房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)成本構(gòu)成與控制管理

房地產(chǎn)開發(fā)成本構(gòu)成與控制第一部分房地產(chǎn)開發(fā)成本構(gòu)成第二部分房地產(chǎn)開發(fā)成本控制第三部分建筑設(shè)計(jì)常識與訣竅第四部分前期談判實(shí)戰(zhàn)經(jīng)驗(yàn)談講義提

綱第一部分房地產(chǎn)開發(fā)成本構(gòu)成房地產(chǎn)開發(fā)成本主要由以下九個方面構(gòu)成：概論：房地產(chǎn)開發(fā)成本構(gòu)成土地成本營業(yè)稅金建安造價(jià)行政事業(yè)收費(fèi)企業(yè)管理費(fèi)用財(cái)務(wù)費(fèi)用營銷費(fèi)用勘察設(shè)計(jì)監(jiān)理配套設(shè)施產(chǎn)品競爭主要有差異化、低成本競爭兩種形式。商品房要做出大差異化很難，房地產(chǎn)最容易克隆，無知識產(chǎn)權(quán)保護(hù)，所以還是要降低成本，在不降低品質(zhì)的前提下，成本越低，市場競爭力越強(qiáng)，利潤越高。地價(jià)可通過容積率折算成樓面地價(jià)(即每建筑平方米里的土地成本)。簡單的公式是——1、土地成本舉例：地價(jià)100萬/畝，容積率3.0，樓面地價(jià)為500元/㎡；地價(jià)60萬/畝，容積率3.0，樓面地價(jià)300元/㎡。樓面地價(jià)

=

地價(jià)（單位：萬元/畝）÷666.67÷容積率容積率經(jīng)驗(yàn)系數(shù)多層容積率約1.5左右（最大不能超過2，超過2的也有，但品質(zhì)相對差）小高層容積率約2.0---2.5高層容積率約2.5以上容積率與土地的形狀和大小有較密切的關(guān)系，如，數(shù)碼大廈和金源國際的容積率就在8以上。同樣的建筑形態(tài)，地塊越大，容積率反而會越小，因?yàn)闋可娴綐情g距等規(guī)劃限制。而地塊形狀與容積率的關(guān)系個人總結(jié)如下——曾經(jīng)算過一塊地（建設(shè)路與天津路交匯處）多層容積率在2.2左右，而且樓間距絕對夠。同樣大小的地塊南北越長、東西越短,則容積率越小；而東西越長，南北越短，則容積率越大。按配套較全（含煤、暖、熱水）檔次中高的住宅來說——磚混多層：700元/㎡小高層（10-17層）：950元/㎡(不含電梯)，一部電梯16萬為基數(shù)，每層加5000元。攤到建筑面積里一部電梯約增加建筑成本45元/㎡左右，18層以上（含18層）須配兩部電梯，成本約增加60元/㎡?？刂频煤茫「邔雍娞莸慕ò渤杀驹?000～1050元/㎡左右。鋼筋含量是高層建安造價(jià)的重要指標(biāo)。國標(biāo)為68㎏/㎡，目前洛陽的項(xiàng)目多在45-50㎏/㎡，不過有的最高的達(dá)80㎏/㎡。1㎏/㎡的成本約5元（含人工費(fèi)）暖氣成本約合30元/㎡，高檔房、低檔房在成本上差不多，也就是40～50元/㎡。2、建安造價(jià)包括煤、暖、電、供排水、道路、景觀等，成本約120-150元/㎡。創(chuàng)展的景觀設(shè)計(jì)費(fèi)在18萬元左右，單位成本僅合4元/㎡（建筑面積）。合計(jì)一般不超過20元/㎡3、配套設(shè)施4、勘查、設(shè)計(jì)（施工圖）監(jiān)理等5、營銷費(fèi)用

營銷代理費(fèi)主要有營銷代理和廣告兩項(xiàng)費(fèi)用，約3%左右。6、財(cái)務(wù)費(fèi)用

財(cái)務(wù)費(fèi)用一般約為180元/㎡。經(jīng)驗(yàn)公式：財(cái)務(wù)費(fèi)用=總成本×50%×年貸款利率×27、企業(yè)管理費(fèi)用

根據(jù)公司和開發(fā)項(xiàng)目規(guī)模不同，差別較大，一般為15-20元/㎡8、行政事業(yè)收費(fèi)

公關(guān)后行情在160元/㎡左右。舉例說明：人防工程收費(fèi)：如自建人防工程，則成本為：多層1200元/㎡，高層1800元/㎡（按人防面積攤）。如無自建，則須交納人防異地建設(shè)費(fèi)，取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)如下：高層：5B級人防，單位成本=2000元/層數(shù)多層：6級人防，單位成本=1500元/層數(shù)但實(shí)際現(xiàn)狀高層為20-30元/㎡9、營業(yè)稅營業(yè)稅+大修基金+所得稅…=11.7%。成本約為150～250元/㎡。第二部分房地產(chǎn)開發(fā)成本控制▲售價(jià)一定的情況下，開發(fā)成本控制能力決定企業(yè)的贏利水平；▲在一定意義上講，成本控制能力其實(shí)是企業(yè)綜合實(shí)力的體現(xiàn)；▲房地產(chǎn)開發(fā)最重要的成本控制是土地成本和建造成本的控制。概論：開發(fā)成本控制的重要性1、土地成本控制什么樣的地可買？宗地的形狀及其周邊環(huán)境決定容積率，容積率直接影響樓面地價(jià)。舉例：美侖鳳凰城占地30畝，建筑面積為6萬㎡中泰新城占地30畝，建筑面積為10萬㎡因此在買地時應(yīng)該綜合考慮能建多少房子，而且也要求將來小區(qū)的環(huán)境也不錯。目前一般洛陽中檔住宅的樓面地價(jià)為＜600元/㎡，低檔住宅的樓面地價(jià)為＜400元㎡2、建安成本控制個人認(rèn)為，建安成本的控制要“過五關(guān)”——第五關(guān)現(xiàn)場管理第一關(guān)規(guī)劃設(shè)計(jì)第四關(guān)材料設(shè)備采購第三關(guān)工程招標(biāo)第二關(guān)工程造價(jià)與決算要通過前期策劃做發(fā)產(chǎn)品定位，確定房子的檔次及規(guī)模。以前是說結(jié)構(gòu)決定造價(jià)，現(xiàn)在我們認(rèn)為，方案決定造價(jià)，結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)影響造價(jià)。在實(shí)際施工過程中可以適當(dāng)修改，但不能修改得太多，否則在驗(yàn)收時設(shè)計(jì)院不蓋章。我們認(rèn)為，平面形狀簡單、結(jié)構(gòu)方正、對稱規(guī)則可以降低成本，一些裝飾性的東西能免就免。［建議大家上網(wǎng)上查一下“極簡主義”、“少就是多”“l(fā)essismore”］第一關(guān)：規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)劃設(shè)計(jì)工程招標(biāo)工程造價(jià)與決算材料設(shè)備采購現(xiàn)場管理層高也不是越高越好，要注意“高粗比”。抗震要求墻應(yīng)該全部是通的，不超過50CM的視為通墻。磚混結(jié)構(gòu)的外墻開洞率不能超過40%。從剛性的角度考慮，高層建筑一般是三角形、圓形、正方形的，承重墻不能“里出外進(jìn)”。墻如果不是通的，就得增加鋼筋含量。磚混結(jié)構(gòu)的錯層不能超過50㎝。方正的設(shè)計(jì)也許會被說成呆板，設(shè)計(jì)和營銷是有矛盾的，根據(jù)規(guī)定，構(gòu)造柱見墻角就要有。立面豐富是好看，但是值不值？加些線條是不是就好得不得了？是不是有必要為此增加成本？規(guī)劃設(shè)計(jì)工程招標(biāo)工程造價(jià)與決算材料設(shè)備采購現(xiàn)場管理這一點(diǎn)在實(shí)際操作過程中有很多經(jīng)驗(yàn)，有的決算能被審掉一半。規(guī)劃設(shè)計(jì)工程招標(biāo)工程造價(jià)與決算材料設(shè)備采購現(xiàn)場管理第二關(guān)：工程造價(jià)與決算根據(jù)紡有關(guān)類規(guī)定年，七欲層以葉上按漁1類熔取費(fèi)尋37傘%，七層林以下交按4悄類取則費(fèi)2番1.安6%嗓。舒建筑后市場忙競爭江也非丹常激那烈，確在實(shí)砍際操遣作過跑程中勒，有尾的開屢發(fā)公震司對喪七層嫌以上誦的建瓦筑工殼程招媽標(biāo)是安按4處類下有浮5清%。規(guī)劃設(shè)計(jì)工程招標(biāo)工程造價(jià)與決算材料設(shè)備采購現(xiàn)場管理第三劉關(guān)：帆工程陜招標(biāo)規(guī)劃設(shè)計(jì)工程招標(biāo)工程造價(jià)與決算材料設(shè)備采購現(xiàn)場管理這方牌面很卸難把及握，榆可以偷規(guī)定臟“貨律比三演家”愁，但悶就是馬這樣幫也很忽難控鐵制。么在招椅標(biāo)過是程中池可以澤找三仍家以吐上，架然后莖選兩況家報(bào)揚(yáng)價(jià)低陰的再壘往下南砍價(jià)藍(lán)。第四劑關(guān)：氣材料嚇設(shè)備冬采購規(guī)劃設(shè)計(jì)工程招標(biāo)工程造價(jià)與決算材料設(shè)備采購現(xiàn)場管理現(xiàn)場蓄管理答更難什，比吼如一據(jù)些圖紗紙上崇沒有飄的東招西要蘇進(jìn)行幫“簽徐單”樸，這遍個過鴉程也頃很難托直接汽控制群。第五各關(guān)：言現(xiàn)場粗管理第三雞部分飲建扭筑設(shè)籃計(jì)常迫識與訣睜竅建筑死設(shè)計(jì)煎幾個卷檻：▲6層均及以其下，用不裝戲電梯仍；▲6層銜以上卵，必狐須裝晨電梯殿；▲11乏層及憶以下咐，可燭只裝搭一部牽電梯開，并凍且樓蕩梯間憶與電蟻梯間超可以晌連通▲12好層開咸始，昌必須滲裝兩假部電污梯，停其中核一部礎(chǔ)作為羨消防蓋電梯▲19煩層及綁以上溫必須沿設(shè)兩聾條步德梯或縣者剪至刀樓襲梯電梯忠的成些本：以1凳8層舟為例驢，電設(shè)梯成拍本約女25遵萬，惹每增機(jī)加一候?qū)与姖{梯成慘本約慕提高輩50右00妨元2.宗8米杠層高貓的來戰(zhàn)歷：房間熔的層濱高應(yīng)獵小于筐等于盈面寬找。圈腳梁+辛樓板濃=4扣0㎝斜，窗兄高1迎.5驅(qū)米，啟窗臺恭高0洋.9暢米，浩合起巴來就再是2妹.8葛米。外墻貿(mào)面積測算翅：外墻漿面積一般坦約為親建筑幻玉面積鉗的1彩/3最（可曬作為窮外墻餡貼磚目面積只估算素的依會據(jù)）幫。玻璃激幕墻必的成晚本約扛30充0元芽以上癥，而才普通杰鋁合橋金窗幻玉成本佛約1揮80歐元/繡㎡建筑狼之間基東西產(chǎn)間距裕：多層賄不小醫(yī)于8良米，先而小達(dá)高層端和高棵層不羽小于笨13湊米。節(jié)能貼住宅教與普駁通住集宅的隊(duì)差別清：▲外墻漁做保犬溫處鏡理（察節(jié)能奇比普敲通高忙80片元/杠㎡，倉墻面唯面積國）▲北向朱不宜奧開飄遠(yuǎn)窗▲窗戶貨盡量扛采用遲塑鋼凍雙層盾中空貫玻璃劉。▲節(jié)能媽住宅租的成為本比第四部分前期字談判鳳實(shí)戰(zhàn)常經(jīng)驗(yàn)談商務(wù)濤談判目是所有工作獸中的倉重要柔一環(huán)饒，成揀功的拔談判落是做晴成業(yè)愈務(wù)的乖前提猾。如喬果談?wù)砼姓哕娔莒`榮活掌礎(chǔ)握并兵動用瓣一些筑談判握原則喂和實(shí)民用技激巧，穿就可懸能在劉談判隸桌上朵取得棚主動載，起陜到“付兵不譽(yù)血刃廁”、居“不訪戰(zhàn)而居屈人所之兵棉”的艘作用兩，為攜最終守取得雪所期杯望之膜結(jié)果發(fā)奠定扔基礎(chǔ)。概論唱：商務(wù)困談判僅有技奶巧1、閣談判乘前準(zhǔn)匆備初次覺見開起發(fā)商煉需配“三把尸刀”—貼—第一琴刀：入地第二刀：削箭魂第三刀：還槳魂實(shí)地魔查看梳地塊犁及周煤邊特月征，良目的模是確癢定樓護(hù)盤區(qū)凳位特娘征、滲檔次熟悉紫一切胃項(xiàng)目及相關(guān)仍資料住，以最快舒的速頃度形伍成項(xiàng)馳目整悔體輪獻(xiàn)廓，尚勾勒蒜項(xiàng)目宵的靈用魂調(diào)研煌當(dāng)?shù)毓苤饕褬潜P略，找輩一個暖市場拼特質(zhì)抽與本鑄項(xiàng)目乳類似育的樓舌盤作尺為參獅照，憐以初乓步確吳定項(xiàng)閘目的霧規(guī)劃脆檔次煌、銷肯售價(jià)惡格2、談旨判原則徹與技婆巧個人虛體會他總結(jié)番，前暢期談羅判有概這么侵實(shí)用圾“八般招”址——第一招將心駕比心第二招突出跟優(yōu)勢第三招模擬轉(zhuǎn)演習(xí)第四招底線旱界清第五招了解長對手第六招要有寸耐心第七招隨機(jī)海應(yīng)變第八招埋下框契機(jī)第一招將心基比心談判晨最忌撇以己首方觀買點(diǎn)，信需索包無度膚，應(yīng)從黃對方負(fù)的角鄰度出蝦發(fā)，將心義比心溜，合作鄰的最坊后達(dá)鞏成一唯定是則兼顧匆雙方于利益功的，啊比如英開封停錦繡景皇城巴項(xiàng)目泡合作珍洽淡貫。第二招突出宵優(yōu)勢對于對方慢立場吹、觀薯點(diǎn)都寶有初誓步的乓認(rèn)知站后，咳再將榮自己鍛在此桶次談燃判事際項(xiàng)中盟所占丈有的秩優(yōu)、拳劣勢歲及對錫方的嶼優(yōu)、罪劣勢燥，進(jìn)離行嚴(yán)瘋密周智詳?shù)募信e詳，尤償其要淺將己深方優(yōu)筍勢，毀不管傘大小匆新舊偶，應(yīng)哄全盤前列出鳳，以灑作為潤談判回籌碼破。而烏己方厚劣勢斧，當(dāng)疑然也摸要注柿意，涼以免響倉促巴迎敵暢，被傻對方朱攻得調(diào)體無蔬完膚，比偉如駐衛(wèi)馬店風(fēng)項(xiàng)目剩洽談。第三招模擬婚演習(xí)就是衫將各沿種可淡能發(fā)遵生的剩狀況刑，預(yù)跨先模愛擬，雄以免總實(shí)際昨遭遇鮮時人餡慌馬脆亂，殲難以崗主控參戰(zhàn)局歇。在后了解脅優(yōu)、襯劣后役，就愿要假鎖想各紹種可帶能發(fā)粘生的前狀況曲，預(yù)碧作策膛劃行澡動方嘩案。挺小至臥談判元座位門的擺惕放都段要詳藝加模盆擬，如鋼彭總我?guī)ьI(lǐng)宇洽談洋中泰布二期抓項(xiàng)目匠，各料有分休工。第四招底線貨界清通常鹿，談他判時糕，雙程方都慈帶攻雞擊性領(lǐng)，磨滲刀霍計(jì)霍，姻躍躍股欲試未。雙暢方只鋒想到控可以刻“獲惡得多顯少”據(jù)，卻轉(zhuǎn)常常仇忽略啟要“瞎付出哥多少間”，喪忽略汪了談獨(dú)判過望程中任己方援要讓逐步多悟少，谷方可柴皆大疼歡喜對。所浴以，嬌在談巨判前店，務(wù)撲必要管把己安方的繁底線掘界清淚：可核讓什糊么?拘要讓須多少員?如挑何讓駐?何嬸時讓挺?為灰何要變讓?炮先行繞理清無，心抓中有勺效。韻否則葵，若掌對方河咄咄仗逼人批，己月方束灶手無穩(wěn)策任榜由對悟方宰飄割，贈那就制失去堪了談眠判的轎本意疑。比如周正常射的合弓同要躁點(diǎn)拉鳳鋸砍赤價(jià)第五招了解賢對手孫子窩兵法舟的“攝知己爺知彼奏，百沸戰(zhàn)不戲殆”喉眾所濁皆知怕。談軌判前霜，了帽解對現(xiàn)方談判冶負(fù)責(zé)孔人的灰喜好敲，投以其所錢好能擠盡快夸獲得頂對方巾的好偉感。有助買談判沒達(dá)成域。比如蹦楊總棚帶領(lǐng)柔洽談狡的汝艘州項(xiàng)仗目，簡對方辮有留撿學(xué)經(jīng)企歷；飲彭總因帶領(lǐng)環(huán)洽談貨的東佛方今芝典項(xiàng)瞧目等蚊等，紡每一夕次都判應(yīng)盡眾可能糟的多里了解強(qiáng)對手疲資料。第六招要有周耐心古語婦有云彎：“日病急宏亂投賽醫(yī)”城。故薯在談利判中露要時踏刻暗訂誦默前念“膊戒急強(qiáng)戒躁奴”，渡尤其感在劍椒拔弩荒張、謀激烈目火爆鵝之際災(zāi)，更侮要遵王行。師因?yàn)榕?，談袋判中奪常有霜耐久陷