龍湖九里晴川個案

龍湖

?九里晴川個案分析基礎(chǔ)指標透視細項

龍湖九里晴川

物業(yè)類別高層、疊墅地塊性質(zhì)二類住宅用地，兼容10%商業(yè)服務(wù)設(shè)施凈用地面積102畝建筑面積（㎡）23.8萬容積率3.5建筑密度22%樓面地價（元/㎡）4400開發(fā)商

龍湖地產(chǎn)交房時間2018年交房標準毛坯+精裝項目于2015年9月份拿地，樓面地價4400元/平米從規(guī)劃指標解讀來看：①3.5容積率，高低配規(guī)劃（高層+疊拼，與龍湖源著類似）②以T3、T4舒適性高層搭配小面積疊拼布局③剛改及再改型產(chǎn)品規(guī)劃，通過規(guī)劃、產(chǎn)品打造實現(xiàn)溢價出讓時間宗地位置所屬板塊出讓面積(畝)土地使用性質(zhì)規(guī)劃總建筑面積（平米）容積率建筑密度建筑限高成交價（萬/畝）成交樓面地價(元/平米)2015-9-7高新區(qū)中和街道勁松社區(qū)四、五組中和102畝二類住宅用地（兼容小于等于10%商業(yè)）238158.23.5≤22%≤100米1026.674400龍湖地塊拍賣信息總平及產(chǎn)品梳理：售樓部低密別墅區(qū)天府大道名著司南新華路紅星路南延線中德英倫世邦1#11#項目整體概況：項目總占地102畝，采用高低配規(guī)劃，其中高層整體圍合形成2大中庭，上中庭作為高層園林景觀，下中庭規(guī)劃低密疊墅產(chǎn)品住宅享雙中庭、最大樓距175米，中庭園林面積達到2萬平米，建筑密度僅22%整體規(guī)劃高層8棟，疊拼11棟，商業(yè)1-2F（低密部分商業(yè)1F，其余為2F）外圍高層區(qū)首批次推售樓棟中庭圍合景觀中庭圍合景觀物業(yè)類型

龍湖九里晴川戶型戶型編號套型梯戶比套數(shù)戶型占比高層平層90㎡A2三房雙衛(wèi)2T442023%平層112㎡B1三房雙衛(wèi)2T474041%平層134㎡D四房雙衛(wèi)2T340022%躍層147㎡——四房三衛(wèi)2T324814%合計1808100%疊墅雙廳三套房四衛(wèi)約92100%高層產(chǎn)品以90-147平米套三套四產(chǎn)品為主，其中三房整體占比64%，四房占比22%，躍層產(chǎn)品占比14%；疊拼產(chǎn)品全部為147㎡套四三衛(wèi)戶型，主力為4F，緊鄰規(guī)劃道路側(cè)為5F平層產(chǎn)品為常規(guī)贈送（飄窗+陽臺），贈送率在15%左右躍層產(chǎn)品贈送附加值優(yōu)勢突出（可獲得相當于客廳+餐廳共計的面積空間）贈送面積約47平米，贈送率32%首批次推售產(chǎn)品情況：90平米112平米134平米147平米1棟11棟建筑面積層數(shù)梯戶比位置套數(shù)占比平層90㎡32F2T41、412829%平層112㎡2T42、312829%躍層134㎡2T326414%躍層147㎡2T31、312829%合計448100%現(xiàn)階段對外釋放首推1棟和11棟共計4個單元約448套房源，其中11#為樓王位置，目的是為了制造價格標桿，保證產(chǎn)品線豐富的同時擠壓內(nèi)部房源出貨。為擠壓客戶，對外釋放口徑僅300個排號名額，且只有排號才有資格參觀樣板間等說辭，制造房源稀缺感，且排號門檻低僅5000元，因此客戶現(xiàn)場排號情緒高漲。周末開放二天共計排號約400余組。總平規(guī)劃及戶型分析：案名釋義：“九里”，以天府立交為始點向南九公里，即抵達【九里晴川】項目?！扒绱ā?，則有兩層含義，“晴”有晴天之意，給客戶一片藍天白云，享受高品質(zhì)的園林景觀?！按ā币获R平川之意，在一定程度上反映了【九里晴川】是一個低密度社區(qū)，闊景大中庭是標配?？偲揭?guī)劃亮點：1、102畝的規(guī)模，3.5容積率，在建筑密度僅22%條件下，規(guī)劃高低配物業(yè)，是龍湖較為擅長的2、在規(guī)劃上均好性強，既讓高層產(chǎn)品享有開闊樓間距和景觀視野，同時別墅形成獨立組團，保證了一定私密性。整個規(guī)劃形成三個闊景中庭，高層中庭綠化面積可達2萬平米，樓間距可達到120米3、景觀升級，是成都龍湖首個由“五重景觀”升級到“五維景觀”的項目。景觀規(guī)劃包括果園、花園、大尺度中庭、環(huán)繞水系、漫步跑道、廣場等，小區(qū)綠化景觀優(yōu)勢明顯。4、疊墅產(chǎn)品行列式排布，在樓間距受限情況下，依靠龍湖一慣擅長的景觀密植體系，使疊墅的私密性得以保證。A2戶型：三房兩廳單衛(wèi)，建面90㎡戶型客廳餐廳主臥次臥1次臥2開間(m)進深(m)面積(m2)開間(m)進深(m)面積(m2)開間(m)進深(m)面積(m2)開間(m)進深(m)面積(m2)開間(m)進深(m)面積(m2)90㎡3.13.611.162.13.67.564.53.415.32.92.77.833.239.6廚房公共衛(wèi)生間生活陽臺景觀陽臺玄關(guān)開間(m)進深(m)面積(m2)開間(m)進深(m)面積(m2)開間(m)進深(m)面積(m2)開間(m)進深(m)面積(m2)開間(m)進深(m)面積(m2)1.63.65.762.42.45.761.41.82.521.43.65.041.735.1優(yōu)勢：戶型方正，客廳、餐廳尺度感佳客廳、主臥對中庭，景觀面好明廚明衛(wèi)，雙陽臺設(shè)計劣勢：動靜不分區(qū)，入戶正對廁所過道浪費空間較多有一次臥面積過小，不到8平米戶型分析：B1戶型：三房二廳雙衛(wèi)，建面112㎡戶型客廳餐廳主臥次臥1次臥2開間(m)進深(m)面積(m2)開間(m)進深(m)面積(m2)開間(m)進深(m)面積(m2)開間(m)進深(m)面積(m2)開間(m)進深(m)面積(m2)112㎡3.83.814.443.82.710.263.43.812.924.62.712.42339廚房公共衛(wèi)生間主衛(wèi)生活陽臺景觀陽臺開間(m)進深(m)面積(m2)開間(m)進深(m)面積(m2)開間(m)進深(m)面積(m2)開間(m)進深(m)面積(m2)開間(m)進深(m)面積(m2)3.41.86.122.12.34.832.12.45.042.12.14.417.21.510.8優(yōu)勢：入戶帶玄關(guān)，私密性佳約11平米景觀陽臺，客廳、臥室均向中庭，景觀面好戶型均好性強，空間尺度適宜干濕分區(qū)劣勢：次臥略狹長，采光差戶型分析：D戶型：套四雙衛(wèi)，建面134㎡戶型客廳餐廳主臥次臥1次臥2書房開間(m)進深(m)面積(m2)開間(m)進深(m)面積(m2)開間(m)進深(m)面積(m2)開間(m)進深(m)面積(m2)開間(m)進深(m)面積(m2)開間(m)進深(m)面積(m2)134㎡43.614.443.112.43.64.817.283.34.514.853.33.110.232.83.18.68廚房公共衛(wèi)生間主衛(wèi)生活陽臺景觀陽臺玄關(guān)開間(m)進深(m)面積(m2)開間(m)進深(m)面積(m2)開間(m)進深(m)面積(m2)開間(m)進深(m)面積(m2)開間(m)進深(m)面積(m2)開間(m)進深(m)面積(m2)23.16.21.81.83.242.61.84.683.31.54.956.81.510.21.21.51.8優(yōu)勢：270度景觀面，三面采光，景觀視野好入戶帶玄關(guān)，私密性佳約25平米主臥套房設(shè)計6.8米景觀大陽臺明廚明衛(wèi)劣勢：動靜不分區(qū)戶型分析：躍層戶型：套四三衛(wèi)，建面147㎡戶型客廳+餐廳主臥1主臥2次臥1次臥2廚房開間(m)進深(m)面積(m2)開間(m)進深(m)面積(m2)開間(m)進深(m)面積(m2)開間(m)進深(m)面積(m2)開間(m)進深(m)面積(m2)開間(m)進深(m)面積(m2)134㎡7.34.935.777.35.237.963.6414.43.23.912.483.139.32.43.89.12主衛(wèi)1主衛(wèi)2公共衛(wèi)生間生活陽臺景觀陽臺樓梯間開間(m)進深(m)面積(m2)開間(m)進深(m)面積(m2)開間(m)進深(m)面積(m2)開間(m)進深(m)面積(m2)開間(m)進深(m)面積(m2)開間(m)進深(m)面積(m2)2.45122.42.45.761.735.12.41.22.887.31.510.952.224.4優(yōu)勢：南北通透，動靜分區(qū)；大橫廳設(shè)計，7.5米大陽臺；雙套房設(shè)計，尺度感佳；明廚明衛(wèi)；客廳挑高，贈送面積加大，平層墅感劣勢：房間較狹長，通透性稍差；2個次臥室面積較??；作為改善戶型，享受空間不足，無入戶花園、玄關(guān)等首層二層戶型分析：疊拼戶型：套四四衛(wèi)，建面152㎡0二層首層戶型分析：疊拼產(chǎn)品全部為152㎡套四四衛(wèi)戶型，電梯及步梯內(nèi)置，雙會客廳設(shè)置，三套房設(shè)計，尺度舒適下疊1F臥室離衛(wèi)生間較近，可作為老人房，方便老人居住，同時帶有闊綽后庭院，給予老人給多的生活便利的同時帶來更多的舒適感，人文關(guān)懷設(shè)計感突出，下疊2F主臥內(nèi)獨立衣帽間、衛(wèi)生間、雙景觀陽臺等配置，彰顯主臥豪華大氣疊拼產(chǎn)品整體戶型設(shè)計中規(guī)中矩，類雙拼設(shè)計有利于增加花園贈送劣勢：廚房設(shè)計較小，無中西廚等亮點設(shè)計，整體戶型中規(guī)中矩，人性化、生活化的場景設(shè)計不足項目所處市場背景分析機會1：項目位于大城南中和，暫不是熱點開發(fā)區(qū)。但隨著大源土地的逐漸飽和，城南開發(fā)熱點外擴，中和地段存在機會大源板塊圖：地塊位置圖圖：大源板塊項目分布圖機會壹：地處大城南，城市發(fā)展有機會站南大源天府大道益州大道劍南大道紅星路南延線新川現(xiàn)狀是：天府益州劍南三軸已成站南大源兩片已立而紅延線新川仍未名紅星路南延線成仁路成仁快速路和迎大道中和一線中和二線以紅星路南延線為首的交通主干道全面升級投入使用后，交通通達性、區(qū)域展示性得到明顯改善。未來1號線、6號線、11號線3線地鐵，便捷性極高，項目距離地鐵1號線廣都站僅1分鐘路程。紅星路南延線中和段已通車；紅星路南延線跨府河橋已規(guī)劃；世紀城路跨府河橋已規(guī)劃地鐵6號線已規(guī)劃地鐵11號線規(guī)劃中機會貳：路網(wǎng)完善，交通全面升級天府大道東進入全新格局紅星路南延線紅延線第一站——三環(huán)站（以長城半島城邦為首）紅延線第二站——新天府站（以復(fù)地金融島、龍湖世紀峰景為首）紅延線第三站——新川站地段和交通是核心機會點但需要看到的是，項目存在一定市場突破點突破壹在別墅，市場的同質(zhì)產(chǎn)品太多、量太大一類是市區(qū)現(xiàn)存的主流經(jīng)濟小別墅以保利聯(lián)排別墅、龍湖疊拼別墅為首方位板塊項目名稱主力戶型面積段單價（元/㎡）月均去化量（㎡）城西北兩河森林板塊保利兩河森林170-250205902427龍湖源著150-170、300-400165541159澤瑞西園300-40013324763城西南外雙楠板塊保利花園悅榕郡170-20021200900中糧祥云國際社區(qū)250-50013191——城東南三圣鄉(xiāng)板塊首創(chuàng)嬌子1號130-17020000——城南主城區(qū)城南板塊中國鐵建西派瀾岸200-40023000642藍花楹230360-500萬/套約4600龍湖九里晴川150-170待定保利錦江里18018000約6000中洲錦城湖岸預(yù)計為小別墅，待定美城悅榮府300-4001018747341、太多現(xiàn)存的或潛在的別墅分流2、太多現(xiàn)存的或潛在的別墅分流一類是雙流、華陽大量低價別墅3、未來高低配將更泛濫，陷入紅海競爭容積率3以下的土地頻拍，高低配成標配規(guī)劃形式近年城區(qū)高低配項目一覽表萬科公園5號建發(fā)翡翠鷺洲保利錦湖林語保利錦江里龍湖源著首創(chuàng)嬌子1號……………板塊名稱宗地數(shù)量出讓畝數(shù)（畝）可規(guī)劃總面積（萬㎡）成龍路-三圣鄉(xiāng)136.315.81大源295.4115.86東方新城154.6010.56東湖110.582.12國賓151.289.74沙河堡122.574.29天回鎮(zhèn)3406.2270.86外雙楠243.617.66外羊西線135.596.17新雙楠1128.2322.23中和2293.6351.15總計161178.02206.432015年新拍3.0以下容積率土地情況近期新拍典型地塊：典型可做高低配的土地，11月4日朗基地產(chǎn)拍得，樓面地價6120元/㎡4、別墅無可借勢的優(yōu)勢亮點資源非公園非濱水濱河非大規(guī)模臨路項目的突破點貳在高層雖然板塊發(fā)展?jié)摿O大但區(qū)域尚未形成與大源類似的改善居住屬性認知同時區(qū)域的產(chǎn)品價格目前存在天花板城南的主流改善區(qū)一直是站南和大源，中和并不是主流的改善區(qū)國際城南的改善住宅仍以站南、大源為首，中和并不是傳統(tǒng)的改善聚集區(qū)，目前整個區(qū)域的改善形象認知是有限的目前本區(qū)域內(nèi)標桿中德英倫聯(lián)邦，深耕區(qū)域5年，項目品質(zhì)、產(chǎn)品規(guī)劃在整個市場的認知度極高，目前售價僅8000，計算贈送面積后實得均價不到7000項目特點：跨階豪宅精準定位、產(chǎn)品獨特（高贈送/智能居家系統(tǒng)）、總價控制。月均去化100套，目前在售建筑面積97-140㎡，贈送率18%-26%，備案建面成交單價7700-8000元/㎡，實得單價約6700元/㎡本區(qū)域，中德英倫聯(lián)邦區(qū)域建面均價價7300-8000，實得均價6300-6700目前區(qū)域內(nèi)的高層清水價格提升能力非常有限項目特點：現(xiàn)房、臨河、性價比。月均去化20套，目前在售建筑面積120-190㎡，贈送率5%-20%，建面成交單價7300元/㎡，實得單價約6400元/㎡本區(qū)域，嘉年華御府項目營銷打法分析預(yù)售證取得5月5日（開盤前3天）開盤前2月開盤前1月9周8周7周6周5周4周3周2周1周時間軸工程節(jié)點簽約營銷節(jié)點3月6日示范區(qū)開放（交付后一周）3月19日高層樣板房開放4月16日別墅樣板房開放4月10日認購高層4月30日認購別墅推廣主題品牌期產(chǎn)品價值熱炒及體驗期開盤爆炒期2月20日前：龍湖,讓成都重識城南3月6日前：天府南九里，精致新成都活動節(jié)點3月6日示范區(qū)開放活動3月19日樣板房開放活動物料2月29日沙盤安裝完畢3月3日售場包裝完成2月25日視頻完成3月2日效果圖完成客戶控制3月6日電商收小籌4月16日啟動別墅升籌4月2日啟動高層升籌3月6日釋放戶型圖項目營銷節(jié)點時間軸3月6日-4月底：城南低密，還看龍湖4月16日別墅樣板房開放活動項目價值推廣邏輯（充分考慮客戶）本項目的核心價值邏輯：城市邏輯、品牌邏輯邏輯支撐點1：城市發(fā)展南移，區(qū)域商務(wù)寫字樓和孵化園區(qū)多，政務(wù)、金融、商務(wù)、會展、酒店、商業(yè)已全面偏移，成都最高端的場所基本都在城南。邏輯支撐點2：城市主軸邏輯，公共資源（交通、商務(wù)、購物、教育）沿天府大道中軸線分布，紅星路南延線和地鐵1號線，交通是城市發(fā)展的動力引擎。邏輯支撐點3：本版塊內(nèi)無中高端供應(yīng)（最近保利錦江里），仍屬于剛需往改善的初段。而2KM內(nèi)入住小區(qū)，基本交房已3年以上，家庭結(jié)構(gòu)已發(fā)生改變，初改需求明顯。邏輯支撐點4：城南客戶為多為品質(zhì)生活客群，對居住的舒適度及房企品牌有理性的要求，板塊內(nèi)無全國性品牌房企，龍湖是首個一線品牌開發(fā)商，品牌號召力強大。

項目價值體系為什么來城南買？為什么在南延線板塊買？為什么要買九里晴川？價值1：發(fā)展好-政府規(guī)劃兌現(xiàn)得最快最實際的區(qū)域，城市新中心價值2：產(chǎn)品支撐-產(chǎn)業(yè)帶動人口涌入，價值巨大價值3：有面子-說起來最貼金的一個區(qū)域價值4：便利、近-周邊政務(wù)辦公企業(yè)寫字樓繁多，有需求挖掘客戶價值需求痛點價值1：交通，2干線+1地鐵，整個城南通達性最好的交通路線價值2：供需，三環(huán)到繞城已經(jīng)布滿商務(wù)商業(yè)，繞城外的大源板塊高密不純粹，更遠的麓山都是高端住區(qū)了，但配套不完善價值3：未來，5年后新川科技園的兌現(xiàn)將帶來產(chǎn)業(yè)人口價值1：品牌，龍湖-代表穩(wěn)定和高端，區(qū)域最好的品牌開發(fā)商價值2：資源，地鐵+學(xué)校+公園，360°全方位生活價值3：低密，規(guī)劃、園林、戶型的最強產(chǎn)品力，低容、舒適、大中庭等產(chǎn)品特性在板塊改善中更勝一籌。價值體系建立3個問題為什么現(xiàn)在購買？客戶基數(shù)大，未開先火第一批次位置好，房源豐富，優(yōu)惠多。目標解析（首推即清盤）龍湖營銷思維導(dǎo)圖差異區(qū)隔，絕對影響戶外領(lǐng)軍，活動造勢攘外安內(nèi)，定向爆破實景體驗，現(xiàn)場打擊高舉高打，精準制導(dǎo)網(wǎng)絡(luò)侵略，新聞助瀾資源共享，聯(lián)動借勢視覺系統(tǒng)公關(guān)活動銷售道具統(tǒng)戶外為推廣主通路大客戶策略發(fā)布會層層推進聚焦大城南區(qū)域諾曼底登陸——占領(lǐng)各大商超，知名酒店售樓部提前開放物業(yè)服務(wù)提前體驗猛烈、高調(diào)入市集中火力爆發(fā)三大主流網(wǎng)站（大成網(wǎng)、鳳凰網(wǎng)、網(wǎng)易）全面席卷新聞炒作推波助瀾龍湖會項目聯(lián)動品牌聯(lián)動區(qū)域聯(lián)動合作商聯(lián)動營銷節(jié)奏項目占位-富森之道：品牌、速度優(yōu)先，占位區(qū)域領(lǐng)導(dǎo)者產(chǎn)品價值-提升之道：提煉核心價值輸出，彰顯輕奢高端氣質(zhì)2015年12月2016年1月推廣線應(yīng)市而守磨合調(diào)整，整裝待發(fā)小步快跑，制造營銷節(jié)點精準營銷、務(wù)實營銷活動線2016年2月2016年3月2016年4月2015年年底市場率先發(fā)聲，行銷派單啟動18日案名發(fā)布會結(jié)合媒體炒作，第一波網(wǎng)推發(fā)力24日線上活動：風騷詩人評選（配合案名炒作）大型商超擺展集中啟動配合城市巡游車售樓部陣地包裝呈現(xiàn)（道旗、圍擋）錦城湖戶外大牌、移動桁架2月27日3月5日品牌發(fā)布會，第一輪洗客售樓部開放，第二輪洗客配合網(wǎng)推不斷線上發(fā)聲，為項目造勢項目公眾號搭建，第一波市場軟文發(fā)聲網(wǎng)絡(luò)風暴形成主流媒體紛紛發(fā)聲持續(xù)風暴營造熱銷氛圍炒作項目預(yù)估4月下旬開盤，蓄客總時長：約5個月，預(yù)計后期認籌人數(shù)：600組網(wǎng)推渠道12月底微信公眾號成立12月24日線上游戲評選行銷出街派發(fā)項目信息商超擺展首先通過案名炒熱案名，引起市場關(guān)注，到后期認籌政策發(fā)布前期預(yù)熱約3個月，每場發(fā)布會都不斷提升優(yōu)惠力度，吸引一部分忠實粉達，最終引發(fā)銷售熱潮?？蛻魞?yōu)惠政策：參加過產(chǎn)品發(fā)布會登記即可領(lǐng)取1萬元購房抵用券；售樓部開放當天平層交5000抵一萬，躍層交1萬抵2萬，別墅交5萬抵20萬；開盤當天購房額外優(yōu)惠（具體優(yōu)惠點值暫未釋放）現(xiàn)場排籌即可砸金蛋送家電；銷售激勵政策：現(xiàn)場排號置業(yè)顧問獎勵500元/每5組客戶；行銷獎勵：100元／天，兩周發(fā)次現(xiàn)金，超過任務(wù)一組留電１０元手法一：優(yōu)惠不斷升級提升客戶忠實度，獎勵機制靈活降低客戶排號門檻：僅５000元即可排號，并承諾客戶現(xiàn)場排號若開盤當天購房有額外優(yōu)惠，若不買即可在１個月內(nèi)申請退款；且只有排號才有資格看樣板間手法二：突出品牌、突出賣點推廣主標：匠心龍湖，精著城南DM單主要內(nèi)容：項目所在位置、區(qū)域配套；展板內(nèi)容：主要分為品牌、園林景觀、物業(yè)等方面；重點突出龍湖擅長的園林景觀及品牌優(yōu)勢；推廣主題價值輸出點主要集中在：品牌、五維園林景觀、物業(yè)服務(wù)。線上推廣一覽表釋放信息及所處位置一覽表序號推廣名稱釋放信息所處位置1戶外大牌項目位置、產(chǎn)品低密、售樓部電話錦城湖繞城路口2移動桁架項目所處城南并拔高項目調(diào)性地鐵廣都站旁3道旗項目價值點（品牌、園林、低密中庭）售樓部周邊4圍擋項目價值點（品牌、園林、低密中庭）售樓部周邊線上推廣方式主要以陣地包裝（道旗、圍擋）、戶外大牌、移動高端看房車為主，現(xiàn)階段出街信息較少暫無產(chǎn)品、開盤時間、優(yōu)惠等信息；手法三：網(wǎng)絡(luò)媒體集體發(fā)聲形成風暴，積極正面口碑擴大龍湖影響力合作主流網(wǎng)站：鳳凰房產(chǎn)＋大成網(wǎng)（所用費用約５０萬元）現(xiàn)階段網(wǎng)推主要內(nèi)容：以渲染生活場景為重心，主要噱頭為“能放風箏的社區(qū)”；軟文發(fā)布平臺：各大新聞網(wǎng)、龍湖公眾號、搜房安居客等地產(chǎn)門戶網(wǎng)站；線上活動：以案名為題征集最佳詩人；三個階段線上熱炒：網(wǎng)絡(luò)風暴+主流媒體集體發(fā)聲引發(fā)市場關(guān)注第一階段第二階段第三階段1、全城期待（微信出預(yù)告、同步啟動“改善”話題炒作，業(yè)內(nèi)合作媒體出稿炒作）1、發(fā)布會預(yù)熱第一周，微信號預(yù)告；同步業(yè)內(nèi)轉(zhuǎn)發(fā)朋友圈；2、發(fā)布會倒計時第二周，同步說品牌，項目產(chǎn)品迭升級、之前創(chuàng)造業(yè)績；依舊是業(yè)內(nèi)合作媒體朋友圈）；3、發(fā)布會倒計時第三周，說朋友圈霸屏，同步說項目發(fā)布會倒計時；1、2月27日發(fā)布會舉行（發(fā)布會報道、可以放風箏的社區(qū)賣點炒作、解讀持續(xù)）2、第五周：目前在做展示區(qū)開放系列炒作手法四：狼性團隊渠道擺展，向市場不斷釋放項目信息前期渠道類型：主要通過擺展、行銷派單、看房車巡游全城來拓展客群；擺展配合人數(shù)：一個展點３名置業(yè)顧問配合10-15名行銷；城市擺展點位：３０個左右；擺展抽獎設(shè)置：登記信息即可轉(zhuǎn)一次轉(zhuǎn)盤，設(shè)置５個獎項，獎品包含抽紙、小家電等；擺展點位類型：商超、酒店、龍湖老小區(qū)（龍湖三千集、世紀峰景）等；擺展具體點位：凱丹商場（1F）、九方（1F）、王府井、家樂福大世界（1Ｆ）、華陽家樂福（１－２Ｆ夾層）等；桐梓林板塊王府井凱丹站南板塊歐尚華陽板塊擺展范圍廣，選取點位為該區(qū)域人流量較多知名度高的商超，具有代表性。華陽歐尚拓客效果明顯，現(xiàn)場部分排號客群現(xiàn)階段居住在華陽在項目周邊工作希望再次置業(yè)渠道執(zhí)行人員及任務(wù)行銷人員：龍湖外招實習生；行銷人員數(shù)量：全城約300人左右（售樓部開放當天周邊行銷人數(shù)達40余人）；行銷拓客方式：協(xié)助置業(yè)顧問擺展留電、路口舉牌、派單；行銷任務(wù)：10組留電/人（行銷），100張ＤＭ單／人；備注：行銷人員為在校大學(xué)生，龍湖承諾凡是參與實習優(yōu)秀者可獲得龍湖集體內(nèi)部工作實習機會頒發(fā)實習證書并有機會畢業(yè)后就職于龍湖；素質(zhì)較高，客戶感受較好。該項目的活動節(jié)點安排緊密，且發(fā)布會均選擇調(diào)性較高的洲際酒店，活動循序漸進不斷在市場發(fā)聲，且提前釋放部分下次活動信息，拋出“優(yōu)惠升級”作為噱頭制造神秘感，成功吸引部分忠實鐵粉。2015年12月11日案名發(fā)布會2016年2月27日品牌發(fā)布會2016年3月5日售樓部開放（啟動排籌）預(yù)計開盤2016年4月中旬舉行時間：2015年12月11日活動地點：成都世紀城洲際酒店到場人數(shù)：約200人活動主題：發(fā)布案名并通過文藝注解吸引眼球活動效果：業(yè)內(nèi)炒熱項目舉行時間：2016年2月27日活動地點：成都世紀城洲際酒店到場人數(shù)：1800人活動主題：3個戶型產(chǎn)品發(fā)布活動效果：邀約前期登記意向客戶和業(yè)內(nèi)媒體，釋放部分戶型引起市場關(guān)注；手法五：活動時間安排緊密，保持高端調(diào)性，配合媒體炒作提升項目知名度舉行時間：2016年3月5日活動地點：售樓部（廣都地鐵站B出口）到場人數(shù)：約300人活動主題：啟動誠意金排籌活動效果：現(xiàn)場銷售氛圍熱烈排籌人數(shù)眾多現(xiàn)場優(yōu)惠：到場既得１萬元房款抵用卡現(xiàn)場優(yōu)惠：平層5000抵１萬，躍層１萬抵２萬，別墅５萬抵20萬營銷小結(jié)營銷動作產(chǎn)生效果對比本體項目營銷動作現(xiàn)在線上主要以案名發(fā)布會、產(chǎn)品發(fā)布會、售樓部開放作為三大主要節(jié)點以此來炒熱市場，其次在拓客方面主要以擺展為主，覆蓋城南幾大主要商超，線上主要動作為網(wǎng)絡(luò)軟文、網(wǎng)絡(luò)活動、戶外大牌、看房車等，整體動作節(jié)奏明晰、拓客范圍廣。首先以案名炒熱市場，其次不斷升級優(yōu)惠政策層層遞進洗客，增進客戶忠實度，為后期售樓部開放提供支撐，最后通過排籌熱銷加上業(yè)內(nèi)人士追捧成功引起輿論話題為后期項目開盤即清盤奠定基礎(chǔ)。對比本體項目，龍湖首先具有品牌優(yōu)勢，邀約眾多媒體集體發(fā)聲，對于業(yè)內(nèi)炒作得心應(yīng)手，其次龍湖擺展覆蓋范圍廣，提供足夠客流支撐，但對比本體項目該競品項目所處板塊較偏遠，對于后期實地看房客戶存在一定劣勢。項目客群分析開放來電來訪時間2015年12月1日統(tǒng)計截止時間2016年2月13日總