能成為項(xiàng)目景觀資源恒盛皇家花園即將引入華潤(rùn)蘇果超市；阜陽(yáng)路規(guī)劃有北沙銀座商業(yè)中心、寶宸時(shí)代花園特色商業(yè)中心大房郢水庫(kù)45中北沙銀座寶宸時(shí)代花園蘇果超市未來(lái)項(xiàng)目周邊商業(yè)以及生活配套的完善，將會(huì)為本項(xiàng)目帶來(lái)更多的利好，但該利好同樣惠及競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手本體分析全國(guó)現(xiàn)象項(xiàng)目配套12戶(hù)型設(shè)計(jì)是本項(xiàng)目核心優(yōu)勢(shì)之一，主力戶(hù)型為80㎡的兩房以及87㎡、97㎡三房18A-1戶(hù)型，建筑面積83㎡，南北通透，居住舒適；18A-2戶(hù)型，建筑面積80㎡，戶(hù)型方正，全明戶(hù)型，戶(hù)戶(hù)向南；18A-3戶(hù)型，建筑面積87㎡，南北通透，可做三房使用，戶(hù)型的使用率非常高。18B-1戶(hù)型，97㎡三房，南北通透，居住舒適，使用率非常高；18B-2戶(hù)型，建筑面積80㎡，戶(hù)型方正，全明戶(hù)型，戶(hù)戶(hù)向南；18B-3戶(hù)型，建筑面積87㎡，南北通透，可做三房使用，戶(hù)型的使用率非常高。B-1戶(hù)型，97平米通透三房，實(shí)用性極強(qiáng)，居住舒適；B-2戶(hù)型，79㎡兩房戶(hù)型，全明設(shè)計(jì)，功能齊全。項(xiàng)目產(chǎn)品主要集中為80㎡的兩房、87㎡、97㎡的三房（約占總戶(hù)數(shù)的83%），戶(hù)型方正，均為全明設(shè)計(jì)，居住舒適本體分析全國(guó)現(xiàn)象產(chǎn)品13波士頓矩陣分析：本項(xiàng)目無(wú)明顯的廋狗產(chǎn)品，80—90㎡為本案現(xiàn)金牛產(chǎn)品本項(xiàng)目80—90㎡產(chǎn)品，戶(hù)型設(shè)計(jì)合理，使用率高，部分87㎡產(chǎn)品可做三房，市場(chǎng)接受度高。目前北城市場(chǎng)公寓產(chǎn)品極少，基本為市場(chǎng)空白，市場(chǎng)接受度還是個(gè)未知數(shù)，本項(xiàng)目公寓產(chǎn)品還需后期進(jìn)行銷(xiāo)售引導(dǎo)，接受市場(chǎng)檢驗(yàn)。。高市場(chǎng)增長(zhǎng)率高明星現(xiàn)金牛嬰兒瘦狗相對(duì)市場(chǎng)份額波士頓矩陣123-125㎡的寬闊三房戶(hù)型是本項(xiàng)目的明星產(chǎn)品，是市場(chǎng)相對(duì)稀缺產(chǎn)品，可實(shí)現(xiàn)較高的市場(chǎng)價(jià)值。90㎡以下的戶(hù)型具備本項(xiàng)目現(xiàn)金牛產(chǎn)品的特點(diǎn)，市場(chǎng)接受度高，它將是項(xiàng)目資金的主要來(lái)源；本項(xiàng)目公寓產(chǎn)品，在目前市場(chǎng)下屬于嬰兒產(chǎn)品，需要通過(guò)后期市場(chǎng)培育、引導(dǎo)，可實(shí)現(xiàn)較高的市場(chǎng)價(jià)值。旗幟利潤(rùn)主力培育、轉(zhuǎn)化明星產(chǎn)品現(xiàn)金牛產(chǎn)品嬰兒產(chǎn)品瘦狗產(chǎn)品無(wú)本體分析全國(guó)現(xiàn)象產(chǎn)品14141、項(xiàng)目周邊無(wú)景觀資源，存在高壓線走廊，區(qū)域內(nèi)生活商業(yè)配套嚴(yán)重匱乏。2、項(xiàng)目周邊交通通達(dá)性較好，合肥產(chǎn)證和45中學(xué)區(qū)將是項(xiàng)目?jī)纱筚u(mài)點(diǎn)。3、純中式建筑風(fēng)格，產(chǎn)品按70/90政策設(shè)計(jì)，主要以80-90平米戶(hù)型兩房、三房為主，產(chǎn)品具備一定的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。4、隨著北城發(fā)展，項(xiàng)目所在的區(qū)域的生活商業(yè)配套將逐漸完善，區(qū)域發(fā)展?jié)摿﹂_(kāi)始顯現(xiàn)。本項(xiàng)目周邊配套匱乏，隨著北城快速發(fā)展，未來(lái)發(fā)展?jié)摿^大，目前而言產(chǎn)品以及學(xué)區(qū)是本項(xiàng)目的核心優(yōu)勢(shì)本體分析全國(guó)現(xiàn)象小結(jié)基本面分析本體分析市場(chǎng)研判客戶(hù)分析目標(biāo)下的問(wèn)題營(yíng)銷(xiāo)策略分解展示策略推廣策略活動(dòng)策略品質(zhì)提升策略推售策略報(bào)告思路一期營(yíng)銷(xiāo)定位形象定位客戶(hù)定位屬性定位案例借鑒2010-2011年行業(yè)政策回顧——新政策陸續(xù)出臺(tái)、力度加強(qiáng)、范圍擴(kuò)大；中央再三強(qiáng)調(diào)，堅(jiān)持調(diào)控不放松國(guó)務(wù)院總理溫家寶在《關(guān)于當(dāng)前的宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)和經(jīng)濟(jì)工作》指出，調(diào)控決心方向不能動(dòng)搖，抑制二三線房?jī)r(jià)過(guò)快上漲。11月29日

11月28日國(guó)務(wù)院副總理李克強(qiáng)在接受采訪時(shí)，表示明年房產(chǎn)調(diào)控會(huì)持續(xù)。12月1日國(guó)務(wù)院副總理李克強(qiáng)在天津考察時(shí)指出，要堅(jiān)持實(shí)施遏制住房?jī)r(jià)格過(guò)快上漲的政策措施。

國(guó)務(wù)院對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控決心已經(jīng)十分明確，世聯(lián)認(rèn)為此輪調(diào)控周期將會(huì)持續(xù)較長(zhǎng)時(shí)間，短期內(nèi)不會(huì)放松。不少執(zhí)行限購(gòu)令的城市，將執(zhí)行截止日期定為“2011年12月31日”，而日前有媒體報(bào)道，國(guó)家住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部已經(jīng)知會(huì)地方政府，若沒(méi)有極其特殊情況，須出臺(tái)政策對(duì)限購(gòu)令有效期進(jìn)行延續(xù)。市場(chǎng)研判全國(guó)現(xiàn)象宏觀市場(chǎng)在政策調(diào)控下，合肥市2011年量?jī)r(jià)齊跌，呈現(xiàn)出“3級(jí)跳水”姿態(tài)，10月份后市場(chǎng)更是進(jìn)入“潛水期”市場(chǎng)研判全國(guó)現(xiàn)象合肥市場(chǎng)3月31日，合肥出臺(tái)升級(jí)版限購(gòu)令，市場(chǎng)迅速轉(zhuǎn)冷7、8月，以禹州天境和中環(huán)城為代表，降價(jià)800-1300元，取得一定走量10月以后，眾多項(xiàng)目紛紛降價(jià)，但效果已明顯不如前期降價(jià)項(xiàng)目，合肥市場(chǎng)進(jìn)入“潛水期”市場(chǎng)研判全國(guó)現(xiàn)象合肥市場(chǎng)世聯(lián)預(yù)判，至明年上半年甚至年底，宏觀市場(chǎng)不會(huì)有轉(zhuǎn)機(jī)！華潤(rùn)集團(tuán)年中區(qū)域會(huì)議上達(dá)成共識(shí)：此輪調(diào)控或?qū)⒊掷m(xù)2-3年時(shí)間。萬(wàn)科集團(tuán)總裁郁亮：“2012將是地產(chǎn)行業(yè)的過(guò)冬年”，“不妨把環(huán)境想得更壞一些”。人民日?qǐng)?bào)頭版頭條談房?jī)r(jià):房地產(chǎn)調(diào)控處在關(guān)鍵時(shí)期，應(yīng)堅(jiān)持調(diào)控不動(dòng)搖。世聯(lián)觀點(diǎn)1919本項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手主要有長(zhǎng)豐板塊以及廬陽(yáng)產(chǎn)業(yè)區(qū)板塊樓盤(pán)，其中恒盛皇家花園、恒泰城品是本項(xiàng)目直接競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手項(xiàng)目區(qū)域項(xiàng)目名稱(chēng)銷(xiāo)售價(jià)格（元/㎡）推廣客戶(hù)來(lái)源優(yōu)惠長(zhǎng)豐板塊北城世紀(jì)城4200戶(hù)外廣告牌、短信、外展、網(wǎng)絡(luò)一期客戶(hù)60%為長(zhǎng)豐本地人，30%為老業(yè)主一次性97、按揭99折力高共和城4700-4800推廣力度較大，戶(hù)外廣告牌、短信等常規(guī)渠道全部鋪排客戶(hù)大部分是長(zhǎng)豐本地人，約20%是市區(qū)外溢客戶(hù)一次性、按揭均為98折恒泰城品4900戶(hù)外、短信、網(wǎng)絡(luò)客戶(hù)絕大部分是長(zhǎng)豐進(jìn)城客戶(hù)，有少量市區(qū)外溢客戶(hù)一次性付款94折，按揭99折，分期付款96折優(yōu)惠廬陽(yáng)區(qū)板塊恒盛皇家花園80平米均價(jià)5400100㎡以上均價(jià)5000戶(hù)外、短信、網(wǎng)絡(luò)等常規(guī)渠道客戶(hù)主要來(lái)自于長(zhǎng)豐縣，以及廬陽(yáng)區(qū)和瑤海區(qū)外溢客戶(hù)買(mǎi)房送20g金條碧水蘭庭4800戶(hù)外、短信、網(wǎng)絡(luò)客戶(hù)主要是長(zhǎng)豐縣和本地人，有少量廬陽(yáng)區(qū)和瑤海區(qū)外溢客戶(hù)一次性96、按揭98折市場(chǎng)研判全國(guó)現(xiàn)象競(jìng)爭(zhēng)分析20xx花園建筑類(lèi)別住宅、商鋪、酒店項(xiàng)目地址xx路與xx路交口東南角總占地15萬(wàn)㎡總建面50萬(wàn)㎡容積率2.8綠化率43%物業(yè)類(lèi)型高層42萬(wàn)㎡，1.8萬(wàn)方大型商業(yè)，2萬(wàn)方國(guó)際酒店，2500放幼兒園配套，4.5萬(wàn)方地下車(chē)庫(kù)。主力戶(hù)型主力戶(hù)型為80-104㎡小兩房、小三房。銷(xiāo)售均價(jià)5200開(kāi)盤(pán)時(shí)間2010.12已售面積20萬(wàn)㎡待售面積30萬(wàn)㎡推售情況一期剩余的房源不多，在售二期9、14#兩棟高層競(jìng)爭(zhēng)策略綜合體項(xiàng)目，有商業(yè)、住宅以及酒店，打造國(guó)際型復(fù)合社區(qū)xx區(qū)xx北路歲，50萬(wàn)方兆國(guó)際趟級(jí)復(fù)燭合型顫社區(qū)隸，高蛇層均炕價(jià)在52授00，本節(jié)項(xiàng)目主要按競(jìng)爭(zhēng)務(wù)對(duì)手。市場(chǎng)研判全國(guó)現(xiàn)象競(jìng)爭(zhēng)分析2121恒盛遙皇家應(yīng)花園夫全年蕉推出鄰約23枕00套房臘源，漢去化12尚58套，耽去化葡率為55稠%市場(chǎng)研判全國(guó)現(xiàn)象競(jìng)爭(zhēng)分析推貨時(shí)間推出套數(shù)目前銷(xiāo)售套數(shù)銷(xiāo)售率銷(xiāo)售均價(jià)（元/㎡）2010.12.2236431285.7%50002011.1.261468759.6%53002011.3.231769352.84%53002011.5.1240021253%52002011.7.438821755.9%52002011.9.124216367.36%53002011.9.2223013257.4%53002011.10.283544211.7%5100節(jié)奏綿：推煎貨密泉集，蕉基本僵隔月噸有加誰(shuí)推價(jià)格牙：低棕價(jià)入擔(dān)市，蔽后期妖加推過(guò)房源涂?jī)r(jià)格醋漲幅梳不大猴，甚盒至出瞞現(xiàn)下描降變化血：20目11即.9月之堪前，位去化蘿速度盛比較愿理想墻，但劃是10月28日推脖出的35找4套房何源，首在價(jià)毯格下恰降的靈情況您下僅肆去化42套。銷(xiāo)量急降2222與xx花園尚點(diǎn)對(duì)精點(diǎn)分斜析市場(chǎng)研判全國(guó)現(xiàn)象競(jìng)爭(zhēng)分析點(diǎn)對(duì)點(diǎn)xx花園xx華郡地段xx北路與xx路交叉口在其北邊2公里配套華潤(rùn)蘇果、五星級(jí)酒店社區(qū)底商規(guī)模50萬(wàn)方33萬(wàn)方價(jià)格均價(jià)5300元/㎡未定展示售樓處較大，展示效果一般暫無(wú)展示，發(fā)揮空間大戶(hù)型戶(hù)型設(shè)計(jì)一般戶(hù)型很好學(xué)區(qū)45中45中（待定）地段何、配涉套、碧規(guī)模曉都處桐于劣禍勢(shì)，伍可以巡壽選擇盛突破姜的方叢向——展示+產(chǎn)品。利披用高沖品質(zhì)差展示樸提升狂項(xiàng)目若形象新，利影用產(chǎn)床品優(yōu)攻勢(shì)發(fā)龍力，埋其他周的劣價(jià)勢(shì)，箭也就敬不重部要了……PK一樣罷的使侄用功凈能，輪本案哄戶(hù)型尊面積者更小賽，產(chǎn)版品性戲價(jià)比被更高市場(chǎng)研判全國(guó)現(xiàn)象競(jìng)爭(zhēng)分析戶(hù)型橫對(duì)比絨：本案伍南北莫通透沉；本案87燦㎡可做原小三愿房；恒盛93緒㎡戶(hù)型叫為兩烈房，臭若做趙三房男則廚示房無(wú)重陽(yáng)臺(tái)貿(mào)和采賓光；PK恒盛幼兩房93舒㎡本案鵲三房87能㎡PK恒盛烤三房工兩廳13貌0㎡本案捕三房愁兩廳12音3㎡戶(hù)型肯對(duì)比竄：戶(hù)型哀內(nèi)部落結(jié)構(gòu)繩相差存不大食；本案釋?xiě)粜屯裁娣e逝更小領(lǐng)，性漸價(jià)比緣瑞更高處；24xx城品建筑類(lèi)別住宅、公寓、商鋪、別墅項(xiàng)目地址xx縣xx北路與xx路交口往東總占地11萬(wàn)㎡總建面25萬(wàn)㎡容積率2.3綠化率38.5%物業(yè)類(lèi)型22棟高層，3000㎡影院，4.5萬(wàn)方購(gòu)物中心，8000㎡美食樂(lè)園，5000㎡品牌店鋪主力戶(hù)型81、86㎡兩房111㎡三房銷(xiāo)售均價(jià)4900開(kāi)盤(pán)時(shí)間2010年推售情況前期剩余貨量不多，在售的主要5、6、10、12、20#，剩余貨量約10萬(wàn)方競(jìng)爭(zhēng)策略恒泰北城成熟大盤(pán)，配套齊全，準(zhǔn)現(xiàn)房北城滑成熟能大盤(pán)坡阿奎踐利亞訴項(xiàng)目曲的四銀期，妖屬于玻長(zhǎng)豐半房產(chǎn)攏證，歐主力苗戶(hù)型志為81塵-1控26聯(lián)㎡，本項(xiàng)炊目主要擋競(jìng)爭(zhēng)喝對(duì)手市場(chǎng)研判全國(guó)現(xiàn)象競(jìng)爭(zhēng)分析2525恒泰嫁城品尚全年拖推出柜約61蠟8套房睡源，歷推貨剪節(jié)奏聯(lián)緩慢隱，僅醬去化33沃5套推貨時(shí)間推出套數(shù)目前銷(xiāo)售套數(shù)銷(xiāo)售率銷(xiāo)售均價(jià)（元/㎡）2011.1.912510886.4%49002011.3.120010653%50002011.5.10684160.3%50002011.7.10965052.1%51002011.11.51303023%5000節(jié)奏絕：推勒貨較罪慢，造加推竊的貨換源也術(shù)不多價(jià)格醬：后晌期加飄推房榜源的齊價(jià)格驕基本稿持平變化湊：10月份勺之前唇，去涌化率腹較高亮；之考后11月份坑的加連推，1個(gè)半方月僅青去化23克%市場(chǎng)研判全國(guó)現(xiàn)象競(jìng)爭(zhēng)分析去化緩慢2626與恒叢泰城嗚品點(diǎn)嬸對(duì)點(diǎn)青分析市場(chǎng)研判全國(guó)現(xiàn)象競(jìng)爭(zhēng)分析點(diǎn)對(duì)點(diǎn)恒泰城品都匯華郡地段本案以北3公里蒙城北路與汲橋路交叉口東北角配套影院、美食街、購(gòu)物中心社區(qū)底商規(guī)模25萬(wàn)方33萬(wàn)方價(jià)格均價(jià)4900元/㎡未定展示展示效果較差暫無(wú)展示，發(fā)揮空間大戶(hù)型戶(hù)型設(shè)計(jì)較差戶(hù)型很好學(xué)區(qū)屯溪路中小學(xué)南門(mén)小學(xué)、45中產(chǎn)證長(zhǎng)豐縣合肥市現(xiàn)場(chǎng)戀展示抄、合席肥產(chǎn)集證、運(yùn)學(xué)區(qū)沈、戶(hù)件型優(yōu)枕勢(shì)將熊是pk恒泰厘城品蒸的有靠力武闖器PK與恒浪泰城艇品的預(yù)戶(hù)型紅進(jìn)行唐對(duì)比賠，本思案戶(hù)率型產(chǎn)暗品完由勝市場(chǎng)研判全國(guó)現(xiàn)象競(jìng)爭(zhēng)分析戶(hù)型授對(duì)比銹：均南主北通獲透；恒泰熱戶(hù)型陶不方桿正；本案襪戶(hù)型乓面積首更小神，性下價(jià)比誘更高磨；戶(hù)型厭對(duì)比角：均南梯北通孕透；本案著衛(wèi)生禽間干顫濕分還離；本案堆主臥段帶衣襖帽間振；本案倚兩房模朝南弦，恒熊泰一劉房朝晌南；PK恒泰淹三房99檔㎡本案煙三房87筒㎡PK恒泰呼三房折兩廳12臂5㎡本案擁三房杏兩廳12胞3㎡28碧水黑蘭庭建筑類(lèi)別塔樓、高層、小高層項(xiàng)目地址蒙城北路與汲橋路交口東南角總占地9.8萬(wàn)㎡總建面21萬(wàn)㎡容積率2.5綠化率47.6%物業(yè)類(lèi)型4000㎡沿街底商，15棟高層以及多層項(xiàng)目主力戶(hù)型89㎡一房，97㎡兩房123-124㎡三房銷(xiāo)售均價(jià)4700開(kāi)盤(pán)時(shí)間2011.10已售面積14萬(wàn)㎡（含集資房）待售面積7萬(wàn)㎡推售情況在售1、4、12、13號(hào)樓，后期加推四棟住宅競(jìng)爭(zhēng)策略低價(jià)路線，準(zhǔn)現(xiàn)房以及45中分校重點(diǎn)學(xué)區(qū)總建束面21萬(wàn)方屬，其快中7棟為嚇集資士房性慈質(zhì)，晚主力享戶(hù)型89雜-9寒7平米孝，均葛價(jià)47架00元/㎡市場(chǎng)研判全國(guó)現(xiàn)象競(jìng)爭(zhēng)分析29力高慎共和陸城建筑類(lèi)別塔板結(jié)合、高層、多層、小高層項(xiàng)目地址長(zhǎng)豐縣雙鳳工業(yè)園區(qū)蒙城北路與金梅大道交口西南角總占地51萬(wàn)㎡總建面86萬(wàn)㎡容積率1.78綠化率43.60%物業(yè)類(lèi)型住宅、商業(yè)主力戶(hù)型71㎡一房、85㎡兩房99㎡三房銷(xiāo)售均價(jià)4700開(kāi)盤(pán)時(shí)間2008.12.30已售面積40萬(wàn)㎡待售面積46萬(wàn)㎡推售情況目前在售共和城開(kāi)發(fā)的第四期組團(tuán)上東區(qū)，主要為9、10#樓71-99㎡戶(hù)型。2011年住宅去化6萬(wàn)㎡競(jìng)爭(zhēng)策略借助力高品牌的優(yōu)勢(shì)，推廣的力度較大，多為剛需產(chǎn)品近百草萬(wàn)方儲(chǔ)大盤(pán)饒項(xiàng)目罵，品若牌開(kāi)生發(fā)商導(dǎo)。主綢力戶(hù)玩型為71怖-9魄9㎡剛需括戶(hù)型琴，均找價(jià)在47文00元/㎡。市場(chǎng)研判全國(guó)現(xiàn)象競(jìng)爭(zhēng)分析30北城骨世紀(jì)妙城建筑類(lèi)別塔板結(jié)合、高層項(xiàng)目地址長(zhǎng)豐縣蒙城北路雙鳳開(kāi)發(fā)區(qū)總占地160萬(wàn)㎡總建面520萬(wàn)㎡容積率3.0綠化率40%物業(yè)類(lèi)型住宅、商業(yè)主力戶(hù)型62㎡一房、87㎡兩房108㎡三房銷(xiāo)售均價(jià)4200-4300開(kāi)盤(pán)時(shí)間2011.9.17已售面積50萬(wàn)㎡待售面積510萬(wàn)㎡推售情況在售頤徽苑7區(qū)9、10、11號(hào)樓，82-108㎡戶(hù)型。國(guó)徽苑、鴻徽苑還有114、130平米左右三室房源在售競(jìng)爭(zhēng)策略超級(jí)大盤(pán)，品牌開(kāi)發(fā)商，低價(jià)策略，前期良好的客戶(hù)積累52市0萬(wàn)方濾超級(jí)鵲大盤(pán)鍵，北紅城片暢區(qū)價(jià)愈格洼億地，地品牌延開(kāi)發(fā)郊商。滔主力芬戶(hù)型棕在62諷-1揮08牲㎡，均隙價(jià)42扶00元/㎡市場(chǎng)研判全國(guó)現(xiàn)象競(jìng)爭(zhēng)分析311月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月力高醬共和魔城北辰覆天都潤(rùn)地探星城恒盛緞皇家?guī)熁▓@恒泰堂城品碧水緞蘭庭住宅介余量20萬(wàn)方涌，預(yù)露計(jì)明泊年推廳售10萬(wàn)方百；壩震上街妹項(xiàng)目步即將渣啟動(dòng)罵，資暴金壓治力大還剩夫大約10萬(wàn)方誕貨量舟，明穩(wěn)年年術(shù)初推荒出公沃寓產(chǎn)帆品總建馳面30萬(wàn)方雪，預(yù)缸計(jì)今馬年年榮底首苗次開(kāi)忍盤(pán)，滾明年嫂貨量焦充足總建過(guò)面86萬(wàn)方訪，目殊前還客剩40萬(wàn)方輪，明塔年預(yù)單計(jì)推綱售8萬(wàn)方還剩4棟住酸宅，僻大約7萬(wàn)方困，明握年6月份婚交房住宅斥還剩12萬(wàn)方就左右榆，明兩年貨慕量充峽足北城賓世紀(jì)暗城已售57萬(wàn)方晝，預(yù)恨計(jì)明泡年銷(xiāo)鑒售12縮慧0萬(wàn)方次，貨粒量充蠶足都匯明華郡預(yù)計(jì)5月初融首批拒開(kāi)盤(pán)主，貨菌量充澤足20閥12年北散城片衣區(qū)的宋推貨扮量將填會(huì)非蘋(píng)常的安密集養(yǎng)，全貪年的死供貨接量約嗎有20去0萬(wàn)方著（約2.蹲2萬(wàn)套絡(luò)），市場(chǎng)隱競(jìng)爭(zhēng)守將會(huì)照更加菠的激蹤蝶烈，羊本項(xiàng)抹目全儲(chǔ)年銷(xiāo)富售壓怪力巨耳大市場(chǎng)研判全國(guó)現(xiàn)象競(jìng)爭(zhēng)分析本項(xiàng)役目20繡12年推廊售時(shí)淺間321大勢(shì)銹預(yù)判——調(diào)控搏政策酷的持成續(xù)作婦用，授令購(gòu)靠房者遙持幣市觀望鋼的氣務(wù)氛加過(guò)重，惹未來(lái)斯還將與出臺(tái)新的政戴策難市以預(yù)誰(shuí)判，世聯(lián)屆預(yù)判琴，至蛇明年兄上半景年甚森至年普底，虛宏觀約市場(chǎng)奧不會(huì)矛有轉(zhuǎn)誼機(jī)！2板塊視價(jià)值——隨著昌一線嫩及本父地知被名開(kāi)吊發(fā)商懸的入霸住開(kāi)例發(fā)以絡(luò)及政房誠(chéng)府將貍“南縱有濱驚湖、伶北有滅北城柏”提把上議犯程，猾北城惠新區(qū)不未來(lái)敢發(fā)展雙潛力裁無(wú)限閃，區(qū)宜域板壇塊將哨被熱培炒。3競(jìng)爭(zhēng)哭預(yù)判——市場(chǎng)跡競(jìng)爭(zhēng)逗激烈靜，價(jià)露格貼傭身肉暈搏。叨北城家項(xiàng)目翻整體梢價(jià)格惕差距平不大訊，各得樓盤(pán)屋銷(xiāo)售猾價(jià)格臣非常宜接近隱，集脫中在追45愉00耀-5000破元之丘間。20早12年極冷有可頓能將趕出現(xiàn)經(jīng)低價(jià)骨跑量代項(xiàng)目饒，撬線動(dòng)整館個(gè)板延塊。4機(jī)遇——本項(xiàng)誕目憑發(fā)借市杜證、碼產(chǎn)品危以及雜學(xué)區(qū)蜜等優(yōu)紗勢(shì)，增對(duì)于栗長(zhǎng)豐掃本地智客戶(hù)距以及輪市區(qū)初外溢貿(mào)的客參戶(hù)，意具備王巨大攪的吸常附能掛力，衛(wèi)但同牢時(shí)面悔臨周狐邊項(xiàng)躍目極園大的濃競(jìng)爭(zhēng)溝壓力陵。世聯(lián)化認(rèn)為用：20致12年隨堅(jiān)著市愛(ài)區(qū)各替樓盤(pán)蜻迫于丹資金常的壓井力，荷而選漲擇價(jià)蝕格跳難水，秘北城傷新區(qū)競(jìng)作為連合肥般樓市忙價(jià)格刻洼地像的效揀應(yīng)將迷減弱怖，板禮塊內(nèi)錫樓盤(pán)造的表曲現(xiàn)將油進(jìn)入汗個(gè)盤(pán)糕時(shí)代市場(chǎng)研判全國(guó)現(xiàn)象結(jié)論33一樣濤低迷羽的市欄場(chǎng)環(huán)旋境，獄不一裁樣的就戰(zhàn)略耳選擇拆，市漫場(chǎng)表渡現(xiàn)結(jié)唱果迥詞異——淡市孤下，都我們京仍有閣機(jī)會(huì)市場(chǎng)研判全國(guó)現(xiàn)象機(jī)會(huì)點(diǎn)中環(huán)城6月17日主動(dòng)降價(jià)200，2周去化80套；8月18日再次降價(jià)600，當(dāng)月銷(xiāo)售248套，同時(shí)展開(kāi)全員營(yíng)銷(xiāo)，瘋狂拓展，9月銷(xiāo)售152套，一舉躍居合肥市銷(xiāo)量冠軍(備案數(shù))華潤(rùn)集團(tuán)年中區(qū)域會(huì)議上達(dá)成共識(shí)：此輪調(diào)控或?qū)⒊掷m(xù)2-3年時(shí)間10月30日華潤(rùn)橡樹(shù)灣起價(jià)5600元/㎡，均價(jià)6600元/㎡，開(kāi)盤(pán)去化200套12月10日華潤(rùn)幸福里均價(jià)6500元/㎡開(kāi)盤(pán)，77套房源去化68套12月10日華潤(rùn)凱旋門(mén)選擇低價(jià)開(kāi)盤(pán)，精裝修均價(jià)8500-9200元/㎡，去化130套吉瑞泰盛12月3日展開(kāi)雷霆行動(dòng)，推出100套特價(jià)房5100—5400元/㎡，直降1500，當(dāng)天去化93套（開(kāi)發(fā)商歷經(jīng)2個(gè)多月的思考）藍(lán)鼎星河府從均價(jià)8100元/㎡跳水至起價(jià)5200元/㎡，均價(jià)6000元/㎡；據(jù)傳藍(lán)鼎集團(tuán)旗下其他項(xiàng)目即將開(kāi)始降價(jià)動(dòng)作戰(zhàn)略上明確英，主脂動(dòng)選涂擇，沿走在然市場(chǎng)避前面被動(dòng)恩選擇再，被哀牽著宴走，袋損失鄉(xiāng)豐利潤(rùn)劣更大機(jī)會(huì)透點(diǎn)1樓盤(pán)名稱(chēng)銷(xiāo)售周期銷(xiāo)售套數(shù)銷(xiāo)售均價(jià)（元/㎡）主力戶(hù)型融僑天駿10.3-12.11103660085㎡、101㎡萬(wàn)城華府10.3-12.11108510069㎡、85㎡恒大城10.3-12.11281毛坯4200精裝520087-94㎡吉瑞泰盛10.3-12.11156540050㎡公寓淮礦和平盛世10.3-12.1167770089㎡萬(wàn)科金色名郡10.3-12.1183840089㎡、92㎡市場(chǎng)研判全國(guó)現(xiàn)象機(jī)會(huì)點(diǎn)通過(guò)產(chǎn)品餅發(fā)力，極綠力渲畝染產(chǎn)口品優(yōu)疊勢(shì)，漁超高呢性?xún)r(jià)濫比戶(hù)詳型——明星勾樓盤(pán)市，明籮星戶(hù)塔型世聯(lián)監(jiān)測(cè)的合肥市近期銷(xiāo)量靠前的項(xiàng)目，存在一個(gè)共性，即在淡市中依然存在能穩(wěn)定去化的產(chǎn)品——小戶(hù)型機(jī)會(huì)拋點(diǎn)2基本缸面分綱析本體時(shí)分析市場(chǎng)洽研判客戶(hù)塌分析目標(biāo)腥下的燈問(wèn)題營(yíng)銷(xiāo)樸策略澤分解展示格策略推廣傷策略活動(dòng)輩策略品質(zhì)移提升哲策略推售虎策略報(bào)告述思路一期扔營(yíng)銷(xiāo)韻定位形象把定位客戶(hù)臂定位屬性盆定位案例湖借鑒調(diào)查專(zhuān)項(xiàng)目些周邊惕樓盤(pán)享，了故解其糞項(xiàng)目劑客戶(hù)看來(lái)源列以及緞構(gòu)成忙比例炎--走--伏長(zhǎng)豐均片區(qū)獵（世仇紀(jì)城兔、共插和城紋、星財(cái)城）客戶(hù)星基本扔上都姜是來(lái)臂自與袖長(zhǎng)豐吵本地棗的客摘戶(hù)，肺市區(qū)蝕外溢秤的客枕戶(hù)基惠本上趴沒(méi)有撒，畢閑竟我欺們的繭項(xiàng)目易比較骨遠(yuǎn)。座由于城前期矮我們撕開(kāi)發(fā)詢(xún)商在惡其他漠地區(qū)耽有不省少的炕項(xiàng)目竟，也丈有很擱大一歡部分城老業(yè)屠主過(guò)很來(lái)購(gòu)賤買(mǎi)。露比例蟲(chóng)大概妨是長(zhǎng)暫豐占6成，喇老業(yè)竊主大轉(zhuǎn)概占4成。情客戶(hù)朗購(gòu)房趣也基醬本上峰是為陪了自敘住。北城鍛世紀(jì)泉城置箭業(yè)顧響問(wèn)：場(chǎng)劉宏摟燕客戶(hù)分析全國(guó)現(xiàn)象區(qū)域客戶(hù)訪談客戶(hù)傾都來(lái)現(xiàn)自與左長(zhǎng)豐席縣以廊及下井面的飼鄉(xiāng)鎮(zhèn)剖，占訪到8成多呆。市磁區(qū)外錢(qián)溢的袍很少宜，10個(gè)里女面大劃概占索到1個(gè)，裁沒(méi)有腸投資宗型的瀉客戶(hù)己?？驼魬?hù)的春購(gòu)買(mǎi)醋能力炸也都聚比較湊弱，10精0㎡以上辭的一艱些大副戶(hù)型臨賣(mài)的悠不是偉很好匙?，F(xiàn)戀在的汪市場(chǎng)押環(huán)境傻也很掉差，僵我們11月份易加推20孕0多套蘋(píng)，到服現(xiàn)在捕也就嘴賣(mài)了20套，袋市場(chǎng)驢不好認(rèn)。力高你共和蠟城置音業(yè)顧域問(wèn)：拔李萌北城駐世紀(jì)霧城開(kāi)販盤(pán)把襪長(zhǎng)豐古縣的脂客戶(hù)眠搶了薪不少訓(xùn)，現(xiàn)傻在每影周客卡戶(hù)的刪上門(mén)盞量都朵少的散很，轎因?yàn)槎轿覀儘漤?xiàng)目副的客援戶(hù)也爆都是飛來(lái)自掙與長(zhǎng)臨豐本搞地，伏客戶(hù)犬的職齊業(yè)有丹農(nóng)民奪、小聰個(gè)體醫(yī)戶(hù)，食購(gòu)買(mǎi)償?shù)哪芸窳Χ妓び邢揸?，?lái)幻玉看的便也都頓是剛復(fù)需中季小戶(hù)答型的驢產(chǎn)品宗，對(duì)泛品質(zhì)柴關(guān)注泡比較努少，冷就看餅價(jià)格王。潤(rùn)地靜星城醉置業(yè)弊顧問(wèn)沃：孫而李調(diào)查界項(xiàng)目風(fēng)周邊稀樓盤(pán)司，了參解其躲項(xiàng)目蔽客戶(hù)耳來(lái)源逝以及佳構(gòu)成盼比例--淘--廬陽(yáng)袍產(chǎn)業(yè)原園（處恒盛裙、碧種水蘭郊庭）我們貨項(xiàng)目瘡是屬蹄于合伸肥的吼房產(chǎn)字證，債所以衛(wèi)有很卻多的汽市區(qū)脆外溢唯客戶(hù)飲來(lái)我妄們項(xiàng)瞎目買(mǎi)仙房，坦大概榴占到漆一半壤左右洲；長(zhǎng)守豐進(jìn)火城的壇客戶(hù)尿也占典相當(dāng)朝大的句一部臨分，綢也有效一小糟部分風(fēng)是周政邊的貝產(chǎn)業(yè)且園的寺工人茫。我泊們家味賣(mài)的頁(yè)最好予的是80疏㎡的兩急房和10賓8㎡的三棍房，賺來(lái)我址們項(xiàng)價(jià)目購(gòu)幕買(mǎi)的范客戶(hù)德購(gòu)買(mǎi)傾能力樹(shù)都較賽好，刑畢竟椅我們委的價(jià)層格比返周邊筆其他側(cè)項(xiàng)目顫要高癥一些吩?？图龖?hù)的舊職業(yè)陪有很澆多，鎮(zhèn)有普宮通的瘡上班解族、呢工人它，也庫(kù)有一準(zhǔn)些公盞務(wù)員躺。恒盛悼皇家臟花園慎置業(yè)建顧問(wèn)作：劉修宏燕我們仔項(xiàng)目報(bào)的客咸戶(hù)購(gòu)豎買(mǎi)能順力普俘遍較鳳弱，診很多煤都是姨長(zhǎng)豐損縣下編面鄉(xiāng)揪鎮(zhèn)以傲及農(nóng)斥村的唯人。辯客戶(hù)錯(cuò)的構(gòu)貞成比門(mén)例基墻本上丈是長(zhǎng)抖豐進(jìn)專(zhuān)城的織占到4成，個(gè)市里割面過(guò)杠來(lái)買(mǎi)尋的也擔(dān)差不廉多占蠅到4成，慰因?yàn)橛∥覀兲澬^(qū)咸是合活肥的冤房產(chǎn)仰證，鈴但是榜價(jià)格勸比恒僚盛皇栽家花喚園要園便宜膜不少訊，有蒙些實(shí)可在沒(méi)爸有錢(qián)券的市砌里面唯客戶(hù)幼就來(lái)星我們獻(xiàn)項(xiàng)目適購(gòu)買(mǎi)疫，剩巨下的視基本飽上都灣是周稼邊產(chǎn)踩業(yè)園窮的工扭人了塊?，F(xiàn)醬在北耐城這達(dá)邊的飽項(xiàng)目斑基本認(rèn)上賣(mài)寫(xiě)的也箭都不飲怎么水好，冒主要抱也是斤受到璃市場(chǎng)椒的影微響吧扇。碧水醉蘭庭蟲(chóng)置業(yè)堆顧問(wèn)模：吳療靜客戶(hù)分析全國(guó)現(xiàn)象區(qū)域客戶(hù)訪談恒盛卷皇家擺花園解——濤成交鵝客戶(hù)抖分析1、去搖化速發(fā)度——去化沒(méi)最快風(fēng)的還須是剛深需產(chǎn)惜品，84出-9守4㎡戶(hù)型抗占到絹一半飛左右圓，大彩戶(hù)型濾去化勞較慢顫。3、獲知厲途徑——客戶(hù)岔獲知遷途徑演以外展刷點(diǎn)、短績(jī)信居桿多，扔另外老客動(dòng)戶(hù)介跪紹的也周占到歇一定貞的分近量。2、居嫁住區(qū)濱域——廬陽(yáng)巧區(qū)最冒多占35通%，其似次是臭長(zhǎng)豐竊進(jìn)城30胖%。客戶(hù)分析全國(guó)現(xiàn)象區(qū)域客戶(hù)分析xx鵲花園偵——內(nèi)成交強(qiáng)客戶(hù)鐘分析2、年腹齡——購(gòu)房答者以新年輕頸人為建主，40歲以占下的疼占到促客戶(hù)哈總數(shù)霉的88淚%。1、購(gòu)督房目茅的——客戶(hù)蠢購(gòu)房納的目廈的大恩部分雨為自密住，械基本技上都床是剛士性需怎求，返投資紐奉客戶(hù)倉(cāng)只占拖到5%。3、購(gòu)饞買(mǎi)因殺素——客戶(hù)講購(gòu)買(mǎi)拖該項(xiàng)孤目的站主要煌因素舞為價(jià)歡格、暖學(xué)區(qū)欺以及火位置橋，交通母和戶(hù)揮口也洞是該律項(xiàng)目啊客戶(hù)繞購(gòu)買(mǎi)綠時(shí)關(guān)療注的巾主要育價(jià)值愧點(diǎn)?？蛻?hù)分析全國(guó)現(xiàn)象區(qū)域客戶(hù)分析目前厘北城辟片區(qū)煩（長(zhǎng)叨豐、姐廬陽(yáng)曠）的既客戶(hù)糖構(gòu)成孟，以是及他隊(duì)們的艘特征援和置春業(yè)敏喊感點(diǎn)客戶(hù)構(gòu)成客戶(hù)職業(yè)客戶(hù)特征置業(yè)敏感點(diǎn)長(zhǎng)豐進(jìn)城客戶(hù)小私營(yíng)業(yè)主、在外打工人員、農(nóng)村務(wù)農(nóng)人員多為首次購(gòu)房，購(gòu)房的目的主要是自住，總價(jià)承受能力較低，需求大多為小戶(hù)型產(chǎn)品價(jià)格、交通、配套地緣性客戶(hù)周邊產(chǎn)業(yè)園工人、原著民主要是來(lái)自于廬陽(yáng)區(qū)工業(yè)園的產(chǎn)業(yè)工人，月收入2000-3000元，購(gòu)買(mǎi)能力不強(qiáng)，關(guān)注交通配套等價(jià)格、交通、配套市區(qū)外溢客戶(hù)工薪階層價(jià)格擠壓型上班族、新合肥人、投資兼未來(lái)自住型客戶(hù)價(jià)格、品質(zhì)、升值潛力投資型客戶(hù)（不做重點(diǎn)分析對(duì)象）以淮南為主，大多為私營(yíng)老板以投資為主，來(lái)自淮南、六安等地價(jià)格、未來(lái)升值潛力客戶(hù)分析全國(guó)現(xiàn)象區(qū)域客戶(hù)構(gòu)成客戶(hù)吊訪談銀分析趟：長(zhǎng)率豐板查塊以院鄉(xiāng)鎮(zhèn)欄進(jìn)城鄰客戶(hù)筑為主法，部蝴分市文區(qū)外亭溢客如戶(hù)；攻廬陽(yáng)啟產(chǎn)業(yè)按園板裕塊以壁進(jìn)城飼和地開(kāi)緣性稻客戶(hù)聽(tīng)為主長(zhǎng)豐江區(qū)域牽項(xiàng)目齒客戶(hù)客戶(hù)分析全國(guó)現(xiàn)象區(qū)域客戶(hù)總結(jié)代表疼樓盤(pán)肌：恒辰泰、雹力高件共和錦城、牲潤(rùn)地旺星城雜等代表銀樓盤(pán)績(jī)有恒超盛皇賣(mài)家花掘園、洽碧水益蘭庭廬陽(yáng)蘋(píng)產(chǎn)業(yè)存園項(xiàng)凱目客帥戶(hù)客戶(hù)輩特點(diǎn)鑰：近8成客煌戶(hù)為漂長(zhǎng)豐東本地偶客戶(hù)跳，另榜有部疤分市聯(lián)區(qū)外稿溢客自戶(hù)和沿外地留客戶(hù)客戶(hù)別多為臨年輕觀人，吊購(gòu)買(mǎi)新戶(hù)型猴以80蘿-9諸0平米茂戶(hù)型芹為主劣，用筐于自或住客戶(hù)塞特點(diǎn)洽：大部渴分是開(kāi)長(zhǎng)豐倆進(jìn)城過(guò)客戶(hù)戰(zhàn)，其派次是赤地緣摧性客延戶(hù)，仙有部突分老日城外峰溢客知戶(hù)和節(jié)外地羨客戶(hù)客戶(hù)浪多為25獻(xiàn)-3菊5歲年遵輕人超，購(gòu)痰買(mǎi)產(chǎn)昌品以銹小戶(hù)威型住彎宅為水主基本襖面分隆析本體款分析市場(chǎng)暫研判客戶(hù)輛分析目標(biāo)蓄下的孤問(wèn)題營(yíng)銷(xiāo)推策略趁分解展示仇策略推廣雨策略活動(dòng)宵策略品質(zhì)脈提升洞策略推售渴策略報(bào)告儀思路一期轎營(yíng)銷(xiāo)廚定位形象嘉定位客戶(hù)庭定位屬性厭定位案例勤借鑒目標(biāo)路解讀遠(yuǎn)期僻目標(biāo)懂：打造團(tuán)成為從合肥河知名借樓盤(pán)舉，樹(shù)太立華計(jì)昌企炎業(yè)品筐牌形詠象站穩(wěn)用第一嘉梯隊(duì)廳，穩(wěn)激居廬端陽(yáng)產(chǎn)宵業(yè)園訊三甲蓄，力謊爭(zhēng)銷(xiāo)鄰冠。近期償目標(biāo)某：20致12年實(shí)屬現(xiàn)銷(xiāo)閃售額4億元目標(biāo)姐量化分解鋒一：倚本案父明年4億的坐銷(xiāo)售虎額≈湯銷(xiāo)售90歪0套房讀，相筑當(dāng)于母半年謎去化艱恒盛冰皇家昨花園手今罰年9個(gè)月箱的銷(xiāo)最量。分解截二：速速度插上3、4月份刑蓄客15燒00組，5月開(kāi)秤盤(pán)月院去化20功0套；6—謎12月，漆每月本蓄客90滔0組，問(wèn)每月忠銷(xiāo)售10輪0套，薦相當(dāng)殊于目蜜前恒骨盛皇遭家花綿園月湊銷(xiāo)量寸的5倍橫向浮比較——恒盛抵皇家筒花園1、20糊10年12月2日首錯(cuò)次開(kāi)厲盤(pán)，尿至今鼻推出扇了23憂00套房渠源，暫去化12脖58套，池銷(xiāo)售縮慧率為55丸%，銷(xiāo)蔽售額梯約5.沫4億。2、20鄭11年10月28日，籌加推拌兩棟稅住宅35遠(yuǎn)4套房厘源，程在當(dāng)延前的惜市場(chǎng)有環(huán)境昆下，被目前臥去化縱僅42套，躺近期帖每月轟僅去伏化20套。45對(duì)于世項(xiàng)目藏核心縣目標(biāo)耽的思偏考：蓬現(xiàn)實(shí)構(gòu)與希統(tǒng)望目薦標(biāo)的本對(duì)比治推導(dǎo)株項(xiàng)目賄核心起問(wèn)題R2我們窄想要尸什么味？（基珠于目可標(biāo)的構(gòu)理解斗）項(xiàng)目批的長(zhǎng)語(yǔ)期目麻標(biāo)：監(jiān)把項(xiàng)視目打醒造成辱合肥墾北城賊標(biāo)桿武項(xiàng)目鏟形象20絹12年3個(gè)億賓目標(biāo)樹(shù)立保和昌惰的品崖牌明確耳啟動(dòng)譜區(qū)開(kāi)判發(fā)及填推售挎節(jié)奏S我們割有什世么？（項(xiàng)減目現(xiàn)重狀分土析）目前況處于男淡市固，客抗戶(hù)觀最望情炭緒濃返厚項(xiàng)目痰具備拍優(yōu)質(zhì)甚的產(chǎn)士品和刪學(xué)區(qū)項(xiàng)目竟前期薄展示爭(zhēng)區(qū)域副僅局弄限于破營(yíng)銷(xiāo)攻中心槳，企殖業(yè)品差牌在優(yōu)當(dāng)?shù)厍挥绊懻f(shuō)力尚秘未建鑄立所處泥板塊尺銷(xiāo)量萬(wàn)嚴(yán)重什下滑目標(biāo)兆下的環(huán)核心電問(wèn)題如何床快速穴建立石市場(chǎng)旗影響律力？府如何胞凸顯胡產(chǎn)品勤優(yōu)勢(shì)?淡市路下如賭何實(shí)歡現(xiàn)爆尺破式狐銷(xiāo)售恒？問(wèn)題內(nèi)一問(wèn)題舊二SWOT分析優(yōu)勢(shì)-----Strength劣勢(shì)-----Weakness產(chǎn)品特質(zhì)優(yōu)勢(shì)—面積適中，戶(hù)型好項(xiàng)目配套優(yōu)勢(shì)—45中學(xué)區(qū)優(yōu)勢(shì)地緣位置優(yōu)勢(shì)—屬于廬陽(yáng)區(qū)產(chǎn)證項(xiàng)目周邊生活配套缺乏項(xiàng)目被汽車(chē)銷(xiāo)售店遮擋，售樓部昭示性不足項(xiàng)目西邊存在高壓線走廊機(jī)會(huì)-----Opportunity

SO戰(zhàn)略（發(fā)揮優(yōu)勢(shì)，搶占機(jī)會(huì)）WO戰(zhàn)略（利用機(jī)會(huì)，克服劣勢(shì)）所在片區(qū)為目前開(kāi)發(fā)熱點(diǎn)，發(fā)展進(jìn)入快車(chē)道政府規(guī)劃利好，有良好的政策預(yù)期所在片區(qū)為合肥市價(jià)格洼地,吸納能力較強(qiáng)主動(dòng)中心化（廬陽(yáng)區(qū)），定位于市區(qū)項(xiàng)目，甩開(kāi)長(zhǎng)豐板塊根據(jù)項(xiàng)目和產(chǎn)品特點(diǎn)，塑造具有爆發(fā)力的訴求形象利用產(chǎn)品形態(tài)差別和推售時(shí)間差，選擇市場(chǎng)空檔入市低價(jià)入市，形象提升，產(chǎn)品發(fā)力，搶占市場(chǎng)適度渲染政府規(guī)劃的利好，提高客戶(hù)購(gòu)買(mǎi)信心導(dǎo)視系統(tǒng)前置到蒙城路通過(guò)營(yíng)銷(xiāo)說(shuō)辭規(guī)避高壓線的不利影響營(yíng)造大氣震撼的景觀示范區(qū)，減弱高壓線給客戶(hù)的心理影響威脅-----ThreatenST戰(zhàn)略（發(fā)揮優(yōu)勢(shì)，轉(zhuǎn)化威脅）WT戰(zhàn)略（減少劣勢(shì)，避免威脅）房產(chǎn)調(diào)控政策持續(xù)收緊所在區(qū)域市場(chǎng)供應(yīng)量較大，同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)激烈核心客群被大盤(pán)分流學(xué)區(qū)和產(chǎn)證相對(duì)于恒盛無(wú)優(yōu)勢(shì)針對(duì)產(chǎn)品特點(diǎn)和年輕客群，塑造符合年輕客群的項(xiàng)目形象，通過(guò)形象發(fā)力用學(xué)區(qū)和產(chǎn)證優(yōu)勢(shì)攻擊長(zhǎng)豐項(xiàng)目，用形象和產(chǎn)品策略攻擊廬陽(yáng)板塊渲染規(guī)劃利好，通過(guò)引導(dǎo)，拉升客戶(hù)對(duì)項(xiàng)目預(yù)期營(yíng)造現(xiàn)場(chǎng)震撼的展示效果基于SW洋OT分析窩下的皆策略殘：發(fā)揮師優(yōu)勢(shì)班，搶閥占機(jī)興遇策略一：線啦上樹(shù)肚立大父品牌肢大樓挑盤(pán)形筍象，僵線下甩打造監(jiān)高品催質(zhì)景軟觀及鴉物料艇展示喘，建被立區(qū)渾域內(nèi)輛高端甚項(xiàng)目能形象乏；策略長(zhǎng)二：強(qiáng)力諒表現(xiàn)炸產(chǎn)品浩優(yōu)勢(shì)琴，瞄地準(zhǔn)市悔場(chǎng)空股檔進(jìn)藍(lán)行推喊售，笑主動(dòng)剪尋找侮競(jìng)爭(zhēng)侵藍(lán)海破；策略副四：集中扮推廣錦火力莊，短睡期爆新發(fā)，乳將有堤限的土推廣翁資源礎(chǔ)價(jià)值湯最大桿化；項(xiàng)目惑營(yíng)銷(xiāo)殼策略塵導(dǎo)出策略艇三：低價(jià)話入市殘，快煤速跑蔥量，霧引爆中市場(chǎng)速，后釋期逐防步實(shí)狼現(xiàn)溢懸價(jià)。改變氏游戲烈規(guī)則強(qiáng)調(diào)蟲(chóng)新的釀評(píng)估土標(biāo)準(zhǔn)強(qiáng)調(diào)吹產(chǎn)品冰的特穩(wěn)色和嶼價(jià)值挑戰(zhàn)偵者補(bǔ)缺篩者跟隨申者領(lǐng)導(dǎo)柴者目標(biāo)卻明確此、挖煮掘客沒(méi)戶(hù)瞄準(zhǔn)疫市場(chǎng)御縫隙創(chuàng)新誤產(chǎn)品余和需瓜求點(diǎn)引領(lǐng)協(xié)價(jià)格產(chǎn)品圍、品靠牌具育有很?chē)姀?qiáng)競(jìng)時(shí)爭(zhēng)力過(guò)河縫拆橋搭便配車(chē)、朽借勢(shì)以小艷搏大跟、殺層傷戰(zhàn)盈術(shù)價(jià)格鬼戰(zhàn)的斗制造禁者區(qū)域仍?xún)?nèi)競(jìng)歸爭(zhēng)策遺略——攘外柄必先田安內(nèi)立足蠟本區(qū)漆域，艱拔高默項(xiàng)目渠形象棍，在析規(guī)模最和客續(xù)戶(hù)基陳數(shù)無(wú)扯優(yōu)勢(shì)紅的情倚況下慣，強(qiáng)棚化高項(xiàng)品質(zhì)會(huì)，通蛛過(guò)品現(xiàn)質(zhì)上蠅的絕殺對(duì)優(yōu)辱勢(shì)和能合理臺(tái)的總他價(jià)配塑合贏某得區(qū)專(zhuān)域內(nèi)爛市場(chǎng)芒！競(jìng)爭(zhēng)剩戰(zhàn)略作為陌生宵區(qū)域的中等孔規(guī)模醉品質(zhì)酬項(xiàng)目，只請(qǐng)有先確改變封區(qū)域圖內(nèi)的名競(jìng)爭(zhēng)菌格局紛，才獵能在怠未來(lái)?yè)凭邆鋬?cè)主動(dòng)血戰(zhàn)略腔選擇彩的可搞能基本沾面分籃析本體攏分析市場(chǎng)伶研判客戶(hù)炊分析目標(biāo)鎮(zhèn)下的儲(chǔ)問(wèn)題營(yíng)銷(xiāo)名策略士分解展示撿策略推廣豬策略活動(dòng)暖策略品質(zhì)航提升衰策略推售狼策略報(bào)告聽(tīng)思路一期欠營(yíng)銷(xiāo)享定位形象起定位客戶(hù)位定位屬性肺定位案例展借鑒項(xiàng)目謎背景：項(xiàng)尼目位臺(tái)于蕪滋湖城煮東新陳區(qū)，棗面對(duì)翠同區(qū)15個(gè)競(jìng)仔爭(zhēng)項(xiàng)冷目，14亦0萬(wàn)方鑰的競(jìng)妥爭(zhēng)貨縣量，20形11年11月6日開(kāi)由盤(pán)，羅首批槍房源品三天尺售罄萬(wàn)科城位置鳩江區(qū)中江大道與赤鑄山路交叉口西北角占地面積21萬(wàn)㎡總建筑面積41萬(wàn)㎡開(kāi)發(fā)分期南島33萬(wàn)㎡、北島18萬(wàn)㎡建筑類(lèi)別高層、小高層、花園洋房戶(hù)型戶(hù)型面積在89-197㎡之間，主力戶(hù)型是89-138㎡價(jià)格均價(jià)6288+1300-1000元/㎡目前剩余112平，惠后售價(jià)約6500元/平；128平，惠后售價(jià)約6300元/平138平，惠后售價(jià)約6800元/平精裝標(biāo)準(zhǔn)1300元/㎡銷(xiāo)售情況正常情況下每周銷(xiāo)售5套案例盾一：性萬(wàn)科【萬(wàn)科游城】恒大吐華府——城東始高端握精裝屢修項(xiàng)毛目蘇寧膽城市烈之光——11劫2萬(wàn)方枯皖江罰首席CB喊D城市帆綜合慮體柏莊潛觀邸——高端境產(chǎn)品卡定位匪，低設(shè)價(jià)入累市銷(xiāo)他售兆通科大觀——行政劃級(jí)·蕪湖CB艦D首席續(xù)公園牲觀邸熙龍雁灣——得天榮獨(dú)厚甚的大棗陽(yáng)垾猶生態(tài)瞞資源堤產(chǎn)品三潭扎音悅——江南震園林跡風(fēng)格你城東50萬(wàn)方津大型蒙社區(qū)偉星禾城——蕪湖起標(biāo)桿告型園符林標(biāo)膨桿型篇物管指社區(qū)主力咐戶(hù)型呀：89缸㎡精裝與兩房聰兩廳蹲，南他北通背透，冶該戶(hù)胳型為蛙東西班向入娘戶(hù)，迎客廳蔥易于選劃分駛起居執(zhí)和餐撇廳等呢功能絞空間擾。無(wú)川死角或和通沉道等良浪費(fèi)述面積劑，客樸廳陽(yáng)謀臺(tái)、潛主臥淚均朝析南。衫開(kāi)盤(pán)且當(dāng)天里售罄欣?！ヂ曾Q一：閣務(wù)實(shí)與營(yíng)銷(xiāo)勇，保頂持調(diào)壺性談勞實(shí)惠——配合險(xiǎn)新政典、系肉列活徒動(dòng)不壇斷在秀線上辦發(fā)出噴聲音駛，推糕廣內(nèi)灣容直之指價(jià)永格強(qiáng)晌調(diào)性釋價(jià)比萬(wàn)科【萬(wàn)科切城】攻略勸二：傅持續(xù)笨暖場(chǎng)致，營(yíng)幕造業(yè)陪主文喚化——項(xiàng)目假持續(xù)殺舉辦較高變端活率動(dòng)以踢及人孔性化臣活動(dòng)恨，處昂處體沈現(xiàn)細(xì)堂節(jié)20灑11年?duì)I憐銷(xiāo)活苦動(dòng)一眉覽：12月，12月3日-4日，繡萬(wàn)科跨城奶汁茶品患鑒會(huì)溫即將殊上演吹，將捎帶給翠你一遞次芳蕉香之鋒旅，謠在輕啊松的父音樂(lè)回中，躁一起腰品嘗財(cái)奶茶枝，一炕起品葉味悠芹悠歲塞月，槐一起爹暢想直幸福把生活什。11月，11月20日，秀萬(wàn)科蠟特別寒邀請(qǐng)櫻常年左活躍級(jí)于蕪音湖、硬關(guān)心凳萬(wàn)科掌成長(zhǎng)膨發(fā)展錘的媒初體朋村友參露加健稠康豐亡盛的敗萬(wàn)科割長(zhǎng)三咐角媒吼體自客行車(chē)負(fù)友誼臺(tái)賽暨翼交流挑活動(dòng)泡，屆驗(yàn)時(shí)來(lái)辮自蕪必湖各搭大媒衣體的扯精英岔們將遼與萬(wàn)領(lǐng)科一是起到錫風(fēng)景援如畫(huà)搶的南團(tuán)京高香淳，遵賞秋掀光，涌品秋約韻，醒度過(guò)功輕松固充實(shí)冊(cè)的美胖好時(shí)轎光。11月，11月12日14：00，萬(wàn)打科城芬將在萍售樓駛處舉課辦“愿成就留生活孔夢(mèng)想沒(méi)”品桶牌發(fā)子布會(huì)掠。11月，11月5日-6日，席萬(wàn)科立城“拉優(yōu)享病萬(wàn)科設(shè)上屑品生摔活”續(xù)系列右活動(dòng)過(guò)之幸沫福暖呀陽(yáng)大供回饋叔在萬(wàn)狠科城孤?tīng)I(yíng)銷(xiāo)風(fēng)中心寇幸運(yùn)限啟幕罩。10月，10月29日-3對(duì)0日，置萬(wàn)科紛城現(xiàn)嶼場(chǎng)售犁展中秧心將喘上演他一場(chǎng)刊華麗題的咖串啡盛紀(jì)典，苗歡迎丹品鑒誓。萬(wàn)科【萬(wàn)科餃城】項(xiàng)目愧售樓質(zhì)處功憐能區(qū)慘分明語(yǔ)顯，眉有專(zhuān)知門(mén)的晉展示肝區(qū)、郵洽談熊區(qū)等像；樣舊板房闖展示扛位于數(shù)售樓蝦處地僵下一殲層以顛及園約林中址，并弦且做鋸到每柱個(gè)樣盾板房郵的窗雙外都編有景籃觀展駱示，村并搭蛾配暖療色調(diào)清燈光駐，給憤客戶(hù)殼一種愁回到箭家的漂溫馨脆感；無(wú)論母從售思樓部紗還是管樣板裙房以燙及園戀林展煤示，雨萬(wàn)科亭城很嗚好的抖向客樸戶(hù)表科達(dá)出挽了項(xiàng)反目的爛價(jià)值齊賣(mài)點(diǎn)濃及產(chǎn)鋤品信碌息攻略樸三：鑼精細(xì)杠化產(chǎn)品蔑展示盯系統(tǒng)，增觀加了翠更多歌具有沿豪宅諷調(diào)性銹的布廳置，漂精準(zhǔn)予地傳尸達(dá)了負(fù)項(xiàng)目灶檔次庫(kù)和調(diào)垮性萬(wàn)科【萬(wàn)科喝城】類(lèi)別萬(wàn)科城裝修標(biāo)準(zhǔn)裝修標(biāo)準(zhǔn)1300元/㎡廚房櫥柜：整體定制櫥柜，人造石臺(tái)面

抽油煙機(jī)和燃?xì)庠睿簾o(wú)抽油煙機(jī)和微波爐

開(kāi)關(guān)插座：飛雕或同檔次

廚房吊頂：PVC扣板陽(yáng)臺(tái)陽(yáng)臺(tái)地面：地磚（國(guó)產(chǎn)品牌）

陽(yáng)臺(tái)燈具：防水壁燈，歐普或同檔次

開(kāi)關(guān)插座：飛雕或同檔次衛(wèi)生間座便器：樂(lè)家或同檔次

臺(tái)盆：樂(lè)家或同檔次

熱水器：史密斯或同檔次

龍頭：摩恩或同檔次

衛(wèi)生間電器：奧普浴霸或同檔次

開(kāi)關(guān)：飛雕或同檔次

地磚：蒙娜麗莎或同檔次廳房客廳、臥室：強(qiáng)化地板（國(guó)產(chǎn)品牌）

墻面：多樂(lè)士或同檔次乳膠漆,，臥室頂面裝飾有石膏線，局部壁紙，客廳吊頂+射燈

踢腳：木質(zhì)成品踢腳寬帶網(wǎng)絡(luò)預(yù)留接口，光線入戶(hù)電視接收系統(tǒng)預(yù)留有線電視接口水電氣配套每戶(hù)設(shè)立水、電、燃?xì)獗怼０脖Ｏ到y(tǒng)黑白可視對(duì)講系統(tǒng)門(mén)、窗進(jìn)戶(hù)門(mén)：鋼制進(jìn)戶(hù)門(mén)

戶(hù)內(nèi)門(mén)：PVC貼面木門(mén)其他定制成品玄關(guān)柜攻略陳四：脫成熟叛精裝線于細(xì)碎微處磨打動(dòng)世人，標(biāo)準(zhǔn)掩模塊創(chuàng)化精嗚裝操吉作流脫程，趣全國(guó)眾統(tǒng)一盒采購(gòu)乎最大籍有效培控制賣(mài)成本茶，細(xì)皂節(jié)處濟(jì)處體?，F(xiàn)人脊性化以居草住細(xì)楊節(jié)打鑼動(dòng)客恰戶(hù)，胃關(guān)注謎情景合化氛緩圍布種置，尸充分齒營(yíng)造侄溫馨榆浪漫平情調(diào)萬(wàn)科【萬(wàn)科糕城】攻略擁五：萬(wàn)科動(dòng)物業(yè)淚的管生家式藝服務(wù)慘、特商約服罵務(wù)以沃及親丙切耐烈心服撿務(wù)的俘態(tài)度斗和質(zhì)黨量使旨客戶(hù)蒼更加礎(chǔ)放心潛滿(mǎn)意在蕪揉湖這冤個(gè)物塊業(yè)水歲平不搖高的控城市渴，萬(wàn)朗科的率貼心扶物業(yè)碧的到做來(lái)自貪然受討到了捆很多銷(xiāo)市民殖的青預(yù)睞。專(zhuān)業(yè)鄙化的更形象虎和熱飲情的漏服務(wù)接態(tài)度牢是萬(wàn)忽科物霉業(yè)核脫心的痛服務(wù)梯要素這些愁都體啄現(xiàn)在依所有森的細(xì)屬節(jié)：冤幫老叛人拎割包、手幫業(yè)艙主開(kāi)絡(luò)車(chē)門(mén)責(zé)、耐稅心回揪答業(yè)醒主問(wèn)逃題、擋幫助傻接小雜孩等沃等方晴面萬(wàn)科【萬(wàn)科生城】萬(wàn)殼科………………萬(wàn)科汪的品祖牌認(rèn)唇知、夾成熟個(gè)的精停裝修絞、強(qiáng)曠勢(shì)精鞭細(xì)化來(lái)展示爐、精鋤準(zhǔn)的魄營(yíng)銷(xiāo)兵方式民和物慰業(yè)服漆務(wù)水椒準(zhǔn)使澡其在攜蕪湖迎樓市迅獲得櫻了較孟好口儲(chǔ)碑和伸業(yè)績(jī)品牌認(rèn)知精準(zhǔn)營(yíng)銷(xiāo)精細(xì)納化展示成熟精裝優(yōu)質(zhì)物管客戶(hù)崇拜20勾11年1月11日，蜜萬(wàn)科果集團(tuán)禮正式抵進(jìn)駐施蕪湖搞樓市燥，以6.燒62誰(shuí)3億元輪摘得10溪43亂-3號(hào)宗繼地。沉在微這一竿年時(shí)貫間里管，萬(wàn)付科用苦自己恐的品剝牌以哪及產(chǎn)冠品贏蹲得了趕蕪湖漿市場(chǎng)皆的認(rèn)門(mén)同。萬(wàn)科胳城從20欣11年首遺次開(kāi)收盤(pán)至間今，油已經(jīng)滴銷(xiāo)售墾約43仗0余套渡，順活應(yīng)市溫場(chǎng)動(dòng)己向以侄高品卵質(zhì)低鋪價(jià)入團(tuán)市取災(zāi)得了戴首次購(gòu)開(kāi)盤(pán)年大捷遲。在20緩11年樓理市漸探冷的料情況帆下，頸萬(wàn)科譜的推治廣力港度依榆舊強(qiáng)遷勁，農(nóng)各種忌高端租活動(dòng)脾、周筐末暖監(jiān)場(chǎng)、余優(yōu)惠稅活動(dòng)祝持續(xù)激不斷你的進(jìn)括行，顫從而挑在淡抖市下略依然呆持續(xù)綠走量以。萬(wàn)科蜜營(yíng)銷(xiāo)KP把I體系全國(guó)秤萬(wàn)科副淡市鞋阻擊忠攻略沖分析：攻略敘四：妹直面酸搶奪皆客戶(hù)摘資源構(gòu)，派肌單攔駕截現(xiàn)場(chǎng)逢未開(kāi)海放，頓提前制積極扔蓄客牙，社窄區(qū)巡視展、的社區(qū)填直投情、短軍信全僻覆蓋品、掃鼠街/掃樓/掃鋪/掃商睛超、杠關(guān)鍵元人陌周拜多能種渠域道線臨下組液合，防競(jìng)爭(zhēng)紀(jì)項(xiàng)目牢周邊凍派單叮，最廉大化放搶奪蝦客戶(hù)徹資源蜓；攻略薪五：壓品質(zhì)軋路線兆下的鏟高性化價(jià)比嚴(yán)格脹控制僻成本條，以夜精裝釀修成夏本優(yōu)沒(méi)勢(shì)嚴(yán)怕格控傅制總損價(jià)，胸推出質(zhì)“超益高性越價(jià)比渴精裝藝修”螺概念環(huán)，提辣前對(duì)份手釋紋放價(jià)穗格與教對(duì)手介打價(jià)撿格戰(zhàn)璃。攻略炭二：膀百人桑大戰(zhàn)所，全池員拓奪客組成僚百人蠅銷(xiāo)售等團(tuán)隊(duì)惠，全休方位坑設(shè)立賴(lài)多分興展點(diǎn)舅，多捆巡展醉點(diǎn)，椒多臨鍵時(shí)接仗待中墾心，油全城蝦范圍續(xù)全員蔑拓客攀，在盛淡市形最大析化積奶累客毀戶(hù)；攻略昌三：惠地界弊導(dǎo)示萍封殺區(qū)域降道路掠導(dǎo)示編系統(tǒng)肉全覆如蓋，膏重點(diǎn)家路段籍和競(jìng)閃爭(zhēng)項(xiàng)景目區(qū)掘域道妄旗、戴導(dǎo)示湖、戶(hù)話外資華源搶萍先占陷領(lǐng)，機(jī)充分拋截流改競(jìng)爭(zhēng)歐項(xiàng)目扶客戶(hù)恩；攻略吵一：蘭閃電計(jì)行動(dòng)毅，搶遭得先從機(jī)營(yíng)銷(xiāo)餓、工扁程迅談速反希應(yīng)，傾先于捎競(jìng)爭(zhēng)迎對(duì)手語(yǔ)出招貓，占參領(lǐng)區(qū)苦域第折一關(guān)妹注度啊和絕料對(duì)影閃響力稠，首礦先形煙成區(qū)票域排拼它影籌響力肥；熱銷(xiāo)婆分析：54米00元/平米廚含15杯00元精籠裝修運(yùn)，性聾價(jià)比弄高，損價(jià)格敬優(yōu)勢(shì)默明顯擇，41地00元/平米卸毛坯末房，葵比周威邊市浙場(chǎng)存賽在約10原00元價(jià)問(wèn)格優(yōu)溜勢(shì)；9月恒醉大在鳴全國(guó)淡范圍迫內(nèi)大門(mén)打85折優(yōu)商惠，崗領(lǐng)降易獲得境較好現(xiàn)成果所使其月成為號(hào)淡市決下的撿全國(guó)寺銷(xiāo)量援冠軍蜜。月份6月7月8月9月10月11月銷(xiāo)售套數(shù)142128136364190110銷(xiāo)售均價(jià)540053005400410044004400恒大虛城月寸度量湖價(jià)表項(xiàng)目惡背景：項(xiàng)貌目位輩于瑤幟海區(qū)謝龍崗蝕，總譜體規(guī)采模70萬(wàn)方跡，70余棟戚樓全硬部為蔬高層州產(chǎn)品拔，大寨部分憲房源莊為精友裝修案例濁二：魯恒大誰(shuí)城恒大凱城的旺展示半風(fēng)格舒為簡(jiǎn)友約歐棚式風(fēng)作格，讓給客麥戶(hù)以選豪華丈、大戀氣、鍬奢侈象的感磚覺(jué)。旨中心發(fā)人工年湖水鑒系景勺觀、虎大氣詠的入鋪口大帖門(mén)，嫌樣板渡房的培設(shè)計(jì)軌永遠(yuǎn)匪是恒增大展忌示的摔必備適項(xiàng)目值。各錢(qián)種展餐示都能以提串升客列戶(hù)心判理預(yù)刪期為悠目的磚。展示則攻略決：大紀(jì)氣、絹震撼亦的展釣示拔刑高客那戶(hù)的亮心理閃預(yù)期領(lǐng)，加測(cè)上低將價(jià)入戲市的哀手段穴足以鈴形成拳超高餅性?xún)r(jià)辜比的脫樓盤(pán)辮形象恒大伙城成功宣要素那：高品雪質(zhì)展狂示奠扮定高戴端形勵(lì)象，稠拔高馬心理呆預(yù)期高調(diào)竟立勢(shì)躲，迅禾速傳是播，繪海量喪蓄客提供軍市場(chǎng)塊快速開(kāi)去化披產(chǎn)品(優(yōu)質(zhì)貨剛需麗產(chǎn)品)低于功預(yù)期蟲(chóng)價(jià)格緣瑞，體矛現(xiàn)超階高性鼓價(jià)比小結(jié)請(qǐng)：淡蘋(píng)市如啊何突律圍基本氣面分講析本體愈分析市場(chǎng)塊研判客戶(hù)穩(wěn)分析目標(biāo)友下的巖問(wèn)題營(yíng)銷(xiāo)褲策略母分解展示漠策略推廣耳策略活動(dòng)棋策略品質(zhì)雖提升絕策略推售牛策略報(bào)告難思路一期渴營(yíng)銷(xiāo)鳥(niǎo)定位形象蹤蝶定位客戶(hù)忍定位屬性蚊定位案例趨借鑒本項(xiàng)稅目客止戶(hù)定鎖位——核心圾客戶(hù)挨為長(zhǎng)鞋豐進(jìn)羊城客我戶(hù)、劑地緣疤性客勺戶(hù)，幫市區(qū)獨(dú)外溢近客戶(hù)圍為重趴要客拘戶(hù)核心客戶(hù)重要客戶(hù)偶得客戶(hù)長(zhǎng)豐英進(jìn)城舊客戶(hù)宜：主要節(jié)是長(zhǎng)說(shuō)豐縣宗城一咽些個(gè)辟體工規(guī)商戶(hù)頌，關(guān)劣注價(jià)林格以插及配擺套等郊配套地緣鼠性客頸戶(hù)：主要丸為廬闖陽(yáng)工胃業(yè)園理內(nèi)的寄上班舒族，狹購(gòu)買(mǎi)羊能力君不強(qiáng)界，關(guān)倘注價(jià)裳格以掉及交迷通配工套。老城冬區(qū)外枝溢客長(zhǎng)戶(hù)：被動(dòng)離外溢稼且有索品質(zhì)賭需求犯者，姿愿意崗為優(yōu)受質(zhì)產(chǎn)墨品支膨付一腿定溢廟價(jià)。本地磁或外津地投炎資客征：看好繁項(xiàng)目孤價(jià)值崗，以卸資產(chǎn)鬼處置袍或長(zhǎng)來(lái)期增洗值為培目的碗的投倉(cāng)資需宏求?？蛻?hù)分析全國(guó)現(xiàn)象項(xiàng)目客戶(hù)定位隨區(qū)怨域價(jià)觸格的施提升和居型住價(jià)姓值的腿引導(dǎo)客戶(hù)貼層級(jí)：有刮一定遵經(jīng)濟(jì)炸實(shí)力很的進(jìn)率城客父戶(hù)置業(yè)搜特征：基于膚公攤隊(duì)、安蠅全性瓦等考猜慮對(duì)岔高層赴抗性箭較大鼻，核心關(guān)注吃產(chǎn)品新的高附躬加值駁和贈(zèng)等送面樣積，右以及惕周邊荷的配嚴(yán)套（孕教育形配套貸）；總錄價(jià)承售受在巨對(duì)應(yīng)偵的產(chǎn)冠品為80示—9鹽0平以顆內(nèi)的豈兩房壺三房慶，甚至港總價(jià)飄限制愛(ài)下更葬小的燭產(chǎn)品。客戶(hù)債層級(jí)：經(jīng)塘濟(jì)實(shí)壁力較雕低的竟進(jìn)城生客戶(hù)置業(yè)己特征：將述更加華被加父壓到腎外圍圍區(qū)域宇，或?yàn)跄承┬兜蛢r(jià)栗型戰(zhàn)毫略的稅項(xiàng)目旁；單純逆的需問(wèn)求低高價(jià)置交業(yè)承受懇力下那尋求挖性?xún)r(jià)謝比和蠟更小衣面積上段隨著孟城市娘化進(jìn)圖城的笑加快駕和北耍城新彈區(qū)房方地產(chǎn)即市場(chǎng)供的進(jìn)彩一步閣發(fā)展盼，長(zhǎng)機(jī)豐縣獨(dú)客戶(hù)啊的進(jìn)才城成胳本勢(shì)騎必增腹加，沸購(gòu)買(mǎi)燭力限密制下機(jī)整體嶼數(shù)量悅將會(huì)賺減少父，長(zhǎng)豐鏟縣進(jìn)肯城客助戶(hù)逐鉗步分樓化為黃兩個(gè)惡層級(jí)針對(duì)司此類(lèi)樣客戶(hù)概，應(yīng)簽緊抓躁其產(chǎn)吵品需聽(tīng)求敏擁感點(diǎn)匆，放鍋大學(xué)治區(qū)優(yōu)雁勢(shì)、山以超奇高性協(xié)價(jià)比眉的產(chǎn)充品為己主打丈捕捉掛其大線量需勝求，場(chǎng)建立江市場(chǎng)怠口碑愉。長(zhǎng)豐轟進(jìn)城晶客戶(hù)——因承啦受力向的不嗓同而逼出現(xiàn)踩兩種敞類(lèi)型臂客戶(hù)尸，本販項(xiàng)目叢客戶(hù)悔更接摔近第倒二種抱類(lèi)型客戶(hù)定位全國(guó)現(xiàn)象項(xiàng)目客戶(hù)定位地緣腹型客使戶(hù)—?jiǎng)P—因神職業(yè)范不同駝收入稀不同括而存援在三盤(pán)種群駱體，描本項(xiàng)費(fèi)目應(yīng)杏主攻溜其中大的中番高收眠入人落群原住迫民周邊未產(chǎn)業(yè)句人群中高公收入汗人群低收泊入人崗群區(qū)域?qū)W地緣縮慧客戶(hù)客戶(hù)難特征：經(jīng)薯濟(jì)實(shí)臺(tái)力較構(gòu)強(qiáng)的泳中高麥層技擋術(shù)人論員和物管理鐵人員杯，收感入一是般在40槳00元/月左勒右，占有一橡定文灶化涵遮養(yǎng)和顫品質(zhì)盜認(rèn)知秒；置業(yè)慎需求：目偷前大奔多置叫業(yè)于曠北二繳環(huán)內(nèi)競(jìng)的高盛層；未來(lái)平隨區(qū)懇域的首進(jìn)一展步北車(chē)拓?cái)傋獯?，監(jiān)區(qū)域扒將和厚市區(qū)帝連為肯一體末，此傘類(lèi)人斬群將跳回流狂置業(yè)喊。敏感顧點(diǎn)：品質(zhì)沸、交爸通、慈配套?？蛻?hù)潛特征：大道多為擠區(qū)域身內(nèi)原椒有的夫農(nóng)民豎，經(jīng)滅濟(jì)實(shí)晃力普論遍較綁弱，禾集中如在回槐遷小歐區(qū)（尋如鳳常梅家陪園）街和自抖建民慘房中模；置業(yè)嶺需求：低捕價(jià)多輪層和宵高層版低區(qū)幟；敏感森點(diǎn)：價(jià)格喊、基聚礎(chǔ)配屢套、蠶交通?？蛻?hù)臭特征：區(qū)慌域勞香動(dòng)密妄集型拳產(chǎn)業(yè)碗基層裝普通踏工人莖，絕醒大部黎分為粒長(zhǎng)豐屈進(jìn)城銹務(wù)工軍人員供，收杰入一度般在20挪00元/月，溝經(jīng)濟(jì)棚實(shí)力潑有限圓；置業(yè)汗需求：普站通高添層小幣戶(hù)（度多為捎企業(yè)雖低價(jià)洲團(tuán)購(gòu)議）；敏感侍點(diǎn)：價(jià)格喂、基原礎(chǔ)配正套、退交通。高端媽的形略象展晌示以績(jī)及高東舒適畢度的制產(chǎn)品辰，將每成為殺打動(dòng)毀該類(lèi)悄客戶(hù)渴的最寇主要撿手段客戶(hù)定位全國(guó)現(xiàn)象項(xiàng)目客戶(hù)定位市區(qū)行外溢故客戶(hù)杏——